陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2012 표준주택 업무요령 주요개정내용.hwp

1219896853184-09표준주택조사평가업무요령[최종].hwp

□ 학교용지 표준지 선정

 ㅇ감사원에서는 학교용지 매각평가와 관련, 지역별로 학교용지로서의 공법상 제한에 따른 요인 비교치가 상이함을 지적('12.5월)

 ㅇ학교용지 매각평가의 적정성 제고를 위해 시·군·구별로 대표성 있는 학교용지 표준지를 1개 이상 선정 필요성이 대두되어 협조 요청

  -학교용지 개별지의 지가산정 시 반드시 학교용지 표준지를 선정·적용하는 것은 아니나, 해당 표준지가 과소활용되지 않도록 유의

  -또한, 학교용지 표준지 조사·평가시에는 전년도 공시지가 및 인근 표준지공시지가와의 균형 등을 검토하여 적정가격 결정 필요

111_감정평가 포커스1.pdf

Ⅰ. 과업의 배경 및 목적

◦ 정부는 토지 등의 감정평가에 관한 전문지식이 미흡한 공무원이 신속하고 간편하게 대량의 토지에 대한 가격을 산정할 수 있도록 1990년도부터 토지가격비준표를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하고 있다.

  - 현행 토지가격비준표는 국토해양부장관 및 지방자치단체장이 공시한 표준지공시지가와 개별공시지가를 기초로 작성된다.

  - 토지가격비준표는 개별공시지가 토지특성조사항목과 동일한 용도지역․토지면적․토지이용상황 등 18개 표준지 토지특성조사항목의 특성과 지가와의 상관관계를 분석하여 지역별로 대표적인 지가형성요인을 찾은 다음 다중회귀분석으로 개발한 지가평가모형을 통계 처리하여 작성한다.

 - 지가평가모형은 정태적인 측면에서 미시적 입지특성변화에 따른 지가변화패턴을 분석하는 것으로서 특성가격모형(hedonic price model)에 기초하여 작성한다.

◦ 본 과업은 2014년도에 적용될 토지가격비준표를 작성하고, 개별공시지가 산정방법 및 지침(토지특성 조사, 토지가격비준표 활용)을 개선하여 개별 토지가격 산정의 적정성을 제고하는데 그 목적이 있다.

(붙임1)_14년_적용_토지가격비준표_과업지시서.hwp

아직까지 유사가격권은 <토지가치의 형성요인이 비슷하여 유사한 가격대를  형성하는 지역적 범위>로 정의하여 그 개념이 아직 모호한 것이 현실이다.

지가의 수준이 유사하여 한 개의 권역으로 구획할 수 있는 지역을 통상 '유사가격권'이라 지칭하며, 이러한 지역은 개념적으로는 정의할 수 지만

실제로 지표면상에 구획하고자 하는경우 여러가지 어려움이 발생한다.

우선 지가의 수준이 '유사'하다는것이 어느정도까지 유사함을 의미하는지 명확하지 않다.

따라서 유사가격권을 구획하는 담당자에 따라, 또는구획 목적에 따라 동일한 지역 내에서도 유사가격권의 수, 구획범위 등이 매우 상이할 수 있다.

또한 유사가격권은 지가의수준만으로 결정되는 것이아니라 자연적경계 (산맥, 하천, 철도, 도로 등)

행정적 경계(시군구/읍면동 경계, 용도지역 경계 등)와 같은 지가 이외의 다른 층위(layer) 수준도 추가로 고려하여야 현실적인 유사가격권 구획이 가능하다.

이뿐만 아니라, 한번 구획한 유사가격권은 불변이 아니며, 사회구조의변화에 따라 지속적으로 하기 마련이다

따라서 구획한 유사가격권을 지역의 변화 및 발전과정에 맞추어 시의성 있게 갱신할 필요도 있다.

선행 연구로는 표준지와 개별지 간의 가격차이로 유사가격권의 개념을 적용시키려는 연구 (박수홍, 홍성언 2003)가 있을 뿐이다.

5.표준지 제도개선 및 재설계 최종보고서.pdf

130227 보도 참고자료(게시).hwp

130228(조간) '13년 1월 전국 표준지공시지가 공시(부동산평가과).hwp

【주문】청구인의 청구를 기각한다.

【청구취지】피청구인이 2011. 2. 28. 청구인에게 한 표준지공시지가처분을 취소하고 이를 하향조정하여 달라.

【이유】

1. 사건개요

피청구인은 2011. 2. 28. 00광역시 00구 00동 1583-2 대 999.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대한 2011년도 표준지공시지가를 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 청구인은 같은 해 6. 22. 피청구인에게 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였으나, 피청구인은 같은 달 24일 가격공시법 제8조에 따른 이의신청 기간이 도과하여 재검토대상이 아니라는 민원회신을 하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 피청구인이 국가등이 고지해야할 의무를 소홀히 하는 등 필요한 절차를 거치지 아니하여 선의의 국민이 이 사건 처분을 알지 못하였으므로 이의신청 기간이 도과하였다는 피청구인의 회신은 수긍할 수 없으며, 공시지가는 실지 거래가격을 상회하여 결정할 수 없는 이상 실지 거래가격을 상회하는 피청구인의 이 사건 처분은 잘못된 처분이므로 이를 취소하고 표준지공시지가는 하향조정 되어야 한다.

3. 피청구인 주장

피청구인은 법률에서 규정하고 있는 절차를 적법하게 준수하였으며, 청구인의 거래내역은 객관적으로 확인·증빙할 수 없는 청구인의 단순하고 주관적인 거래사례이고, 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하여 볼 때 정상적인 거래사례로 판단하기 어려우므로 이 사건 토지의 표준지공시지가가 청구인이 주장하는 주관적인 토지거래가격보다 높다는 이유만으로 표준지공시지가가 위법하다고 볼 수 없어 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분이 적법·타당하기에 청구인의 청구는 기각되어야 한다.

4. 관계법령

행정심판법 제27조제3항, 제6항

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제6호, 제3조, 제5조제1항, 제7조, 제8조

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제5조, 제6조제1항제1호, 제8조

5. 인정사실

청구인과 피청구인이 제출한 청구서, 답변서, 부동산거래계약신고필증 등에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

가. 청구인은 2010. 9. 1. 청구외 000으로부터 이 사건 토지(999.8㎡) 및 건축물(3960.3㎡)을 금 2,020,000,000원에 매수하였고, 같은 날 00구청장으로부터 이에 대한 부동산거래계약신고필증을 받은 사실이 인정된다.

나. 이 사건 토지는 피청구인이 행하는 2011년도 공시지가의 조사·평가를 위한 표준지로 선정되었으며, 피청구인은 2011. 2. 28. 이 사건 토지의 2011년 표준지공시지가가 ㎡당 1,060,000원이라고 관보에 공고하였다.

다. 청구인은 2010. 9. 1. 이 사건 토지 및 건축물을 금 2,020,000,000원에 취득했고, 해당 부동산의 2010년 과세표준액인 2,841,089,269원을 근거로 ㎡당 당해 토지의 거래가격이 767,754원이라고 하면서 2011년도 표준지공시지가가 과도하게 산정되었다고 주장하며 2011. 6. 22. 이 사건 처분에 대하여 이의신청을 하였으나, 피청구인은 같은 달 24일 이의신청 기간이 도과되어 재검토 대상이 아니라는 민원회신을 하였다.

라. 피청구인의 답변서에 의하면 이 사건 토지의 인근 유사토지인 00광역시 00구 00동 1578-2번지는 ㎡당 1,246,000원(2010. 1. 26. 거래)에 거래되었고, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘가격공시법’이라 한다) 제29조 제1항 제5호에 따라 감정평가 한 전례 중 같은 동 1574-5번지는 ㎡당 1,090,000원(경매평가, 평가시점 : 2010. 2. 5.), 같은 동 1577-9번지는 ㎡당 1,020,000원(담보평가, 평가시점 : 2010. 5. 18.)으로 각 평가된 바 있다.

6. 이 사건 심판청구의 적법 여부

직권으로 이 사건 심판청구의 적법여부에 관하여 본다. 청구인은 2011. 6. 22. 이 사건 처분에 대하여 피청구인에게 이의신청을 하였으나 같은 달 24. 피청구인으로부터 법령 상 이의신청 기간이 도과하여 재검토 대상이 아니라는 민원 회신을 받았을 뿐이므로 적법한 이의신청 절차를 거친 것으로 볼 수 없는 점, 이 사건 처분에 대한 불복절차로 가격공시법 제8조 제1항의 이의신청 절차가 필수적인 것은 아닌 점, 「행정심판법」 제27조제3항, 제6항에 따르면, 행정청이 심판청구기간을 알리지 아니한 때에는 처분이 있은 날부터 180일의 기간 내에 심판청구를 할 수 있는데, 피청구인이 이 사건 처분 및 위 이의신청에 대한 민원회신을 함에 있어 행정심판을 제기할 수 있는지 여부, 청구절차 및 청구기간 등을 알리지 않은 것으로 보이고 달리 이를 부인할 만한 증거도 없으므로 청구인이 행정심판을 제기할 수 있는 기간은 위 규정에 의하여 처분이 있은 날부터 180일 이내라 할 것인 점 등을 고려할 때, 청구인은 이 사건 처분일인 2011. 2. 28.로부터 180일 이내인 2011. 7. 1. 행정심판을 청구하였으므로 이 사건 청구는 심판청구기간 내에 제기된 적법한 청구이다.

7. 이 사건 처분의 위법·부당 여부

가. 이 사건 처분의 절차위반 여부

1) 관계법령

가격공시법 제3조는 제1항은 “국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항의 규정에 의한 표준지의 선정·공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”라고 규정하고, 같은 법 제8조는 제1항에서 “표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토해양부장관에게 이의를 신청할 수 있다.”라고, 제2항에서 “국토해양부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토해양부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.”라고, 제3항에서 “제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제5조는 “국토해양부장관은 법 제3조제1항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격을 공시할 때에는 다음 각호의 사항을 관보에 공고하여야 한다. 1. 법 제6조 각호의 사항의 개요 2. 표준지공시지가의 열람방법 3. 법 제8조의 규정에 의한 이의신청의 신청기간ㆍ절차 및 방법”이라고 규정하고, 같은 법 제7조는 “국토해양부장관은 제3조의 규정에 의하여 지가를 공시한 때에는 그 내용을 특별시장·광역시장 또는 도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장(지방자치단체인 구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 송부하여 일반으로 하여금 열람하게 하고, 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 도서·도표 등으로 작성하여 관계행정기관 등에 공급하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

2) 판단

인정사실에 따르면 피청구인은 표준지공시지가의 공시사항, 표준지공시지가의 열람방법, 이의신청의 신청기간, 절차 및 방법 등을 2011. 2. 28. 관보에 공고(국토해양부공고 제2011-158호)한 점, 청구인이 표준지공시지가의 공시일로부터 30일인 2011. 3. 29.이 경과하여 제출한 이의신청에 대하여 피청구인이 이의신청 기간이 도과하였다는 이유로 재검토 대상이 아니라는 민원회신을 한 것이 위법하다고 볼 수 없는 점, 청구인은 피청구인이 2011년도 표준지공시지가를 공고함에 있어 이를 관보에 형식적으로 기재하여 그 소유자들조차 알 수 없도록 한 것은 하자있는 행정행위로서 그 효력이 발생하지 아니한다고 다투고 있으나, 가격공시법 및 같은법 시행령에 표준지공시지가의 결정은 관보에 그 사실을 공고하여 이를 공시하도록 규정하고 있을 뿐이고, 이와 별도로 당해 토지소유자에게 통보하여 주도록 규정하고 있지 아니하므로 청구인이 위 공시지가결정을 알 수 없었다는 사정만으로 이 사건 처분의 효력이나 이의신청 제기기간의 진행을 부인할 수는 없다고 할 것인 점(서울고등법원 1995.2.28.선고 94구10468판결 참조) 등에 비추어 피청구인이 필요한 절차를 거치지 아니하여 절차상 하자가 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 표준지공시지가취소 및 조정요구에 대한 점

1) 관계법령

가격공시법 제2조 제5호는 ‘적정가격’에 대하여 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이라고 규정하고, 같은법 제5조 제1항은 국토해양부장관이 표준지의 적정가격을 조사?평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격?임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하도록 규정하고, 같은법 시행령 제6조제1항제1호는 국토해양부장관은 표준지의 적정가격을 평가하는 경우 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료는 당해 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 때에는 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준을 참작하도록 규정하고 있다.

2) 판단

청구인은 표준지공시지가는 어떠한 경우라도 실지 거래가격을 상회하여 결정할 수 없는바, 청구인이 2010. 9. 1. 이 사건 토지를 금 2,020,000,000원에 취득했고, 이 사건 토지 및 건축물의 2010년도 과세표준액인 2,841,089,269원을 근거로 할 때 당해 토지의 거래가격은 ㎡당 767,754원이므로 2011년도 표준지공시지가인 ㎡당 1,060,000원은 과도하여 이를 취소하고 하향조정 되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 가격공시법 시행령 제6조 제1항은 표준지의 적정가격을 평가하는 경우 당사자의 특수한 사정 등에 의하여 이루어진 거래에 대하여 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 등을 기준으로 하도록 규정하고 있어 인근 유사토지의 거래사례의 경우에도 정상적인 거래사례만을 참작하도록 규정하고 있는 점, 표준지공시지가는 가격공시법 제5조에 의하여 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하도록 되어 있을 뿐이지 당해 토지의 거래신고액을 기준으로 공시하도록 규정하고 있지 않은 점, 청구인은 거래당사자가 특수 관계인이 아니고 정상적 절차에 의하여 거래되었으므로 정상거래로서 이 사건 토지의 거래가격을 표준지공시지가 결정에 반영하였어야 한다고 주장하나 이 사건 토지의 거래가 특수관계인이 아닌 자의 정상적 절차에 의한 거래라는 이유만으로 가격공시법 제2조의 ‘적정가격’이라고 단정할 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 처분이 가격공시법 및 같은법 시행령이 정하고 있는 절차와 방법에 따라 적법하게 이루어진 이상 이 사건 표준지공시지가가 청구인이 매수한 이 사건 토지의 거래가격보다 높다는 이유만으로 위법하다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 처분이 위법함을 전제로 이 사건 처분을 취소하고 이를 하향조정 하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

8. 결 론

그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.