60m 기준시 = 400,000 * 12 * 60 = 288,000,000 으로 순수익이 더 커질뿐만 아니라 자본비 지출도 더 적게되어서
리노베이션으로 인한 타당성이 긍정되게 됩니다.
최유효 이용으로 상정하면 60m 으로 잡는것이 더 타당하지 않을까 생각됩니다.
물론 주차장확보도 가능하고요. 저는 이렇게 풀었는데 제가 잘못 푼것인지 잘 모르겠어요.
문제를 읽어봐도 잘 못 찾겠네요. ,,
답변)
저는 이 문제 만들 당시주차장 규정과 관련해 방 수를 계산하길 원했고, 그러한 생각에서 (자료 6)의 "3. 원룸 개조시 건축가능 방수 산정을 위한 주차장 관련 규정"이라는 목차제목을 달았습니다. 이 문제를 시중에 공개 후 몇몇 분들이 다른 관점으로 방당 크기를 얘기하셨는데요, 컨설팅 문제에서는 여러가지의 관점이 존재한다고 생각합니다. 제가 처음 이 문제를 만들 당시에는 이런 생각으로 문제를 구성했는데, 다른 분이 다른 관점으로 얘기를 하시는 경우가 종종 있습니다. 만약 저와 생각이 다르다면 제 의도만 받아들이시고 넘어가는 것은 어떨까란 생각을 가져 봅니다.
이 문제를 김기태 평가사님 본인이 만들었다고 애기하고 있으나 이는 사실과 다르다
이 문제의 원전(原典)은 2003년 13기 전규성 평가사님 (그 당시 서울법학원 화,목요반 실무팀장)의 2기 3주차 스터디 문제였다.
그 당시 김기태 평가사님은 장발의 머리를 하고 다녔던 4년차 팀원이었다.
문제집에 제시된 것은 전규성 평가사님의 예시답안을 그대로 옮긴 것이다.
그래서 푸는 사람에 따라 생각의 차이가 발생하는 것이다.
일단 문제를 처음 만든 전규성 평가사의 의도대로 알아놓되 문제를 예시답안에 맞게 4판에서는 이 같은 사항이 보강되어야 할 것이다.
셋째날 2007년 11월 21일 조XX님 (김성유 평가사님의 목차 서브자료를 놓고 읽는 수준의 강의)
넷째날 이론 26,27일
다섯째날 법규 27,28일 권형근 (19기)님의 법규 강의가 있었다.
그 강의를 듣고 온 수험생은 김승연 선생에 대하여 이렇게 평을 했다
원래 1사람당 2시간의 강의시간이 책정된 것이었는데
그 분의 경우 일단 보상평가자료가 100페이지를 넘었고 그것을 전부 강의 하기 위하여 정해진 2시간을 넘어서 4시간 넘게 강의를
했다는 것이었다. 그 당시 학원 게시판에 그에 대한 칭찬글이 자자했다. (원래 2시부터였는데 거의 7시 다되서 끝났다는 애기)
일단 학원 공식자료가 아니라서 자료를 구하기 어려웠으나 나중에 그 자료를 보니 자료의 세심함과 방대함에 한번 놀랐다.
자료를 만들어 본 경험에 비추어 보더라도 그 정도의 자료를 만들기 위해서 얼마나 노력을 해야 하는지 너무나 잘 알고 있기 때문이다.
(개인 서브 만든 것을 배포했다고 생각할 정도로 너무 잘 만든 자료였다. 그 당시 최근 법개정내용(토지보상법 제70조
제5항) 및 김원보 평가사님의 보상특강 자료까지 완벽하게 녹아있는 그야말로 최고의 자료였으며 2008년 김성호 평가
사의 보상특강 및 2009년 김사왕 팀장의 실무단과자료에 활용될 정도로 그 완벽성을 인정받게 된다)
한솔법학원 매실 핵심멤버 (김승연 , 조XX, 김광천 (18기), 권형근 (19기))중 김승연씨는 직접 일주일에 한번 매실 실강강평을 진행
할 정도로 핵심중의 핵심 인물이었다. 실제 그가 매실의 모든 자료를 다 편집하고 자료를 만들었을 것이다.
2007년 말 아깝게 시험에 불합격하고 2008년 수험생활을 하고 잠잠하다가 다시 2009년 갑자기 김사왕 평가사의 실무단과 (그가
문제를 만들었을수도 있을 거라는 생각이 든다. 개별스터디를 같이 한 사이라던가 아니면 같은 skku 선후배 사이라서 인연이 있어
서인지는 모르겠지만)에 자신의 실무이론자료를 기꺼이 내놓게 된다.
또한 그에 발맞춰 2009년 삼일한성학원 매실 (STEP : Study Training & Executive Partners)팀장의 자리를 역임하였다.
(게시판 질문 답변 달아주기)
삼일한성학원 선전글에서는 매실의 창시자라고들 하는데 이는 사실과 다르다
매실이라는 제도를 처음으로 만든 사람은 김성유 평가사님이었고 그 당시 한솔법학원의 개원과 맞춰 타 학원과의 확실한 차별화를
두고자 만든 획기적인 제도였다. 정규 학원 스터디와 연계된 제도였다. (前 글 참조)
그때 매실 문제를 구성, 편집하고 토나올 정도의 빡센 워드 작업을 진두지휘 했던 사람이 바로 김승연님이었다
스터디 이후 시작한 0기 매실 (정규반, 10월부터 정규반, 고급반으로 나뉨)을 진두지휘 했던 사람은 김승연님이 맞다.
그는 합격 후 팀장을 하고 싶은 욕심이 많은 사람같고, 강사로서도 욕심이 있고 , 자신의 이름을 건 책을 쓰고도 싶어하
고 그럴 자격도 있고 이를 위해 열심히 노력하고 있는 사람이다.
벌써 합격해야 했을 실력자이다.
꼭 그와 한번 같이 스터디 팀을 운용하고 싶을 정도로 그는 감정평가 수험계에 있어서는 준비된 인재인 것은 틀림없는 사실이다.
수험생들에게 있어서는 정말 정말 최선을 다하는 사람인 것 같다.
그의 전매특허인 tip 자료는 2007년 작성된 정규매실반 실무이론 자료에 그 바탕을 두고 있다.
학원에서 매실 홍보차원에서 올린 베타 자료로 판단하건데 수익환원법 쪽의 자료가 약간 부족하다.
(맛보기 차원에서 보인 것 같다는 생각임. 추후 보강될 것으로 판단된다. 왜냐하면 김사왕 (Brueggman/Fisher 공저 부동산 금융과 투자의 신봉자 : 17기 김성호 평가사의 영향을 많이 받은 것으로 생각됨)팀장의 2009년 1,2기 실무단과의 조력자였기 때문이다)
매실에서 그를 강사로 선택한 것은 탁월하다고 보인다. 기실 그 정도 능력을 가지고 수험생에게 열정을 쏟을 수 있는 사람이 흔치 않기 때문이다.
물론 수험기간 장기화에 따른 수험자금마련측면도 부인하지 못할 것이다.
(합격의 법학원의 김수식 선생님 처럼...나도 감평과외 해봐서 그 심정 잘 안다)
하지만 비감(非 감정평가사)이라고 허술하게 하지는 않을 것이다. 이 점은 내 말이 절대 맞을 것이다.
그는 정말 준비된 팀장이다.
합격하지 못한 상태에서 학원강의를 결정하기 까지 그가 겪었을 개인적 고통이 짐작된다
(올해 합격하지 못한다면 계속 강사생활을 할 각오까지 했을 수도 있다)
꼭 올해 잘되서 2009년 20회 시험에서 좋은 성적으로 합격하여
2007년 한솔 매실강의 + 2009년 삼일한성 매실강의 를 통해 21회 시험대비 삼일한성학원 토요반 실무팀장으로 비상(飛翔)하길 진심으로 기원한다.
모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다.
평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합한다면 즉, DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.
소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무강사는 아마 없을 겁니다.
이 모형은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.
(그래서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)
이 모형에 대한 공부는 수험목적의 효율성을 고려할 때 깊게 하지 않는 것이 좋겠습니다.
감정평가실무과목에서 AI기준 수익환원법(소득모델, 부동산모델) part를 다루게 된 계기는 1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다.
이후 2001년 PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義책등에 수록되게 된 것입니다. 이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 연혁적 의미를 둘 수 있겠지만 감정평가실무에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.
소득모형(Income Models)이란 소득흐름의 현재가치를 구하고, 소득흐름에 포함되지 않은 복귀액이나 처분정리비 등은 따로 현가를 구하여 소득흐름의 현가에 더하거나 차감하여 부동산가치를 구하는 방법이라는 것, 소득모형은 소득흐름에만 적용되는 모형이므로 소득흐름에 포함되지 않은 복귀가치 등은 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다는 것은 책에 나와있으니 아실 겁니다.
정액소득증감모델에 대한 증명은 시중 실무책 중 PLUS 감정평가실무 P89(5판기준)에 수록되어 있습니다. 제가 게시판에 수식으로 적기에는 한계가 있으니 찾아보시구요.
매일하는 실무 계획표.hwp