1991년 제2회 감정평가사 자격시험 기출문제 및 예시답안

 

부동산학의 입장에서 지대(차액지대․Ricardian-rent)론, rent(Quasi-rent․Paretian-rent․준rent) 등을 재조명하여 발전연혁과 내용을 밝히면서 과연 현실의 부동산 가치가 상기 이론으로 완전히 설명되어지는가를 설명하고, 실제의 부동산 거래 시 왜 부동산 감정평가 활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론 등과 비교하면서 그 이론적 근거를 제시하시오. (50점)

 

 

 

 

 

Ⅰ. 지대와 지가의 관계

 

 

1. 지대의 개념

① 오늘날의 중요한 지가이론의 이론적 근본인 지대에 대한 경제학의 연구는 오늘날의 토지경제학 등 응용 경제 분야를 통해 계속적으로 전개되고 있고, 이는 다시 부동산가치 이론의 구성에도 큰 역할을 하고 있다. 이러한 경제학의 공헌이 없이는 현대적 평가이론의 체계화는 매우 어려운 실정이라고 할 수 있다.

 

② 지대란 토지소유자가 그 토지의 이용자로부터 징수할 공납, 즉 용익의 대가인 임료의 하나이고, 지가란 토지의 교환의 대가이다. 통상적으로 전자는 임대차의 형식으로, 후자는 매매의 형식으로 실현된다. 부동산을 원본이라 볼 때 지대는 과실이며, 이를 수익환원하면 원본부동산의 수익가치를 구할 수 있다는 상관관계가 있다.

 

2. 지대의 역할

이렇게 정의된 지대의 성격과 역할은 경제학자 사이에 큰 논쟁거리의 하나인데, 논쟁의 핵심은 지대는 토지생산물의 가치에 의해서 결정된 결과인가, 그 가치를 결정하는 원인인가이며 이는 토지정책과 그 일환인 토지세를 적용하는 데 있어서 큰 의미를 가진다.

 

Ⅱ. 농경지 지대이론

1. 개설

지대에 대한 관심은 18세기의 중농주의자들에 의한 농경지 지대로 소급된다. 당시는 농업중심의 사회였고, 도시의 비중은 경시되었기 때ㅑ문에 지가이론이라 하면 곧 농경지의 그것이었다.

 

2. 지대이론

① 차액지대설

D. Ricardo는 지대성립의 근거를 토지의 비옥도차에 따른 생산력의 차에서 구했다. 즉, 토지에는 우등지와 열등지가 있고 우등지는 유리한 조건 하에서 생산을 하며, 전자의 초과이윤이 지대화 한다는 것이다.

 

② 입지교차지대설

Von Thunen은 Ricardo가 토지의 비옥도에 중심을 둔 것과는 달리 위치의 문제를 중시하였다. 특히 그는 고립국에서 지대를 설명하는데 있어서“Thunen圈 ”이라는 권역을 전개하였다.

 

③ 절대지대설

Ricardo의 차액지대를 인정하면서도 지대의 발생을 토지의 사유제에서 구하려는 것이 절대지대설이다. 즉 지주는 아무리 열등지라도 무상으로는 토지이용을 불허할 것이므로 최열등지라도 지대가 발생한다는 것이다.

 

Ⅲ. 현대의 지대이론

1. 리카도지대와 파레토지대

토지의 총 공급량은 국민경제의 차원에서 볼 때, 장단기를 불문하고 물리적으로 고정되어 있다. 그러나 개인 또는 특정 용도의 측면에서 보면 토지의 공급량은 고정되어 있지 않다. 또한 개인에게 있어 토지는 사유재이지만 사회전체의 입장에서는 공유재이다. 이런 점에서 사익과 공익이 상충되어 토지정책의 수립 및 집행을 어렵게 만드는 한 요인이 된다. 토지의 이러한 특수성은 오늘날까지 지대에 대한 엇갈린 견해에도 이어지고 있다.

 

① 리카도 지대(Ricardian rent)

지대를 토지가 이용되도록 유도하기 위해서 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라고 정의한다.

 

② 파레토 지대(Paretian rent)

지대를 토지가 현재의 용도에 계속 이용되도록 보장하기 위하여 필요한 최소한의 대가를 초과한 소득이라 정의한다.

 

③ 리카도 지대와 파레토 지대의 평가

리카도 지대는 토지의 공급여부의 관점에서 파악한 개념이고, 파레토 지대는 토지가 어디에 공급되는가의 관점에서 파악한 개념이다. 그래서 역사적으로 보면 리타도 지대는 소득분배의 문제를 설명하기 위해서 개발된 개념이고, 지대는 생산비의 차원보다는 소득분배의 차원에서 논의돼야 하므로 지대는 역시 지카도 지대의 개념으로 정의되고 이해됨이 적절하다고 판단된다.

 

2. 준지대(Quasi-rent)

마샬이 말하는 준지대란 일시적으로 토지의 성격을 가지는 토지 이외의 생산요소에 귀속되는 소득, 달리 말하면 일시적으로 지대의 성격을 가지는 소득이라고 이해된다. 비록 렌트의 크기가 당장 생산요소의 공급량을 변화시킬 수는 없지만 미래의 공급량에 영향을 주는 경우가 많다. 현재의 가치가 장래에 있을 공급량에 대하여 영향을 미치는 이유는 장래의 가치에 대한 예측이 현재의 가치와 결코 무관한 것이 아니기 때문이다. 준지대를 표시하면 다음과 같다.

 

 

 

< 준지대의 결정 (PABC부분) >

 

 

 

 

 

Ⅳ. 도시토지 지가이론

 

 

1. 개설

19세기 말부터 도시토지 지가이론에 대한 관심이 집중되기 시작하였다. James. S. Mill은 이를 단순한 독점문제로 처리하였으나 A. Marshall은 도시토지의 위치의 중요성을 강조하여 위치의 가치가 곧 택지의 가치라고 보았다.

 

 

 

2. 지가이론

① Richard M. Hurd의 지가이론

Hurd는 Thunen과 비슷한 이론을 응용하면서 도시토지의 지가는 접근성에 의존한다고 하였다.

 

② 마찰비용이론

Haig는 토지의 이용자는 마찰의 비용으로서 교통비와 지대를 지불하는 것이며, 지대는 교통비의 절약분이라는 것이다.

 

③ 인간 생태학적 이론

지가는 도시 내의 입지선정 활동에 영향을 미치는 동시에 입지선정의 활동의 결과를 반영한다는 것이다.

 

④ Penalty 이론

도시 중심지에서의 거리함수인 수송비에 의하여 지대가 결정된다고 보는 견해를 일반화한 이론이다. (L. Wingo, Alonso)

 

⑤ Topeka 연구

D. S. Knos가 미국의 소도시 Topeka를 연구대상으로 하여 도시의 지가구조가 토지의 이용도에 따라서 어떻게 달라지는가를 연구하였다. 그 연구결과는 중심지의 지가는 다른 지역에 비해 특히 치솟는 것이다. feedback의 이론이 제시된다.

 

⑥ 매도인․매수인 사호간의 가치조정 곡선

T. H. Ross는 현실적으로 본 부동산의 거래가치는 매도인의 요구가치(S)과 매수인의 제안가치(B)의 상호조정 과정에서 형성된다고 한다.

 

 

 

 

 

⑦ 기타

E. W. Burgess, R. D. Mckenzie 등에 의한 Chicago학파는 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론, 유상이론 등 도시 내부구조의 일반화에 관한 이론을 연구하여 도시의 지가구조분석에 기여하였다.

 

 

 

 

Ⅴ. 부동산평가 활동의 필요성

 

토지를 비롯한 특정 생산요소의 경우에는 경제여건상 초과수요가 발생하여 이 생산요소의 가치가 매우 커지더라도 이 초과수요를 없애기 위한 공급증가가 상당한 기간을 필요로 하거나, 혹은 사실상 불가능할 수도 있다. 바로 이러한 근본적 특징 때문에 토지에 대한 접근방식은 다른 생산요소에 대한 접근방법과 달리 할 필요가 있다.

 

 

토지에 대한 수급은 국지적이며, 그 경쟁은 불완전하고 가치는 개별적으로 형성되는 데가 개별적 사정이 개입되는 등 합리적인 가치형성을 저해하는 요인이 많다. 그러므로 합리적인 가치를 결정하기 위해서는 전문지식이 요구된다. 따라서 부동산에 합리적인 시장이 있어 완전경쟁이 행하여지는 경우에 형성될 것으로 기대되는 적정한 가치를 필요에 다라 評定하는 전문직능화가 요구된다. 이것이 부동산 평가제도가 필연화되는 근거이다.

 

 

 

 

Ⅵ. 결어

 

 

1) 토지와 결부된 지대를 분류하면 ① 대자연의 무상 공여물로서 토지로부터 발생되는 지대, ② 토지의 생산력을 높이기 위한 개량공사와 같이 토지보유자의 노력과 투자에 유래한 지대, ③ 토지소유자의 노력과 희생없이 주로 공공에 의해 발생하는 지대로 나눌 수 있다.

 

 

교통․통신 수단의 발달이 가치에 미치는 영향 중 토지가치에 미치는 영향처럼 현저한 예는 없다. 따라서 최근에는 부동산가치 제 원칙 외에“외부성의 원칙”이 소개되고 있으며, 이는 부동산의 지리적 위치의 고정성에서 기인한다.

 

 

2) 부동산학은“學際學”이라고 하여“학제적 연관성”이 강조되고 있다. 물론 주변과학의 이론이 바로 부동산학의 이론이 되는 것이 아니다. 거기에는 부동사학 관점에서 수정․검증․체계화 등에 관한 새로운 과정을 겪어야 하는 경우가 있다. 그러한 과제는 많은 시간과 연구를 거쳐야 하며, 다양한 주면과학에 관한 기초지식과 부동산 전체에 관한 지식도 요구된다.