陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2016감정평가실무_총평(김사왕,_김승연).PDF

< 본 문제와 유사한 내용이 있어 소개함>

1.  서경규 부동산 감정평가의 인근지역 분석 (2011) ★★★★★★

=> 여기에 인근지역에 대한 내용, 판단방법 

(두문자 지,하,토,공,역 등의 일반론 으로 답안을 작성하면 안될 것이고 사안에 맞게끔 작성, 상세 내용은 논문 참조)

지역요인, 개별요인의 최대 격차율 범위가 제시되어 있음

서경규 인근지역 분석.pdf

2.  서경규 (2013) 고압 가공송전선이 인근의 토지가치에 미치는 영향. 부동산연구

3.  서경규 (2018) 구분지상권의 감정평가에 관한 연구  ★★★★★

     서경규 (2017) 사용방식의 공익사업에 있어 잔여지 감가보상 ★★★★★

=> 2018.06.22 (사)한국감정평가학회 상반기 학술대회 <부동산의 조사산정과 조사평가> 중  발표

     (여기에 문제4번에 대한 답이 제시되어 있음. 송주법상 재산적 감가보상 관련 토지보상법 시행규칙 제28조 문제점 관련 등)

4. 고압송전선이 주택 실거래가격에 미치는 영향에 관한 연구

    Journal of Korea Planning Association - Vol. 51, No. 1, pp.113-124  (오민경 감정평가사 ,조주현)

27회_예시답안 윤수연 평가사.pdf

우선 수고하셨습니다. 예시답안 첨부합니다. 

최종평 :

문제 난이도는 작년보다는 쉬웠다는 평이 많이 있습니다만, 문제의 쉽고 어렵고 여부보다는 우선은 1번의 정확도과 타당성 검토 및 시장가치의 와의 연결 여부를 논리적으로 기술하신 분들이 점수 획득에 유리합니다.

1. 1번문제 전략

(1) 일체 비교방식

  : 논점, 본건의 경우 w동인데 상권이 뜨고 있는 v동 사례 끌고와서 결정하는 문제입니다.

   동일업자가 지은 건물로서, 개별요인치는 1.000 / 잔존율은 문제미제시된 바 50년으로 결정하고 푸는 것이 시험장에서는 차라리 유리하다고 결론, 이후 시산가액에서 다만 이러한 이유로 비교방식의 합리성 비판하면 될 듯.

   1) 토지요인치

   2) 건물요인치

   3) 비준가액

(2) 일체수익방식

  특이사항 ; 문제지시어상에서 본건의 경우 공실율은 대상(5층만 1개월 공실임), 운영경비도 대상을 쓰라고 하나, 운영경비는 대상 것이 미제시되어 인근의 시장것을 활용할 것. 시험장에서 공실율을 그냥 시장의 공실율을 쓰신 분이 많을 것으로 예상됨. 12회와 달리 문제에서 대상의 공실율을 적용하라고 지시한 바, 이는 문제 지시어대로 써야할 것임. 다만, 시장가치를 구하는데 시장공실율(5%)를 활용하지 않은 바, 향후 시산가액 조정에서 수익방식의 한계에서 검토하여 결정내면 될 듯.

(3) 개별합산

문제지시어가 애매하게 나와서 토지에서 공시지가 기준법만 활용하신 분이 있을가바 걱정이긴 합니다만, 최근 개정된 감칙기준상 공시지가기준법을 쓰되 비교방식(거래사례 #3)를 통해 합리성은 검토해야 득점에 유리할 것으로 판단됩니다. 

또한 표준지 선정시 #2와 #4사이에서 고민이 많을 것으로 판단되며, 실무 업무상 인근지역(w동/ 심지어, v동은 간선도로로 w동과 구분됨)을 고려하며 지리적으로 근접한 것을 활용하는 바, #4를 씁니다.

그 밖의 요인치 역시 동일 지역으로 환경조건 비교치가 동일한 #2가 맞습니다. 선례#2의 경우, 건물이 과대 개량되어 토지 단가가 낮을 수 있다는 일부 비판이 있으나, 선례2는 평가선례로서, 이는 매매사레와 달리 이미 평가사가 사정 보정후 시장가치가 고려된 선례로서, 사정보정이 반영된 거래사례와 다릅니다.

저는 표준지와 대상을 비교하는 것이 아니라, 표준지와 선례를 비교하는 방법2를 활용하여 그밖의 요인치를 결정하였습니다. 스터디 시간에 늘 이방법이 실무상에서 활용하는 방법이며,  수험생분들도 시간을 줄일수 있고, 계산오류를 배제할 수 있으니 늘 쓰라고 했던 부분으로서 개별요인치 비교에서도 표준지와 선레가 1.000으로 나와 출제자의 의도와도 부합하는 것으로 보입니다.

건물의 경우, 내용연수 조정은 늘 시장추출법 논리상 나주 나왔던 패턴으로서, 기출문제 관행상 " 인근의 동종업자가 지었다"..라는 문구는 시장추출법에서 자주 나왔던 패턴임. 따라서  반드시 89년을 보여줘야 점수에 유리할 것으로 판단되며, 다만, 최종 내용연수 결정시 거래사례 #3의 경우 31년 지난후 철거된바,  이를 종합고려하여 본인이 50년으로 결정하든, 31년 으로 결정하든 점수 영향은상관은 없을 것으로 사료됩니다.  다만, 본인이 거래사례 #1를 활용한 후, 89년이 나옴에도 가라를 친 경우 채점자 입장에서 답지의 신뢰성 문제와는 연결될 수 있는 바, 이에 대한 책임은 본인이 지어야 할 것입니다. ㅠㅠ 다만, 가라를 치더라도 이후 시산가액 조정에서 이에 대한 언급이 있다면 다소 무마는 될수 있을 것으로 보이니 힘을 내세요. ㅠㅠ

내용연수 조정에 대한 문제는 올해 스터디 1기 중반에서 22회 기출로 그대로 내어서 74년 정도 나오게 만든 문제가 있었습니다. ~

(4) 시산가액 조정

문제에서 요구는 없었으므로, 이후 타당성물음에서 연결해서 써도 됩니다. 허군 걱정마 그러니까~ ^^

다만, 저는 물음(2)의 연결을 위해 46억으로 결정을 하였고(이후 답지 참고), 시장가치과 비교시 42억으로 매입하는 바, 여전히 타당,

투자가치와 비교해도 여전히 타당하다고 나오더군요.  이후 답지 참고 바랍니다.

2. 2번 문제

자료 배치가 어수선 합니다. 문제를 통해 서 어떻게 읽느냐에 따라 답지가 여러개로 나올 수 있습니다.  본인

의 논리에 맞게 답지를 구성하면 점수에 전혀 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

임대권 과 임차권에 관한 문제는 2기때 기본문제로 드린 문제이고, 그 차이점은  기본서에 기술된 내용 그대로 활용해서 푸시면 되고요. 대부분의 수험생들이 가라(?)를 통해 자료를 메꾸었고, 이미 할인율에서 약 2% 중반대(요소구성법)으로 나온 바, 이를 증액에서 가라로 하신 분이 많네요. 완성만 하시면 점수의 큰 차이가 없을 것으로 사료됩니다.

3. 3번 문제

문제 따라서 여러분이 배운대로 하심 됩니다. 다만, 어느경우더라도 부가가치세는 빠지며(기본서 내용 : 정부수입임), 해체처분이든

실제 계속 이용든 기본 논리를 이해하셔서 문제 따라가면 어려움이 없었을 겁니다. 다만, 수험생 대부분 자료가 낮설어 당황하여 문제를 완성하신 분과 아닌 분의 차이는 있을 것으로 판단됩니다.

4. 4번 문제

법전대로 푸심됩니다. 다만, 월고정경비를 휴업축소보상시 활용하느냐 문제인데, 기본서에서는 통상적인 고정경비로 보고 있습니다. ㅠㅠ. 기본문제 및 법전 자주 보셨던 분들은 유리했을 것으로 판단됩니다.

5. 최종평

기본서(실무 이론서)와 기본문제의 중요성은 항상 중요합니다. 어려운 문제보다는 기본위주로 따라왔던 분들, 그리고 올해 1번은 기출문제22회1번과 12회 문제의 종합문제 결정판으로 기출문제 많이 푸셨던 분들은 유리했던 것 같습니다. ㅠㅠ

우선은 본인이 쓴 답지를 믿으며 최종 결정을 기다리셨음 합니다. 건투를 빕니다.

27회_예시답안 윤수연 평가사.pdf

어려운 시험을 치르신 감정평가사 수험생 여러분 모두 수고 많으셨습니다...

제가 수험생일 때에도 그러했듯이, 시험 직후의 수험계는 정보의 빈곤에 목이 마릅니다.

이렇다할 시험후기라고는 일천한 이곳 까페 게시판에, 조금이나마 수험정보로서 도움이 되었으면 하는 바램으로 몇자 적어봅니다.

오늘 모 수험생을 통해 시험지를 받아볼 수 있었고, 문제 1번과 2번은 시간을 재고 직접 풀어보았습니다.

수험생 여러분이 처했던 어제의 긴장되는 상황만큼은 아니었겠지만, 제27회 실무는 제가 다시 수험생으로 돌아가더라도 매우 긴장하며 풀어야만 했을 것입니다.

전반적인 난이도는 쉬웠다고는 하나, 난이(難易)의 문제이기 이전에 난해(難解)한 문구로 인해 문제풀이 도중 멈추는 일이 잦았습니다.

처음 문제지를 받아들었을 때만 해도, 역대 기출문제를 연상시키는 익숙한 물음 구성에 쉽게 풀릴 거라 속단했으나, 몇몇 군데서 발견되는 중의적인 문구해석과 자료의 공백에 대해서는, 출제자가 좀 과하다 싶을 정도로 수험생에게 판단여지를 열어둔 것은 아닌가 생각도 듭니다.

예년과 마찬가지로 유명 강사이신 두분 평가사님께서 일찍이 예시답안을 올려주셨습니다만, 저의 풀이와 비교하여 상이한 부분이 다소 발견되어 두번,세번 문제를 다시 보게 됩니다. 금번 시험의 난해함을 절감하는 이유입니다.

출제자의 정답이 공개되지 않는 상황에서 해석과 판단이 갈리는 사항에 대해서는 쉽게 가타부타를 논하기 어렵겠으나, 그러한 논의 가운데서 '정-반-합'의 변증법적 과정이 출제자의 의도에 좀더 다가갈 수 있다고 생각합니다.

정명제가 반명제의 의해 부정되더라도, 정명제가 거짓이 되는 것은 아니듯이, 오히려 양자가 종합하여 합명제에 도달 가능하리라는 선의(善意)에서 저의 솔직담백한 소감을 밝혀봅니다.

"만물은 유전(流傳)한다. 기출문제도 유전한다"

1번과 2번, 모두 문제만 읽어보고 뇌리를 스쳤던 생각입니다. 새삼 우리 시험에서 기출문제의 중요성을 다시 한번 절감하게 됩니다. 매회 실무과목의 출제위원이 바뀌더라도, 새로운 출제위원은 항상 역대 기출문제를 염두에 두고 있다는걸 알게 됩니다. 

1번 문제의 경우 소물음(1)에서 시장가치를 구하고, 소물음(2)에서 타당성을 검토하는 유형은 24회 1번(골프장 개발 타당성), 14회 1번(매입 타당성), 12회 1번(매입 타당성)과 유사합니다. 기출문제에 단련된 수험생이라면, 전략적으로 산출과정 이후의 과감한 의견서술을 염두에 두었으리라 생각됩니다.

2번 문제의 경우 25회 4번(임차권 수익률)을 확장한 문제인데, 25회 당시 10점 배점이었음에도 결과값을 맞춘 수험생이 드물었다는 점을 감안하면, 본 기출문제를 충실하게 준비했던 수험생들만이 그나마 접근이 가능하지 않았을까 생각해봅니다. 실무 과목에서 투자수익률 부분은 수험생들이 많이 어려워하는 부분이기도 합니다.

[문제 1-1] 시장가치

[문제 1-2]  NPV 및 투자의견

제1부 부동산 가치 평가의 기본 9
비용집계가 기초 중의 기초(원가법) 11
시장성에 기대는 속 편한 방법(거래사례비교법) 15
수익으로 무난하게 예측하기(수익환원법) 18
가상으로 추정해 보는 방법(조건부가치평가법) 22
가격의 기준선(기준가치) 25
시산가액 조정 29
국가의 공식적인 제안 가격(공시가격) 32
대량 평가와 통계(가격비준표) 37
빅 데이터 시대, 달라진 면모(통계의 설명력) 43
포함과 배제의 미학(평가 대상의 확정) 46
감정평가 관련 규정(규범 체계) 50

제2부 보상영역에서의 가치평가 55
강제 매매가 강요되는 상황(공익사업의 특수성) 57
보상금은 산술평균값 59
토지보상금, 공시지가기준법에 의한 결과 61
협의 보상의 단면 66
가격의 들썩임과 반영 기준(개발이익) 70
뒤늦은 보상, 미지급용지의 가격 74
10년만의 재회, 환매 토지 가격 78
잔여지, 매수하든지 위로금을 주든지 87
고압선 아래 토지의 처지(선하지 보상) 95
건물 등 보상금 책정의 논리(지장물 보상) 104
나무에 대한 보상 가격 107
영업장에 대한 보상 기준(영업 손실 보상) 112
한강 변 개간 토지의 상황(개간비 보상) 116
어업권 보상평가 120
완전보상을 지향하는 생활보상 123
재산권 분쟁의 다툼 그 종착역(보상금증감청구소송) 128

제3부 거주영역에서의 가치평가 131
정비구역의 탈출기, ‘출구전략’ 133
정비구역, 가격 문제의 ‘백화점’ 136
정비구역 내 조합원 재산 변환 논리(관리처분방식) 140
공동채산제에서의 비용 항목(정비사업 비용) 143
법률로서 비용접근이 강제되는 특수성(종후자산 평가) 147
동일한 재산, 민간과 공공의 다른 대접(국·공유재산 평가) 151
그들만의 잔치에서 소외된 이들(현금청산 평가) 154
자연스레 피고소인으로(매도청구소송 평가) 158
공동주택 재건축에서의 가격 바로미터(무상지분율) 162
미니 주택재건축(가로주택정비사업) 166
공동주택 고쳐 쓰는 방법(리모델링 평가) 170
임차인 최근 검색 1순위(권리금 평가) 173
지적재조사가 진행되는 토지(지적불부합지 평가) 180
도시개발사업에서의 가격 문제(정리 전·후 평가) 185
임대주택가격, 염가 여부(임대주택 평가) 195
집합건물 상가의 불합리한 과세가격(비주거용 부동산 평가) 201
역모기지와 감정평가 205

제4부 투자영역에서의 가치평가 209
투자가치는 색다른 개념인가 211
계속 시장에 출회되는 실거래가격 214
사전 타당성 검토와 감정평가 218
타당성 분석 기법 223
투자시점의 문제(시점수정) 227
어떤 조건에서의 가격인가(평가조건) 231
개발부담금과 감정평가 235
가격에 앞서 시장상황부터(시장분석) 240
NPL매각, 채권자와 투자자의 교집합 243
양 갈래에 선 공유(共有)재산 가격 248
최고수준의 행위제한(비오톱) 252
투자의 기초, 임대사례조사(투자수익률) 255
임대료, 소유와 이용의 절묘한 접점 258
저금리 시대, 상가의 가격 262
테헤란로 오피스 빌딩의 투자가격 265
토지가격, 용도지역이 갑(甲) 274
스티그마, 이력(履歷)으로 인한 할인요인 278
부동산 규모가 가격에 미치는 영향 282
매출수익, 부동산 가격과의 연동성(매출수익용 부동산 평가) 290
원석의 몸값, 산림의 가격 293
담보 가격의 할인 필요성 296
천장을 뚫는 경매 법사가 300
도로의 가격 303
고급주택 가격 306
분양가상한제와 공동주택 가격(택지비 감정평가) 309
프로젝트 파이낸싱에서의 가격(PF평가) 316
자산의 수명과 가격의 대응(내용연수) 320
지주(地主)가 가장 두려워하는 사용권(지상권의 감정평가) 324

제5부 부동산 외 영역에서의 가치평가 333
선박의 가격 335
기업의 몸값을 측정하는 잣대(기업가치 평가) 340
기술의 가치 346
물 건너온 기계의 원화 산정과정(도입기계 평가) 353
골프장 매물가격, 간편식에 의한 도출 357
비상장주식, 출하 예정 상품의 내재가치 361
불용품 가격의 원리(동산 감정평가) 367
광업권의 가격 371
영업권의 가격 378
어장의 가격(어업권 감정평가) 382
입목 가격에 대한 눈대중(입목 감정평가) 386
부록 감정평가 수수료 체계 391 

 

이용훈

서울대학교에서 재료공학을, 서울시립대학교 도시과학대학원에서 도시계획을 전공했고, 현재 강원대 부동산학과 박사과정에서 부동산 조세를 공부하고 있다. 미래전지 중앙연구소 연구원, 한국경제 tv 앵커를 지냈고 제18회 감정평가사자격시험에 합격, 한국감정원 수습을 거쳐 (주)대화감정평가법인에서 이사(감정평가사)로 재직하고 있다. 동대문구 분양가심의위원회 위원, 공인중개사 출제위원을 역임했으며, 한국감정평가협회 국제위원회 위원, 법률저널 ‘감정평가산책’ 칼럼니스트, 외부기관 사내대학 교수를 겸하고 있다.

저서로는 대한민국 장수기업의 조건(해토, 2005), 통합논술 개념어 사전(청서, 2007), 감정평가실무의 이해(리북스, 2010), 보상평가실무의 이해(리북스, 2010), 아삭아삭 토지보상(은교, 2012), 사례로 보는 감정평가 시리즈 1,2,3(고시계, 2013), 한눈에 보는 감정평가(은교, 2013), 감정평가사가 들려주는 재개발·재건축(은교, 2014), 유형·목적별 감정평가실무 기출분석(윌비스, 2014), 넌, 얼마짜리니?(법률저널, 2014), 한눈에 보는 보상평가(윌비스, 2015)가 있다.

개인블로그: http://blog.naver.com/1404chun

 안녕하세요. 

일전에 합격수기를 올렸는데 실무 목차 등에 대해 질문 하시는 분이 많아 여기에 제가 작성했던 목차를 올립니다. 시험 다음 날 작성한 거라, 99% 동일합니다. 목차 내에서 말투는 가볍게 하겠습니다.

문제1

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분건물의 일반시가감정평가. 2015.8.20.

Ⅱ. 물음1

1. 처리방침

통계적인 신뢰성 있는 계량모형 기준하되, 실무기준해설서상 A형으로 적정성 검토

2. 계량모형기준

3. 실무기준해설서 기준

4. 결정

계량모형 유의수준 낮아 신뢰성 있음. 계량모형으로 결정. 여기서는 물음대로 효용지수만 보여줌. 2층부터 6층까지 효용지수가 다 나르게 나왔는데, 90으로 퉁치고 않고 모두 따로따로 계산하기로 함.

Ⅲ.물음 2

1. 비준가액

사례3으로 기호1~7 개별평가(적산가액, 수익가액도 따로따로)

기호 모두 층별요인비교.

다만, 기호4 전용률 40.74%, 기호7 전체면적 5000m 이상이어서 추가적으로 감가한다고 멘트.

2. 적산가액

(1) 층별효용비율

물음 1에서 구한 층별효용지수랑 전유면적으로 산정

(2) 적산가액

3. 수익가액

(1) 사례순수익

(2) 수익가액

비준가액 구하는 거랑 거의 똑같았음

4. 감정평가액 결정

(1) 결정 : 비준가액

(2) 이유(시산조정)

평가목적, 대상특성, 자료신뢰성, 시장상황 각각 검토함.

숫자는 얼추 다 맞춘 듯. 판단멘트를 2,3줄으로 키워드만 깔끔하게. 3방식 다 호별로 하느라고 시간이 많이 걸림, 1번풀고 나니 55분지남. 급한 마음에 2번으로 긴급하게 돌입.

문제2

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분지상권 협의목적 보상평가. 2015.9.2.

Ⅱ. 물음 1 <토지보상법 시행규칙 제 28조>

1. 구분지상권 설정금액 기준

2. 입체이용저해율 기준

3. 권리의 유무에 따른 토지가액차이 기준

4. 구분지상권 거례사례 기준(타이틀만 잡고 장단점 못씀)

이 네 개 목차를 쓰는데 한 페이지도 안되고, 타이틀 아래 내용도 엉망임. 그냥 바로 넘버링하면서 ‘1 장점 2 단점‘ 이렇게 씀

Ⅲ. 물음 2

1. 설정금액 기준

시점수정 없이 그냥 설정금액 그대로 함 32,000,000

2. 입체이용저해율기준

비교표준지#가 선정, 도시계획도로저촉 보정함

입체이용률이랑 추가보정률 농지지대 기준으로 산정 42,000,000 정도

3. 구분지상권 거례사례기준

표준지#다에서 지역요인, 개별요인, 면적요인 비교. 45,000,000 정도

4. 결정

기 설정금액 과거의 값이므로 배제

객관성 있는 입체이용저해율 기준하되 거래사례기준에 의해 적정성 인정 됨. 입체이용저해율기준으로 결정. 시산조정 목차를 잡았지만 마음이 급해서 정성을 못 들임

근데 2번 풀고 나니까 남은 배점 30점에 25분이 남음. 2번을 좀 더 정성들여 풀지 못한걸 후회하며 조금 여유로워진 마음으로 3번으로 감.

문제3

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 지장물의 이의재결 위한 보상평가. 2015.8.25.

Ⅱ. 물음 1

1. 적용공시지가

여기서 완전 망함. 2013-2015년 K도, P시 서로 비교함. 7.89% vs 3.26%으로.. 귀신에 쓰인 듯. 근데 이것도 결국 변동 인정되어서 2013년 공시지가로 함

2. 비교표준지 #나

Ⅲ. 물음 2

1. 농업손실보상대상 여부

칙 제48조 5가지 요건 적시하고 사안포섭

2. 농업손실보상액

실제소득 평균소득 2배 미만임. 실제소득 기준으로 보상. 소유자는 농작물총수입 2년치의 절반만 가져감.

이 소물음은 이번 실무 통틀어 가장 잘 썼다고 자부함. 법령요건도 거의 법조문그대로 박아넣고 농업보상액도 정확하게 산정.

문제 3 풀고 나니 남은 시간은 8분. 여기서 든 생각이, 문제1번 때문에 4번까지 다 못푸는 사람 엄청 많을거라고 예상. 문제4 목차 많이 잡아서 ‘나는 끝까지 다 달렸다’ 라는 인상주자는 의도.

문제4

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 건물의 경매평가, 2015.9.19.

Ⅱ. 감정평가액

1. 토지

(1) 제시외 건물 고려 하지 않는 경우

(2) 제시외 건물 영향 고려 하는 경우

2. 건물

3. 제시 외 건물

4. 감정평가액

(1) 제시 외 건물 매각제외시

(2) 제시 외 건물 일괄경매시

계산도 까다롭지 않고, 문제 자체는 쉬웠다고 생각.

 저는 실무 속도에 자신이 있었고, 또 순서대로 푸는 것이 더 유리할 것이라는 믿음 때문에 순서대로 풀었습니다. 

그러나 돌이켜 보면 2,1,3,4 순서대로 풀었으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 실무 문제 1번에서 너무 시간이

걸릴 것 같으면 과감하게 뒷문제부터 푸시는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.

보잘 것 없는 목차 읽어주셔서 감사합니다. 건승하십시오.

p.s) ㅋㅋ너무잘하셨는데요 1번부터푸신분들이 잘푸신경우 대체로60이상 초고득점하신분들이많아요 잘하시는분들은 자신있으면무조건1번부터 그이후로는 잘풀수있는거먼저푸는게 나은듯 저도그랬으니 물론본인전략에따라 풀어도됩니다 후기적어주셔서 감사합니다 그리고 이번 수석(이수진씨)도 1번풀고나니 60분이나지나서 바로 순서대로풀었다고하니 1번 55분정도면 정말 빨리 푼거요

“감정평가실무”과목은 수험생에게 가장 중압감을 줍니다. 먼저, 시간의 부족입니다. 계산량이 많다

보니 과정을 생략하여 시간을 절감할 것인가 아니면 과정에 충실하여 시간부족을 감수할 것인가의 문

제에 봉착합니다. 이는 정답에의 근접성으로 균형을 이루는 듯합니다. 정답에 근접하지 못했을 경

우, 계산과정이 생략되어 있다면 이를 추적하여 채점하기는 현실적으로 불가능할 것입니다.

또 다른 점은, 교과서 외의 실무이슈를 어디까지 준비하여야 하나의 문제일 것입니다. 그 범위가 넓고

수험생 입장에서 항상 현업에 촉각을 곤두세워야 하기 때문입니다. 수험생입장에서 이러한 문제점은

중장기적 출제경향을 볼 때, 상당히 완화되어 감을 어렵지 않게 관찰할 수 있습니다.

금번 시험도 수험생의 시간부족을 야기하거나, 지나친 실무편향 문제가 많이 줄어 오히려 기본에 충실

한 과정중심의 답안작성이 돋보인 시험이었습니다. 간편 산식에 아무런 설명없이 답만 써야 시간 내에

모두 풀 수 있었던 실무시험이 과거의 경향이었다면, 이번 시험은 과정의 논리가 중시되는 전환과정이

었던 셈입니다. 이러한 관점에서 각 문제 별 채점평은 다음과 같습니다.

19회 감정평가실무총평_유도은.hwp

우선 정답은 있쬬. 기본서에서는 말입니다.

수험생이 푸시는 일반적인 문제집, 유도은 평가사님 기본문제, 이횽규 뚱뚱뚱이 시점수정치 문제 등 너무나 유명해서 모든 책에 실리는 90%의 문제들이요.

생각을 한곳으로 몰아서, 우선은 기본골자 뼈대를 살피기 위해, 기타 단서 등에 답을 한방향으로 흐르도록 만듭니다. 그래야 뼈대 우선 생기니까요.

님에서 물으신 A답인데, 왜 b를 택했나요.. 라고 물으셨는데, 제 답안 최종 금액과 다른 팀장님들와의 가액이 동일, 유사한 것은 확인하셨나요?. 정답으로 향하는 과정이 논리의 흐름을 다르게 틀어서 보여준 것 뿐입니다. 결국 최종 금액은 모든 팀장이 유사하죠

당연히 제 왜가 B를 선정했는지, 말을 해줄 수 있죠, 그리고 정말 평가를 아시는 분이라면 그렇게 묻고는 '그럴수도 있네요'라고하시겠죠. 실제로도 탁감이 들어오면 은행에서는 5법인에게 경쟁을 시킵니다.

마치 지금 수험생문제를 비교하자면, 어떤 문제를 주고 너 이거 얼마니..라고 묻느거에요. 그 와중에 5개 법인이 모두 가격이 같을까요? ㅋㅋ 그렇다면 굳이 그 업체도 그렇게 가격 경쟁을 시키지 않겠쬬. 가격이 다 다르기 떄문에, 또는 그 지역을 아는 평가사나, 또는 자료의 해석이 달라 평가의 의견에 따라 다른 답이 나옵니다. 즉, 최빈값으로 결정되겠지만, 업체의 의사결정을 통해, 적극적인 가격이 필요한 경우, 그것이 시세라는 전제하에 다양하게 가격이 나옵니다.  그리고 업체는 저한테 물어요. " 다른 법인은 이런데, 평가사님이 왜 이렇죠?" 그러면 저는 제가 찾은 실거래, 또는 지역의 흐름,  경매 낙찰가 상황, 등을 고려해서 그렇게 말씀드려요. 나중에 아.. 평가사님이 가격이 시세에 가장 접근했어요..라고 할떄, 가장 뿌듯하요.  그 설득력은 신뢰로 가고 결국 인맥으로 변해서 영업이 됩니다.

그와 같은 맥락에서 제가 그리고 그 답지를 선정함에 있어서 떳떳하다고 말씀드릴 자신있습니다. 물론 그렇게 흘러가는 과정이 출제방향과 다를수는 있겠죠. 하지만, 최종적인 고민한 답지에 대해서 이것이 '틀렸따'라고 말하는 평가사님이나, 팀장님들을 저는 본적이 없어요. 물론, 차등점수는 있겠습니다만, 과연 그 점수의 차이는 보다 더 중요한 것은 그 답지에서 내 사고방식이 흔들리지 않았다는 자신감과 모든 자료를 활용해서 이렇게 보여줬따는게 더 중요한게 아닌가요?

저합격한 시절 21회 문제는 기본사항확정에서 용도지역 평균 단가로 답지를 올리신 분들 있었습니다. 왕팀장님은 저와 같이 동일한 답지를 올리셨는데, 막상 출제의도와 부합한 답지는 얼마 되지 않아, 어차피 용도지역평균단가로 푼수험생이 많아서 큰 차이는 없을 거라고..하셨어요. 저는 설마요.. 했지요.

헌데, 정말 우습게도 기본사항확정이 틀렸어도, 용도지역 평균 단가하신 분들이 점수가 합격에 영향을 미치지는 않았습니다.  물론, 왕팀처럼 푸신 분들은 58점 이상더라도, 일부 몇개 다른 거 실수하면 다시 55점대,  용도지역평균으로 풀어도,   55~58점 사이긴 했어요.

기본사항확정이 틀려, 최종총액까지 달라졌는데 말입니다.

제가 드린 답안은 되려 이것보다 문제를 풀이하는 과정안에서 내가 왜 다른 답지를 쓰고, 그 이유를 시산가액에서 충분히 밝혀언급해드렸습니다. 제가 생각한 답안은 이것이라는 거죠. 그래도 숫자로 표현한 가액은 3방식을 통해 접근하기에 유사한 가격이 나옵니다.

2차답지의 성격을 잘못 이해하시는 것 같아 염려됩니다. 정답이라는 말 자체가 잘못 된 것이죠. 모범답안이라고 팀장님들이 올리는 이유가 있는 것입니다. 물론, 출제의도에 부합한 답만이 정답이라는 사고가 기출문제를 단편적으로 보게 만드는 가장 무서운 힘입니다.

하지만, 정말 출제의도까지 모두 부합한 분이 아니더라도,  4년동안 팀장하면서 "팀장님, 저는 23회 btcf 모델 썼는데도 점수가 좋아요" 라는 저도 이해가 되지 않는 연락을 자주 받았습니다. 또는 23회는 팀장님 내용연수30년인데 실무가 45에에요(당시 실무 과락 넘기신 분들은 대다수 합격했습니다)," 다른 부분을 잘 쓰셨나 봅니다라면서 넘어갔지만, 그 분들 특징은 본인만의 답지 스타일이 완고히 있어요. 밑에 답지를 올린 윤성찬평가사가 그만의 스타일을 간직하듯 말입니다. 그 스타일은 그냥 나온 것이 아니라 기본기를 통한 자유로은 이해겠죠.^^

조훈현의 바둑이야기 들어본적 있나요?

실무는 바둑과 유사해요. 기본틀안이 아주 중요하지만,  그 이후에는 그 틀을 버려야 한다죠.

하지만 조훈현이 바둑기본을 배우기 위해 10년이 걸렸다고 하고, 이후 스승은 아무것도 그에게 가르쳐주지 않았다고 합니다

"바둑에 정답이 있는줄 아냐,  답이 없는게 답인데, 답은 네 스스로 찾아라" 정말로 9년간 그 스승은 아무것도 알려주지 않아 어린 맘에 저놈의 스승이 과연 10년을 어느시합에서 이긴 고수가 맞나..라는 생각을 했다고 합니다.  그 의미는 몇년이 지나서야 시합에서 알게 되었고,

조훈현 프로기사는 본인의 생각만을 견고히 만드는 과정을 중요하게 되었다고 합니다. 

" 요새 바둑교육은 주입식이다. 그런 탓에 조금만 달라져도, 유창혁이나, 이창훈과 같은 어떤 '류'를 만들지 못한다.

'류'가 생기면 절대적으로 강한 것도 없고, 약한것도 없다. 단지 적이 오면 그에 맞는 대응만이 나올뿐이다. 근데 요새 프로기사들은 이런 류가 없다.

바둑은 세상과의 싸움에서 내가 어떤 방식으로 세상을 바라보겠다는 일종의 선언이다. 헌데 요새 바둑교육은 틀에 박힌 자아를 만들어, 한정된 사고를 만들어낸다, 결국 그들은 거장이 되지 못하고, 틀에 박힌 자아로 조금만 달라져도 시험에서 크게 무너진다."

그냥 개인적인 생각입니다. 조훈현의 고수의 생각법이라는 책을 보면서 크게 공감했던 부분입니다.

기본기를 깊게 만들시고, 다른사고와 유연한 생각을 열었으면 합니다. 그런 의미로 드린 답지입니다.

이걸 이해를 굳이도 못하겟다면^^ 17회 법규 수석하신 김겸 평가사님의 법규 답지도 한번 보시길 권합니다.

재량의 영의 수축을 의도한 것이 아닌데, 다르게 갔음에도 수석하신 답지를요. 물론, 실무와 다르다고 그건 법규니까 말을 하지 말라고 하시면 저는 또 한마디 하겠습니다. 실무는 종합과학이라, 국어로 된 문장을 우리가 수식으로 표현하는 사람들이라고요.

단지, 그 차이일 뿐입니다.

답이 충분히 되지 않았다면, 제쪽지로 제전화번호나 직접 연락을 부탁드려요^^ 학원으로 답지를 들고오셔도 되구요.

어차피 밑에 글이 모든 분의 공감을 얻을거라고 생각하고 쓴글이 아닙니다. 공격 예상했는데, 저번에 들어왔을 때와 달리 익게가 이렇게 활발할줄 몰랐네요^^ 용기를 내셔서 2차글에 직접 게재해주셔서 감사합니다.