5. 부동산의 감정평가라고 하는 것은 합리적 시장이 있다면, 거기에서 형성되는 정상적 시장가치를 나타내는 가격을 감정평가의 주체가 명확히 파악하는 일을 중심으로 하는 작업이라고 한다. 이것은 무엇을 의미하는지 설명하시오
〔類題 1〕
부동산의 감정평가라고 하는 것은 합리적 시장이 있다면, 거기에서 형성되는 정상적 시장가치를 나타내는 가격을 감정평가의 주체가 적확하게 파악하는 일을 중심으로 하는 작업이라고 한다. 이에 대한 정당성을 논하시오
〔類題 2〕
부동산 감정평가를 행함에 있어 규칙에 정한 절차대로 할 필요성에 관하여 설명하시오.
〔類題 3〕
부동산 가격의 형태는 사회적, 경제적, 행정적 제요인의 상호작용에 의하여 결정된다. 따라서 감정평가액의 결정은 부동산의 가격은 어떠한지, 즉 이 사회에 있어서의 일련의 가격질서 가운데에서 그 부동산의 가격이 어떠한 입장에 위치하여 있는가를 선택의 주요한 지표로 해서 행하여지고 있다. 또한 부동산 감정평가는 이 사회에 있어서 일련의 가격질서의 가운데에서 대상 부동산이 점하고 있는 본질적 입장을 지적하고 있다.
위의 문장의 의미를 어떻게 해석하는지 그 소견(所見)을 설명하시오
6. 부동산 감정평가의 사회적, 공공적 의의를 논하시오
7. 부동산의 지역성에 관하여 설명하시오
〔類題〕
부동산의 지역성은 어떠한 것인지 설명하고 또한 부동산 감정평가에 있어 지역분석이 중요한 이유를 설명하시오
8. 부동산 감정평가사 등에 대한 직업윤리에 관하여 감정평가의 입장에서 논하시오
〔類題 1〕
감정평가사에 대한 직업윤리는 왜 요청되는가. 그 이유를 감정평가의 입장에서 설명하시오
〔類題 2〕
부동산 감정평가는 전문가의 판단이자 의견이라고 하는 이유를 설명하시오
〔類題 3〕
감정평가는 숙련된 전문가에 의하여 행하여질 때 처음부터 합리적으로 객관적 논증이 될 수 있는 것이다. 라고 그 전문성을 강조하고 있는데 그 전문성에 관하여 논술하시오
<2> 不動産의 價格形成要因
9. 부동산의 가격형성요인을 개설(槪說)하고 지역요인에 관하여 논급하시오
〔類題〕
부동산의 가격형성요인에 관하여 다음 물음에 답하시오
(1) 다음 용어를 간단히 설명할 것
① 일반적 요인
② 지역요인
③ 요인자료
(2) 부동산의 감정평가에 있어서 왜 가격형성요인을 파악 ․ 분석할 필요가 있는지, 그 이유를 설명하시오
<3> 不動産價格에 관한 諸原則
10. 부동산 가격에 관한 제원칙은 어떤 경우에나 감정평가를 행함에 있어 필요한 지침이다 라고 한다. 이것은 무슨 의미인가
11. 부동산 가격에 관한 제원칙은 독립하여 있는 것이 아니고 직접 또는 간접으로 상호 연관되어 있다고 말하고 있는데 제원칙이 어떻게 연관되어 있는가에 관하여 논술하시오
〔類題〕
부동산의 감정평가를 행함에 있어서는 최유효사용의 원칙을 행위기준으로 한다고 하는 것은 어떠한 내용의 것을 말하는가? 감정평가의 3방식과 관련하여 논술하시오
12. 부동산 감정평가 3방식과 부동산 가격 제원칙과의 연관을 논술하시오
13. 부동산가격에 관한 제원칙과 일반재화의 가격에 관한 제원칙을 비교하고 그 다른점과 같은점에 관하여 논하시오
14. 부동산 가격에 관한 제원칙중 대체의 원칙이 부동산감정평가의 지침으로서 역할에 관하여 말하시오
〔類題 1〕
대체의 원칙과 감정평가방식과 관련하여 말하시오
〔類題 2〕
부동산의 정상가격을 구함에 있어 대체의 원칙이 어떠한 의의를 가지고 있는가를 말하시오
〔類題 3〕
거래사례비교법과 특히 관련된 제원칙을 들고 그 관련성에 관하여 말하시오
〔類題 4〕
대체의 원칙에 관하여 다음 물음에 답하시오
(1) 그 성립 근거는 무엇인가?
(2) 수요 ․ 공급의 제원칙과 비교하고 그 차이점 및 같은점이라고 지적할 수 있는 특징을 설명하시오
(3) 감정평가에 있어 어떠한 의미를 가지고 있는가?
15. 최유효사용원칙이 감정평가에 있어서의 역할에 관하여 말하시오
〔類題〕
「최유효사용」에 관하여 다음 물음에 답하시오
(1) 최유효사용의 판정에 있어 유의하여야 할 점을 말하시오
(2) 최유효사용의 판정에 있어 활용하여야 할 타가격의 원칙을 들고 그 활용 논거를 말하시오
(3) 부동산 이용밀도
16. 최유효사용원칙과 특히 관련성을 가지고 있는 가격원칙에 관하여 그 연관성을 설명하시오
〔類題〕
「최유효사용원칙」에 관하여 다음 물음에 답하시오
(1)「최유효사용」과는 어떻게 이해되어야 할까
(2) 부동산 가격에 관한 제원칙 중 「최유효사용원칙」과 특히 관련성을 가지고 있는 원칙은 어떠한 것이 있으며, 또한 어떠한 관련성이 있는가?
17. 균형의 원칙이 감정평가에 미치는 역할에 관하여 말하시오
18. 수익체증․체감의 원칙이 부동산 감정평가에 미치는 역할을 말하시오
19. 예측의 원칙에 관하여 부동산 감정평가상의 역할을 말하시오
〔類題〕
예측의 원칙에 관하여 다음 물음에 답하시오
(1) 예측의 원칙이라고 하는 것은 어떠한 원칙인가
(2) 부동산 가격에 관한 제원칙중 이 원칙과 밀접한 관련성을 가지고 있다고 생각하는 원칙 2개를 들도 그 관련성에 대하여 말하시오
종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제로 시기적절하다.
본 과제의 경우 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’와 ‘현재 상태의 매각을 전제로 하는 경우’의 두 가지 경우로 구분하고 있다. 이 때, 대상 물건이 아파트 공사가 75%정도 진행된 상태에서 중지된 특수적 상황의 물건이다. 이 경우 개별성에 의해 거례사례비교법을 적용하기 어렵기 때문에 비용성에 근거한 원가법을 적용함이 합리적이라고 생각된다. 전자의 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’에는 <개발법>이 타당하며, 후자의 ‘현재 상태 매각을 전제로 하는 경우’에는 <가산법>이 타당하다고 본다. 다만, 각 방법을 적용하는 과정에서 거례사례비교법, 공시지가 기준방식 등을 적용하여 신뢰성이 있는지 검증하는 수단으로 적용될 수 있다. 그리고 평가가격의 신뢰성을 높이기 위해서는 양 방식을 선택적으로 적용할 것이 아니라, 주방식과 부방식 형태로 두 가지 방식을 모두 적용하는 것이 필요하다. 이 때, 평가목적에 따라서도 평가가격을 결정하는 과정이 달라질 수 있음에 주의해야 한다.
<우선 개발사업 진행을 전제로 평가하는 경우>에는 개발법을 적용할 수 있다. 개발법은 분양가격 현재가치에서 공사비용등의 현재가치를 공제하여 가격시점의 토지가치를 구한후 건물가치를 더하여 평가하는 방법이다. 그리고, 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우에는 가산법을 적용할 수 있다. 이 때, 건축공사가 75%정도 진행된 점이나 택지분양이 아닌 아파트단지 개발 사업이라는 점 등을 고려 시에 전체 일단의 이용을 기준으로 평가해야 함에 주의해야 한다.
이러한 개발법 적용 과정에서는 분양가격, 사업투자비, 할인율 등의 적정성을 고려할 필요가 있다. 그리고, 세부적으로는 분양계획, 시장상황, 이해관계인의 대응상황 등의 변화에 따라서 적용과정이 달라질 수 있는 점도 고려되어야 한다.
또한, 개발사업 진행 시 예측되는 위험(리스크)으로는 크게 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류할 수 있다. “법적 위험”으로는 1년간 방치된 경우에 공사재개를 위해서는 안전점검을 다시 받아야 하는 점과 유치권 해결 가능성도 위험으로 고려할 수 있다. “시장 위험”으로는 1년간 방치로 인해서 재분양 위험과 시장수요변화 위험 등을 들 수 있다. 즉, 1년간 방치됨으로써 이미지가 추락되어 재분양하는 데 보다 많은 비용이 소요될 수 있다는 점과 시장수요가 그 사이 변화하여 개발사업의 타당성이 더 떨어질 수 있다는 점 등을 언급할 수 있다. “비용 위험”으로는 추가공사비용 이외에도 유치권해결 비용, 재분양 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용 등의 추가비용이 발생할 수 있는 위험을 들 수 있다.
<후자로 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우>에는 가산법을 적용할 수 있다. 가산법은 소지가격에 토목공사비나 현재까지의 건축공사비를 가산하는 과정으로 적용한다. 여기서 토지가격 평가 시에 토지 개별 가격들이 아닌 전체 부지를 일단의 토지로 평가한다는 점을 고려할 필요가 있다. 토지가격 평가는 공시지가 기준방법을 중심으로 거래사례비교법이 일반적으로 적용될 수 있다. 이 때, 가격시점은 아파트의 75%가 완성된 시점을 기준으로 함이 가산법의 논리 및 현재상태에서 매각을 전제로 평가한다는 면에서 타당하다고 생각된다. 토목공사비나 건축공사비를 산출 시에는 시공사의 공사비 자료와 시장의 공사비 자료를 비교하여 타당성을 가지고 있는지 고려해야 하며, 특히 건축공사비는 공정이 아직 마무리 되지 않은 점을 비용에서 고려해야 한다. 즉, 75% 공정이지만 현재 공사대금과 이자 지급이 지연되는 점, 유치권을 행사하는 점 등을 고려하여, 비용감가로 처리할 수 있다.
또한, 현재 상태의 매각을 신속하게 하기 위해서는 아파트 개발사업 진행을 위해서 필요한 요소를 우선적으로 처리하는 작업이 필요하다. 75% 공정상태의 상황을 고려 시에 향후 아파트 개발사업이 완료될 것을 전제로 매입할 가능성이 높다. 따라서, 매각이 빨리 이루어지기 위해서는 이러한 매입자의 입장을 고려하여, 개발사업 진행에 차질을 일으키는 요소를 제거해야 한다. 지연된 이자와 공사대금을 지급해서 유치권 문제를 해결하고, 안전점검을 미리 받는 등의 방법을 고려해 볼 수 있다. 또한, 이미지 개선을 위해서 분양홍보 등을 추진하는 방법 등도 생각할 수 있다.
제2장. 개발사업 진행을 전제로 한 적정가치
제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항
1. 개요
개발사업을 진행하는 것을 전제로 하는 경우에는 향후 일정을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 향후 개발 완성된 경우의 가격에서 향후 소요되는 비용을 공제해서 현재의 가격을 구하는 ‘개발법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 개발법을 적용하는 세부 과정에서 시장성이나 수익성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.
2. 개발법 적용 방법
가. 개발법 적용하는 경우
개발법은 평가대상 토지를 일단으로 이용하는 것이 합리적으로 판단되는 경우나 인근지역 내 표준적인 규모 획지로 분할하여 택지분양(또는 단독주택 분양)하는 것을 상정해서 평가하는 경우에 적용할 수 있다. 본 사안의 경우는 아파트 개발사업이 중단된 경우로서 전자에 해당된다.
나. 개발법 적용하는 과정
개발법은 향후 분양판매총액이나 임대총수익가격을 할인한 현재가치에서 향후 소요되는 건축공사비, 통상의 부대비용 등의 현재가치를 공제해서 현재의 평가대상 가격을 구한다.
다. 개발법 세부과정 내 적용 가능한 방법
분양판매총액을 구하는 경우에는 분양가상한제, 인근 분양사례, 사업성 등을 고려해서 분양단가를 구한 후 총 분양면적을 구한다. 이 때, 분양단가를 구하는 과정에서 택지비에 건축원가를 가산하여 구하는 ‘원가법’이나 인근 분양사례 등을 기준으로부터 구하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 향후에 임대하는 경우에는 임대수익으로부터 할인해서 수익가격을 도출하는 ‘수익환원법’을 적용할 수 있으나, 본건은 아파트 분양 사안으로서 관련성이 적다.
3. 개발법 적용시 고려사항
가. 분양가격의 적정성 고려
최근에는 노년층의 증가, 인구 감소 등과 같은 인구구성 변화에 따라 아파트 수요의 변동성을 파악하기가 어렵다. 여기에 분양가상한제, 보금자리주택의 공급계획 등과 같은 정책적인 상황은 적정한 분양가격 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 따라서, 현재의 부동산 시장상황과 향후 변화 정도를 고려하려 분양가격을 결정할 필요가 있다. 이 때, 부동산 시장참여자들의 수요 변화 정도에 따라 층별, 위치별 효용비용을 반영해서 결정할 필요가 있다.
사안의 경우는 분양가격이 해지되어서 재분양이 필요하고, 재분양시에 1년간 방치로 인해서 이미지가 추락되어 재분양 가격이 낮아질 수 있다는 점에서 더욱 분양가격의 적정성 판단이 중요하다고 할 수 있다.
나. 건축공사비 및 통상의 부대비용 등의 사업투자비 적정성 고려
건축공사비는 직.간접비, 건설업자의 적정이윤, 일반관리비 등으로 구성된다. 그리고 통상의 부대비용은 공공공익시설부담금, 판매비와 일반관리비, 투하자본수익 등이 포함된다. 현재처럼 원자재가격이 상승하는 시기 등에서는 이러한 비용관리가 무엇보다도 중요하다. 공사비가 과다 계상되어 있지는 않은지 등에 대한 검토가 요구된다.
사안의 경우는 건축공사가 75% 정도 진행되었지만, 실제 공사대금이 미납되었고 이자도 지급이 지연되었다. 따라서, 향후 소요되는 비용에 이러한 미납분도 포함되어야 한다. 또한, 1년간 방치되었다가 공사가 재개되는 경우에는 안전점검을 다시 받아야 하는 점에서 안전점검 비용도 포함되어야 한다. 1년간 방치되는 기간 동안에 건설 유행이 지나는 경우에는 구조를 변경하거나 추가로 설치하는 작업이 필요할 수 있다. 이에 대한 비용도 포함되어야 한다. 그리고, 1년 방치로 인해서 이미지가 추락되어서 분양이 잘 안 될 수 있다는 점에서, 추가적인 분양비용이 포함될 수 있다. 시공업체의 유치권을 해결하기 위해서 소요되는 추가 비용 등도 포함되어야 한다. 사안의 경우는 이러한 비용 부분에 대한 적정성을 고려해서 판단할 필요가 있다.
다. 할인율 적정성 고려
부동산 시장이 급변함에 따라서 할인율도 변화된다. 사안의 경우는 공사가 중단된 채로 1년간 방치되었다는 점에서 방치기간동안에 이자율 등이 변동될 소지가 있다. 향후 분양가격이나 사업투자비를 할인하는 과정에서 적용하는 할인율의 적정성을 부동산 시장상황을 고려해서 판단할 필요가 있다.
라. 변화가능성 고려
개발법의 분양가격, 임대수익, 건축공사비 및 부대비용 등은 분양계획이나 임대계획이 달라지는 경우, 시공업체의 대응이 달라지는 경우, 시장선호도가 달라지는 경우 등과 같은 변화 속에서 달라질 수 있다. 이러한 변화가능성을 고려할 필요가 있다.
제2절. 개발사업 진행시 예측되는 위험(리스크)
1. 개요
위험이란 장래에 평균 수익의 변동여부에 관한 정보를 확보하고 있는 상황에서 예측되는 평균의 변동폭을 의미한다. 아파트 개발사업 진행 시에 예측되는 위험(리스크)는 관련분야에 따라서 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류될 수 있다.
2. 법적 위험
가. 공사재개를 허락하지 않는 안전점검 결과 가능성
아파트 개발 사업에는 각종 규제 등과 같은 법적 제한이 따른다. 사안의 경우에는 이미 개발허가가 나서 건축공사가 약 75% 정도 진행되고 있는 상황이다. 사안과 같이 1년간 방치된 경우 다시 공사를 재개하기 위해서는 안전점검을 받아야 한다. 이 때, 안전점검 결과가 공사재개가 되지 않는 방향으로 나올 수 있다.
나. 유치권을 해결하지 못할 가능성
시공사가 유치권을 행사하고 있는 상황에서 미지급된 공사대금 등을 지급하는 경우라도 유치권이 해소되지 않을 수 있다. 시공사가 보다 많은 손해배상을 요구하는 등의 상황변화에 따라서 유치권이 해결되지 않아 공사가 계속 중지될 위험이 존재한다.
3. 시장 위험
가. 재분양 위험
사안의 경우 기존 분양계약이 해지되어 재분양 해야만 한다. 이 때, 방치기간으로 인해서 분양시장상황이 변화해서 분양이 잘 안될 가능성이 있다. 특히나 대출금리 정책과 보금자리주택 정책 등과 같은 부동산정책으로 인해서 분양가나 분양율은 직접적인 영향을 받는 점에서 이러한 위험이 크다. 그리고, 사안은 1년 동안의 공사기간 중단 등에 대해서 이미지가 추락되어 재분양 시에 보다 어려움을 겪을 가능성이 있다.
나. 시장수요변화 위험
현재의 부동산 시장은 급변하고 있다. 이러한 시장상황과 관련하여 아파트에 대한 수요자의 선호도도 급변하고 있는 실정이다. 아파트 조경, 내부구조, 층이나 호 등에 대한 수요자의 선호도가 달라지면서 실제 분양시에 어려움을 겪을 가능성이 있다. 이는 구조변화를 위한 추가비용이나 분양가격 할인 등으로 연결되기 때문에 고려해야 하는 중요한 위험이다.
3. 비용 위험
가. 금융비용 위험
사안의 경우에 1년 동안의 방치기간에 이자율이 변동될 가능성이 크다. 최근의 기준 금리 등으로 인해서 대출 이자율이 상승하고 있는 상황을 봐도 알 수 있다. 아파트를 건설하는 데 소요되는 건축비 등은 금액이 크기 때문에 이에 대한 이자율이 약간만 상승해도 금융비용은 크게 상승할 수 있다.
나. 추가비용 위험
사안의 경우에 25% 남은 공사비용과 이자비용 뿐만 아니라 추가적인 비용이 발생할 수 있다. 공사를 계속 진행했더라면 지불하지 않아도 되지 않았을 비용을 사안의 경우에는 지불해야 한다. 이러한 비용에는 유치권 해결 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용, 재분양 비용, 분양홍보 비용 등을 들 수 있다.
제3장. 현재 상태의 매각을 전제로 한 적정가치
제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항
1. 개요
개발 사업을 진행하지 않고 현재 건축공정 75% 상태로 매각하는 것을 전제로 평가하는 경우에는 현재까지의 상황을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 토지가격에 기존에 소요된 토목공사비와 건축공사비 등을 모두 가산해서 현재의 적정가치를 구하는 ‘가산법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 가산법을 적용하는 세부 과정에서 시장성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.
2. 적용 가능한 감정평가 방법
가. 가산법 적용하는 경우
가산법은 조성 완료된 토지 등과 같이 시장성이 나타나지 않는 물건에 적정성을 가진다. 또는 공급자 입장에서 가격판정이 필요한 경우 등에서도 적용할 수 있다.
나. 가산법 적용하는 과정
가산법은 토지가격의 현재가치와 비용의 현재가치를 가산해서 현재의 적정가치를 구한다. 이 때, 토지가격의 현재가치는 예전에 매입한 금액에 금융이자율을 고려하거나, 현재의 적정 토지가치를 구하는 방법으로 산출할 수 있다. 비용의 현재가치는 기존에 소요된 토목공사비, 75% 건축공사비, 소요된 추가 통상의 부대비용 등을 현재시점으로 계산하여 산출할 수 있다.
다. 가산법 세부과정 내 적용 가능한 방법
토지가격을 구하는 경우에는 인근의 표준지를 기준으로 하는 ‘공시지가 기준방식’, 인근의 유사 매매사례를 기준으로 하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 또는 실제 매입가격을 토대로 이자율을 고려하는 방법을 적용할 수도 있다. 다만, 이 경우에는 매입가격의 타당성을 시장성을 토대로 하는 공시지가 기준방식이나 매매사례비교법으로 검토할 필요가 있다. 비용을 산출하는 과정에서는 실제 지출된 비용을 토대로 하되, 인근 사례 등으로 통해서 적정성을 검토할 필요가 있다.
3. 가산법 적용시 고려사항
가. 시장수요자의 선호도 등 시장성 고려
가산법을 적용해서 산출한 토지가격은 비용성 원리를 토대로 하고 있다. 사안의 경우는 매각을 전제로 하는 점에서 시장성에 보다 초점을 맞출 필요가 있다. 즉, 가산법을 적용해서 산출한 토지가격이 과연 시장수요자의 초점에서 매수할만한 가격인지 등을 고려해야 한다. 여기서 시장수요자는 사안이 건축공사가 75% 정도 이루어진 점 등을 고려할 때 앞으로 아파트 개발사업을 완료해서 분양하려는 사업자로 볼 수 있다. 그러므로, 이러한 아파트 개발 사업자 입장에서 충분히 매력적인 가격인지를 고려할 필요가 있다. 이는 수요자 입장의 사업수지분석을 필요로 한다.
나. 매각의 저해요소 고려
현재 상태로 매각하기 위해서는 여러 가지 저해요소를 고려해야 할 필요가 있다. 우선적으로 미지급된 공사대금과 이자를 제공하여 시공업체의 유치권을 해제시킬 필요가 있다. 이외에도 공사기간 중단으로 인한 이미지 실추 등을 고려할 필요가 있다. 현재의 적정가치를 산출하는 과정에서 이러한 매각의 저해요소를 평가서에 기술하거나 감가하여 평가할 필요가 있다.
제2절. 신속한 매각을 위해서 진행 가능한 방법
1. 개요
신속한 매각을 위해서는 본건을 매입할 가능성이 있는 개발사업자의 입장에서 개발 저해요소를 제거할 필요가 있다. 개발사업자가 본건을 매입해서 개발 사업을 계속 진행시키는 데 위험요소를 미리 제거해줌으로써, 본건의 매입가능성을 높일 수 있다.
2. 유치권 해제를 통한 신속매각
사안의 경우는 공사대금과 이자를 미지급해서 시공업체가 유치권을 행사하고 있다. 미지급된 공사대금과 이자를 미지급함으로써 유치권을 해제시킬 수 있다. 시공업체가 보다 많은 금액을 요구하는 등의 상황변화가 발생할 수 있기 때문에, 신속한 매각을 위해서는 유치권을 미리 해제시켜놓는 조치가 필요가 하다.
3. 안전진단 점검을 통한 신속매각
방치기간이 1년인 경우에 공사를 재개하려면 안전점검을 받아야 한다. 이러한 법적 문제를 미리 해결함으로써 매수자의 선호도를 높여 신속하게 매각할 수 있다.
4. 재분양 위험 감소를 통한 신속매각
기존 분양계약의 해지로 인해서 재분양해야 하는 위험을 가지고 있다. 즉, 1년 동안의 방치기간으로 재분양하기 어렵고, 재분양 하더라도 선호도변화 등으로 구조변경 비용 등이 들어갈 위험이 있다. 재분양 위험은 매각 전에 미리 분양홍보를 하거나 선분양을 실시하는 방법 등을 통해서 감소시킬 수 있다. 이는 매각을 신속하게 진행할 수 있도록 해준다.
제4장. 결
종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제이다. 상기의 방법으로 적정한 감정평가액을 도출하고 검증함으로써 부동산시장의 불황을 극복할수 있는 기폭재로서의 감정평가업자들의 역할이 중요하다고 생각된다.
현재의 부동산 시장은 다소 침체된 상태로서 많은 개발사업이 중단되거나 지체되고 있는 상황으로 시장참가인들은 감정평가사의 객관적인 보고서를 요청하고 있으며, 감정평가사는 그 수요에 부응한 정확한 보고서를 제공하고 있습니다.
금번 8월 과제에서는 이러한 상황하에서 개발이 중단된 사업장에 대한 검토방법에 대하여 살펴보고자 합니다.
ㅇㅇㅇ 감정평가사는 A시 甲동에 위치하며, 현재 공사가 중단된 아파트 개발사업에 대한 현재의 적정가치 판단에
대한 의뢰를 받았습니다. 대상 개발사업은 중규모의 아파트단지 개발사업으로 현재 토목공사 완료후 건축공사가
약 75% 정도 진행된 상황입니다. 기존 분양계약은 해지되어 현재 모든 권리 관계는 시행사가 가지고 있으나 이자
지급 지연과 공사대금의 미납으로 1년간 방치된 상태이며, 시공업체가 유치권을 행사하고 있습니다.
(질의)
1. 개발사업 진행을 전제로 한 적정가치
- 적용가능한 감정평가 방법을 기술하고 각 방법 적용시 고려되어야 할 사항에 대하여 기술
- 개발사업 진행시 예측되는 위험(리스크)에 대한 기술
=> 개발사업 진행시 리스크를 고려한 적정 분양가 산정이 핵심이 될 것이다.
(1999년 한국감정원 자료가 도움이 될 것이다. 이와 유사한 사안이었음)
2. 현재 상태의 매각을 위한 적정가치
- 적용가능한 감정평가 방법을 기술하고 각 방법 적용시 고려되어야 할 사항에 대하여 기술
- 신속한 매각을 위해 진행가능한 방법
=> 경매평가와 관련된 내용 위주로 의견을 제시하면 될 것임 (陰陽和平之人 添言)
(미완성 건물에 대한 경매의 효력과 유치권 관련한 판례 위주로 검토하고 및 민사집행법 측면에서는 기둥, 벽, 지붕의 골조공사 및 벽체공사가 완성되어 일응 사회통념상 독립된 건물로서 인정 할 수 있는 단계에는 이르렀으나, 그 외 각종설비공사, 내부공사 등은 이루어지지 아니하여 완공 단계에 이르기 위해서 상당한 정도의 추가공사를 하여야 하는 경우(70~90% 정도의 공정에 이르 른 경우)에도 소유권보존등기의 대위등기촉탁이 가능한지와도 연관된다. 즉 민사집행법 규정에는 사용승인을 받지 아니한 미등기건물이라고만 표현되어 있어 어느 정도의 공정에 이른 경우까지 포함하는 것인지 그 해석이 문제된다)
종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제로 시기적절하다.
본 과제의 경우 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’와 ‘현재 상태의 매각을 전제로 하는 경우’의 두 가지 경우로 구분하고 있다. 이 때, 대상 물건이 아파트 공사가 75%정도 진행된 상태에서 중지된 특수적 상황의 물건이다. 이 경우 개별성에 의해 거례사례비교법을 적용하기 어렵기 때문에 비용성에 근거한 원가법을 적용함이 합리적이라고 생각된다. 전자의 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’에는 <개발법>이 타당하며, 후자의 ‘현재 상태 매각을 전제로 하는 경우’에는 <가산법>이 타당하다고 본다. 다만, 각 방법을 적용하는 과정에서 거례사례비교법, 공시지가 기준방식 등을 적용하여 신뢰성이 있는지 검증하는 수단으로 적용될 수 있다. 그리고 평가가격의 신뢰성을 높이기 위해서는 양 방식을 선택적으로 적용할 것이 아니라, 주방식과 부방식 형태로 두 가지 방식을 모두 적용하는 것이 필요하다. 이 때, 평가목적에 따라서도 평가가격을 결정하는 과정이 달라질 수 있음에 주의해야 한다.
<우선 개발사업 진행을 전제로 평가하는 경우>에는 개발법을 적용할 수 있다. 개발법은 분양가격 현재가치에서 공사비용등의 현재가치를 공제하여 가격시점의 토지가치를 구한후 건물가치를 더하여 평가하는 방법이다. 그리고, 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우에는 가산법을 적용할 수 있다. 이 때, 건축공사가 75%정도 진행된 점이나 택지분양이 아닌 아파트단지 개발 사업이라는 점 등을 고려 시에 전체 일단의 이용을 기준으로 평가해야 함에 주의해야 한다.
이러한 개발법 적용 과정에서는 분양가격, 사업투자비, 할인율 등의 적정성을 고려할 필요가 있다. 그리고, 세부적으로는 분양계획, 시장상황, 이해관계인의 대응상황 등의 변화에 따라서 적용과정이 달라질 수 있는 점도 고려되어야 한다.
또한, 개발사업 진행 시 예측되는 위험(리스크)으로는 크게 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류할 수 있다. “법적 위험”으로는 1년간 방치된 경우에 공사재개를 위해서는 안전점검을 다시 받아야 하는 점과 유치권 해결 가능성도 위험으로 고려할 수 있다. “시장 위험”으로는 1년간 방치로 인해서 재분양 위험과 시장수요변화 위험 등을 들 수 있다. 즉, 1년간 방치됨으로써 이미지가 추락되어 재분양하는 데 보다 많은 비용이 소요될 수 있다는 점과 시장수요가 그 사이 변화하여 개발사업의 타당성이 더 떨어질 수 있다는 점 등을 언급할 수 있다. “비용 위험”으로는 추가공사비용 이외에도 유치권해결 비용, 재분양 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용 등의 추가비용이 발생할 수 있는 위험을 들 수 있다.
<후자로 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우>에는 가산법을 적용할 수 있다. 가산법은 소지가격에 토목공사비나 현재까지의 건축공사비를 가산하는 과정으로 적용한다. 여기서 토지가격 평가 시에 토지 개별 가격들이 아닌 전체 부지를 일단의 토지로 평가한다는 점을 고려할 필요가 있다. 토지가격 평가는 공시지가 기준방법을 중심으로 거래사례비교법이 일반적으로 적용될 수 있다. 이 때, 가격시점은 아파트의 75%가 완성된 시점을 기준으로 함이 가산법의 논리 및 현재상태에서 매각을 전제로 평가한다는 면에서 타당하다고 생각된다. 토목공사비나 건축공사비를 산출 시에는 시공사의 공사비 자료와 시장의 공사비 자료를 비교하여 타당성을 가지고 있는지 고려해야 하며, 특히 건축공사비는 공정이 아직 마무리 되지 않은 점을 비용에서 고려해야 한다. 즉, 75% 공정이지만 현재 공사대금과 이자 지급이 지연되는 점, 유치권을 행사하는 점 등을 고려하여, 비용감가로 처리할 수 있다.
또한, 현재 상태의 매각을 신속하게 하기 위해서는 아파트 개발사업 진행을 위해서 필요한 요소를 우선적으로 처리하는 작업이 필요하다. 75% 공정상태의 상황을 고려 시에 향후 아파트 개발사업이 완료될 것을 전제로 매입할 가능성이 높다. 따라서, 매각이 빨리 이루어지기 위해서는 이러한 매입자의 입장을 고려하여, 개발사업 진행에 차질을 일으키는 요소를 제거해야 한다. 지연된 이자와 공사대금을 지급해서 유치권 문제를 해결하고, 안전점검을 미리 받는 등의 방법을 고려해 볼 수 있다. 또한, 이미지 개선을 위해서 분양홍보 등을 추진하는 방법 등도 생각할 수 있다.
제2장. 개발사업 진행을 전제로 한 적정가치
제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항
1. 개요
개발사업을 진행하는 것을 전제로 하는 경우에는 향후 일정을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 향후 개발 완성된 경우의 가격에서 향후 소요되는 비용을 공제해서 현재의 가격을 구하는 ‘개발법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 개발법을 적용하는 세부 과정에서 시장성이나 수익성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.
2. 개발법 적용 방법
가. 개발법 적용하는 경우
개발법은 평가대상 토지를 일단으로 이용하는 것이 합리적으로 판단되는 경우나 인근지역 내 표준적인 규모 획지로 분할하여 택지분양(또는 단독주택 분양)하는 것을 상정해서 평가하는 경우에 적용할 수 있다. 본 사안의 경우는 아파트 개발사업이 중단된 경우로서 전자에 해당된다.
나. 개발법 적용하는 과정
개발법은 향후 분양판매총액이나 임대총수익가격을 할인한 현재가치에서 향후 소요되는 건축공사비, 통상의 부대비용 등의 현재가치를 공제해서 현재의 평가대상 가격을 구한다.
다. 개발법 세부과정 내 적용 가능한 방법
분양판매총액을 구하는 경우에는 분양가상한제, 인근 분양사례, 사업성 등을 고려해서 분양단가를 구한 후 총 분양면적을 구한다. 이 때, 분양단가를 구하는 과정에서 택지비에 건축원가를 가산하여 구하는 ‘원가법’이나 인근 분양사례 등을 기준으로부터 구하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 향후에 임대하는 경우에는 임대수익으로부터 할인해서 수익가격을 도출하는 ‘수익환원법’을 적용할 수 있으나, 본건은 아파트 분양 사안으로서 관련성이 적다.
3. 개발법 적용시 고려사항
가. 분양가격의 적정성 고려
최근에는 노년층의 증가, 인구 감소 등과 같은 인구구성 변화에 따라 아파트 수요의 변동성을 파악하기가 어렵다. 여기에 분양가상한제, 보금자리주택의 공급계획 등과 같은 정책적인 상황은 적정한 분양가격 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 따라서, 현재의 부동산 시장상황과 향후 변화 정도를 고려하려 분양가격을 결정할 필요가 있다. 이 때, 부동산 시장참여자들의 수요 변화 정도에 따라 층별, 위치별 효용비용을 반영해서 결정할 필요가 있다.
사안의 경우는 분양가격이 해지되어서 재분양이 필요하고, 재분양시에 1년간 방치로 인해서 이미지가 추락되어 재분양 가격이 낮아질 수 있다는 점에서 더욱 분양가격의 적정성 판단이 중요하다고 할 수 있다.
나. 건축공사비 및 통상의 부대비용 등의 사업투자비 적정성 고려
건축공사비는 직.간접비, 건설업자의 적정이윤, 일반관리비 등으로 구성된다. 그리고 통상의 부대비용은 공공공익시설부담금, 판매비와 일반관리비, 투하자본수익 등이 포함된다. 현재처럼 원자재가격이 상승하는 시기 등에서는 이러한 비용관리가 무엇보다도 중요하다. 공사비가 과다 계상되어 있지는 않은지 등에 대한 검토가 요구된다.
사안의 경우는 건축공사가 75% 정도 진행되었지만, 실제 공사대금이 미납되었고 이자도 지급이 지연되었다. 따라서, 향후 소요되는 비용에 이러한 미납분도 포함되어야 한다. 또한, 1년간 방치되었다가 공사가 재개되는 경우에는 안전점검을 다시 받아야 하는 점에서 안전점검 비용도 포함되어야 한다. 1년간 방치되는 기간 동안에 건설 유행이 지나는 경우에는 구조를 변경하거나 추가로 설치하는 작업이 필요할 수 있다. 이에 대한 비용도 포함되어야 한다. 그리고, 1년 방치로 인해서 이미지가 추락되어서 분양이 잘 안 될 수 있다는 점에서, 추가적인 분양비용이 포함될 수 있다. 시공업체의 유치권을 해결하기 위해서 소요되는 추가 비용 등도 포함되어야 한다. 사안의 경우는 이러한 비용 부분에 대한 적정성을 고려해서 판단할 필요가 있다.
다. 할인율 적정성 고려
부동산 시장이 급변함에 따라서 할인율도 변화된다. 사안의 경우는 공사가 중단된 채로 1년간 방치되었다는 점에서 방치기간동안에 이자율 등이 변동될 소지가 있다. 향후 분양가격이나 사업투자비를 할인하는 과정에서 적용하는 할인율의 적정성을 부동산 시장상황을 고려해서 판단할 필요가 있다.
라. 변화가능성 고려
개발법의 분양가격, 임대수익, 건축공사비 및 부대비용 등은 분양계획이나 임대계획이 달라지는 경우, 시공업체의 대응이 달라지는 경우, 시장선호도가 달라지는 경우 등과 같은 변화 속에서 달라질 수 있다. 이러한 변화가능성을 고려할 필요가 있다.
제2절. 개발사업 진행시 예측되는 위험(리스크)
1. 개요
위험이란 장래에 평균 수익의 변동여부에 관한 정보를 확보하고 있는 상황에서 예측되는 평균의 변동폭을 의미한다. 아파트 개발사업 진행 시에 예측되는 위험(리스크)는 관련분야에 따라서 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류될 수 있다.
2. 법적 위험
가. 공사재개를 허락하지 않는 안전점검 결과 가능성
아파트 개발 사업에는 각종 규제 등과 같은 법적 제한이 따른다. 사안의 경우에는 이미 개발허가가 나서 건축공사가 약 75% 정도 진행되고 있는 상황이다. 사안과 같이 1년간 방치된 경우 다시 공사를 재개하기 위해서는 안전점검을 받아야 한다. 이 때, 안전점검 결과가 공사재개가 되지 않는 방향으로 나올 수 있다.
나. 유치권을 해결하지 못할 가능성
시공사가 유치권을 행사하고 있는 상황에서 미지급된 공사대금 등을 지급하는 경우라도 유치권이 해소되지 않을 수 있다. 시공사가 보다 많은 손해배상을 요구하는 등의 상황변화에 따라서 유치권이 해결되지 않아 공사가 계속 중지될 위험이 존재한다.
3. 시장 위험
가. 재분양 위험
사안의 경우 기존 분양계약이 해지되어 재분양 해야만 한다. 이 때, 방치기간으로 인해서 분양시장상황이 변화해서 분양이 잘 안될 가능성이 있다. 특히나 대출금리 정책과 보금자리주택 정책 등과 같은 부동산정책으로 인해서 분양가나 분양율은 직접적인 영향을 받는 점에서 이러한 위험이 크다. 그리고, 사안은 1년 동안의 공사기간 중단 등에 대해서 이미지가 추락되어 재분양 시에 보다 어려움을 겪을 가능성이 있다.
나. 시장수요변화 위험
현재의 부동산 시장은 급변하고 있다. 이러한 시장상황과 관련하여 아파트에 대한 수요자의 선호도도 급변하고 있는 실정이다. 아파트 조경, 내부구조, 층이나 호 등에 대한 수요자의 선호도가 달라지면서 실제 분양시에 어려움을 겪을 가능성이 있다. 이는 구조변화를 위한 추가비용이나 분양가격 할인 등으로 연결되기 때문에 고려해야 하는 중요한 위험이다.
3. 비용 위험
가. 금융비용 위험
사안의 경우에 1년 동안의 방치기간에 이자율이 변동될 가능성이 크다. 최근의 기준 금리 등으로 인해서 대출 이자율이 상승하고 있는 상황을 봐도 알 수 있다. 아파트를 건설하는 데 소요되는 건축비 등은 금액이 크기 때문에 이에 대한 이자율이 약간만 상승해도 금융비용은 크게 상승할 수 있다.
나. 추가비용 위험
사안의 경우에 25% 남은 공사비용과 이자비용 뿐만 아니라 추가적인 비용이 발생할 수 있다. 공사를 계속 진행했더라면 지불하지 않아도 되지 않았을 비용을 사안의 경우에는 지불해야 한다. 이러한 비용에는 유치권 해결 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용, 재분양 비용, 분양홍보 비용 등을 들 수 있다.
제3장. 현재 상태의 매각을 전제로 한 적정가치
제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항
1. 개요
개발 사업을 진행하지 않고 현재 건축공정 75% 상태로 매각하는 것을 전제로 평가하는 경우에는 현재까지의 상황을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 토지가격에 기존에 소요된 토목공사비와 건축공사비 등을 모두 가산해서 현재의 적정가치를 구하는 ‘가산법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 가산법을 적용하는 세부 과정에서 시장성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.
2. 적용 가능한 감정평가 방법
가. 가산법 적용하는 경우
가산법은 조성 완료된 토지 등과 같이 시장성이 나타나지 않는 물건에 적정성을 가진다. 또는 공급자 입장에서 가격판정이 필요한 경우 등에서도 적용할 수 있다.
나. 가산법 적용하는 과정
가산법은 토지가격의 현재가치와 비용의 현재가치를 가산해서 현재의 적정가치를 구한다. 이 때, 토지가격의 현재가치는 예전에 매입한 금액에 금융이자율을 고려하거나, 현재의 적정 토지가치를 구하는 방법으로 산출할 수 있다. 비용의 현재가치는 기존에 소요된 토목공사비, 75% 건축공사비, 소요된 추가 통상의 부대비용 등을 현재시점으로 계산하여 산출할 수 있다.
다. 가산법 세부과정 내 적용 가능한 방법
토지가격을 구하는 경우에는 인근의 표준지를 기준으로 하는 ‘공시지가 기준방식’, 인근의 유사 매매사례를 기준으로 하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 또는 실제 매입가격을 토대로 이자율을 고려하는 방법을 적용할 수도 있다. 다만, 이 경우에는 매입가격의 타당성을 시장성을 토대로 하는 공시지가 기준방식이나 매매사례비교법으로 검토할 필요가 있다. 비용을 산출하는 과정에서는 실제 지출된 비용을 토대로 하되, 인근 사례 등으로 통해서 적정성을 검토할 필요가 있다.
3. 가산법 적용시 고려사항
가. 시장수요자의 선호도 등 시장성 고려
가산법을 적용해서 산출한 토지가격은 비용성 원리를 토대로 하고 있다. 사안의 경우는 매각을 전제로 하는 점에서 시장성에 보다 초점을 맞출 필요가 있다. 즉, 가산법을 적용해서 산출한 토지가격이 과연 시장수요자의 초점에서 매수할만한 가격인지 등을 고려해야 한다. 여기서 시장수요자는 사안이 건축공사가 75% 정도 이루어진 점 등을 고려할 때 앞으로 아파트 개발사업을 완료해서 분양하려는 사업자로 볼 수 있다. 그러므로, 이러한 아파트 개발 사업자 입장에서 충분히 매력적인 가격인지를 고려할 필요가 있다. 이는 수요자 입장의 사업수지분석을 필요로 한다.
나. 매각의 저해요소 고려
현재 상태로 매각하기 위해서는 여러 가지 저해요소를 고려해야 할 필요가 있다. 우선적으로 미지급된 공사대금과 이자를 제공하여 시공업체의 유치권을 해제시킬 필요가 있다. 이외에도 공사기간 중단으로 인한 이미지 실추 등을 고려할 필요가 있다. 현재의 적정가치를 산출하는 과정에서 이러한 매각의 저해요소를 평가서에 기술하거나 감가하여 평가할 필요가 있다.
제2절. 신속한 매각을 위해서 진행 가능한 방법
1. 개요
신속한 매각을 위해서는 본건을 매입할 가능성이 있는 개발사업자의 입장에서 개발 저해요소를 제거할 필요가 있다. 개발사업자가 본건을 매입해서 개발 사업을 계속 진행시키는 데 위험요소를 미리 제거해줌으로써, 본건의 매입가능성을 높일 수 있다.
2. 유치권 해제를 통한 신속매각
사안의 경우는 공사대금과 이자를 미지급해서 시공업체가 유치권을 행사하고 있다. 미지급된 공사대금과 이자를 미지급함으로써 유치권을 해제시킬 수 있다. 시공업체가 보다 많은 금액을 요구하는 등의 상황변화가 발생할 수 있기 때문에, 신속한 매각을 위해서는 유치권을 미리 해제시켜놓는 조치가 필요가 하다.
3. 안전진단 점검을 통한 신속매각
방치기간이 1년인 경우에 공사를 재개하려면 안전점검을 받아야 한다. 이러한 법적 문제를 미리 해결함으로써 매수자의 선호도를 높여 신속하게 매각할 수 있다.
4. 재분양 위험 감소를 통한 신속매각
기존 분양계약의 해지로 인해서 재분양해야 하는 위험을 가지고 있다. 즉, 1년 동안의 방치기간으로 재분양하기 어렵고, 재분양 하더라도 선호도변화 등으로 구조변경 비용 등이 들어갈 위험이 있다. 재분양 위험은 매각 전에 미리 분양홍보를 하거나 선분양을 실시하는 방법 등을 통해서 감소시킬 수 있다. 이는 매각을 신속하게 진행할 수 있도록 해준다.
제4장. 결
종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제이다. 상기의 방법으로 적정한 감정평가액을 도출하고 검증함으로써 부동산시장의 불황을 극복할수 있는 기폭재로서의 감정평가업자들의 역할이 중요하다고 생각된다.
문제 [ 1] A법인은 토지는 200㎡ 및 위 지상에 건축된 연면적 100㎡ 1층 업무 용 건물(집합건물이 아님)을 소유하고 있다. 건물은 101호 및 102호로 구획 되어 있으며, 101호는 A법인이 사무실로 사용하고 있고 102호는 B에게 임대 하고 있다. 다음 물음에 답하시오.(40점)
(1) A법인이 소유한 위 부동산(토지 및 건물)을 감정평가 할 경우 감정평가규 칙에 따른 원칙적인 감정평가방법 및 근거, 해당 방법의 적정성을 논하시 오.(15점)
(2) 임차인 C가 101호를 전세로 임차하기로 하였다. C는 전세금액 및 전세권 설정에 참고하기 위하여 101호 건물 50㎡만을 감정평가 의뢰하였다. 본건 평가의 타당성에 관해 설명하시오.(10점)
(3) A법인은 토지에 저당권을 설정한 이후 건물을 신축하였으나 건물에 대해 서는 저당권을 설정하지 않았다. A법인이 이자지급을 연체하자 저당권자가 본건 토지의 임의경매를 신청하였다. 이 경우 토지의 감정평가방법에 관해 설명하시오.(5점)
(4) 해당 토지의 용적률은 50%이나 주변토지의 용적률은 100%이다. A법인 이 용적률 100%를 조건으로 하는 감정평가를 의뢰하였다. 조건부평가에 관 해 설명하고 본건의 평가 가능 여부를 검토하시오.(10점)
Ⅰ. 서 토지와 건물이 일체로 이용되거나 거래되는 경우에 전체 부동산에 대한 평가는 일체평가가 타당하다. 그러나 우리나라는 토지와 건물을 별개로 다루므로 용익물권(전세권)을 건물만에 설정할 수도 있고, 담보물권(저당권)을 토지만에 설정할 수도 있어 이 경우에는 개별평가가 합리적이다. 또한 감정평가는 기준시점에서의 현황을 전제로 평가해야 하는데 사안에서 용 적률의 변경을 전제한 것이 조건설정원칙에 비추어 타당한지 검토하여 조건부평가의 가능성 을 살펴본다.
Ⅱ. 설문#1 1. 원칙적 평가방법 (1) 감칙 규정 우리나라는 민법 제99조에 근거하여 토지와 건물을 별개의 물건으로 다루고 있다. 이게 근 거하여 감칙 제7조 제1항은 <감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다>고 규정하고 있 다.
(2) 토지의 평가(감칙 제14조) 본건와 유사한 표준지공시지가를 기준하여 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의 요인보정 등의 과정을 거쳐 본건의 토지가치를 구한다.
(3) 건물의 평가(감칙 제15조) 건물의 평가는 원가법에 의한다. 본건 건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용 을 재조달원가로 구하고 여기서 물리적*기능적*경제적 감가수정을 공제하여 건물의 가격을 구한다.
2. 개별평가의 적정성 검토 (1) 문제점 본건은 구조상*이용상 독립성을 갖추고 있으므로 구분소유권의 평가방법인 일괄평가를 적용 할 수 없는지 문제된다.
(2) 구분소유권의 성립요건 충족여부 판례에 따르면 구분소유권의 객체가 되기 위해서는 구조상*이용상 독립성이 있어야 하고 구 분소유권으로 하고자 하는 의사표시 즉 구분행위가 이루어져야 한다. 본건의 경우 구조상* 이용상 독립성은 인정되나 구분행위가 이루어지지 않아 구분소유권으로 보기 어렵다. 따라 서 감칙 제16조 상의 일괄감정평가는 적용되기 어렵다.
(3) 검토(감칙 제7조 제2항) 감칙 제7조 제2항은 <둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다>고 규정하고 있다. 사안의 물 건은 토지와 건물이 결합하여 일체로 이용되고 있고, 거래시에도 일체로 거래되는 관행이 통상적이므로 <전체부동산의 가치평가시> 일체로 평가함이 시장가치를 보다 더 정확히 평 가한다. 그러나 설문#2와 같이 <물건의 일부만>을 평가해야 하는 경우에는 개별평가가 더 합리적이다.
Ⅲ. 설문#2 1. 문제의 소재 전세권은 건물의 일부에 대하여 설정할 수 있으나 차후에 보증금 반환을 위하여 경매신청시 건물전부에 대하여 경매를 신청할 수는 없다. 또한 건물만에 대하여 전세권 설정시 차후에 토지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다. 따라서 이러한 상황하에서 건물의 일부를 평가하는 것이 타당한지 문제된다.
2. 감칙 제7조 제4항 <일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.>고 규정하고 있다.
3. 타당성 검토 물건의 일부만을 이용하는 것이고 각 부분은 위치, 구조 등에 따라 가치가 달라지므로 물건 의 일부분에 대하여 부분감정평가하는 것은 합리적인 이유가 있다. 또한 건물 101호에 대해 서만 전세권을 설정하는데 토지와 건물은 별개이므로 건물 101호 부분의 가치만 평가하고 토지의 가치는 제외하는 것이 타당하다.
Ⅳ. 설문#3 1. 법정지상권 성립여부 토지에 저당권설정 이후에 건물을 신축하였으므로 본건 건물에는 저당권이 미치지 않고, 차 후 토지의 소유권이 바뀐 경우 법정지상권은 성립되지 않는다.
2. 평가방법 (1) 토지와 건물을 일괄경매하는 경우 우리 법률은 토지에만 저당권이 설정되어 있을 지라도 환가처분을 쉽게 하기 위해 토지저당 권자가 지상건물의 일괄경매를 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 이 경우 토지와 건물이 동 일소유자에 속하고 일괄로 경매되므로 설문#1의 원칙적 평가방법으로 토지와 건물을 각기 평가하고 그 가액을 합산하면 된다.
(2) 토지만 경매가 이루어지는 경우 토지만의 낙찰로 소유권자가 바뀌면 토지낙찰자는 지상건물에 대하여 철거를 청구할 수 있 지만, 철거나 임대차계약 체결시까지 토지소유자와 건물소유자가 상이하게 되므로 토지사용 에 제약이 발생하게 된다. 이로 인한 감가를 반영해야 한다. 토지소유자와 지상의 건물 등 정착물의 소유자가 다른 경우에 해당 토지는 그 정착물(제시외건물)이 있음으로 인하여 미 치는 영향을 고려하여 감정평가한다. 즉, 다른 소유자의 건물이 존재함에 따른 불리함 등을 고려하여 감정평가한다.
<관련자료> 민법에서 법정지상권에 관하여, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소 유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다 고 규정하고 있습니다(민법 제366조). 그러나 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정 자가 그 위에 건물을 건축하고 경매로 인하여 그 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 에 관한 판례를 보면, 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건 물을 건축하였다가 담보권실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물 이 소유자가 달라졌을 경우, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습법상 법정지상권도 인정되지 아니한다고 하였고(대법원 1995. 12. 11. 자 95마1262 결정), 이것은 채권담보를 위하여 나대지상에 가등기 후 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였고, 그 가등기에 기초한 본등기가 되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 도 마찬가지입니다(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다5458 판결).
Ⅴ. 설문#4 1. 현황평가의 원칙(감칙 제6조 제1항) <감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.>고 하여 현황평가 원칙을 규정하고 있다. 그 런데 사안에서 A법인은 현황과 다른 조건부 평가를 요청하고 있다.
2. 조건부 평가의 의의 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 것을 말한다.
3. 조건부평가를 할 수 있는 경우 ①법령에 규정이 있거나 ②의뢰인의 요청이 있거나 ③평가의 목적이나 물건의 특성에 비추 어 필요하다고 인정되는 경우에 행할 수 있다.
4. 조건설정원칙 검토 설정되는 조건은 ①합리성 ②합법성 ③실현가능성 등이 인정되어야 한다. 본건의 용적률을 현행보다 높게 설정하는 것은 합법성에 어긋난다. 다만 추후 용적률의 변경이 가능한지를 관할 행정청에 문의해야 하나 토지이용계획의 변경이 예정되어 있지 않다면 용적률의 변경 을 전제로 하는 것은 타당하지 않다.
Ⅵ. 결 감정평가는 부동산의 권리에 대한 평가이므로 각종 용익물권과 담보물권과 관련된 평가시 그 법적영향을 정확히 파악하고 있어야 한다. 이에 평가의 정확성과 차후 책임소재가 결정 되기 때문이다. 또한 조건부평가시에는 조건설정원칙에 부합여부를 검토하여야 합리적 평가 가 가능하다.
또한, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권목적이 되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정되며, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물건축이 개시되기 이전이었다면 건물이 없는 토지에 관하여 저당 권설정 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물건축에 동의하였더라도 그러한 사정 은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 토지를 낙찰 받는 제3자로서는 알 수 없는 것이므로 그러한 사정을 들어 법정지상권성립을 인정한다면 토지소유권을 취득하 려는 제3자의 법적 안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로 법정지상권 이 성립되지 않는다고 하였습니다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결). 그러므로 위 사안에서 토지에 저당권이 설정된 후 그 위에 신축된 건물의 소유자는 토 지의 경매절차 매수인에 대하여 법정지상권을 주장하지 못할 것으로 보입니다.
문제[ 2] 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 경우가 있다. 다음 물음에 답하시오(30점)
(1) 보상평가, 경매평가, 담보평가의 목적별 평가방법을 약술하고, 동일한 물 건이 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례 5가지를 제시하 고 그 이유를 설명하시오.(20점)
(2) 주거용 건물을 신축하기 위해 건축허가를 득하여 도로를 개설하고 입목 을 벌채중인 임야를 평가하고자 한다. 개발 중인 토지의 평가방식에는 공제 방식과 가산방식이 있다. 공제방식은 개발 후 대지가격에서 개발에 소요되는 제반비용을 공제하는 방식이고, 가산방식은 소지가격에 개발에 소요되는 비 용을 가산하여 평가하는 방식이다. 두 가지 방식에 따른 감정평가금액의 격 차가 클 경우 보상평가, 경매평가, 담보평가에서 각각 어떻게 평가하는 것이 더 적절한지 설명하시오.(10점)
Ⅰ. 서 부동산의 가격은 평가목적에 따라 적용법규, 평가대상이 달라져 동일한 물건이라도 다양하 게 파악된다는 가격다원론이 인정된다. 따라서 정확한 평가를 위하여 각 평가목적별 평가방 법의 내용과 그 차이를 깊이 이해할 필요가 있다. 대표적인 평가목적이 담보*경매*보상평가 이므로 이하 이를 중심으로 설명한다.
Ⅱ. 문#1 1. 목적별 평가방법 (1) 보상평가 헌법상 정당보상을 실현하기 위해 재산권의 객관적 가치를 평가한다. 이를 위해 나지상정평 가, 당해 사업으로 이한 개발이익 배제평가, 공시지가기준평가 등의 평가원칙을 규정하고 있 다.
(2) 경매평가 경매목적물의 환가처분을 통해 채무상환을 하고자 하므로 정상적인 시세수준으로 평가한다. 원칙적으로 일반평가를 준용하여 시장가치를 구한다.
(3) 담보평가 채권자의 채권회수목적의 감정평가인바 보수적인 관점에서 채권회수리스크를 고려하여 평가 한다. 이를 위해 불법개량, 제시외건물, 담보가치가 희박한 물건, 담보제외대상에 해당하는 경우 평가제외한다.
2. 격차가 큰 사례 (1) 도로 도로는 환가성이 제한되어 원칙적으로 담보평가의 대상이 되지 않는다. 따라서 평가대상목 록에 도로가 포함되어 있는 경우 담보평가는 이를 제외하므로 평가액이 매우 낮게 나온다. 반면 보상평가나 경매평가시에는 도로로서의 위치, 형상, 이용상황 등을 고려하여 가치를 평 가한다.
(2) 보상구역내 토지 보상평가시 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제하고 평가하나 경매평가시에는 이를 반영하 여 평가한다. 담보평가시에는 개발이익을 보수적으로 평가하고 사업인정고시일 이후에 저당 권을 설정하는 경우에는 채권확보가 어려워 평가가 불가할 수 있다.
(3) 제시외건물 제시외건물은 담보평가시 원칙적으로 평가제외된다. 그러나 경매평가시에는 제시외건물도 반드시 평가한다. 보상평가에선 의뢰목록대로 평가하는 것이 원칙이므로 제시외건물이 발견 되면 사업시행자와 협의하여 진행한다. 또한 제시외건물은 보상평가에서 이전비와 취득비를 비교하여 작은 금액으로 보상하므로 취득가액만 구하는 경매평가액과는 차이가 발생할 수 있다.
(4) 지상권이 설정된 토지(타인점유) 보상평가시 나지상정평가하므로 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가격을 구하나, 경매나 담보평가시에는 지상권의 존재로 인한 토지의 제약을 감안하여 평가한다. 다만 경매평가시 지상권이 저당권자의 채권확보를 위한 지상권이면 이를 감안하지 않고 정상평가한다.
(5) 무허가건물 담보는 적법한 현황을 전제로 하므로 평가제외한다. 보상에서는 사업인정고시일 이전에 지 어진 것은 평가한다. 경매는 무허가건물은 원칙적으로 경매의 대상이 되지 않으나 무허가건 물이 본채건물의 종물임이 명백하거나 보존등기가 가능한 경우에는 경매대상으로 할 수 있 다.
Ⅲ. 문#2 1. 차이가 발생하는 이유 소지를 개발함에 따라 개발이익이 현저히 발생하는 경우 양 방법의 차이가 커진다. 이는 본 방식이 기본적으로 투입비용의 합으로 가치를 구하기에 개발이익의 측정에 한계가 있기 때 문이다.
2. 보상평가(가산방식) 국공유지의 개간비 평가시 개간에 소요된 비용을 보상하므로 이를 유추적용하여 사유지인 경우에도 토지형질변경공사를 하던 중인 토지를 보상하는 경우 소지가격과 공사비(개간비) 의 합으로 보상함이 타당하다.
3. 경매평가(공제방식) 시장가치로 평가하는 것이 원칙이므로 개발사업에 따른 기대이익이 시장에서 형성되어 있다 면 이를 반영하는 것이 타당하다 따라서 공제방식으로 . 구하되 예상되는 개발이익의 크기를 시장증거에 의하여 합리적으로 산정해야 한다.
4. 담보평가(가산방식) 채권의 안전한 회수를 위하여 가산방식으로 접근하는 것이 타당하다. 개발이 완료된 경우의 개발이익은 불확실한 것이므로 이를 전제하는 것보다 투입된 원가만큼 담보가치를 인정함이 타당하다.
Ⅳ. 결 감정평가는 가격다원론에 입각하여 접근하는 것이 합리적이다. 그러나 최근 국정감사에서 일부 국회위원들이 가격다원론을 이해하지 못하는 경우가 발생하였는바 이에 대해 일반대중 에게 적극적으로 설명할 필요성이 있다.
문제 [ 3] 토지가 국유화되어 있는 국가에서 토지의 장기사용권이 거래되는 경 우, 토지의 장기사용권 가치산정방법을 감정평가3방식을 이용해 설명하시 오.(20점)
Ⅰ. 서 중국은 토지가 국유화되어 있는 대표적인 국가로 토지의 소유권은 국가가 보유하고 사용권 만이 거래의 대상이 된다. 토지사용권은 여러 형태가 있지만 대표적으로는 출양방식이 있다. 출양방식은 일정한 토지사용기간(용도마다 정해진 기간이 있음)에 대한 사용료를 일시금으 로 지급하는 것으로 일반 매매*담보의 대상이 된다. 이러한 토지사용권은 기본적으로 감정 평가3방식에 의해 평가하게 되나 사용기간이 제한되어 있다는 특성을 고려할 필요가 있다.
Ⅱ. 비교방식 1. 의의(감칙 제2조 제7호) 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 평가방법 본건과 유사한 장기사용권의 거래사례가 있는 경우 이를 본건과 비교하여 가치를 구할 수 있다. 거래사례에 개별적 사정이 개입되어 있는 경우 이를 보정해야 한다. 또한 토지사용계 약 내용의 차이와 잔존사용연한의 차이를 보정해야 한다.
Ⅲ. 원가방식 1. 의의(감칙 제2조 제5호) 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말 한다.
2. 평가방법 양도인이 토지사용권을 취득하기 위해 지불한 임료일시금(출양금)에 투입한 토지개발비를 가산한다. 이때 임료일시금은 남아있는 사용기간을 고려하여야 하고 토지개발 후 감가가 발 생한 경우 이를 차감해야 한다. 이 방법은 기업의 토지출자시나 보험금의 평가시 많이 활용 된다.
Ⅳ. 수익방식 1. 의의(감칙 제2조 제10호) 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하 여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 평가방법 토지에서 발생하는 총수익에서 각종 운영경비를 제외한 순수익을 잔여임대기간 동안 현가합 하여 토지사용권의 가치를 구할 수 있다. 이때 공제하는 경비에는 유지관리비, 보험료, 세금 등이 있다. 이 방법은 순수익과 환원이율의 파악이 어려운 경우 적용이 곤란하여 현실적으 로 중국내에서의 활용은 많지 않다.
Ⅴ. 결(평가시 유의사항) 현재 중국에서는 미래 사용료를 일시금으로 지급하는 출양방식이 토지의 적절한 경제가치를 반영하지 못하는 문제점이 있다고 인식하고 매년 사용료를 납부하는 임대방식을 도입하고 있다. 이러한 임대방식은 매년의 임료를 평가한다는 점에서 출양방식과 평가접근이 달라진 다.
토지사용권의 탄생 중국이 시장경제를 채택하기 이전에는 토지를 이용하고자 할 경우 국가로부터 무상으로 배정을 받거나 임차하는 방법밖에 없었다. 그러나 시장경제를 채택하면서 기존 제도로는 증가하는 부동산거래를 감당할 수 없게 되었고, 결국 홍콩 등 일부 국가에서 사용하고 있던 “토지사용권” 제도를 받아들이게 되 었다. 지금은 중국 외에도 베트남, 몽고 등이 이 제도를 시행하고 있다. 토지사용권이란 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리를 말한다. 소유권이 사용, 수익, 처분 중국의 출양방식의 이해 출양방식은 토지사용자가 국가에 토지사용권의 대가인 출양금을 <일시불>로 지불하고 토지사용권을 분배받는 방식이다. 기업, 기관 및 개인 등 토지사용권자는 법에 따라 정 부로부터 토지사용권을 취득하여 토지를 개발, 이용, 경영할 수 있다. 용도별 토지사용권 기한은 주거용지가 70년, 공업용지 50년, 체육용지 50년, 상업*여행* 오락용지 40년, 종합 혹은 기타용지가 50년이다. 기한이 만료되면 정부는 토지사용권 및 지상건축물, 부착물의 소유권을 무상으로 회수할 수 있다. 만약 기존 사용자가 토지를 계속 사용하고자 할 경우 관련 규정에 의거해 재계약을 체 결하고 출양금을 새로 지불한 후 등기해야 한다. 다만, 공공의 이익을 위해 필요한 경우, 국가는 법적 절차에 따라 만기 이전에라도 토지사용권을 회수할 수 있다. 이 경우 정부 는 남은 토지사용기간과 토지의 개발 및 이용정도에 따라 출양금 일부와 지상건축물 및 부착물에 대해 보상해야 한다. 할 수 있는 권리인 것에 비해 처분권이 , 제외된 형태라고 할 수 있다. 하지만, 토지사용 권도 자유롭게 양도, 임대, 담보제공 등을 할 수 있고 상속도 인정되어, 기한이 있다는 점 이외에는 소유권과 차이가 없다. 국유토지뿐 아니라 집체토지의 경우도 토지사용권 제도를 운영하고 있으나, 원칙적으로 양도, 임대가 금지되어 있는 등 이용이 극히 제한적이다. 토지사용권의 취득 토지가 국유토지냐 집체토지냐에 따라 토지사용권도 국유토지사용권과 집체토지사용권 으로 나뉜다. 집체토지사용권은 활용도가 극히 제한적이어서 뒤에서 간단히 설명하기로 하고, 여기서는 국유토지사용권을 전제로 설명한다. 중국에서 토지를 사용하려면 반드시 토지사용권을 취득하여야 한다. 토지사용권은 기존 사용권자에게 매입할 수도 있고, 국가로부터 매입할 수도 있다. 매입 이외에도 국가로부 터 무상으로 배정받거나 임차하는 방법도 있지만, 이는 정부 기관이나 연구소 등 특수한 경우에만 인정된다. 국가로부터 토지사용권을 매입할 때에는 입찰이나 경매와 같은 공개경쟁 방식을 거쳐야 한다. 과거에는 수의계약 방식도 많이 사용되었지만, 공무원과 결탁하는 등 여러 가지 폐단 때문에 2002년부터 특수한 경우를 제외하고는 모두 공개경쟁 방식으로 하도록 하 고 있다. 현재 상해와 같은 대도시는 비교적 투명하게 입찰이 진행되고 있지만, 지방도 시로 가면 아직도 체계가 잘 안 잡혀 있다. 토지를 낙찰 받은 후, 지방정부와 계약을 체결하고 대금을 납부하면 등기소에서 토지사 용권증을 발급받을 수 있다. 토지를 취득한 이후에는 계약서에 정한 기한 내에 착공을 해야 한다. 기한을 초과한 후 1년이 지나도 착공하지 않을 경우에는 토지사용권 대금의 20%에 해당하는 부담금을 부 과할 수 있으며, 2년이 지나도 착공하지 않으면 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 단, 불가항력의 이유나 정부측의 원인으로 지연되는 경우에는 이 규정이 적용되지 않는 다. 실무적으로는 이와 같이 엄격히 법이 집행된 사례는 찾아보기 힘들다. 토지사용권의 기한 기한은 토지의 용도에 따라 주거용은 70년, 상가, 호텔 및 오락시설용은 40년, 업무용이 나 공장용 등 기타 용도는 50년으로 규정되어 있다. 주택의 경우에는 토지를 영원히 사용할 수 있게 되어서, 사실상 토지소유권을 인정한 것 으로 평가받고 있다. 하지만, 자동으로 연장될 때 토지대금 문제에 대해서는 여전히 명 확한 규정이 없다. 주택 이외의 경우에는 해결해야 할 문제가 더 많다. 특히 토지사용권 과 함께 토지상의 건물도 무상으로 반환한다는 규정은 많은 비판을 받고 있다. 중국의 토지사용권 제도는 이와 같이 많은 모순점을 내포하고 있다. 해결방법은 홍콩처 럼 무상으로 연장을 해 주거나, 아니면 언젠가 국제질서에 맞춰 토지 사유제가 도입될 가능성도 있을 것이다. 학계에서 이미 이러한 주장이 제기되고 있음은 앞에서 언급한 바 있다. 토지사용권 제도가 90년대 이후 시행되었기 때문에 사례가 발생하려면 아직 20년 이상 의 시간이 남아있다. 외국 사람의 입장에서는 매우 중요한 사안으로 생각되지만, 중국 현지의 시장에서는 이 문제는 큰 관심사가 아니다. 시장경제 도입 후 급속한 변화를 거 쳐온 중국 사람들은 현재의 제도가 그대로 유지될 거라고 보는 사람은 거의 없다. 시장 에서 원하는 방향으로 곧 해결이 될 것으로 낙관하는 분위기다. 토지를 평가할 때에도 과거에는 토지 취득가액을 매년 감액해 나가는 방식을 쓴 적이 있으나, 지금은 신규 토지사용권에 준해서 시가로 평가하고 있고 잔존기한은 고려하지 않는 것이 실무적인 관행이다. 토지사용권의 회수 토지사용권은 공공이익의 필요에 의한 경우에 관련 법률에 따라 회수할 수 있다는 규정 을 두고 있다. 이 경우에는 상응한 보상을 해 주어야 한다. 10여년 전에 공업단지로 조 성한 지역들이 점차 도시화됨에 따라 공장의 토지사용권을 정부가 회수하는 사례가 늘 어나고 있다. 이런 경우 주변토지의 시가에 상당하는 보상이 이루어지고 있으며, 주변지 역이 주택지역화 되고 있으면 주거용지 가격에 준해서 보상가를 산정하고 있다. 초기에 중국에 진출한 한국 기업 중에서도 공장토지를 수용 당하면서 졸지에 횡재 하는 경우도 나타나고 있다. 공장토지를 취득할 때에 비해 토지가격이 몇십배 이상 올랐기 때 문이다. 과거에는 회수 당할까 걱정하는 것이 일반적이었으나, 최근에는 많은 회사들이 공장 토지사용권을 회수해 가기를 간절히 기다리고 있다고 한다. [출처] 중국의 토지사용권, 작성자 전인규
문제 [ 4] 부동산 보유세율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 설명하시 오.(10점)
Ⅰ. 개요 부동산세금은 대표적인 정부개입수단으로 취득*보유*처분시의 세금으로 구분된다. 이중에서 보유세의 상승은 부의 재분배와 부동산거래를 촉진하기 위하여 부과된다.
Ⅱ. 임대시장에 미치는 영향
1. 임대인에게 미치는 영향(공급) 보유세율의 상승은 임대인의 임대수익률을 감소시킨다. 따라서 임대인의 공급곡선은 좌상방 으로 후퇴하고 임대료가 상승하게 된다.
2. 임차인에게 미치는 영향(수요) 임대인이 조세부담의 일부를 임대료에 전가하므로 임차인의 임대료 부담이 종전보다 증가한 다. 따라서 종전보다 더 높아진 임대료로 더 낮은 거래량을 수요한다.
Ⅲ. 매매시장에 미치는 영향
1. 공급 부동산 보유부담의 증가로 재고공급이 증가하게 된다. 따라서 공급곡선이 우하방으로 이동 하게 된다.
2. 수요 보유세율의 증가로 수요자가 부담해야 할 비용이 증가하므로 매매수요가 감소한다. 부동산 보유 부담이 증가하므로 전세나 월세수요가 증가한다.
재화에 대한 가치 인식의 과정과 그것이 경제학사에서 어떤 과정으로 ‘이론’ 화 되었는지에 대해서 학습합니다. 먼저 ‘가치인식’에 대하서 발달심리학에 기초를 둔 ① 대체성 ② 비용성 ③ 수익성에 대하여 이해하고, 18세기 고전학파의 ‘노동가치설’에서 시작하는 등가교환(等價交換)의 원리에 대해 학습하고, 등가교환의 이론적 한계를 극복한 한계효용 이론을 학습합니다. 이는 통하여 신고전학파의 A.Marshall의 수요-공급에 따른 시장의 가치인식 과정을 정확히 이해합니다.
2) 부동산 감정평가론
가치론에 대한 이론적 이해를 바탕으로 ‘부동산’ 재화의 경제적 가치 및 현대적 의미의 감정평가이론에 대해서 깊이있고 정확히 학습합니다.
(1) 토지가격론
토지는 자연의 무상공여물(無償供與物)로서, 일반적인 가치인식 방법으로는 토지의 가치를 설명하기가 어렵습니다. 따라서 토지가격을 설명하기 위한 다양한 이론구성이 역사적으로 이루어져 왔으며 이는 현대의 부동산학으로 발전되었습니다. 토지의 특성과 토지평가의 필요성, 토지가격을 설명할 수 있는 단서인 지대(rent)에 대해서 학습합니다. 또한 토지의 가격발생요인과 가격형성요인에 대해서 공부합니다.
① 토지의 이해
② 토지의 가격과 가치
③ 가격발생요인과 가격형성요인
④ 지대이론
⑤ 지역성
(2) 시장론
토지가격론에서 설명한 토지의 특성과 토지가격의 이해를 바탕으로, 토지시장이 어떤 mechanism을 가지고 움직이며 어떤 특징이 있는지 학습합니다. 이에는 크게 세 가지 목적을 위한 시장론을 학습합니다.
① 평가 목적하 부동산 시장
② 투자 ․ 개발 목적하 부동산 시장
③ 도시성장과 부동산 시장
(3) 최유효이용론
최유효이용은 부동산 평가를 위한 가장 핵심적인 ‘가치인식기준’입니다. 최유효 이용을 이해하고 분석과 관련된 모든 이론적 내용을 학습합니다.
(4) 부동산 감정평가론
앞에서 학습한 내용을 바탕으로 감정평가이론을 ‘종합화’ 합니다. 특히 평가 3방식 6방법에 대해서 깊이 있게 학습하여야 하며, 특히 수익방식에 대해서 많은 시간을 들여서 공부할 것입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
① 부동산 감정평가의 기능과 필요성
② 부동산 감정평가의 사회성과 공공성
③ 부동산 감정평가의 2가지 이론모델 (지역개별분석, 시장분석)
④ 우리나라 감정평가 방식의 절차와 세부 내용
⑤ 수익방식, 비교방식, 원가방식
⑥ 평가 3방식의 병용과 시산가격의 조정
(5) 부동산 정책론
① 부동산 가격공시제도
② 감정평가제도
③ 토지이용규제
④ 부동산 조세
3) 투자 금융론
(1) 부동산 금융론
(2) 부동산 투자론
4) 기업가치 평가론(일반)
5) 무형자산 평가론(일반)
3. 감정평가 일반논술 강의
내용공부와는 별도로 ‘논술’에 대한 공부가 진행되어야 합니다. 많은 사람들이 논술을 주먹구구석으로 대충 하는 경향이 있는데, 향후 본격적인 답안지 작성 연습을 하기 전에 사전에 논술 그 자체에 대한 공부가 선행되어야 합니다. 내용강의에 비해서 그 분량은 적지만 실질적으로 매우 큰 도움이 될 것입니다.
1) 답안지 작성의 이해
2) 감정평가 이론 기출문제 분석과 ‘공격과 방어’의 이해
3) 기본 논술 모형 이해
4) 복합 논술 모형 이해
5) 이론 논술 3원칙 학습 (① 포섭의 원리 ② 시선처리 ③ 주소적시의 원리)
6) 실제 답안작성 연습(★★★)
5. 득점에 대한 고민과 메뉴얼
다수의 합격생을 만난 끝에 합격생 대다수가 ‘공통적’ 인 학습방향을 가지고 있음을 발견하였고, 이를 적극적으로 정리하고 체계화 시킬려고 노력하였습니다.
이론 득점 매뉴얼
1. 득점 방법 (위험을 줄이고 득점 확률을 높이는 법)
• 이론은 합격생들조차 명확하게 그 방법을 제시하지 못하는 실정.
• 서브형이냐? 기본서형이냐?
서브를 보고 합격한 사람은 서브를 추천, 기본서를 보면서 합격한 사람은
기본서를 추천.
• 다만, 공통적으로 “서”를 가장 중시함
• 합격생들이 제시하는 이론 득점 가능한 논술 방법
- 묻는게 뭔지 알고 있다고 보여주기,
묻는게 어떤 측면에서 중요한지 긁어주기,
묻는거 제대로 쓰기, 관련문제 언급해주기
- 문제의 개별성을 파악해라.
- 문제의 뉘앙스를 파악해라. 논점강조는 배점으로 해라
- 분설문제의 경우 ‘연결고리’를 제시하라.
- 평범하게 써라.
- 키워드 노트를 만들어라
- 답안을 이론을 전혀 모르는 사람에게 보여줘서 이해되지 않는 부분이
있는지 체크하라.
- 결본결로 써라.
- 기승전결로 써라.
- 정명선식으로 공부하고 김지연에서 답을 찾아 이충길로 답안을 작성하라
- 10년 정명선 4순환中 교수가 직접 채점한 ‘목차채점’에서 쌍별과 별을
받은 21회 합격생(8년차)의 해당 목차 추적 사례.
2010.7.22 정명선 4순환 5회 1-4번 물음
대상 부동산펀드의 수익성 판단의 토대가 되는 개발사업의 투자가치를
평가할 수 있는 기법 (10점)
쌍별 목차
×목차
1. 거래사례비교법
2. 원가법
3. 수익환원법
1. 감칙 검토
2. 할인현금수지분석법
교수가 생각하는 논리적인 답안과 수험생이 생각하는 논리적인
답안의 차이 인정.
• A강사 , B강사 , C강사 스타일 분석
A - 학자 스타일, 사고의 폭↑ but 강평때 안드로메다로 감.
B - 강의가 좋음, 이론전체의 맥을 뚫고 있음, 단 실전 답안용은 ×
C - 서브식, 답안에 빠짐이 없음, but 사고의 폭↓
• 결과적으로 기본서 + 서브로 득점의 확률을 높여야 됨
• 이론 논술의 기법연구
2. “序”는 어떻게 써야 하는가.
• 서만 읽으면 아는지 모르는지가 바로 나온다.
물어본 것을 아는 서와 아는지 모르는 서는 무엇인가?
• 물어본 것을 아는 서에 포함될 요소는 무엇인가?
① 왜 이것을 논하는가?
② 전체의 맥을 뚫는 문장 (답)
이와 관련해서 합격생들이 서와 관련해서 언급한 것들
- 서에 결에다 쓸 내용을 써라.
- 물어보는 것의 상위개념에서부터 접근해라.
- 첫문장에 답을 써라. (17기 김동진)
- 분설형 문제의 경우 각 물음을 서에서 다 언급하라.
3. 실천 방안
•가장 이상적인 답안지를 머릿속에 담아 두어라
•득점을 하기 위한 답안지를 만드는 연습 필요
•크게 서, 내용, 논술 측면에서 연습할 필요성.
1) 내용은 어떤식으로 충실하게 만들어갈 것인가?
꼭 필요한 기본서로 공부범위를 축소. 꼭 필요한 의의만 정리하여 암기 범위 축소. 법전에 기술된 평가방법의 완벽한 정리. (키워드 서브 노트 만들기)
2012 실무.pdf