이 건강수명에 가장 큰 영향을 미치는것이 담배도 아니고 술도 아니고 운동을 덜하는것도 아닌
무려 고혈당입니다.
고혈당이 고혈당이 오래 지속되어 췌장의 베타세포가 망가져 인슐린 분비가 원활하게 이루어지지 않는 병이 당뇨병 입니다
당뇨병이 무서운이유는 피가 가는 모든곳 즉 핏줄로 이어지는 그 어떤곳도 파괴할수 있기 때문이죠
발끝에도 핏줄이 있으니 발끝이 썪고 눈에도 실핏줄이 있으니 눈이멀고 하물며 뇌나 심장 등등 뇌졸중 심근경색 게다가 염증까지 만들어내니 암발생까지 일으킵니다.
당뇨병 20년이면 눈에 무조건적인 문제가 찾아 온다고 합니다 저희어머니가 요양보호사인데 장님을 봉사하고 계십니다만 그 장님들이 교육받는 장님학교는 80~90 퍼센트가 후천적 장님 한마디로 당뇨 합병증으로 인한 장님이 대부분이라고 합니다
그리고 가장 무서운 혈관병 뇌경색이나 뇌출혈도 잘 일으키는 원인이 되는데 밖에 나가보면 가끔 다리도 절고 잘 못걷는 분들 보신적 있으시죠? 그분들은 불행중 다행으로 운이 좋으신 분들입니다 대부분의 뇌졸중 환자들은 보이지 않는 침대에서 목숨만을 연명하고 있으시죠 정말 안타까운 현실입니다 그렇기 때문에 혈당 조절이 별것 아닌것 같지만 건강에 가장 큰부분을 차지 한다는 점에서 혈당관리 하는 제 노하우를 같이 공유했으면 합니다
사실 음식조절이 혈당관리에는 젤 필수 적이라고 생각합니다 그렇기때문에 음식을 먹는 방법만 조금 바꿔도 혈당조절이 굉장히 쉽습니다. 설탕 안좋고 빵,면, 고탄수화물 식단이 안좋다는건 다 알고 계실 것 같으니까. 알려 드리고싶은 것은 먹는 순서 입니다 이것도 알고 계신 분은 알고 계시지만
말씀을 드리자면 혈당은
먹는양(밥 1공기 보다 2공기가 고혈당),
먹는속도(같은 밥 1공기도 20분동안 먹는것보다 5분안에 먹는것이 고혈당)
음식의 종류(현미밥보다 쌀밥이 고혈당)
음식의 가공상태(밥보다 죽이 훨씬 고혈당 단단한 사과보다 물렁한 복숭아가 고혈당 설익히는것보다 푹익히는게 고혈당 크게 써는것보다 잘게 써는것이 고혈당) 소화가 잘되는게 혈당을 높힙니다
뭐든 먹을때 탄수화물을 먼저 먹게 되면 혈당이 굉장히 빠르게 올립니다 그리고 반찬 한가득 같이 먹지않고 탄수화물 단독으로 먹으면 무조건 고혈당입니다 그러니 짜장면같은건 당뇨인의 저승사자라고 할정도입니다
그러나 그전에 채소,단백질 같은걸 먼저 섭취하고 10분 정도 후에 탄수화물을 드시면 혈당이 안정적으로 나오게됩니다 물론 뭐든 많이먹고 빠르게먹고 나쁜걸먹으면소용없지만 그래도 밥드시기 전에 채소,단백질을 먼저 드시면 혈당에 도움이 됩니다 뱃속에 채소나 단백질이 들어오면 소화가 천천히 되고 인슐린이 분비가 될 준비가 되어 뒤에 들어오는 고혈당탄수화물 들을 안정적으로 받아줄수 있다는 개념입니다 예열같은 느낌이죠
한마디로 고기 잡수실때 고기먼저 잡수고 후식으로 냉면드시고 볶음밥 드시는것이 정석이다 이말씀을 드리고싶네요. 참고로 위 에 내용은 제머리에서 나온게 아닌 의사들이 많이 얘기하는 내용들입니다.
저 같은 경우는 밥먹기전에 오이 반개나 두부 같은 먼저 먹어주고 밥을 먹습니다 그러니까 배가 좀 차니가 밥도 덜먹게되고 혈당도 안정적이고 인슐린이 적당히 나오니 살도 빠지고 혈압 혈당 좋아지니 병원덜가고
집주인·손님 SNS로 연결, 전체 숙소 1만1000여곳 초기엔 은퇴자들이 다수… 이젠 30대 직장인까지 몰려 70%가 '숙박업' 신고 안해 세금 한푼 안 내고 불법영업
에어비앤비 홈페이지에 공개된 숙소. /에어비앤비
2년 전 대기업에 다니다 퇴직한 신모(59)씨는 지난해부터 서울 중구에 자가 오피스텔 1채와 월세로 빌린 2채(총 월세 190만원) 등 3채를 에어비앤비 객실(客室)로 돌리고 있다. 60㎡(18평) 복층 오피스텔에 42인치 TV, 소형 세탁기, 스낵 미니바 등을 갖추고 있다. 이 객실의 1박 이용료는 4명 기준 12만원에 청소비를 별도로 받는다. 신씨는 페이스북으로 숙박을 신청한 해외 여행객에게 돈을 입금받고 출입문 비밀번호를 이메일로 알려준다. 이렇게 해서 한 달에 월세와 관리비 등을 제하고도 350만원 정도가 남는다고 했다.
에어비앤비는 2008년 '남는 방(침대)을 여행자들에게 빌려주고 아침밥을 함께 한다(Airbnb·Air Bed and Breakfast)'는 모토를 내건 미국 청년 3명이 창업한 회사다. 현지인의 집에 머물면서 현지 생활 스타일을 경험할 수 있다는 점 때문에 큰 인기를 끌면서 세계적으로 퍼졌다. 그런 에어비앤비가 한국에선 단기(短期) 임대업으로 인기를 끌고 있다.
2013년 1월 설립된 한국 에어비앤비에 올라 있는 숙소는 1만1000여곳(10월 말 현재)에 이른다. 전년 대비 2.3배나 늘었다. 에어비앤비에 집을 내놨던 기존 호스트(host·집주인)들이 추가로 집을 얻어 여러 채를 등록하면서 크게 늘었다는 게 숙박업계의 설명이다. 에어비앤비 사이트에 올라 있는 서울 지역의 '인기 호스트'들은 한 사람이 3~10곳씩 집을 올려놓고 있다. 이런 인기 호스트들은 대개 오피스텔을 몇 개 갖고 있거나 에어비앤비 용도로 쓰기 위해 여러 채의 오피스텔을 임대한 사람들이다. 서울에서 에어비앤비 객실이 많이 몰려 있는 홍익대 지역의 일명 '수퍼 호스트'들이 운영하는 전체 122개 집 가운데 74개(60.6%)가 오피스텔이다.
처음엔 은퇴한 50·60대가 이 사업에 뛰어들었다면 최근에는 부업으로 에어비앤비를 하는 30대 직장인들도 늘고 있다. 특히 세종시나 지방 혁신도시로 근무처를 옮긴 일부 미혼 공무원이나 공기업 직원들도 서울에 살던 집을 처분하는 대신 에어비앤비로 돌려 부수입을 올리는 게 인기라고 한다. 최근 직장이 서울에서 광주광역시로 이전했다는 김모(34)씨는 2년 기간으로 계약한 서울 전셋집이 안 빠져 고민하다가 에어비앤비에 집을 내놨다. 김씨는 "페이스북으로 숙박 신청을 받고 전화로 청소업체 직원을 부르는 식으로 '원격' 운영이 가능해 수익을 남길 수 있을 것 같다"고 했다. 이런 수요 덕분에 에어비앤비 객실만 전문으로 청소하는 업체도 서울을 중심으로 10여개 생겨났다.
이런 식의 에어비앤비 영업은 현행법상 지방자치단체에 도시민박업으로 등록해야 가능하다. 그러나 서울시에 따르면 실제 민박업자로 등록한 경우는 전체의 30%도 안 된다. 도시민박업자는 자기가 사는 집에 외국인만 받아야 하지만 한국 에어비앤비 숙소의 상당수는 내·외국인 가리지 않고 집채 빌려주고 있다. 에어비앤비 사이트에 올라 있는 서울 6700여개 객실 중 집 한 채를 다 빌려주는 임대 유형이 45.4%(3065개)로 가장 많은 것으로 나타났다.이 때문에 세금을 내지 않는 불법영업을 단속해야 한다는 주장과 제도를 정비해 합법화해야 한다는 견해가 맞서고 있다. 일부에선 오피스텔 등이 에어비앤비로 빠져 나가면 일반 세입자들의 임대료가 올라가는 것 아니냐고 우려하고 있다.
☞에어비앤비(Airbnb)
국제 콘퍼런스가 열렸던 2007년 미국 샌프란시스코. 한 아파트에 함께 살던 청년 3명은 남는 공간에 ‘공기를 넣어 부풀린 간이침대(air bed)’를 놓고 호텔방을 잡지 못한 콘퍼런스 손님을 받았다. 이들은 여기서 아이디어를 얻어 이듬해 호스트(집주인)와 게스트(손님)를 연결시켜주는 웹사이트 ‘에어비앤비’를 열었다. 집주인이 빌려줄 방 사진과 가격, 위치 등을 사이트에 올리면, 손님은 메신저로 주인에게 연락해 예약을 거는 방식이다. 2015년 10월 현재 190개국 3만4000개 도시에서 200만여곳의 숙소가 등록돼 있고, 2초에 한 건씩 예약이 성사된다.
기타요인 보정이란 토지를 평가함에 있어서 지가변동률, 생산자물가상승률, 지역요인 및 개별요인 이외에 토지가격에 영향을 미치는 요소가 있는 경우 그 요소를 기타요인 (또는 기타사항)으로 보정하는 것을 말한다.
2. 기타요인 보정의 필요성
현행 토지보상법 제70조 제1항에서는 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 보상하도록 규정하고 있다. 헌법 제23조 제3항에서 공용수용에 대한 보상은 ‘정당한 보상’을 하도록 규정하고 있으나 토지 보상에 있어서 시세가격에 미달되는 공시지가를 적용하여 보상하는 경우 정당한 보상에 위배될 수 가 있다면, 공시지가를 기준으로 하더라도 지가에 영향을 미치면서 평가요소에 반영되지 못한 사항은 별도로 적용하여 정당보상이 되도록 할 필요성이 인정된다.
Ⅱ. 기타요인 보정 관련 규정
1. 토지보상법
구 토지수용법 (법률 제4231호)에서는 ‘인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률 기타사항을 참작하여 평가한 금액’으로 행한다고 규정하여 기타요인 보정에 관한 규정 두었다. 그러나 현행 토지보상법 제70조에서는 ‘그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.’고 규정하고 있다. 이것이 기타요인 보정에 관한 규정인지 여부에 관하여는 견해대립이 존재한다.
2. 감칙 제 17조
①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역이용상황지목주변환경등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다.
⑥제1항 전단에 따른 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용처분등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경
5. 토지개량비등 유익비의 지출
6. 은행등 금융기관의 이자율의 변동
7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인등
3. 토지보상평가지침 제16조 / 제17조
제16조【기타요인의 보정】
① 토지에 관한 평가에 있어서는 지가변동률·생산자물가상승률·지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다.
1. 관계법령에 따른 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
5. 그 밖에 지가에 영향을 미치는 사항
② 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것이거나 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익은 기타요인으로 보정하여서는 아니된다. 다만, 비교표준지의 적용공시지가에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 이미 반영되어 있어 이를 배제하는 절차로서 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 기타요인의 보정방법은 제17조의 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작하여 이를 비율로 표시하되, 그 산출근거를 평가서에 기재한다.
제17조【보상선례의 참작】
① 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있다. 다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것
2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것
3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것
4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것
* 취지 : 개발이익 배제, 사업지구간 형평성 문제 해결
(사업인정전 협의 - 가격시점 이전 보상선례
사업인정후 협의 - 사업인정 이전 보상선례
공고.고시로 지가 변동되어 적용공시지가 소급시 - 공고.고시일 이전 보상선례)
* 가격시점 이후 보상선례는 가격시점 당시 존재하지 아니하던 선례로 인근토지 가격을 적정히 반영 한다고 인정 할 수는 없다. 따라서 선택배제함이 타당.
* 감칙 제17조에 있는 ‘토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출 ’이 적용 되지 않는 것은 토지보상법 시행규칙 제24조 취지에 부합한다.
4. 택지비 평가지침
제15조[기타요인의 보정]
①택지를 평가함에 있어서는 적정가격의 산정을 위하여 지가변동률ㆍ생산자물가상승률ㆍ지역요인 및 개별요인의 비교 외에 택지가격 변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
5. 기타 지가에 영향을 미치는 요인
②지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것은 이를 기타요인으로 보정하여서는 아니된다. ③제1항의 규정에 의하여 기타요인의 보정을 하는 경우에는 그 산출근거를 감정평가서에 기재한다.
제16조[택지평가선례 등의 참작]①인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 것으로서 대상택지와 유사한 이용상황의 토지에 대한 최근 2년 이내의 택지평가의 선례 또는 공공택지의 공급가격(이하 이 조에서 “택지평가선례 등”이라 한다)이 있을 경우에는 그 택지평가선례 등을 참작할 수 있다.
②제1항의 규정에 의하여 택지평가선례 등을 참작할 경우에는 이를 제15조제1항제5호에 해당되는 것으로 보고 기타요인으로 보정할 수 있다. 이 경우에는 그 평가기준 등의 적정성을 검토하여야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 기타요인을 보정하는 경우에 있어서 제15조제1항제1호 내지 제4호에 해당하는 사항으로 따로 기타요인을 보정하는 경우에는 그 부분을 제외한 것으로 한다.
제17조[비교가격자료의 참작] ①공시지가기준법으로 산정한 가격이 다음 각 호에 의한 비교가격수준과현저한 차이가 있는 경우로서 제16조의 규정에 의한 기타요인 보정이 사실상 곤란한 경우에는 그 차이를 제15조제1항제5호에 해당되는 것으로 보고 이를 기타요인으로 보정할 수 있다. 다만, 제15조제1항제1호 내지 제4호에 해당하는 사항으로 따로 기타요인을 보정하는 경우에는 그 부분을 제외한 것으로 한다.<개정 2007. 11. 8>
1. 원가법에 의하여 산정된 가격
2. 배분법에 의하여 산정된 가격
②제1항 각 호의 규정에 의한 비교가격을 산정하는 경우에는 대상택지의 용도, 이용계획 및 택지조성조건 등을 고려하여 가장 적합한 비교가격을 선택한 후 이를 기타요인으로 보정한다.<개정 2007. 11. 8>
③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 비교가격자료를 참작하여 기타요인으로 보정하는 경우에는 그 비교가격자료 등을 면밀히 검토하여야 한다.<신설 2007. 11. 8>
* 감칙 제 17조의 ‘토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출’는 택지 비 평가지침 제 10조 2항에서 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 대지를 기준으로 평 가하도록 규정하고 있는바 배제함이 타당.
* 택지비 평가는 보상평가 성격이 없으므로 원칙적으로 개발이익을 포함하여야 할 것이다.
Ⅲ. 기타요인 보정 관련 판례
1. 보상평가시 기타요인 참작 가능여부 및 고려요소
(1) 거래사례
토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며,다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.(대판 2006두 11507, 99두5085, 97누17711, 93누11524)
(2) 보상선례
수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어인근유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고. (대판 2009두17360, 2010.4.29)
보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다. (대판2006두11507)
당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다.(대판 2001두9783)
보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다.(대판2009두17360)
(3) 호가
구체적 거래사례 가격이 아닌 호가라 하여 수용대상토지의 보상가액 산정시 참작할 수 없는 것은 아니지만, 보상액 산정시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근유사토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다.(대판 93누11500)
* 담보평가가격
현행 토지수용법하에서 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다.(대판 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 )
(4) 평가선례
온천지구 내의 매도호가, 전국의 온천지대의 평가사례를 참작한 것이라고 기재되어 있으나, 호가를 보상액 산정에 참작할 수 없음은 물론 평가선례 역시 그 평가대로 보상이 이루어졌는지 여부를 알 수 없는 한 보상액 산정에 참작할 수 없으므로 그 가격 산정이 정당하다고 보기 어렵고(대판2001두9783)
(5) 인근지역 표준지공시지가 변동률 (소극)
사업대상토지가 속한 시·군·구의 평균지가변동률에 의하여 사업인정 고시일로부터 수용재결일까지의 시점수정을 하도록 하는 취지가 일반적으로 사업인정 고시일 이후의 사업대상토지 및 인근지역 토지들의 가격변동에는 당해 공공사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하려는 데 있는 점에 비추어, 정당한 보상액을 산정함에 있어 사업대상토지 인근지역의 유사용도 표준지의 공시지가가 당해 시·군·구의 평균지가변동률보다 높다고 하여 이와 같은 사정을 바로 기타요인으로 보고 보정하는 것은 허용될 수 없다.(대판 99두5085)
(6) 자연적 지가 상승분
당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 그 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니하였더라도, 그와 같은 자연적인 지가상승률을 기타요인으로 참작하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것은 별론으로 하고 (대판 93누5314)
(7) 기타
① 수용대상 토지 주변 일대의 개발에 따른 지가상승분 (당해 공익사업 아님)
수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을(이와 같이 이 사건 토지 주변에 시외버스 정류장 설치 등의 개발이 활발히 이루어짐에 따라 이 사건 토지의 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.) 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다(대판 2001두9783)
② 온천발견 및 개발가능성
온천개발자가 비용과 노력을 들여 온천개발을 한 끝에 온천발견신고를 하고 온천으로 적합하다는 중간보고까지 제출되었던 이 사건에서 당시의 관련 정황을 종합할 때, 당해 토지에 온천이 있다는 것이 어느 정도 확인된 셈이어서 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하므로, 이러한 토지를 평가함에 있어 장래 온천으로의 개발가능성 자체를 기타 요인으로 보정하거나 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 할 것이다. 같은 취지에서 원심이 그와 같은 이 사건 특유의 사정을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 아니한 이의재결이 위법하다고 한 조치는 수긍된다. (대판 98두19414)
2. 인근유사토지 정상거래가격 의미
인근유사토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격. (대판 93누11524)
3. 입증책임
인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 그 입증책임이 있다고 할 것이다. (대판 93누11524)
4. 개발이익배제
인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다.(대판 93누11524)
Ⅳ. 감정평가서에 가격산정요인 설시 정도
1. 현행 규정
① 감칙 제9조 3항
평가액의 산출근거 및 그 결정헤 관한 의견 내용에 감칙 제17조 그밖의 사항을 참작한
경우 그내용을 명시하도록 규정
(신설 취지: 기타요인 보정치 산출근거 기재조항이 없어 기타요인 보정치 산출근거를 기재하지 않거나 소홀히 하여 부실한 감정평가서로 문제 발생. 따라서 이 를 명문화 함으로서 평가의 객관화.적정화 도모)
② 토지보상평가지침 제16조 3항 및 택지비 평가지침 제15조 3항
2. 감독기관
국토해양부는 토지평가시 기타요인 보정치에 대한 합리적이고 구체적인 산출근거를 기
재하지 아니하였다는 등의 사유로 담당평가사에게 업무정지등 징계한바 있다. 이는 감
정평가사 신의성실의무에 기타요인 보정치 산출근거 기재 의무를 포함시킨 것으로 보인
다.
그러나 최근 감칙 제9조 3항의 신설로 인해 평가서에 기타요인 보정 산출근거를 기재
하지 않거나 부실하게 한 경우는 감정평가 업자의 경우 부공법 제38조 1항 10호에 따 라 업무정지(감칙 위반하여 감정평가시업무정지 4월), 감정평가사의 경우 부공법 제42 조의 2 제1항 6조에 따라 감칙위반 감정평가시 업무정지등 징계 가능하다.
3. 판례
토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.(대판 93누11524)
중앙토지수용위원회가 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 감정평가는 토지의 보상가액을 평가함에 있어 품등비교 및 기타 사항의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 아니한 위법이 있고, 그 지상건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 그 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액 산정의 구체적인 근거를 알아볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 위 토지 및 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다고 한 사례. (대법원 1992.2.14. 선고 91누2724)
Ⅴ. 기타요인 보정방법 (판례 내용은 아님)
1. 기존 방식(보상선례기준 대상토지단가/표준지공시지가 기준 대상토지단가)
보상선례단가 × 시점수정 × 지역비교× 개별요인 (대상/선례)
표준지공시지가 × 시점수정 ×지역비교 × 개별요인 (대상/표준지)
- 2007년 10월 25일 창원지법 판례에서 위 방법의 위법성 인정
- 논거 : 위 방법으로 기타요인 반영시 결국 보상선례가를 기준으로 대상 토지를 평가한
것이 되므로, 공시지가를 기준으로 평가하도록 정한 관련 법령에 위반되어 위법
(분모.분자 공통요인이 통분되고 보상선례 기준으로한 대상토지가격만 남게 됨)
2. 비율법
보상선례단가 / (보상선례의 공시지가 × 시 × 지 × 개)
* 보상선례단가 = 선례평가시 공시지가 × 시 × 지 × 개 × 기타요인
대상부동산의 기타요인이 아니라 보상선례의 기타요인이 되므로직접법을 사용할 수 없 는 경우에만 사용한다.
3. 새로운 방식
(보상선례를 기준으로한 표준지공시지가 가격 / 표준지공시지가 가격)
보상선례단가 × 가격시점 × 지역 × 개별 (표준지/보상선례)
표준지공시지가 × 가격시점
장점 : 보상선례가 시세를 잘 반영하고 있는 경우 공시지가 현실화율이 산정된다.
판례가 위법사항으로 본 보상선례 기준 평가가 아닌 공시지가 기준평가가 됨
방법 1에 비해 요인비교에서 상대적으로 오류발생 가능성 적음
Ⅵ. 기타
① 기타요인 보정치는 비교표준지별로 각각 산정함이 원칙. 단 동일지목 유사지목간 기타요인보정치가 유사한 것으로 판단되는 경우 각 지목이나 유사지목별로 기타요인 보정치를 산정하는 것도 가능
② 유의사항
과거 높게 평가된 보상선례만을 근거로 기타요인을 결정하면 이것이 다른 보상평가에도 다시 선례로 적용되는 반복순환을 통해 계속 보상가가 높아지고 있다는 문제 제기됨. 따라서 인근지역 실거래가격, 경매평가 등 평가전례를 분석하여 감정평가서에 기재할 수 있도록 하여야 한다.
③ 개선방안
- 기타요인 보정의 개념정립과 기타요인 보정방법에 대한 구체적인 규정을 마련할 필요
- 기타요인 보정의 검증시스템 도입필요
- 지역별 및 토지의 용도별로 기타요인 보정치의 가이드라인 제시 필요
실무에서 기타요인 보정치의 적용에 있어서 개개 평가사 마다 통일적이고 객관적인 기타 요인 보정치의 적용은 이루어지고 있지 못하며, 자의적일 수 있다는 문제점을 극복하기 위하여 지역별로, 토지의 용도별로 나누어 각종 실거래가격, 경매평가, 보상선례 등을 종 합적으로 반영한 기타요인 보정치의 가이드라인을 제시하여 개개 평가사들이 기타요인 보 정치 적용에 있어서 참고할 수 있도록 함으로써 객관적인 기타요인 보정을 기대할 수 있 다.
지난 3월29일 여의도 IFC빌딩 로비. 훤칠한 키(187㎝)의 화이트칼라가 소박한 미소와 함께 걸어왔다. 중년의 전문가를 예상했는데 의외였다. 부동산 자산관리 전문가 민성식(38) 씨를 만났다.
▎민성식 씨는 “나같은 커리어도 부동산 자산관리 전문가가 될 수 있다는 것을 이 업을 지망하는 사람들에게 알려주고 싶었다. 작은 희망이 되고 싶다”고 했다.
민성식 씨는 부동산업, 그 중에서도 오피스 빌딩 자산관리 전문가다. 업계 용어로 PM(Property Management)이다. 오피스 빌딩의 실질적 운영 업무를 총괄하는 자산 관리사다. 사람들이 부업이나 노후 대책으로 공인중개사 준비에 몰두하던 시절, 그는 일찍부터 빌딩 투자와 자산 관리 분야에서 경험을 쌓았다. 한때 부동산 사관학교로 불렸던 ‘샘스’(SAMS, 삼성생명의 부동산자산관리 회사)를 거쳐 주로 외국계 부동산 투자회사나 부동산 펀드가 투자한 대형 오피스 빌딩의 자산관리 업무를 담당하며 성과를 냈다. 국내 최대 부동산자산관리 회사인 메이트플러스와 리치먼드자산운용에서도 경력을 쌓았다.
민 씨는 미국 친환경건축기술사, 부동산개발전문인력, 부동산자산운용전문인력, 투자자산운용사, 재무위험관리사 등 여러 자격증을 보유하고 있고, 취업 예비자들을 대상으로 하는 부동산 교육과 강의도 한다. 부동산 자산관리 관련 책을 3권이나 냈을 정도로 실무경험은 물론 이론까지 갖췄다. 민 씨의 일터는 여의도의 랜드마크인 서울국제금융센터 IFC Seoul이다. 그의 안내를 받아 TWO IFC 18층에 자리잡은 사무실에 들어서자 서울의 상징인 한강과 건너편 마포의 도심이 한 눈에 들어왔다.
재능이 많은가 보다. 책을 여러 권 냈다.
사람들은 누구나 부유하게 살고 싶어 한다. 그러나 매달 들어오는 월급을 저축만 해서는 형편이 나아지리라 기대하기는 힘들다. 게다가 현재의 금리와 물가상승률을 비교했을 때 아무것도 하지 않는 것은 오히려 마이너스다. 그래서 사람들은 재테크를 통해 돈을 번 사람들의 노하우를 궁금해 한다. 그 사람들의 노하우를 설명하는 강연장에는 늘 사람들로 가득 찬다. 하지만 개인의 몇 가지 성공사례만을 통해 투자 성공의 비결을 논하기는 어렵다. 특히 부동산 업계에는 전문가라고 불리는 사람도 많고 투자에 대한 노하우를 알고 있는 사람도 넘치지만 상업용 부동산 업계에 대한 생생한 이야기를 들려줄 수 있는 이는 드물다. 그 역사가 짧기 때문이다. 저는 10년 넘게 빌딩 투자 및 관리 분야에서 경력을 쌓아왔다. 처음에는 부동산 투자에 대해 잘 알지 못해 실패하거나 손해보는 일이 없었으면 좋겠다는 소박한 생각에서 책을 냈다. 『한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법』은 저금리·저성장 시대에 적합한 상업용 부동산 투자와 관련한 책이다.
빌딩 투자는 시장의 흐름을 보는 안목이 중요
오피스 빌딩 투자와 관련해 간단한 팁을 준다면?
고수익을 노리느냐, 안정적 수입을 원하느냐에 따라 다르다. 고수익 시장을 공략하고 있다면 지역을 보고 투자하기보다는 빌딩의 자산가치를 높여 매각차익을 통해 수익을 실현해야 한다. 혹은 안정적인 수익을 원한다면 전통적인 오피스 권역 (예를 들어 CBD(마포·광화문·종로·시청), GBD(강남·삼성동·논현동·청담동) 지역)에 투자해야 한다. 기존 빌딩 투자와 관련된 이슈들이 숫자에 매몰되어 고수익, 단기차익만을 강조하는 경우가 많은데, 저는 다르다. 제가 쓴 책을 읽어보면 빌딩 투자법뿐만 아니라 시장의 흐름을 보는 안목도 기를 수 있다. 그게 중요하다.
그의 말을 듣고 책을 꼼꼼히 살펴보았다. 민 씨의 직장 동료였던 메이트플러스 AM팀 이사 조상민 씨는 “신입사원 시절부터 오랫동안 그를 지켜본 한 사람으로 성실한 자세와 발전하고자 하는 열정을 느낄 수 있었던 후배”라며 “수천억원이 넘는 대형 부동산을 사고파는 세계에서 투자 전문가만이 알고 있는 비법들을 엿볼 수 있는 책”이라고 평가했다. 다른 재테크서에서는 접하기 힘든 이야기를 내부 전문가의 입장에서 좀 더 현실적이고 구체적으로 전달하고 있다는 평가도 있었다.
두 번째 책 『부동산 자산관리 영문영어사전』은 외국계 부동산 투자회사에서 일하고 싶은 사람들에게 유용하다. 빌딩의 인수와 자산실사에서부터, 임차인관리, 임대료 및 관리비 조정, 건축·설비·전기·방재·보안· 미화·조경·주차 등 운영파트별 세부관리, 부동산금융·회계 관련 법규 등을 망라하고 있다. 가장 최근에 낸 『부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것』은 “취업의 블루오션인 부동산 업계에서 제도권 내의 좋은 직장, 고연봉의 부동산 관련 직업을 원하는 이들을 위해 쓴 책”이라고 했다. 그런데, 오랜 경기 불황에 부동산업이 블루오션이라니 언뜻 이해되지 않았다.
부동산 경기가 사그라들었고 부동산 종사자도 포화 상태다. 부동산업은 이제 레드오션 아닌가?
사람들은 흔히 부동산 관련 직업이라고 하면 임대인과 임차인 또는 매도자와 매수자 사이에서 부동산 관련 거래를 중개하는 ‘공인중개사’를 떠올린다. 그러나 중개업은 부동산 관련 직종에서 일부분에 불과하다. 전문 디벨로퍼(땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄)에서부터 수천억원대 빌딩에 투자하는 부동산 펀드매니저, 부동산 투자 자문을 하는 부동산 컨설턴트 등 매력적인 전문 직종이 다양하다.
반면에 담당 인력은 턱없이 부족한 상황이다. 아직 대학에 부동산학과도 많지 않고 전공자들이 부동산 관련 분야로 전부 취업하지도 않는다. 제대로 된 정보도 많이 부족하기 때문에 경쟁이 치열하지도 않다. 이러한 상황에서 부동산 간접 투자 시장은 갈수록 커져 가고 있다. 저금리·저성장 시대에 부동산은 주식이나 채권 같은 주요 투자 수단과 함께 대체 투자로서 더욱 관심을 받고 있다. 더욱이 요즘은 부동산의 투자 영역이 상업용 부동산뿐만 아니라 주거형 부동산으로 확대돼 부동산 전문 인력에 대한 수요가 늘고 있다. 일반인도 투자할 수 있는 공모형 부동산 펀드의 등장으로 시장도 커져가고 있다. 부동산 투자나 자산 관리 시장은 앞으로 더 발전할 가능성이 크다는 얘기다.
현재 우리 사회의 최대 이슈는 세대를 막론하고 단연 취업이다.
그래서 부동산업이 매력적이라는 것이다. “아직까지 일반인들 사이에 잘 알려져 있지 않은 일자리는 무엇일까?”, “진입장벽은 낮고, 미래 전망은 밝고, 평생 직장으로 삼을 만한 일 어디 없을까?” 이런 조건을 충족해 주는 분야가 바로 부동산업이다. 부동산은 한번 만들어지면 그 수명이 다할 때까지 운영과 관리를 해 줘야 한다. 자동차를 사고 나서 주기적으로 점검을 받고 유지 관리를 하는 것과 같다. 일본에서 부동산의 생애주기(life cycle)를 연구한 결과에 따르면, 건물을 짓는 과정에서 벌어들이는 돈이 20%이고, 관리하면서 벌어들이는 돈이 80%다. 돈이 있는 곳에 직업이 있는 것이다. 부동산 분야가 앞으로도 계속 진화할 수 있는 이유다.
민 씨는 부동산 중에서도 상업용 부동산 투자를 강조했다. “아파트나 주택 등 주거용 부동산이 연근해라면 대형상가와 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 백화점, 호텔, 점포 등 상업용 부동산은 넓고 깊은 바다에서 큰 물고기를 잡는 것에 비유될 수 있다”고 설명했다. 그의 말대로 지난해 한국 상업용 부동산 거래액이 사상 최고치인 120억 달러를 기록했다.
부동산 투자의 핵심은 상업용 부동산이다
▎오피스 빌딩도 라이프사이클이 있다. 부동산의 흐름을 보고 그것을 준비하는 사람이 승리자가 될 수 있다. 한강과 건너편 마포의 도심이 시원하게 내려다보이는 IFC TWO 빌딩 18층에서 일하는 오피스 빌딩 자산관리사 민성식 씨.
상업용 부동산이 각광받는 이유는 무엇일까.
한마디로 간접 투자 시장 참여자들의 투자 대상이 되기 때문이다. 그동안 재산 증식을 위한 주요 투자 수단은 주식과 채권이었다. 그러나 최근에는 낮은 금리와 변동성 탓에 다른 투자 분야에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 그 중심에 상업용 부동산이 있다. 국내에서는 아직까지 상업용 부동산을 주로 다루는 전문가가 별로 없어서, 시장 수요에 비해 인력이 부족한 현실이다. 앞으로 상업용 부동산 업계를 잘 살피고 트렌드를 읽는다면 부동산 전문가로서 커 나갈 수 있는 기회가 많다.
지난해 정부 발표에 따르면, 우리나라 부동산 관련 분야는 GDP 비중 약 8%(한국은행, ‘2014)로 산업의 총매출액이 50조원, 종사자 수가 41만 명 수준이다. 아직도 GDP 비중은 선진국에 비해 낮은 편이다. 부동산 간접 투자 상품도 일본이나 미국의 부동산투자회사의 투자 규모면에서 볼 때 앞으로도 발전 가능성이 크다. 그래서 정부도 부동산업을 고부가가치 서비스 산업으로 육성하고자 했던 것이다.
직업적 관점에서 봤을 때도 부동산 업종은 블루오션인가?
그렇다. 부동산 관련 업무는 개인의 생활과 재테크에도 도움이 되는 실용적인 지식이라는 점, 실무 지식을 바탕으로 창업을 할 수 있다는 점, 타 분야보다 오랫동안 일할 수 있다는 점이 장점이다.
부동산 관련 직업을 생애주기로 볼 때 토지, 투자 및 개발, 건설, 운영 및 관리, 매각, 재개발 등으로 나눠 구분할 수 있는데, 그 과정에서 다양한 직업과 만나게 된다. 특히 자산관리사는 변호사, 변리사, 회계사, 컨설턴트와 일하면서 네트워트를 형성, 고급지식도 많이 쌓을 수 있다. 법령과 제도, 세제 변화에 민감해지고 빌딩에 입주해 있는 패션, 유통관련 매장들의 매출, 고용 등 살아있는 비즈니스 정보를 자연스럽게 접하게 된다. 업종의 변화나 매장의 운영 사이클도 가까이서 지켜볼 수 있다. 비용관리, 인사와 노무관리 등 부동산업은 어지간한 기업을 경영하는 것과도 같다. 나중에 창업할 때 자기 사업에 접목을 시킬 수 있다. 물론 능력이 있어서 부동산 투자까지 잘하면 금상첨화다.(웃음)
그래서인가, 자산가들이 강남의 중소형 빌딩 투자를 상속이나 증여의 대상으로 이용하는 경우가 있더라.
강남의 오피스 빌딩들을 잘 살펴보면 이를 관리하는 업체가 대부분 법인이다. 이중에는 오피스 빌딩의 소유주가 건물 관리와 임대를 위한 법인을 설립한 경우도 있다. 오피스 빌딩을 운영하는 것은 웬만한 중소기업을 운영하는 것과 같은 규모의 예산이 들어간다. 자연스럽게 자녀들에게 경영 수업을 할 수 있는 여건이 마련되는 것이다. 민성식 씨가 일하고 있는 IFC Seoul은 오피스빌딩, 리테일, 콘래드호텔 등 부동산 복합개발이 성공적으로 이뤄진 사례로 꼽힌다. 증권맨 등 화이트칼라 일색이던 여의도에 IFC가 들어서면서 트랜드에 민감한 리테일과 레스토랑, 대형서점과 영화관 등이 입점했다. 지하철과 바로 연결돼 교통의 편리함이 더해지면서 유동층이 늘어나 주말에도 가족단위 고객들이 많아졌다. 여의도 지역의 골칫거리이던 주말 도심 공동화 우려도 사라졌다. 벚꽃축제와 불꽃축제 시즌에는 젊은이들과 가족단위 고객들로 인산인해를 이룬다. 대형 빌딩 개발이 도심 활성화에 기여한 사례다.
여의도 사람들의 생활 패턴을 바꾼 IFC
오피스 빌딩 관리는 어떻게 하는 게 답인가?
오피스 빌딩은 임차인의 관리 상태가 곧 빌딩의 자산 가치를 보여주는 것이라고 해도 과언이 아니다. 임차인을 잘 골라야 한다는 얘기다. 예를 들어 10층짜리 빌딩이라면 앵커테넌트(Anchor Tenant, 대중을 유인하는 핵심점포)가 모든 층을 차지하는 것이 나은지, 업종별로 다양하게 골고루 입주해있는 것이 나은지를 판단해야 한다. 예를 들어 프랜차이즈 커피숍이나 멀티플렉스 영화관, 대형서점 같은 앵커테넌트가 입점하면 빌딩의 가치는 올라가지만 임차인이 사실상 ‘갑’이 되는 경우도 있다. 하지만 앵커테넌트 매장이 한꺼번에 빠져나갈 위험성도 크다. 계약 과정에서는 임차인의 신용도 조사가 필수다.
그리고 빌딩을 구입할 때는 기존 임차인들의 구성, 실태, 임대차 계약 등을 자세히 살펴보고 매입해야 한다. 빌딩 로비에서 임차인들이 입주한 명판을 살펴보고, 빌딩의 임대 면적과 업체 수를 보면 사무실이 어떻게 구획돼 있는지 대강 윤곽이 나온다. 요즘엔 등기부등본을 떼어 보면 임대료 수준도 알 수 있다. 빌딩의 관리 상태가 잘 되어있는지는 로비의 청소상태를 보면 알 수 있다.
IFC는 빌딩의 자산관리를 어떻게 하고 있나?
IFC는 별도의 가이드라인이 있다. 현재 IFC몰의 상주인구만 1만 명 이상이다. 당연히 리테일 매장의 임대료도 높다. 임대료 시스템도 다양하다. 인센티브 렌트라고 해서 점포의 매출과 연동되는 계약상품이 있다. 장사가 잘되면 임대료를 더 내는 구조다. 프랜차이즈 업체와 계약할 때는 직영이 유리할지 가맹점이 유리할지도 꼼꼼히 따져본다. 직영은 아무래도 자본력이 있으니 계약할 때 좀 더 점수를 주게 된다. 업계 노하우를 너무 많이 알려주는 것 같다.(웃음)
부동산업은 컴퓨터가 대체할 수 없는 영역 많아
▎민성식 씨가 펴낸 책들. 『한국 부자들의 오피스빌딩 투자법』, 국내 첫 부동산 직업 가이드 북인 『부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것』
부업으로, 또는 퇴직 후 부동산업을 준비하는 이들에게 해주고 싶은 말이 있다면.
부동산 산업도 불황, 회복, 호황, 후퇴의 경기 순환 주기가 있다. 또 앞으로 많은 부분에서 컴퓨터와 인공지능이 사람의 일을 대체할 것이다. 하지만 부동산 관련 상품을 만들고 투자하고 관리하는 부분에서 컴퓨터가 대체할 수 없는 영역이 많다. 예를 들어 임차인을 관리하고 협상하는 일, 부동산에 임대를 유치하는 일, 임차인의 불만과 불편을 해소하는 일 등은 직접 사람과 대면해서 판단해야 하는 일들이다. 이러한 직업적 특수성이 바로 부동산 관련업이 직업으로서 장밋빛 미래를 꿈꿀 수 있는 이유다.
민성식 씨는 숭실대학교에서 국제통상학과를 졸업한 후 2004년에 부동산 투자 및 자산관리 분야에 뛰어들었다. 첫 직장이 외국계 부동산투자회사라서 외국계 투자자들을 위해 보고서를 준비해야 했고 그것도 영어로 작성해야 했다. 변변한 교재도 없어서 전문용어를 선배들에게 구전으로 배웠다고 했다. 입사 후 두 달 동안 날마다 야근을 했더니 머릿 속이 하얘지더란다. 그런 고난의 세월을 거쳐 부동산 자산관리 전문가가 됐다.
민 씨는 우리가 생각하는 통상적인 엘리트 모습과도 거리가 있다. SKY출신도 아니고 외국에서 공부한 적이 없는 순 ‘국내산’이다. 그 흔한 대학원 석사과정 학위도 아직 없다. 하지만 누구보다 현장 경험이 많고 늘 공부한다. 민 씨는 “나같은 커리어도 부동산 자산관리 전문가가 될 수 있다는 것을 이 업을 지망하는 사람들에게 알려주고 싶었다. 작은 희망이 되고 싶다”고 했다. 그렇게 말하는 그의 말투는 쑥스러운 듯 어눌했다. 언론과 방송에서 익히 봐온 달변의 전문가들에 비하면 아마추어 느낌이 났다. 그를 만나기를 잘했다는 생각이 들었다.
민 씨에 따르면, 부동산 자산관리사는 자기가 올린 실적에 따라 인센티브, 옵션 계약을 한다. 능력에 따라 억대 연봉도 충분히 가능하다. 인터뷰를 마치며 부동산 업계에서 일을 찾고자 하는 사람들에게 도움이 되는 일을 하고 싶다는 그의 바람이 사람들에게 도움이 될 수 있겠다는 생각을 했다. 그의 말처럼 상업용 부동산 시장은 아직 도전해볼 수 있는 가능성의 영역이다.
- 나권일 기자 na.kwonil@joongang.co.kr
[박스기사] 한 눈에 보는 부동산 직업군 4가지 AM, PM, LM, FM
부동산 직업은 크게 4가지 카테고리(AM, PM, LM, FM)로 나뉜다.
AM(Asset Management)은 개발이나 금융 투자 측면의 부동산 자산 관리를 말한다. 부동산개발회사, 부동산자산운용회사(부동산 펀드), 부동산투자회사(리츠) 그리고 부동산에 투자하는 기관 투자자인 각종 연기금이나 은행, 증권사 등도 넓은 범주에서는 AM에 속한다. AM 분야를 잘하려면 금융, 법률, 협상력이 필요하다.
PM(Property Management)은 부동산의 실질적 운영에 초점을 맞춘 자산관리를 말한다. AM이 거시적 측면의 투자에 대한 자산 관리라면 PM은 실제 부동산을 운영하는 주체로서 자산 관리를 한다. 이런 자산 관리 업무를 하는 곳이 ‘부동산자산관리회사’이다. PM은 임차인 관리에서부터 빌딩 운영과 관련된 다양한 업무를 다루는데, 그만큼 다양한 지식과 경험을 필요로 한다. 민성식 씨가 맡고 있는 업무다.
LM(Leasing Management)분야는 상업용 부동산 임대를 담당한다. 대개 부동산자산관리회사의 내부 조직에 임대팀을 두고 있는 회사들이 많다. 그만큼 임대는 모든 부동산에 있어 근간을 이루는 부분이기 때문이다. LM 분야를 한마디로 정의하면 영업이다. 부동산업에서 핵심 분야로 적극적인 성격과 외부 활동을 좋아하는 사람에게 더없이 적합한 영역이다.
FM(Facility Management)분야는 크게 엔지니어와 일반 시설 관리자로 나뉜다. 엔지니어는 건축, 기계설비, 전기, 방재 분야로, 일반 시설 관리 영역은 미화, 보안, 안내, 주차, 조경 등으로 세분화되어 있다. 부동산 분야에서 구성 인원이 가장 많다.
부동산 직업군은 분야별 구성 인원으로 보면 피라미드 형태를 띠는데, 일반적으로 피라미드 상위 부분으로 갈수록 연봉도 높다. 금융 업무가 많은 AM 전문가들 중에 고소득자들이 많다는 얘기다.
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