陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1.

절벽 가까이 나를 부르셔서 다가갔습니다

절벽 끝에 더 가까이 오라고 하셔서 다가갔습니다

그랬더니 절벽에 겨우 발을 붙이고 서 있는 나를

절벽 아래로 밀어버리는 것이었습니다

물론 나는 그 절벽 아래로 떨어졌습니다

그런데 나는 그때까지

내가 날 수 있다는 사실을 몰랐습니다

- 로버트 슐러-

2.

태어남에 있어 우리는 아무런 선택의 여지가 없다

우리는 죽는다는 사실에서도 아무런 선택이 없다

우리에게는 단 한번의 인생밖에 주어지지 않는다.

하지만 한번 주어진 이 기회를 어떻게 살다 갈 것인가는 바로 내가 결정한다

이왕이면 자신의 인생을 최고로 만들어 보아라. 인생이란 두 번 다시 오지 않는 기회이기 때문이다

3.

나는 아이가 스스로 왜 공부를 해야 하는가를 깨닫도록 유도하기만 했다.

대신 알아서 공부하도록 그 환경을 조성해주었다.

지치고 좌절할때 곁에서 용기를 북돋아주는 일이 내 몫이었다. 무엇보다 아이의 말에 귀를 기울였다.

아이의 젊음을 통제할 수 있는 안전밸브로서의 역할을 다 하려 했다. 뿐만 아니라 항상 아이에 대한 내 사랑을

내 응원을 느끼도록 표현했다. ' 사랑한다. 성아야" " 넌 세상에서 가장 소중해'

'너의 능력은 최고야' 내 딸은 할 수 있어...........

그 옛날 나의 어머니가 내게 했던 말들과는 정반대의 격려, 나는 이를 실천했다. 기대래로 성아는 잘해냈다. 고등학교를 일등으로

졸업했고 미국 대통령상도 받았다. 그리고 하버드를 졸업했다.

4.

어차피 죽음을 각오했던 나였잖아. 해보자. 가서 해보고 안 되면 그때 죽자

나는 그 결심으로 미국행 비행기에 올랐다.

5.

나는 우등생어었던 중고등학교때로 돌아갔다. 잠을 잘 때와 식당에서 일하는 시간 외에는 오로지 공부에만 몰두했다. 길을 걸으며 영어단어를 외웠고, 지하철을 타고 가면서도 교과서에서 눈을 떼지 않았다. 평소 심하던 멀미도 느끼지 않을 정도였다.

시민권 선서식은 미국 국기의 날인 6월 14일 이었다

6.

행복은 그 일의 크고 작음에 상관없이 존재한다는 걸 나는 믿는다. 스스로 눈을 감고 외면하지 않는다면 언제든 볼 수 있고, 언제든 잡을 수 있는 것이라는 것도 나는 확신한다. 오늘도 수많은 행복의 씨가 그 꽃을 틔우길 희망하며 주인의 손을 기다리고 있겠지. 흩어져 있는 크고 작은 행복을 찾아내 씨를 뿌리고 꽃을 피우는 부지런함에 따라 그 수확량이 달라질 터.................난 좀 더 바빠지기로 결심했다.

7.

운명이란 이렇듯 뜻하지 않은 순간에 아주 사소한 이유로 결정되는 것이 아닌가. 하는 생각을 해본다. 

8.

듣기 실력을 키우기 위해 나는 늘 귀를 열어두었다. 밥을 짓고 밥을 먹을 때나 밥그릇을 씻을 때, 청소할 때나 쇼핑할때, 샤워할때에도 카세트테이프를 틀어놓았따. 잠을 잘 때도 정지 버튼이 아닌 재생을 눌러놓고 잠들 정도였다. 듣기가 수월해지니 당연히 말하기 능력도 향상되었다. 어찌 보면 당연한 일이었다. 듣기를 많이 하면 머릿속에 문장이나 단어들이 자연히 남게 되고 , 이렇듯 쌓여 있는 자산들을 활용할 수 있어 더없이 풍부한 대화를 이어나갈 수 있기 때문이다.

9.

외국어든 여타의 그 어떤 공부든, 시간에 쪼들려 할 수 없다는 핑계는 내게 통하지 않는다. 조금만 부지런해지고 집중력을 키우면 한번에 여러 효과를 얻을 수 있다는 사실이 자명한 탓이다. 아무튼 나의 경우는 그랬다. 일본어가 담긴 카세트테이프를 틀어놓은 채 빨래를 세탁기에 넣고 돌리면서 전기밥솥에 쌀을 안치고, 전화를 하면서 된장찌개를 끓이고, 밥상을 차리면서 일본어 회화를 따라 하는 여러가지 일을 한꺼번에 행했다. 그런 내게 시간이 없어서 공부를 못한다는 말은 공부하기 싫다는 말과 다를 바 없었다.

10.

외국어 공부는 하루라도 쉬면 그만큼을 까먹는다. 하여 나는 하버드에 와서도 상급반 일본어 수업에 등록해 일본어 공부의 맥을 이어나갔다. 이때의 공부를 디딤돌 삼아 나는 석사과정 이후 일본에서 거의 4년 반의 복무기간 동안 일본자위대원들이라든가 민간인들과 사귀면서 일본어 실력이 일취월장하는 기회를 마련할 수 있었다.

진정한 성공의 비결은 실패한 사람들밖에는 모른다. - 콜린스-

11.

한사람이 몇십년이 걸리더라도 자기 주변의 다섯 사람을 변화시킨다고 생각해보자. 그게 과연 불가능한 일일까. 그리고 그 다섯이 다시 자기 주변의 다섯 사람을 바꾸어놓는다고 생각해봐. 그렇게 긴 세월이 간다고 치면 어느 순간 세상이 바뀌어 있을 것 같지 않니?

12.

신은 내게 바꿀 수 없는 것을 받아들이는 평온함과

바꿀 수 있는 것들을 바꾸는 용기, 그리고

그 둘의 차이를 이해하는 지혜를 주었다.  - 라인홀트 니부어-

13.

'난 수도없이 자기암시를 했어. 너 언제까지 이렇게 기죽어 살거야? 그러려면 차리리 학교를 그만두던가. 그리고 생각했어

근데 대체 뭐가 두려운거지? 너도 재가 한 애기, 대충이지만 알아들은 거잖아. 질문도 준비했고, 이러면서 스스로에게 용기를 불어넣었지

그리고 왜 도둑질도 하다보면 는다고, 그렇게 한 번 하고 두 번 하다 보니까 사람들 앞에서 말하는 두려움이 없어지더라. 슬슬 재미도 붙고 말이야. 그때부터는 수업시간에 좀 더 충실히 준비하게 되고 내가 문제 제기를 하는 것도 전혀 망설여지지 않았다. 그랬더니 표현력도 늘고 머리 회전도 빨라졌어. 나중에는 토론을 주도하는 역할도 크게 어렵지 않더라고

14.

현재 우리 사회를 움직이는 법,제도, 풍습, 문화...이 모든 것은 자연의 철칙이 아니다. 그것은 인간들이 만들어낸 것에 불과하다. 우리의 선조들이 필요에 의해 만들어낸 것에 지나지 않다. 많은 것들이 보다 나은 인류의 삶을 위해 만들어졌다고 본다. 그중에는 우리가 안심하고 살아가는데 꼭 필요한 것들도 많다.

그러나 동시에 옳지 않은 것. 시대에 전혀 맞지 않는 것들도 존재하였다. 그중에는 돈 많은 사람들이 자신들의 돈을, 권력자들이 자신들의 권력을 지키기 위해 만든 것도 허다하다. 우리가 잘 안느 노예 제도가 바로 그런 것들 중 하나였다. 지금도 기세등등하게 존재하는 인종이나 남녀차별 역시 그 한 예일 거다

또한 많은 제도나 풍습등은 우리의 선조들이 그들이 처한 환경속에서 만든 것들이다. 과학이 고도로 발달한 지금, 그 환경은 이미 낡은 것이다. 마차가 다니던 시절에 만든 규칙들은 우주를 날아다니는 지금은 맞지 않을 경향이 크다. 만일 그것들이 맞지 않다. 부당하다고 판단될 경우엔 어찌할 것인가? 우리의 조상들이 만든 것이므로 그냥 방치하고 받아들여야 하는가? 아니다. 오늘의 주인이 누구인가? 바로 우리가 아닌가? 그것은 오늘의 주인인 우리가 올바르게 고치고 바꿔나가야 한다. 그것이 우리의 고귀한 권리이자 신성한 의무이다.

우리가 살아간다는 것은, 그때그때 주어지는 숱한 문제를 풀어간다는 것이라 할 수 있다. 하지만 그것이 무슨 문제이든, 해답은 언제나 한가지 이상일 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 해답을 찾을 때에도 지나치게 주어진 범주에 구애받지 않아야 한다. 스스로

p188,189

15. 

자신의 아들이 자기보다 훌륭하게 되기를 바란다면

아버지 자신부터 완벽해야 한다.  - 플라우투스-

자식을 강하게 키우려면 부모가 강해져야 합니다

16.

11월 6일 행운의 노벰버 식스

17.

하고 싶은 것을 해야만 성공할 수 있다.

이것이 유일한 성공비결이다. - 멜컴 포브스-

성공에 이르는 길은 언제나 공사중이다 - 아놀드 파머-

18

p226,227

지루함, 답답함, 짜증, 몽상, 신경질이 자주 교대 보초를 섰다

꿈은 언제고 현실이 될 수 있다.

p286, 287, 288, 289, 291

1.

자연에서 서로 다른 두 종의 관계는 세 가지로 요약된다.

상리공생(mutualism)과 편리공생(commensalism) 그리고 기생(parasitism)이다.

상리공생은 꽃과 곤충처럼 양쪽이 모두 이득을 얻으며 살아가는 관계이고, 편리공생은 한쪽은이익을 얻고 다른 쪽은 이득도 손해도 없는 관계이다. 반면에 기생은 한쪽은 이익을 얻지만 다른 한쪽은 손해를 본다. 모기와 인간, 거머리와 물고기 처럼 말이다

초콜릿과 같은 당분은 체내로 흡수되면 혈당량의 급속한 증가로 인슐린 스파이크를 일으킨다. 인슐린이 한꺼번에 많이 분비된다는 건 그만큼 늙는다는 것이다. 그냥 늙는게 아니라 세포 차원의 노화가 일어나서 신진대사를 늦추고 에너지를 감퇴시키며 피부에 주름을 만드는 것이다.

2.

부석사 큰 스님

과거의 결과가 현재이고, 미래의 원인이 현재 이므로 언제나 현실에 충실해야 좋은 미래가 온다는 내용

3.

존해리스의 서바이버 - 빌클린턴의 백악관 시절을 분석한 책

심리학의 백곰증후군(화이트 베어 신드롬 백곰에 대해 생각하지 말라고 말할수록 백곰이 더 생각나는 현상)

4.

모든일에는 반드시 이유가 있다. 모든 고통에는 반드시 그것을 견뎌야 할 이유가 있다. 오직 난행(難行)을 능히 행하는 자만이 힘을 얻을 수 있다.

이제 내가 깨달은 것은 지나친 열정은 자기파괴적일수도 있다는 것이다. 열정은 폭발적이고 역동적이어서 목표를 향해 뛰어가는속도나 그 집중력 만큼은 그 무엇과 도 비교할 수 없다. 하지만 동시에 열정은 부딪쳐서 상처를 내고 폭발해서 목숨을 위태롭게 한다

이제 나는 열정보다 더 큰 가치로 기다림을 꼽는다. 기다림은 힘이 세지도 않고 빠르지도 않다. 하지만 그 무엇보다도 오래 지속된다. 안되면 포기하고 체념하는 것이 아니라 또다시 찾아올 기회를 맞이하기 위해 준비를 하면서 될 때까지 계속 기다린다. 열정이 오직 최단 거리의 직선로를 원한다면 기다림은 수많은 커브길과 우회로를 묵묵히 견딘다. 지금은 아니라도 언젠가는 반드시 될 것라고 믿으면서 순간순간에 최선의 선택을 하는 것이다.

먼 기다림의 차원에서 바라본다면 , 그게 뭐? 세상이 끝난 것도 아니고 하늘이 무너진 것도 아닌데, 그리고 다시는 기회가 없는 것도 아닌잖아? 기회는 만들면  되고 기다리면 또 오는 거야 . 내가 한국 입시에서 꼭 가고 싶었던 대학에 떨어졌을때 그게 끝이라며 절망했지만 다시 하버드라는 기회가 왔던 걸 나는 기억했다. 삶은 그렇게 계속된다. 포기하지 않고 계속 준비하며 기다리는 사람에게 반드시 기회가 온다.

5.

인생은 초콜릿 상자와 같아서 열어보기 전에는 어떤 초콜릿이 들어있는지 알 수 가 없다. 나는 나에게 열려 있는 이 초콜릿 상장 조심스럽게 손을 뻗었다. 맛을 보고 후회할 수도 있다. 혹은 그 새로운 맛에 반할 수도 있다. 영양학에서 새로운 꿈을 발견할 수도 있고, 혹은 그것을 바탕으로 다시 의사의 꿈으로 돌아가는 계기가 될 수도 있다. 어느 쪽이든 좋다. 나는 준비를 하며 기다릴 거니까

6.

지혜로운 이의 삶

유리하다고 교만하지 말고, 불리하다고 비굴하지 말라

무엇을 들었다고 쉽게 행동하지 말고 그것이 사실인지 깊이

생각하여 이치가 명확할 때 과감히 행동하라.

벙어리처럼 침묵하고 임금님처럼 말하며

눈처럼 냉정하고, 불처럼 뜨거워라

태산 같은 자부심을 이겨내고, 형편이 잘 풀릴때를 조심하라

재물을 오물처럼 볼 줄도 알고, 터지는 분노를 잘 다스려라

때로는 마음껏 풍류를 즐기고, 사슴처럼 두려워할 줄 알며

호랑이처럼 무섭고 사나워라

이것이 지혜로운 이의 삶이니라

p166

p170 171

실패를 기억하는 용기

7.

하버드에서 배운 역사는 “팩트는 존재하지 않는다”는 사고에서 출발했다. 역사는 반드시 누군가의 - 주로 권력자 혹은 승자의 - 주관적 인식에 의해 덧씌워져 기록되기 때문에 과거 그 시점에 실제로 무슨일이 일어났는지 파악하기란 거의 불가능하다. 따라서 역사를 올바르게 인식하기 위해서는 이러한 덧씌워진 역사를 잘 분석하여 최대한 팩트에 가깝게 재해석해야 한다는 것이었다.

p174-*178 184 185 223 224 228 231 232 238

240 241 244 245 270 271276 277 290 289

8.

누가복음 12장 48절

무릇 많이 받은 자에게는 많이 찾을 것이요. 많이 맡은 자에게는 많이 달라 할 것이다.

【문 1】2009년 12월 31일 기준으로 (주)陰陽에서 소유하고 있는 특허권에 대한 기술가치를 평가

           하려고 한다. 주어진 자료를 활용하여 각 물음에 답하시오 (15점)

1. (주)陰陽의 매년도 Free Cash Flow와 현재가치(2009년말 기준)을 구하시오

2. 2014년 이후 회사의 잔존가치(Terminal Value)를 구하고 2009년말 기준의 현재가치로 계산하시오

3. 2008년도 말 기준 (주)陰陽의 기업가치를 구하시오

4. 특허권 배분율을 적용하여 특허권의 가치를 구하시오

<자료>

향후 5개년 동안의 영업계획을 추정해 본 결과 다음과 같다

- 2010년 예상매출액은 100억원 이었고, 2010년부터는 매년 전년도 매출액의 20%씩 증가할 것으로 예상

- 영업이익은 당해연도 매출액의 15%를 실현할 것으로 예상

- 감가상각비는 매년도 5억원씩 일정하게 발생하는 것으로 추정함

- 2009년말의 납입자본금은 30억원이었고, 주당 액면가격은 5,000원이며, 장기부채는 20억원임

- (주)陰陽은 2010년의 경우 운전자금 증가금액이 2억원이었고, 2011년도 부터는 매년 전년도 대비

   15%씩 증가하였으며, 법인세는 당해연도 영업이익의 30%를 부과하였음

- 회사의 2014년 이후 성장률은 3% (FCF기준)임

- 회사의 CAPM에 의한 자본비용은 18%이며, 장기부채 이자율은 15%이며, 무형자산 수익률은 20%임

- 기타위험은 3%임

- 무형자산가치 중 특허권 배분율은 30%임 

나는 그와 온라인, 오프라인상으로 한번도 만난적이 없다. 오해 없길 바란다.

그의 존재를 처음 알게 된것은 2007년 11월 20일

한솔법학원 (現 베리타스 법학원)에서 시행하는 <고수 따라잡기>라는 프로그램이었다.

첫째날 2007년 11월 19일 김광천 님(18기) 의 일반평가 강의가 있었고

둘째날 2007년 11월 20일 김승연님의 보상평가 강의가 있었다.

셋째날 2007년 11월 21일 조XX님 (김성유 평가사님의 목차 서브자료를 놓고 읽는 수준의 강의)

넷째날 이론 26,27일

다섯째날 법규 27,28일 권형근 (19기)님의 법규 강의가 있었다.

그 강의를 듣고 온 수험생은 김승연 선생에 대하여 이렇게 평을 했다

원래 1사람당 2시간의 강의시간이 책정된 것이었는데

그 분의 경우 일단 보상평가자료가 100페이지를 넘었고 그것을 전부 강의 하기 위하여 정해진 2시간을 넘어서 4시간 넘게 강의를

했다는 것이었다. 그 당시 학원 게시판에 그에 대한 칭찬글이 자자했다. (원래 2시부터였는데 거의 7시 다되서 끝났다는 애기)

일단 학원 공식자료가 아니라서 자료를 구하기 어려웠으나 나중에 그 자료를 보니 자료의 세심함과 방대함에 한번 놀랐다.

자료를 만들어 본 경험에 비추어 보더라도 그 정도의 자료를 만들기 위해서 얼마나 노력을 해야 하는지 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

(개인 서브 만든 것을 배포했다고 생각할 정도로 너무 잘 만든 자료였다. 그 당시 최근 법개정내용(토지보상법 제70조

제5항) 및 김원보 평가사님의 보상특강 자료까지 완벽하게 녹아있는 그야말로 최고의 자료였으며 2008년 김성호 평가

사의 보상특강 및 2009년 김사왕 팀장의 실무단과자료에 활용될 정도로 그 완벽성을 인정받게 된다)

한솔법학원 매실 핵심멤버 (김승연 , 조XX,  김광천 (18기), 권형근 (19기))중 김승연씨는 직접 일주일에 한번 매실 실강강평을 진행

할 정도로 핵심중의 핵심 인물이었다. 실제 그가 매실의 모든 자료를 다 편집하고 자료를 만들었을 것이다.

2007년 말 아깝게 시험에 불합격하고 2008년 수험생활을 하고 잠잠하다가 다시 2009년 갑자기  김사왕 평가사의 실무단과 (그가

문제를 만들었을수도 있을 거라는 생각이 든다. 개별스터디를 같이 한 사이라던가 아니면 같은 skku 선후배 사이라서 인연이 있어

서인지는 모르겠지만)에 자신의 실무이론자료를 기꺼이 내놓게 된다.

또한 그에 발맞춰 2009년 삼일한성학원 매실 (STEP : Study Training & Executive Partners)팀장의 자리를 역임하였다.

(게시판 질문 답변 달아주기)

삼일한성학원 선전글에서는 매실의 창시자라고들 하는데 이는 사실과 다르다

매실이라는 제도를 처음으로 만든 사람은 김성유 평가사님이었고 그 당시 한솔법학원의 개원과 맞춰 타 학원과의 확실한 차별화를

두고자 만든 획기적인 제도였다. 정규 학원 스터디와 연계된 제도였다. (前 글 참조)

그때 매실 문제를 구성, 편집하고 토나올 정도의 빡센 워드 작업을 진두지휘 했던 사람이 바로 김승연님이었다

스터디 이후 시작한 0기 매실 (정규반, 10월부터 정규반, 고급반으로 나뉨)을 진두지휘 했던 사람은 김승연님이 맞다.

그는 합격 후 팀장을 하고 싶은 욕심이 많은 사람같고, 강사로서도 욕심이 있고 , 자신의 이름을 건 책을 쓰고도 싶어하

고 그럴 자격도 있고 이를 위해 열심히 노력하고 있는 사람이다.

벌써 합격해야 했을 실력자이다.

꼭 그와 한번 같이 스터디 팀을 운용하고 싶을 정도로 그는 감정평가 수험계에 있어서는 준비된 인재인 것은 틀림없는 사실이다.

수험생들에게 있어서는 정말 정말 최선을 다하는 사람인 것 같다.

그의 전매특허인 tip 자료는 2007년 작성된 정규매실반 실무이론 자료에 그 바탕을 두고 있다.

학원에서 매실 홍보차원에서 올린 베타 자료로 판단하건데 수익환원법 쪽의 자료가 약간 부족하다.

(맛보기 차원에서 보인 것 같다는 생각임. 추후 보강될 것으로 판단된다. 왜냐하면 김사왕 (Brueggman/Fisher 공저 부동산 금융과 투자의 신봉자 : 17기 김성호 평가사의 영향을 많이 받은 것으로 생각됨)팀장의 2009년 1,2기 실무단과의 조력자였기 때문이다)

매실에서 그를 강사로 선택한 것은 탁월하다고 보인다. 기실 그 정도 능력을 가지고 수험생에게 열정을 쏟을 수 있는 사람이 흔치 않기 때문이다.

물론 수험기간 장기화에 따른 수험자금마련측면도 부인하지 못할 것이다.

(합격의 법학원의 김수식 선생님 처럼...나도 감평과외 해봐서 그 심정 잘 안다)

하지만 비감(非 감정평가사)이라고 허술하게 하지는 않을 것이다. 이 점은 내 말이 절대 맞을 것이다.

그는 정말 준비된 팀장이다.

합격하지 못한 상태에서 학원강의를 결정하기 까지 그가 겪었을 개인적 고통이 짐작된다

(올해 합격하지 못한다면 계속 강사생활을 할 각오까지 했을 수도 있다)

꼭 올해 잘되서 2009년 20회 시험에서 좋은 성적으로 합격하여

2007년 한솔 매실강의 + 2009년 삼일한성 매실강의 를 통해 21회 시험대비 삼일한성학원 토요반 실무팀장으로 비상(飛翔)하길 진심으로 기원한다.

1. 2009년 매일하는 실무 (이하 매실) 시행 이유

2009년 10월 5일 부터 삼일한성학원에서 매일하는 실무 (이하 매실)을 시작한다. 일반 학원 스터디에서 학원입장에서의 손익분기

점 수강생 수는 대략 27 ~ 28명 정도 (학원의 제반경비 사정에 따라 약간의 차이는 있다.) 이다. 매실은 일반스터디처럼 팀장에 대

한 인건비가 많이 나가지 않기 때문에 손익분기점 수강생수는 훨씬 적다고 생각할 수도 있으나 스터디에 들이는 노력만큼이나 자질

구레한 손이 정말 많이 가는 일종의 노가다와 같은 것이기 때문에 학원측 입장에서는 서비스 차원에서 제공하는 것이라고 주장하는

것도 일견 타당하다.

즉, 솔직히 매실은 2007년 한솔법학원에서 시행했던 첫해 (4기 스터디 막판에는 몇백명이 몰릴 정도, 그때 인건비도 많이 나갔기 때

문에 순수익이 많지는 않았지만 확실히 손해는 보지 않았다)를 제외하고는 학원측에서는 그렇게 매력적인 수익사업이라고 보기 어렵다.

그럼에도 불구하고 2009년 매실을 감정평가학원중 유일하게 삼일한성학원이 시행하는 것은

1. 2005년 이후 가장 많은 수의 2년차 수험생이 배출되었다는 점 (그래서 0기 스터디도 유일하게 토,일 2개반 개설)

2. 감정평가학원계의 가장 비수기 철인 9~12월까지의 수익원을 확보하기 위한 차원에 기인한다고 보인다.  

2. 매실의 역사

매실의 역사는 2006년 11월로 거슬러 올라간다. 2006년 하반기 당시 한솔법학원이 개원을 준비중이었고 당시 팀장 0순위,

수험계 최고의 인지도를 갖고 있었던 김성유 평가사님 (現 합격의 법학원 실무강사)을 영입하였고 김성유 평가사님께서

본인의 수험생활을 바탕으로 개별스터디를 하지 못하는 수험생을 위하여 학원에서 개별스터디를 만들어주자라는 당시

로서는 매우 획기적인 아이디어를 내게 되었고 김성유 평가사님의 기획 (그 당시 한솔법학원의 모든 기획 아이디어는 김

성유 평가사님의 머리에서 탄생하였음)하에 매실이 탄생하게 된다. (매실이라는 이름도 김성유 평가사님이 만든 것이

다) 2007년 이후 매실은 수험생들에게 폭발적인 인기를 얻으며 최고의 히트상품으로 자리매김하였다.

한솔의 매실 대박으로 자극받은 서울법학원이 자체 매실을 만들었으나 그 존재에 대해 아는 수험생들은 거의 없었다.

2007년 9월 삼일한성학원에서 매실팀(STEP (Study Training & Executive Partners))을 창안하였고 한솔법학원의 정규반 매실과 한판승부를 벌이게 된다.

(명목상으로는 한솔법학원이 수강생 수에서는 월등히 앞섰으나, 실질적인 차원에서는 두 학원 모두 수익측면에서는 패배했다고 할 수있다. 삼일한성학원이 한솔을 많이 괴롭혔다고 하는것이 옳을 것이다)

이후 2008년 수익성 저하의 이유로 한솔법학원에서는 매실을 폐지하게 되었고, 삼일한성에서는 2기까지 억지로 매실을 유지하였다.

(이는 수험생수 감소에 따른 불가피한 처사였다. 2기까지 매실을 유지한 삼일한성은 수험생에 대한 약속을 지켰다고 볼 수 있다)

매실의 명맥이 끊길 것으로 보았으나 이번에 위에서 말한 2가지 이유를 들어 다시 삼일한성에서 매실을 시행하게 된 것이다.

2007년 삼일한성의 라이벌인 한솔법학원의 매실 총 책임자였던 김승연 선생을 필두로 세워서 말이다

(어제의 적이 오늘의 동지가 된 경우라고 해야 할 듯-> 김승연 선생에 대해서는 별도 언급함)

3. 구체적인 문제 구성의 pool

2007년 한솔법학원(現 베리타스 법학원)의 매실을 진두지휘했던 김승연 선생이 맡았기 때문에 일단은 한솔법학원의

2007년 하반기 0기 정규매실을 기본 포맷으로 하되 한솔 0기 고급반자료* + 2007,2008 삼일한성 매실 데이터베이스가

합쳐서 기존의 매실 노하우가 총 집대성된 문제pool이 될 것으로 보인다.

(매실팀의 의지에 따라 2009년 각 학원 스터디 문제중 일부를 일부 변형하여 출제할 수도 있다)

* 0기 고급반 자료 (각 학원 스터디 팀장의 1,2번 문제를 실어놓은 어려운 문제로 주로 손인석, 권소현, 김기태, 이수현, 김성호, 서관호, 김태진, 김성유 평가사님 등의 문제를 바탕으로 함)

4. 활용방법

(1)

삼일한성 게시판에서 보이는 Tip자료는 김승연 선생이 2007년 한솔법학원에서 0기 매실을 담당할때 작성한 실무이론

Review 자료를 바탕으로 만들어진 것이다. (그 당시 한솔법학원에서는 일주일에 1번 월요일에 김승연 선생이 직접 지

난주 매실문제에 관한 Live 강평을 진행하였었음)

이 요약자료는 단순 짜깁기가 아닌 김승연 선생 본인의 소중한 노하우도 많이 담겨있는 매우 정리가 잘된 자료이다.

(이 자료 배포를 다년차 수험생들이 알면 참 기분나빠할 정도로)

이를 잘 활용하면 실무실력 향상에 큰 밑거름이 될 것이다.

(2) 또한 김승연 선생은 일반평가보다는 보상평가쪽을 더 잘한다는 느낌을 받았다.

내년 21회 시험에서는 반드시 보상평가부분이 30점 이상으로 출제될 가능성이 매우 높기 때문에 보상평가부분을 잘 해놓는 것이 중요하다.

보상평가부분은 2년차들이 기피하는 부분이며 내년가서 보상평가부분을 심도있게 배울 기회가 많지 않다.

(보상평가는 법정평가라고 하지만 명시적으로 법에 나온 그 이상의 것이 들어있는 매우 어려운 부분이다.)

보상평가 부분을 김승연 선생에게 잘 배운다면 내년 합격에 많은 도움이 될 것이다

(3)

최대한 질문을 많이 하여야 한다. 모든 강좌에서 실력향상에 도움을 받는 사람은 전체 수강생의 20%남짓이다

자신이 적극적으로 김승연 선생 외 담당 staff의 실무 노하우를 최대한 뽑아먹어야 한다. 그래야 *비싼 수강료를 낸 만큼 최대한 활용할 수 있다.

* 이번에 책정된 월 100,000의 수강료가 비싼 것에 대하여 일부 수험생들의 불만이 있을 수 있으나, 이에 대해서는 본인이 학원관

계자가 아니기 때문에 자세한 언급은 생략한다. 다만, 수강료 인상에 대한 것에 대해서 개인적으로는 지나치다고 생각이 들지는 않

으나 수강료 상승에 대한 학원측의 대응논리가 엉성하여 수험생들의 불만이 더 커진 것으로 안다. 삼일한성학원은 강사 선정에

매우 신중을 기하는 학원이다. 자신이 없다면 비합격생 출신의 강사 (이번에 반드시 합격할 것을 기원한다)를 뽑는 무리

수를 두지 않았을 것이다. 그만큼 매실에 있어서는 김승연 선생은 최고의 프로페셔널이고 현재 제기되고 있는 수험생들

의 불만을 잘 커버하여 모두 fan으로 만들것을 믿어 의심치 않는다.  

참고자료)

1. 2007년 김승연 선생 주도 한솔법학원 0기 매일하는 실무 계획표

매일하는 실무 계획표.hwp

2. 0기 매실 tip자료 예시

1) 9월 17일 김승연 선생 실강 자료

9월17일.hwp

2) 10월 22일 김승연 선생 실강 자료

10월22일.hwp

'어떻게 살아가야 할 것인가?'에 대해 생각해 볼 수 있는

아주 간단하지만 멋진 사례를 한가지 보내드립니다.

생활에 큰 도움되시길 기원합니다.

1.

'하루 일하지 않으면 하루 먹지 않는다.'는 말로 유명한 백장 선사가 있습니다.

스님의 이름은 원래 회해인데 백장산에서 오래 살았기 때문에

산의 이름을 따서 백장 스님이라 부르게 되었습니다.

한 스님이 백장 선사에게 묻습니다.

"어떤 것이 기특한 일입니까?"

2.

경전이나 어록에 나오는 법문을 남의 일로,

과거 어느 선사의 일로 생각하지 마십시오.

지금의 내 삶에 그것을 비춰 보아야 합니다.

나 자신에게 던지는 물음으로 여겨야 합니다.

이때 백장 선사의 답은 간단명료합니다.

"독좌대웅봉(獨坐大雄峰), 홀로 우뚝 대웅붕에 앉는다."

3.

백장선사가 머물던 산 이름은 백장산 또는 대웅산이라고 불렀습니다.

그래서 '홀로 우뚝 대웅봉에 앉는다'고 한 것입니다.

단순하면서도 분명합니다.

이것이 안거의 소식입니다.

'홀로 우뚝 대웅봉에 앉는다.'

수행하는 사람은 어디에 거처하든 홀로 우뚝 자기 자리에 앉을 수 있어야 합니다.

길상봉에 앉든지 종로봉에 앉든지 혹은 반야봉에

앉을 수 있어야 합니다.

4.

직장 생활을 하든 집안일을 하든

바로 그 현장에서 홀로 우뚝 앉을 수 있어야 합니다.

그런 정신으로 살고 그런 정신으로 일한다면 늘 깨어 있게 됩니다.

'홀로 우뚝 대웅봉에 앉는다.'

선방에서 정진을 하든, 절의 후원에서 일을 거들던,

사무실에서 사무를 보든, 달리는 차 안이나 지하철에 있든

언제 어디서나 홀로 우뚝 자신의 존재 속에 앉을 수 있다면

그 삶은 잘못되지 않습니다.

-출처: 법정, <일기일회>, 문학의 숲, pp.65-66.

여기 첼로를 연주하는 한 남자가 있습니다. 그는 어렵사리 오케스트라에 들어갔지만 재정적인 이유로 오케스트라가 곧 해체되어 버리고 말았습니다. 아내 몰래 1억 8천만원을 대출받아 산 첼로를 팔면서, 그는 서운함보다는 일종의 해방감을 느낍니다. 자신의 손이 귀한 첼로를 다룰 만큼 고귀한 손이기를 바랬지만 그에겐 재능이 없었습니다. 첼리스트는 어렸을 적 아버지로부터 강요된, 힘겹게 붙들고 있던 ‘삶을 지치게 하는 꿈’이었습니다. 그는 고향으로 돌아가기로 결심합니다.

그리고 여기 시체를 닦는 한 남자가 있습니다. 유족들 앞에서 행여 맨 살이 드러나 보일까 조심스레 덮고 가리며 수의를 갈아 입히고, 마치 살아 생전의 모습으로 잠시 잠든 듯 하게 화장을 해 주는 그의 모습에서 숙연함이 느껴집니다. 5분이나 늦게 왔다며 ‘시체로 돈이나 버는 주제’로 모욕했던 유족들조차도, 망자의 모습을 흐트러뜨리지 않으려 애쓰는 그의 극진한 모습에 감복하여 고개를 숙여 감사의 인사를 전합니다. 아내 조차도 “불결하다”고 만지는 것 조차 싫어하던 그의 손은, 1억 8천만원의 첼로를 만질 때 보다 더 고와 보입니다.




영화 “굿’바이(Good &Bye)”는 무반주 첼로곡 ‘여행자(A wayfarer)’와 함께 잔잔하지만 힘있게 흘러갑니다. 주인공 다이고가 염습을 하는 시간, 죽음과 삶이 교차하는 그 순간 속에서 우리가 잠시 이곳에 머물러 있는 여행자임을 새삼 깨닫게 됩니다. 죽은 사람의 차디찬 살을 만지고 돌아온 그가 미친 듯이 아내의 살을 파고들던 장면에서 살아 있음이, 다른 이와 함께 살을 부빌 수 있음이 얼마나 고마운 것인지 느끼게 됩니다.

첼로를 팔고 우연히 납관사(納棺師)의 길로 접어든 그가 끊임없이 자신에게 묻는 질문이 인상적입니다. 수 많은 주검을 앞에 두고서야 그는 스스로에게 솔직할 수 있었습니다.
“내가 이 일을 평생 할 수 있을까?”

“나는 우주에 절대적인 존재가 있든 없든, 사람으로써 당연히 지켜나가야 할 중요한 가치가 있다면 아무런 보상이 없더라도 그것을 따라야 한다고 생각한다. 내세에 대한 믿음만으로 현실과 치열하게 만나지 않는 것은 나에게 맞지 않는다. 또 영원이 없다는 이유만으로 살아있는 동안에 쾌락에 탐닉하는 것도 너무나 허무한 노릇이다. 다만 언젠가는 같이 없어질 동시대 사람들과 좀더 의미 있고 건강한 가치를 지켜가면서 살아가다가 '별 너머의 먼지'로 돌아가는 것이 인간의 삶이라 생각한다" – 안철수, “영혼이 있는 승부”

죽음이라는 눈으로 일을 돌아봅니다. 결국 허무하게 돌아갈 운명이라면 무언가 의미 있는 일을 하다 사라지고 싶습니다. 자신에 대한 믿음이 부족하고, 보상이 없고, 세상이 천대하여도 finding the joy in our life, 쾌락이 아닌 나와 너, 더불어 우리 인생의 기쁨을 주는 그 일을 발견하여 평생 하며 살아가고 싶습니다. Good &Bye, 영화의 제목처럼 삶이라는 유한성 속에서 후련히 잘 살다가 홀연히 작별하고 싶습니다.




* ‘후련히 살다 홀연히 사라지리라’는 변화경영연구소 정선이 연구원의 표현을 빌렸습니다.

이 글은 2005년 11월 삼일학원(現 삼일한성학원)이 기존의 안국동에서 서울대입구

역으로 학원위치를 옮겼을 당시 수험생을 대상으로 학원발전안에 대한 아이디어를

공모한 것에 대한 저의 개인적인 소회글입니다. (물론 응모하지는 않았고 게시판에

글을 적었었습니다) 그당시 현재의 학원 시스템과는 상황이 많이 다르므로 이점을 감안하시면 됩니다.

이 글의 원문은 감정평가사 시험정보까페 (cafe.daum.net/app2)에서 확인할 수 있습니다.

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안녕하세여. 음양화평지인입니다. 저의 정신적 스승이신 풀빛님이 학원스터디에 관한 좋은 글을 올려주셨습니다. (지금은 삭제된듯 합니다)

정말 감사드리구여. 저는 감사의 의미로 그 글에 대한 부연설명차원의 글을 올릴까 합니다.

제가 요즘 할 일없이 거의 죽돌이 백수 생활을 하는지라 시간적 여유가 있습니다. 또한 예전에 삼일학원에서 스터디 개선방안에 대

한 글을 공모한다고 해서 그 곳 원장님을 좋아하는 한 사람으로서 도움이 되드리기 위해서 전반적인 삼일학원에 대한 제 생각을 올

리려고 했으나 (물론 수강료 공짜에는 전혀 관심없습니다 ^^) 귀차니즘이 발동하여 그냥 지나쳐버리려고 했었는데 마침 풀빛님이

이에 약간 관계된 좋은 글을 써주셔서 여러 가지 조건이 맞는 것 같아 한 번 써봅니다.

앞으로 쓰게 될 것은 크게 스터디에 대한 글과 삼일학원에 대한 조언이 될 것 같네여.

일필휘지로 쓰는 글이라 확인되지 않은 제가 잘못 알고 있는 것이 있을 수 있고 추후에 약간의 수정이 필요한 부분도 생길지도 모르

니 절대적인 것은 아니라는 것을 꼬∼옥 명심하시고  단순한 제 생각일 뿐이니 그냥 참고용으로만 봐주시길 부탁드립니다. 

(엄청난 학원의 태클이 예상되어 매장될 수도 있지만 미친 척 하고 써보렵니다
나중에 여러분들이 저 좀 살려주세여. 진짭니다. ^^;;)

Ⅰ. 학원 스터디에 대하여
   

   1. 운영방식의 차이에 따른 비교
   

    (1)스터디 (한교, 법학원, 삼일, 세종 등 채택)

       (법학원은 이번연도부터 '기'대신 '순환'이라는용어사용)

       1) 운영 방법 :  20∼30명 규모의 소그룹 단위(a, b, c 3개반)로 운영

       2) 진행내용 
    

       ① 스터디 0기(전년도 9월∼12월초 12주)
        법학원 기준으로 6주까지는 분반없이 중요부분 강의식으로 진행 7주부터 분반하여 
        진도별 40~60분 분량의 시험 및 강평. 한성 세종의 경우 약간 다르지만 법학원 방 
        식과 큰 차이는 없다고 봄 0.5기라고 세종에서 하고는 있으나 0기와 1기의 중      
         간성격인 듯 하여 0기와 큰 차이는 없다고 봄

        (단 강사에 따라 이러한 내용은 차이가 있을 수 있으며 대략 약간의 스킬 가르쳐주는 정도에서 +알파 )
    
       ② 스터디 1기(1월~3월) 
        진도별 실무 100분, 이론 법규 60∼80분 시험(후반부 100점) + 1시간정도강평
    
       ③ 스터디 2기(4월~5월) :
        1기 2∼3주 분량을 한 단위로 하여 전과목 100분 시험+강평
      

       ④ 스터디 3기(6월~7월) : 전범위 100분 시험+강평
    

       ⑤ 스터디 4기(7월~8월) : 전범위 100분 시험+강평+출제정보

      3) 장점 

          모강반에 비해 인원의 소그룹화로 인한 세세한 채점과 아늑함 팀원간 친밀도  
          향상 기대가능

      4) 단점 

스터디개념이 처음 생길때는 나가서 발표도 하고 팀원별 토론도 시도하였지만

현재 운영되고 있는 스터디식중에서 토론식으로 진행하는 스터디는 없는 걸로 알고 있으며 아직 수험생의 실력이 영글지 않은 관계로 전 팀원간의 실질적인 토론및 의견교환이 이루어지지 못한 상태에서 대신 다년차의 팀장에 대한 태클로서 (ex 다년차의 지식자랑및 주변지식에 대한 질문) 이루어지는 토론아닌 토론식으로 진행되는 형국임. 아침일찍 와서 한번 써보는 수준으로 전락할 가능성이 있음 (물론 나름대로 큰 의미이기는 합니다)

(2) 모강반 (한성학원이 채택 그러나 최근 스터디 형식으로 전환 고로 모강반 운영학원 x)

       1) 운영 방법 : 강의실이 허락하는 한 인원의 제약을 받지 않으며, 통상 50명∼100명 
                            규모로 운영

       2) 내용 
        ① 모강반 0기(전년도 9월∼11월말) :

            진도별 40∼60분 분량의 시험+기본이론 강의
+                                            강평 예습범위 및 과제물 부여
        ② 모강반 1기(1월∼3월) : 진도별 80~100분 시험+핵심이론 정리+강평
        ③ 모강반 2기(4월∼5월) : 진도별 100분 시험+강평+채점
        ④ 모강반 3기(6월∼7월) : 전범위 100분 시험+강평+채점
        ⑤ 모강반 4기(7월∼8월) : 전범위 100분 시험+강평+채점+출제정보 

2. 학원스터디의 간단한 역사

학원스터디의 개념이 처음 시작된 것은 제가 알기로는 2000년 전후로 해서 한교고시학원에

서 진기명, 조병욱(현 세종법학원 원장님) 드림팀이 있을 때 시도했던 것으로 알고 있습니

다. 학원스터디가 생기기 전부터 물론 개별스터디는 존재하고 있었구여.

비슷한 시기에 법학원도 시작한 것으로 알고 있구여.(확실하지는 않습니다)

한교에서 학원스터디를 처음 시작했을때는 지금 시스템과는 많이 달랐습니다. 처음 시작시에는 대부분의 수험생들이 1차를 끝나고

7,8월에는 휴식을 취하고 9월에 기본강의를 듣는 것으로 2차를 시작하는 것이 통상적인 코스였습니다. 물론 선발시험이라는 것도

없었구여. 스터디를 하면 간단히 진도에 따라 시험을 보고 그 다음 기본이론 강의가 진행되었습니다.

시험시간보다는 강의가 대부분의 시간을 차지했었습니다.(기본강의를 다시 듣는 것에서 실전의 스킬까지 자세히) 그래서 1기 스터

디때에는 그야말로 기초를 다지는 시기였습니다. 2기부터 제대로 실전답안작성과 같은 것을 배웠구여.

하지만 지금 16회를 맞이해서는 1차를 하기전에 미리 2차를 접하는 것이 유행처럼 번지고 있고 7월 1차가 끝나자 마자 바로 2차에

들어가는 등 2차를 시작하는 시기가 많이 앞당겨졌습니다. 그래서 12월까지는 다들 어느정도 기본적인 것은 다 끝내고 1기에서 바

로 이론보다는 바로 써보는 실전연습위주의 과정이 진행되게 된 것이구여.

스터디에 대한 무용론(無用論)에 대한 것은 여기에서 논의하지는 않겠습니다. 이제 학원스터디와 개별스터디는 감평에서 합격의

타이틀을 얻기 위해서는 필수적으로 거쳐야만 하는 과정이 되어버린 것 같습니다.

(스터디에 대한 필요성에 대한 글은 수험상담란 59, 62번의 魂神님의 글과 61번의 카우보이님의 글을 참조하십시오)

물론 스터디를 안하시고도 합격하시는 분들이 있지만 90% 이상의 합격생들은 반드시 1번 이상 스터디과정을 거치니까여. 2년차 분

들은 1/100의 케이스를 바리지 마시고 1기 스터디를 반드시 하시길 권해드립니다.

물론 다년차들은 그 전에 해보셨으니까 알아서 잘 하실거구여.
.

스터디 시스템을 인정한다는 전제하에 이야기를 진행하도록 하겠습니다.

3. 어느 학원의 스터디를 선택할 것인가?

풀빛님과 마찬가지로 제 생각도 만약 제가 1기를 다시 듣는다면 저라면 '한교고시학원' 혹  은 '서울법학원' 스터디에 참가하는 것이 좋다는 생각입니다.

 (다만 2년차분이라면 한교쪽에 더 추천의 우위를 두고 싶습니다)

물론 각 학원의 팀장님들의 차이는 없습니다.

다만 제가 상기의 학원을 추천하는 이유는 풀빛님과 마찬가지로 한교와 법학원은 위에서 말씀드렸다시피 학원스터디를 시작한 장

본인들로서 그만큼 운영의 노하우가 있을 수 밖에 없고 DB가 비교할 수 없을 정도로 뛰어나다는 것입니다.   

물론 개인에 따라서 다른 학원의 자료가 보기좋고  훌륭할 수도 있습니다. 하지만 다른 학원들은 아무래도 늦게 시작한지라 자료가

부족해서 법학원이나 한교의 자료파일을 많이 참고 (일정한 금액을 주고 파일구입) 할 것입니다. 실제 다른 학원의 팀장님에게 이런

비슷한 말을 들은 적이 있습니다. 그 많은 자료를 팀장개인이 다 새로 워드로 작성하기는 시간적으로도 불가능합니다. 어차피 기존

팀장의 자료를 짜집기 혹은 보완하는 정도일 것입니다.

(물론 아랴세여님 같은 탁월한 분은 팀장하실 때 기존 자료를 훨씬 업그레이드 하셨지만 이

런 경우는 팀장 개인의 엄청난 사명감과 열정이 아니면 불가능하다는 생각입니다. 또한 타 학원에서 아랴세여님 만큼 엄청난 사명

감과 열정을 가지신 분들일 경우 기존의 자료를 뛰어넘는 업그레이드 자료가 나올 수도 있습니다. 전 그런면에서 세종과 삼일을 유

심하게 볼 것입니다. 관계자분들 너무 주제넘었다면 죄송합니다.)

통상적인 팀장이라면 기를 쓰고 업그레이드를 해서 바꿔보겠다는 생각을 하기 힘들 것입니다. (1기 초반까지는 모르나 그 이후는 좀 열정이 식어가는 것이 인지상정입니다)

어차피 모든 학원이 법학원과 한교의 자료의 복사 혹은 변형이라고 했을 때 자료의 수준이 양적, 질적으로 다릅니다. 그래서 풀빛님과 마찬가지로 법학원과 한교를 추천하는 것입니다.
 

4. 서울법학원과 한교고시학원 그 밖의 기타 학원 선택시 알아두셔야 할 점 (1기를 기준)

(1)서울법학원

우선 서울법학원은 시설이 많이 열악합니다. 자타가 공인하는 2차과목의 최고의 학원인지라

기본적인 시설투자에 대해서 좀 소홀히 하는 경향이 있습니다. 좀이 아니고 별 관심이 없는

듯 합니다. 말 안해도 수험생들이 알아서 오니까라는 식의 오만함도 있는 것 같습니다. 또한

노무사와 법무사쪽도 최고로 여겨지는 지라 더더욱 그런 베짱이 나오는 듯 합니다. 학원은

수강생들을 위한 서비스를 제공하는 곳입니다. 물론 소프트웨어쪽도 중요하지만 편안하게

공부할 수 있는 쾌적한 하드웨어도 중요하다고 봅니다. 이런 열악한 환경은 장기적으로 감

평의 위상을 올리는데 별 도움이 되지 못할 것이라 생각됩니다. 그런 측면에서 신생인 삼일

학원같은 경우는 아주 좋다고 여겨집니다. (세종의 신림동학원은 잘 모르겠네여)

법학원은 이른바 시험을 보고 강평하는 식으로 진행됩니다.

스터디는 601 602 603 호의 스터디용 소규모 강의실에서 이루어집니다.

학원의 스타일일수 있으나 매우 무미건조하고 팀원들간에도 철저한 개인플레이위주로 돌아

갑니다. 밥도 왠만하면 아는 사람이 없으면 같이 안 먹습니다. (어느 요일이나 마찬가지일

듯) 법학원의 팀장들은 통상 다년차 위주의 합격등수 상위 20%내외의 실력이

출중한 합격생들로 구성됩니다. 아님 특별히 튀는 분이거나. 또한 팀장을 하려고 하는 분이라면 대부분 법학원팀장을 하고 싶어 합니다.

특히 토, 일요반을. 그 이유는 물론 명예 측면의 성격이 강합니다. 하지만 실제적으로는 1,2기 때에는 100만원 + α 정도의 돈을 받지

만 3,4기에 가서는 거의 수강료의 40∼50% (금액으로 따지면 최고  1000만원에 육박하는 돈을 받을 수 있는 메리트가 있기 때문이

지여. 공부하느라고 많이 빵꾸난 재정을 어느정도 메꾸는데 도움이 많이 됩니다. 최고의 메이저에서만 맛 볼 수 있는 거겠져. 그만

큼 토, 일요반 팀장들은 그 정도 강의료를 받을 자격이 되는 경험많고 실력이 아주 출중하신 분들입니다.

(에구. 맞아죽겠네 ^^; 이 말은 욕 마니 들어오면 지울께여.)

스터디 끝나고는 마음이 맞는 사람끼리 술한잔 하거나 스타 한판 때리거나 합니다.

팀장 개인의 추후지도 같은 것은 없습니다.

(2) 한교고시학원

스파르타식 스터디 입니다. 요즘은 많이 약해지거나 혹은 거의 스파르타가 안되고 있습니다.

심지어 학원자체가 스터디를 운영안한다는 소문이 들리기도 합니다.

(작년부터 이러한 애기는 있어왔으니 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다)

14기 대비 스터디까지만 하더라도 토론식으로 진행하였고 숙제도 꽤 있었습니다. 하지만 작

년부터 80-100점 분량 시험보고 법학원스타일로 강평식으로 진행하는 것으로 압니다.

학원스타일일지도 모르나 팀장들은 어색한 정장보다는 평상복이신 팀장이 많고 (보상법규 이명진 평가사님은 정장스타일이 많았

던 것으로 기억 ^^;;) 팀원들끼리의 결속력이 매우 강합니다. 법학원과는 달리 밥을 우루루 몰려가서 다함께 먹습니다. (식당이 여의

치 않은 관계도 있습니다) 그리고 워낙 분위기가 화기애애해서 회식도 매주 하는 반도 상당수 있습니다. 사람 좋아하는 분은 괜찮은

스타일인 듯 합니다.

스터디 장소는 학원이 아니고 학원에서 약간 떨어진 주택가의 오피스텔같은 곳을 빌려서 운

영합니다. 법학원보다는 스터디 하는 환경이 좀 좋은 편입니다. 물론 학원자체는 법학원과

별 차이는 없지만. (그 놈의 좁아터진 곳에서 어케 x을 싸라는 것인지 ^^;;)

예전에 명성을 날린 팀장들중에서는 한교출신 팀장이 많았습니다. 한교에서 명성을 쌓고 법

학원으로 옮긴 경우도 많았구여.

이 처럼 두 학원의 스타일이 많이 다르기 때문에 선택하실때 참고하세여.

(2년차에게는 다년차들이 주가 될 수밖에 없는 법학원보다는 적당하게 다년차가 섞여있고 자신의 역량을 맘껏 펼칠수 있는 한교가

더 좋을 듯 합니다. 저 한교 알바 아닌 것 아시져 ^^;;) 

(3) 한성고시학원

규모면으로 따지면 법학원과 거의 쌍벽을 이루는 (그래서 나가는 출구도 서울대 입구역 2번

5번으로 반대쪽에 있나?) 학원입니다. 1차만을 기준으로 하면 법학원을 능가하는 명실상부

최고의 학원이라고 생각합니다. 또한 장점중 하나는 게시판에 올려준 답변 및 기타 학습자료를 아주 잘 제공해준다는 것입니다. (답

변 잘 해주는 것은 한성이 최고인 듯 합니다.)

한성학원의 경우 몇 년전부터 모강반 형식으로 스터디시스템을 운영해왔는데여. 운영미숙인

지는 모르나 0기 스터디는 첫 해에 처참하게 실패했지여. 법학원도 미숙했지만 탁월했던 권

경미 팀장 예하 부대가 빵빵했던 지라 어느정도 살아남았져. 0기의 실패후 1.5기 등 나름대

로의 운영방식을 채택했으나 별 실효성을 거두지 못했습니다.

이번에 첫 스터디 운영시스템으로 전환을 하는 것으로 알고 있습니다.

한교시스템과 비슷한 듯 하여 기대가 됩니다

작년의 경우는 모강반 시스템이 어느정도 성공을 거두기는 한 것 같으나 법학원이 막판 4기를 바로 합격한 따끈따끈한  수석출신위

주의 실력있는 팀장들로 운영하는 대신 팀장출신의 유명평가사강사님 위주로 운영합니다. 실력은 물론 더 좋을지도 모르지만 따끈

따끈한 면이 좀 떨어지고 개인적으로 좀 성의가 없게 여겨지기도 했습니다.(제 개인적 견해임)

한성도 자료축적면에서는 결코 법학원이나 한교에 절대 뒤지지 않는다고 봅니다.

그리고 요즘 잘나가는 최고의 실무강사인 아리삼삼님이 버티고 있고 탄탄한 이론적 지식을 갖춘 걸출한 이충길팀장님(제가 4기때

직접들어본 결과 카리스마도 있고 실력도 탁월하신 것 같습니다. 이론의 체계가 머리속에 들어있는 느낌을 받았습니다)이 계시는

한 그 분들이 맡아서 하는 스터디반은 아주 잘 운영될 것으로 생각합니다. 현재 있는 팀장의 자질만 보면 최고라고 생각이 드니 장

소면이나 여건에 맞으신 분들은 한성에서 하셔도 될 것 같습니다.
 

2005년 제 개인적으로 기대가 많이 되는 곳입니다.
(2번의 실패를 겪으려 하지 않을테니까 말이져)

(4) 세종법학원

저는 이 곳에서 스터디를 해본 적은 없습니다. 하지만 학원이 생긴지 얼마되지 않았고 이번

연도부터 스터디시스템을 시작하는 것인 만큼 또 의욕적으로 봉천동에서 신림동으로 이사를

한 만큼 누구보다도 잘해보겠다는 의욕은 삼일학원과 더불어 최고라고 보여집니다.

뒤에도 말씀드릴 사항이지만 스터디에서 가장 중요한 것은 거기 있는 팀장입니다. 역시 박노해의 사람만이 희망이라는 말이 감평에서도 통용됩니다.

그런 측면에서 거기 계셨던 법규수석출신의 신희중팀장님, 소문에 아주 열정적이라고 하는 조영곤 실무팀장 , 그리고 강의실력이

누구보다도 뛰어나다고 매니아들로부터 소문이 들리는 이종현 팀장님 그 밖에 최숙경 팀장님등이 계셨던 걸로 압니다. 시작한지 얼

마 안되는 지라 수강생이 10명 남짓하고 들었지만 수강생이 적은만큼 개인별로 팀장들이 신경써주는 것이 아주 상당하다고 들었습

니다. 거의 감동수준이라고..

끝나고서 개인지도도 해준다고 밤 11시에 집에 데려가서 자기 서브 보여주면서 가르쳐주었

다는 풍문이^^(위에 적시한 팀장분 중 한분으로 확인된 바는 아닙니다.)

12월의 영광에서도 이런식의 글이 가끔 올라옵니다. 감동이라는 식으로. 단순히 학원선전이다라고 치부하기보다는 그쪽 팀장의 아

는 측근으로부터 간접적으로 들은바에 의하면 어느정도 사실이라고 합니다. 현재의 스터디가 2년차보다는 어느정도 기본이 되었다

는 식으로 팀장 자신의 지식전수와 시험에 그 중심을 두고 있는 것인 만큼 기본이 부족하다고 느끼지만 기본강의를 듣기는 애매한

2년차분들에게는 좋은 학원스터디가 될 수도 있을 겁니다.

(팀장님들의 열정도 대단한 듯 합니다. 신생학원이고 또한 어느정도 불리한 점을 잘 알고 있기에 이를 바득바득 갈고 최고로 거듭나

기 위해 자료및 열성이 대단할 것입니다)

세종학원은 이러한 점을 숙지하여서 팀장들이 더더욱 팀원들에게 신경을 써주는 식으로 운영하는 것이 메이저 학원의 틈에서 경쟁

력을 확보 할 수 있는 방법이라고 감히 주제넘게 한번 애기해 봅니다.

(5) 소결

제가 이렇다 저렇다 말은 했지만 어느 학원 어느 요일 스터디를 가느냐에 따라서 여러분의 합격이 결정되는 것은 절대로 아닙니다.

가장 중요한 것은 자신이 얼마나 열심히 공부하느냐에 따른 것이며 공부에 필요한 기타 제반 자료수집과 정보습득 및 효율적인 수

험준비를 위해서 학원은 부수적인 것으로 여겨야 한다는 것입니다.

스터디를 선택할 때 고려해야 할 점은 특정학원이 아니라 바로 사람. 즉, 팀장을 보고 따라가셔야 한다는 것입니다.

하지만 15기에 합격생위주의 팀장중에서 우리가 알고 있거나 실력(여기서의 실력은 문제푸는 실력이 아닌 효과적으로 지식을 전수

하는 강의실력을 말합니다)이 검증되지 않았기 때문에 또 현실적으로 그것을 우리가 확인할 수 있는 시간과 방법이 없기 때문에 되

도록 운영시스템이나 자료베이스 측면이 우수한 한교나 서울법학원을 추천하는 것입니다. 팀장에 대한 정보가  있으신 분은 그 분

이 강의실력있고 자신의 스타일에 맞는 분이라면 그분을 따라가시면 되는 것입니다. 3년차 이상의 다년차들은 어떻게 공부해야하

는지 자신의 스타일이 뭔지 알기 때문에 팀장의 구애를 별로 받지 않지만 2년차에게는 팀장=god 입니다. 2년차분들은 좋은 실력있

는 팀장을 만나서 수험에 도움이 되는 스터디가 되시길 바랍니다.

Ⅱ. 삼일학원에 드리는 짧은 제언

제가 위에서 삼일학원에 대해서 말씀을 안 드렸는데여. 여기서 몰아서 말하겠습니다.

저는 개인적으로 삼일학원의 설립취지에 공감합니다. 현직 평가사가 차린 최초의 학원이고 학원을 차리신 원장님의 개인적인 인격

과 성실함과 친절에 감동먹은 수험생은 저 뿐만 아니라 원장님을 접해보신 분이라면 누구나 다 그런 감정을 느낄 겁니다. 그런 분이

만드신 학원이라면 믿고 따를 수 있을 것도 같구여.

의욕적으로 출발한 학원이지만 제 개인적인 생각으로는 고전을 면치 못하는 것 같습니다.

1차 과목의 경우 김재호 cpa께서 하신 강의가 폐강되었다는 둥 경제학의 박지훈 샘과 영어 강수정 샘 부관법의 황제이신 원장님 때

문에 그럭저럭 운영되는 듯 합니다.

지금 현재 운영되고 있는 0기스터디도 꽤 많은 인원이 빠진 듯 합니다.

(물론 제가 잘못 알고 있을 수도 있습니다)

학원스터디 개선안을 워너비님 (안경쓰고 키 큰신 분 같은데^^)이 12월의 영광에 올렸을시에는 그 만큼 학원이 생각한 것 만큼 신

통하게 돌아가는 건 아니라는 반증으로 봐도 무방할 것입니다.

오늘이 우연치 않게 학원스터디 개선안 공모하신지 꼭 1달째 되는 날이네여

사설이 길었습니다.

1. 팀장의 확보

삼일학원은 신생학원의 핸디캡을 벗어나는 것이 가장 중요합니다. 그러려면 기존 메이저인

법학원 한성의 틈에서 살아남기 위해서 그곳에서 소홀히 여기고 있는 부분을 파고들고  경

쟁력있고 실력이 출중한 강사 및 팀장의 확보가 필수적입니다.

학원기본강의는 강사의 역할이 90%이고 스터디는 팀장의 역할이 99%입니다. 학원스터디를

다른 학원과는 달리 차별화되게 성공적으로 운영하기 위해서는 우선 다른 학원과 버금가는

자료의 확보가 급선무입니다. 수험생들이 삼일을 가는 데 주저하는 것은 신생이고 정보와

자료가 아무래도 부족하다는 것 혹은 그런 인식때문에 주저하게 되는 것입니다. 그러니 암

묵적으로 자료를 학원에서 살 수 있는 것을 알고 있습니다. 학원에서 자료파일을 구입하시

던지 아님 기존의 합격생들에게 자료를 많이 확보하십시오.

물론 삼일측에서 이 정도 쯤은 기본이라고 다 준비하셨을 수도 있겠네여.

그러면 가장 중요한 팀장의 문제입니다. 현재 운영하고 있는 삼일의 0기 팀장들은 한교 토요반 법학원 월,수,금 출신으로 알고 있습

니다. 물론 이번에는 팀장이 없었으니 어쩔 수 없겠지만 그분들은 이미 한교와 법학원에서 팀장을 지내신 분들입니다. 실력은 물론

출중하시져. 하지만 그 분들은 한교와 법학원의 한계내에 계신분들입니다. 즉, 한교와 법학원을 뛰어넘을만한 것이 아니라는 것이

져. 저는 그분들이 강의하시는 것을 다 들어보지는 못했지만 카리스마있게 강의를 잘하시는 것은 아니라는 소리를 들었습니다. 강

의를 전문적으로 하신 분들이 아니라서 그런것도 있습니다. 실력이 있는 것과 남에게 자신의 지식을 잘 전수해주는 실력은 별개이

니까여. 얼마전 삼일 0기를 수강한 사람중의 일부가 이론, 법규에 대한 불만을 게시판에 성토한 것을 보았습니다.

왜 그렇게 게시판이 지저분해졌을까여?

그것은 삼일이 법학원과 별 차이가 없었기 때문입니다. 그냥 다른 학원 0기 하는 식으로 기본강의 좀 하는거 하고 단순히 시험보고 첨삭하는 식으로 하였기 때문입니다.

분명 삼일은 서울법학원 등 기타 타 학원에서 하는 스타일과는 좀 다르게 접근할 필요가 있습니다.

좀 더 소수정예로 하여 거의 1:1 형식의 과외형식으로 스터디를 하는 것이 필요합니다.

그만큼 세세하게. 말하자면 합격생을 키워야 한다는 의미입니다. 다년차들이 바로 삼일에 가

지는 않을 것입니다. 그러면 지금의 2년차들을 키워서 합격생을 만들어야 한다는 의미입니다.

우선은 당장 삼일출신의 합격생을 배출하여 학원의 시스템과 이름을 알릴 필요가 있습니다.  1:1 형식과외에 거의 유사한 스터디를

해줄 팀장을 확보하는 것이 무척이나 힘듭니다. 그만큼 손이 많이 가고 귀찮은 일이 될 수도 있을 것입니다. 2005년 1기 스터디에서

는 기존의 0기 팀장들 또는 15회 합격생 중에서 선발하실 거겠져? 되도록 법학원처럼 상위권의

경험많은 다년차 합격생을 확보하시고 (물론 법 혹은 한성 가려고 하겠져) 타 학원보다 파격적인 강의료 지급 및 기타 인센티브에 대한 제공을 하셔야 할 것입니다.

14기 합격생 팀장중에서도 몇몇분을 데려오기 위해서 컨택을 시도하셨다는 것을 얼핏 들었습니다. 이번에는 꼭 강의실력(아주 중

요합니다^^ 실제 개인이 가지고 있는 실력과 남에게 가르치는 능력은 큰 차이가 있을 수 있습니다.)이 뛰어난 카리스마 있는 열정있

는 분을 찾기는 힘드시겠지만 꼭 모셔야만 학원스터디가 실효성을 거둘수 있고 합격생을 배출해야만 학원이 살아날 것입니다. 속된

말로 스타팀장을 만드셔야만 합니다. (ex 김성훈 평가사님)

2. 학원 장소에 대하여

지금 삼일학원은 강북쪽에 자리를 잡고 있습니다. 강북쪽의 분들을 타겟으로 한 것도 있을 수 있으나 가장 중요한 것은 신림동쪽에

자리를 잡기가 힘이 들었을 것이고 또 원장님이 주로 활동하시는 나와바리(구역 ^^)가 종로쪽인지라 거기에 자리를 잡으신 것 같습니다.

하지만 강북쪽 수요보다 감평을 공부하는 수험생들은 주로 서울뿐만 아니라 전국적으로 지방의 수요가 더 많습니다. 그 분들이 서

울에 올라올때는 신림동에 자리를 잡는 것이 대부분이며 그 분들이 일부러 삼일에 갈까여? 그냥 근처의 유명학원에 갈 것입니다.

굳이 별 경쟁력없는 학원에 수요가 몰리지는 않을 것입니다.

가장 좋은 것은 삼일이 신림동에 입성하는 것이지만 그것을 하기에 현실적으로 불가능하다면 세종과 같은 학원과 합병을 하시는 것

도 한번 생각해 볼 수 있겠습니다. (이건 제가 말씀드릴 사항은 아니나 생각차원에서 들어주세여)

3. 동영상의 경쟁력 강화

만약 합병이 불가능하다면 지방수험생들의 수요를 확보하기 위해서 동영상의 방법이 있습니다. 물론 일부과목을 지금 개설중에 있

는 것을 알고 있으며 내년 1월에 본격적으로 하실 것이라는 것으로 압니다. 어느 동영상 업체와 하실지는 모르나 에듀윈에서는 거

절을 당하신 걸로 알고 있습니다. (잘못 알고 있을 수도 있습니다)

에듀윈은 민법으로 강사 생활을 하시던 김성룡씨가 설립한 동영상 업체로 알고 있습니다. 에듀윈은 세종을 제외한 학원의 강의의

동영상을 통합하여 운영하고 있습니다. 좋기는 하지만 에듀윈은 결정적인 결점을 가지고 있습니다. 바로 서비스입니다. 메이저라는

식의 안일함에서 오는 개판의 서비스로 수험생들의 원성을 사고 있습니다. 자주 접속도 안되고 다운되고 하는식. 하지만 유명강사

들의 강의가 있으니 더러워도 어쩔 수 없이 듣는 것입니다.

삼일은 이런 점을 파고 들어갈 필요가 있습니다. 자꾸 다운되는 식의 고장을 자주 일으키지 않도록 좋은 동영상업체와 손을 잡는 것

이 중요합니다. 강의질이 같다면 서비스가 좋은 동영상업체를 선택하지 않을까여?

또한 tip 하나. 현재 동영상 수강시 샘플강의라고 1강정도만 보게하고 바로 수강하도록 유도하고 있습니다. 저만 그런지는 모르겠지

만 1강만 듣고 그 강의가 과연 나에게 맞는 것인가 좋은 것인가 판단하기는 거의 불가능합니다. 1강은 대부분 실제 강의보다는 공부

방법으로 때우는 경우가 많습니다. 그래서 실제 판단하기 힘들지여. 삼일에서 만약 동영상을 한다면 저는 과감하게 다음과 같이 제안하고 싶습니다.

전체의 30%정도를 무료수강하게 하는 것입니다. 12강좌라면 3개 혹은 4개까지 무료로 듣게

하는 것입니다. 충분히 강사의 자질과 강의를 접하고 판단하게 한 다음 그 후의 강의를 듣

고 싶으면 유료로 전환하게 하면 되는 것입니다. 손해라고 생각 될 수도 있으나 결코 손해

가 아니라고 판단되며 어차피 들을 사람은 다 듣습니다. 장기적으로는 이런 방식을 수험생

들이 환영할것이고 강의질에 자신이 있다면 충분히 고려해 볼 사항이라고 생각합니다. (너

무 순진한 생각인가여 ^^;)

4. 강사의 확보 및 편의시설확보 (tip)

지금 감평강사의 세대교체가 일어나고 있습니다. 11기 위주의 법규 고태현, 이론 배태성평가사님 등의 거물급 강사들이 강의를 그

만두시고 있고 새로이 13기 위주의 강사들이 그 주도권을 잡아가고 있는 느낌입니다. 넓게는 나라전체가 변화의 전환기에 있고 좁

게는 우리 감평수험계도 그렇다고 볼 수 있습니다.

지금 보상법규를 제외하고는 절대강자가 존재하지 않는 수험계에서 걸출한 강사분을 만들어낸다면 그야말로 삼일의 존재를 알릴

수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 최근 황정임평가사님이 이론강의를 하신다고 그러더군여. 그 분과 류제형 평가사님이 공편집을

하신 pass 이론을 보았는데 아주 책이 좋아보였습니다. 책 만큼 강의를 잘만 하신다면 이론에서 주도권을 잡을 수 있을 것도 같습니다.

(이번 12월 강의는 강사진의 구색을 맞추기 위해서 어쩔수 없는 일인 것 같습니다. 1달짜리 기초식의 이론강의는 보기에 썩 좋지는 않습니다 하지만 강사분의 성실함과 꼼꼼함을 잘 알기에 충분히 이러한 점을 커버할 수 있을 거라 믿어봅니다.)

실무도 김민경평가사님이 강의를 하신다는 것 같은데 그 분 2년차에 합격하셔서 경험이 좀 부족하고 한교 자료를 보면서 좀 실망한

것도 조금은 있어서 약간 걱정되기는 합니다.

물론 제가 평가사님을 보고 이러쿵 저러쿵 할 짬이 되지도 않습니다. 하지만 삼일에서 강의를 하게 되신다면 성실히 치밀하게 잘 하

셔야 할 것입니다. 삼일게시판에 팀원들이 올려주신 질문에 성실히 답변을 해주시는 것 보면 잘 하실 거라고 믿습니다.

자신의 인지도를 올리기 위해 삼일의 이미지 제고를 위해서 12월의 영광이나 감정평가사정

보까페에도 아리삼삼님처럼 적극적으로 답변을 잘해주시는 것도 괜찮은 것 같습니다. 좋은

정보를 제공한다는데 반대할 운영자는 없을 거라고 생각하며 수험생들도 그걸 학원 광고라

고 여기지는 않을 것입니다.

아. 그리고 삼일 주위에 김밥천국빼고는 먹는 것 문구를 살 수 있는 편의시설이 좀 부족한 듯 싶은데 매점같은거 하나 있었으면 하

는 바람입니다. 또한 작지만 다른 학원에는 잘 없는 컴퓨터 실 같은 것도 한번 생각해 보셨으면 좋겠네여. ^^

마지막으로 삼일은 장기적으로 위에서 말씀드린 것을 준비해야 할 것이며 단기간에 절대 성공할수 없음을 아셨으면 좋겠습니다.

이제까지 감히 일개 수험생이 지껄여봤습니다. 원장님의 인격과 그 성실함을 존경하는 의미에서 주제넘게 말씀드렸습니다. 4가지

없다고 여기지는 말아주시고 스터디와 학원을 다녀본 입장에서 단순히 제가 느꼈던 것을 말씀드려 봤습니다. 참고할 것이 단 하나

라도 있어서 삼일학원에 일말이라도 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

위에서 말씀드린 대로 혹시나 제 글이 공모안에 채택되는 영광이 생긴다 하더라도

(공모안을 직접 학원측에 보낸 것이 아니니 심사요건에도 안 들겠지만 ^^;)

수강료 면제같은 것은 받지 않을 것이며  어려운 환경에서 정말 열심히 할 분에게 그 혜택을 돌려주셨으면 하는 바람입니다. 

긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다.

(이것이 제가 여기에 쓰는 최고의 그리고 마지막 긴 글이 될 것 같습니다) 글을 끝내고 보니 괜한 짓을 한 것도 같네여 ^^;;

분양가상한제와 감정평가

1. 분양가상한제의 의의

(1) 분양가상한제의 개념

1) 분양가상한제의 뜻

① 특정한 아파트의 건설공급에 따른 분양가격을 결정함에 있어 단위면적 또는 아파트 별로 분양가 최고한도 이내를 정하여 시행하도록 하는 제도. 강제적 구속력을 가지 는 경우와 행정지도에 의하는 경우가 있음.

② 자유주의 시장경제에 있어 이 제도는 시장실패(market failure)를 명분으로 하여 이 루어지는 정부개입(public power)에 의한 가격통제(price control)의 한 방법이므로 원가공개제도나 원가연동제와 함께 직접적인 분양가규제를 형성함.

③ 이 제도가 구속력을 가지는 경우 계약자유의 원칙에 비추어 보면 계약내용결정을 통 제하는 것이어서 소유권규제에 해당하므로 법적 근거 필요함. 현재는 주택법에 근거 두고 있음.

④ 과거에는 1977년부터 1988년까지의 기간 중에 이 제도를 당시의 주택건설촉진법에 의거하여 시행했던 적 있음.

⑤ 2007년 2월 15일 현재는 주택법 제38조의 2에 의거 2005년 3월 9일 이후 사업승 인 신청분 부터 공공 택지 안에서 건설 · 공급하는 85㎡이하의 주택에 적용되고 있 음. 앞으로는 이 제도를 확대 실시하겠다고 하는 정부의 계획이 발표되었음.

2) 원가연동제와의 구별

① 과거 분양가상한제의 실시로 인한 획일적인 분양가 규제대책이 장기간 지속됨에 따 라 주택공급이 위축되어 주택가격이 상승조짐을 보이고 주택의 품질이 저하되는 문 제점이 발생하자 이를 막기 위해 1989년 11월부터 원가연동제로 전환된 적 있음.

② 우리나라 IMF 사태 이후 분양가자율화로 원가연동제를 유보해 오다가 최근 수도권 집값 급등으로 2005년 3월부터 공공택지 85㎡(25.7평)이하 아파트에 대해서 원가연 동제의 시행을 재개함.

③ 수도권 인기지역 중심으로 국지적인 집값상승이 계속되자 2006년 2월부터는 85㎡ (25.7평) 초과아파트에 대해서도 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행시행.

④ 원가연동제는 택지비에 적정이윤이 포함된 표준건축비 등 원가의 증감에 분양가격을 연계하는 것. 분양가상한제는 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적정하게 배분 · 고려하는 데 비하여 원가연동제는 원가주의적 논리에 기초하므로 분양가상한제보다 완화된 가격규제로 보는 경우 많으나 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대 상 등을 결정한다는 점에서 분양가상한제와 유사한 강력한 가격규제로 봄.

3) 분양원가공개제와의 구별

① 분양되는 부동산을 생성하는데 쓴 비용에 시행 및 시공사의 적정이윤을 합한 금액 을 분양원가로 보고 이를 공개하도록 하는 제도를 분양원가공개제도라 할 수 있는 데, 이 제도에 의하면 택지비는 소지(素地)값에 조성비용을 합산하는 걸 원칙으로 함.

② 일정한 경우의 공공택지를 조성하여 분양할 경우에는 택지의 분양원가를 공개하도 록 하는 제도적 근거를 두어 시행중.

③ 공공택지는 저렴하게 공급되는데 비해 분양가는 시세에 따라 결정되어 시행사 및 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판이 확산되면서 공 동주택분양원가 공개논란이 2002년 서울시 동시분양 아파트의 분양가를 분석하는 소비자 운동으로부터 시작되었으며, 2004년 초 서울시 도시개발공사가 마포구 상 암지구의 분양원가를 공개한 이후 사회적 이슈로 대두됨. 이와 더불어 여러 시민단 체를 중심으로 분양원가공개요구가 계속되었으며, 이를 둘러싼 찬반 논쟁이 지속되 고 있음.

④ 2004년 정부는 민간아파트 분양원가공개불가원칙을 천명한 바 있었으나, 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택은 분양가상한 제를 시행하고 분양원가를 공개하는 것으로 주택법을 개정하였음.

⑤ 개정된 주택법에 따르면 주택건설업체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집 공고사항에 분양가격을 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분 하여 총 5개 항목을 공개하도록 하였음. 2006년 1월부터는 택지비, 직접공사비, 간 접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분하여 총 7개 항목의 분양 가격을 공개하도록 하였음.

⑥ 논쟁은 분양가가 집값상승의 원인인지 여부, 원가공개가 분양가인하를 유도하는지 의 여부, 소비자의 알권리에 부응하기 위한 사안인지 여부, 기업의 투명성 측면, 주 택의 공공성 측면, 분양원가의 영업비밀 인정여부, 원가공개의 법률적 적합성, 원가 공개의 회계적 가능성 등으로 다양하게 이루어짐.

⑦ 최근에는 한국토지공사와 지방자치단체의 도시개발공사가 일부 개발지구들에 대한 원가공개를 자율적으로 시행함으로서 분양원가 공개논쟁은 새로운 국면으로 접어든 면이 있음.

⑧ 결국 분양원가공개는 주택공급에 있어 공급자의 폭리를 인정하지 않겠다고 하는 의 지를 구현하려는 것으로 부동산공급가격의 구성을 원가주의적 논리에 의해 관찰하 려는 측면이 강함. 따라서 원가연동제와 비슷함. 그러나 분양가상한제는 어느 경우 에나 원가주의적 논리로 부동산공급가격을 접근한다고는 볼 수는 없다고 하는 면에 서 상호구별될 수 있음.

4) 분양가상한제의 핵심요소로서 택지비

① 아파트분양가를 구성하는 양대 축은 건축비와 택지비임. 그런데 건축비는 지역에 따른 격차가 거의 없음에 비하여 택지비는 지역, 단지 등에 따라 천차만별임. 따라 서 천차만별인 택지비의 적정가격이 얼마 인가를 결정하는 것이 분양가상한제의 핵 심사항으로 볼 수 있음.

② 원가주의적 논리에 기초하는 분양원가공개에 따라 택지비를 구성하는 항목을 관련 규정을 기초로 하여 아래와 같이 택지매입원가, 매입이자비용, 매입 필요경비, 조성 부가비용, 명의변경비용, 기타추가비용을 합한 비용으로 나누어 볼 수도 있음.

ⓐ 택지매입원가 : 주택건설사업주체가 택지를 공급받은 가격

ⓑ 매입이자비용 : 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일로부터 입주자모집 공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(보통 이자율은 '은행법'에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로부 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 계산)

ⓒ 매입 필요경비 : 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

ⓓ 조성부가비용 : 국가, 공공기관 또는 '엔지니어링기술진흥법'에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외)가 산정 한 연약지반 공사비와 암석지반 공사비

ⓔ 명의변경비용 : 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약 서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우 인정)

ⓕ 기타 추가경비 : 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

③ 개발사업을 위한 토지관련비용의 투입은 대부분 입주자모집공고시점 이전에 이루어 지므로 분양가격 산정시 투입된 택지비를 토지관련 비용들을 모두 포함하여 제시할 필요가 있음.

④ 물론 상한가결정을 위한 택지비는 택지조성의 경로에 의거 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적절히 고려하고, 필요에 따라 절충주의를 적용하여 적정가격을 판단 해야 할 것임.

(2) 분양가규제의 변천

- 분양가에 관한 시장규제수단들이 그 동안 어떻게 시행해왔는가를 다음과 같이 살펴봄.

1) 1977년 - 1988년까지의 분양가규제 : 분양가상한제적용시기

① 신규분양주택에 대한 분양가규제는 1970년대 중반 민영주택까지 주택가격이 크게 오르자 이를 투기의 결과로 보고 1977년도부터 시행되기 시작. 가격규제방법을 보 면 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시키게 하여 분양가격이 정부가 정한 상 한선보다 낮아야 사업계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였음.¹

각주 1) 윤주현, 신석하 주택분양가격규제의 시장효과 및 관련 제도 연구 , 국토개발연구원 1994. 7-8쪽

② 1977-1981년까지는 주택규모에 관계없이 주택의 평당 분양가격 상한선을 매년 시 장가격에 연동시켜 고시하여 규제.

③ 1982년부터는 국민주택규모 이하와 초과로 구분하여 85㎡ 이하는 평당 105만원, 85㎡ 초과는 134만원의 상한선을 정하였음. 특히 1988년까지 민간부문이 주로 건 설하는 85㎡ 초과의 분양주택에 대하여 가격인상을 불허함으로서 민간의 주택건설 을 위축시키는 요인이 되기도 하였음 (<표 1>참조)

<표 1> 주택분양가 상한선 추이('77~'88)

(단위 : 만원/평)

2) 1989년 - 1988년까지의 분양가규제 : 원가연동제 적용시기

① 이러한 획일적 분양가격 규제를 탈피하기 위하여 1989년부터 1998년까지 건설원 가를 기준으로 하는 원가연동제가 실시되었음. 원가연동제는 분양가격을 택지비와 건축비(적정이윤 포함)에 연동시켜 결정하는 제도. <표 2>에서 보는 바와 같이 주 택규모를 3가지로 구분하고 또한 각 규모 내에서 15층 이하와 16층 이상으로 나누 어 건축비상한선을 설정하여 시행.

<표 2> 표준건축비 상한선 추이 ('89~'99)

(단위 : 만원/평)

자료 : 건설교통부, 표준건축비(건축비 상한가격) 현황, 2003. 1.

3) 1995년 11월 -1998년까지 분양가격 규제완화 추진 : 분양가 부분적인 자율화

① 분양가격 제한은 1995. 11부터 단게적으로 완화되었음. 당시 강원, 충북, 전북, 제 주 등 4개 지역의 85㎡ 초과 중대형 주택과 수도권 이외의 지역에서 공공택지 및 국민주택기금의 지원 없이 건설된 주택으로서 건축공정 80% 이후에 분양되는 주 택에 대해서는 사업주체가 자율적으로 분양가격을 결정하도록 완화.

② 나아가 1996. 7에는 단독주택, 연립주택 및 85㎡를 초과하는 철골아파트의 분양가 격을 자율화 하였으며, 1997. 1. 1부터는 일정지역의 중 · 대형아파트까지 자율화 를 확대.

③ 이어 1997년 외환위기를 계기로 경제 자율화 정책이 추진됨에 따라 신규 공급주택 의 분양가 책정이 단계적으로 자율화됨.

④ 자율화로 인한 급격한 주택가격 급등의 부작용을 줄이기 위해 지방에서 우선적으로 분양가가 자율화 되었고, 1998년 말 「주택분양가원가연동제시행지침」을 폐지한 이후 전면 자율화됨. 이와 같은 자율화 과정은 <표 3>과 같이 요약 할 수 있음.

<표 3> 1995년 11월~ 1998년까지 시기별 분양가자율화 변천과정

4) 1999년 1월 이후 - 2005년 3월 이전까지 분양가 전면 자율화

① 1999년 이후에는 국민주택기금이 지원되는 전용면적 18평 이하 주택에 원가연동제 방식으로 분양가격을 규제하였음.

② 2002년 이후 주택가격이 급등함에 따라 신규 공급주택의 고분양가가 재고주택의 가격을 견인한다는 주장이 제기되면서 분양원가 공개에 대한 논의가 재개됨.

③ 분양가의 적정성에 대한 논란 과정에서 시민단체를 중심으로 한 원가 공개 요구가 있었으나, 2004년 정부는 분양원가 공개물가 원칙을 천명하고 이에 대한 대안으로 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 아파트에 대해 사실상 원가연동제와 같은 분양가상한제를 시행하는 것으로 일단락되었던 적 있음.

5) 2005년 3월 이후의 분양가규제 : 원가연동제

① 2005년 3월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 아파트에 대하여 원가연동제를 실시하고, 일반지역에서는 공공택지 25.7평 초과 아파트에 대해 택지 채권입찰제를 적용하며 투기우려지역에서는 분양가 · 채권 병행입찰제를 실시.

② 「8.31 대책」 이후 2006년 2월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이 하 아파트에 원가연동제가 적용되었으며, 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대하여 는 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행하여 실시.

6) 여기에서 살펴 본 분양가규제에 관한 변천과정과 분양관련 다른 규제들을 <표 4>와 같이 요약 할 수 있음.

<표 4> 주택분양가격 관련 정책의 연혁

자료 : 건설교통부 주택국 주택정책과(2005), 「2005년도 주택업무편람」, pp.74-85

2. 분양가상한제의 파생효과

(1) 긍정적인 측면

- 이 제도를 시행해야 경제적 형평성에 부합한다고 주장하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 긍정적인 측면을 강조함.

1) 가격조절의 기능

부동산 값의 변동양상이 심한 아파트시장(가격)에서 대량의 신규공급가격(정책가격)은 아파트 값의 수준을 형성시켜가는 선도역할을 하므로 이러한 역항을 상한제를 통해 가격조절기능으로 활용. 즉, 불안정한 아파트시장에서는 상한제를 실시함으로서 공급아파트의 값을 낮출 수 있고 이로 인해 기존 아파트 값까지 하락시키는 효과를 유도함.

2) 공급업자의 적정이윤 보장기능

신규아파트 분양가격을 시가에 의거 시장의 자율로 방임하면 주택공급가격에 과도한 개발이익이 내재될 가능성이 더욱 커져 자칫 개발이익이 사업시행자에게 독과점되는 현상을 야기. 아파트분양가 상한제의 실시로 과도한 개발이익의 유도 및 편중을 방지함으로서 궁극적으로 공급자에게는 적정이윤이 귀속되게 하는 효과 발휘.

3) 분양받는 자에게 주택구입비용 지원효과

분양받는 주택수요자는 분양가격의 과다여부에 따라 주택구입부담의 정도가 결정됨. 분양가상한제의 실시로 시장가격보다 더욱 저가로 분양아파트를 분양함으로서 이를 분양받은 자에게 주택구입을 위한 부담을 경감해주게 되어 분양자에게 주택구입지원효과를 향유하게 됨.

4) 저소득계층 내집마련의 기회 확대

신규주택의 공급가격을 상한제에 의해 인하하게 하고, 이로 인해 기존주택의 가격을 하락시키게 되면 주택의 수요자는 시가보다 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있기 때문에 특히 저소득층의 주택구입 기회가 확대됨.

5) 무분별한 주택건설의 억제

주택가격이 불안정적 불균형변동을 보이면 주택에 따라 주택의 공급이 과잉이나 과소가 될 우려가 높아짐. 따라서 아파트분양가격상한제를 실시하여 분양가격을 안정시킴으로서 주택경기의 호불황이 불안정하게 교차하는 경우 과잉공급이나 과소공급을 완화하게 되어 무분별한 주택건설이 억제됨.

(2) 부정적인 측면

분양가상한제의 실시는 득보다 실이 훨씬 크다고 하는 입장 때문에 이의 시행을 반대하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 부정적인 측면들을 지적해오고 있음.

1) 장기적으로 아파트가격 상승과 주거복지의 악화 유인

가격통제는 공급자의 이윤을 떨어뜨려 장기적으로 시장에서 아파트공급물량을 감소 시키므로 아파트 가격 상승요인이 됨. 그리하여 무주택자의 내 집 마련을 더욱 악화 시킴.

2) 아파트품질의 저하

주택건설업체의 초과이윤을 축소시킴으로서 기술개발을 소홀히 하고, 더 나아가 기업 의 생산비용 최소화를 추구함으로서 주택의 품질이 저하될 가능성이 커져 주택의 저급 평준화 가속. 공급자는 기술개발을 통한 비용 최소화보다는 저 품질 또는 규격미달의 자재를 사용함으로서 비용축소를 추구하고, 결과적으로는 부실시공 등의 사회문제를 야기.

3) 주택건설업체의 자율성 위축

주택건설업체가 이윤을 극대화하기 위해서는 자율성이 부여되고 동기를 유인하는 장 치가 필요하나 분양가격이 규제된 상태에서는 동기부여가 부족하고, 획일적인 주택만 을 대량생산하는 결과를 초래하게됨. 더불어 급속한 주택산업환경의 변화에 대한 신 축적인 대응력이 약화됨.

4) 비효율적인 토지이용을 유발

신규주택과 중고주택 간의 가격차이로 중고주택수요를 신규주택수요로 이동하게 하며, 규모별 주택수요를 왜곡시키는 결과를 초래. 즉, 대형주택일수록 분양에 따른 기대이 익이 크기 때문에 대형주택에 대한 수요를 증가시키는 반면 소형주택수요를 감소시키 는 요인으로 작용. 결과적으로 주택시장을 왜곡시켜 토지이용의 비효율성을 가중시킴.

5) 계층간 주거형평성의 악화

분양을 받은 자의 수혜가 커짐으로서 분양을 받지 못한 자 와의 절대적 불평등이 발생 하고, 개발이익이 많은 아파트와 적은 아파트와의 분양받은 자들 사이의 상대적 불평 등을 발생시켜 주거의 형평성을 악화시킴.

(3) 긍정적인 측면과 부정적인 측면에 대한 소견

제도의 변화가 경제에 미치는 영향을 정밀하게 계량화하기가 쉽지 않기 때문에(A. North) 제도변화를 둘러싸고 상호 상반되는 논리가 대립되는 경우가 있음. 분양가상한제를 놓고 벌이는 긍·부정적인 입장의 대립 또한 이와 같은 문제를 그대로 반영. 그러므로 이러한 대립적 논쟁에 대한 이해를 분석하는데 도움을 주기 위해 몇 가지 소견을 보충의견으로 제시함.

1) 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모든 아파트의 신규공급과 관련하여 동일하게 나타나는 현상으로 보는 건 무리가 있음

아파트의 신규공급을 예로 들면 그들 공급경로가 동일하지 않음. 크게 구분하면 토지이용전환(土地利用轉換)을 수반하여 개발밀도를 폭증시켜 공급되는 아파트가 있는가 하면, 토지이용전환이나 이행(移行)을 수반함이 없을 뿐만 아니라 개발밀도의 변화가 거의 없이 공급되는 아파트가 있음. 이들과 같이 다른 두 경로를 통한 공급아파트들에 대하여 동일한 잣대를 적용하여 가격변동의 메커니즘을 부여하는 것은 부적절함.

2) 공익사업에 의한 신 개발형 아파트공급에서는 강제적 택지조성이 가능하고, 조성을 위한 택지 취득에 있어 어느 정도 개발이익을 배제하는 보상에 의거하므로 순기능이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

개발과정에 있어 일반적인 토지개발의 과정을 통하여 향유할 수 있는 개발이익은 개발자의 개발이윤으로 보장되는 게 원칙. 그러나 일반적인 개발과정이라고 볼 수 없는 특혜적 개발이 존재하는 경우에는 그 특혜의 결실이 크면 클수록 그로 인한 개발이익의 사회적 의무부담도 더 높아짐. 따라서 이와 같은 개발에 대한 상한제실시의 긍정적 효과는 커짐.

3) 공익사업에 의하지 않는 신 개발형 아파트공급이나 재개발 · 재건축에 의한 공급부문은 특혜적 개발이익이 거의 없거나 미미한 경우가 대부분이므로 부정적 효과가 더 크게 부각될 것임.

개발과정의 토지이용 면에서 현상 유지적이고 개발밀도의 증가가 없거나 미미한 경우에는 분양가상한제가 자칫 부정적인 측면만 크게 부각시킬 우려 높음. 즉, 강제적 택지조성수단에 의하지 아니하고, 매입 및 각종 행정비용이 많거나 또는 종래 활용되지 않고 있던 미이용 용적율을 활용하는 경우 등에 비추어 볼 때 신 개발형 공익사업에서처럼 개발이익이 존재하지 않고 생성되는 개발이익은 거의 대부분 개발위험의 상쇄이윤의 성격을 지니므로 부정적인 면이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.