陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

농지지대의 이론적 접근.pdf

우리나라의 부동산가치와 평가제도에 관한 역사적 고찰

정희남·국토연구원 연구위원
채미옥·국토연구원 연구위원 (2014년 한국감정원 부동산연구소장)

Ⅰ. 서론: 부동산 가치와 부동산 평가

가격이란 매매 대상이 있을 때 발생한다. 매매 대상이란 그 물건이 사유재산이라는 것을 전제로 한다. 따라서 부동산 가격이란 부동산이 사유재산으로서 시장에 나왔을 때 생긴다. 부동산이 사유재산이 아니고 국유(國有) 또는 공유(共有) 재산이라면 엄밀히 말해 가격을 말하기가 어렵다. 시장에서 거래할 수 있는 매매대상이 아니기 때문이다. 이것은 구사회주의 국가가 시장경제로 전환하면서 겪었던 어려움을 통해서 확인할 수 있고, 현행 우리 나라 국·공유지의 관리처분 과정을 지켜보아도 알 수 있다. 다시 말해 사유재산을 근본이념으로 하는 자본주의 체제가 자리잡은 이후에야 엄밀한 의미에서 부동산 가격이 형성되며, 시장경제가 정착한 이후에야 부동산 가격에 대한 평가활동이 일어난다.


그러나 부동산에 대한 평가활동은 수 천년의 역사를 가지고 있다. 이것은 부동산 평가활동이 가격에만 국한되어 있는 것이 아니고, 아울러 가격도 시장활동의 결과만을 보여주는 것이 아니라는 것을 시사한다. 오늘날 부동산에는 토지와 그 위에 있는 정착물이 포함되지만, 지난 1만년의 역사를 뒤돌아보면 부동산이란 본래 토지만을 지칭했다. 주택 등 건축물은 토지에 부착된 개량물(improvements) 또는 부착물(attachments)로 간주되었을 뿐이다. 그러다 자본주의가 심화되면서 건물도 또 다른 형태의 부동산으로 자리잡게 되었다. 따라서 부동산 평가도 당초는 토지의 가치 및 가격만을 대상으로 하였다.


로마시대를 제외한 대부분의 국가와 사회에서 부동산(토지)소유권은 국가와 사회 공동의 재산으로 남아있었다. 다만 그 토지의 실제 이용권은 사원, 귀족, 군대, 그리고 농민에게 이양되었다. 토지의 원소유권자인 국가나 사회는 이들 토지를 이용하는 사람이나 기관에게서 적절한 사용료 또는 세금을 받아야할 이유가 충분히 있었다. 그것은 다양한 국가 활동을 영위하고 사회 질서를 유지하기 위해서는 재원확보가 필요했는데, 이들 재원은 농경사회에서 토지 외에는 확보할 데가 별로 없었기 때문이었다. 따라서 토지에서 나오는 산출물에 대한 정확한 평가가 대단히 중요했다. 그리하여 대부분의 국가에서 어느 토지가 어느 정도의 산출물을 배출할 수 있는지에 대한 평가, 즉 토지가치에 대한 평가업무를 담당하였던 관료는 국방 및 군사업무를 담당하는 관료에 버금가는 고위직에 속했다.


근대 초기까지 토지에 대한 평가는 그 토지가 농산물을 어느 정도 산출할 수 있는가하는 토지 산출물을 중심으로 평가했다. 그리하여 대부분의 경우 토지가치 평가는 그 토지의 비옥도에 근거하여 이루어졌다1). 여기에 중심도시까지의 거리와 교통비가 추가되었을 뿐이었다. 토지가격은 대개의 경우 이들 가치에 몇 배의 승수를 곱하여 산정하였다. 예컨대 농지개혁을 단행했던 대부분의 국가에서 지주에 대한 보상 및 소작인에 대한 매매가격 산정시 적용했던 농지가격은 1년분의 토지가치(지대)에 3∼5배를 곱하여 결정되었다.


1) 토지가치평가의 선구자라고 할 수 있는 리카르도의 차액 및 절대지대론, 공산주의 사상의 이론적 토대를 제공한 마르크스의 독점지대론, 고립국(孤立國 )이라는 논문에서 토지가치를 평가했던 튀넨의 지대론 등 제반 지대론의 중심에는 토지의 비옥도가 자리잡았다.

자본주의가 발전하면서 직접 생산보다 유통과 거래과정을 통해 보다 많은 부(富)가 산출된다는 것이 인식되었다. 바야흐로 모든 재화의 상품화(commercialization)가 이루어진 것이다. 토지 역시 거래대상으로 자리잡게 되었다. 토지소유권의 중요성이란 소유권 그 자체에 있는 것이 아니라 거래했을 때 얻을 수 있는 대가의 크기라는 것이 인식되었다. 따라서 이제 토지가치에 대한 평가기법도 달라져야 했다. 토지의 비옥도를 평가하기보다 시장에서 거래되는 거래가격을 정확히 파악하는 것이 중요하게 되었다. 거래 및 임대사례를 정확히 포착하는 것이 평가의 핵심으로 나타났다. 경제가 급성장 하는 사회에서는 거래사례에 보다 더 의존하게 되었다. 그 이유는 토지의 산출물에 의한 가치평가는 1년 이상의 장기간을 요구하지만, 경제가 급성장하는 사회에서의 토지거래는 순간 순간의 평가를 요구했기 때문이었다. 그리하여 거래사례에 의한 평가가격은 토지의 산출물을 반영하는 지대에 일정 이자율을 적용한 이른 바 정상가격을 초과하기 일수였다.


상업 및 산업자본주의가 금융자본주의로 전환하면서 부동산가격 및 평가업무 모두에 또 다시 변화가 필요했다. 부동산의 특성 자체가 변했기 때문이었다. 자본이 공간적으로 자유롭게 이동할 뿐만 아니라 투자대상 사이에도 자유롭게 이동하게 되었다. 부동산시장과 자본시장이 통합되면서 부동산은 주식, 채권, 예금, 건축물, 귀금속 등 다양한 투자대상의 하나가 되었다. 매매가격의 변동폭, 즉 자본이득에 근거한 중상주의적 투자전략보다 개개 투자대상의 수익률을 기준으로 하는 포트폴리오 전략이 중요하게 되었다. 예전에 오랫동안 사용되어 왔던 평가기법, 즉 토지의 비옥도를 기준으로 산출한 지대에 일정 할인율을 적용했던 수익환원법이 다시 재조명 받았다. 이번에는 지대 산출의 지표로서 농산물 대신 당해 토지가 매년, 또는 매분기 산출하는 수익이 사용되었다.


이 논문은 부동산가치와 가치평가에 대한 이러한 역사적 발전과정이 우리 나라에서는 어떻게 진전되어왔는지를 살펴보기 위해 마련되었다.


그런데 적어도 조선시대 말까지 토지는 모두 국유지였다. 세조 6년(1460년)에 제정된 전지가사매매한조(田地家舍賣買限條)에 따라 토지소유권이라고 할 수 있는 지계(地契)의 거래가 허락되었다고 하더라도, 이때 매매된 것은 오늘날 시장에서 거래되는 사유화된 소유권이 아니었다. 토지에서 산출된 농산물 중 일부를 사용료로 징수할 수 있는 권리(수조권)의 매매에 불과했다. 본질적인 토지소유권은 국가에 있었던 것이다.


이러한 국유지 원칙은 고종 2년(1865년)에 편찬된 대전회통(大典會通) 및 육전조례(六典條例)에서 확인할 수 있다. 이 원칙은 더 나가서 1876년의 이른바 병자년 강화조약과 1882년 조선·미국수호통상조약에서도 가옥의 임대 및 매매는 허락하지만 토지의 임대 및 매매는 불허하고 있는 것을 통해서도 재확인할 수 있다. 따라서 우리 나라에서 역사성과 전체적인 체계성을 가지는 부동산의 가치평가는 이들 국유지에 대한 일종의 사용료(지대)인 조세를 부과하기 위한 토지가치 평가가 거의 전부였다.


우리 나라의 조세제도는 조용조(組庸調)라는 세 가지 종류로 출발하였고, 이 체제는 일제시대 이후 근대적인 세제가 확립될 때까지 지속되었다2). 이중 조(組)는 전조(田組)로서 토지에 과세하여 곡물을 받는 것이었다. 이것은 오늘날 토지세와 같은 성격으로서 일제시대 이전까지는 농지에 대해서만 부과되었다. 이후 토지관련 조세는 시가지, 대지, 임야 등 전 토지로 확대되었고, 오늘날 종합토지세, 재산세, 취득세, 등록세, 양도소득세 등으로 이어지고 있다.


2) 중세적세제가 형성된 조선시대에 보조적인 재정수입으로서 약간의 상공업세가 출현하기 시작하였으나, 화폐경제가 이루어지지 못하였던 고대 및 중세사회에서는 조용조와 같은 형태의 세제가 전부였다.


이러한 토지관련 조세를 징수하기 위해서는 토지의 가치평가가 선행되어야 했는데 토지가치 평가방법으로는 토지등급 구분방식이 오랫동안 활용되어 왔다. 그리고 이렇게 구분된 토지등급에 따라 과세표준이 설정되었다. 그런데 토지등급 구분과 과표설정 방법은 사회발달 단계, 사회경제적 여건 변화, 전반적인 세수체계의 정비과정과 함께 발전되어 왔다. 따라서 이 논문에서는 부동산가치와 평가방식의 변화를 토지등급 평가기법을 중심으로 고려시대, 조선시대, 근대, 현대로 나누어 고찰하고자 한다.


Ⅱ. 토지평가의 역사적 변천 과정


1. 고려시대


국가재정을 위해 토지에 세금을 부과한 때는 고려시대부터 시작되었다3). 세금 부과기준은 농지의 비옥도에 따라 설정되었다. 이때 농업기술은 주로 휴한(休閑)농법에 의존하였기 때문에 농경지의 비옥도를 구분하는 전품의 기준도 휴한의 빈도가 사용되었다. 고려 문종 때의 기록에 의하면 매년 경작하는 농지는 상등(上等), 1년간 휴경하는 농지는 중등(中等), 2년간 휴경하는 농지는 하등(下等) 등 토지등급을 상, 중, 하의 3등급으로 구분하였다.


3)통일신라시대 까지는 토지에 세금을 매기는 것이 아니라 호별로壯丁의 다과에 따라 上上에서 下下까지 9등급으로 나누고 인구는 연령·남녀별로 6등급으로 구분하여 조세징수 및 부역이나 군역, 징발의 기준으로 삼았다.


토지의 품등을 구분하는 이러한 방식은 고려 중기이후 전시과 체제가 무너지면서 변하였다. 이때 농경기술도 발달하여 휴한(休閑)농법에서 상경(常耕)농법으로 서서히 전환하고 있었다. 이에 따라 전품 구분의 기준도 휴경(休耕) 빈도에서 농지의 비옥 및 척박 정도, 즉 비척도(肥瘠度)로 바뀌는 양전법(量田法)이 등장하였다. 매년 경작할 수 있는 농지가 늘어나면서 휴한의 빈도로 품등을 구분하기보다 농지의 비옥도와 척박도를 기준으로 토지를 구분하는 것이 보다 효율적이었기 때문이었다.


이때 농지의 품등을 조사하는 사람은 촌주 또는 촌장이었다. 촌주나 촌장이 1차 조사 책임자가 되어 자기 관내의 농지를 조사하여 수령에게 보고하였고, 이 결과는 호부(戶部), 3사(三司)의 순으로 다시 보고되었다. 조사 내용은 각도의 안찰사로 하여금 별원을 파견하여 재심케 하였다. 이 때 촌주나 촌장은 왕권을 대행하기 위해 파견된 관료가 아니라 일반 사인(私人)이었다.


농지 면적을 측정하는 기준도 변하였다. 고려중기 이전에는 상, 중, 하등급을 막론하고 모든 토지의 면적 측정기준이 일정하였다4). 그러나 고려중기 이후부터는 동일한 측정기준이 아니라 농지의 비옥도에 따라 면적단위를 달리하여 상, 중, 하등급지별로 각각 20 : 25 : 30 비율로 차등을 둔 양전척(量田尺; 髓等異尺制)을 사용하였다. 이 같은 수등이척법 채택은 국가의 세수증대를 위한 시대적 필요에 의해서 이루어졌다. 새로운 양전법으로 결부수가 확대되자 지배체제 유지에 필요한 재원확보가 보다 용이해졌다.


4)6촌을 1분, 10분을 1척, 6척을 1보로 하는 단위 양전척을 사용하여 4방 33보를 1결로 산정하였다. 2결은 47보, 3결은 57보3분, 9결은 99보, 10결은 104보를 기준으로 실적의 평방보수를 규정함으로써 크기를 달리하는 여러 전지의 결수를 산출하였다. 따라서 상,중, 하등전의 전품을 측정하는 면적기준이 동일하였다.


2. 조선시대


조선개국 직전인 공민왕 3년에 이성계는 토지개혁을 추진하여 과전법을 도입하였다. 과전법이란 토지소유권은 국가가 갖되 농민으로부터 당해 토지에서 발생한 지대를 부과할 수 있는 수조권을 관료에게 부여하는 제도였다. 이때 수조권의 행사범위는 남부 6도에서는 1결당 30두, 동서 양계지역에서는 1결당 20두씩을 원칙으로 하였다.


실질적인 수조액은 답험손실법(踏驗損失法)을 적용하여 가감하였다. 답험손실법이란 농산물 생산실태를 조사하여 얼마만큼의 손실이 발생하였는지를 각 농지별로 조사하는 것으로서 오늘날의 작황에 대한 현지조사와 같은 것이었다. 즉 농사 작황을 매년 현지 조사하여 결당 생산량에 얼마만큼의 손실이 일어났는가를 파악하고, 손실의 정도에 따라 결당 정해진 기준 수조액에서 일정액을 감면해주었다. 바로 답험손실법이 조선초기의 농지가치 평가방법이었던 것이다.


농지의 생산량 조사, 즉 손실답험 조사는 민간인이 1차 조사를 담당하던 고려시대와 달리 왕을 대신한 관료가 담당하였다. 조사 횟수도 정확성을 제고하기 위하여 세 번 조사하도록 하였다. 1차 조사는 각 관의 수령이 관내에 있는 농지손실을 조사하여 관찰사에게 보고하였고, 2차 조사는 관찰사가 위관(委官)을 파견하여 조사하였다. 3차 조사는 관찰사의 수령관이 나아가 직접 조사하였다. 다만 수조권이 개인에게 있는 사전(私田)은 그 전주(田主)가 직접 조사하도록 하였다.5)


5)과전법은 수조권의 소재를 기준으로 공전, 사전으로 구분하며, 사전은 수조권이 개인에게 위임된 과전 공신전등을 말한다.


과전법을 성공적으로 추진하기 위한 선결요건은 손실답험이 정확해야 했다. 그러나 오늘날 공시지가제도 실시과정에서 드러난 문제점들이 당시에도 유사하게 있었다. 먼저, 손실답험 조사관 수가 부족하였다. 세종실록에 따르면 답험관은 1천여명이 필요했으나 이들 조사인력(품관)을 충분히 구하기 어려웠다. 또한 이들 품관은 현지조사시 직접 나가지 않고 다른 사람을 고용함으로써 부정이 개입할 여지가 많았다. 손실측정 기준도 명확하지 않아 자의적인 판단에 의거하였다. 이 때문에 때로는 품관에 대한 접대비가 징세액보다 오히려 많을 때도 있었다. 끝으로 조사내용의 작성과정에서 부조리가 발생하기도 하였다. 품관이 산정한 농산물 손실액을 향리가 집계하였는데, 이때 향리가 고의적으로 손실을 조작하는 문제가 발생하였던 것이다.


게다가 토지면적 측정기준에도 많은 문제가 있었다. 이 당시 면적측정(量田尺) 기준은 오늘날과 같이 동일하지 않고 농부의 손가락에 근거하였다. 그리하여 면적 측정이 부정확하였다. 전국에 대해 통일된 단위가 적용되지 않고 각 지역별로 각기 다른 전품제를 적용하는 문제점도 있었다. 즉 고려 후기 이래 관행으로 내려오다가 과전법을 계기로 정착된 양전제는 농지의 등급구분을 각 도별로 달리 적용하였기 때문에 전국적인 통일성을 도모할 수 없었다. 따라서 농지의 비옥도와 위치에 따라 달리 나타난 생산력에 상응하는 세금 부과가 실현되지 못하였다.


이러한 문제점을 해소하기 위하여 각 관하의 수령이 보고한 조사내용 가운데 생산량이 적게 조사된 지역은 다시 중앙관을 파견하여 잘못 조사되었는지를 파악하게 하였다. 오늘날의 지가검증제도와 유사한 이것은 손실경차관제도(損實敬差官制度)로 발전되었다. 태종실록에 의하면 경차관은 손실 산정에 있어서 수령과 감사의 의견이 일치하지 않거나 혹은 생산량 산정시 개선해야 할 점이 발견되면 이를 처리하였다고 한다.


그러나 제도적으로 경차관을 해마다 파견하도록 하였더라도 소수의 인원으로 전국 각지의 전답을 두루 조사하기는 어려웠다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 청렴결백한 과거의 공직자를 위관으로 선정하여 답험손실을 담당하게 하였다. 그리하여 공겸품관(公廉品官)을 답험손실의 실무자로, 각 지역의 수령을 책임자로, 그리고 경차관을 감독자로 역할을 각각 분담하는 것을 제도화되었다.


한편 수조권이 개인에게 있는 사전(私田)은 전주(田主)가 직접 조사하여 등급을 정하였다. 이 때문에 가혹한 수조권 행사가 문제로 나타났다. 이에 태종17년에 사전에 대해서도 오늘날의 공시지가처럼 공공 관리가 조사하여 농지등급을 매기도록 하였다. 이 같이 사전에 대해서도 공공이 답험하게 한 것은 공전(公田)이거나 사전(私田)이거나 모두 국가소유 토지이기 때문에, 사전(私田) 역시 국가의 공적 관리하에 두어야 한다는 보편적인 국가관리권의 성장을 시사한다.


이와 같은 과전법의 운용폐단을 극복하고 객관적인 기준에 따라 생산력에 상응하는 조세체계를 수립하려는 움직임이 세종조에 접어들면서 시작되었다. 이에 따라 공법(貢法)은 비옥도만을 고려한 평가방법에서 개별농지의 비옥도와 함께 지역적인 농지 생산력을 고려하는 정액세법으로 변했다. 이와 같은 제도개선을 통해 답험손실제의 자의성, 즉 수세액 산정이 실무자의 주관적인 판단에 좌우되던 문제를 해결하고자 하였다.


공법 초안에서 구상한 농지의 품등 구분법은 각 도를 토지생산력에 따라 3등급으로 분류하고, 이를 다시 농지별로 3등급으로 세분하는 방식이었다<표1 참조>. 상등도(上等道)는 경상, 전라, 충청 3개 도였고, 중등도(中等道)는 경기, 강원, 황해도였으며, 하등도(下等道)는 함길, 평안도가 해당되었다. 그러나 이러한 공법은 조세액이 과다하게 늘어난다는 반대에 부딪혔다. 아울러 연도별 풍작과 흉작을 반영하지 못한다는 폐단도 지적되었다.


그리하여 연도별로 풍작과 흉작을 살펴 농지등급을 상, 중, 하등급으로 구분하여 수정 보완할 수 있도록 하였다. 아울러 토지의 생산량이 도뿐만 아니라 읍마다 현저히 다를 수 있다는 현실을 반영하여 전품을 9등급으로 나눌 필요성이 대두되었다. 따라서 각도의 관찰사로 하여금 그가 관할하는 지역의 전품을 상중하의 3등급으로 구분하고, 아울러 개별 농지를 생산력에 따라 상중하 3등급으로 세분하여 조세액을 달리 부과하도록 하였다. 이러한 공법은 이후 실제 운영과정에서 여러 번 수정되었다.


<표1> 조선시대 토지생산력에 따른 토지 등급 구분



세종은 즉위 25년(1443년)에 전제상정소(田制詳定所)를 설치하여 토지제도의 개혁 틀을 마련하도록 하였다. 마침내 세종 26년 6월 경정공법(更正貢法)이 확정되었다. 그리하여 이른 바 결부법(結負法), 전분육등법(田分六等法), 연분구등법(年分九等法) 등이 마련되었다. 전분육등법은 토지의 생산력을 기준으로 토지를 1등전에서 6등전까지 구분하였다. 등급에 따라 사용하는 단위가 달랐기 때문에 같은 1결(과세의 기준면적)이라고 하더라도 6등전의 면적은 1등전의 면적보다 4배가 넓은 결부제를 적용하였다. 토지생산능력을 정확하게 파악하기 위해 농산물의 작황에 따라 상상연(上上年)에서 하하연(下下年)까지 토지등급을 다시 9등분하는 연분구등법도 병행하였다. 그리하여 상상연에서 하하연까지의 생산량과 파종량 등을 각관의 직리품관(識理品官) 및 노농(老農)을 통해 조사하게 하였다. 각 관의 관둔전에 대해서도 과거 5년간의 파종 및 수확량의 다소를 조사하여 보고토록 하였다. 그러나 경정공법은 조신들의 반대와 지속된 흉년으로 실시되지는 못하였다.


세종조의 공법(貢法)에서 검토한 농지등급 구분방법은 지역별, 필지별 생산량을 정확히 파악할 수 없는 당시의 상황에서 조사자의 자의성이나 주관적 판단에 따른 조사의 부정확성을 최소화하기 위한 것이었다. 조사의 일관성과 객관성을 도모하기 위하여 생산량을 좌우하는 농지별 비옥도 뿐만이 아니라, 지역별·연도별 생산작황 차이를 구분하고자 한 점은 당시의 열악한 조사환경 내에서 조사자간의 격차를 줄이고 최대한 공정성과 객관성을 제고시키려 했다는 측면에서 높이 평가될 수 있다.


이 후 16세기로 가면서 토지 생산력의 부진, 소농민 경영의 불안정, 공납의 과중함 등으로 조세기준은 하하연(下下年)을 기준으로 적용하는 관행이 고착되었다. 임진왜란과 병자호란을 거치면서 공법의 조세체계는 사회적인 세력의 강약에 따라 그 부담이 달라지는 파행적 형태로 운용되었다.


3. 근대화 시기 조선말기부터 일본의 대한제국 강점 초기까지 본격적으로 부동산 가격이 나타나고 부동산 평가가 일어났다. 일본의 식민지 경영은 가능한 한 많은 자원을 조선으로부터 수탈하는 것이었다. 이를 위해 맨 처음 착수한 일이 토지제도의 정비였다. 이 사업은 토지조사사업 실시, 근대적 토지소유권제도 도입, 지세체계 정비 등으로 구성되었다.


사실상 모든 토지는 국가에 속한다는 국유지 원칙은 1883년의 조선·영국수호통상조약에서 허물어졌다. 이제 토지가 사적으로 거래될 수 있었다. 이 때문에 실질적인 혜택을 본 사람은 조선에 몰려들던 일본인이었다. 그러나 토지거래의 전제조건인 소유권에 대한 근거가 마련되지 않아 토지거래가 불안했다. 이에 일본영사관은 소유권 증명을 요청하였고 이에 따라 고종 30년(1893년) 한성부는 가권(家券)을 발급하였다. 이것이 최초의 부동산 등기제도의 효시이다. 이것은 1900년 가권 발급 규칙을 제정함으로써 지방으로까지 확대되었다.


토지에 대한 사적소유권은 을사보호조약 이후 제정된 1906년 10월의 조선부동산증명령과 1910년 3월의 조선민사령 및 조선부동산등기령에 의해 재인식되었다. 토지의 사적소유가 인식되면서 이제 본격적인 토지가격이 나타났다. 따라서 총독부는 조세제도의 정비를 도모했다. 1911∼13년 사이에 대한제국시대의 조세제도를 정비하고 새로운 조세제도를 신설하였다. 조세 중 지세(地稅)는 특히 식민지 정부의 가장 중요한 수입원이었기에 1914년 3월에 지세령(地稅令) 및 시가지세령(市街地稅令)을 제정하는 등 토지세제를 먼저 정비하였다. 이전에는 건물을 양도하면 토지는 대가없이 저절로 이전되었다. 그러나 1914년 지세령 및 시가지세령으로 집터에 대한 세금이 부과되면서, 농지 외에 일반토지에 대한 별도의 소유권과 별도의 가격이 인정되었다. 이 현상은 1918년 토지조사사업이 완료된 후 토지 및 임야대장이 정비되고 근대적인 지적제도가 도입되자 확실히 정착되었다. 이후 총독부는 토지에 대한 과세방법을 개선하고 세율을 대폭 인상하였다.


1912년의 조선등록세령에 의해 부동산거래를 등기할 때 부동산가격을 표준으로 등록세를 납부하고 1914년의 지세령과 시가지세령에 의해 시가지가 과세대상으로 포함되는 등 과세대상이 확대되자, 토지세 부과기준인 토지구분 방식도 토지생산량 기준에서 임대가격 기준으로 전환되었다. 그리고 이러한 임대가격을 기준으로 하는 토지과표가 1943년 3월에 개정된 조선지세령에 의해 최초로 도입되었다.


임대가격은 토지를 빌려주는 사람이 공과금, 수리비 및 기타 토지 유지에 필요한 경비를 부담하는 조건으로 임대할 경우에 받을 수 있는 1년간의 대가로 결정하였다. 그러나 임대가격에 대한 평가가 비현실적이었다. 이에 토지임대가격조사령을 제정하여 토지의 현실적 임대가격을 조사 결정하고, 동 조사령에 의해 결정된 임대가격에 2배한 금액을 임대가격 설정시에 적용한 각 곡물가격으로 나누어 그 토지의 수확량을 산출하며, 이 수확량에 매년의 현실적인 곡물가격을 곱하여 토지수입금액을 결정하였다. 이렇게 해서 1943년에 최초로 임대가격이 조사 결정되었다.


해방직후 미군정 시기에 과세표준이 또 다시 변하였다. 종래의 임대가격에서 토지수익으로 과세기준을 변경하여 증세를 도모코자 하였다. 6.25 동란기에는 군비충당을 위해 50년 11월 지세법(地稅法)과 12월 지적법(地籍法)을 제정하여 전쟁피해가 상대적으로 적은 농촌에서 세수를 확대하고자 하였다. 지세법은 51년 9월의 임시토지수득세법 제정으로 폐지되고 이후 농지수득세로 단일화되었다. 농지수득세가 51∼59년 동안에 정부의 직접세에서 차지하였던 비중은 곡물의 공정가격 기준으로 연평균 40%, 시장가격 기준으로 연평균 60%에 달했다. 이처럼 세원확대를 위해 사용된 토지세의 과세표준은 전·답인 경우 토지의 수입금액을, 기타토지인 경우 임대가격을 기준으로 하였다. 토지의 수확량은 토지조사위원회의 조사를 기초로 정부에서 결정하였고, 토지의 임대가격은 정부에서 직접 조사 결정하였다.


그 후 조세부담의 공정을 기하고자 57년 토지과세기준조사법이 제정되었다. 이 법에 의해 전·답에 대한 기준수확량과 대지·염전 등에 대한 임대가격을 조사하여 토지과세기준 조사위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 토지과표를 결정토록 하였다. 이 조사는 3년간 지속되었으며 조사결과에 의해 61년에 전·답에는 기준수확량을, 기타 토지는 임대가격을 조사 결정하고 이를 62년부터 토지의 과세표준으로 적용하였다.


한편 지세 및 임시토지수득세에는 임대가격을 과세표준으로 적용하였다. 68년 재산세도 등록세 과세표준액을 준용하게 되면서 과표가 일원화되었다. 이후 토지에 대한 재산세 과세표준 역시 임대가격에서 토지가격으로 전환하고 토지가격은 등록세 과세표준액을 준용토록 하였다.


등록세 과세표준은 정부수립 후 59년까지는 등기신청인의 신고가격을 표준으로 하였다. 다만 등기공무원이 부적당하다고 인정할 경우 인정가격을 결정하여 등기권리자에게 이를 통보하고, 등기권리자가 인정가격에 이의가 있으면 평가인으로 하여금 이를 평가토록 하였으며, 평가액이 인정가격보다 높을 때는 평가가격을, 평가액이 신고가격보다 낮을 때는 신고가격을 각각 과세표준으로 삼도록 하였다.


60년부터는 과세시가 표준액 제도가 도입되었다. 그리하여 등기권리자의 신고가격이 정부가 결정한 과세시가표준액에 미달하는 경우에는 과세시가표준액을 과표로 삼도록 하였다. 과세시가표준액은 매년 1월1일 현재 시가를 기준으로 토지임대가격에 대한 지역별·지목별 배율을 적용하여 재무부장관이 결정 고시하였다.


임대가격 중심에서 토지가격 중심으로 과표 기준이 변경된 때는 73년이다. 73년에 임대가격에 의한 토지가격 환산의 복잡성을 배제하고 과표 산정을 간소화하기 위하여 과표가 지가등급으로 전환되었다. 과표는 지목을 불문하고 매년 1월1일 현재의 매매사례가격을 기준으로 한 평당가격으로 하였다. 국세청장이 시가를 기준으로 결정한 이러한 과세시가표준액은 토지등급을 결정하고 토지등급가격에 조정율을 곱한 금액으로 하였다.


지방세의 독자성을 강화하고 지역실정에 정통한 내무부 산하조직을 과표 조사인력으로 활용하기 위하여, 75년부터 과세시가표준액 조사업무를 내무부로 이관하고 내무부장관이 과표를 결정하게 되었다. 이 이전에는 토지등급가격에 지역별 조정율을 곱하여 과세시가표준액을 결정하였으나 76년부터는 토지등급가격을 곧바로 과세시가표준액으로 사용하게 되었다.


과세시가표준액 결정방법은 과표 담당 공무원이 시가를 조사하여 결정하도록 하였다. 따라서 일부지역에서 표준지를 선정하여 평가전문가에게 의뢰하여 평가한 다음 개별 필지의 지가를 산정하기도 하였지만, 대부분 지역에서는 공무원이 시가자료를 조사하여 지가를 산정하였다. 이 당시에는 과표산정기준이나 방법이 통일되지 않았기 때문에 대부분 담당자의 주관에 의해 과표가 결정되었다. 조세저항을 의식하여 과표가 시장상황 변동에 맞게 정기적으로 수정되지 못하는 문제도 있었다. 이로 인해 과표와 시장가격간의 차이가 크게 발생하였기 때문에 지가안정이라는 토지세의 정책효과가 나타나지 않았다. 또한 조사자의 주관적인 과표결정으로 과표현실화율이 지역 및 필지간에 큰 차이가 발생하였기 때문에 조세부담의 불균형 문제도 제기되었다.


Ⅴ. 현대 시기


과표결정의 객관성 미흡과 과세의 지역별 불균형 문제를 완화하기 위해 공시지가제도가 도입되면서 토지등급 구분 및 토지과표 결정방법은 새로운 전기를 맞게되었다. '91년부터 토지과표는 공시지가를 기초로 산정하도록 전환되었다. 이제 과표평가에 전문적인 토지평가 개념이 공식적으로 도입되었다. 이와 같은 전환은 부동산투기가 풍미하던 당시의 부동산시장 상황에 기인하였다.


부동산투기로 인한 지가 폭등이 사회문제로 대두되자 '89년 토지공개념제도가 도입되었다. 이때 공시지가제도도 도입되었다. 공시지가제도는 토지공개념제도를 지원할 뿐만 아니라 각종 부담금이나 양도소득세, 종합토지세 등의 조세효과를 높이기 위하여 시가근접도가 높은 공적지가를 확보하고자 하였다. 다시 말해 공시지가는 시장가격 지향적인 성격을 가졌다. 그러나 '80년대 말에 공시지가가 도입될 당시에는 정보수준과 제도적 여건이 시장가격을 정확히 파악하기에 불충분했다. 이 때문에 감정평가사에 의한 전문평가를 통해서 1차적인 가격자료(표준지공시지가)를 마련하고 이를 기초로 공무원이 전국의 토지가격(개별공시지가)을 산정하도록 하였다.


공시지가 평가에는 실거래가격 확보를 위해 매매사례비교법이 주로 사용되었다. 그러나 실제로는 적정가격을 기초로 평가되었기 때문에 시장에서 거래되는 실거래가격과는 차이가 있었다. 여기서 적정가격이란 비정상적인 거래나 투기가격을 배제하고 시장에서 합리적으로 형성되는 가격이라는 개념이다. 이와 같은 적정가격은 평가자의 합리적인 가격개념에 기초하고 있기 때문에 현실시장에서 거래되는 실가격과는 차이가 발생할 수 있었다.


'97년 외환위기를 거치면서 토지가치 평가활동에 새로운 수요가 나타났다. 하나는 행정시스템의 정비에 따른 실거래가격 정보에 대한 수요이다. 다른 하나는 사적인 평가시장에서 중시하는 수익가치 개념에 대한 수요이다.


먼저, 급격히 진행되고 있는 정보화 추세에 따라 '90년대 중반부터 각종 정책과 행정시스템이 실거래가격을 중심으로 하는 체제로 변하고 있다. 공시지가 도입 이후 '90년대 중반까지 수립된 각종 토지정책의 대부분은 토지소유 및 거래, 이용 등에 대한 기초정보를 파악하여 정보망을 구축하는데 중점이 주어졌다. 공시지가가 조사되면서 '91년부터 토지이용 및 관련계획 정보를 필지별로 파악할 수 있는 토지특성정보가 구축되었다. '94년 부동산실명제가 도입되면서 실질적인 부동산 소유관계와 거래내역을 파악하기가 용이해졌다. 토지거래시 제출되는 검인계약서를 전산화한 토지거래전산망도 구축되었다. 게다가 토지기록 전산화자료와 주민등록자료, 공시지가자료, 토지거래허가 전산화자료 등을 통합한 토지종합정보망이 이미 가동되고 있다. 부동산등기부 전산화도 2001년까지는 종결할 목표로 현재 추진되고 있다.


이에 따라 전반적인 행정운영체계가 선진국과 같이 실거래가격을 기초로 하는 체계로 변하고 있다. 이러한 정책환경의 변화로 부동산에 대한 가치개념도 이상적인 가치대신 객관적인 가격정보에 대한 요구가 늘고 있다. 따라서 합리적인 이상가치를 추구하는 공시지가의 적정가격 개념을 수정할 필요성이 늘고 있다. 적정가격 개념의 대안으로는 시장에서 거래된 실거래가격 또는 거래될 가능성이 높은 실거래가능가격이 제시되고 있다. 실거래가능가격이란 감정평가를 통해 수정 보완된 이상가치가 아니라 실제시장에서 나타날 수 있는 객관적인 가격개념을 의미한다.

둘째, 사적 평가시장에서 일고 있는 수익가치 중심의 평가에 대한 요구를 살펴보자. 우리 나라에서 전문평가제도가 도입된 것은 '72년의 「국토이용관리법」과 '73년의 「감정평가에관한법률」이 제정된 이후이다. 이러한 전문평가제도 도입초기부터 평가기준으로 정상가격주의가 채택되어 왔다. 국토이용관리법에 의한 기준지가는 공공사업 대상지의 수용보상가격으로 사용되었기 때문에 당해 공공사업으로 인한 개발이익을 배제시킬 필요가 있었다. 따라서 기준지가에 대한 평가는 합리적으로 형성된 정상가치를 평가하는데 주목적이 있었다. 여기서 정상가격이란 "대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 제공되었고, 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상적으로 성립된다고 인정되는 적정가격"으로서 비정상적으로 형성된 가격을 배제한 합리적 가격을 의미했다. 그러나 이처럼 정상가치 개념에 기초한 기준지가는 실거래가격과 차이가 클 수밖에 없었다.


'89년의 공시지가제도 도입취지는 그 동안의 공적지가가 토지시장의 거래상황을 정확히 반영하지 못하였다는 인식아래 시가 근접도를 높이는데 있었다. 그러나 실제적인 가격개념은 합리적인 정상가치 개념에 가까웠다. 지가공시법에 의한 적정가격 개념은 "당해 토지에 대하여 자유로운 거래가 이루어지는 경우 합리적으로 성립한다고 인정되는 가격"이었다.


이와 같이 공시지가 도입취지와 실제운영간에 차이가 발생하게 된 근본적인 원인은 공시지가 도입 당시의 제반 환경이 토지시장의 거래정보를 정확히 포착하기 어려웠던 데에 있었다. 다른 한편으로는 공적평가와 사적평가간에 존재하는 고유한 특성을 고려하지 못한 데에도 있었다. 즉 그 동안 다원화되어 있던 공적지가를 일원화하면서 공시지가가 사적평가에서도 기준으로 사용될 수 있게 하였다. 그리하여 담보감정 등 모든 사적평가에서도 공시지가를 기준으로 평가하였다.


이에 따라 공시지가에서 목표로 하고 있는 적정가격 개념은 토지시장에서 형성되는 가격정보라기 보다는 감정평가사가 합리적인 수준이라고 판단하는 정상가치 개념에 가까웠다. 그러나 정상가치 개념을 추구하면서도 공시지가를 평가하는 기초자료는 대부분 매매사례가격이었다. 평가방법도 매매사례비교법에 주로 의존하였다. 이는 우리 나라의 부동산가격이 급상승 내지 보합세를 유지하는 추세가 일반적이었기 때문에 시장적응을 위한 자연스러운 방법이었을 것이다. 대부분 부동산의 자산가치가 이용가치를 상회하는 상황에서 수익가치보다 자산가치가 더 중요했기 때문이었다.


이러한 매매사례 위주의 가치평가방법은 외환위기를 맞으면서 큰 도전을 받게 되었다. 외환위기 이후 기업의 구조조정으로 인한 매물 증대로 부동산가격이 30%이상 하락하였다. 부동산 시장구조도 공급자 주도에서 수요자 주도로 변하였다. 부동산가격은 하락하지 않는다는 신화가 깨지면서 자산가치 중심의 종전 평가방법으로는 부동산 수요자의 요구조건을 충족시킬 수 없게 되었다. 특히 우리 나라의 부동산 시장구조에 익숙하지 않은 외국투자자를 중심으로 수익성에 기초한 부동산가치 평가에 대한 요구는 계속 늘고 있다. 외환위기 이후 추진한 급격한 개방정책으로 부동산시장의 국제화가 촉진되면서 수익가치 중심의 평가방법에 대한 수요는 더욱 커질 것이다.


Ⅵ. 결론 : 요약과 시사점


이 논문은 우리 나라의 부동산 가치와 가치평가가 역사적으로 어떻게 진전되어 왔는지를 토지를 사례로 고려이후 현대까지 각 시대별로 살펴보았다.


사실 부동산 가격은 사적소유가 충분히 인정되어 시장에서 거래될 때 나타난다. 우리 나라에서 오늘날과 같은 사적소유권이 허용된 것은 대한제국 말에야 가능했다. 그 이전에는 소유권은 국가가 갖되 오늘날 임대권과 같은 수준의 차지권만이 사유화되었을 뿐이었다. 따라서 이전에 존재했을 것이라고 추정할 수 있는 부동산가격은 대부분 토지에서 산출되는 농산물을 기준으로 한 사용가치 또는 생산가치 였을 것이다.


사적소유권이 법적으로 공인된 것은 일제 강점기 초반이었다. 비로소 거래가격으로서의 부동산가격이 나타나게 되었다. 1918년 토지조사사업이 완료되던 해에 남북한 민유지 가액은 당시가격으로 총 8억8천만원 정도로 추산된다. 남한 토지만을 추산하면 약 4억원, 평당 1.5전 수준이었다. 이후 해방 무렵까지 땅값은 약 2배 올랐으니 당시가격으로 남한의 땅값은 총 8~10억원, 평당 3전 정도였다.


해방이후 미군정과 제1공화국을 거치면서 우리 나라에도 점차 시장경제가 자리잡게 되었다. 그러면서 토지 등 부동산도 수 천년 동안 인식되었던 신분의 상징에서 점차 시장에서 거래되는 상품의 일종으로 자리잡아갔다. 그리하여 때로는 인플레이션의 헷지 수단으로, 때로는 자산과 부의 축적수단으로 활용되어졌다. 그 과정에서 부동산 가격은 천정부지로 올랐다.


농지개혁이 시작된 50년 당시기준으로 전국의 땅값은 약 4,600억원에 이르렀다. 해방 직전에 비해 급등한 셈이다. 이것은 그 당시의 극심한 인플레이션 때문이었다. 이때 평당가격은 농지 4원, 임야 39전, 대지 20원이었다. 토지는 '62년 경제개발이 시작되면서 말 그대로 노다지가 되었다. '63년 당시 전국의 땅값은 1조8천억이었다. 이 가치는 시간이 지나면서 눈덩이처럼 커졌다. 그리하여 전국의 땅값은 '70년에 26조원, '80년에 263조원, '90년에 1,351조원에 도달했다. 우리의 땅가치가 가장 높았던 때는 1,800조원이었던 1992년이었다. 토지공개념제도 도입 이후 땅값은 다소 내려가다가 IMF체제를 맞았던 작년에는 전국의 땅값이 총 1495조원으로 떨어졌다. 여전히 평당 5만원, 1인당 3,300만원의 자산을 갖고 있는 셈이다.


용도별 땅값도 토지사유화가 처음 진행된 지난 100년 동안 많이 변했다. 우리의 경제 및 산업구조가 변했기 때문이다. 농업이 중심이던 예전에는 문전옥답이라고 논이 비쌌다. 그러나 '91년을 분기점으로 해서 대지로 용도전환 하기가 쉬운 밭값이 더 나가게 되었다. 대지는 돈벌이가 되는 상업용이 비쌌다. 그리하여 '76년까지만 해도 우리 나라에서 가장 땅값이 비쌌던 곳은 남대문로 2가 알파약국 자리였다. 그러나 우리 산업이 고도화되면서 이후에는 상업용보다는 업무용지 값이 더 나가게 되었다. '77년 이후 우리 나라에서 가장 땅값이 비싼 곳은 명동2가 상업은행 명동지점 자리이다. 공시지가를 기준으로 하더라도 현재 평당 1억원이 넘는다.


부동산 가치 및 가격이 나타나자 이에 대한 정확한 평가가 대단히 중요해졌다. 토지가 국유지였던 지난 수 천년 동안 지가평가는 국가 및 왕실활동의 원만한 운용을 위해서 중요했다. 토지세는 농경사회에서 근본되는 재원이었기 때문이었다. 지가평가가 국가와 왕실만을 위해 필요했던 것은 아니었다. 사실상 토지이용권을 임금형태로 부여받은 왕실관료들에게도 부의 축적을 위해 토지 수조권을 제대로 행사해야 했고, 이것은 토지생산량을 정확히 파악 및 평가하는 것을 전제로 했다.


이에 따라 적어도 고려부터 대한제국까지 토지가치 평가는 오늘날 수익환원법의 원형을 제공했다. 평가지표는 주로 농지의 비옥도, 자연환경 변화에 따른 작황 현황 등이 사용되었다. 일제강점기 이후 비로소 비옥도 대신에 시장에서 거래될 수 있는 임대가격이 지표로 사용되었다.


해방 이후 미국식의 시장경제가 도입되고 특히 '70년대 이후 자본주의 체제가 자리잡아 가면서 전문평가 활동이 일어났다. 이것은 짧은 기간에 고도 압축성장을 달성한 성과만큼이나 괄목한 것이었다. 미국에서도 전문평가는 그 역사가 100여년에 불과한데 우리는 지난 30여년 전부터 시작했기 때문이다.


지난 40여년 동안 달성한 급속한 산업화 및 도시화 과정에서 토지가격은 급격히 상승했다. 따라서 임대수입에 기초한 토지가치보다는 거래사례에 기초한 자산가치가 더욱 중요했다. 자연스럽게 평가기법도 사례비교법에 의존하게 되었다. 이러한 관행이 역사발전 과정에서 불가피했다고 하더라도 다양한 부작용은 피할 수 없었다.


먼저 정부는 지가안정이라는 정책목표 때문에 시장가격 대신에 개발이익을 배제한 이른바 정상가격의 도출에 집착했다. 토지가격이라는 측면에서 정부와 시장간에 격차가 커졌다. 이러한 가격왜곡을 완화하는데 정부는 투기억제 등 각종 규제수단에 주로 의존하였다. 과다한 규제 밑에서 가격왜곡은 더욱 커졌다.


평가시장 역시 진통을 겪어야 했다. 거래사례라는 지극히 편한 수단에만 안주하다가 급변하는 주변환경의 변화에 적절히 대응할 기회를 찾지 못했다. 외환위기가 닥치자 고도 압축성장의 신화는 끝나고 부동산 가격은 폭락했지만, 거래사례비교법에만 의존해 온 관행은 이러한 여건변동에 신속하게 대응하기 어려웠다. 90년대 초부터 정부 및 다른 시장에서는 각종 정보화가 추진되고 있었지만, 평가시장에서는 여전히 거래사례를 확보하기 위해 발로 뛰기만 하였고 수익환원법 활용의 전제조건인 각종 부동산 투자정보는 축적되지 않았다. 세계화의 진전으로 자본시장과 부동산시장의 통합이 가속화되어 새로운 평가영역은 넓어지고 있었지만, 이를 명쾌히 대응할 전문인력 양성과 새로운 평가기법의 개발은 등한시 되어왔다.


21세기에는 부동산의 특성과 역할이 새롭게 변할 것이다. 고전적인 교과서에 나와있는 부동산 특성, 예컨대 양적 부증성(量的 不增性), 위치의 고정성(位置 固定性), 용도의 다양성(用度 多辯性) 이상의 특성과 역할이 나올 것이다. 아울러 고도 압축성장기와는 전혀 다른 부동산시장의 구조변화도 일어날 것이다. 이에 따라 부동산가격 및 가치구조 역시 급변할 것이다. 부동산의 특성과 역할, 부동산 시장의 구조, 부동산 가치 이 모든 것이 변하면서 부동산 평가의 역할과 평가기법 역시 변할 것이다. 어떻게 변할 것인지, 그리고 어떠한 대응이 필요한지에 대한 분석은 별도의 연구가 필요할 것이다.

2006_2월 제도경제(김홍상).pdf

5. 지대론

가. 농경지 지대이론

(1). 차액지대론

토지는 위치와 비옥도에 있어 우등지와 열등지가 있으며 양자 사이에는 필연적으로 생산성(생산력)의 격차가 생기고, 지대는 생산 가격면에 있어서 우등지와 열등지의 차액으로 지주에게 지불되는 대가라고 하여 차액지대론을 설명하였다.

(2). 절대지대론(absolute rent)

Karl Marx(1818～1883)는 절대지대란 생산물 중 생산비를 초과한 부분이라 하고, 이 초과분은 토지소유자의 독점력 때문에 발생한다고 하였다.

즉, 토지사유권이 인정되는 상태에서 토지소유자는 지대 형식의 경제적 대가를 받지 않고서는 비록 토지를 놀리는 한이 있더라도 자신의 토지를 다른 사람으로 하여금 경작하게 하지 않는다는 것이다

(3). 독점지대설

독점지대란 토지의 공급 독점에 기인하여 지대가 발생된다는 이론이다. 즉, 토 지의 수요는 무한한데 비해 공급은 독점되어 있는 경우에 독점지대가 발생한다.

(4). 입지교차지대설

Von Thunen은 그의 저서 ‘고립국’에서 동심원이론을 제시하면서 시장과의 거리를 볼 때 원거리에 비해 근거리 토지생산물은 수송비가 절약되고 절약된 부분만큼이 지대화한다고 하였다.

나. 현대의 지대이론

(1). 파레토지대

지대란 토지가 현재의 용도에 계속 이용되도록 보장하기 위해 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라고 정의할 수 있는데, 이러한 지대를 R.H.Wessel은 파레토지대(Paretian rent)라고 하였다. 즉, 파레토 지대는 전용수입을 초과한 소득이라 할 수 있다.

(2). 리카도지대

지대란 토지가 이용되도록 유도하기 위해서 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라고 정의할 수 있으며, 이러한 지대를 R.H.Wessel은 리카도 지대(Ricar

dian rent)라고 하였다. 이는 고전학파적 전통을 이은 지대라할 수 있다.

다. 도시 토지의 지가 및 지대이론

(1). Marshall의 지가이론

(2). Hurd의 지가이론

(3). 마찰비용이론(Haig)

(4). Penalty 이론(Wingo, Alonso, Mills)

(5). 인간생태학적이론(Robert, Ernest)

(6). Topeka연구(소도시의 지가구조)

라. 도시의 성장․구조이론

(1). 동심원이론(Concentric zone theory)

동심원이론이란 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 성장하는 경향 이 있다는 이론이다.

(2). 선형이론(Sector theory)

선형이론이란 동질적인 토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 확장되어 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 것이다.

(3). 다핵심이론(Multyple-nuclei theory)

다핵심이론이란 도시에 있어서 그 이용형태는 어떤 지역내에서 여러개의 핵 을 형성하면서 지역공간을 구성해 간다는 이론이다.

(4). 뉴상이론(Ribbon pattern theory)

교통기관의 현저한 발달에 따라 종래에 도시내부에 집결되어 있던 각종 업무 시설이나 주택이 간선도로에 연하여 확산․입지하는 경향이 있고 그 모양이 마치 띠(Ribbon)와 같다는 것을 일컫는 이론으로 Berry에 의해 전개되었다.

(5). 다차원이론

토지의 시장가치라고 하면 경제지대를 반영한 이론적 지가를 의미합니다. 이에 대비되는 것으로 현실지가가 있습니다.「현실지가는 현존하는 가격으로서 흔히 계약가격」으로 칭해지기도 합니다.
   

농축가격(concentrated value)과 거품가격(bubble value)은 이론적 지가와 비교하여 「낮게 형성되어 있는가 아니면 높게 형성되어 있는가」에 따라 구분되는 부동산가격의 특별한 현상입니다.

이러한 현상이 나타나는 것은 부동산특성(부동산(토지)의 지리적 위치의 고정성으로 시장이 국지화되며, 부증성으로 단기에 공급조절이 곤란하므로 수요에 의한 가격이 결정되고, 영속성으로 자본회수가 안정적이므로 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성)과 사회 심리적 현상이 결합된 형태로 나타나기 때문입니다.

 1)  농축지가의 결정

단기적으로 토지의 공급은 비탄력적이므로 수요에 의해 가격이 결정되므로 경제지대를 반영한 이론적 지가는 P에서 결정될 것이나,

만약 「지가가 지속적으로 불안정적인 하락을 할 것이라는 전망」이 사회적으로 확산되고 있다면, 토지 수요자들(capital gain만을 얻을 목적으로 하는 수요자들)은 수요를 포기하게 될 것이고,

토지소유자들(공급자)은 더 이상의 손해를 막기 위하여 정상적 시세보다 낮은 가격으로 팔려고 할 것입니다. 따라서, 가격하락폭은 더욱 커지게 되고 정상적인 이론지가보다 낮게 형성됩니다.

위의 그래프에서 a, b만큼의 수요 감소로 인한 하락분이고 (P1). 가격의 하락으로 토지공급자들에 의하여 손절매와 비슷한 현상이 점점 확산되고 c, d만큼의 확대 투매로 이어져 결국 P2까지 하락하게 됩니다.

2) 거품지가의 결정 (투기적 거품의 경우)

거품지가는 농축지가와는 반대로 지가가 「지속적으로 상승할 것이라는 기대가 사회적으로 확산된」상황하에서 다른변수와는 무관하게 부동산가격이 상승하는 현상을 말합니다.

이론적 지가는 P1이지만, 시장수요자들은 지가가 상승할 것으로 생각하여 a, b만큼 초과수요를 발생하며, 지가가 P1으로 상승하며 지가의 상승이 더더욱 심리적으로 토지의 수요를 증가시켜 지가는 다시 P2까지 상승합니다.

농축지가와 거품지가는 부동산 가격이 시장참여자들의 심리에 많은 영향을 받는다는 것을 보여주고 있고, 위의 모형들은 투기적 성향의 부동산시장에서만 설명이 가능합니다.

농축지가와 거품지가 논의는 기출된 적이 없고,

수험가에서 이책 저책 짜깁기로 서브가 나왔던 시절

(대표적으로 2002년 舊 한교고시학원 성민석 평가사 이론서브)에 유행했던 문제로,

이런 논의는 old 한 것이고 공인중개사 수험생들도 공부하지 않는 지엽적인 내용이니 더 이상 신경쓰지 않아도 될 것입니다. 

부동산학의 입장에서 지대(차액지대․Ricardian-rent)론, rent(Quasi-rent․Paretian-rent․준rent) 등을 재조명하여 발전연혁과 내용을 밝히면서 과연 현실의 부동산 가치가 상기 이론으로 완전히 설명되어지는가를 설명하고, 실제의 부동산 거래 시 왜 부동산 감정평가 활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론 등과 비교하면서 그 이론적 근거를 제시하시오. (50점)

Ⅰ. 지대와 지가의 관계

1. 지대의 개념

① 오늘날의 중요한 지가이론의 이론적 근본인 지대에 대한 경제학의 연구는 오늘날의 토지경제학 등 응용 경제 분야를 통해 계속적으로 전개되고 있고, 이는 다시 부동산가치 이론의 구성에도 큰 역할을 하고 있다. 이러한 경제학의 공헌이 없이는 현대적 평가이론의 체계화는 매우 어려운 실정이라고 할 수 있다.

② 지대란 토지소유자가 그 토지의 이용자로부터 징수할 공납, 즉 용익의 대가인 임료의 하나이고, 지가란 토지의 교환의 대가이다. 통상적으로 전자는 임대차의 형식으로, 후자는 매매의 형식으로 실현된다. 부동산을 원본이라 볼 때 지대는 과실이며, 이를 수익환원하면 원본부동산의 수익가치를 구할 수 있다는 상관관계가 있다.

2. 지대의 역할

이렇게 정의된 지대의 성격과 역할은 경제학자 사이에 큰 논쟁거리의 하나인데, 논쟁의 핵심은 지대는 토지생산물의 가치에 의해서 결정된 결과인가, 그 가치를 결정하는 원인인가이며 이는 토지정책과 그 일환인 토지세를 적용하는 데 있어서 큰 의미를 가진다.

Ⅱ. 농경지 지대이론

1. 개설

지대에 대한 관심은 18세기의 중농주의자들에 의한 농경지 지대로 소급된다. 당시는 농업중심의 사회였고, 도시의 비중은 경시되었기 때ㅑ문에 지가이론이라 하면 곧 농경지의 그것이었다.

2. 지대이론

① 차액지대설

D. Ricardo는 지대성립의 근거를 토지의 비옥도차에 따른 생산력의 차에서 구했다. 즉, 토지에는 우등지와 열등지가 있고 우등지는 유리한 조건 하에서 생산을 하며, 전자의 초과이윤이 지대화 한다는 것이다.

② 입지교차지대설

Von Thunen은 Ricardo가 토지의 비옥도에 중심을 둔 것과는 달리 위치의 문제를 중시하였다. 특히 그는 고립국에서 지대를 설명하는데 있어서“Thunen圈 ”이라는 권역을 전개하였다.

③ 절대지대설

Ricardo의 차액지대를 인정하면서도 지대의 발생을 토지의 사유제에서 구하려는 것이 절대지대설이다. 즉 지주는 아무리 열등지라도 무상으로는 토지이용을 불허할 것이므로 최열등지라도 지대가 발생한다는 것이다.

Ⅲ. 현대의 지대이론

1. 리카도지대와 파레토지대

토지의 총 공급량은 국민경제의 차원에서 볼 때, 장단기를 불문하고 물리적으로 고정되어 있다. 그러나 개인 또는 특정 용도의 측면에서 보면 토지의 공급량은 고정되어 있지 않다. 또한 개인에게 있어 토지는 사유재이지만 사회전체의 입장에서는 공유재이다. 이런 점에서 사익과 공익이 상충되어 토지정책의 수립 및 집행을 어렵게 만드는 한 요인이 된다. 토지의 이러한 특수성은 오늘날까지 지대에 대한 엇갈린 견해에도 이어지고 있다.

① 리카도 지대(Ricardian rent)

지대를 토지가 이용되도록 유도하기 위해서 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라고 정의한다.

② 파레토 지대(Paretian rent)

지대를 토지가 현재의 용도에 계속 이용되도록 보장하기 위하여 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라 정의한다.

③ 리카도 지대와 파레토 지대의 평가

리카도 지대는 토지의 공급여부의 관점에서 파악한 개념이고, 파레토 지대는 토지가 어디에 공급되는가의 관점에서 파악한 개념이다. 그래서 역사적으로 보면 리타도 지대는 소득분배의 문제를 설명하기 위해서 개발된 개념이고, 지대는 생산비의 차원보다는 소득분배의 차원에서 논의돼야 하므로 지대는 역시 지카도 지대의 개념으로 정의되고 이해됨이 적절하다고 판단된다.

2. 준지대(Quasi-rent)

마샬이 말하는 준지대란 일시적으로 토지의 성격을 가지는 토지 이외의 생산요소에 귀속되는 소득, 달리 말하면 일시적으로 지대의 성격을 가지는 소득이라고 이해된다. 비록 렌트의 크기가 당장 생산요소의 공급량을 변화시킬 수는 없지만 미래의 공급량에 영향을 주는 경우가 많다. 현재의 가치가 장래에 있을 공급량에 대하여 영향을 미치는 이유는 장래의 가치에 대한 예측이 현재의 가치와 결코 무관한 것이 아니기 때문이다. 준지대를 표시하면 다음과 같다.

< 준지대의 결정 (PABC부분) >

Ⅳ. 도시토지 지가이론

1. 개설

19세기 말부터 도시토지 지가이론에 대한 관심이 집중되기 시작하였다. James. S. Mill은 이를 단순한 독점문제로 처리하였으나 A. Marshall은 도시토지의 위치의 중요성을 강조하여 위치의 가치가 곧 택지의 가치라고 보았다.

2. 지가이론

① Richard M. Hurd의 지가이론

Hurd는 Thunen과 비슷한 이론을 응용하면서 도시토지의 지가는 접근성에 의존한다고 하였다.

② 마찰비용이론

Haig는 토지의 이용자는 마찰의 비용으로서 교통비와 지대를 지불하는 것이며, 지대는 교통비의 절약분이라는 것이다.

③ 인간 생태학적 이론

지가는 도시 내의 입지선정 활동에 영향을 미치는 동시에 입지선정의 활동의 결과를 반영한다는 것이다.

④ Penalty 이론

도시 중심지에서의 거리함수인 수송비에 의하여 지대가 결정된다고 보는 견해를 일반화한 이론이다. (L. Wingo, Alonso)

⑤ Topeka 연구

D. S. Knos가 미국의 소도시 Topeka를 연구대상으로 하여 도시의 지가구조가 토지의 이용도에 따라서 어떻게 달라지는가를 연구하였다. 그 연구결과는 중심지의 지가는 다른 지역에 비해 특히 치솟는 것이다. feedback의 이론이 제시된다.

⑥ 매도인․매수인 사호간의 가치조정 곡선

T. H. Ross는 현실적으로 본 부동산의 거래가치는 매도인의 요구가치(S)과 매수인의 제안가치(B)의 상호조정 과정에서 형성된다고 한다.

⑦ 기타

E. W. Burgess, R. D. Mckenzie 등에 의한 Chicago학파는 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론, 유상이론 등 도시 내부구조의 일반화에 관한 이론을 연구하여 도시의 지가구조분석에 기여하였다.

Ⅴ. 부동산평가 활동의 필요성

토지를 비롯한 특정 생산요소의 경우에는 경제여건상 초과수요가 발생하여 이 생산요소의 가치가 매우 커지더라도 이 초과수요를 없애기 위한 공급증가가 상당한 기간을 필요로 하거나, 혹은 사실상 불가능할 수도 있다. 바로 이러한 근본적 특징 때문에 토지에 대한 접근방식은 다른 생산요소에 대한 접근방법과 달리 할 필요가 있다.

토지에 대한 수급은 국지적이며, 그 경쟁은 불완전하고 가치는 개별적으로 형성되는 데가 개별적 사정이 개입되는 등 합리적인 가치형성을 저해하는 요인이 많다. 그러므로 합리적인 가치를 결정하기 위해서는 전문지식이 요구된다. 따라서 부동산에 합리적인 시장이 있어 완전경쟁이 행하여지는 경우에 형성될 것으로 기대되는 적정한 가치를 필요에 다라 評定하는 전문직능화가 요구된다. 이것이 부동산 평가제도가 필연화되는 근거이다.

Ⅵ. 결어

1) 토지와 결부된 지대를 분류하면 ① 대자연의 무상 공여물로서 토지로부터 발생되는 지대, ② 토지의 생산력을 높이기 위한 개량공사와 같이 토지보유자의 노력과 투자에 유래한 지대, ③ 토지소유자의 노력과 희생없이 주로 공공에 의해 발생하는 지대로 나눌 수 있다.

교통․통신 수단의 발달이 가치에 미치는 영향 중 토지가치에 미치는 영향처럼 현저한 예는 없다. 따라서 최근에는 부동산가치 제 원칙 외에“외부성의 원칙”이 소개되고 있으며, 이는 부동산의 지리적 위치의 고정성에서 기인한다.

2) 부동산학은“學際學”이라고 하여“학제적 연관성”이 강조되고 있다. 물론 주변과학의 이론이 바로 부동산학의 이론이 되는 것이 아니다. 거기에는 부동사학 관점에서 수정․검증․체계화 등에 관한 새로운 과정을 겪어야 하는 경우가 있다. 그러한 과제는 많은 시간과 연구를 거쳐야 하며, 다양한 주면과학에 관한 기초지식과 부동산 전체에 관한 지식도 요구된다.