陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

감정평가 실무 12회 시험 후 소감 및 해설

1. 전반적인 해설

우선 이번 시험에 임하신 모든 수험생 제위에게 수고했다는 말씀을 드리고 싶습니다. 실무가 1교시인 관계로 많이 떨지 않았을까 하는 생각이 듭니다. 그리고 1번문제부터 난이도가 그리 쉽지 않은 문제가 나와서 시험장에서 이를 합리적으로 대처해 나가셨어야 했겠지요.

전반적인 문제 난이도는 작년보다는 어려웠다고 생각하며, 10회 정도의 난이도가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 물론 천천히 풀면 누구나 풀 수는 있을 것입니다. 제가 오늘 시험장에 가보고 사람들을 만나본 결과 1번을 50분내에 풀었다고 하는 분들을 만날 수 없었습니다. 물론 제대로 풀었다는 분도 없었습니다. 모두 합격선 이상인 분들이 말입니다. 다른 과목이 쉽게 출제된 관계로 이번 시험은 실무에서 과락을 넘고 점수를 어느 정도 취득한 분들이 합격할 수 있을 것입니다. 합격자 평균도 약 49점 정도에서 형성되지 않을까 생각합니다.

2. 문제의 경향분석

이번에 출제된 바에 의하면 당연히 출제된다고 생각했던 문제가 나온 것 같습니다. 즉, 타당성 평가와 어업권, 재개발구역, 일단지 평가, 물적불일치 처리방안등은 누구나 예상은 할 수 있었던 문제가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 즉, 우리 시험에서는 정보에 귀를 닫아두고서는 절대 붙을 수 없다는 생각을 하게 되었습니다.

3. 문제의 간단한 해설

(1) 문제 1

1번문제는 우선 40점짜리로 적합하지 않다는 말을 하고 싶습니다.

시간을 고려한 문제가 출제되어야 하지 않을까 하는 생각이 우선 들고, 또한 문제에서 확실하게 풀이 기준

①표준지 공시지가가 인근지역에 있는지 여부,

②2001년 건축비를 보합세로 볼 것인지 여부,

③제반 영업경비란 표현을 썼는데 제반 영업경비가 관리비를 제외한 기타 영업경비를 의미하는지 아니면 관리비를 포함한 모든 경비를 의미하는지,

④기말복귀액을 산정할 경우 6년도 소득을 환원할 것인가 5년도의 소득을 환원할 것인가의 문제,

⑤양도소득세가 경비에 포함되는지 여부 등을 제시하지 않아 많은 수험생이 당황하지 않았나 생각

합니다. 개인적인 생각은 실제 시험은 어느 정도 문제 풀이 기준을 확실하게 제시하여야 하지 않을

까 하는 생각에서 마음이 좀 아팠습니다.

< 1-1에서는>

대상부동산의 매입가격을 토지의 경우 공시지가 기준가격과 비준가격(개인적으로 #1)으로 산정한

후 결정하여야 하며, 건물가격은 자료 4를 통해 복성가격으로 구하여 ①물건별평가액을 결정하고,

또한 자료 6의 순수익을 산정한 후 직접환원하여 ②일체로한 가격을 결정하여, ③ 양자의 가치를 비

교한 후 현 시점의 감정평가액을 결정하여야 할 것이라고 생각합니다. 물론 여기서 문제되는 것은

월관리비의 처리문제가 아니었나 하는 생각이 듭니다. 월관리비를 가능조소득에 포함시키고, 차후

에 경비에서 이를 공제하는 것이 일반적입니다. 물론 월지불임료에 관리비가 포함된 것인지 여부에

대해서도 문제에서 언급했어야 했습니다.

<1-2에서는>

우선 투자자의 투자가치를 산정해야 합니다. 이를 직접환원할 것인가 아니면 DCF방법을 적용할 것

인가를 먼저 판단해야 합니다. 즉, 5년간의 임대료는 동일하기에 이를 고정시키고 5년간 동일금액

(ATCF)를 현가한 후, 기말복귀액의 현가를 하는 방법을 생각할 수도 있으며, 5년간 임대료가 계속

변화한다는 것을 임료지수로 추정한 후 DCF 테이블을 만들어 이를 계산할 수도 있습니다. 물론 양

자 모두 매도가치를 내부추계법으로 추정하는 경우 순수익은 변동분을 추정하셔야 합니다. 이렇게

투자가치가 산정이 되면 이를 1-1의 감정평가액과 비교하여 NPV를 구한 후 타당성여부를 결정하셔

야 합니다.

(2) 문제 2

2-1에서 가격시점은 재결시점(토수법 46조 1항)이 되어야 할 것

2-2에서 비교표준지는 불법형질변경된 경우로서 #121을 선정하여야 함

2-3에서 연도별 공시지가는 2000년 공시지가

(토수법 46조 3항-사업인정의제가 계획승인고시일이기에)

2-4에서 시점수정률은 당해구 지가변동률과 생산자 물가지수를 판단 후 결정함.

2-5에서 격차율은 지역.개별요인비교치를 모두 포함한 격차이며, 각 조건끼리는 상승식(×) 으로 하여 백분율로서 소수점 1째자리 까지 결정함.

2-6에서 공시지가에 개발이익은 없는 것으로 보고, 공법상 제한으로 인한 감가는 공시지가 에 반영되어 있기에 이를 기타요인으로 보정해야 할 것임.

2-7에서 토지의 보상액은 상기 결정한 요인으로 보상단가를 결정후 산정하면 됨.

2-8에서 건물의 보상액은 신축이 사업인정이전이기에 이를 하여야 할 것이며, 취득가격과 이전비용을 비교 후 적은 금액으로 결정하여야 할 것임(시설개선비는 제외되어야 할 것)

2-9에서 관상수의 보상은 이전비×고손액(10%)로 적용한 이전비와 취득가격을 비교하여 적은 금액으로 결정하여야 할 것임.

2-10에서 무허가 영업보상을 할 것인지의 여부는 일단 소득세법 사업자 등록으로 허가, 무 허가를 판단하는 것은 아님(질의회신- 논란있음). 또한 식품위생법상 일반 음식점은 허가 를 받아야 하기에 이를 무허가 영업으로 보아 폐업된 경우가 아니기에 주거대책비는 지급 되지 않을 것이며, 영업시설 및 재고자산등의 매각 및 이전손실은 보상하여야 할 것임

(공특칙 25조의 3)- 논란이 있을 수 있음.

(3) 그 외 문제에서

문제 3번은 기존의 수산업법 시행령 62조 및 그 별표에 따라 이를 해결하면 될 것으로 판단된다. 하지만 어선어구의 잔존가격에서 어구는 아무 말 없이 문제에서 제시되고 있는 바, 보상신청이 있는 것으로 보고 풀어야 할 것임. (문제에서 확실히 나왔으면 더 좋을텐데)

문제 4,5,6번의 경우 누차 예상문제라고 말씀드렸기에 이에 대한 설명은 생략합니다.

4. 맺으며

너무 급하게 시험장에서 시험 본 수험생의 답안지를 받아 잠깐 보고 글을 적는 것이기에 오류의 가능성은 상존한다고 생각합니다. 시험시간에 맞추어 이것을 모두 풀어낸 사람은 없었을 것이라고 생각합니다. 그리고 앞으로 시험문제는 더욱 명확해야 하지 않을까 하는 생각이 듭니다. 우선 수고 하셨고, 내년을 준비하는 수험생은 더욱 실무에 매진해야 하지 않을 까 하는 생각이 들고, 이번에 시험에 그르쳤다고 생각하는 분들도 올해 안에는 꼭 실무를 독파하시길 바랍니다. 그럼 이번달은 편히 쉬십시오. 수고하셨습니다.

기출문제가 공개되었다는 것은

문제오류검토 및 채점기준 최종확정을 거쳐 채점이 시작되었다는 것을 의미한다.

산업인력공단으로 시험주관이 이관된 이후 통상 시험을 마치고 1주일 후 전 과목 출제위원, 채점위원 들이 한자리에 모여 채점기준, 방향 등을 정한다. 

1교시(감정평가실무).hwp

들어가며

한솔법학원 실무강사 김성유입니다. 그동안 오로지 합격만을 기대하며 2차 시험을 위하여 혼신의 힘을 다하신 모든 수험생들에게 12월에 뜨거운 눈물과 새로운 삶이 시작될 수 있기를 간절하게 기원합니다. 고대하던 화살은 이미 쏘아졌기 때문에 편안한 마음으로 결과를 기다리는 것이 현명할 것으로 생각됩니다.

금번 19회 감정평가사 2차시험은 실무, 이론, 법규 어느 한과목 하나라도 잘 썼다고 자신할 수 없을 만큼 많이 어려웠다고 보시는 게 맞는 것 같습니다. 특히 1교시인 감정평가실무과목은 세부논점이 많은 1번과 더불어 부족한 시간으로 인한 2번, 3번문제의 정확한 접근이 어려웠기에 더욱 더 느끼는 체감난이도는 높았을 것이라고 생각됩니다.

다음의 문제별 주요 논점과 해설은 개인적인 견해이니 큰 의미를 두지 마시고 읽어보시기 바랍니다.

[문 1]

전체적으로 토지보상과 영업보상이 주된 논점으로 점수 차이가 나지 않을까 생각됩니다.

세부적으로 작은 판단사항들이 무수히 많았기 때문에 시간배분에서 다소 어려움이 예상되나, 실질적으로는 큰 틀을 중심으로 토지, 영업에 있어 주된 논점을 중심으로 논거를 잘 적시하였다면 좋은 점수의 획득이 예상됩니다.

1. 물음 1

문제에서 주요 목차를 주었기 때문에 채점시 가격시점 결정, 비교표준지 선정 및 그 사유, 토지 보상감정평가액의 세가지가 주요 논점이 될 것입니다.

(1) 가격시점 - 법 제67조 1항을 근거로 수용재결일인 2008.08.25기준

(2) 비교표준지 선정 및 그 사유

1) 적용공시지가

- 개발계획승인 고시일이 별도로 제시된 바, 구법적용

- 사업인정의제일인 개발계획승인 고시일 기준 07년도 공시지가 적용

- 사업확장에 따른 추가세목고시된 기호 4는 08년도 공시지가 적용

2) 용도지역의 결정

- 당해사업으로 인한 용도지역의 변경이므로 변경 전 기준 자연녹지(개발제한구역)

3) 이용상황의 결정

- 기호 1 : 주상용

(주상용의 표준지가 없으므로 건부지인 단독주택 표준지를 기준하되, 건부지의 면적이 현저히 과다하다고 판단된다면 의뢰자에게 이를 조회하여 평가하여야 하므로 특별한 자료 제시가 없는 한 전체를 건부지로 보되, 면정사정에 관하여 간단히 “조회 후 평가”를 약술해 주면 좋은 답안이 될 듯 함.)

- 기호 2 : 주거나지이나 건축허가되었음

(현황 나지이므로 건축이 가능한 나지인 표준지를 기준하되 허가비용을 반영하는 것이 좋아보임. - <자료

5>건물자료의 허가비용을 동일자료로 보고 쓸 수 있는지는 의문임. 따라서 실제 건부지와 건축허가 받은 나지의 가격수준이 동일하다고 판단되면 건부지인 표준지를 쓸 수 있다고 판단됨.)

- 기호 3: 현황 전이나 불법형질변경 토지임.

(최근 토지보상평가시 가장 문제시되는 토지로 보상액산정을 요하지 아니하므로, 비교표준지 선정과 관련하여 가장 중심적으로 보겠다는 취지로 판단. 기호 3은 ‘산’지번이 아니므로 토지임야로서 현실적으로 농지로 이용되고 있으므로 농지로 볼 수 있을지, 불법형질변경 토지로 공부상 지목인 임야로 볼 지에 관하여 농림부 질의회신, 건설교통부 질의회신, 법제처 법령해석, 중토위 견해 등 다양한 논거로 이용상황을 결정하되, 문제의도상 불법형질변경 토지라고 주었으므로 불법형질변경으로 결론 내는 것이 안정적이라고 생각됨.)

- 기호 4 : 전

4) 비교표준지 선정

- 기호 1 : D

- 기호 2 : E+허가비용 (or D)

- 기호 3 : G (or F)

- 기호 4 : F

(3) 토지 보상감정평가액

1) 시점수정

- 당해사업으로 인한 지가변동이 있으므로 인접한 모든 시군구 평균 지가변동률 기준.

(문제의도가 명확하므로 별도의 판단할 필요는 없으나, 계산하지 않고 “서초구의 최근 6월 누계치가 5%를 초과하고, 상위 서울시 평균보다 1.3배이상 높으므로 당해사업에 따른 지가의 변동이 있는 것으로 판단“이라는 맨트를 써주는 것은 가점이 될 것입니다.)

2) 개별요인 비교

- 많은 수험생이 여기서 큰 시간을 소비하였으나, 실질적으로 점수에 미치는 영향은 미비할 것으로 생각됩니다. 다만 2m도로는 세로(불)로 판단하시는 것이 좋겠습니다.

3) 기타요인 보정

- 보상평가액과 관련하여 가장 큰 점수배점은 역시 기타요인 보정이 될 것입니다. 기타요인의 보정은 표준지공시지가 기준가격을 적정시가로 보정하기 위한 작업이므로, 기호1,2는 주상용을 기준으로, 기호 4는 전을 기준으로 보정하여야 할 것입니다.

(일부 수험생은 기호 2에 관하여 기타요인 보정을 하지 아니하였으나, 기호1,2 모두 표준지가 주상용이 아니고 이는 개별요인에서 비교될 것이므로 기호 2번 토지도 기타요인 보정이 필요하다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.)

2. 물음 2

(1) 기호 가)

- 전체이전비(개량비 제외), 일부편입(취득비)+보수비, 전체취득비 중 작은 금액

(최근 개정된 잔여건물 가치하락분을 직접 물어보지 않았으나, 개정된 규정 및 취지를 언급하여 주면 좋을 듯 싶습니다)

- 계산시 화장실과 위생설비 설치비용은 전체를 기준해야 함을 고려

(2) 기호 나)

- 이전비(개량비 제외), 취득비 중 작은 금액

3. 물음 3

(1) 공통사항

- 영업이익, 고정적 비용, 부대비용과 영업시설등의 이전비용(이전비+감손액)을 각각 산정하셔야 영업보상액 구할 때 중복이 적습니다.

- 년간 영업이익의 결정과 관련하여 3가지 자료가 제시되었으므로, 각 자료에 따른 영업이익을 분석하여 반드시 논거를 가지고 적정한 영업이익을 결정(만원단위 사정)

- 개인영업 최저영업이익 한도액을 고려(휴업기간 도시근로자가계지출비 3인가구 기준)

(2) 영업 허가 장소 적법(89.1.24이전 무허가건물 포함)

- 시행규칙 제47조 기준(영+고+이+부)

(3) 영업 허가 장소 불법

- 시행규칙 제45조 1호 단서, 시행규칙 제47조 6항

MIN[영+고+이+부, 1000만원+이]

(4) 영업 불법 장소 적법(89.1.24이전 무허가건물 포함)

- 시행규칙 제52조 기준(3인가구 3월분 가계지출비+이)

(5) 영업 불법 장소 불법

- 행위제한(06.04.05) 이전부터 영업하고 있었던 바, 이전비 보상

[문 2]

정상가격, 기초가격, 투자가격을 구하고 이를 가치기준에 따라 비교설명하라는 문제에 충실하여야 합니다. 특히 3가격의 시점(08.1.1)과 개발진행중인 토지 정상가격시점(08.9.21)이 다르고 그에 따라 자료의 선택과 활용이 달라지므로 시점을 조심하여야 하는 문제입니다.

1번 문제에서 많은 시간을 소비하였기에 정확하게 문제파악을 하지 못하고 접근한 수험생이 많았습니다. 비록 답은 틀렸더라도 논리흐름과 논거를 가지고 충실하게 풀어내려고 노력했던 수험생이면 좋은 점수가 예상됩니다. 2번 문제의 충실도가 각 수험생마다 격차가 크게 나타나므로 올해 실무점수 차이에 결정적인 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.

1. 기본적사항의 확정

- 가격시점 현재 의뢰된 토지인 C시 D읍 E리 30번지 토지만을 평가대상으로 합니다.

(이와 관련하여 30번지 토지는 가격시점 이전인 07.12.28에 이미 분할된 토지로 가격시점 당시를 기준으로 분할된 30번만을 평가하여하나, 자료의 제시형태, 정상가격․기초가격․투자가격간 가격차이를 보면 분할되기전 30번지 즉 가격시점현재 30번지와 30-1번지 모두를 평가하라는 의도 인듯도 보입니다. 따라서 이 문제는 대상물건에 관하여 불분명한 표현 또는 오기로 인하여 30번지만 평가하였던지, 30번지와 30-1번지를 함께 평가하였던지 크게 문제되지는 않을 듯합니다.)

2. 물음1(2008.1.1 정상가격)

- 현재의 주차장부지는 일시적이용이므로 30-1번지의 조사내용과 같이 수년전 전으로 개간되어 농지원부에도 등재된 사실이 있으므로 “전”을 기준으로 표준지 1기준 평가

3. 물음2(2008.1.1 기초가격)

- 현재의 주차장부지가 일시적인 이용일지라도 적산임료를 위한 기초가격은 계약내용을 반영하여 이용상황을 결정해야 하므로 “주차장부지”를 기준으로 표준지 4기준 평가

4. 물음3(2008.1.1 투자가격 - 숙박시설 부지)

(1) 투자조건 등을 만족하는 투자가격의 의미

- 투자조건 만족 판단 (소득수익률(=순영업소득/부동산평가액)>15% 이므로 투자함)

(상기의 투자조건 등을 만족하는 투자가격의 문구를 통하여 토지가격을 X(미지수)로 두어 순영업소득/(X+건물비용)=15%로 구한 경우는 문제에서 요구한 토지가격(=공시지가를 기준한 토지가액)에 부합하지 못하기 때문에 적정한 풀이로 볼 수 없습니다.)

(상기의 투자조건에서 공시지가를 기준한 토지가액을 상업용 토지로 볼지, 현재의 정상가격(물음1에서 구한 가격)으로 볼지 의문이 됩니다. 이때 상업용 토지로 보는 경우 현재의 최유효이용을 ‘전’이라 할때, 상업용 토지가액 자체가 최유효이용의 객관적 가치를 넘어서는 주관적 가치(투자가치)의 의미가 되므로 순환논리의 모순이 되지 않을까 생각이 되기도 합니다.)

(2) 순영업소득(NOI) 산정

1) PGI (회귀분석법 적용)

- 추세가 있는 경우에만 회귀분석을 적용하라고 하였으므로, 규모에 따른 추세의 변동이 있는 규모(x)-PGI(y)를 기준으로 PGI를 구합니다.

(시간이 없으므로 눈으로 보아 규모에 따라 변동하는 지 여부를 판단합니다. 사안에서 규모의 변화에 따라 PGI는 추세가 있으나, 객실점유율은 추세가 있다고 보기 어렵습니다.)

(회귀분석을 통하여 회귀계수, 회귀상수를 구하는 것을 문제에서 요구하고 있으나, 시간이 없다면 회귀식과 변수를 언급하고 30객실에 있어 800천원/객실․월로 보아 문제를 푸시는 것도 시간대비 좋은 판단이 될 것입니다. 점유율은 약80%수준으로 보시면 됩니다.),

2) 순영업소득의 산정

- PGI+OI-OE = NOI

- OE는 문제에서 주어진 회귀식을 적용

(3) 토지 투자가격

- 토지 잔여법 활용

- 환원이율은 확률 가중치를 고려하여 토지, 건물의 개별환원이율을 산정

- 건물투자비용 중 건물생산비와 무관한 개업비항목은 제외(730,000,000×0.94)

5. 물음4(2008.9.21 정상가격 - 소매점 부지)

(1) 기본적사항 확정

- 당초 투자할려고 했던 숙박시설(모텔)이 아닌 소매점으로 개발을 진행 중인 토지임.

- 공정률이 80%정도이므로 건물이 완성될 것을 전제로 건축허가(08.06.30) 내용을 기준하여 용도상불가분 관계를 인정 일단지로 보고 평가.

- 보존묘지(30㎡)는 보전가치가 있는바 가격형성이 어렵다고 보고 평가외, 기부체납부분 40㎡를 제외한 대지면적 560㎡전체를 기준하여 상업용 공시지가를 기준(표준지 5)

- 평가선례를 참조하여 기타요인 보정의 필요성을 언급하고 별도의 계산식 없이 주어진 보정치 1.30을 적용.(실무적으로 많이 쓰는 방법)

※ 유의사항

투자가치의 가격수준으로 볼 때 투자가치를 30번지만을 대상으로 하기 보다는 30번지와 30-1번지를 일단지로 이용하여 평가하면 균형적인 가격이 나오게 됩니다.

다만, 30번지만을 의미하는 것인지, 30번지와 30-1번지를 함께 이용하는 것을 전제로 투자가격을 구하는 것인지 불분명합니다.

(일부 수험생은 투자가격 자료위의 건축허가와 관련된 도면을 보고 추정하였으나, 이러한 건축허가 도면은 08.06.30일 기준된 것으로 투자가격의 가격시점인 08.01.01 현재의 토지의 투자계획과는 무관하다고 보시는 게 맞습니다. 또한 투자계획상 숙발시설(모텔)이 아닌 제1종근린생활시설(소매점)로 건축허가를 받아 진행되는 것을 보아도 같습니다.

2번문제의 첫줄 “토지 소유자 J씨는 C시 D읍 E리 30번지 토지에 대하여~”의 문구가 더욱 혼란을 야기하는 것 같아 아쉽네요.

[문 3]

입목에 대한 평가로서 실질적으로 3번문제를 정확하게 접근하여 해결한 수험생은 거의 없다고 보여집니다. 대부분 수험생이 약술로 마무리 한 것으로 알고 있습니다.

따라서 약간의 논리(시장가역산법)만 보여주면서 풀어낼려고 노력한 흔적만 보인다해도 좋은 점수가 예상됩니다.

- 시장가격 : 수종별 재적이 제시되어 있고, 원목별 시장가격이 제시되었으므로 조재율(85%) 고려한 재적에 재적당 원목가격을 곱하여 시장가격을 구함. 다만, 참나무의 시들음병 고려 : ×(0.3+0.2×0.9)

- 할인율 : 이자율에 회수기간, 기업자이윤, 위험률을 고려(1+0.07×6/12+0.1+0.05)

- 생산비용 : 전체 재적에 벌목조재비, 산지집재비, 운반비를 작업량을 고려하여 계산한 후 임도, 잡비를 합산

- 입목평가액 : 시장가격/할인율-생산비용

[문 4, 5]

약술문제 각 5점으로 핵심키워드 중심으로 서술하시면 되겠습니다.

- 대여자산(리스자산)에 대한 평가는 특히 리스기간과 내용년수, 운용리스와 금융리스, 소유권이전가능성, 계약금과 리스료 등을 중심으로 간단히 서술하시면 무난할 듯 보입니다.

- 표준지 평가에 있어 개발이익은 현실화, 구체화된 개발이익 반영, 공익사업지구내 당해사업으로 인한 개발이익 반영 등을 중심으로 간단히 서술하시면 됩니다.

19회 2차시험 감정평가실무 총평

금번 19회 실무시험은 예년과 비교하여 여러 가지 능력을 시험하는 변별력 있는 난이도를 추구했다고 생각됩니다. 하지만 빡빡한 시험배점에 세세한 논점들이 너무도 많이 숨어있었고, 불확실한 사항에 관하여 수험생의 판단을 요구하는 내용이 많았기 때문에 어느 때보다도 시간적으로 많이 부족했을 것이라 생각됩니다.

대다수의 수험생이 1번 문제를 60분이상 소요하였고(심지어는 80분까지도) 이에 2번문제부터 부족한 시간으로 인하여 정확한 문제파악과 논리전개가 어려웠기 때문에, 가격다원론을 중심으로 한 약술, 시장가역산법을 중심으로 한 약술로 문제 2번이하 부실한 답안이 많을 것으로 생각됩니다. 따라서 상대적으로 문제 2번의 충분한 논거적시와 충실한 논리 전개가 비록 답이 틀리더라도 점수에 미치는 영향이 매우 클 것으로 생각됩니다.

정확한 문제의도와 채점기준은 출제위원만이 알 수 있습니다. 시험을 마치고 불안한 여러분의 마음을 더 증폭시킬까 걱정이 되기도 합니다. 어찌되었던 지난 회한과 노력이 값진 결과가 되어 12월에는 뜨거운 눈물로 추억이 되길 기원하면서 이만 총평을 마칠까합니다.

정말 수고하셨습니다!

한솔법학원 실무강사 김성유

 작았던 저희반(하우패스 토요반)에서 그래도  합격생이 15명정도가 나왔습니다. 원래 잘해셨던 분들인

데, 올해는 조금 달랐다고 하는데, 그건 맘이라고 합니다.  전략적인 부분에서 참고가 될거 같아서 잠시 그

분들의 경험담을 들려드립니다. 

 1. 실무합격생(40점대후반, 50점초반)

 2번은 생략해서 푸신 분이 많았습니다. 2번을 포기하고, 대신 풀수 있는 1번과 나머지를 충실히 풀었다고 합니다.

원래 잘푸셨던 분들이라 제가 모범답안으로 돌리신 적이 있긴 한데요, 막상 죄송스런 맘이지만,..그분들보다 더 잘하셨던..

정말 제가 기대했던 분들은 떨어지셔서 놀랐는데, 그분들이 스터디와 다른..시산가격조정들을 2줄로 쓰는

둥 어이없는 실수를 하셨더라구요. ...풀것과 풀리지 않은 것들에 대한 판단이 서신 후에는 남들이 다

맞추는거 맞추고, 실수만 안하면 고득점을 하는 것..꼭 지키셨음하고요. 역시 이분들도 이상한건,

애매한건 나중에 풀고, 우선 아는것 풀자라는 전략으로 가셨습니다. 경제녁 내용연수 맞추신 분들은

40중반에서 점수가 시작했고, 거기다가 시산가격조정 훌륭히 쓰시면, 50점까지도 가능한것 같습니다. 물

론, 2번까지 다푸신 분들도 40후반이 있는데요, 2번은 점수에 보탬이 된것 같지는 않다고 하네요. 본인

도 법전이 가물가물한 상태라 흉내만 내자라는 식으로 전략을 세우셨다고 합니다.. 시험장가셔서,..애매한

건, 나중에 푸세요. 1번뺴고,,예를 들어 1번-3-4-5-2번 식으로 다 푸신 분들은 점수가 좋으십니다..

2. 실무합격생 (40초반충반, 합격생)  

대부분 2번까지 손대신 분들(다푸신분들)은 40초반으로 합격하신 케이스가 많았습니다. 아마도 1번, 3번등

집중도가 떨어지니, 2번을 법전대로 정확하게 풀 자신이 없으면, 그냥 안푸는게 맞는거 같습니다. 법정평가

는 법대로 하지 않으면 점수가 없었던 것 같고, 푸셨던 분들도 다들 법전이 가물가물한 상태로 푸셔서 그야

말로 시간만 잡아먹는 애물단지였던 2번이었던 거 같습니다. 19회때는 수목평가말고, 1,2번 잘푸신 분들이

점수가 좋았습니다. 저도 그때는 그냥 감칙만 쓰고, 비준가격으로 푼다라는 식으로 간략히만 적고,다른문

제에 집중했습니다...

3. 실무과락(비합격생)

원래 잘했던 분들이 떨어지는 쉬운게 저희실무시험이긴한데, 그분들도 과락이 나와서 놀랬습니다.

 하지만, 본인들이 평소에 안하던 실수(지시어 무시-올해 같은 경우, 경제적 내용연수 가라치더라도, 시

산가격조정풍푸히 쓰고, 시산가격을 개별합산가격으로 시산가격조정하신 분들은 40초중반까지는

점수가 나왔습니다)하거나, 이해가 안가는데도 무작정 잡고 있는 경우, 남들이 다맞추는걸 틀리면, 점수

가 저조한 것 같습니다. 물론, 예외인 케이스도 있고, 문제채점의 오류도 있습니다. 하지만, 평소에 안하던

걸 시험장에서 쓴건 아닌지 한번쯤.. 고민해보세요.. 저는 이론에서 늘, 스터디처럼 오버하는 전략으로

..ㅠㅠ 피눈물 맞을때 정말 많았습니다..

그리고, 1번이 어렵다고 2번부터 푸신 분들이 있었는데, 2번을 잡고 있는 바람에 30분 날리고 다시 1번 풀려

니까, 정신이 사나와서 시산가격조정은 아예 안쓰고 가셨던 분들도 있더라구요..스터디때는 안그러셨는

데....전략적인 부분이 정말 중요한 시험입니다. 실무는..

4. 다시 시험을 준비하시는 분들에게..

현재 협회에서 500명으로 시험합격생을 늘리려고 하지만, 평가사님들은 기득권이라 어찌되었던 합격생이

늘어나는 걸 싫어합니다. 아마도, 실무로 계속 점수를 저조하게 주면서, 그 합격생에 대한 명수에 대

한 권한을 유일하게 조정할 수 있는 부분은 실무인데,, 아마도 실무에서 점수를 좋게 주지는 않을거

같아요..개인적으로 실무를 공부할 때, 학원등수에 너무 얽매이지는 않았으면 합니다.  저희반에도 장학생

이셨던 분들 거의 합격했지만 제가 개인적으로 정말 실무잘한다라고 느낀 분들이 평소에 안하던 실수를 하

셔서 떨어지는 경우도 정말 많거든요.

근데, 본인이 그런 과락점수를 받고나서, 내가 공부를 헛했다..라고 하셔서 제가 정말 많이..속상했

는데요. 공부를 헛한게 아니라, 실전에서 안하던 버릇, 흔히 말하는 욕심이라는 빙의가 오면,, 평소

에 하던대로 계산기를 툭 건드릴 것을 이럴리 없어..하면서 본인이 아는 논리에 문제를 바꾸려는 습

성이 나옵니다..

실무는 뇌를 빼고 , 문제에 집중만 하면 합격합니다. 공부방법이나 책에서 답을 구하려고 하지 말

고, 기출문제나, 본인이 시험장에서 어떤 습성이 있는지를 고민하시면서 전략적인 부분을 고민하셨

으면 좋겠습니다.

그런 전략을 혼자서 해도 되고, 스터디가서 팀장한테 시험해보고, 먹히면,, 아.. 이 전략은 어느정도 성공하겠구나라는 식으로 스터디를 활용하였으면 좋겠습니다.

 저도 실무팀장시절 문제를 만들면서 문제에 집중하는 분들, 비록 저와는 답이 틀려도 아무래도 점수가 많

이 갑니다. 하지만, 쓰라는 것, 자료누락은 정말 치명적인 실수이니, 올해 맘이 아프더라도, 반드시22회 기

출문제를 다시 보고, 내가 어떤 실수를 했는지 보고, 공부전략이나 방법을 세우셨으면 좋겠구요..

 그리고, 이건 저희 이사님들이 하시는 말씀인데,,

  "나도, 10년했지만, 아직도 평가를 잘모르겠다. 하지만, 법전대로 써주거나, 확실한 근거가 있으면

가장 설득력 있고, 현장에서 답을 찾아야, 제대로된 평가를 할수 있다"라고 하셨어요.

자료가 나오면 반드시 지역분석 자료, 개별분석자료에서 집중하시고, 범죄수사처럼 저희도 모든

건 "현장에 답이 있다"라고 하니, .. 그래서..실무문제가 어렵습니다. 배운걸, 현장에 대입하면, 너무

나 다르거든요.

그래도 문제는 그 의도를 중간중간에 내포하니, 그의도에 맞게, 현장조사자료(지역분석, 개별분석자료)등

에 집중하시면서,, 그냥 따라가는 연습위주로 해주세요..실무도 어느정도 시간내에 들어오는걸 무작정

푸는건,그냥 자기만족입니다..ㅠㅠ 의미없는거 아시잖아요.. 문제도 기출이 가장 좋으니, 기출보시고,

복사집 활용하면 싸게  공부도  잘 됩니다..

물론, 본인이 실력이 있는지 없는지 여부는 김기태팀장님 문제나 기출이 잘풀리면 이미 다 올라오신 겁니

다. 흔히 말하는 제가 만든 미친문제나 그외 스터디 팀장님 문제들, 아무대로 원칙보다 예외를 내게 됩니다.

 여전히 시점수정은 강보합세나, 현금등가는 나오지도 않은데, 계산만 더러운 문제는 정말..퐈입니다. 그렇

다고 기본기를 등한시 할라는 말은 아니니, 스터디도 너무 맹신하지 말고, 본인의 실수를 가장 잘집어주는

팀장을 만나는게 젤 좋은거 같아요. 그건 팀장이 아니고, 주위 친구들한테 자신의 답안을 보여주면서, ..형

식, 이상한 말쓰는지 점검받으시면 그걸로 충분합니다.

스터디 문제는 아무래도 원칙의 예외를 내니, 보편성이 떨어지는 문제에 너무 집착마시고, 단지,,자료해석

연습을 시킬수 있는 팀장 위주로, 되도록 첨삭을 직접해주는 팀장을 찾아서, 그 분을 활용하세요..

23회 합격생이 되시길 빌며..8개월만 본인과의 싸움에서 이기세요.. 머리보다 맘이 먼저입니다..

이미 2년차를 지나셨다면, 그리고 2년차라도 이미 기본서 문제가 시간내에 들어오고, 답까지 외워졌다면

이제는 조심스럽게 기출보면서 뜸뜰이시면서 지금 공부한 걸 더 유연하게 만드시구요..

막상, 평가사님들은 머리가 단순하시니(평가는 답이 없다, 다만, 보편타당한 답만 내리면 된다고 합

니다. 단, 현장에 맞는 논리는 세워라라고..)가뿐히 공부하셨으면 좋겠습니다.

23회.. 8개월만 부디 버텨주세요. 홧팅.

궁금해서 한번 풀어보았습니다.

실무 손 놓으지도 1년 가까이 되어 가니, 말이 안되는 부분이 있을지도 모릅니다.

몇몇 팀장님들이 멋지게 예시답안을 올려주셨으니, 저는 생각이 조금 다른 부분만 가지고 얘기해볼까 합니다.

1. 일단지 평가

대부분 전체 필지를 일단지로 보셨는데, 사실 도로 부분을 일단지로 같이 볼 수 있나에 대해서는 의문이 듭니다. 특히 지목이 '도로'이고 현황도 '도로'인데, 이걸 일단지로 보아 '대'로 평가한다는 건 좀 위험한 거 같습니다.

게다가, <자료2>에 보면 용적률이 65.07% 로 나와 있는데, 지하층을 제외한 두 건물의 연면적 합을 기준으로 역산해 보면, 대지면적은 1,529㎡ 즉, 지목이 '대'인 것 두개만 더한 것이 됩니다.

따라서 '대'인 부분과 '도로'부분(잡 + 도)을 구분하여 평가하는 게 더 적절하지 않나 생각됩니다.

다만, 문제가 되는 것은 개별요인 비교치에서 본건이 '전체' 기준인 것과 도로 부분의 감가율이 주어져 있지 않다는 것인데,

사실 저도 이거 때문에 전체를 일단지로 봐야하나 고민을 좀 해보았으나

지목이 '대'인 부분 '전체'라고 이해하고 감가율은 보상평가를 준용해서 1/3 평가해야 하지 않나 생각됩니다.

(사실 전체를 자루형이라 보고 판단한다면, 같은 노변에서 22%나 개별요인 차이가 난다는 것이 설명이 되지 않습니다. 심지어 표준지의 형상도 부정형이거든요. 비준표상 자루형 감가는 보통 5%입니다. 국도에 접하지 않는다고 볼 때만이 22%의 개별요인 차이가 이해가 됩니다.)

따라서 도로 부분과 숙박시설 부분으로 구분하여 평가하고,

숙박시설 부분을 3방식으로 평가한 후, 도로부분은 숙박시설 토지의 1/3로 평가하여 합하는 게 어떨까 하는 생각입니다.

2. 사례의 선정

비교방식의 사례로는 사례#2가 적절하지 않을까 합니다.

최유효 이용이 3층 30~35개 규모인데, 대상이 3층 29개이면 최유효 이용이라 봐주는 게 맞다고 봅니다.

따라서 최유효 이용이 아닌 사례#3을 배제하고, 대상과 연면적이 유사한 사례 #2를 선택하는 게 맞다고 봅니다.

내용연수 사례역시 사례#2가 적합하지 않을까 합니다.

사례#3은 최유효이용 아니므로 배분법을 통해 현재 건물가격을 구할 수 없고,

사례#4는 영업중단 혹은 영업중단 임박으로 인해 영업중인 건물보다 싸게 거래되었을 가능성이 있기 때문입니다.

3. 수익방식 중 환원이율의 결정

환원이율은 <자료11> - 2) 에서 금융적 투자결합법으로 구할수도 있고, 3)에서 엘우드법으로 구할 수도 있습니다.

여기서 눈여겨 보아야 할 것은 투자수익률과 지분환원율의 차이입니다.

보통 지분환원율이 투자수익률보다 낮은데, 이는 기말복귀가치의 상승으로 그만큼의 수익률을 확보할 수 있기 때문입니다.

그렇기에 2)에서 주어진 지분환원율은 기말에 가치가 하락할 것으로 보이는 대상인근지역의 지분환원율이 아닌 일반적인 숙박시설의 지분환원율이라고 추정이 됩니다.

(대상 인근지역의 지분환원율은 15% 보다 높아야 하기 때문이죠.)

따라서 자료3)의 투자수익률, 가치하락비율, 자료1)의 저당이자율, 자료2)의 대출비율 등을 사용하여 엘우드법으로 환원이율을 구한 후 수익가격을 내는 게 더 적절하지 않나 생각해봅니다.

4. 동산의 처리

대체충당금을 구하여 비용처리 하는 것이 정석이나, 주어진 자료로는 대체충담금을 구할 수 없으므로 대체충당금을 제하지 않은 순수익을 구한 후 수익가격에서 동산의 잔존가치를 빼는 것이 적절해 보입니다.

이상 어설픈 실무 1번 분석이었습니다.

  본 문제풀이에 들어가기 앞서 짚어봐야할 개념을 설명하도록 하겠습니다.

 (한국감정원 감정평가요강 등을 기준으로 합니다)

 1. 원가방식(토지가격+건물 원가법 합계액)에서 건물 원가법 적용시 감가누계액 설정에서

   감가누계액 = 재조달원가*(1-최종잔가율)*경과연수/내용연수

2. 경제적 내용연수 의의
물리적으로 존속 가능한 기간인 물리적 내용연수 범위 내에서 기능적 및 경제적 효용가치의 지속가능연한

(출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 1항)

 3. 경과연수의 의의

실제로 경과한 연수로 한다. 그러나 실제경과년수로 적용함이 불합리한 경우에는 성능, 상태, 사용정도, 장래사용가능기간 등을 참작하여 경과년수를 조정할 수 있다. (출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 3항)

경제적 내용연수를 조정하게 된 근거 및 절차를 설명하면 다음과 같습니다

 1. 일반적으로 관찰감가법 즉 추가투자, 개보수 상태를 고려해 유효나이법 적용하여 경과연수를 조정하기로 합니다.

 2. 그러나 본 문제에서는 경과년수에 대한 조정사항이 주어지지 않았습니다. 

 3. 경제적 내용연수도 주어지지 않았으므로. 결국 경제적 내용연수를 조정하기로 합니다.

 4. 경제적 내용연수의 조정의 법적 근거 (감정평가 일반이론)
 - 한국감정원 감정평가요강 제12조 2항

대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니 할 때에는 그 물건의 모든 감가요인을 세밀히 관찰하여 감가액을 직접 구하는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용하여 경과년수 또는 장래보존연수 등을 조정 적용함으로써 감가누계액에 적정한 것이 되도록 하여야 한다.

 5. 경제적 내용연수를 조정하기 위해서는 장래보존연수를 조정하면 됩니다. (미래수명법 적용, AI 참조)

 6. 시장추출법을 통해 장래보존연수를 추정키로 합니다.

 7 . 매매사례는 본건과 비교하여 어느것도 비교대상에서 빼기가 어렵습니다.

- 매매일자:  비교적 최근임.

  - 토지면적: 모텔면적이 다 거기서 거기임. (지역 개황상)

   - 객실 수 및 층수: 여기서 잘 파악해야 할 것으로 보임.

   - 문제에서 숙박시설로서 3층으로서 객실 30~35개 규모가 일반적 이용임.

   - 여기서 일반적 이용은 대체로 그러하다는 것이라고 판단되며, 최유효이용이라는 이야기는 아닌 것 같음.

   - 당해 지역의 상황을 고려해봐도..딱히 객실수가 중요하다던지, 층수가 중요하다는 것은 크게 문제가 되지 않음.

   - 어차피 다 망해가고 있음. 실제로 사례#3, 사례#4는 거래당시와 다르게 현재 영업까지 중단된 상태입니다.

   - 사례#3 26개가 일반적이용 30개와 비교해 크게 차이가 있다고 보이지 않음. 사례로 선택해보고, 크게 사례금액이

      본건이나 다른 사례와 차이가 난다면 제외대상이나, 일단 한번 해봐야 함. 그냥 객실수로 배제하기엔 아까운 사례

   - 층수가 5층이라고 크게 뭐 문제될 것은 없어 보여요.

   - 어차피 주변 모텔 상황이 다 거기서 거기로 보여요.

   - 출제자가 준 문구에 보면 숙박시설의 전형적인 보유기간은 5년입니다. 당해 지역인지 아닌지는 알 수 없음.

   - 그러나 2개의 사례가 5년도 안돼 망했고, 현재까지 매매가 이뤄지지 않는 것으로 보아 보유중것으로 판단됨.

   - 매매가 어떻게 이루어졌을까요?

     현실적으로 모텔은 객실수 기준해서 삽니다.

     그러나 감정평가시 객실수를 기준으로 감정할 수 있는 구체적인 근거가 미흡..

     비준가격으로 가격 내고 싶으나..

     법적근거가 완전 미약해서 근거없이 작성되어야 할 판..

     토지가격 개별평가시 법적 구속력은 없다 하는 비준표에 그래도 어느정도 근접해서 가격을 냅니다.

     그러나 객실기준으로 감정평가할 수 있는 비준표는 현실적으로 존재하지 않습니다.

     이 문제에 있어서도 실제 현업이라면 토지 건물 일괄 비교치에 의한 비준가격이 올바르나,

     현실적인 법적 근거를 만들기 위해 원가방식으로 접근하고자 함.

     실제로 문제에서 토지건물가격구성비로 문제를 푸는 것은 원가방식의 다른 방법이며, 현실적으로 일괄 비준표가

     없는 상황에서 예외적인 방법이라고 보는 게 맞음..

     본질적인 비준가격은 토지 및 건물의 일괄 비교요인, 일괄 시점수정치가 주어져야 

     사, 시 , 지 , 개 가 가능함..

    따라서 우리가 할 수 있는 일은 매매가를 분석해서 뭔가 통계치를 만들어야 함.(원가방식으로 접근하기 위한 것임)

     매매가에서 건물만 분석하기 위해 모두다 제외해 보았음.

   - 우연찮게 거래한 사람들의 성향이 모텔의 내용연수를 지극히 낮게 볼만한 비교적 신뢰할만한 통계치가 나옴,

   - A,B,C 모두 실제 경과연수보다 1년 정도더 운영할 수 있겠다 생각하고 매수자들이 산 것으로 추정은 가능함.

   - 회귀분석은 이 과정을 도출하기 위해 필요한 논리적 근거였습니다.

   - 본건도 그에 대한 유추과정을 통해 경제적 내용연수를 도출하게 된 것이에요.

   - 단순히 내용연수가 경과하면서 경제적 내용연수가 1년이 차이난다는 건 무슨 상관관계가 있는가?? 라고 물어보지만.

   - 분석을 통해 매매하는 사람들의 의도를 어느 정도 파악하는 데 있어 중요한 관계를 파악했다고 봐야 함.

   - 실제로는 매매한 사람한테 물어봐 왜 이 금액으로 구입했는지 단순히 객실수로 계산했는지. 아니면 실제로 운영하기

     위해 샀는지..아니면 타용도로 전환시키기 위해 샀는지..인터뷰를 해봐야 하나..현실적으로 힘듬..

참고:

회귀분석이 활용되는 사례

1.  어떤 연관성을 가지고 있는 종속변수의 유의적인 변동이나 분산을 설명하기 위하여, 종속변수와 관계 있는 독립변수 중

각각의 독립변수가 어느 정도의 설명력을 가지고 있는가를 결정할 때

2. 강한 관련성을 가지고 있는 독립변수가 그와 관련된 종속변수를 어느 정도 설명하고 있는지를 결정하려 할 때

3. 독립변수와 종속변수들 간의 수학적 방정식에 의해 그 관련성의 구조나 형태를 파악하고자 할 때

4. 종속변수의 미래가치를 예측하고자 할 때

5. 어떤 특별한 변수나 혹은 변수들의 집합에 대한 기여도를 평가하는데 있어 다른 독립변수를 통제하려고 할 때

- 결론

실제적인 가격은 모텔의 경우 비준가격으로 결정하는 것이 타당합니다만..

그러나 감정평가서를 꾸밀 때에는 법적근거를 가지고 꾸며야 하며, 그 이유로 인해 원가방식의 테두리에서 벗어나기가 힘듭니다.

다만, 원가방식으로 구하고 비준가격을 통해 비교해봄으로써 적정한 가격을 도출해 내면 되요.

원가방식과 비교방식이 비슷하게 되어 그나마 설득력을 얻었지요.

물론 논리적 흠결이 있을 수 있지만. 최대한 법적 테두리에서 벗어나지 않았다고 봅니다.

만약 비준가격으로 결정을 하게 되면..논리적 흠결..

의뢰인의 질문사항에 대답이 곤란해짐..

1. 도로부분의 가격은 어떻게 되나요?

  - 만약 일반거래 목적이며, 세무목적이면 도로부분의 세금은 어떻게 내야 하나요??

2. 숙박시설 옆에 있는 건물가격은 어떻게 되나요?

  - 만약에 이번 감정 결과로 회계장부를 작성하게 되면 숙박시설 옆 건물가격은 어떻게 산출해야 하나요..

이러한 문제에 직면하게 됨.

P.S  용도폐지에 대해 감정서에 가격을 내주면 안되는 이유

1. 일반거래 목적으로 의뢰가 되었음.

  - 철저하게 현황에 근거해서 가격을 내줘야 함. 그래야 피해가 없음. 우리는 미래를 책임져주는 사람이 아님.

2. 용도폐지가 되지도 않은 상황에서 용도폐지를 전제로 한 가격을 낸다면 일반거래 목적이 아니라

  타당성 분석 보고서가 만들어야 져야 함.

3. 일반거래목적 예를 들어 세무서에 신고나, 법인 전환, 현물 출자 등의 의뢰가 있게 되면..

  법적으로 조건부평가(용도폐지전제, 철거전제)는 절대 불가.

  예전에 일부 일반거래목적(세무서제출용) 평가하시다가..조건부평가로 경고 받은 법인 있답니다.

  그래서 일부 감정평가지회에서 평가사님들 교육할때 조건부평가 하지 말라고 교육하고, 공문도 보냅답니다.

4. 일반거래목적도 의뢰인이 조건를 달 경우에만

조건을 달아서 평가하되, 현황평가를 원칙으로 하고, 조건부평가금액을 병기하는 식으로 합니다.

5. 의뢰인이 전혀 철거, 용도변경, 용도폐지에 대한 조건을 명기하지 않았기 때문에..

조건을 상정해서 평가하는 것이 될지 모르겠네요..

6. 그냥 이러한 물건이 보험회사에서 의뢰가 된다면..저라면 이렇게 내겠습니다..

법적 테두리에서 벗어나지 않고, 혹시 있을지 모를 손해배상 책임으로 법정 끌려가면

제가 다치지 않기 위해, 평가하기 위해 법적인 근거를 가지고 평가합니다.

출제자의 의도는 어떤지 출제자에게 물어봐야 겠죠..

실무기출_22회_1번.pdf

실무기출_21회_1번.pdf

실무기출_20회_1번.pdf

【문 1】

Ⅰ. 개요

토지에 대한 담보평가로 <개발단계>에 따라 평가하며, 기본적 사항 확정에 특히 유의하여 평가한다

1. 2009.1.1 토지

지적분할 신청이 아직 진행되어지고 있어 <임야>상태로 평가하며 이에 소로한면, 부정형, 완경사 상태로 평가한다

- 적용공시지가 2008.1.1-

2. 2009.3.31 토지

지번분할 된 상태인바, <공장예정지>로 평가한다. <도로는 담보목적인바 제외하고> 부정형, 평지로 평가한다

- 적용공시지가 2009.1.1-

3. 2009.9.6 공장

1) 공장용지 - 적용공시지가 2009.1.1

2) 건물 : 옹벽공사비 제외, 설비 제외

3) 기계 : 유휴기계 제외

Ⅱ. (물음 1)

1. 표준지 선정 <#1>

2. 평가

3. 평가액 결정

1) 전체 평가액

2) 김갑동씨 지분

Ⅲ. (물음 2)

1. 공시지가 기준평가

1) 비교표준지 <#3>

2) 평가

150,000 × 0.99546 × 1 × (1×1.03 ×1) × 1/1.1 ≒ 140,000

* 성숙도 처리

2. 조성원가법

1) 소지가격

2) 조성공사비

3) 토지가격

3. 평가전례기준

4. 토지가격 결정

Ⅳ. (물음 3)

1. 토지

- 공시지가 기준평가

- <#3> 기준

2. 건물

1) 공장

2) 사무실

3) 제외 대상 목록 - 옹벽공사비, 설비항목

4) 평가액

3. 기계

1) 평가액

2) 제외대상목록 - 유휴기계

4. 합계

【문 2】

Ⅰ. 개요

A,B 두 대안에 대하여 각각 수익과 위험을 분석하여 타당한 대안을 조언한다.

Ⅱ. A 부동산 분석

1. 순수익 산정

2. 환원이율 산정

3. 개발 후 가치

Ⅲ. B부동산 분석

1. 순수익 산정

(실제 시험에서 이때 총비용을 총수익 기준으로 잘못산정)

2. 환원이율 산정

3. 개발 후 가치

Ⅳ. 타당성 분석

1. 시장분석 (Market Analysis)

인구의 변동 가능성에 대한 자료 이용하여 서술

2. 수익분석

A,B 부동산 중 A가 순수익 측면에서 더 유리하다

3. 위험분석 (Risk Analysis)

A,B 부동산 중 B가 더 위험하다

(포트폴리오 그림을 그려서 설명하였음)

4. 타당성 제시

인구증가(부동산 수요), 수익, 위험에 있어 A가 더 유리하다

【문 3】

Ⅰ. 개요

NPL에 대한 평가이다. 이는 최근의 업무영역으로 기대되어 정확한 가치 평가가 중요하다. 또한 대상의 <권리분석>에 유의하여 해결한다

Ⅱ. (물음 1)

1. 처리

토지에 대해서만 가치가 이루어지는바 건물은 제외하여 결정한다

거래관행 및 대상지역상 이것이 타당하다

2. 공시지가 기준평가

3. 거래사례 비교법

Ⅲ. (물음 2)

1. 예상 낙찰가격

1) 낙찰가율

① 평균기준 : 단독주택 70%

② 낙찰사례 기준 1070/1060 = 66.9%

③ 결정 : 양자 유사하여 70%로 결정한다

2) 예상 낙찰가

2. 권리분석 및 우선순위 금액

1) 의의 및 중요성

2) 우선순위 금액

3. 현금흐름

【문 4】

공정가치를 IFRS와 관련하여 자세히 기술하였음

(의의, 중요성, 시장가격과의 차이)

나머지 2개 약술은 법전에 나와있는 그대로 쓰려 하였음

별도로 언급하지 않은 부분은 전부 답안, 숫자까지 정확히 맞추었음