<실무 기본이론> 2-1. 원가법에 의한 토지평가

 

제 1강. 기본개념

1. 소지(素地)

  

소지란 원재료(素材)가 되는 토지. 즉, 조성상태의 토지에 대응되는 개념으로서, 조성지(택지)로 개발하기 전

 

자연상태 그대로의 토지를 일컫는 말이며, 원지(原地)라고도 한다.

 

 

2. 후보지와 이행지

후보지 =예정지 =가망지	후보지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 등 지역종별의 대분류 상호간에 즉, 어떤 종별의 지역에서 성격이 전혀 다른 종별의 지역으로 전환하고 있는 지역내의 토지를 말한다. 예를 들면 농지지역에 속한 답지나 전지가 택지지역(주택지역, 상업지역, 공업지역)으로 전환하고 있다면 이는 택지후보지가 된다.
이행지	이행지란 지역종별 대분류 내에서 성격이 유사한 지역종별로 세분된 소분류의 지역종별(용도지역) 상호간에 이행하는 지역내에 있는 토지를 말한다. 예를 들면 지역종별 대분류인 택지지역내의 소분류 즉, 주택지역, 상업지역, 공업지역 상호간에 이행되어 가고 있는 토지를 말한다.

 

☞ 이행지(transitional land 또는 land in transition): 기존의 이용에서 최고최선의 이용으로 용도가 바뀌어 가고 있는 토지를 말하

    며 그래서 중도적 이용을 이행적 이용이라고도 한다.

 

 

3. (조성)택지

  택지라 함은 주거,상업,공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용을 목적으로 조성된 토지를 말한다.

  즉, 건축법상 대지와 유사한 개념이다.

 

4. 종별과 유형 (17회 이론 1번 기출) 

 부동산의 종류란 부동산의 종별 및 유형 두가지 면에서 성립하는 복합적인 부동산의 개념을 나타낸 것이다. 이

 

부동산의 종별 및 유형이 부동산의 경제가치를 근본적으로 결정하기 때문에 이러한 양 측면을 분석해야

 

비로소 부동산 감정평가의 정확도를 높일 수 있다.

종별	용도에 따라 구분		지역의 종별	택지지역, 농지지역, 임지지역
				세분가능(예. 택지지역의 경우: 주택지역, 상업지역, 공업지역 )
			토지의 종별	지역종별에 따른 토지의 분류
				택지, 농지, 임지, 후보지, 이행지
유형	유형적 이용 (물리적 개념)	일본	택지	건물 및 부지
		우리	나지 vs 건부지
	권리태양 (법적 개념)	일본	갱지, 건부지, 저지, 구분지상권	자용의 건물 및 부지, 대가 및 그 부지, 차지권부건물, 구분소유건물 및 그 부지
		우리	나지 vs 소유권외 권리가 설정된 토지

 

* 갱지≒나지,

 

* 저지: 차지권(지상권 또는 임차권)이 부착되어 있을 때 당해 택지의 소유권을 말한다.

 

* 대가 및 그 부지: 토지,건물의 소유자는 동일하나 건물이 임대차에 제공되고 있는 당해 건물 및 그 부지를 말함

 

 

 

 

후보지(예정지) 및 이행지의 평가

1. 의의

2. 지역요인 분석

  전환 또는 이행(이하 ‘전환’)될 것으로 예정되는 예정지 및 이행지의 경우 지역분석 시 전환후,이행후의 용도

 

적 지역요인을 보다 중시해야 한다. 그러나 전환의 정도가 낮은 경우, 즉 성숙도가 낮은 경우는 전환전의 지역

 

요인을 보다 중시해야 한다.

 

3. (택지예정지) 성숙도 판단

 

4. (택지예정지) 평가방법

 

 가. 공시지가 기준평가 : 성숙도에 따라 전환 전,후의 이용상황에 공시지가 선정 + 성숙도 고려

 나. 비교방식: 위물시사가 가능한 택지예정지의 거래사례를 선정 + 성숙도 비교

 다. 원가방식(공제방식이 주방식)

   

① 성숙도가 높은 경우(공제방식)

 

② 성숙도가 낮은 경우 비준가격을 표준으로 하고, 전환전의 토지 종별에 기초한 가격에 택지가 될 기대성을 감미하여 얻은 가격을 비교,판단하여 결정한다.(일본기준)

 

 라. 수익환원법 적용곤란

 

5. 평가시 유의사항

 

 1) 성숙도 판단시 고려사항과 동일       

 

 2) 조성 후 시장에서의 흡수율분석을 한다면 보다 좋을 것이다.

 

 

성숙도 (20회 감정평가실무 1번문제의 논점)

1. 성숙도

  

성숙도라 함은 토지의 용도가 어떤 용도에서 다른 용도로 변화하고 있는 과정에 있는 경우 그 다른 용도로의 변

 

화의 정도가 어느 정도인가를 나태내 주는 지표 즉, 이행 또는 전환의 정도를 의미하는 것으로 부동산이 소재하

 

는 지역의 특정용도에 대한 성숙의 정도를 말하며, 이는 후보지(예정지) 및 이행지의 평가시 고려하여야 할

 

중요한 사항이다.

 

 

2. 성숙도의 판단(시 고려사항)

 

  ① 다른 용도로 전환되어 이용될 수 있는 지형, 지세 등 토지의 물리적, 자연적 측면과 사(인구, 도시화) , 경

 

(소득수준) , 행(토지이용계획, 규제의 강화 및 완화) 측면에서 택지화되기까지의 기간 및 택지화의 개연성을 종

 

합적으로 판단

  

 

② 이를 자세히 설명하면 : (후) 행 공 난 건 유

『표준지 조사평가기준』제 27조(후보지)   ① 택지후보지는 토지의 일반적인 조사사항 이외에 다음 각호의 사항 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 토지의 거래사례 등 가격자료에 의하여 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에서 유사용도 토지의 거래사례 등 가격자료를 구하기가 현저히 곤란한 경우에는 택지조성 후의 토지가격에서 택지조성에 필요한 통상의 비용 상당액 및 적정이윤 등을 뺀 가격에 성숙도 등을 고려한 가격으로 평가할 수 있다.(공제방식)   1. 택지화 등을 조장하거나 저해하는 행정상의 조치 및 규제정도   2. 인근지역의 공공시설의 정비동향   3. 인근에 있어서의 주택․점포․공장 등의 건설동향   4. 조성의 난이 및 그 정도   5. 조성 후 택지로서의 유효이용도  ②제1항의 규정은 농경지후보지의 평가시에 이를 준용한다.

 

3. 성숙도 수정

 토지의 용도가 어떤 용도에서 다른 용도로 전환하고 있는 과정에 있는 경우 전환 전 토지를 기준으로 전환의 정

 

도를 가치에 반영하거나, 특정용도로 전환된 후 시간의 경과에 따른 특정용도로서의 성숙도 증가에 따른 성숙도

 

가산을 말하는 것으로써, 2.에 열거된 요소들의 변화가 가격수준에 영향을 주고 있다고 인정되는 경우에 지역요

 

인으로 변화 정도에 따른 증가액을 성숙도로서 가산할 수 있다. 이는 조성택지를 평가하는 가산방식에 주로

 

적용되는 개념이다.

 

 

 

제 2강. 원가방식 및 관련 평가기법(이하 ‘원가방식’에 의한 토지의 평가

                

---------------------------------> 가산방식       소지        후보지                              조성택지         I---------Ⅰ---------I-------------------I     소지구입               착공시점                   준공시점           공제방식  <----------------------------

 

1. 원가방식은 총액으로 전개하자

  토지가격을 산정하는 경우 단가로 전개해야 비교가 쉽다. 그러나 원가법의 경우에는 총액으로 전개한 후 마지막 가격결정 단계에서 단가를 구하자.

2. 1획지 단위 요인비교(특히 면적)

  조성택지가 일정규모의 획지로 나누어지는 경우 1획지단위를 기준으로 개별요인을 비교하자.

3. 투하자본수익률

  조성비용을 미래가치화 시키는 율로서 조성비용이 준공시점 이전에 투하되면 준공시점까지 시점수정할 때 사용된다. 준공시점 이전에 투하된 조성비용을 투하자본수익률로 준공시점까지 시점수정할 경우에는 조성비용에 이미 투하자본 이자상당액이 포함되게 되므로 투하자본 이자상당액은 조성비용에 포함되지 않는다. 즉 별도로 조성비용에 투하자본이자 상당액을 산입할 필요가 없다.

 

4. 유효택지율과 감보율

 

1. 유효택지율 = 분양가능면적/총사업면적 = 1- 감보율 2. 유효택지면적 = 소지면적 x 유효택지율                 = 소지면적 - 공공시설용지 및 분양불능면적

조성후의 공공용지면적 - 기존의 공공용지면적   감보율 =                개발구역의 총면적 - 기존의 공공용지면적

 ※ 문제에 주어진 것이 유효택지율인지 감보율인지 정확히 확인하자. 덜렁대지 말자.

 

5. 사업계획표(Time schedule)를 잘 보고 판단한다.

  

	1개월	2개월	3개월	4개월
신청, 허가
착공, 준공
분양착수, 완료

 ※ 예를 들면 위 표에서 총구간이 4개월인지 해당구간이 각각 1,2,3,4개월(총 10개월) 소요되는 것인지 잘 살펴보자. 통상 순차적이면 총구간이 4개월로 이해하자.

 

6. 대상이 조성지와 미조성지로 구분된 경우의 원가(가산)방식 적용시 유의사항

 가. 조성지와 미조성지로 구분하여 평가: 구입비도 조성지와 미조성지로 배분하여 비교한다.

 나. 조성사례가 조성지와 미조성지로 구분된 경우에 대상의 조성택지 가격을 산정하기 위해서는 개별요인 비교 시 조성지만을 기준으로 비교한다.

 

 

Ⅰ. 조성지(or 매립지)의 평가: 가산방식(준공시점기준)

   소지가격에 조성비용을 더한 것이 조성택지가격이라는 개념을 기본바탕으로 원재료가 되는 토지의 표준 취득

 

원가에 당해 토지의 표준 조성비와 도급인이 직접 부담해야 할 통상의 부대비용을 가산한다. 먼저 공사준공시점

 

의 택지가격을 구한 후 가격시점까지 시점수정한다. 가산방식에서 조성된 택지가격을 가격시점까지 시점수정

 

하는 과정을 특별히 “성숙도수정”이라한다.

I------------------I-------------------I---------------------I     소지구입               공사착공            공사준공시점(택지조성시점)   ⇒   가격시점 통상 : I---------------투하자본이자율-----------I-------지가변동률-------I     ※ 별도의 언급이 없으면 허가시점 = 착공시점으로 보자.                    불변

1. 준공시점에서의 토지가격 = 가 + 나

 

 가. 소지가격

  여러 필지의 토지를 단계별로 구입한 경우 면적, 구입시기 등을 고려하여 대상의 구입가격을 결정한다.

  

1) 소지가격을 준공시점으로 시점수정하는 방법(투하자본이자를 계상하는 방법)

    토지구입비를 비용으로 처리할 시점을 결정하는 문제이며, 토지를 어느 시점에 구입한 것으로 가정하느냐에 따라 다음과 같다.

   ① 소지구입 시점 ~ 공사준공 시점 : 지가변동률에 의하는 경우

   ② 소지구입 시점 ~ 공사착공 시점 : 지가변동률,

      공사착공 시점 ~ 공사준공 시점 : 투하자본이자율에 의하는 경우

   ③ 소지구입 시점 ~ 공사준공 시점 : 투하자본이자율에 의하는 경우

  

2) 문제풀이시 적용방법

   ① 소지가격은 부대비용(등록세, 취득세, 대체조성비, 전용부담금 등)을 포함한다.

   

② 1)에서 만약 문제에서 별도로 투하자본이자를 계상하라는 기간이 주어지면 그 기간만 투하자본이자율을 적용하고 다른 기간에 대해서는 지가변동률을 적용한다. 또한 문제에 아무런 언급이 없으면 “소지구입액은 구입시점부터 조성완료시점까지 투하자본비용으로 인식한다.”라고 주석처리하고 위 표의 통상적인 방법을 택한다.[1) ③방법]

 

 

 

 나. 조성비용(투하자본이자율에 의함)

  ① 조성공사비[수급인(건설업자)의 적정이윤 포함, 즉, 조성공사비와 수급인의 적정이윤이 같이 나오면 수급인의 적정이윤을 별도 고려할 필요가 없다.]

  ② 각종부담금: 공공공익시설부담금(도로, 상하수도시설 등의 기반시설에 대한 공사비), 개발부담금등(분할비용)

  ③ 개발로 인한 지가상승분: 이를 조성비용에 포함시켜야 토지가격 상승분이 가산방식에 의한 조성택지가격에 포함되고 공제방식에 의한 후보지가격에서 제외된다.

  ④ 판매와 일반관리비

  ⑤ 개발업자(도급인)의 적정이윤(기업이윤 + 투하자본이자) : 발생시점(지급시점)은 별도의 언급이 없으면 준공시점으로 간주한다.(개발법은 특별한 언급이 없으면 분양완료시점에 발생하는 것으로 본다.)

 

2. 가격시점에서의 조성택지가격 : 1 × 지가변동률 (준공시점~가격시점: 성숙도수정)

 

3. 조성택지 재조달원가(원/㎡) = 2 ÷ 유효택지면적

Ⅱ. 후보지(=예정지 =가망지)의 평가 : 공개구착후 (분양) 수비총

I--------------I---------------I--------------I-----------I   후보지(구입)     공사착공        공사준공(조성택지)   (개발)        분양

1. 공제방식

   택지후보지를 택지화된 후의 나지로 상정하고 창출될 부가가치(총수입 or 총분양수입)에서 투입될 원가(총비용 or 조성비용)를 공제하여 후보지의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 1) 총분양가격(총분양)수입

 2) 조성비용: 공부상 판적이 투

   공제방식은 금리(투하자본이자)를 반드시 직접 비용으로 처리한다.

 3) 후보지가격 = [ 총분양수입 - 조성비용 ] / 총사업면적

 

 

2. 개발법(Development Method)

 

DCF원용 ⇒ 일본에서 복합부동산의 평가로도 활용되었었으며 타당성분석에도 활용

 

개발법이라 함은 다음과 같은 2가지 방법에 의해 인근의 표준적인 토지면적보다 큰 택지후보지의 가격을 구하는

 

방법을 말한다.[일체로 이용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 가격시점의 당해 후보지에 최유효사용의

 

건물이 신축될 것을 상정하고, 판매총액에서 통상의 건물 건축비상당액 및 도급인이 부담해야 할 통상의 부대비

 

용을 공제하여 구하는 방법 ② 분할하여 이용하는 것이 합리적이라고 인정될 때는 가격시점의 당해 후보지를 구

 

획 분할하여 표준적인 택지로서 상정하고, 판매총액에서 통상의 조성비상당액 및 도급인이 직접부담해야 할 통

 

상의 부대비용을 공제하여 구하는 방법]

 

 

 개발법은 전통적인 공제방식과 달리 시장이자율(or 요구수익률) 등과 같은 적정한 율로 예상되는 현금유입(총분

 

양수입)과 현금유출(조성비용 등)을 할인하여 후보지의 가격을 산정한다. 개발법은 이러한 현가화 과정에서 토지

 

구입액 및 조성비용에 대한 금리가 할인율에 의해 반영되므로 별도로 투하자본이자 성격의 금리부담분을 조성비

 

용에 포함시키지 않는다.

 

 

※ 시장가치(적산가격)를 구하는 경우 시장이자율로, 타당성을 분석하는 경우 요구수익률로 할인한다.

 

 가. 총분양수입의 현가

 

  1) 분양(예정)가능면적 또는 분양필지수 산정: 총분양수입 보다 반드시 먼저 구한다.

    

(전체면적 x 유효택지율) ÷ 정상필지규모(1획지 분양면적) => 한 번에 계산할 것!!

  

  2) 총분양수입

   가) 분양가격 산정(명목상금액)

    ①가격시점 등 특정시점에서 명목상 금액을 구한다.

    ②산정시점과는 무관하게 분양수입이 들어오는 시점에서 가격시점까지 현가화 한다.

  

   나) 총분양수입 산정: 분양가격 x 분양면적(또는 분양필지수)

  

  3) 분양수입의 현가

  

※분양가격 산정은 원칙적으로 가격시점을 기준으로 산정한다.   왜냐하면 분양가격은 통상 비준가격(법제상 공시지가 기준방식) 및 수익가격으로 구   하며 이러한 분양가격은 조성 및 지역의 성숙에 장기간을 요하기 때문에 그 기간의   가격변동을 예측하는 것은 곤란한 경우가 많기 때문이다. (일본기준 p.285) 그러나   문제에서 분양가격을 산정할 특정시점이 주어지면 그 시점으로 구한다. 이렇게 구한   분양가격은 산정시점에 관계없이 분양시점에 분양할 명목상금액을 산정한 것이다.   그러므로 분양수입의 현가를 산정하기 위해서는 산정시점과 무관하게 분양수입이 들   어오는 시점에서 가격시점까지 현가화해야 한다. 즉 분양가격 산정시점이 가격시점   이 아닌 특정시점일지라도 이와 무관하게 분양수입이 들어오는 시점에서 가격시점까   지 현가화해야 한다.

 

 

나. 조성비용(개발비용)의 현가: 조성비용 각 항목을 산정한 후 현가화한다.

   ① 수익방식의 필요제경비와 같이 기준이 같은 것으로 묶는다.

   

② 조성비용 등이 분양수입의 일정률로 주어진 경우 기준이 되는 분양수입은 현가화하기 전의 명목상 분양수입이다.

  

 ③ 그러나 조성비용(정상이윤 등)이 분양수입의 일정률로 주어지고 현금흐름이 분양수입의 유입과 비례하여 발생하는 경우에는 별도로 현가화할 필요없이 분양수입의 현가액에 일정률을 곱하여 한 번에 구한다.

 다. 소지가격(원/㎡) = (분양수입의 현가 - 조성비용의 현가) / 총사업면적

 

 

 

3. 공제방식과 개발방식 비교

 가. 공통점

  양자 모두 개발을 전제하여 개발 후 토지가격에서 개발에 소요되는 조성비용을 차감하여 개발 전 토지(특히 후보지)의 가격을 구하는 방식으로 가산방식과 역의 관계에 있다.

 

 

나. 차이점[토지구입액 등 제반 투입비용에 대한 이자(금리) 반영 방법]

   공제방식은 토지구입액 등 제반 투입비용의 이자(금리)를 별도 비용항목으로 처리하여 조성비용에 포함시키나, 개발법은 제반 투입비용을 시장이자율(또는 요구수익률)로 할인하는 DCF방식을 원용하고 있어 토지구입액 등 제반 투입비용의 이자(금리)를 조성비용에 별도로 포함시키지 않는다.

 

 

 다. 관계

  ①양자의 기본가정이 합리적이라면 공제방식과 개발법에 의한 후보지 평가액은 일치한다.

  ②전통적인 공제방식은 주로 후보지의 가격산정에 한정되나, 개발법은 DCF를 원용하고 있는 현대식 기법으로 개발을 전제로 하는 감정평가 및 타당성분석 등에 폭넓게 이용된다.

 

 

※ 개발법은 DCF를 원용하고 있다. 따라서,시험에서 개발법문제를 주고 “DCF방식을 이용하여 NPV를 구해 타당성을 분석하라”하는 것은 개발법에 의해 타당성을 분석하라는 것과 동일하다.

(21회 시험에서 나올 가능성이 있다)

 

 

 

Ⅲ. 원가방식에서 각종 시점

  각종 시점에 대해 발생시점 등이 별도 언급이 없는 경우 다음과 같이 의제한다.

  

구  분		의 제 시 점
개 발 법	가격시점	첫째 토지구입시점, 둘째 착공시점
	분양완료시점	준공시점에 분양완료
	이윤발생시점	분양완료시점에 발생
	분양가격 산정시점	가격시점 기준
가산방식	착공시점	허가시점
	적정이윤(기업이윤+투하자본이자)	준공시점에 발생(지급)

 

 

※ 개발법은 ‘착공시점 기준으로 문제를 풀어라’는 말이 있다. 이는 가격시점에서 공사착공시점까지가 개월수로 딱 떨어지지 않는 경우, 먼저 공사착공시점 기준으로 가격을 구한 후 일제히 가격시점으로 시점수정하라는 것이다. 그러나 가격시점에서 공사착공시점까지 개월수가 딱 떨어지면 처음부터 가격시점 기준으로 구한다.(실전에서 시간을 줄이기 위해 반드시)

 

 

 

Ⅳ. 원가방식에서의 유의사항

1. 개발법 관련 문제에서 표준지 공시지가가 자료로 주어진 경우

  표준지를 이용하여 택지후보지 가격을 구할 수 있는지, 택지화된 후의 토지가격을 구할 수 있는지를 먼저 판단한 후 문제의 전개 방향을 결정한다. 즉, ① 택지후보지와 용도지역, 이용상황 등이 유사하여 비교가능한 표준지가 있으면, 별도로 공시지가를 기준으로 택지후보지 가격을 구하여 원가방식에 의해 구한 가격과 시산조정하고 ② 택지화된 나지(분양토지)와 비교가능한 표준지가 있으면 표준지 공시지가는 분양가를 산정할 때 이용한다.

 

 

※ 같은 맥락에서 아파트시세 등 최근 가격자료는 분양가 산정과 밀접한 관계가 있는 자료임을 놓치지 말자!!

 

 

2. 직접법 vs 간접법(재조달원가를 구하는 방식)

 조성사례가 대상인지, 유사토지인지를 확인하자!!! 특히 가산방식의 경우도 마찬가지

 가. 대상의 조성사례인 경우: 조성사례 x 사정보정 x 시점수정

 나. 사례의 조성사례인 경우: 조성사례 x 사 x 시 x 지 x 개 x 면

 

 

3. 면적관련 주의사항

  

용     도	공사비용 감안시	조성지 단가 산정시
기부체납 및 도로개설조건	면적에 포함	불포함
미 조 성 지	불포함	불포함

 

 

4. 문제풀이 시 개발법에서 분양필지수를 구해야 하는 경우

 가. 총분양수입을 구하기 전에 먼저 필지수를 구한다.

 나.「토지(후보지)면적 x 유효택지율 ÷ 1획지 분양면적」까지 한 번에 계산한다.

예제 1) 후보지면적 5,000㎡, 감보율 40%, 분양획지면적 200㎡ 일 때 분양필지수는? “① 5,000 x (1- 0.4) = 3,000 ② 3,000 ÷ 200 = 15필지”라고 하지 말고 “5,000 x (1-0.4) ÷ 200 =15필지”라고 계산

 

5. 개발법과 철거비

 가. 원칙: 대상의 철거비는 개발법에선 고려하지 않고 시산가격조정후 대상의 가격결정시 반영한다.

 나. 사례의 철거비는 공사비에 철거비가 포함되어 있지 않은 경우에 한하여 개발법에서 조성비용 항목으로 반영한다. 즉, 공사비에 이미 철거비가 포함된 경우에는 별도 고려할 필요가 없다. 

Ⅴ. 개발법을 이용한 타당성분석 ( ★★★)

  토지가격을 모르는 경우는 단순히 개발법을 이용하여 토지가격을 산정하는 문제로 이해하고, 토지(후보지)가격을 알 수 있는 경우(매수제안가격이 주어진 경우, 토지가격을 공시지가나 거래사례 등 타방식을 통해 산정이 가능한 경우)는 개발법을 이용해서 타당성을 분석하는 문제로 이해하자

1. 타당성분석 방법 (방법 1을 이용하는 것이 좋다)

방법 1	시장가치(or 매도자 제시가격)를 즉, 토지가격을 투하비용으로 처리하면 토지가격이 조성비용 항목이 되므로 이때는  [현금유입 현가 - 현금유출현가(=조성비용 현가 + 토지가격 현금등가) = NPV] 가 성립한다.  ∴ NPV > 0 이면 타당하다.(용어는 목차와 같이 통일)
방법 2	시장가치(or 매도자 제시가격)와 개발법에 의한 가격(=투자가치)을 비교하여 후자가 크면 타당하다.

 

 

 

2. 개발법에 의한 적산가격 산정과 타당성분석의 목차 비교 (수비가 / 입출N토비)

가격 산정	타당성분석	타당성분석의 경우 현금유입과 현금유출이라는 용어를 사용하자!  이때 현금유입은 특별한 언급이 없는 한 분양수입뿐이다. 개발이윤, 조성비용이 현금유출임은 당연하다.
1. 총분양수입의 현가   2. 조성비용의 현가   3. 토지(후보지)가격	1. 현금유입의 현가 2. 현금유출의 현가  ① 토지(후보지) 가격  ② 조성비용의 현가 3. 타당성검토(NPV 산정)

 

 

 

3. 등가교환방식과 개발법 (11회 이론기출문제) : 등가청산 입출N

 

Ⅰ. 청산금: 제공하는 토지의 정해진 기준시점 가격- 분양가격(명목상)

 

 Ⅱ. 현금유입의 현가: (총분양수입 - 현금등가교환대상 분양수입^①) x 현가화

 

 Ⅲ. 현금유출의 현가: 통상비용 + 청산금(교부 +, 징수 -)^②

 

 Ⅳ. 타당성검토(NPV) = 2 - 3

 

 

4. 택지개발분양 + 건축시공분양의 2단계 타당성분석

 Ⅰ. 택지분양시 NPV

   1. 현금유입의 현가(분양수입의 현가)

   2. 현금유출의 현가: ① 토지가격 + ②조성비용

   3. NPV

 

Ⅱ. 아파트분양시 NPV

   1. 현금유입의 현가(분양수입의 현가)

   2. 현금유출의 현가

    ① 택지분양시 현금유출 - 택지분양시 판관비 및 개발이윤    ② 공사비용

   3. NPV

 

 Ⅲ. Ⅰ.과 Ⅱ.의 NPV 중 큰 것이 타당

 

※택지분양할 때 계상되는 판관비 및 개발이윤은 건설분양(아파트분양 등)할 때 제외한다.

                                      

◈분석시점에 따른 유의사항 후보지                  조성지①                   건축② I-------------------I---------------------I              A                        B

1. A 시점에서 분석하는 경우   이는 4.와 같은 분석으로 A시점에서 ①,② 어느 단계까지 개발하는 것이 ‘최/사’인가를 판단하는 것이다. 2. B 시점에서 분석하는 경우  만약 조성지의 가격을 가산방식과 개발법으로 각각 구하는 경우에는 개발법에서 토지조성비는 고려할 필요가 없다.(이때 엄밀히 말하면 동일한 토지가 가산방식에서는 조성지가 되고, 개발법에서는 후보지가 되는 것이다.)

 

5. 부지매입(보상)후 분양과 임대의 타당성 분석 (분양의 경우를 먼저 분석할 것)

 Ⅰ. 보상액 산정

 

Ⅱ. 타당성 분석

   1. 분양 시 NPV

    가. 현금유입의 현가

    나. 현금유출의 현가(①부지보상액 ②조성비용)

    다. NPV

   

   2. 임대 시 NPV

    가. 현금유입의 현가

    나. 현금유출의 현가(①부지보상액 ②조성비용: 건축비, 조성비)

      ☞ 분양과 관련된 비용(예. 판매관리비) 등은 제외시켜야 한다.

    다. NPV

   

   3. 타당성 검토

※ 분양과 임대의 타당성을 비교할 때, 분양 시 현금유출중 판관비는 임대 시 현금유출에서 제외한다.

 

 

 

【문】부동산회사인 K개발은 2007년 12월 12일 Y시 소재의 잡종지를 구입한 후, 2009년 9월 10일부터 택지조성공사를 착수하여 2010년 9월 10일에 완공하였다. 이와 관련한 다음 물음에 답하시오. (15점)

 1. 다음과 같이 수집된 자료를 바탕으로 조성택지의 감정평가액을 구하시오.

 2. 자료3과 같은 택지후보지의 성숙도를 판단하는데 고려해야 할 사항은 무엇인지 설명하시오.

(자료 1) 의뢰내용

  가. 대상부동산

   ① 소재지 : Y시 Z동 98번지

   ② 지목 : 잡종지(현황 대지)

   ③ 면적 : 30,000㎡

  나. 가격시점 : 2010년 11월 1일

  다. 유형 : 나지

  라. 의뢰목적 : 일반거래

  마. 구하는 가격 : 정상가격(총가격, 분양예정토지의 필지당 가격 및 ㎡당 가격)

(자료 2) 가격시점 현재 택지분양 계획 및 조사내용

  가. 소재지 : Y시 Z동 98번지외(가상분할)

  나. 교통 : 전철A역에서 1㎞지역의 주택단지

  다. 도시계획관계 : 일반주거지역

  라. 설비 : 전기, 상하수도, 도로포장, 공원 등 완비

  마. 규모 등

   ① 택지비율 : 65%

   ② 1획지당 표준면적 : 300㎡(최유효면적임)

(자료 3) 대상부동산의 매매자료

  가. 매매시점 : 2007년 12월 12일

  나. 유형 : 택지후보지

  다. 매입가격 : 30,000원/㎡

  라. 면적 : 30,000㎡

  마. 이용상황 : 잡종지

  바. 주변의 토지이용상황 : 성숙도가 높은 택지후보지

  마. 기타 : K개발이 주택분양을 목적으로 구입한 것으로 매매에 특수한 사정은 없었으나, 해당지역의 용도지역은 2005년 9월 30일에 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 변경되었다.

(자료 4) 택지조성 내용과 비용

  가. 조성공사비 : 405,000,000원(공사기간 중 12회의 균등지불 조건임.)

  나. 부대비용 : 81,000,000원(공공공익시설부담금 등으로 완공시점 기준 인식.)

  다. 조성공사의 내용 및 공사비와 부대비용은 표준적인 것으로 인정됨.

  라. 토지구입비를 제외한 투하자본의 수익률은 년12%이며, 공사기간 중에만 계상한다.

(자료 5) 본건 조성택지는 조성 후 2010년 6월 집중호우로 지반이 침하되어 인근의 분양가능한 택지와 동일수준으로 원상회복하기 위해서는 가격시점 현재 150,000,000원의 추가비용이 소요될 것으로 판단된다.

(자료 6) 지가지수 및 기타사항

  가. 지가지수           (매년 1월 1일 기준임)

     

년도	자연녹지지역	주거지역
2007	181	242
2008	193	262
2009	193	258
2010	198	276

 ※미발표된 지수산정은 전년도 지가지수 상승률을 고려하여 기간계산은 일단위로 한다.

  

나. 각 단계별로 백원단위에서 반올림할 것.

  

다. 지가변동률은 소수점이하 5째자리에서 반올림.

 

 

<풀이>

 

Ⅰ. 평가개요

 1. 가격시점: 2010년 11월 1일

 2. 평가목적: 일반거래(정상가격)

 3. 평가방법: 조성택지인 대상토지의 가격을 가산방식으로 평가하되, 재조달원가는 직접법으로 산정한 후 지반침하로 인한 물리적 감가액을 차감하여 대상토지의 적산가격을 구한 후 이를 기초로 분양예정토지의 가격을 산정함.

 

Ⅱ. 조성택지가격

 1. 재조달원가

  가. 준공시점 토지가격

   1) 소지가격

     30,000 x 1.000 x 1.10544 x 30,000≒994,896,000원

       *시점수정: (2010.9.10/2007.12.12, 주거지역) =

            [276 + (276 - 258) x 253/365] / [242 + (262 - 242) x 347/366]

   

 2) 조성공사비 등

    가) 405,000,000 x 1/12 x FVA(1,12) ≒428,034,000원

    나) 부대비용: 81,000,000

    다) 소계: 428,034,000원 + 81,000,000 = 509,034,000원

   

3) 합계994,896,000원 + 509,034,000원 = 1,503,930,000원

  나. 가격시점 재조달원가

     1,503,930,000원 x 1.07146 ≒1,611,401,000원

      *시점수정(2010.11.01/2010.09.10):

            [276 + (276-258) x (365 +306)/365] / [276 + (276-258) x 253/365]

 2. 감가누계액: 150,000,000원 (지반침하로 인한 물리적 감가)

 3. 적산가격 = 1,611,401,000원 -150,000,000원 = 1,461,401,000원

Ⅲ. 분양예정토지가격

 1. 분양가능토지 필지수: (30,000 x 0.65)/300 = 65필지

 2. 필지당 가격: 적산가격 / 65 ≒ 22,483,000원

 3. ㎡당 가격: 필지당 가격 / 300 ≒75,000원