모 법인 S 감정평가사가 작성한 감정평가실무 22회 1번 해설에 대한 부연설명에 대한 添言

  본 문제풀이에 들어가기 앞서 짚어봐야할 개념을 설명하도록 하겠습니다.

 (한국감정원 감정평가요강 등을 기준으로 합니다)

 

 

 

 

 1. 원가방식(토지가격+건물 원가법 합계액)에서 건물 원가법 적용시 감가누계액 설정에서

 

 

   감가누계액 = 재조달원가*(1-최종잔가율)*경과연수/내용연수

 

 

 

2. 경제적 내용연수 의의
물리적으로 존속 가능한 기간인 물리적 내용연수 범위 내에서 기능적 및 경제적 효용가치의 지속가능연한

(출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 1항)

 

 

 

 3. 경과연수의 의의

실제로 경과한 연수로 한다. 그러나 실제경과년수로 적용함이 불합리한 경우에는 성능, 상태, 사용정도, 장래사용가능기간 등을 참작하여 경과년수를 조정할 수 있다. (출처: 한국감정원 감정평가요강 제13조 3항)

 

 

 

경제적 내용연수를 조정하게 된 근거 및 절차를 설명하면 다음과 같습니다

 

 

 

 1. 일반적으로 관찰감가법 즉 추가투자, 개보수 상태를 고려해 유효나이법 적용하여 경과연수를 조정하기로 합니다.

 

 

 2. 그러나 본 문제에서는 경과년수에 대한 조정사항이 주어지지 않았습니다. 

 

 

 

 3. 경제적 내용연수도 주어지지 않았으므로. 결국 경제적 내용연수를 조정하기로 합니다.

 

 

 

 4. 경제적 내용연수의 조정의 법적 근거 (감정평가 일반이론)
 - 한국감정원 감정평가요강 제12조 2항

 

 

대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니 할 때에는 그 물건의 모든 감가요인을 세밀히 관찰하여 감가액을 직접 구하는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용하여 경과년수 또는 장래보존연수 등을 조정 적용함으로써 감가누계액에 적정한 것이 되도록 하여야 한다.

 

 

 

 5. 경제적 내용연수를 조정하기 위해서는 장래보존연수를 조정하면 됩니다. (미래수명법 적용, AI 참조)

 

 

 6. 시장추출법을 통해 장래보존연수를 추정키로 합니다.

 

 

 

 7 . 매매사례는 본건과 비교하여 어느것도 비교대상에서 빼기가 어렵습니다.

  

- 매매일자:  비교적 최근임.

 

  - 토지면적: 모텔면적이 다 거기서 거기임. (지역 개황상)

 

   - 객실 수 및 층수: 여기서 잘 파악해야 할 것으로 보임.

 

   - 문제에서 숙박시설로서 3층으로서 객실 30~35개 규모가 일반적 이용임.

 

   - 여기서 일반적 이용은 대체로 그러하다는 것이라고 판단되며, 최유효이용이라는 이야기는 아닌 것 같음.

 

   - 당해 지역의 상황을 고려해봐도..딱히 객실수가 중요하다던지, 층수가 중요하다는 것은 크게 문제가 되지 않음.

 

   - 어차피 다 망해가고 있음. 실제로 사례#3, 사례#4는 거래당시와 다르게 현재 영업까지 중단된 상태입니다.

 

   - 사례#3 26개가 일반적이용 30개와 비교해 크게 차이가 있다고 보이지 않음. 사례로 선택해보고, 크게 사례금액이

 

      본건이나 다른 사례와 차이가 난다면 제외대상이나, 일단 한번 해봐야 함. 그냥 객실수로 배제하기엔 아까운 사례

 

 

   - 층수가 5층이라고 크게 뭐 문제될 것은 없어 보여요.

 

   - 어차피 주변 모텔 상황이 다 거기서 거기로 보여요.

 

   - 출제자가 준 문구에 보면 숙박시설의 전형적인 보유기간은 5년입니다. 당해 지역인지 아닌지는 알 수 없음.

 

   - 그러나 2개의 사례가 5년도 안돼 망했고, 현재까지 매매가 이뤄지지 않는 것으로 보아 보유중것으로 판단됨.

 

   - 매매가 어떻게 이루어졌을까요?

     현실적으로 모텔은 객실수 기준해서 삽니다.

     그러나 감정평가시 객실수를 기준으로 감정할 수 있는 구체적인 근거가 미흡..

    

     비준가격으로 가격 내고 싶으나..

     법적근거가 완전 미약해서 근거없이 작성되어야 할 판..

     토지가격 개별평가시 법적 구속력은 없다 하는 비준표에 그래도 어느정도 근접해서 가격을 냅니다.

     그러나 객실기준으로 감정평가할 수 있는 비준표는 현실적으로 존재하지 않습니다.

 

     이 문제에 있어서도 실제 현업이라면 토지 건물 일괄 비교치에 의한 비준가격이 올바르나,

     현실적인 법적 근거를 만들기 위해 원가방식으로 접근하고자 함.

    

     실제로 문제에서 토지건물가격구성비로 문제를 푸는 것은 원가방식의 다른 방법이며, 현실적으로 일괄 비준표가

     없는 상황에서 예외적인 방법이라고 보는 게 맞음..

    

 

     본질적인 비준가격은 토지 및 건물의 일괄 비교요인, 일괄 시점수정치가 주어져야 

     사, 시 , 지 , 개 가 가능함..

 

    

    따라서 우리가 할 수 있는 일은 매매가를 분석해서 뭔가 통계치를 만들어야 함.(원가방식으로 접근하기 위한 것임)

     매매가에서 건물만 분석하기 위해 모두다 제외해 보았음.

  

 

   - 우연찮게 거래한 사람들의 성향이 모텔의 내용연수를 지극히 낮게 볼만한 비교적 신뢰할만한 통계치가 나옴,

   - A,B,C 모두 실제 경과연수보다 1년 정도더 운영할 수 있겠다 생각하고 매수자들이 산 것으로 추정은 가능함.

 

 

   - 회귀분석은 이 과정을 도출하기 위해 필요한 논리적 근거였습니다.

   - 본건도 그에 대한 유추과정을 통해 경제적 내용연수를 도출하게 된 것이에요.

   - 단순히 내용연수가 경과하면서 경제적 내용연수가 1년이 차이난다는 건 무슨 상관관계가 있는가?? 라고 물어보지만.

   - 분석을 통해 매매하는 사람들의 의도를 어느 정도 파악하는 데 있어 중요한 관계를 파악했다고 봐야 함.

   - 실제로는 매매한 사람한테 물어봐 왜 이 금액으로 구입했는지 단순히 객실수로 계산했는지. 아니면 실제로 운영하기

     위해 샀는지..아니면 타용도로 전환시키기 위해 샀는지..인터뷰를 해봐야 하나..현실적으로 힘듬..

 

참고:

회귀분석이 활용되는 사례

1.  어떤 연관성을 가지고 있는 종속변수의 유의적인 변동이나 분산을 설명하기 위하여, 종속변수와 관계 있는 독립변수 중

각각의 독립변수가 어느 정도의 설명력을 가지고 있는가를 결정할 때

2. 강한 관련성을 가지고 있는 독립변수가 그와 관련된 종속변수를 어느 정도 설명하고 있는지를 결정하려 할 때

3. 독립변수와 종속변수들 간의 수학적 방정식에 의해 그 관련성의 구조나 형태를 파악하고자 할 때

4. 종속변수의 미래가치를 예측하고자 할 때

5. 어떤 특별한 변수나 혹은 변수들의 집합에 대한 기여도를 평가하는데 있어 다른 독립변수를 통제하려고 할 때

 

 

 

- 결론

실제적인 가격은 모텔의 경우 비준가격으로 결정하는 것이 타당합니다만..

그러나 감정평가서를 꾸밀 때에는 법적근거를 가지고 꾸며야 하며, 그 이유로 인해 원가방식의 테두리에서 벗어나기가 힘듭니다.

다만, 원가방식으로 구하고 비준가격을 통해 비교해봄으로써 적정한 가격을 도출해 내면 되요.

원가방식과 비교방식이 비슷하게 되어 그나마 설득력을 얻었지요.

물론 논리적 흠결이 있을 수 있지만. 최대한 법적 테두리에서 벗어나지 않았다고 봅니다.

 

 

 

만약 비준가격으로 결정을 하게 되면..논리적 흠결..

 

 

의뢰인의 질문사항에 대답이 곤란해짐..

 

1. 도로부분의 가격은 어떻게 되나요?

  - 만약 일반거래 목적이며, 세무목적이면 도로부분의 세금은 어떻게 내야 하나요??

 

2. 숙박시설 옆에 있는 건물가격은 어떻게 되나요?

  - 만약에 이번 감정 결과로 회계장부를 작성하게 되면 숙박시설 옆 건물가격은 어떻게 산출해야 하나요..

 

 

이러한 문제에 직면하게 됨.

 

 

 

P.S  용도폐지에 대해 감정서에 가격을 내주면 안되는 이유

 

1. 일반거래 목적으로 의뢰가 되었음.

  - 철저하게 현황에 근거해서 가격을 내줘야 함. 그래야 피해가 없음. 우리는 미래를 책임져주는 사람이 아님.

 

 

2. 용도폐지가 되지도 않은 상황에서 용도폐지를 전제로 한 가격을 낸다면 일반거래 목적이 아니라

  타당성 분석 보고서가 만들어야 져야 함.

 

 

3. 일반거래목적 예를 들어 세무서에 신고나, 법인 전환, 현물 출자 등의 의뢰가 있게 되면..

  법적으로 조건부평가(용도폐지전제, 철거전제)는 절대 불가.

  예전에 일부 일반거래목적(세무서제출용) 평가하시다가..조건부평가로 경고 받은 법인 있답니다.

  그래서 일부 감정평가지회에서 평가사님들 교육할때 조건부평가 하지 말라고 교육하고, 공문도 보냅답니다.

 

 

4. 일반거래목적도 의뢰인이 조건를 달 경우에만

조건을 달아서 평가하되, 현황평가를 원칙으로 하고, 조건부평가금액을 병기하는 식으로 합니다.

 

 

5. 의뢰인이 전혀 철거, 용도변경, 용도폐지에 대한 조건을 명기하지 않았기 때문에..

조건을 상정해서 평가하는 것이 될지 모르겠네요..

 

 

6. 그냥 이러한 물건이 보험회사에서 의뢰가 된다면..저라면 이렇게 내겠습니다..

법적 테두리에서 벗어나지 않고, 혹시 있을지 모를 손해배상 책임으로 법정 끌려가면

제가 다치지 않기 위해, 평가하기 위해 법적인 근거를 가지고 평가합니다.

 

 

출제자의 의도는 어떤지 출제자에게 물어봐야 겠죠..