서울행정법원 2021. 7. 22. 선고 2020구합70830 판결 [개별공시지가결정취소]

주문

1. 피고가 2020. 5. 29. 서울 서초구 에 관하여 한 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 서울 서초구 (다음부터는 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원고가 330.67/3,058 지분,

, 가 각각 2,727.33/6,116 지분을 소유하고 있다.

나. 이 사건 토지 중, 원고는 자신의 공유지분에 상당하는 면적(330.67㎡)을 사용하면서 그 지상에 건축면적 94.98㎡인 주택 1동을 소유하고, 와 은 자신들의 공유지분에 상당하는 면적(2,727.33㎡)을 사용하면서 그 지상에 건축면적 146.88㎡인 축사 2동을 소유하고 나머지 부분은 전으로 사용하고 있다.

다. 이 사건 토지의 개별공시지가의 변동내역은 아래 표 기재와 같다.

라. 피고는 토지특성 조사·산정 시 이 사건 토지 용도를 주거용(주거기타)으로 구분하였고, 주거용인 비교표준지(2019년도의 서울 서초구 토지에서 2020년에는 같은 동 토지로 교체되었다)의 공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 지가를 2,538,000원/㎡(다음부터는 ‘이 사건 산정지가’라 한다)으로 산정하였다.

마. 은 피고에게 ‘이 사건 토지 지상 주택은 원고 소유이고 자신의 지분 상당 부분은 “전”으로 사용 중이어서 이 사건 토지 전체를 주거용으로 보아 개별공시지가를 결정하는 것은 부당하다‘고 민원을 제기하였다.

바. 피고는 2020. 4.경 (다음부터는 ’이 사건 감정인‘이라 한다)에 이 사건 토지가 둘 이상 용도로 이용되고 있음을 반영하여 이 사건 산정지가의 검증을 요구하였고, 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 수작업으로 조정하여 1,447,000원/㎡으로 검증지가를 산정하였다.

사. 피고는 토지소유자 등의 의견수렴 절차와 서초구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2020. 5. 29. 이 사건 토지의 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,447,000원/㎡(다음부터는 ‘이 사건 공시지가’라 한다)으로 결정·고시하였다(다음부터는 ‘이 사건 결정’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 5, 8, 14, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 결정의 적법 여부

앞서 본 사실 및 증거들, 을 제6, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정하거나 알 수 있는 다음 각 사실 및 사정에 따르면, 피고는 2015년경부터 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았고, 구 부동산 가격공시에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 다음부터는 ‘법’이라고만 한다)에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 이 사건 결정을 한 사정을 고려하 더라도, 달리 이 사건 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없고 토지가격비준표에 따른 이 사건 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적인 계산근거를 제시하지 못 하는 사정 등을 고려할 때 이 사건 공시지가를 정하는 과정에서 고려하여야 할 요소들을 객관적이고 합리적으로 반영하였다고 보기 어려우므로 이 사건 결정은 적법하다고 하기 어렵다.

가. 피고는 개별공시지가 산정대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정대상 토지의 가격과 비교표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 개별공시지가를 산정하여야 한다(법 제10조 제4항). 법 제10조 제4항, 제8항, 법 시행령 제17조 제1항에 따라 국토교통부장관이 2019. 10.경 정한 2020년 개별공시지가 조사·산정지침(다음부터는 ‘이 사건 지침’이라 한다)은 비교표준지의 토지특성 항목별(지목, 토지면적, 공적규제, 농지 구분, 토지이용상황 등) 가격배율을 추출하고 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정하도록 정하고 있다.

나. 은 2015. 4. 29.에도 피고에게 원고의 주택 및 지분 330㎡와 관계없이 이 사건 토지 중 자신이 소유하는 부분을 답으로 이용 중임을 이유로 개별공시지가를 조정하여 달라는 의견을 제출하였고, 피고는 토지가격비준표를 사용하여 산정한 이 사건 토지의 지가 1,098,000원/㎡을 감정인의 검증을 거쳐 조정하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 위 지가의 약 78.05%인 857,000원/㎡으로 결정하였으며, 2016. 1. 1. 기준 개별공시지가를 전년도 대비 표준지 상승률만큼 상향한 927,200원/㎡으로 조정·결정하였다.

원고와 , 는 현재도 이 사건 토지를 각자의 공유지분에 상당하는 면적으로 나누어 다른 용도로 사용 중이다. 이 사건 지침에 따르면 피고는 각종 공부 및 필요한 경우 현장확인 등을 통해 토지특성을 정확하게 조사하여야 하는데, 이 사건 토지의 특성이 이전과 다르게 조사되었다고 볼 자료는 없다.

다. 개별공시지가업무 감독기관인 국토교통부장관은 수작업으로 지가를 조정하여 검증지가를 산정하지 않도록 권고하고 있다. 이 사건 토지의 2017년, 2018년, 2019년 개별공시지가에 관하여는 2015년, 2016년과 같이 토지공유자의 의견을 반영하여 수작업으로 지가를 조정하지는 않았다. 피고는 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정과 관련하여 토지공유자의 의견을 반영하여 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 사용되고 있는 사정을 이유로 이 사건 감정인에게 이 사건 산정지가의 조정을 요구하였고, 이 사건 감정인은 수작업으로 이 사건 산정지가를 조정하여 산정지가의 약 54.6%인 1,447,000원/㎡으로 검증지가를 산정하였다.

법 제10조 제5항, 법 시행령 제18조에 따른 개별공시지가의 검증업무 처리지침(2019. 10. 23. 국토교통부훈령 제1230호)에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 등을 충실히 검토·확인하여야 하고(제11조 제1항), 요청이 있을 경우 부동산가격공시위원회에 출석하여 산정지가에 대한 검증결과를 설명하여야 한다(제13조 제1항). 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 1,447,000원/㎡으로 조정한 근거에 관하여 ‘전문지식과 합리적인 판단에 따른 임의 배율로 조정하였다’고 회신할 뿐 구체적인 요소별 가격배율 등을 제시하지는 않고 있고, 위 54.6%가 어떻게 도출되었는지도 설명하지 아니한다. 아울러 2015년에는 산정지가 1,098,000원/㎡의 78.05%인 857,000원/㎡으로 개별공시지가가 결정되었는데, 2020년에는 왜 54.6%가 적용되었는지에 대한 설명도 없다.

라. 피고가 이 사건 지가 산정 과정에서 비교표준지를 2019년과 다른 토지로 교체하였으나, 2019년 및 2020년 비교표준지의 이용현황(주거용)과 공시지가(2,650,000원/㎡)에 차이가 없다. 이 사건 산정지가가 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가와 같은 금액인 사정을 더하여 보면, 이 사건 공시지가를 이 사건 산정지가와 다르게 정한 것을 비교표준지 교체에 따른 것이라고 보기도 어렵다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 한다.

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A씨는 서울 서초구 내곡동 토지 3058㎡ 중 공유지분인 330.67㎡ 면적을 사용하면서 지상에 면적 94.98㎡인 주택 1개를 지어 소유하고 있었다. A씨와 이 토지를 공유하고 있던 B씨와 C씨는 전체 토지면적 중 2727.33㎡를 사용하며 면적이 146.88㎡인 축사 2개를 소유하고 나머지 부분은 전답으로 사용했다. 그러던 중 서초구청은 이들의 토지를 조사하며 용도를 주거용(주거기타)으로 구분했고, 토지지가를 평당 253만8000원으로 산정했다. 이에 B씨는 서초구청에 "내 지분의 상당 부분은 '전'으로 사용 중이므로 토지 전체를 주거용으로 봐 개별공시지가를 결정한 것은 부당하다"며 민원을 제기했다. 서초구청은 2020년 4월 감정인에게 이 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있음을 반영해 산정지가 검증을 요구했고, 감정인은 산정지가를 수작업으로 조정해 평당 144만7000원으로 검증지가를 산정했다. 이후 서초구청이 부동산가격 공시위원회 등의 심의를 거쳐 2020년 5월 이 토지의 2020년 1월 기준 개별공시지가를 평당 144만7000원으로 결정·고시하자, A씨는 소송을 냈다.

재판부는 "서초구청은 2015년부터 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았다"며 "옛 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 결정한 사정을 고려하더라도, 달리 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없다"고 밝혔다.

이어 "토지가격 비준표에 따른 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적 계산근거를 제시하지 못하는 사정 등을 고려할 때, 공시지가를 정하는 과정에서 고려해야 할 요소들을 객관적·합리적으로 반영했다고 보기 어렵다"며 "따라서 이 토지에 대한 개별공시지가 결정은 적법하다고 하기 어렵다"고 판시했다.

또 "개별공시지가 검증업무 처리지침에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가와 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 등을 충실히 검토·확인해야 하고, 요청이 있을 경우 부동산가격 공시위원회에 출석해 산정지가에 대한 검증결과를 설명해야 함에도 산정지가를 평당 144만7000원으로 조정한 근거에 관해 제대로 설명하지 않았다"고 덧붙였다.

부동산 공시가격이 시장가치가 아닌 이유

[the300][이주의 법안]①김현아 자유한국당 의원 대표발의 '부동산 공시가격의 실거래가 반영법'

‘부동산 공시가격’ 하면 우선 부동산 관련 세금을 떠올리기 쉽다. 하지만 의외로 많은 분야에서 활용된다. 기초노령연금, 기초생활보장 등 10개 복지분야, 개발부담금 등 4개 부담금 산정 기준, 도로점용료 산정을 비롯해 민사소송 소가 산정 등 18개 행정 목적, 재산세·종합부동산세 등 8개의 조세, 보상평가·분양가격 산정 등 20개 부동산 평가…. 무려 60개 목적으로 공시가격은 활용된다. 1300만명이 넘는 국민의 건강보험료를 결정하고 국가장학금을 신청하고 병역감면에도 활용되고 있으니 부동산 보유자 뿐 아니라 모든 국민에게 영향을 끼치는 제도다. 국토교통부가 매년 공시하는 부동산 공시가격은 토지, 단독주택, 공동주택 3종류다. 출발은 토지가격이었다. 과거에는 보상을 위해 건설부가 기준시가를 공시하고 내무부는 지방세를 걷기 위해 시가표준액을, 국세청은 국세를 걷기 위해 기준시가를 정했다. 제각각의 지가 체계는 1989년에 지가공시법이 제정되면서 일원화된다. 공시지가 제도의 탄생이다. 공시 가격은 시세를 반영해 정확한 가격을 책정해야 한다. 하지만 처음부터 공시지가는 기존 과표기준과 연속성 때문에 매우 낮은 현실화율로 출발할 수밖에 없었다. 시세상승 비율보다 공시가격을 많이 올리면 국민의 세 부담이 대폭 늘고 복지수급자들이 탈락하는 문제 등 개선의 어려움이 있었다. 글로벌 경제위기 같은 상황이나 부동산 시장 여건 등도 공시지가를 올리는데 압력으로 작용했다. 2005년에는 주택가격 공시제도가 도입됐다. 현재 주택 및 토지에 대한 과세기준은 공시가격으로 일원화됐고 일반건물과 주택 외 건물에 대해서만 국체청의 기준시가와 시가표준액으로 세금을 부과한다. 김현아 자유한국당 의원이 대표발의한 부동산가격공시법 개정안은 ‘부동산 공시가격의 실거래가 반영법’이다. 현재 부동산 공시가격은 실거래가 반영률이 유형별·지역별로 편차가 크다. 정부 차원의 공식 통계조차 작성되지 않고 있다. 이 법안은 국토부 장관이 부동산 가격의 실거래가 반영률을 조사하도록 하고 유형별·지역별 편차 해소를 위한 실거래가 반영률 목표치를 설정해 공시가격의 합리화와 조세 형평성을 높이자는 내용이다. ◇“이 법은 반드시 필요한가?”=부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 단독주택이 50% 수준이고 아파트 같은 공동주택은 서울 강북지역이 70%, 강남지역은 60% 정도다. 국토부의 관행혁신위원회는 장기적으로 90% 이상까지 반영돼야 한다고 개선권고를 했다. 공시가격의 낮은 현실화율 뿐 아니라 형평성도 문제이다. 토지, 단독주택, 공동주택이라는 3가지 유형과 17개시도, 9억원을 기준으로 한 지역, 가격대 등의 사이에서 현실화율이 차이난다. 가격이 급등한 지역은 현실화율이 낮다. 시세 파악이 아파트보다 상대적으로 어려운 토지나 단독주택도 낮다. 고가부동산과 특수부동산의 현실화율을 올리는 등 유형, 지역, 가격대간 공시가격의 형평성은 반드시 개선이 필요하다. ◇“이 법은 타당한가?”=현행 공시가격은 지역별 특성이 반영되지 않고 일률적으로 전년대비 변동률을 중점 관리하는 시스템이다. 유형간, 지역간, 용도간, 가격대별 공시가격의 현실화 수준 차이는 수평적·수직적 불평등을 만든다. 당연히 과세 형평성 문제로 직결된다. 하지만 실거래가 반영률을 올리는 것은 부동산 관련 세금이 증가에 대한 우려를 낳는다. 그동안 축적된 실거래 자료의 대표성이 낮고 데이터도 부족하다는 이유에서 반대도 있다. 이 문제는 과세목적의 시장가치와 공시가격을 개념적으로 분리할 필요성으로 연결된다. 부동산 공시가격은 시장가치가 아니라 조세저항을 감안해 하향조정된 가격임을 국민들에게 알려 논란을 잠식시킬 필요가 있다. ◇“이 법은 실행 가능한가?”=부동산 공시가격은 정부의 유일한 공적 부동산 조사통계 자료로서 활용 영역이 지속적 확대되고 있다. 특히 지난해 65세 이상 노령인구 비율 14.5%에 이른 가파른 고령화는 향후 소득세보다 재산 보유세가 더욱 중요해질 것이라는 예측을 가능케 한다. 보유재산의 가치판단 기준인 부동산 공시가격의 중요성이 더욱 커지는 것이다. 정동영 민주평화당 의원은 지난 2월 공시지가와 공시가격을 실거래가의 80%를 반영하는 법안을 발의했다. 정부·여당 뿐 아니라 야당도 공시가격의 현실화와 형평성 개선에 의지를 같이하고 있다. 전국의 지가는 2010년 11월 이후 92개월 연속 상승했다. 가격공시제도는 부동산 정책 뿐 아니라 경제·사회정책을 조절하는 손잡이다. 부동산 투기 억제책이나 과세표준으로만 볼 것이 아니다. 실거래가 반영비율을 조사하고 발표하는 것은 불평등을 줄이는 첫걸음이다.

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한국감정원의 상업용 부동산 임대동향조사가 시장에서 외면받고 있다. 조사 대상 건물 수가 지나치게 적고 수익률을 계산하는 기준 역시 시장 관행과 달라 부실 통계라는 지적마저 나온다. 

한국감정원은 상업용 부동산 임대동향조사에 쓰이는 기초자료를 26일부터 확대 공개하겠다고 25일 밝혔다. 부동산 시장 분석과 창업 활성화에 보탬이 되고자 하는 취지다. 감정원은 국토교통부의 위탁을 받아 매년 107억 원을 들여 오피스 및 상권 분석을 위해 지역별 임대료, 공실률, 투자 수익률 등을 분기마다 발표해오고 있다.

하지만 업계의 반응은 시원찮다. 한 민간 부동산 시장 분석업체 관계자는 “감정원 조사 자료의 표본 수가 실제 시장 동향을 반영하기에는 턱없이 부족하다 보니 유명무실한 참고 자료 수준”이라고 말했다. 

감정원의 3분기(7∼9월) 상업용 부동산 임대동향조사 자료에 따르면 오피스 통계의 조사 대상으로 삼은 건물은 서울 지역을 기준으로 404개동이다. 서울 전체(3437개동)의 12% 수준이다. 민간 업체인 교보리얼코와 한화63시티가 분기마다 각각 850개동, 700개동을 조사해 발표하는 것과 큰 차이가 난다.

상가 동향 조사는 상황이 더 심각하다. 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330m² 초과) 조사 대상은 전국을 기준으로 0.7%에 불과하다. 대표 상권인 명동 상권의 경우, 조사 대상이 17개동에 불과하다. 전국적으로 66만 개동가량 있는 소규모 상가(3층 미만이거나 연면적 330m² 이하)의 경우 조사 비율이 0.4%(2351개동)로 턱없이 낮다.

 

자본 수익률을 감정평가액의 차익으로 계산하는 감정원의 계산법도 현실과 맞지 않는다는 지적이 나온다. 시세 차익을 뜻하는 자본 수익률의 경우 통상 시장에서는 매입가격과 매매가격 차이를 통해 계산한다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “상가나 오피스 거래가 주택거래만큼 활발하지 않기 때문에 감정가를 기준으로 자본 수익률을 추정하다 보니 생기는 문제”라고 말했다. 

민간 상권조사업체는 건물 단위로 조사하는 감정원과는 달리 주로 상가 거래 건수를 분석해 임대료 동향을 발표한다. 점포라인의 경우 서울 종로구는 약 450개 점포, 중구는 500여 개 점포를 대상으로 임대료를 파악하고 있다. 이에 대해 감정원 측은 “조사 규모는 작지만 전화조사 등 간접조사를 실시하는 민간기관과는 달리 임대인, 임차인 면담 등 실제 현장을 직접 조사함으로써 조사의 정확도를 높이고 있다”고 해명했다.


서 교수는 “많은 예산을 들여 발표하는 감정원 통계가 시장의 외면을 받지 않으려면 외국과 같이 오피스 동향 조사는 민간에 맡기는 대신 감정원이 비교우위를 갖고 있는 상가 조사에 인적, 물적 자료를 집중하는 등 조사 방식을 개선할 필요가 있다”고 지적했다. 

강성휘 기자 yolo@donga.com

원문보기:
http://news.donga.com/3/all/20171225/87897223/1#csidx2a50791852e3836a33e74037352b5e7

2017 부동산가격 공시에 관한 연차보고서.pdf

결론  : 존재한다.

제7조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙) ① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역·용도지대별 또는 토지이용상황별로 표준지를 균형 있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

제8조(표준지의 분포기준) ① 지역별·용도지역별 및 토지이용상황별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표 1과 같다. 다만, 다른 토지의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역·용도지대별 또는 토지이용상황별 표준지 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

제10조(표준지의 선정기준) ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상· 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선정할 수 있다.

제12조(표준지 선정의 제외대상) ① 국·공유의 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 「국유재산법」 상 일반재산인 경우와 국·공유의 토지가 여러 필지로서 일단의 넓은 지역을 이루고 있어 그 지역의 지가수준을 대표할 표준지가 필요한 경우에는 국·공유의 토지를 표준지로 선정할 수 있다.

② 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 부수적인 용도의 면적과 토지의 효용가치가 경미한 경우에는 비교표준지로의 활용목적을 고려하여 표준지로 선정할 수 있다.

표준지는 상기 분포기준 및 표준지의 선정원칙에 따라 선정하여야 하며, 국공유지는 표준지로 선정하지 않는 것이 원칙이고, 특히 도로는 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성이 결여되므로 표준지로서는 부적합하며, 도로는 도로관리청이 국가나 지자체인 경우가 많고 국공유지이기 때문에 표준지로 선정하지 아니하는 것이 원칙이기는 하나 경우에 따라서 도로가 표준지로 선정된 것은 존재한다. 

예시)  2017년 표준지 공시지가 지목 및 이용상황이 도로인 비교표준지

서울특별시 송파구 풍납동 98-1 천호역 인근 천호대로

서울특별시 송파구 풍납동 180-2 올림픽대로변

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▲ 진천군

[피디언]진천군은 토지거래의 주요지표, 각종 세금부과·산정 기준으로 활용되는 개별토지에 대한 공시지가를 정확하고 신속하게 결정·공시하기 위해 부동산평가시스템을 도입했다고 10일 밝혔다.

기존 개별공시지가 시스템은 현장사항을 알아보기 어려울 뿐만 아니라 토지이동 자료를 수작업으로 입력해 오류가 발생하는 등 문제점이 나타났다.

이에 군은 충북지역 최초로 부동산평가시스템을 도입하여 기존 개별공시기자 시스템 문제점을 극복하고 정확한 토지특성 입력으로 지가상정에 공신력을 제고할 방침이다.

이번 도입되는 부동산평가시스템은 △항공사진 및 로드맵 활용 △용도지역, 지목 등 토지특성 자료 추출 △분할, 합병 등 토지이동 자료 제공 △특성 일괄 변경 △토지 이동분 처리기한 단축 등이 가능하다.

군은 부동산평가시스템을 활용하여 연도별 지가현황을 분석하여 조사 대상 약 16만여 필지에 대한 변동자료에 조사할 계획이다.

또한 500여 필지의 표준지를 감정평가사에게 지목변경, 합병, 분할 등 변동현황과 실거래가 등의 자료를 디지털 전자도면으로 대체 제공하여 예산절감과 처리기한을 단축을 도모할 방침이다.

김진보 종합민원과장은 “이번 시스템 도입으로 군 공시지가 산정의 효율적인 업무프로세스를 구축하게 되었다.”며 “군민의 중요한 재산인 토지에 대한 공시지가를 정확하게 결정·공시하고 향후 불필요하게 소요되는 비용을 절감할수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

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2017년 표준지 공시지가 조사평가 업무요령.hwp

【판시사항】
시장 등이 어떠한 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지하도록 결정한 개별공시지가가 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 위법한 것인지 여부(원칙적 소극)

【판결요지】
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제17조 제2항의 취지와 문언에 비추어 보면, 시장 등은 표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가 결정이 위법하다고 볼 수는 없다.

개별공시지가 검증업무[2001. 04. 13. 지제 58307-197]

【질의요지】
개별공시지가 검증업무는 소속 감정평가사의 수가 50인 이상인 감정평가법인만 할 수 있는지, 아니면 최근 2년간 계속하여 표준지공시지가를 조사·평가한 실적이 있고 최근 2년간 업무정지처분을 3회 이상 받지 아니한 감정평가업자도 가능한지 여부

【회신내용】
귀하께서도 잘 아시다시피 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 산정하기 때문에 개별공시지가를 검증하는 경우에는 비교표준지 선정의 적정성, 표준지공시지가와의 균형성 등을 검토하게 되므로 표준지공시지가를 조사·평가한 감정평가업자에게 그 검증을 의뢰하게 되는 것입니다. 따라서 개별공시지가 검증업무를 수행할 수 있는 감정평가업자는 당해 지역의 표준지공시지가를 조사·평가한 감정평가업자이거나 최근 2년간 계속하여 표준지공시지가를 조사·평가한 실적이 있고 최근 2년간 업무정지 처분을 3회 이상 받지 아니한 감정평가업자로 지정할 수 있도록 지가공시및토지등의평가에관한법령에 규정하고 있는 것입니다. 또한 2001. 01. 28 개정된 지가공시및토지등의평가에관한 법률에 따라 50인 이상 감정평가법인을 제외한 다른 감정평가업자는 ‘최근 2년간 계속하여 표준지의 조사·평가한 실적이 없으므로 개별공시지가의 검증업무를 수행할 수 없다고 판단되며, 표준지의 조사·평가실적은 당해 법인에 귀속되므로 합병 등으로 인하여 그 지위를 승계한 경우를 제외하고는 이를 수행한 감정평가사가 50인 미만의 별도의 법인이나 합동사무소를 설립하거나, 기타 개인평가사무소를 개설하였다고 해서 그 실적이 인정되는 것은 아닙니다.

참고로 개별공시지가의검증업무처리지침 제5조의 단서규정은 검증대상의 과다, 표준지담당 감정평가업자의 업무정지 등 행정처분, 기타 일신상의 이유로 업무수행이 곤란한 경우에 시장·군수·구청장이 검증을 수행할 감정평가업자를 추가로 지정하거나 교체할 수 있도록 하는 등 검증의 실시에 관하여 필요한 사항을 규정한 것이니 그리 아시기 바랍니다.