陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

• 도시계획시설사업의 시행자 지정이 처음부터 효력이 없거나 토지의 취득 당시 해당 도시계획시설사업의 법적 근거가 없었던 것으로 볼 수 있는 등 협의취득이 당연무효인 경우, 협의취득일 당시의 토지소유자가 소유권에 근거하여 등기 명의를 회복하는 방식 등으로 권리를 구제받는 것은 별론으로 하더라도 토지보상법 제91조 제1항에서 정하고 있는 환매권을 행사할 수는 없다고 봄이 타당하다.

2020다280890( 2021-04-29 )

www.gg.go.kr/archives/3932138

www.insightkorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=83227

Q) 

해당 토지가 환매권 상실로 공개경쟁 입찰 매각평가가 의뢰된 경우입니다.

올해가 취득한날로부터 11년째인데,

사업시행자가 필요가 없어진 토지에 대해서

환매권 발생 통지를 소유자에게 하지 않아 소유자가 몰랐습니다

토지보상법에 사업시행자가 환매권이 발생한 경우 통지를 하여야 한다고 되어 있는데요

소유자가 몰랐을 경우 환매권 행사 기간이 어떻게 되는지 궁금합니다

필요없어진 날로부터 1년

취득한날로부터 10년인데 통지를 안한 경우 어떻게 되는지요

행사기간 연장이 가능한지요

A)

사견으로는 행시기간 연장이 어려울 것으로 보인다. 

사업시행자가 환매권 통지를 하지 않은 경우 (의도적이든, 비의도적이든) 에 대한 부분은 관련 규정이 없어 어려우나 유사한 경우 판례에 있어서는 연장을 인정하지 아니한다. 별도의 민사소송으로 해결해야 할 것으로 보인다.

판 례

대전지방법원서산지원 2001. 8. 23. 선고 99가합1603 소유권이전등기

판시사항

[1]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상의 환매권 행사에 대한 제척기간이 사업시행자의 통지나 공고가 없는 경우에 진행하지 않는지 여부(소극)


[2]환매할 토지가 생겼을 경우 기업자로 하여금 원소유자 등에게 지체 없이 통지하거나 공고하도록 규정한 토지수용법 제72조 제1항의 법적 성질 및 공공용지의취득및손실보상에관한특례법상의 사업시행자가 환매할 토지가 생겼음에도 원소유자 등에게 토지나 공고를 하지 아니하여 환매권 행사기간이 도과되도록 함으로써 환매권 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 경우, 불법행위의 성립 여부(적극)


[3]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액의 산정 방법

판결요지

[1]환매권은 형성권으로서 그 제척기간이 경과하면 그 권리가 당연히 소멸하는 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 사업시행자의 법적인 의무라 할지라도, 그러한 사정만으로는 환매통지나 공고가 없는 경우에 환매권 행사에 대한 제척기간이 진행하지 않는다고 볼 수 없다.


[2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제9조 제5항에 의하여 준용되는 토지수용법 제72조 제1항이 환매할 토지가 생겼을 때에는 기업자(사업시행자)가 지체없이 이를 원소유자 등에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는 원래 공적인 부담의 최소한성의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요 없게 된 토지가 있을 때에는 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려 주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 함으로써 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로, 위 규정은 단순한 선언적인 것이 아니라 기업자(사업시행자)의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 위 특례법상의 사업시행자가 위 각 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 있는데도 불구하고 이러한 의무에 위배한 채 원소유자 등에게 통지나 공고를 하지 아니하여, 원소유자 등으로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권 그 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자 등에 대하여 불법행위를 구성한다고 할 것이다.


[3]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액은 환매권 상실 당시의 목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사하였을 경우 반환하여야 할 환매가격을 공제한 금원으로 정하여야 할 것인바, 위 특례법 제9조 제1항, 제3항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제7조 제1항, 제3항의 규정을 종합하여 보면, 

① 환매권 행사 당시의 환매토지 가격 즉 환매권 행사 당시를 기준으로 한 감정평가금액이 취득 당시에 비하여 크게 변하지 아니한 탓으로 위 특례법 제9조 제1항 소정의 '지급한 보상금'에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률{(원래지가＋지가상승액)/원래지가}을 곱한 금액보다 '적거나 같을 때'에는 위 보상금의 상당금액이 그 환매가격이 되지만, 

② 환매권 행사 당시의 토지감정 평가금액이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되어 위 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 '초과한 때'에는, 당사자 사이에 협의가 성립되거나 토지수용위원회의 재결로 금액이 확정되지 않는 한, 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근유사토지의 지가상승률(지가상승액/원래지가)을 곱한 금액을 공제한 금액(＝환매 당시의 감정평가금액－보상금×지가상승률)이 그 환매가격이 되는 것이므로, 환매권 상실 당시의 환매목적물의 감정평가금액이 위 특례법 제9조 제1항 소정의 '지급한 보상금'에 그 때까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 위 감정평가금액에서 위 '지급한 보상금'을 공제하는 방법으로 손해배상액을 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 환매권 상실 당시의 감정평가금액에서 위 ②와 같이 계산한 '환매가격'을 공제한 금액{감정평가금액－(감정평가금액－보상금×지가상승률)}, 즉 위 보상금에 당시의 인근유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다.

(판결 내용 중략...........)

또한, 환매권은 형성권으로서 그 제척기간이 경과하면 그 권리가 당연히 소멸하는 것이고, 특례법 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 다음에서 보는 바와 같이 사업시행자의 법적인 의무라 할지라도, 그러한 사정만으로는 환매통지나 공고가 없는 경우에 환매권 행사에 대한 제척기간이 진행하지 않는다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 원고의 견해를 그대로 받아들인다면 특례법 제9조가 제5항에서 토지수용법 제72조를 준용하여 사업시행자가 환매통지나 공고를 한 경우에 환매권이 6개월의 단기간 내에 소멸하도록 규정함과 동시에 별도로 제1항과 제2항에서 장기간의 제척기간을 별도로 규정한 취지 자체가 몰각될 것이므로, 원고의 위 주장은 독자적인 견해에 불과하다.

다.따라서 원고가 내세우는 이 사건 토지의 환매권은 특례법 제9조 제1항에 따라 1996. 10.에 발생하였다가 그로부터 1년이 지난 1997. 10.에 제척기간의 도과로 말미암아 소멸하였다고 할 것이므로, 그 후에 원고가 한 환매권 행사가 유효함을 전제로 하는 이 사건 주위적 청구는 받아들일 수 없다.

3. 예비적 청구에 대한 판단

가. 손해배상책임의 발생

특례법 제9조 제5항에 의하여 준용되는 토지수용법 제72조 제1항이 환매할 토지가 생겼을 때에는 기업자(사업시행자)가 지체없이 이를 원소유자 등에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는 원래 공적인 부담의 최소한성의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요 없게 된 토지가 있을 때에는 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려 주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 함으로써 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로, 위 규정은 단순한 선언적인 것이 아니라 기업자(사업시행자)의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 특례법상의 사업시행자가 위 각 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 있는데도 불구하고 이러한 의무에 위배한 채 원소유자 등에게 통지나 공고를 하지 아니하여, 원소유자 등으로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권 그 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자 등에 대하여 불법행위를 구성한다고 할 것이다( 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 참조).

위 기초 사실에 의하면, 이 사건 토지는 1996. 10. 그 용도가 변경되어 당해 공공사업에 필요 없게 되었다 할 것이므로, 사업시행자인 피고로서는 원고에게 위 각 규정에 의한 환매통지나 공고를 하여야 할 의무가 있다 할 것임에도 불구하고, 피고가 이러한 의무에 위배한 채 원고에게 환매권이 발생하였음을 통지하거나 공고하지 아니하여 원고로 하여금 특례법 제9조 제1항이 정한 환매기간 내에 환매권을 행사하지 못하게 하여 그 행사기간을 도과함으로써 법률에 의하여 인정되는 원고의 환매권의 행사를 불가능하도록 하여 환매권 자체를 상실하게 하는 손해를 입혔다 할 것이므로, 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

+ ecourt.ccourt.go.kr/coelec/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/coelec/dta/casesrch/EP4100_M01.xml&eventno=2019%ED%97%8C%EB%B0%94131

헌법재판소는 2020년 11월 26일 재판관 6:3의 의견으로, 환매권의 발생기간을 제한한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에’부분이 헌법에 합치되지 아니한다는 결정을 선고하였다. [헌법불합치]

이에 대하여 위 조항이 재산권을 침해하지 아니한다는 재판관 이선애, 재판관 이종석, 재판관 이미선의 반대의견이 있다.

□ 사건개요

○ 창원시는 2005. 9.경 내지 2006. 1.경 청구인들로부터 ‘괴정-외성 간 해양관광도로 개설공사’를 추진하기 위하여 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따라 창원시 진해구 ○○ 등 6필지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 공공용지 협의취득에 의한 소유권이전등기를 마쳤다. 
○ 창원시는 위 해양관광도로 개설공사를 진행하던 중 부산-진해 경제자유구역청이 추진하는 ‘남산유원지 개발계획’과 중복되는 부분이 있음이 밝혀져 사업진행을 보류하다가, 2017. 5. 25. 이 사건 토지를 위 해양관광도로 사업부지에서 제외하는 내용의 창원도시관리계획 결정(변경) 고시를 하였다(창원시 고시 제2017-102호).  
○ 청구인들은 2018. 1. 8. 창원시를 상대로 주위적으로 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하고, 예비적으로 환매권 통지를 하지 않은 불법행위에 기한 손해배상을 구하는 소를 제기하였다. 
○ 청구인들은 위 소송 계속 중인 2019. 3. 14. 토지보상법 제91조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였고, 2019. 4. 5. 위 신청이 기각되자 같은 달 19. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 

[심판대상조항]
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것)
제91조(환매권) ① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

□ 결정주문

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분은 헌법에 합치되지 아니한다.
2. 법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 입법자가 개정할 때까지 위 법률조항의 적용을 중지하여야 한다.

□ 결정의 의의

○ 종래 이 사건 법률조항과 동일한 내용의 구 ‘공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법’ 및 구 토지수용법 조항이 헌법에 위반되지 아니한다고 판시한 헌재 1994. 2. 24. 92헌가15등 결정은 이 결정 취지와 저촉되는 범위 안에서 이를 변경한다.

○ 이 사건은 토지보상법상 환매권의 발생기간을 일률적으로 10년으로 제한한 것이 국민의 재산권을 과도하게 제한하여 헌법에 위반된다고 한 결정이다. 입법자는 이 결정의 취지에 따라 최대한 빠른 시일 내에 개선입법을 하여 위헌적 상태를 제거하여야 한다.

cm.asiae.co.kr/article/2020091716323029707

제91조(환매권) ① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 "취득일"이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 "환매권자"라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.

③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.

④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.

⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.  <개정 2015. 12. 29.>[전문개정 2011. 8. 4.]

② 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.

[전문개정 2011. 8. 4.]

울산지법 2019. 9. 18. 선고 2018가단61194 판결 〔손해배상(기)〕

甲 지방자치단체가 도시계획도로 건설사업을 하기 위하여 乙 소유의 토지를 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공공용지로 협의취득한 후 위 토지가 분할되어 일부는 도로사업에 따른 도로로 개설되었으나 나머지 토지는 丙 주식회사가 시행하는 주택건설사업에 따른 아파트부지 및 도로부지로 편입되었는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 주택건설사업계획에 따라 도로사업이 변경되거나 폐지되었으므로 환매권을 행사하라는 취지의 통보나 공고를 하지 않았고, 이에 환매권 행사기간 내에 환매권을 행사하지 못한 乙이 甲 지방자치단체를 상대로 환매권 상실로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 주택건설사업의 사업계획 승인고시일에 도로사업에 필요 없게 된 토지에 관한 乙의 환매권이 발생하였는데도 甲 지방자치단체가 乙에게 환매권이 발생하였음을 통지하거나 이를 공고하지 아니하여 乙이 환매권을 상실하였으므로, 甲 지방자치단체는 乙에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있고, 위 손해배상채권은 환매권 행사기간이 도과한 날 발생하였다고 한 사례

甲 지방자치단체가 도시계획도로 건설사업을 하기 위하여 乙 소유의 토지를 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법’이라 한다)에 따라 공공용지로 협의취득한 후 위 토지가 분할되어 일부는 도로사업에 따른 도로로 개설되었으나 나머지 토지는 丙 주식회사가 시행하는 주택건설사업에 따른 아파트부지 및 도로부지로 편입되었는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 주택건설사업계획에 따라 도로사업이 변경되거나 폐지되었으므로 환매권을 행사하라는 취지의 통보나 공고를 하지 않았고, 이에 환매권 행사기간 내에 환매권을 행사하지 못한 乙이 甲 지방자치단체를 상대로 환매권 상실로 인한 손해배상을 구한 사안이다.

甲 지방자치단체가 도로사업을 위하여 협의취득한 토지 중 일부는 협의취득일부터 10년 이내에 주택건설사업을 위한 토지로 편입되어 도로사업에 필요 없게 된 점, 

위 토지가 주택건설사업에 필요하게 되었다거나 주택건설사업의 일환인 교통시설로 계속하여 도로로 용도가 지정되어 있었다는 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않는 점, 

위 토지에 관하여는 주택개발사업계획의 승인고시일에 이미 乙의 환매권이 발생하였으므로 그 후 구 토지보상법이 2010. 4. 5. 법률 제10239호로 개정되어 제91조 제6항에서 정한 ‘공익사업 변환’의 대상에 제4조 제5호의 주택개발사업이 포함되었다고 하여 이미 발생한 환매권의 행사가 제한된다고 볼 수 없는 점을 종합하면, 

乙의 환매권은 주택건설사업의 사업계획 승인고시일에 발생하였고, 도로사업의 사업시행자인 甲 지방자치단체로서는 구 토지보상법 제92조 제1항에 따라 乙에게 환매권이 발생하였음을 통지하여야 할 의무가 있는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 위 토지에 대한 환매권이 발생하였음을 통지하거나 이를 공고하지 않았고, 이로 인하여 乙은 환매권 행사기간이 지나도록 환매권을 행사하지 못하고 환매권을 상실하였으므로, 甲 지방자치단체는 乙에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있고, 甲 지방자치단체가 乙에게 환매권 발생을 통지하지 않는 부작위로 인하여 乙에게 발생한 환매권 상실에 의한 손해배상채권은 환매권 행사기간이 도과한 날 발생하였다고 한 사례이다.

Q : 甲 지방자치단체가 도시계획시설(주차장) 사업을 시행하면서 사업부지에 포함된 당사 소유 토지를 협의취득한 후 공영주차장을 설치하였으나, 최근 위 공영주차장 부지를 포함한 일대 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 공영주차장을 폐지하는 내용이 포함된 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비 촉진계획이 고시되었고, 이에 따라 재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 사업시행인가가 고시되었습니다. 현재 공영주차장이 여전히 운영되고 있기는 하나, 공영주차장을 폐지하는 내용의 재정비 촉진계획이 고시되었으므로, 당사가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(“토지보상법”)에 근거하여 환매권을 행사하는 것이 가능한가요?

A : 토지보상법은 제91조 제1항에서 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 위 조항에서 정하는 ‘해당 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정 공익사업을 가리키는 것이고, 취득한 토지의 전부 또는 일부가 ‘필요 없게 된 때’란 사업시행자가 취득한 토지의 전부 또는 일부가 취득 목적사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없어진 경우를 말하며, 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지는 사업시행자의 주관적인 의사를 표준으로 할 것이 아니라 당해 사업의 목적과 내용, 협의취득의 경위와 범위, 당해 토지와 사업의 관계, 용도 등 제반 사정에 비추어 객관적ㆍ합리적으로 판단하여야 합니다(대법원 2019. 10. 31. 선고 2018다233242 판결 참조).

그런데 공영주차장을 폐지하기로 하는 내용이 포함된 재정비 촉진계획이 고시되거나 위 주차장 부지 등에 관한 재개발 사업의 사업시행인가가 고시되었다고 하더라도, 공영주차장이 여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안은 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없으므로, 재정비 촉진계획의 고시나 재개발 사업의 사업시행인가 고시만으로 위 토지가 객관적으로 주차장 사업에 필요가 없게 되었다고 보기 어렵습니다.

또한 토지보상법 제91조 제6항은 “국가, 지방자치단체 또는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’ 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’ 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다”고 규정하고 있는데,

위 재개발 사업은 토지보상법 소정의 공익사업으로서 ‘지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 토지보상법 제91조 제6항이 적용되어 공익사업의 변환에 따라 귀사의 환매권 행사가 제한됩니다.

따라서 현 상황에서 귀사가 환매권을 행사하는 것은 허용되지 않을 것으로 판단됩니다.

범현 법무법인(유한) 태평양 변호사

http://m.cnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202002100958031780768

울산지법 2019. 9. 18. 선고 2018가단61194 판결 〔손해배상(기)〕: 항소 17

甲 지방자치단체가 도시계획도로 건설사업을 하기 위하여 乙 소유의 토지를 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공공용지로 협의취득한 후 위 토지가 분할되어 일부는 도로사업에 따른 도로로 개설되었으나 나머지 토지는 丙 주식회사가 시행하는 주택건설사업에 따른 아파트부지 및 도로부지로 편입되었는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 주택건설사업계획에 따라 도로사업이 변경되거나 폐지되었으므로 환매권을 행사하라는 취지의 통보나 공고를 하지 않았고, 이에 환매권 행사기간 내에 환매권을 행사하지 못한 乙이 甲 지방자치단체를 상대로 환매권 상실로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 주택건설사업의 사업계획 승인고시일에 도로사업에 필요 없게 된 토지에 관한 乙의 환매권이 발생하였는데도 甲 지방자치단체가 乙에게 환매권이 발생하였음을 통지하거나 이를 공고하지 아니하여 乙이 환매권을 상실하였으므로, 甲 지방자치단체는 乙에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있고, 위 손해배상채권은 환매권 행사기간이 도과한 날 발생하였다고 한 사례

甲 지방자치단체가 도시계획도로 건설사업을 하기 위하여 乙 소유의 토지를 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법’이라 한다)에 따라 공공용지로 협의취득한 후 위 토지가 분할되어 일부는 도로사업에 따른 도로로 개설되었으나 나머지 토지는 丙 주식회사가 시행하는 주택건설사업에 따른 아파트부지 및 도로부지로 편입되었는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 주택건설사업계획에 따라 도로사업이 변경되거나 폐지되었으므로 환매권을 행사하라는 취지의 통보나 공고를 하지 않았고, 이에 환매권 행사기간 내에 환매권을 행사하지 못한 乙이 甲 지방자치단체를 상대로 환매권 상실로 인한 손해배상을 구한 사안이다.

甲 지방자치단체가 도로사업을 위하여 협의취득한 토지 중 일부는 협의취득일부터 10년 이내에 주택건설사업을 위한 토지로 편입되어 도로사업에 필요 없게 된 점, 위 토지가 주택건설사업에 필요하게 되었다거나 주택건설사업의 일환인 교통시설로 계속하여 도로로 용도가 지정되어 있었다는 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않는 점, 위 토지에 관하여는 주택개발사업계획의 승인고시일에 이미 乙의 환매권이 발생하였으므로 그 후 구 토지보상법이 2010. 4. 5. 법률 제10239호로 개정되어 제91조 제6항에서 정한 ‘공익사업 변환’의 대상에 제4조 제5호의 주택개발사업이 포함되었다고 하여 이미 발생한 환매권의 행사가 제한된다고 볼 수 없는 점을 종합하면, 乙의 환매권은 주택건설사업의 사업계획 승인고시일에 발생하였고, 도로사업의 사업시행자인 甲 지방자치단체로서는 구 토지보상법 제92조 제1항에 따라 乙에게 환매권이 발생하였음을 통지하여야 할 의무가 있는데, 甲 지방자치단체가 乙에게 위 토지에 대한 환매권이 발생하였음을 통지하거나 이를 공고하지 않았고, 이로 인하여 乙은 환매권 행사기간이 지나도록 환매권을 행사하지 못하고 환매권을 상실하였으므로, 甲 지방자치단체는 乙에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있고, 甲 지방자치단체가 乙에게 환매권 발생을 통지하지 않는 부작위로 인하여 乙에게 발생한 환매권 상실에 의한 손해배상채권은 환매권 행사기간이 도과한 날 발생하였다고 한 사례이다.

매수청구로 보상된 토지에 대한 환매권 인정 여부(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조 등 관련)

법제처 15-0549 ( 2015-10-16 )

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제4항에서는 “매수 청구된 토지의 매수가격ㆍ매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다”고 규정하고 있는바,

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구권을 행사하여 지방자치단체의 장에게 토지를 매도한 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조제1항에 따른 환매권을 행사할 수 있는지?

※ 질의배경

○ 도시ㆍ군계획시설의 부지 소유자 A는 도시ㆍ군관리계획 결정의 고시일부터 10년 이내에 사업이 진행되지 않자 평택시에 토지 매수 청구를 하여, 평택시가 매매대금을 지급하고 그 부지를 매수함.

○ 그 후 그 부지에 대하여 도시ㆍ군관리계획이 폐지되자 평택시는 국토교통부에 같은 부지에 대한 환매권 행사 가부를 질의했고, 국토교통부가 환매권을 행사할 수 없다고 답변하자, 평택시가 법제처에 법령해석을 요청함.

【회답】

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구권을 행사하여 지방자치단체의 장에게 토지를 매도한 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조제1항에 따른 환매권을 행사할 수 없습니다.

【이유】

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제47조제1항에서는 도시ㆍ군계획시설에 대한 도시ㆍ군관리계획의 결정(이하 “도시ㆍ군계획시설결정”이라 함)의 고시일부터 10년 이내에 그 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시ㆍ군계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목(地目)이 대(垈)인 토지(그 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함함. 이하 이 조에서 같음)의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 매수 청구된 토지의 매수가격ㆍ매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)을 준용한다고 규정하고 있으며, 토지보상법 제91조제1항에서는 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 함)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다고 규정하고 있는바,

이 사안은 국토계획법 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구권을 행사하여 지방자치단체의 장에게 토지를 매도한 자가 토지보상법을 준용하고 있는 같은 조 제4항에 근거하여 토지보상법 제91조제1항에 따른 환매권도 행사할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 국토계획법 제47조에서 규정하고 있는 매수청구제도는 도시계획시설결정으로 인하여 토지를 종래 허용된 용도대로 사용할 수 없게 된 토지소유자의 재산권에 대한 침해를 적절하게 보상하려는 취지의 제도로서, 이 경우 토지소유자는 자발적 의사에 따라 토지의 매각 여부를 결정할 수 있습니다(법제처 2007. 3. 26. 회신 06-0392 해석례 참조).

한편, 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지를 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실보상에 관한 사항을 규율하는 법률로서, 이러한 협의취득이나 수용의 경우에는 토지소유자가 비자발적으로 소유권을 상실하게 되므로, 공평의 원칙과 재산권 보장을 위하여 일정한 경우 그 토지소유권을 회복시켜 주는 제도로서 환매권에 관한 규정을 두고 있는바(대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다11567 판결례 및 헌법재판소 1994. 2. 24. 선고 92헌가15 결정례 참조), 국토계획법의 매수청구제도와 토지보상법의 협의 또는 수용에 의한 토지 매수는 그 성격을 달리하는 제도라 할 것입니다.

그리고, 국토계획법 제47조제4항에서는 매수가격ㆍ매수절차 등에 관하여 토지보상법을 준용한다고 규정하고 있고, 일반적으로 준용이란 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정하여 적용하는 것을 의미하는데(법제처 2014. 7. 7. 회신 14-0296 해석례 참조), 토지보상법의 협의 또는 수용에 따른 토지 매수는 위에서 본 바와 같이 국토계획법의 매수청구제도와 성질이 다른바, 국토계획법 제47조제4항의 준용 범위에 토지소유자의 의사와 무관하게 협의 또는 수용된 토지를 대상으로 인정되는 환매권 규정이 포함된다고 보기는 어렵다 할 것입니다.

한편, 국토계획법 제47조제4항이 준용의 범위를 제한하지 않고 토지보상법을 준용하고 있음을 근거로 토지 매수 청구를 하여 그 토지를 매도한 자도 토지보상법 제91조제1항의 환매권을 행사할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나, 매수 청구를 통하여 토지를 매도한 자는 이미 제한된 재산권에 대한 보상을 받은 자이므로, 그에게 덧붙여 환매권까지 인정하는 것은 이중의 보호가 되고, 명시적인 규정이 없음에도 이와 같은 이중적인 보호를 해석으로 인정하게 된다면 법적 안정성을 저해하는 불합리한 결과가 될 것입니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제1항에 따라 토지 매수 청구권을 행사하여 지방자치단체의 장에게 토지를 매도한 자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조제1항에 따른 환매권을 행사할 수 없다고 할 것입니다. 

2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결 〔손해배상(기)〕

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제5항에서 정한 ‘환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다’의 의미

[2] 甲 지방자치단체가 도로사업 부지를 취득하기 위하여 乙 등으로부터 토지를 협의취득하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 토지가 택지개발예정지구에 포함되자 이를 택지개발사업 시행자인 丙 공사에 무상으로 양도하였고, 그 후 택지개발예정지구 변경지정과 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시되어 위 토지가 택지개발사업의 공동주택용지 등으로 사용된 사안에서, 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨으로써 토지가 도로사업에 필요 없게 되어 乙 등에게 환매권이 발생하였고, 乙 등은 환매권이 발생한 때부터 제척기간 도과로 소멸할 때까지 사이에 언제라도 환매권을 행사하고, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 한 사례

[3] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액을 산정하는 방법

[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제91조 제5항은 ‘환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다’고 정하고 있다. 이는 협의취득 또는 수용의 목적물이 제3자에게 이전되더라도 협의취득 또는 수용의 등기가 되어 있으면 환매권자의 지위가 그대로 유지되어 환매권자는 환매권을 행사할 수 있고, 제3자에 대해서도 이를 주장할 수 있다는 의미이다.

[2] 甲 지방자치단체가 도로사업 부지를 취득하기 위하여 乙 등으로부터 토지를 협의취득하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 토지가 택지개발예정지구에 포함되자 이를 택지개발사업 시행자인 丙 공사에 무상으로 양도하였고, 그 후 택지개발예정지구 변경지정과 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시되어 위 토지가 택지개발사업의 공동주택용지 등으로 사용된 사안에서, 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨으로써 토지가 도로사업에 더 이상 필요 없게 되어 협의취득일 당시 토지소유자였던 乙 등에게 환매권이 발생하였고, 그 후 택지개발사업에 토지가 필요하게 된 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않으며, 위 토지에 관하여 甲 지방자치단체 앞으로 공공용지 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌으므로, 乙 등은 환매권이 발생한 때부터 제척기간 도과로 소멸할 때까지 사이에 언제라도 환매권을 행사하고, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 한 사례.

[3] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액은 환매권 상실 당시를 기준으로 한 목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사하였을 경우 반환하여야 할 환매가격을 공제한 금원이다.

    환매권 상실 당시 환매목적물의 감정평가금액이 토지보상법 제91조 제1항에 정해진 ‘지급한 보상금'에 그때까지 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 감정평가금액에서 ‘지급한 보상금'을 공제하는 방법으로 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 [환매권 상실 당시의 감정평가금액 - (환매권 상실 당시의 감정평가금액 - 지급한 보상금 × 지가상승률)]로 산정한 금액, 즉 ‘지급한 보상금'에 당시의 인근 유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다.