도정법 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법
제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법( 제6조 제4항)을 각 구분하여 규정하고
도정법 제48조는 관리처분계획이 담아내야 하는 내용, 기준 등을 규정하고 있으며,
도시개발법은 사업시행방식으로 수용방식·환지방식 및 위 두 방식의 혼용방식으로 구분하여 규정하고 있는바( 제22조 내지 제49조),
피고들이 주장하는 도시개발법 제32조의 ‘입체환지’는 환지를 공급하는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에 토지 소유자의 동의를 받아 환지계획상 공급하게 되어 있는 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있는 제도로서 이 역시 환지방식의 한 유형일 뿐 ,도정법 제48조의 인가받은 관리처분계획에 따라 신축한 건축물을 분양처분하는 관리처분계획과는 그 요건과 내용 및 효과가 서로 동일하거나 유사하다고 볼 수 없어 관리처분계획에 의하여 시행하는 이 사건 도시환경정비사업에 도시개발상의 환지에 관한 규정을 준용할 수 없다고 할 것이므로 이 사건 도시환경정비사업에 도시개발법상의 환지에 관한 규정이 준용됨을 전제로 한 피고들의 위 주장은 이유 없다.
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제77조제1항제4호에서는 정비사업을 통하여 분양받을 건축물로서 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자(각주: 도시정비법 제2조제9호에 따른 토지등소유자로 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 등을 말하며, 이하 같음)의 수가 증가하는 경우에는 같은 법 제16조제2항 전단에 따른 고시(각주: 도시정비법 제16조제2항에 따른 정비구역의 지정ㆍ고시를 말하며, 이하 같음)가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 “기준일”이라 함)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있는바,
도시정비법 제77조제1항에 따라 분양받을 권리를 산정하는 경우, 같은 항 제4호에서 규정한 “기존 건축물을 철거하고 건축한 다세대주택, 그 밖의 공동주택”은 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미하는지, 아니면 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는지?
질의배경
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
회답
이 사안의 경우 도시정비법 제77조제1항제4호에서 규정한 “기존 건축물을 철거하고 건축한 다세대주택, 그 밖의 공동주택”은 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미합니다.
이유
도시정비법 제77조제1항 및 같은 항 각 호는 정비구역 지정 이후 사업의 시행으로 건축된 건축물을 분양받을 수 있는 권리를 산정하기 위한 기준이 되는 시점을 정한 규정으로, 그 기준일이 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점이라는 점에 비추어 볼 때, 같은 항 각 호에 따른 토지나 건축물의 현황은 정비구역 지정 고시일 또는 그 전 시점의 현황으로서 기준일 현재의 건축물을 적용 대상으로 한다고 보아야 할 것이고, 정비사업 시행으로 앞으로 분양받게 될 건축물을 의미한다고 보기는 어렵습니다.
그리고 도시정비법의 정비사업 관련 규정에 따르면, 정비사업의 정비구역 지정 이후 시행자는 시장ㆍ군수등(각주: 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음)에게 사업시행계획인가를 받아야 하고(제50조), 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 등을 토지등소유자에게 통지해야 하며, 이에 따라 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청을 해야 하는(제72조) 한편, 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등에게 인가를 받아야 하고(제74조), 관리처분계획의 수립 기준 중 하나로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며, 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정(제76조제1항제6호)하고 있습니다.
이러한 도시정비법의 규정 체계에 비추어 볼 때, 정비사업의 시행자가 사업시행 및 관리처분 단계에서 분양신청에 따라 주택을 공급하는 경우, 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 되고, 그렇다면 사업시행계획인가 전 단계인 정비구역 지정 단계에서 실제로 사업이 시행되어 앞으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 경우에도 토지등소유자가 보유한 종전의 토지 또는 건축물이 기준이 된다고 할 것이므로, 도시정비법 제77조제1항제4호에서 규정하고 있는 건축물도 이와 같은 기준으로 해석해야 할 것입니다.
또한 도시정비법 제77조는 정비구역 지정ㆍ고시 전후에 토지 분할 등 소위 “지분 쪼개기”로 인해 발생하는 조합원 수 증가 및 투기세력의 유입 등을 막기 위한 취지에서 도입된 규정으로(각주: 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」(2008. 11. 3. 의안번호 1801705호로 발의되었다가 2009. 1. 13. 의안번호 제1803538호로 발의된 대안에 반영되어 폐기된 것) 국회 국토해양위원회 검토보고서 참조), 그 입법 취지에 비추어 볼 때 해당 규정은 분양받을 권리의 산정 기준일 이후에 토지등소유자가 지분 쪼개기를 하는 경우 정비사업의 시행으로 건축될 건축물을 분양받을 수 있는 권리의 취득을 제한하려는 것인바, 같은 조 제1항 각 호는 지분 쪼개기의 여러 유형을 규정하고, 그러한 행위가 있는 경우에는 토지등소유자가 보유한 종전 토지 또는 건축물을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 한 규정이므로, 같은 조 제1항 각 호 외의 부분에서 “정비사업을 통해 분양받을 건축물”이라는 표현을 사용했다고 하여 같은 항 제4호가 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는 것은 아니라고 보아야 합니다.
따라서 도시정비법 제77조제1항에 따라 분양받을 권리를 산정하는 경우, 같은 항 제4호에서 규정한 “기존 건축물을 철거하고 건축한 다세대주택, 그 밖의 공동주택”은 정비사업 시행 대상인 종전 건축물을 의미한다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항
도시정비법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 “정비사업을 통하여 분양받을 건축물”이라는 표현을 사용하여 같은 항 각 호의 규정이 정비사업 시행으로 분양받게 될 건축물을 의미하는 것으로 해석될 소지가 있으므로 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 등 유사 입법례를 참조하여 해당 규정을 개정할 필요가 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 ② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. <관계 법령>
법원 "다주택자 물건 개별 분양자격 인정해야" 법제처 해석 11년 만에 뒤집혀 혼란 커질 듯
재개발구역에서 다주택자의 물건에 대해 각각 분양자격을 줘야 한다는 법원의 판단이 나와 정비업계의 혼란이 커지고 있다. 여러 채 가운데 한 채에 대해서만 분양자격을 인정한다는 기존의 법 해석과는 정면으로 배치돼서다.
8일 법조계에 따르면 대법원은 광주고등법원의 이 같은 판결에 대해 지난해 6월 심리불속행 기각 결정을 내렸다. 항소가 있었지만 더 따질 필요 없이 2심 판결이 타당했다는 의미다. 1심을 뒤집어 다주택자의 물건에 대해 개별 분양자격을 인정한 2심의 판단이 확정된 것이다.
발단은 광주 학동4구역의 일부 조합원들이 분양권(입주권)확인청구소송을 내면서부터다. 이들은 학동4구역의 조합설립인가 이후 한 사람이 소유하던 부동산 가운데 일부를 각각 양도받았다. 이후 각자 조합원분양신청까지 마쳤다. 그러나 조합은 한 사람에게만 분양자격을 인정한다는 내용으로 관리처분계획을 의결했다. 부동산 여럿을 나눠가졌지만 새 아파트는 이들 전체에 대해서 한 채만 배정한다는 의미다.
조합은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 이같이 판단했다. 도정법은 조합설립 이후 다주택자의 물건이 매매돼 여러 명이 소유하게 될 경우 이 가운데 한 명을 대표조합원으로 두도록 규정하고 있다. 대표조합원이 한 사람인만큼 분양자격도 한 사람에게만 인정된다는 게 조합의 논리다.
그동안의 법 해석도 마찬가지였다. 조합원 자격을 한 사람만 인정하더라도 분양자격은 별개로 취급해야 하는 것 아니냐는 논란이 일자 법제처는 2010년 2월 대표조합원 한 사람에게만 분양자격이 있다는 유권해석을 내놨다. 이후 정비업계에선 법제처의 해석에 맞춰 다주택자의 부동산에 대한 분양자격을 처리해왔다.
그러나 이번 광주고법의 판단은 정반대다. 법원은 대표조합원 한 명을 제외한 나머지 토지등소유자의 조합원 자격부터 따졌다. 도정법은 관리처분계획 이후 양수한 이들에게 조합원 자격이 없다고 규정하고 있다. 하지만 조합설립 인가 이후 양수한 이들의 경우엔 조합원 자격을 박탈하는 규정을 두고 있지 않다. 재개발 사업 과정에서 조합설립은 초기 단계, 관리처분계획은 마지막 단계다.
법원은 이에 따라 대표조합원을 제외한 나머지 토지등소유자를 법률상 완전한 비조합원으로 취급할 수 없다고 판단했다. 여러 사람이 조합원 자격을 보유하되 의견 행사를 대리할 대표조합원을 조합에 등록해 편의를 도모하는 의미라는 것이다.
또 각자의 분양자격도 인정할 수 있다고 봤다. 도정법은 재개발 사업의 분양자격에 대해 ‘조합원이 신청하는 것’이 아닌 ‘토지등소유자가 신청하는 것’으로 규정하고 있어서다.기준에 부합하지 않는 토지등소유자에 대해선 시·도 조례로 따로 정해 제외할 수 있다. 그러나 광주의 ‘도시 및 주거환경정비조례’는 관리처분계획 전 주택을 소유한 이들에 대해선 토지등소유자로 인정하고 있다.
조합설립 이후~관리처분계획 전 다주택자의 주택을 양수한 이들도 해당된다는 의미다. 재판부는 “의결권 등 절차적 권리를 행사하는 경우와 달리 분양신청은 각자 행사할 수 있다고 보는 게 타당하다”고 설명했다.
법원은 대표조합원을 제외한 나머지 토지등소유자들의 분양신청 자격을 박탈할 명문 규정도 없다고 지적했다. 재판부는 “분양자격을 따로 정하는 경우는 ‘지분쪼개기’ 등의 투기를 방지하기 위한 것”이라며 이 사건의 분양자격 판단에 대해 “오로지 투기 방지라는 공익적 이유를 들어 관계 법령을 유추하고 확장 해석해 분양신청을 제한하는 것은 허용될 수 없다”고 판시했다.
이 같은 판결이 최종 확정된 이후 뒤늦게 알려지면서 정비업계가 술렁였다. 그동안 각자 분양자격을 인정하지 않던 다주택자의 물건에 대해서도 분양자격을 인정할 경우 실무에 큰 혼란이 예상돼서다.
다만 유사한 소송이 걷잡을 수 없이 늘어날 가능성은 낮을 전망이다. 분양자격을 인정받기 위한 관리처분계획취소소송은 처분일부터 90일 이내 제기해야 하기 때문이다. 취소소송의 제소기간이 지나 무효소송을 낸다 하더라도 이전고시가 끝나 사업이 마무리됐다면 소를 제기할 수 없다.
법조계는 재개발 분양자격에 대한 대법원의 교통정리가 필요하다고 보고 있다. 이번 사건의 경우 심리불속행 기각이 이뤄지긴 했지만 대법원의 정확한 해석이 나온 것은 아니다. 서울행정법원에선 유사한 사건에 대해 정반대의 결론이 나온 뒤 항소심이 서울고등법원에 계류중이다. 김정우 법무법인 센트로 변호사는 “개별 분양자격을 인정하는 첫 판결이 나왔다는 데 의미가 있다”면서 “앞으로 다물권자에게 양수한 이들의 단독 분양자격이 인정된다고 단언하기는 어렵다”고 말했다.
헌법재판소는 2020년 11월 26일 재판관 7:2의 의견으로, 주택재건축사업 시행자에게 재건축조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자에 대한 매도청구권을 부여하는 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분이 헌법에 위배되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]
이에 대하여는 위 조항이 재산권을 침해한다는 재판관 이석태, 재판관 김기영의 반대의견이 있다.
□ 사건개요
○ 청구인들은 정비사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 자들인데 재건축조합설립에 동의하지 않았다. 각 재건축조합은 청구인들을 상대로 소유권이전등기 및 부동산인도를 구하는 소를 제기하면서 소장 부본 송달에 의하여 매도청구권을 행사하였다.
○ 청구인들은 위 각 소송 계속 중 구 도시정비법 제39조 등에서 정한 매도청구권이 청구인들의 재산권 등을 침해한다고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였다. 각 법원은 위 신청을 기각하였다. 청구인들은 이 사건 각 헌법소원심판을 청구하였다.
□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 헌법에 위배되는지 여부이다.
[심판대상조항]
구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)
제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
[관련조항]
구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제16조(조합의 설립인가 등) ③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것)
제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 ‘매수지정자’라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
□ 결정주문 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
□ 이유의 요지
● 헌법재판소의 선례
○ 헌법재판소는 2017. 10 26. 2016헌바301 결정에서 이 사건 법률조항에 대해 합헌결정을 선고하였다.
○ 헌법재판소는 이 결정에서, 이 사건 법률조항은 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 및 공공필요를 실현하기 위한 것으로, 매도청구권 행사의 요건이나 절차, 기간 등을 제한함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있고, 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함되며, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있으므로, 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 판단하였다.
● 이 사건의 경우
○ 도시정비법은 조합설립 단계 이전에도 정비기본계획, 정비구역 지정 및 정비계획 결정 등 절차를 마련하고 있는데, 그 과정에서 주민들이 재건축사업의 내용을 인지하고 의견을 개진할 수 있는 다양한 기회를 보장하고 있다. 조합설립동의서에는 재건축사업의 주요내용을 명시하도록 하여 이를 토대로 조합설립 동의 여부를 결정할 수 있도록 하고 있다. 따라서 이 사건 법률조항이 개정되면서 조합설립 시기가 다소 늦춰졌다는 사정만으로 이 사건 법률조항의 매도청구 행사시점이 청구인들의 재산권을 과도하게 제한한다고 보기는 어렵다.
○ 선례의 판단은 이 사건에서도 그대로 타당하다.
□ 반대의견(재판관 이석태, 재판관 김기영)
○ 주택과 그 부지는 인간 존엄 및 행복추구의 근본요소가 되므로 이와 같은 재산권에 대한 제한은 공익과의 관계에서 비례의 원칙을 준수해야 하고, 매도청구권의 실질이 사실상 공용수용과 유사하기 때문에 이를 정당화하기 위해서는 공공필요 즉, 공익의 우월성이 인정되어야 한다.
○ 그런데 주택재건축사업은 민간사업적 성격이 강하고, 그 간 이에 대한 공법적 규제가 강화된 바 있으나, 이는 주택가격 급등과 사업을 둘러싼 첨예한 갈등과 비리 등 폐해를 막기 위한 것이었기 때문에 민간사업이라는 본질적 성격이 변한 것은 아니다.
○ 현대의 민주적 법치국가에서의 공익은 소외계층의 권리 신장을 통한 인권의 보편적 실현을 지향하여야 한다. 그런데 재건축사업의 경우 해당 정비구역에 살던 저소득 주민이 상대적으로 저렴한 거주비용으로 살 수 있었던 생활터전을 상실하고 더 열악한 곳으로 밀려나게 된다.
○ 특히 이 사건 법률조항은 공동주택이 아닌 단독주택 등 소유자에 대한 매도청구권을 정하고 있는데, 이러한 경우는 1동 건물의 구분소유자들이 재건축 여부를 달리할 수 없는 공동주택의 경우와 달리 원래부터 완전히 독립된 토지와 건물을 소유한 것이므로, 공동주택의 경우보다 재산권 침해 정도가 더 크다고 볼 수 있음에도, 이들에 대한 추가적인 절차적·실체적 보호규정을 두고 있지 아니하다.
○ 우리나라 주택보급률이 100%를 상회하고 있고 주택재건축사업과 같은 전면개발방식의 한계와 문제점에 대한 사회적 공감대가 형성되어 도시재생법제가 갖추어지고 있다. 주거환경 개선을 원하는 단독주택 소유자는 자율주택정비사업 등을 통해 간편한 절차에 따라 주택을 개량하거나 신축할 수 있어 재건축사업을 대체할 만한 대안들이 충분히 마련되었다.
○ 따라서 공용수용과 유사한 매도청구권을 정당화할 만한 우월한 공익이 있다고 보기 어렵다. 이 사건 법률조항은 법익의 균형성 등을 충족하지 못하여 재산권을 과도하게 제한하므로 과잉금지원칙에 위배된다.
◇제1심 감정인이 구분건물인 이 사건 각 부동산 중 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 것에 잘못이 있는지 여부(적극)◇
가. 원심은 제1심 감정인의 감정결과와 제1심 감정인의 사실조회회신결과를 채택하여 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 매매대금을 산정하면서, 다음과 같은 이유로 제1심 감정인이 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 데에 잘못이 없다고 판단하였다.
1) 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(201호, 202호, 203호)은 호별 구분 없이 모두 피고의 모임 및 활동 등에 이용되고 있으므로 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 볼 수 있다.
2) 피고가 위 각 호실을 휴게실, 공부방, 예배실로 칭한다고 하여 별개의 물건이라고 보기는 어렵다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”라고, 제2항은 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 등 참조).
2) 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면 제1심 감정인이 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄평가한 것은 타당하다고 보기 어렵다.
가) 1984. 4. 10. 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 1985. 4. 11. 시행되기 전인 1979. 12. 28. 원심 판시 2차 상가에 관하여 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 당시는 위 법률에 따른 집합건물등기부가 작성되기 전이었다.
위 2차 상가의 경우 현재까지 집합건물등기가 되지 않고 각 호수별로 건물등기가 마쳐져 있는데, 이 중 별지 목록 제1항 기재 부동산에 관하여 2009. 1. 13. 피고 앞으로 소유권이전등기가, 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여 2014. 6. 18. 피고 앞으로 소유권이전등기가, 별지 목록 제3항 기재 부동산에 관하여 2014. 6. 18. 피고 앞으로 소유권이전등기가 각 마쳐졌다.
나) 2016. 11. 22. 기준으로 피고는 교회의 부속시설로서 별지 목록 제1항 기재 부동산을 소예배실, 소회의실, 탁구장으로, 별지 목록 제2항 기재 부동산을 성경공부방으로, 별지 목록 제3항 기재 부동산을 휴게실로 각 이용하고 있으나, 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있다.
다) 제1심 감정인은 피고가 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 이유로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함하여)을 일괄평가하면서, 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산의 총 전유면적 542.4㎡(= 별지 목록 제1항 기재 부동산의 전유면적 319.68㎡ + 별지 목록 제2항 기재 부동산의 전유면적 141.39㎡ + 별지 목록 제3항 기재 부동산의 전유면적 81.33㎡)와 비교거래사례의 전유면적 66.18㎡를 비교하여 규모 면에서 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산이 비교거래사례보다 열세라고 평가하였고, 이를 개별요인에 반영하였다.
라) 그런데 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산에 대하여 개별적으로 평가가 이루어질 경우에는 규모 면에서도 비교거래사례의 전유면적과 개별적인 비교가 이루어지게 되고 이는 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산의 각 개별요인에 반영될 것이다. 이 경우 각 개별요인 수치는 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄하여 평가할 경우의 개별요인 수치보다는 각 부동산의 평가에 유리하게 작용할 것으로 보이고 따라서 이때의 평가금액의 합계액은 제1심 감정인이 행한 바대로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄적으로 평가한 금액보다 많을 가능성이 있다.
마) 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산은
1) <<실질적인>> 구분건물로서 (등기형식에도 불구하고)
2) 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 피고가 앞서 본 바와 같이 순차적으로 각각의 소유권을 취득하였던 것처럼 3) 개별적으로 거래대상이 된다고 보이고나아가 4)개별적으로 평가할 경우의 가치는 앞서 본 바와 같이 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있다.
그러므로 피고가 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다.
3) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 위 각 부동산을 일괄평가한 제1심 감정인의 감정결과에 잘못이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
☞ 원심은 재건축조합인 원고의 매도청구권 행사로 인하여 원고와 피고 사이에 별지 목록 제1 내지 3항의 각 부동산을 포함한 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계약이 체결되었다고 보았고, 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금 산정과 관련하여 감정인이 이 사건 각 부동산 중 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 것에 잘못이 없다고 판단하였음. 대법원은 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄평가한 제1심 감정인의 감정결과에 잘못이 없다고 본 원심의 판단에 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다는 이유로 원심판결을 파기하였음
재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우 주민 공람기간의 산정 방식(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조제3항 관련)
안건번호20-0402
회신일자2020-10-06
1. 질의요지
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 “도시재정비법”이라 함) 제9조제3항에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.)은 같은 조 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하도록 규정하고 있는바, 해당 공람기간은 「민법」에 따라 토요일 또는 공휴일을 포함하여 산정해야 하는지?
2. 질의배경
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
3. 회답
도시재정비법 제9조제3항에 따른 주민 공람기간은 「민법」에 따라 토요일 또는 공휴일을 포함하여 산정해야 합니다.
4. 이유
도시재정비법 제9조제3항 본문에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 같은 조 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하도록 규정하고 있으나, 이 경우 주민 공람기간을 산정하는 방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다. 그런데 일반적으로 공법상의 규정에 흠결이 있는 경우에는 공법의 특수성에 반하지 않는 한 일반법원리를 내용으로 하는 사법규정이나 순수한 법기술적 성질을 가지는 사법규정을 유추적용할 수 있고, 「민법」에서 정한 기간의 계산법은 사법관계는 물론 공법관계 등 모든 법률관계에 공통적으로 적용되는 일반규정으로 볼 수 있는바, 「민법」 제155조에서는 기간의 계산에 대해 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에서 다르게 정한 바가 없으면 같은 법 제1편제6장에 따르도록 규정하고 있으므로 도시재정비법 제9조제3항 본문에 따른 주민 공람기간은 「민법」의 기간 산정에 관한 규정을 적용하여 산정해야 합니다.
그렇다면 도시재정비법 제9조제3항에서 14일 이상으로 정한 공람기간의 경우 「민법」 제157조 전단, 제159조 및 제161조에 따라 그 공람기간의 초일은 원칙적으로 산입하지 않고 말일이 종료함으로써 기간이 만료하며, 그 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 그 익일로 기간이 만료한다고 보아야 하고, 그 기간 중 토요일 또는 공휴일이 포함되어 있더라도 이를 배제하고 산정하도록 규정하고 있지 않으므로 토요일 또는 공휴일을 포함하여 공람기간을 산정해야 합니다.
한편 도시재정비법 제9조제3항에서 재정비촉진계획을 수립 또는 변경할 때 주민 공람 및 지방의회 의견 청취 등 절차를 거치도록 규정한 취지는 주민의 재산권 및 주거환경개선과 밀접한 관련이 있는 재정비촉진지구에서의 세부 사업계획이 구체화되는 재정비촉진계획의 수립 단계에서 해당 지역 주민과 지방의회의 충분한 의견수렴 등을 통해 원만한 사업 추진을 도모하려는 것(각주: 2005. 10. 13. 의안번호 제172926호로 발의된 「도시구조개선특별법안」(2005. 12. 7. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법안」에 대안반영되어 폐기된 후 2005. 12. 30. 제정됨)에 대한 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조)임을 고려하면, 공람기간을 충분히 확보하기 위해서는 현실적으로 관련 자료의 열람이 어려운 토요일 또는 공휴일을 제외하고 공람기간을 산정해야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 도시재정비법 제9조제3항은 공람기간을 14일로 제한하는 것이 아니라 14일 이상으로 정할 수 있도록 규정한 것이므로 해당 기간에 토요일 또는 공휴일이 포함되더라도 주민 공람기간을 14일을 초과하는 기간으로 설정함으로써 의견수렴 기간을 확보할 수 있고, 주민 공람 절차 외에도 지방의회 의견 청취 및 공청회 등의 절차를 필수적으로 거치도록 하여 충분한 의견 수렴이 이루어질 수 있도록 보장하고 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
<관계 법령> 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조(재정비촉진계획의 수립) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 포함한 재정비촉진계획을 수립하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사에게 결정을 신청하여야 한다. 이 경우 재정비촉진지구가 둘 이상의 시ㆍ군ㆍ구의 관할지역에 걸쳐 있는 경우에는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 공동으로 이를 수립한다. 1. ～ 17. (생 략) ② (생 략) ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진계획의 수립 또는 변경을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 때에는 이의가 없는 것으로 본다) 공청회를 개최하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 재정비촉진계획의 수립 및 변경을 하는 경우에는 시ㆍ도 또는 대도시 조례로 정하는 바에 따라 주민의 동의를 받는 절차를 거칠 수 있다. ⑤ㆍ⑥ (생 략) 민법 제155조(본장의 적용범위) 기간의 계산은 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없으면 본장의 규정에 의한다. 제157조(기간의 기산점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다. 제159조(기간의 만료점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다. 제161조(공휴일 등과 기간의 만료점) 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다.
[1] 재개발조합이 구 도시 및 주거환경정비법에 따른 협의 또는 수용절차를 거치지 않고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있는지 여부(소극) / 재개발조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 이루어진 경우 또는 수용절차에 의할 경우 현금청산금 지급과 토지 등 인도의 이행 순서
[2] 조합이 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 이행기간(현금청산사유 발생 다음 날부터 150일) 내에 현금청산금을 지급하지 못한 경우, 그에 대하여 지체책임을 부담하는지 판단하는 방법
[3] 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 지체에 따른 지연이자 청구권과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조에서 정한 재결신청 지연가산금 청구권이 별개의 청구권인지 여부(적극) 및 토지 등 소유자가 같은 기간에 대하여 성립한 위 두 가지 청구권을 동시에 행사할 수 있는지 여부(소극)
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항본문은 ‘관리처분계획에 대한 인가⋅고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자⋅지상권자⋅전세권자⋅임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다.’고 규정하면서, 같은 항 단서는 사업시행자의 동의를 받거나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전 권리자로 하여금 그 소유의 토지 등을 사용⋅수익할 수 있도록 허용하고 있다.
그리고 구 도시정비법 제38조, 제40조 제1항, 제47조의 규정 내용에다가 사전보상원칙을 규정하고 있는 토지보상법 제62조까지 종합하면, 재개발조합이 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가⋅고시된 것만으로는 부족하고 나아가 구 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이다. 만일 재개발조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 현금청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 현금청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다.
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조에서 정한 바와 같이, 조합이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일 이내에 지급하여야 하는 현금청산금은 토지 등 소유자의 종전자산 출자에 대한 반대급부이고, 150일은 그 이행기간에 해당한다. 민법 제587조 후단도 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 따라서 조합이 구 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 이행기간(현금청산사유 발생 다음 날부터 150일) 내에 현금청산금을 지급하지 못한 것에 대하여 지체책임을 부담하는지는 토지 등 소유자의 종전자산 출자시점과 조합이 실제 현금청산금을 지급한 시점을 비교하여 판단하여야 한다.
즉 토지 등 소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자하지 않은 채 계속 점유하다가 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었고 보상협의 또는 수용재결에서 정한 현금청산금을 지급받은 이후에야 비로소 조합에 종전자산의 점유를 인도하게 된 경우에는 조합이 해당 토지 등 소유자에게 현금청산금을 실제 지급한 시점이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일의 이행기간이 경과한 시점이라고 하더라도 조합은 150일의 이행기간을 초과한 지연일수에 대하여 현금청산금 지급이 지연된 데에 따른 지체책임을 부담하지는 않는다.
그러나 토지 등 소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자한 후에 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었음에도 조합이 구 도시정비법 제47조에서 정한 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하면 위 이행기간이 경과한 다음 날부터는 정관에 특별한 정함이 있는 경우에는 정관에서 정한 비율, 정관에 특별한 정함이 없는 경우에는 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연이자를 지급할 의무가 있다.
[3] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조에서 정한 현금청산금 지급 지체에 따른 지연이자 청구권과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조에서 정한 재결신청 지연가산금 청구권은 근거 규정과 요건⋅효과를 달리하는 것으로서, 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이다. 다만 재결신청 지연가산금에는 이미 ‘손해 전보’라는 요소가 포함되어 있어 같은 기간에 대하여 양자의 청구권을 동시에 행사할 수 있다고 본다면 이중배상의 문제가 발생하므로, 같은 기간에 대하여 양자의 청구권이 동시에 성립하더라도 토지 등 소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수는 없다.
[1] 토지 등 소유자가 재개발조합의 조합원으로서 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약 체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우, 재개발조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하는 것이 권원 없는 점유나 불법점유에 해당하는지 여부(소극)
[2] 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 정한 150일이 현금청산의 이행기간인지 여부(적극) 및 토지 등 소유자가 조합원으로서 종전자산을 출자하였다가 그 후 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었는데도 재개발조합이 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 않은 경우, 위 이행기간이 경과한 다음 날부터 지연배상금 지급의무가 있는지 여부(적극)
[3] 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 정한 현금청산금 지급 지체에 따른 지연배상금 청구권과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조 제3항에서 정한 재결신청 지연가산금 청구권이 별개의 청구권인지 여부(적극) 및 토지 등 소유자가 같은 기간에 대하여 성립한 위 두 가지 청구권을 동시에 행사할 수 있는지 여부(소극)
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제49조 제6항은 관리처분계획 인가⋅고시 전에 현금청산사유가 발생한 경우, 즉 토지 등 소유자가 분양신청기간에 분양신청을 포기하여 현금청산대상자가 된 경우에 조합으로부터 적법한 보상을 받을 때까지 종전자산을 기존대로 사용⋅수익할 수 있다는 것일 뿐, 일단 조합원으로서의 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약 체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지 등 소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하여 인도한 종전자산의 반환을 다시 구할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다. 이 경우 재개발조합은 현금청산대상자에게 기존에 출자받은 종전자산을 다시 반환할 필요가 없고, 단지 현금청산대상자에게 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 지급할 의무만 부담한다. 따라서 재개발조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원 없는 점유라거나 불법점유라고 할 수 없다.
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에서 정한 바와 같이, 조합이 현금청산사유가 발생한 날부터 150일 이내에 지급하여야 하는 현금청산금은 토지 등 소유자의 종전자산 출자에 대한 반대급부이고, 150일은 그 이행기간에 해당한다.
민법 제587조 후단도 “매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 따라서 토지 등 소유자가 조합원의 지위를 유지하는 동안에 종전자산을 출자하였다가 그 후에 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었음에도, 재개발조합이 도시정비법 제47조에서 정한 150일의 이행기간 내에 현금청산금을 지급하지 아니하면 위 이행기간이 경과한 다음 날부터는 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연배상금을 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.
[3] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에서 정한 현금청산금의 지급 지체에 따른 지연배상금 청구권과 도시정비법 제40조 제1항에 의하여 재개발사업에 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조 제3항에서 정한 재결신청 지연가산금 청구권은 근거 규정과 요건, 효과를 달리하는 것으로서 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이다.
다만 재결신청 지연가산금에는 이미 ‘손해 전보’라는 요소가 포함되어 있어 같은 기간에 대하여 양자의 청구권을 동시에 행사할 수 있다고 본다면 이중배상의 문제가 발생하므로, 같은 기간에 대하여 양자의 청구권이 동시에 성립하더라도 토지 등 소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수는 없다.
재개발17·재건축14·주거환경개선1곳 등 포함 석수3동 등 5곳 신규 지정… 공기업 참여 검토
[하우징헤럴드=최진 기자] 경기 안양시가 향후 10년간 재개발 17곳, 재건축 14곳, 주거환경개선 1곳에서 정비사업을 추진하겠다고 밝혔다. 시는 지난달 9일 신규 정비사업 예정지 8곳을 포함한 ‘2030 안양 도시 주거환경정비기본계획’을 고시하며 주거환경 개선과 도시기능 회복을 위한 정비사업을 추진한다고 밝혔다.
새롭게 정비예정구역으로 이름을 올린 현장은 총 8곳이며 이중 3곳에서 재개발이, 5곳에서는 재건축이 추진된다. 한편, 유일하게 주거환경개선사업이 진행되고 있는 안양5동 냉천지구는 사업변경 없이 그대로 추진된다.
▲재개발 3곳·재건축 5곳 신규지정
도시·주거환경정비기본계획은 ‘도시및주거환경정비법’제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립)에 따라 인구 50만 이상의
지자체가 10년 단위로 수립하는 법정계획이다. 도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하
고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이
기 위함이다.
이번 정비기본계획에는 기존 정비구역 24곳과 더불어 8곳이 신규 정비예정구역으로 지정됐다. 신규 정비예정구역의 총 면적은 44만6천987㎡며, 이는 서울 광화문광장 24배에 달하는 면적이다.
신규 재개발 예정지는 1년간 해당 구역에 대한 주민의견 수렴과 각종 용역조사 등을 거쳐 구체적인 개발 계획을 세우고 20
21년 6월 이후 정비구역이 지정될 예정이다. 재개발 예정구역 3곳은 석수3동 충훈부 일대(16만73㎡)와 비산3동 종합운동
장 동측 일대(9만3천224㎡) 및 북측 일대(6만4천21㎡)다.
재건축의 경우 현지조사와 안전진단, 적정성 검토 등을 거쳐 2022년 6월 이후 구역이 지정될 예정이다. 석수2동 석수럭키아파트지구(3만231㎡), 안양3동 진흥5차아파트지구(1만8천384㎡), 안양9동 프라자아파트지구(2만7천125㎡), 안양4동 벽산아파트지구(1만2천412㎡), 호계동 호계럭키아파트지구(4만1천517㎡)다.
▲공기업 참여방안 적극 검토
안양시는 정비사업의 투명성과 효율성을 확보하기 위해 신규 예정구역에 경기도시공사, 한국토지주택공사(LH) 등 공기업의 참여방안을 적극적으로 검토할 예정이다. 공사비 검증이나 분양가 심의 절차 등에서 일시적으로 정비사업에 관여했던 공기업의 역할을 사업시행자로 끌어올려 사업안정성과 투명성을 높이겠다는 취지다.
시는 앞서 같은 형태로 추진된 정비현장의 사례를 통해 공기업 참여 확대방안을 검토할 예정이다. 안양7동 덕천지구는 과거 소형 아파트와 노후화된 연립주택이 밀집된 낙후지역이었으나, LH가 사업시행자로 참여한 주택재개발사업으로 안양의 중심도시로 떠올랐다.
업계에서는 덕천지구가 자연하천인 안양천을 따라 위치해 빼어난 수변경관을 품으면서도 산업지와 주거지가 적절하게 공존하는 복합지역으로 거듭났다고 평가하고 있다.
지난 2월 28일 관리처분계획을 인가받은 안양5동 냉천지구 주거환경개선사업은 지난 2007년 최초로 구역이 지정된 이후 집값 상승과 주민갈등 등의 문제로 10년간 사업이 답보상태에 머물렀다. 그러다가 사업시행자가 경기도시공사·대림산업 컨소시엄으로 교체되고 사업안정성이 확보되면서 3년만에 관리처분계획인가 단계에 이르렀다. 이 구역은 올해 안으로 이주와 철거를 마무리하고 내년부터 착공에 들어갈 예정이다.
▲신규 정비사업지는 ‘생활권 단위’개발로
안양시는 정비기본계획의 상위계획인 ‘2030 안양시 도시기본계획’을 2017년 6월 발표한 이후 2018년부터 정비기본계획 수립을 위한 용역에 착수했다. 이 과정에서 정비예정구역 주민공람, 시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의 등을 거쳤다.
2030 정비기본계획은 상위계획과의 정합성 유지를 위해 도시기본계획에서 설정한 생활권 단위의 주거환경정비 개념이 수용됐다. 도시기본계획에 따른 생활권 주거환경정비는 편의시설과 교통 등 지역기능 연계성을 고려해 공간적인 동질성을 지닌 구역을 하나의 생활권으로 보고 도시기능을 균형적으로 분산·배치하는 정비형태를 말한다.
시는 이를 통해 수익성 위주의 난개발을 방지하고 시의 특성과 지역별 상황을 반영하는 정비계획을 추진할 방침이다. 이를테면 생활권 내에 대규모 녹지공원이 있는 경우 정비구역에 별도의 녹지공원을 신설하기보다는 생활권 내에 부족한 어린이집이나 관공서 등의 부대복리시설을 확충하는 식이다.
시는 안양의 총 면적을 4개 생활권(안양·명학, 박달·석수, 비산·관양, 평촌·호계)으로 나누고, 기반시설을 균형적으로 배치할 예정이다. 이를 통해 시민들의 불편을 줄이는 것은 물론, 생활권별 특성화사업을 발굴·지원해 지역활성화를 도모하는 것이 안양시의 생활권 도시계획의 골자다.
이에 따라 정비계획의 방향은 대규모 정비사업보다 소규모·맞춤형으로 추진된다. 상업·공업지역과 같이 도시경쟁력을 확보하기 위한 도심기능 활성화지역은 블록단위로, 노후·불량 공동주택이 밀집한 곳은 양호한 정비기반시설을 유지·보완하면서 부족시설을 추가하는 형태로 추진된다.
시 관계자는 “도정법에 따라 10년마다 의무적으로 고시해야 하는 법정계획이지만, 시민의 주거환경 개선을 위해 능동적으로 공공의 소임을 다할 것”이라며 “도심의 특성을 살린 경쟁력과 안양 시민들의 주거환경을 질적으로 끌어올릴 수 있는 최선의 정비계획 실현을 위해 노력하겠다”고 말했다.
