Ⅰ. 토지의 특성
1. 자연적 특성
토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적이고 원천적이며, 본질적이며
근본적이고, 불변적인 특성이다.
(1) 부동성 (지리적 위치의 고정성 또는 비이동성)
① 의의: 토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성이다. 이는 토지의 가장 큰 특징이며, 모든 부동산활동은 부동성을 전제로 전개된다. 이와 같이 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산의 가격에 항상 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과(externality)라 한다. 자연적 특성이므로 경제적 ․ 법률적 위치와 고정성을 의미하지는 않는다. 또한 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고, 또 그 이용상태도 달라질 수 있다.
② 부동성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 동산은 이동성이 있고 부동산은 이동성이 없으므로 부동산과 동산을 구별짓는 근거가 되며, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 된다.
ⓑ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화하여, 지역분석의 필요성이 요구된다. 지역마다 거래관행, 임대료, 기대이율 등이 다른 것은 이러한 특성 때문이다.
ⓒ 농촌토지에서는 기후와 풍토의 영향을 받는 그 지역 특유의 농산물 내지 특산물을 생산한다.
ⓓ 부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장(sub-market, 하위시장)으로 존재한다.
ⓔ 부동산활동을 임장(臨場)활동, 정보활동으로 만들며 부동산활동 및 현상을 국지화한다.
ⓕ 부동산시장을 구체적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며, 정보에 의한 거래가 요구된다.
ⓖ 부동산시장을 불완전 경쟁시장으로 만들며, 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요 성이 제기된다.
ⓗ 토지의 이용방식이나 입지선정에 그 중요성을 부여한다.
ⓘ 부동산을 인근지역의 환경에 적합하게 이용하여야 하며, 그렇지 못할 경우 경제적 감가의 근거가 된다.(적합 ․ 외부성의 원리 )
ⓙ 물리적 위치의 고정성은 토지의 유용성을 지배하는 역할을 한다. 따라서 위치의 고정 성과 인접성을 고려하면, 지역분석의 근거가 되며 또 가격(value)결정에서 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.
ⓚ 부동산의 가격은 소유권 기타 권리․이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다.
ⓛ 동산과 비교하여 사회․심리적 요인에 의한 영향이 상반활동으로 나타난다. 즉, 사회적 으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다.
ⓜ 지방자치단체를 운영하기 위한 조세(지방세)의 세원이 되는 근거가 된다.
ⓝ 중앙정부나 지방자치단체의 규제와 통제를 받게 한다.
ⓞ 일방상품과 같이 견본(sample) 또는 진열하여 거래․판매를 할 수 없고, 부동산의 유통기구로서 부동산중개업 제도화의 근거가 된다. 따라서 부동산 시장을 하위시장(sub-market)으로 존재한다.
(2) 영속성 (내구성․ 불멸성․ 비소모성․ 불괴성)
① 의의: 토지를 계속하여 사용하여도 시간의 경과나 사용으로 인하여 마멸되거나 소멸되 지 않는다는 특성이다. 물리적 측면의 토지는 영속성을 가지지만 사회․경제적 측면의 토지는 가변적이므로 영속성을 부정한다.
② 영속성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 토지에 감가상각의 적용을 배제시켜, 토지에 원가법을 적용할 수 없는 근거가 된다 (건물에는 감가상각이 적용된다). 그러나 경제적 ․ 법률적으로 보면 부분적인 감가는 물론 증가도 가능하다.
ⓑ 소모를 전제로 하는 이론(예:재생산이론)이나 사고방식은 물리적 토지에는 해당되지 않는다.
ⓒ 토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여 금 이용가능하게 한다(소유와 이용을 분리 또는 결합시킨다).
ⓓ 토지의 수익 등의 유용성은 영속적이고 건물은 반영속적이다
(수익환원방법 중 토지는 직접법, 건물은 직선법을 적용하는 근거가 된다).
ⓔ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다. 영속성으로 인해 개발․ 투자․ 관리․ 평가․ 입 지․ 거래 등의 여러 부동산활동은 다른 일반활동에 비해 상대적으로 많은 시간이 요구된다.
ⓕ 부동산관리의 의의를 크게 한다.
ⓖ 투자재로서의 선호성을 크게 한다.
ⓗ 부동성(고정성)과 함께 작용하여 누대(累代)의 토지관 등을 형성한다.
ⓘ 토지의 용도를 더욱 유효하게 만들며, 재개발․재활용 등을 통해 영속적인 이용을 가능 하게 한다.
ⓙ 부동산가치(value)원칙 중 예측의 원칙 등의 근거가 된다.
ⓚ 공급의 감소를 전제로 하는 이론이 적용되지 않는다.
(3) 부증성 (비생산성, 불확장성, 면적의 유한성, 수량고정성) ⇨ 토지의 희소성의 근거
① 의의 : 거시적으로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며, 토지는 다른 노동생산물처럼 동생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 택지조성이나 공유수면 매립은 토지의 물리적 증가라기 보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에 서 파악해야 한다. 또한 토지의 공급이 생산공급이 아닌 보유공급, 용도변경의 공급이 되게하며, 토지의 공급곡선을 수직으로 만드는 특성이다. 후보지나 이행지와 같은 용어 에 내포되어 잇는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.
② 부증성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않는다. 그러므로 토지의 감정평가에서는 원가방식 으로 구할 수가 없다.
ⓑ 토지부족문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 된다. 이로 인하여 토지이용의 사회 성․ 공공성이 요청되고, 토지공개념의 도입 및 확대를 요구하는 원인이기도 하다.
ⓒ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급은 불가능하나 용도적 공급은 가능하다.
ⓓ 토지의 희소성을 지속시킨다. 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.
ⓔ 물리적 공급곡선은 수직선이 되며, 가격에 대해 완전 비탄력적이다. 따라서 균형가격 이 자연스럽게 형성되지 않는다. 따라서 감정평가의 필요성이 제기된다.
ⓕ 부증성과 용도의 다양성으로부터 최유효이용의 원칙이 필요하게 한다.
ⓖ 토지의 집약적 이용을 가져온다.(기술혁신에 의하여 지상과 지하를 이용하게 한다.)
ⓗ 토지에 대한 독점소유욕을 갖게 한다. 태양광선, 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하 여 소유욕이 안 생기나, 자연물인 토지는 유한하여 소유욕을 발생시킨다.
ⓘ 일반적인 지대 혹은 지가를 발생시킨다.
ⓙ 재생산에 의한 수급조절의 곤란 등으로 균형가격의 형성이 곤란하므로 감정평가사에 의한 인위적인 균형가격의 지적이 필요하다.
ⓚ 공급능력의 한계로 말미암아 수요자 경쟁을 일으켜서 부동산 시장을 일반 경제재 시 장과 다른 경제이론을 도출하게 한다.
ⓛ 공급자 측면의 가격접근인 생산비 = 가격의 생산비 법칙이 적용되지 않는다. 토지의 경우는 생산비 법칙보다는 상대적 희소성의 법칙에 의하여 가격이 결정된다.
(4) 개별성(비대체성․비동질성․이질성․독특성)
① 의의: 물리적으로 동일한 토지는 오직 하나뿐이라는 특성이다. 그러나 개별성이 절대적 인 것은 아니다. 예를 들면 도심지에서 통근거리가 약 1시간인 주택용지를 구한다면 광 범위하게 구할 수가 있다. 사회적․경제적인 면에서 용도의 유사성이 있는 토지는 많다. 즉, 토지에는 용도의 대체성이 있다. 그러나 이것은 용도의 유사성이며 물리적으로 완 전히 동일한 복수의 토지는 아니다.
② 개별성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익 등을 개별화․구체화시킨다. 따라서 일물일가(一物一價)의 법칙이 적용되지 않고 부동산 활동의 검토작업 등을 개별적으 로 행하여야 한다.
ⓑ 물리적인 면에서는 비대체적이나 이용측면에서는 대체성을 가지므로 비교방식의 성립 근거가 된다.
ⓒ 부동산의 비교를 어렵게 한다 (비교하는 기준의 다양성 때문).
ⓓ 개개의 부동산을 독점화시킨다.
ⓔ 부동산활동이나 현상을 개별화하는 이론적 근거가 되므로, 부동산학에 있어서 원리의 도출이나 이론의 전개가 어렵게 된다.
ⓕ 권리분석이나 감정평가활동을 필요로 한다.
ⓖ 토지의 개별성은 부동산 시장의 특성 중 부동산거래의 비공개성, 부동산상품의 비표준화성, 부동산시장의 비조직성 및 독점화를 가져온다.
(5) 인접성(연결성․연접성)
① 의의: 인접성은 어떤 지역은 다른 지역과 인접하고, 각각의 토지는 그 옆의 토지와 인 접한다는 특성이다. 토지는 이접토지와 긴밀한 공간관계에 있다. 따라서 특정토지의 개 발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 미치므로 외부경제 및 외부비경제와 밀접한 관계가 있다. 이러한 연결성은 부동산․부동산활동․부동산 현상에 있어 다음과 같은 관계를 가지게 한다.
② 인접성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.
ⓑ 토지이용에 있어 협동적 논리 주창의 근거가 된다.
ⓒ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다.
ⓓ 가격형성시 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연케 한다.
ⓔ 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
ⓕ 부동산의 용도면에서 대체가능성을 존재케 한다.
(6) 적재성(지지력)
적재성이란 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 그 기능을 발휘할 수 있도록 하는 성질 을 말하면, 지지력(支持力)이라고 한다. 적재성이 클수록 토지는 집약적으로 이용되고, 적 재성이 작을수록 토지는 조방적으로 이용된다.
(7) 가경성
식물의 뿌리를 정착시켜 식물의 지상부를 지지함과 동시에 뿌리의 흡수작용을 가능하게 하 는 물리적 작용이다. 주로 농촌 토지의 유용성을 좌우한다.
(8) 배양성
식물의 생장․번식에 필요한 영양분을 공급하는 토지의 성능으로서 땅 힘 또는 비옥도라고 도 하며 토지의 화학적 성질을 말한다. 농업용 토지와 밀접한 관계를 가진다.
(9) 지력성 ⇒ 토지의 생산력을 말한다.
모든 것을 받쳐주고 생성하게 하는 땅의 원천적인 힘, 즉 토지가 본원적으로 가지고 있는 힘을 말한다.
2. 인문적 특성
토지의 인문적 특성은 토지와 인간관의 관계가 성립됨에 따라 나타나는 특성이다. 토지의 물리적 특성을 완화시켜 주는 것으로 후천적, 가변적, 신축적이다. 토지는 사람이 이용하는 측면에서 발달된 것이며 인간 사회가 발전하여 부동산 분야가 복잡화됨에 따라 더욱 다양 한 문제를 제기하고 있다.
(1) 용도의 다양성 (변용성․용도전환의 가변성․상호의존성)
① 의의: 인간의 욕구가 다양하므로 욕구충족수단인 토지가 다양한 용도를 가지게 된다. 용도의 다양성과 상대적 희소성에서 최유효이용의 원칙이 필요하게 된다.
② 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 최유효이용의 성립 근거가 된다. 즉 용도의 다양성이라는 토지의 특성은 주어진 토지의 이용가능한 다양한 용도 중에서 최유효이용이 될 수 있는 토지이용을 행하도 록 권유하는 데에 실익이 있다.
ⓑ 용도의 다양성은 용도의 경합․병존․전환을 가능하게 한다. 이것은 최적용도의 입지론 또는 용도상 적합한 토지 즉 적지론(適地論)의 근거를 제공한다.
ⓒ 가치다원설에 있어 논리적 근거를 제공한다.
ⓓ 창조적 이용을 가능하게 한다.
ⓔ 이행과 전환의 근거가 된다.
ⓕ 부동산 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.
ⓖ 토지의 용도의 다양성은 자연적 특성인 부증성 및 개별성과 함께 부동산의 상대적 희소성을 크게 한다.
(2) 병합․분할의 가능성(분합성)
① 의의: 토지는 목적 등에 따라 그 면적을 인위적으로 큰 규모 또는 작은 규모로 합치거 나 나누어서 사용할 수 있다. 그러나 이러한 병합이나 분할은 일정한 지적 행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다. 토지의 효과적인 분할․병합과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.
② 병합․분할의 가능성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다. 즉, 최유효이용을 간접적으로 지원한다.
ⓑ 합병 증․감가 또는 분할 증․감가를 발생케 한다.
ⓒ 부동산평가에 있어서 가격원리들 가운데 균형의 원리, 적합의 원리, 기여의 원리의 적용을 가능케 한다.
ⓓ 부동성의 특성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하여 병합․분할 감정을 요구한다.
ⓔ 토지이용의 대규모화를 통해서 생산비 절감 및 생산성 향상 등 토지의유용성을 증대 시키는 규모의 경
제가 일어나게 하며, 규모의 경제와 불경제의 분기점에서 필지를 나누는 분필(plottage)현상을 발생시킨다.
(3) 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성
토지의 사회적․경제적․행정적 위치는 인간의 활동에 따라 어떤 토지를 둘러싸고 있는 인문적 환경인 제도
등이 변하면 토지의 위치로서의 가치가 변하게 된다.
① 사회적 위치의 가변성(환경성) ⇨ 사회적 환경의 악화(또는 개선) 또는 사회적 위치의 변화요인
ⓐ 주거환경이 악화(개선) 또는 슬럼(slum)화되거나 과밀화되는 경우
ⓑ 사회적 환경이 공장의 전입․공원의 폐지, 학교의 이전 등으로 악화되는 경우
ⓒ 인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동
ⓓ 도시형성․공공시설의 확충 및 정비상태의 변화
② 경제적 위치의 가변성 ⇨ 재산성․가치변화성
ⓐ 수송 및 교통체계의 정비(도로․철도․전철․항만 등의 신설․확장․개수)등
ⓑ 경제성장․소득증대․경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 경우
ⓒ 물가․임금․고용 등의 상태로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 것을 말한다.
ⓓ 농경지가 공장용지로 사용된다면 훨씬 높은 수익성과 생산성을 가지게 되는 경우
③ 행정적 위치의 가변성(행정의 지배성․피행정성․수행정성) ⇨ 토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행
정적 위치의 변화요인
ⓐ 일정지역을 토지거래허가제로 규제
ⓑ 일정지역을 그린벨트로 지정, 대형건축허가의 금지
ⓒ 각종 부동산 조세정책의 변화
ⓓ 정부의 주택정책․산림정책의 변화, 도시군 기본, 관리계획의 변경, 토지이용의 공적 계획 실시, 부동산 가격공시제도의 변화 등
(4) 국토성
① 의의: 토지는 본래 사유이기 이전에 국토의 일부이다. 따라서 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없으며, 토지공개념 설정이 가능하다는 것이다.
② 국토성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다.
ⓑ 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 있을 수 없다.
ⓒ 부동산의 공익개념의 설정이 가능하다(특히 부동산은 사회성․공공성이 더욱 강조된다).
ⓓ 부동산에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 된다.
(5) 지역성
부동산은 자연적 조건 및 인문적 조건의 전부 또는 일부를 같이함으로써 다른 부동산과 함 께 어는 지역을 구성하고 있다. 그러므로 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지 역 및 다른 부동산과 상호의존․보완․협동․대체․경쟁의 관계에 있고, 이러한 상호관계를 통해 서 사회적․경제적․행정적 위치가 결정되는데 이를 부동산의 지역성이라고 한다. 예를 들면 교통 및 통신의 발달은 사회적․경제적인 위치의 변화를 가져오며 부동산이 지역성에 커다 란 영향을 미친다.
Ⅱ 건물의 특성
건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되기 때문에 생산이 가능하고, 내용연수를 가 진 내구소비재로서 다음과 같은 특성을 가진다.
1. 비영속성
건물은 토지와는 달리 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구 소비재이며, 내용연수를 가진 부동산이므로 건물은 시간의 경과와 더불어 소모․마멸되는 비영속성의 특성을가지고 있다.
2. 생산가능성
건물은 일정한 설계에 따라 언제든지 아파트 및 빌딩 등을 건축할 수 있기 때문에 건축에 의한 생산가능성이라는 특성을 지니고 있다.
3. 동질가능성(대체성)
건물은 인위적인 축조물이므로 도일한 형이나 구조 및 규격의 건물을 생산할 수 있으므로 동질성의 특성을 가진다.
4. 이동가능성 (고정성의 약화)
토지 위에 정착되는 아파트나 빌딩은 원칙적으로 부동성을 가진다고 볼 수 있으나, 최근 이동가능한 모빌하우스 등의 등장과 이축(移築)기술의 발달로 건물의 이동가능성이 점차 높아지고 있다.
5. 토지의 개별적 요인의 지배성(종속성) ⇒ 부속성(부가성)
주택이나 상가 등의 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 지상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 토지의 개별적 요인의 지배성을 가지고 있다.
윤리규정.pdf
