환매권 발생을 사업시행자가 통지 하지 아니한 경우 행사기간 연장이 가능한지 여부

Q) 

 

해당 토지가 환매권 상실로 공개경쟁 입찰 매각평가가 의뢰된 경우입니다.

 

올해가 취득한날로부터 11년째인데,

 

사업시행자가 필요가 없어진 토지에 대해서

 

환매권 발생 통지를 소유자에게 하지 않아 소유자가 몰랐습니다

 

토지보상법에 사업시행자가 환매권이 발생한 경우 통지를 하여야 한다고 되어 있는데요

 

소유자가 몰랐을 경우 환매권 행사 기간이 어떻게 되는지 궁금합니다

 

 

필요없어진 날로부터 1년

 

취득한날로부터 10년인데 통지를 안한 경우 어떻게 되는지요

 

행사기간 연장이 가능한지요

 

 

 

 

 

A)

 

 

사견으로는 행시기간 연장이 어려울 것으로 보인다. 

 

사업시행자가 환매권 통지를 하지 않은 경우 (의도적이든, 비의도적이든) 에 대한 부분은 관련 규정이 없어 어려우나 유사한 경우 판례에 있어서는 연장을 인정하지 아니한다. 별도의 민사소송으로 해결해야 할 것으로 보인다.

 

 

 

판 례

 

대전지방법원서산지원 2001. 8. 23. 선고 99가합1603 소유권이전등기

 

판시사항

 

[1]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상의 환매권 행사에 대한 제척기간이 사업시행자의 통지나 공고가 없는 경우에 진행하지 않는지 여부(소극)


[2]환매할 토지가 생겼을 경우 기업자로 하여금 원소유자 등에게 지체 없이 통지하거나 공고하도록 규정한 토지수용법 제72조 제1항의 법적 성질 및 공공용지의취득및손실보상에관한특례법상의 사업시행자가 환매할 토지가 생겼음에도 원소유자 등에게 토지나 공고를 하지 아니하여 환매권 행사기간이 도과되도록 함으로써 환매권 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 경우, 불법행위의 성립 여부(적극)


[3]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액의 산정 방법

 

 

판결요지

 

 

[1]환매권은 형성권으로서 그 제척기간이 경과하면 그 권리가 당연히 소멸하는 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 사업시행자의 법적인 의무라 할지라도, 그러한 사정만으로는 환매통지나 공고가 없는 경우에 환매권 행사에 대한 제척기간이 진행하지 않는다고 볼 수 없다.


[2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제9조 제5항에 의하여 준용되는 토지수용법 제72조 제1항이 환매할 토지가 생겼을 때에는 기업자(사업시행자)가 지체없이 이를 원소유자 등에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는 원래 공적인 부담의 최소한성의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요 없게 된 토지가 있을 때에는 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려 주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 함으로써 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로, 위 규정은 단순한 선언적인 것이 아니라 기업자(사업시행자)의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 위 특례법상의 사업시행자가 위 각 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 있는데도 불구하고 이러한 의무에 위배한 채 원소유자 등에게 통지나 공고를 하지 아니하여, 원소유자 등으로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권 그 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자 등에 대하여 불법행위를 구성한다고 할 것이다.


[3]공공용지의취득및손실보상에관한특례법상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액은 환매권 상실 당시의 목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사하였을 경우 반환하여야 할 환매가격을 공제한 금원으로 정하여야 할 것인바, 위 특례법 제9조 제1항, 제3항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제7조 제1항, 제3항의 규정을 종합하여 보면, 

 

 

① 환매권 행사 당시의 환매토지 가격 즉 환매권 행사 당시를 기준으로 한 감정평가금액이 취득 당시에 비하여 크게 변하지 아니한 탓으로 위 특례법 제9조 제1항 소정의 '지급한 보상금'에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률{(원래지가＋지가상승액)/원래지가}을 곱한 금액보다 '적거나 같을 때'에는 위 보상금의 상당금액이 그 환매가격이 되지만, 

 

 

② 환매권 행사 당시의 토지감정 평가금액이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되어 위 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액을 '초과한 때'에는, 당사자 사이에 협의가 성립되거나 토지수용위원회의 재결로 금액이 확정되지 않는 한, 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근유사토지의 지가상승률(지가상승액/원래지가)을 곱한 금액을 공제한 금액(＝환매 당시의 감정평가금액－보상금×지가상승률)이 그 환매가격이 되는 것이므로, 환매권 상실 당시의 환매목적물의 감정평가금액이 위 특례법 제9조 제1항 소정의 '지급한 보상금'에 그 때까지의 당해 사업과 관계없는 인근유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 위 감정평가금액에서 위 '지급한 보상금'을 공제하는 방법으로 손해배상액을 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 환매권 상실 당시의 감정평가금액에서 위 ②와 같이 계산한 '환매가격'을 공제한 금액{감정평가금액－(감정평가금액－보상금×지가상승률)}, 즉 위 보상금에 당시의 인근유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다.

 

 

 

(판결 내용 중략...........)

 

또한, 환매권은 형성권으로서 그 제척기간이 경과하면 그 권리가 당연히 소멸하는 것이고, 특례법 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 다음에서 보는 바와 같이 사업시행자의 법적인 의무라 할지라도, 그러한 사정만으로는 환매통지나 공고가 없는 경우에 환매권 행사에 대한 제척기간이 진행하지 않는다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 만약 원고의 견해를 그대로 받아들인다면 특례법 제9조가 제5항에서 토지수용법 제72조를 준용하여 사업시행자가 환매통지나 공고를 한 경우에 환매권이 6개월의 단기간 내에 소멸하도록 규정함과 동시에 별도로 제1항과 제2항에서 장기간의 제척기간을 별도로 규정한 취지 자체가 몰각될 것이므로, 원고의 위 주장은 독자적인 견해에 불과하다.

 

 

다.따라서 원고가 내세우는 이 사건 토지의 환매권은 특례법 제9조 제1항에 따라 1996. 10.에 발생하였다가 그로부터 1년이 지난 1997. 10.에 제척기간의 도과로 말미암아 소멸하였다고 할 것이므로, 그 후에 원고가 한 환매권 행사가 유효함을 전제로 하는 이 사건 주위적 청구는 받아들일 수 없다.

 

3. 예비적 청구에 대한 판단

가. 손해배상책임의 발생

 

특례법 제9조 제5항에 의하여 준용되는 토지수용법 제72조 제1항이 환매할 토지가 생겼을 때에는 기업자(사업시행자)가 지체없이 이를 원소유자 등에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는 원래 공적인 부담의 최소한성의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙 등 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요 없게 된 토지가 있을 때에는 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려 주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 함으로써 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로, 위 규정은 단순한 선언적인 것이 아니라 기업자(사업시행자)의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 특례법상의 사업시행자가 위 각 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 있는데도 불구하고 이러한 의무에 위배한 채 원소유자 등에게 통지나 공고를 하지 아니하여, 원소유자 등으로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 이로 인하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권 그 자체를 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자 등에 대하여 불법행위를 구성한다고 할 것이다( 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 참조).

 

위 기초 사실에 의하면, 이 사건 토지는 1996. 10. 그 용도가 변경되어 당해 공공사업에 필요 없게 되었다 할 것이므로, 사업시행자인 피고로서는 원고에게 위 각 규정에 의한 환매통지나 공고를 하여야 할 의무가 있다 할 것임에도 불구하고, 피고가 이러한 의무에 위배한 채 원고에게 환매권이 발생하였음을 통지하거나 공고하지 아니하여 원고로 하여금 특례법 제9조 제1항이 정한 환매기간 내에 환매권을 행사하지 못하게 하여 그 행사기간을 도과함으로써 법률에 의하여 인정되는 원고의 환매권의 행사를 불가능하도록 하여 환매권 자체를 상실하게 하는 손해를 입혔다 할 것이므로, 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

 

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헌법재판소 전자헌법재판센터

헌법재판소는 2020년 11월 26일 재판관 6:3의 의견으로, 환매권의 발생기간을 제한한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에’부분이 헌법에 합치되지 아니한다는 결정을 선고하였다. [헌법불합치]

이에 대하여 위 조항이 재산권을 침해하지 아니한다는 재판관 이선애, 재판관 이종석, 재판관 이미선의 반대의견이 있다.

□ 사건개요

○ 창원시는 2005. 9.경 내지 2006. 1.경 청구인들로부터 ‘괴정-외성 간 해양관광도로 개설공사’를 추진하기 위하여 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따라 창원시 진해구 ○○ 등 6필지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 공공용지 협의취득에 의한 소유권이전등기를 마쳤다. 
○ 창원시는 위 해양관광도로 개설공사를 진행하던 중 부산-진해 경제자유구역청이 추진하는 ‘남산유원지 개발계획’과 중복되는 부분이 있음이 밝혀져 사업진행을 보류하다가, 2017. 5. 25. 이 사건 토지를 위 해양관광도로 사업부지에서 제외하는 내용의 창원도시관리계획 결정(변경) 고시를 하였다(창원시 고시 제2017-102호).  
○ 청구인들은 2018. 1. 8. 창원시를 상대로 주위적으로 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하고, 예비적으로 환매권 통지를 하지 않은 불법행위에 기한 손해배상을 구하는 소를 제기하였다. 
○ 청구인들은 위 소송 계속 중인 2019. 3. 14. 토지보상법 제91조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였고, 2019. 4. 5. 위 신청이 기각되자 같은 달 19. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 

[심판대상조항]
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것)
제91조(환매권) ① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

□ 결정주문

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분은 헌법에 합치되지 아니한다.
2. 법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 입법자가 개정할 때까지 위 법률조항의 적용을 중지하여야 한다.

□ 결정의 의의

○ 종래 이 사건 법률조항과 동일한 내용의 구 ‘공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법’ 및 구 토지수용법 조항이 헌법에 위반되지 아니한다고 판시한 헌재 1994. 2. 24. 92헌가15등 결정은 이 결정 취지와 저촉되는 범위 안에서 이를 변경한다.

○ 이 사건은 토지보상법상 환매권의 발생기간을 일률적으로 10년으로 제한한 것이 국민의 재산권을 과도하게 제한하여 헌법에 위반된다고 한 결정이다. 입법자는 이 결정의 취지에 따라 최대한 빠른 시일 내에 개선입법을 하여 위헌적 상태를 제거하여야 한다.