2011년 21기 8월 실무수습 과제물 예시답안

 

 

 

제21기 실무수습 8월 과제물

·

 

2011. 8.

수습번호
성 명

 

 

 

 

제1장. 서(요약)

 

종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제로 시기적절하다.

 

 

본 과제의 경우 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’와 ‘현재 상태의 매각을 전제로 하는 경우’의 두 가지 경우로 구분하고 있다. 이 때, 대상 물건이 아파트 공사가 75%정도 진행된 상태에서 중지된 특수적 상황의 물건이다. 이 경우 개별성에 의해 거례사례비교법을 적용하기 어렵기 때문에 비용성에 근거한 원가법을 적용함이 합리적이라고 생각된다. 전자의 ‘개발사업 진행을 전제로 하는 경우’에는 <개발법>이 타당하며, 후자의 ‘현재 상태 매각을 전제로 하는 경우’에는 <가산법>이 타당하다고 본다. 다만, 각 방법을 적용하는 과정에서 거례사례비교법, 공시지가 기준방식 등을 적용하여 신뢰성이 있는지 검증하는 수단으로 적용될 수 있다. 그리고 평가가격의 신뢰성을 높이기 위해서는 양 방식을 선택적으로 적용할 것이 아니라, 주방식과 부방식 형태로 두 가지 방식을 모두 적용하는 것이 필요하다. 이 때, 평가목적에 따라서도 평가가격을 결정하는 과정이 달라질 수 있음에 주의해야 한다.

 

 

 

<우선 개발사업 진행을 전제로 평가하는 경우>에는 개발법을 적용할 수 있다. 개발법은 분양가격 현재가치에서 공사비용등의 현재가치를 공제하여 가격시점의 토지가치를 구한후 건물가치를 더하여 평가하는 방법이다. 그리고, 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우에는 가산법을 적용할 수 있다. 이 때, 건축공사가 75%정도 진행된 점이나 택지분양이 아닌 아파트단지 개발 사업이라는 점 등을 고려 시에 전체 일단의 이용을 기준으로 평가해야 함에 주의해야 한다.

 

 

 

이러한 개발법 적용 과정에서는 분양가격, 사업투자비, 할인율 등의 적정성을 고려할 필요가 있다. 그리고, 세부적으로는 분양계획, 시장상황, 이해관계인의 대응상황 등의 변화에 따라서 적용과정이 달라질 수 있는 점도 고려되어야 한다.

 

 

 

또한, 개발사업 진행 시 예측되는 위험(리스크)으로는 크게 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류할 수 있다. “법적 위험”으로는 1년간 방치된 경우에 공사재개를 위해서는 안전점검을 다시 받아야 하는 점과 유치권 해결 가능성도 위험으로 고려할 수 있다. “시장 위험”으로는 1년간 방치로 인해서 재분양 위험과 시장수요변화 위험 등을 들 수 있다. 즉, 1년간 방치됨으로써 이미지가 추락되어 재분양하는 데 보다 많은 비용이 소요될 수 있다는 점과 시장수요가 그 사이 변화하여 개발사업의 타당성이 더 떨어질 수 있다는 점 등을 언급할 수 있다. “비용 위험”으로는 추가공사비용 이외에도 유치권해결 비용, 재분양 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용 등의 추가비용이 발생할 수 있는 위험을 들 수 있다.

 

 

 

<후자로 현재 상태 매각을 전제로 평가하는 경우>에는 가산법을 적용할 수 있다. 가산법은 소지가격에 토목공사비나 현재까지의 건축공사비를 가산하는 과정으로 적용한다. 여기서 토지가격 평가 시에 토지 개별 가격들이 아닌 전체 부지를 일단의 토지로 평가한다는 점을 고려할 필요가 있다. 토지가격 평가는 공시지가 기준방법을 중심으로 거래사례비교법이 일반적으로 적용될 수 있다. 이 때, 가격시점은 아파트의 75%가 완성된 시점을 기준으로 함이 가산법의 논리 및 현재상태에서 매각을 전제로 평가한다는 면에서 타당하다고 생각된다. 토목공사비나 건축공사비를 산출 시에는 시공사의 공사비 자료와 시장의 공사비 자료를 비교하여 타당성을 가지고 있는지 고려해야 하며, 특히 건축공사비는 공정이 아직 마무리 되지 않은 점을 비용에서 고려해야 한다. 즉, 75% 공정이지만 현재 공사대금과 이자 지급이 지연되는 점, 유치권을 행사하는 점 등을 고려하여, 비용감가로 처리할 수 있다.

 

 

또한, 현재 상태의 매각을 신속하게 하기 위해서는 아파트 개발사업 진행을 위해서 필요한 요소를 우선적으로 처리하는 작업이 필요하다. 75% 공정상태의 상황을 고려 시에 향후 아파트 개발사업이 완료될 것을 전제로 매입할 가능성이 높다. 따라서, 매각이 빨리 이루어지기 위해서는 이러한 매입자의 입장을 고려하여, 개발사업 진행에 차질을 일으키는 요소를 제거해야 한다. 지연된 이자와 공사대금을 지급해서 유치권 문제를 해결하고, 안전점검을 미리 받는 등의 방법을 고려해 볼 수 있다. 또한, 이미지 개선을 위해서 분양홍보 등을 추진하는 방법 등도 생각할 수 있다.

 

 

 

 

 

제2장. 개발사업 진행을 전제로 한 적정가치

 

제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항

 

1. 개요

 

개발사업을 진행하는 것을 전제로 하는 경우에는 향후 일정을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 향후 개발 완성된 경우의 가격에서 향후 소요되는 비용을 공제해서 현재의 가격을 구하는 ‘개발법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 개발법을 적용하는 세부 과정에서 시장성이나 수익성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.

 

 

2. 개발법 적용 방법

가. 개발법 적용하는 경우

 

개발법은 평가대상 토지를 일단으로 이용하는 것이 합리적으로 판단되는 경우나 인근지역 내 표준적인 규모 획지로 분할하여 택지분양(또는 단독주택 분양)하는 것을 상정해서 평가하는 경우에 적용할 수 있다. 본 사안의 경우는 아파트 개발사업이 중단된 경우로서 전자에 해당된다.

 

 

나. 개발법 적용하는 과정

 

개발법은 향후 분양판매총액이나 임대총수익가격을 할인한 현재가치에서 향후 소요되는 건축공사비, 통상의 부대비용 등의 현재가치를 공제해서 현재의 평가대상 가격을 구한다.

 

 

 

다. 개발법 세부과정 내 적용 가능한 방법

 

분양판매총액을 구하는 경우에는 분양가상한제, 인근 분양사례, 사업성 등을 고려해서 분양단가를 구한 후 총 분양면적을 구한다. 이 때, 분양단가를 구하는 과정에서 택지비에 건축원가를 가산하여 구하는 ‘원가법’이나 인근 분양사례 등을 기준으로부터 구하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 향후에 임대하는 경우에는 임대수익으로부터 할인해서 수익가격을 도출하는 ‘수익환원법’을 적용할 수 있으나, 본건은 아파트 분양 사안으로서 관련성이 적다.

 

 

 

3. 개발법 적용시 고려사항

가. 분양가격의 적정성 고려

최근에는 노년층의 증가, 인구 감소 등과 같은 인구구성 변화에 따라 아파트 수요의 변동성을 파악하기가 어렵다. 여기에 분양가상한제, 보금자리주택의 공급계획 등과 같은 정책적인 상황은 적정한 분양가격 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 따라서, 현재의 부동산 시장상황과 향후 변화 정도를 고려하려 분양가격을 결정할 필요가 있다. 이 때, 부동산 시장참여자들의 수요 변화 정도에 따라 층별, 위치별 효용비용을 반영해서 결정할 필요가 있다.

 

 

사안의 경우는 분양가격이 해지되어서 재분양이 필요하고, 재분양시에 1년간 방치로 인해서 이미지가 추락되어 재분양 가격이 낮아질 수 있다는 점에서 더욱 분양가격의 적정성 판단이 중요하다고 할 수 있다.

 

 

 

나. 건축공사비 및 통상의 부대비용 등의 사업투자비 적정성 고려

 

건축공사비는 직.간접비, 건설업자의 적정이윤, 일반관리비 등으로 구성된다. 그리고 통상의 부대비용은 공공공익시설부담금, 판매비와 일반관리비, 투하자본수익 등이 포함된다. 현재처럼 원자재가격이 상승하는 시기 등에서는 이러한 비용관리가 무엇보다도 중요하다. 공사비가 과다 계상되어 있지는 않은지 등에 대한 검토가 요구된다.

 

 

사안의 경우는 건축공사가 75% 정도 진행되었지만, 실제 공사대금이 미납되었고 이자도 지급이 지연되었다. 따라서, 향후 소요되는 비용에 이러한 미납분도 포함되어야 한다. 또한, 1년간 방치되었다가 공사가 재개되는 경우에는 안전점검을 다시 받아야 하는 점에서 안전점검 비용도 포함되어야 한다. 1년간 방치되는 기간 동안에 건설 유행이 지나는 경우에는 구조를 변경하거나 추가로 설치하는 작업이 필요할 수 있다. 이에 대한 비용도 포함되어야 한다. 그리고, 1년 방치로 인해서 이미지가 추락되어서 분양이 잘 안 될 수 있다는 점에서, 추가적인 분양비용이 포함될 수 있다. 시공업체의 유치권을 해결하기 위해서 소요되는 추가 비용 등도 포함되어야 한다. 사안의 경우는 이러한 비용 부분에 대한 적정성을 고려해서 판단할 필요가 있다.

 

 

 

다. 할인율 적정성 고려

 

 

부동산 시장이 급변함에 따라서 할인율도 변화된다. 사안의 경우는 공사가 중단된 채로 1년간 방치되었다는 점에서 방치기간동안에 이자율 등이 변동될 소지가 있다. 향후 분양가격이나 사업투자비를 할인하는 과정에서 적용하는 할인율의 적정성을 부동산 시장상황을 고려해서 판단할 필요가 있다.

 

 

라. 변화가능성 고려

 

 

개발법의 분양가격, 임대수익, 건축공사비 및 부대비용 등은 분양계획이나 임대계획이 달라지는 경우, 시공업체의 대응이 달라지는 경우, 시장선호도가 달라지는 경우 등과 같은 변화 속에서 달라질 수 있다. 이러한 변화가능성을 고려할 필요가 있다.

 

 

제2절. 개발사업 진행시 예측되는 위험(리스크)

 

1. 개요

 

위험이란 장래에 평균 수익의 변동여부에 관한 정보를 확보하고 있는 상황에서 예측되는 평균의 변동폭을 의미한다. 아파트 개발사업 진행 시에 예측되는 위험(리스크)는 관련분야에 따라서 법적 위험, 시장 위험, 비용 위험으로 분류될 수 있다.

 

 

2. 법적 위험

 

가. 공사재개를 허락하지 않는 안전점검 결과 가능성

 

아파트 개발 사업에는 각종 규제 등과 같은 법적 제한이 따른다. 사안의 경우에는 이미 개발허가가 나서 건축공사가 약 75% 정도 진행되고 있는 상황이다. 사안과 같이 1년간 방치된 경우 다시 공사를 재개하기 위해서는 안전점검을 받아야 한다. 이 때, 안전점검 결과가 공사재개가 되지 않는 방향으로 나올 수 있다.

 

 

나. 유치권을 해결하지 못할 가능성

 

시공사가 유치권을 행사하고 있는 상황에서 미지급된 공사대금 등을 지급하는 경우라도 유치권이 해소되지 않을 수 있다. 시공사가 보다 많은 손해배상을 요구하는 등의 상황변화에 따라서 유치권이 해결되지 않아 공사가 계속 중지될 위험이 존재한다.

 

 

 

3. 시장 위험

 

가. 재분양 위험

 

사안의 경우 기존 분양계약이 해지되어 재분양 해야만 한다. 이 때, 방치기간으로 인해서 분양시장상황이 변화해서 분양이 잘 안될 가능성이 있다. 특히나 대출금리 정책과 보금자리주택 정책 등과 같은 부동산정책으로 인해서 분양가나 분양율은 직접적인 영향을 받는 점에서 이러한 위험이 크다. 그리고, 사안은 1년 동안의 공사기간 중단 등에 대해서 이미지가 추락되어 재분양 시에 보다 어려움을 겪을 가능성이 있다.

 

 

 

나. 시장수요변화 위험

 

현재의 부동산 시장은 급변하고 있다. 이러한 시장상황과 관련하여 아파트에 대한 수요자의 선호도도 급변하고 있는 실정이다. 아파트 조경, 내부구조, 층이나 호 등에 대한 수요자의 선호도가 달라지면서 실제 분양시에 어려움을 겪을 가능성이 있다. 이는 구조변화를 위한 추가비용이나 분양가격 할인 등으로 연결되기 때문에 고려해야 하는 중요한 위험이다.

 

 

3. 비용 위험

 

가. 금융비용 위험

 

사안의 경우에 1년 동안의 방치기간에 이자율이 변동될 가능성이 크다. 최근의 기준 금리 등으로 인해서 대출 이자율이 상승하고 있는 상황을 봐도 알 수 있다. 아파트를 건설하는 데 소요되는 건축비 등은 금액이 크기 때문에 이에 대한 이자율이 약간만 상승해도 금융비용은 크게 상승할 수 있다.

 

나. 추가비용 위험

 

사안의 경우에 25% 남은 공사비용과 이자비용 뿐만 아니라 추가적인 비용이 발생할 수 있다. 공사를 계속 진행했더라면 지불하지 않아도 되지 않았을 비용을 사안의 경우에는 지불해야 한다. 이러한 비용에는 유치권 해결 비용, 안전진단 비용, 구조변경 비용, 재분양 비용, 분양홍보 비용 등을 들 수 있다.

 

 

 

 

제3장. 현재 상태의 매각을 전제로 한 적정가치

 

제1절. 적용 가능한 감정평가 방법과 각 방법 적용시 고려사항

 

1. 개요

 

개발 사업을 진행하지 않고 현재 건축공정 75% 상태로 매각하는 것을 전제로 평가하는 경우에는 현재까지의 상황을 토대로 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 토지가격에 기존에 소요된 토목공사비와 건축공사비 등을 모두 가산해서 현재의 적정가치를 구하는 ‘가산법’이 가장 바람직하다고 판단된다. 가산법을 적용하는 세부 과정에서 시장성을 고려한 평가방식이 적용될 수 있다.

 

2. 적용 가능한 감정평가 방법

 

가. 가산법 적용하는 경우

 

가산법은 조성 완료된 토지 등과 같이 시장성이 나타나지 않는 물건에 적정성을 가진다. 또는 공급자 입장에서 가격판정이 필요한 경우 등에서도 적용할 수 있다.

 

나. 가산법 적용하는 과정

 

가산법은 토지가격의 현재가치와 비용의 현재가치를 가산해서 현재의 적정가치를 구한다. 이 때, 토지가격의 현재가치는 예전에 매입한 금액에 금융이자율을 고려하거나, 현재의 적정 토지가치를 구하는 방법으로 산출할 수 있다. 비용의 현재가치는 기존에 소요된 토목공사비, 75% 건축공사비, 소요된 추가 통상의 부대비용 등을 현재시점으로 계산하여 산출할 수 있다.

 

다. 가산법 세부과정 내 적용 가능한 방법

 

토지가격을 구하는 경우에는 인근의 표준지를 기준으로 하는 ‘공시지가 기준방식’, 인근의 유사 매매사례를 기준으로 하는 ‘매매사례비교법’을 적용할 수 있다. 또는 실제 매입가격을 토대로 이자율을 고려하는 방법을 적용할 수도 있다. 다만, 이 경우에는 매입가격의 타당성을 시장성을 토대로 하는 공시지가 기준방식이나 매매사례비교법으로 검토할 필요가 있다. 비용을 산출하는 과정에서는 실제 지출된 비용을 토대로 하되, 인근 사례 등으로 통해서 적정성을 검토할 필요가 있다.

 

 

 

3. 가산법 적용시 고려사항

가. 시장수요자의 선호도 등 시장성 고려

가산법을 적용해서 산출한 토지가격은 비용성 원리를 토대로 하고 있다. 사안의 경우는 매각을 전제로 하는 점에서 시장성에 보다 초점을 맞출 필요가 있다. 즉, 가산법을 적용해서 산출한 토지가격이 과연 시장수요자의 초점에서 매수할만한 가격인지 등을 고려해야 한다. 여기서 시장수요자는 사안이 건축공사가 75% 정도 이루어진 점 등을 고려할 때 앞으로 아파트 개발사업을 완료해서 분양하려는 사업자로 볼 수 있다. 그러므로, 이러한 아파트 개발 사업자 입장에서 충분히 매력적인 가격인지를 고려할 필요가 있다. 이는 수요자 입장의 사업수지분석을 필요로 한다.

 

 

 

나. 매각의 저해요소 고려

현재 상태로 매각하기 위해서는 여러 가지 저해요소를 고려해야 할 필요가 있다. 우선적으로 미지급된 공사대금과 이자를 제공하여 시공업체의 유치권을 해제시킬 필요가 있다. 이외에도 공사기간 중단으로 인한 이미지 실추 등을 고려할 필요가 있다. 현재의 적정가치를 산출하는 과정에서 이러한 매각의 저해요소를 평가서에 기술하거나 감가하여 평가할 필요가 있다.

 

 

 

제2절. 신속한 매각을 위해서 진행 가능한 방법

 

1. 개요

 

신속한 매각을 위해서는 본건을 매입할 가능성이 있는 개발사업자의 입장에서 개발 저해요소를 제거할 필요가 있다. 개발사업자가 본건을 매입해서 개발 사업을 계속 진행시키는 데 위험요소를 미리 제거해줌으로써, 본건의 매입가능성을 높일 수 있다.

 

 

2. 유치권 해제를 통한 신속매각

 

사안의 경우는 공사대금과 이자를 미지급해서 시공업체가 유치권을 행사하고 있다. 미지급된 공사대금과 이자를 미지급함으로써 유치권을 해제시킬 수 있다. 시공업체가 보다 많은 금액을 요구하는 등의 상황변화가 발생할 수 있기 때문에, 신속한 매각을 위해서는 유치권을 미리 해제시켜놓는 조치가 필요가 하다.

 

 

 

3. 안전진단 점검을 통한 신속매각

 

방치기간이 1년인 경우에 공사를 재개하려면 안전점검을 받아야 한다. 이러한 법적 문제를 미리 해결함으로써 매수자의 선호도를 높여 신속하게 매각할 수 있다.

 

 

 

4. 재분양 위험 감소를 통한 신속매각

 

기존 분양계약의 해지로 인해서 재분양해야 하는 위험을 가지고 있다. 즉, 1년 동안의 방치기간으로 재분양하기 어렵고, 재분양 하더라도 선호도변화 등으로 구조변경 비용 등이 들어갈 위험이 있다. 재분양 위험은 매각 전에 미리 분양홍보를 하거나 선분양을 실시하는 방법 등을 통해서 감소시킬 수 있다. 이는 매각을 신속하게 진행할 수 있도록 해준다.

 

 

 

제4장. 결

종전에는 부동산시장의 호황으로 수도권을 중심으로 아파트 개발 사업이 많이 발생하였는데, 최근 부동산 시장 및 금융시장의 침체로 부동산개발 사업이 중단된 경우가 비일비재하다. 이러한 경우 현업에서 흔히 공사가 중단된 상태로의 매각평가 또는 부동산 개발이 가능하다는 전제로 평가 의뢰가 되고 있는 현실이다. 이러한 시점에서 본 과제는 감정평가업자라면 반드시 생각하고 정리해두어야할 문제이다. 상기의 방법으로 적정한 감정평가액을 도출하고 검증함으로써 부동산시장의 불황을 극복할수 있는 기폭재로서의 감정평가업자들의 역할이 중요하다고 생각된다.