陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 기타요인 보정의 의의 및 필요성

1. 의의

기타요인 보정이란 토지를 평가함에 있어서 지가변동률, 생산자물가상승률, 지역요인 및 개별요인 이외에 토지가격에 영향을 미치는 요소가 있는 경우 그 요소를 기타요인 (또는 기타사항)으로 보정하는 것을 말한다.

2. 기타요인 보정의 필요성

현행 토지보상법 제70조 제1항에서는 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 보상하도록 규정하고 있다. 헌법 제23조 제3항에서 공용수용에 대한 보상은 ‘정당한 보상’을 하도록 규정하고 있으나 토지 보상에 있어서 시세가격에 미달되는 공시지가를 적용하여 보상하는 경우 정당한 보상에 위배될 수 가 있다면, 공시지가를 기준으로 하더라도 지가에 영향을 미치면서 평가요소에 반영되지 못한 사항은 별도로 적용하여 정당보상이 되도록 할 필요성이 인정된다.

Ⅱ. 기타요인 보정 관련 규정

1. 토지보상법

구 토지수용법 (법률 제4231호)에서는 ‘인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률 기타사항을 참작하여 평가한 금액’으로 행한다고 규정하여 기타요인 보정에 관한 규정 두었다. 그러나 현행 토지보상법 제70조에서는 ‘그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.’고 규정하고 있다. 이것이 기타요인 보정에 관한 규정인지 여부에 관하여는 견해대립이 존재한다.

2. 감칙 제 17조

①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역이용상황지목주변환경등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다.

⑥제1항 전단에 따른 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다.

     1. 관계법령에 의한 토지의 사용처분등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비등 유익비의 지출

6. 은행등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인등

3. 토지보상평가지침 제16조 / 제17조

제16조【기타요인의 보정】

① 토지에 관한 평가에 있어서는 지가변동률·생산자물가상승률·지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다.

1. 관계법령에 따른 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

5. 그 밖에 지가에 영향을 미치는 사항

② 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것이거나 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익은 기타요인으로 보정하여서는 아니된다. 다만, 비교표준지의 적용공시지가에 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 이미 반영되어 있어 이를 배제하는 절차로서 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 기타요인의 보정방법은 제17조의 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작하여 이를 비율로 표시하되, 그 산출근거를 평가서에 기재한다.

제17조【보상선례의 참작】

① 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있다. 다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니한다.

     1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것

     2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것

     3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것

      4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것

* 취지 : 개발이익 배제, 사업지구간 형평성 문제 해결

(사업인정전 협의 - 가격시점 이전 보상선례

사업인정후 협의 - 사업인정 이전 보상선례

공고.고시로 지가 변동되어 적용공시지가 소급시 - 공고.고시일 이전 보상선례)

* 가격시점 이후 보상선례는 가격시점 당시 존재하지 아니하던 선례로 인근토지 가격을 적정히 반영 한다고 인정 할 수는 없다. 따라서 선택배제함이 타당.

* 감칙 제17조에 있는 ‘토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출 ’이 적용 되지 않는 것은 토지보상법 시행규칙 제24조 취지에 부합한다.

4. 택지비 평가지침

제15조[기타요인의 보정]

①택지를 평가함에 있어서는 적정가격의 산정을 위하여 지가변동률ㆍ생산자물가상승률ㆍ지역요인 및 개별요인의 비교 외에 택지가격 변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다.

1. 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

5. 기타 지가에 영향을 미치는 요인

②지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것은 이를 기타요인으로 보정하여서는 아니된다. ③제1항의 규정에 의하여 기타요인의 보정을 하는 경우에는 그 산출근거를 감정평가서에 기재한다.

제16조[택지평가선례 등의 참작] ①인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 것으로서 대상택지와 유사한 이용상황의 토지에 대한 최근 2년 이내의 택지평가의 선례 또는 공공택지의 공급가격(이하 이 조에서 “택지평가선례 등”이라 한다)이 있을 경우에는 그 택지평가선례 등을 참작할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 택지평가선례 등을 참작할 경우에는 이를 제15조제1항제5호에 해당되는 것으로 보고 기타요인으로 보정할 수 있다. 이 경우에는 그 평가기준 등의 적정성을 검토하여야 한다.

③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 기타요인을 보정하는 경우에 있어서 제15조제1항제1호 내지 제4호에 해당하는 사항으로 따로 기타요인을 보정하는 경우에는 그 부분을 제외한 것으로 한다.

제17조[비교가격자료의 참작] ①공시지가기준법으로 산정한 가격이 다음 각 호에 의한 비교가격수준과 현저한 차이가 있는 경우로서 제16조의 규정에 의한 기타요인 보정이 사실상 곤란한 경우에는 그 차이를 제15조제1항제5호에 해당되는 것으로 보고 이를 기타요인으로 보정할 수 있다. 다만, 제15조제1항제1호 내지 제4호에 해당하는 사항으로 따로 기타요인을 보정하는 경우에는 그 부분을 제외한 것으로 한다.<개정 2007. 11. 8>

1. 원가법에 의하여 산정된 가격

2. 배분법에 의하여 산정된 가격

②제1항 각 호의 규정에 의한 비교가격을 산정하는 경우에는 대상택지의 용도, 이용계획 및 택지조성조건 등을 고려하여 가장 적합한 비교가격을 선택한 후 이를 기타요인으로 보정한다.<개정 2007. 11. 8>

③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 비교가격자료를 참작하여 기타요인으로 보정하는 경우에는 그 비교가격자료 등을 면밀히 검토하여야 한다.<신설 2007. 11. 8>

* 감칙 제 17조의 ‘토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출’는 택지 비 평가지침 제 10조 2항에서 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 대지를 기준으로 평 가하도록 규정하고 있는바 배제함이 타당.

* 택지비 평가는 보상평가 성격이 없으므로 원칙적으로 개발이익을 포함하여야 할 것이다.

Ⅲ. 기타요인 보정 관련 판례

1. 보상평가시 기타요인 참작 가능여부 및 고려요소

(1) 거래사례

토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. (대판 2006두 11507, 99두5085, 97누17711, 93누11524)

(2) 보상선례

수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고. (대판 2009두17360, 2010.4.29)

보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다. (대판2006두11507)

당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다. (대판 2001두9783)

보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다. (대판2009두17360)

(3) 호가

구체적 거래사례 가격이 아닌 호가라 하여 수용대상토지의 보상가액 산정시 참작할 수 없는 것은 아니지만, 보상액 산정시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근유사토지에 대한 것으로, 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다. (대판 93누11500)

* 담보평가가격

현행 토지수용법하에서 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다. (대판 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 )

(4) 평가선례

온천지구 내의 매도호가, 전국의 온천지대의 평가사례를 참작한 것이라고 기재되어 있으나, 호가를 보상액 산정에 참작할 수 없음은 물론 평가선례 역시 그 평가대로 보상이 이루어졌는지 여부를 알 수 없는 한 보상액 산정에 참작할 수 없으므로 그 가격 산정이 정당하다고 보기 어렵고 (대판2001두9783)

(5) 인근지역 표준지공시지가 변동률 (소극)

사업대상토지가 속한 시·군·구의 평균지가변동률에 의하여 사업인정 고시일로부터 수용재결일까지의 시점수정을 하도록 하는 취지가 일반적으로 사업인정 고시일 이후의 사업대상토지 및 인근지역 토지들의 가격변동에는 당해 공공사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하려는 데 있는 점에 비추어, 정당한 보상액을 산정함에 있어 사업대상토지 인근지역의 유사용도 표준지의 공시지가가 당해 시·군·구의 평균지가변동률보다 높다고 하여 이와 같은 사정을 바로 기타요인으로 보고 보정하는 것은 허용될 수 없다. (대판 99두5085)

(6) 자연적 지가 상승분

당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 그 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니하였더라도, 그와 같은 자연적인 지가상승률을 기타요인으로 참작하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것은 별론으로 하고 (대판 93누5314)

(7) 기타

① 수용대상 토지 주변 일대의 개발에 따른 지가상승분 (당해 공익사업 아님)

수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을 (이와 같이 이 사건 토지 주변에 시외버스 정류장 설치 등의 개발이 활발히 이루어짐에 따라 이 사건 토지의 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.) 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다 (대판 2001두9783)

② 온천발견 및 개발가능성

온천개발자가 비용과 노력을 들여 온천개발을 한 끝에 온천발견신고를 하고 온천으로 적합하다는 중간보고까지 제출되었던 이 사건에서 당시의 관련 정황을 종합할 때, 당해 토지에 온천이 있다는 것이 어느 정도 확인된 셈이어서 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하므로, 이러한 토지를 평가함에 있어 장래 온천으로의 개발가능성 자체를 기타 요인으로 보정하거나 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 할 것이다. 같은 취지에서 원심이 그와 같은 이 사건 특유의 사정을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 아니한 이의재결이 위법하다고 한 조치는 수긍된다. (대판 98두19414)

2. 인근유사토지 정상거래가격 의미

인근유사토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격. (대판 93누11524)

3. 입증책임

인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 그 입증책임이 있다고 할 것이다. (대판 93누11524)

4. 개발이익배제

인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다. (대판 93누11524)

Ⅳ. 감정평가서에 가격산정요인 설시 정도

1. 현행 규정

① 감칙 제9조 3항

평가액의 산출근거 및 그 결정헤 관한 의견 내용에 감칙 제17조 그밖의 사항을 참작한

경우 그내용을 명시하도록 규정

(신설 취지 : 기타요인 보정치 산출근거 기재조항이 없어 기타요인 보정치 산출근거를 기재하지 않거나 소홀히 하여 부실한 감정평가서로 문제 발생. 따라서 이 를 명문화 함으로서 평가의 객관화.적정화 도모)

② 토지보상평가지침 제16조 3항 및 택지비 평가지침 제15조 3항

2. 감독기관

국토해양부는 토지평가시 기타요인 보정치에 대한 합리적이고 구체적인 산출근거를 기

재하지 아니하였다는 등의 사유로 담당평가사에게 업무정지등 징계한바 있다. 이는 감

정평가사 신의성실의무에 기타요인 보정치 산출근거 기재 의무를 포함시킨 것으로 보인

다.

그러나 최근 감칙 제9조 3항의 신설로 인해 평가서에 기타요인 보정 산출근거를 기재

하지 않거나 부실하게 한 경우는 감정평가 업자의 경우 부공법 제38조 1항 10호에 따 라 업무정지(감칙 위반하여 감정평가시 업무정지 4월), 감정평가사의 경우 부공법 제42 조의 2 제1항 6조에 따라 감칙위반 감정평가시 업무정지등 징계 가능하다.

3. 판례

토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다. (대판 93누11524)

중앙토지수용위원회가 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 감정평가는 토지의 보상가액을 평가함에 있어 품등비교 및 기타 사항의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 아니한 위법이 있고, 그 지상건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 그 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액 산정의 구체적인 근거를 알아볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 위 토지 및 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다고 한 사례. (대법원 1992.2.14. 선고 91누2724)

Ⅴ. 기타요인 보정방법 (판례 내용은 아님)

1. 기존 방식 (보상선례기준 대상토지단가/표준지공시지가 기준 대상토지단가)

보상선례단가 × 시점수정 × 지역비교× 개별요인 (대상/선례)

표준지공시지가 × 시점수정 ×지역비교 × 개별요인 (대상/표준지)

- 2007년 10월 25일 창원지법 판례에서 위 방법의 위법성 인정

- 논거 : 위 방법으로 기타요인 반영시 결국 보상선례가를 기준으로 대상 토지를 평가한

것이 되므로, 공시지가를 기준으로 평가하도록 정한 관련 법령에 위반되어 위법

(분모.분자 공통요인이 통분되고 보상선례 기준으로한 대상토지가격만 남게 됨)

2. 비율법

보상선례단가 / (보상선례의 공시지가 × 시 × 지 × 개)

* 보상선례단가 = 선례평가시 공시지가 × 시 × 지 × 개 × 기타요인

대상부동산의 기타요인이 아니라 보상선례의 기타요인이 되므로 직접법을 사용할 수 없 는 경우에만 사용한다.

3. 새로운 방식

(보상선례를 기준으로한 표준지공시지가 가격 / 표준지공시지가 가격)

보상선례단가 × 가격시점 × 지역 × 개별 (표준지/보상선례)

표준지공시지가 × 가격시점

장점 : 보상선례가 시세를 잘 반영하고 있는 경우 공시지가 현실화율이 산정된다.

판례가 위법사항으로 본 보상선례 기준 평가가 아닌 공시지가 기준평가가 됨

방법 1에 비해 요인비교에서 상대적으로 오류발생 가능성 적음

Ⅵ. 기타

① 기타요인 보정치는 비교표준지별로 각각 산정함이 원칙. 단 동일지목 유사지목간 기타요인보정치가 유사한 것으로 판단되는 경우 각 지목이나 유사지목별로 기타요인 보정치를 산정하는 것도 가능

② 유의사항

과거 높게 평가된 보상선례만을 근거로 기타요인을 결정하면 이것이 다른 보상평가에도 다시 선례로 적용되는 반복순환을 통해 계속 보상가가 높아지고 있다는 문제 제기됨. 따라서 인근지역 실거래가격, 경매평가 등 평가전례를 분석하여 감정평가서에 기재할 수 있도록 하여야 한다.

③ 개선방안

- 기타요인 보정의 개념정립과 기타요인 보정방법에 대한 구체적인 규정을 마련할 필요

- 기타요인 보정의 검증시스템 도입필요

- 지역별 및 토지의 용도별로 기타요인 보정치의 가이드라인 제시 필요

실무에서 기타요인 보정치의 적용에 있어서 개개 평가사 마다 통일적이고 객관적인 기타 요인 보정치의 적용은 이루어지고 있지 못하며, 자의적일 수 있다는 문제점을 극복하기 위하여 지역별로, 토지의 용도별로 나누어 각종 실거래가격, 경매평가, 보상선례 등을 종 합적으로 반영한 기타요인 보정치의 가이드라인을 제시하여 개개 평가사들이 기타요인 보 정치 적용에 있어서 참고할 수 있도록 함으로써 객관적인 기타요인 보정을 기대할 수 있 다.

기타요인_관련_내용정리.hwp

기타요인보정관련판례소개.hwp

문 1

평가개요

자산운용사의 의뢰에 대한 대규모 빌딩 매입예정가액 제시 등 컨설팅에 관한 것임.

감칙 제33조에 의거 객관적 자료에 근거한 의견을 제시함

설문 1

1. 방침

상승률 CPI 기준 3.5% 적용함

공실률 3.5% 적용함

임대면적 = 연면적에 전용률 적용함(BB)

2. 매년 현금흐름

PGI

EGI

OE

NOI

(아쉬운 점이 경비를 고정/변동 구분없이 통으로 관리비의 70% 적용함. 이외에 충당금 2,4년차 포함, 상승률 반영시 계산 등의 실수는 없었음)

3. 기간말 복귀가치

1) 기출환원이율

관련 전문기관의 연구 결과 신뢰성 인정되는 바 이에 따라 0.5% 가산

<6.0%>

(여기서 순간 목차순서를 잘 못 잡았다고 깨달음. WACC가 먼저 왔어야 하는데 )

2) 기간말 복귀가치 산정

4. WACC

1)KE (CAPM)

신뢰성 있는 조사자료에 근거하여 무위험률은 국고채수익률 기준하며 위험률 가산하여 결정함

(사실 여기에서 KE와 KD 가 페이지 하단에 제시되어 있다는 걸 발견하지 못함. 처음 분석할 땐 동그라미를 쳐 놨는데 시간에 쫓기면서 기계적으로 뭔가를 적고 있는 자신을 발견)

2)KD

KD 결정할 때는 쓸데없는 소리를 지껄인 듯한 인상을 줄거 같아서 “난 원래 이런 멘트를 적어줘요”라고 시위하듯 두 줄 정도 결정이유를 적어줌.)

3) WACC 산정 5.5%

5. 감정평가금액

현가계수 자료 이용해서 산식 적고 산정

1500억대의 금액이 나온걸로 기억

(이 때까지도 긴장한 탓인지 매입예정가와의 금액 차이를 파악하지 못함)

설문 2

1. 방침

상승률 1,2년차 : 5%, 3년차 : 4%

공실률

보수적인 측면 고려하기 위해 5% 적용

2. 매년 현금흐름

PGI

EGI

OE

NOI

(역시 경비 구분없이 관리비 70% 적용)

3. 기간말 복귀가치

(설문 1의 목차가 먹차가 되어버린 걸 알았지만 이렇게 된거 목차균형을 맞추자고 판단하고 설문 1의 목차순서랑 같게 함)

4. WACC

5. 감정평가금액

약 1,300억원대 금액이 나옴

(이때까지도 전용률 곱하는게 아니라는 걸 깨닫지 못하는. ..!!)

매입예정가액을 고려하건대 상기 현금흐름은 전용률을 고려한 PGI기준이나 임대면적 =연면적으로 봄이 타당하다고 판단됨. 이하 타당성 검토시 전용률로 환산한 대략적인 평가액수준 고려해 의견 제시함)이라고 써줌

(이 몇 줄 적는데 몇 분은 쓴 듯)

4. 설문 3

1) 계약임대료 기준

(1) NPV

(여기까지 와서야 매입예정가와 안 맞는다는 것 깨달음. 멘탈님 급 가출 BBBBB 응답하라. 멘탈님하!! 다시 앞으로 돌아가서 테이블 보자마자 한숨이 절로 나오더라구요.)

전용률 적용하지 않은 연면적 고려한 현금흐름 기준하여 산정하기로 함

평가액은 약 3,000억원 수준이 될 것으로 보여짐

3000-2750 = 250억원

(2)_ IRR 8.1% (계산 안하고 찍음)

(4번까지 다 풀고 와서 공란으로 내면 안된다는 생각에 NPV랑 현금유출입 대충 봐서 7% 상하로 찍음)

2) 시장임대료기준

(1) NPV

전용률 미적용시 평가액은 약 2600억원 수준이 될 것임

2600-2750 = -150억

(2) IRR 5.3%

5. 설문 4

1) 현재 계약이 성립된 상태로 5년 보유할 수 있는 상황임을 고려하여 매입가액을 제시하는 것이 타당하다 판단됨

2) 벤치마크 수익률 7%를 계약임료기준 현금흐름에 적용함 <약 2800억원>

2) 매입예정가액 2750보다 높은 수준인 약 2800억원으로 의견제시하는 것이 타당함

(하아...진짜 설득력 없어보인다 어떡하지 하는 생각이 듦. 그러나 타이머를 보고 eHKG! 돌아온 멘탈님의 도움으로 1번 탈출 성공. 탈출인지 강퇴인지..B)

문 2

평가개요

기억이 안남. 1줄 적은 듯

2. 설문 1

1) 부적정한 사항

토지평가시

기타요인보정시 구체적인 산출과정 미제시

비교표준지 선정 및 대상과의 비교과정의 부실

건물 평가시 재조달원가 직접법만을 기준하여 적정성 검토과정 부실

상업용 부동산의 담보목적평가이나 수익환원법 의한 적정성 검토과정 없음

2) 보완서술

토지평가관련

산식기술 및 기타요인보정 격차율 산정

(평가선례 선정사유 기술)

주변시세 고려하되 담보목적인점 고려해 낮은 수준의 시세 고려함

상업용 낙찰가를 고려시 적정수준인 것으로 판단됨

(경매단가에 낙찰가율 적용했더니 420,000원대가 나온걸로 기억함. 공시지가랑 거의 비슷한 수준? 아 좆됐다 두 줄 그을까...하다가 그냥 얼버무리면서 탈출! 뭐가 적정하다는 건지..)

건물평가관련

직접법 외에 간접법에 의한 적정성 검토 필요함

좌우 차이나는 항목에 대한 이유 간략히 기술

(옹벽, 집기비품 제외라는 표현 못 적음, 좌우가 차이나는 이유를 써야겠다는 생각뿐이어서 여기서도 말도 안되는 소리로 이유적음. 진짜 뭐라고 썼는지 기억이 없음. 이때도 멘탈님 잠깐 집 나가신 듯)

이하에서 상기 외에 수익환원법에 의한 적정성 검토하기로 함

(딴에는 이거 하나 2번 문제에서 잘 했다고 생각함)

3. 설문 2

1) EGI (대상 공실률 적용)

2) EGIM (시장 전형 공실률 적용)

3) 수익가격산정 및 적정성 검토

약 3억원 정도 나옴.

토지 건물 개별평가액의 적정성 인정됨

4. 설문 3

1) 평가개요 재작성

대장 등기 조건 제외하여 평가함

법정지상권 설정 가능성 있어 안정성 위해 지상권설정토지평가방법 의해 가격산정함

2) 지상권 비율 산정

2%로 결정

(0.2%의 10배로 품. 계산결과를 의심했으나 다시 두들겨 볼 겨를도 없는 촉박한 시간대. 문 1에서 전용률 곱한거 다음으로 가장 아쉬운 부분. 거의 대다수가 맞췄을텐데 감점이 클 듯)

3) 대상 토지가격

단가 총액제시

4) 평가명세서 작성

소재지 용도지역 이용상황 단가 총액

비고 : 지상권설정된 상태로 평가함 이라고 적어줌

문 3

설문 1

1) 개시시점지가 (옆에 가격시점 적어줌)

(1) 개별공시지가 산정 (공#기준)

50000.96.97

(2) 개시시점지가 산정

산정된 개공에 B시 계관 적용해서 산정함 면적 3500곱했음

2) 종료시점지가 (준공일 적어줌)

시점수정치 B시 평균적용

면적 3500-500 =3000 적용

2. 설문 2

1) 개시시점지가

개공에 B시 계관적용

2) 종료시점지가

설문 1종료시점지가랑 같은 걸로 기억

3. 설문 3

1) 개시시점지가

매수금액에 B시 계관 적용함

2) 종료시점지가

단가는 동일 면적만 1,000곱함

문 4

물음 1

개발이익배제근거

법 제67조 제2항

2. 구체적인 방법

1) 적용공시지가 적용

법 제70조 제3항 내지 제5항 개발이익없는 공시지가 적용

2) 비교표준지 선정

당해 사업으로 인한 영향없는 지역 내 표준지 선정 (도로 등 선적사업 아닌 대규모사업)

3)시점수정

영 제37조 제2항 당해 사업영향 없는 시군구 평균적용

4) 기타요인보정

판례 당해사업영향없는 선례 기준해 기타요인보정 가능하다고 함

물음 2

FCF 감정평가시 활용

기업가치 평가에서 수익환원법 중 DCF법의 현금흐름의 기준이 됨

2. EBITDA

1) 세전영업이익에 감가상각비와 충당금설정액을 가산 즉, 비현금지출액을 가산하여 산정함

(아...감가상각비는 확실한데 A가 뭐였더라 아~~ ACCUMULATION 거짓말 하는 버릇 개버릇 남 못준다더니..)

2) 산정된 EBITDA는 EBITDA단계에서의 기업가치평가 방법에 직접 활용가능함

저는 5년차 수험생입니다.

실제 시험 실무과목에서 합격커트라인을 한번도 못넘어봤습니다.

47 49.5 39 지금까지 이랬네요

3년차때부터 스터디실무는 전체 주차수대비 최고답안비율도 높아왔고 (올해 기준으로 3기는 못다녔고 6~7번 정도)성적도 곧 잘나왔었구요

답안을 쓰게 된 이유는 사실 전 올해가 네 번의 실무시험 중에 (19회 제외. 이때 입목 풀었...)가장 잘 풀고 나온 느낌입니다. 고득점은 못 해봐서 모르겠고 합격컷 정도 예상해봅니다.

단지 제 답안 좀 잘 풀었는지 봐달라하고 올리는 것은 아닙니다. 스터디실무에서 어느 정도 고득점을 유지했던 수험생이 이번 실무시험을 선방했다고 생각한다는데, 그렇담 그는 어떤 느낌으로 얼만큼 쓰고 나왔는지..수험생끼리 느낌을 공유하고 싶은 마음에 제답안과 시험장에서의 생각들을 올려봅니다

저도 이 시기바다 느껴온 것이 강사님들의 예시답안보다 수험생 답안지 더 궁금합니다. 강사님들의 예시답안에 대한 감사한 마음은 당연하지마 말이죠.

스터디 실무 무용론을 말씀하시는 분들께는 어떻게 설명드릴 방법도 반박할 수도 없는게 현실이긴 합니다만...

(저도 어느정도 인정하기 때문입니다.)

이 까페는 수험생들의 커뮤니티이니 지인들 외에 다른 수험생들의 생각이나 시험에 대한 후기를 접할 수 있는 가장 좋은 장이라고 생각합니다.

염치불구하고 다른 수험생분들께서도 주저 마시고 많은 의견들 올려주시기를 부탁드려봅니다.

1.전체 총평

 요 근래 20회이후 시험중 개인적으로 젤 어렵게 쓴거같습니다. 시간조절 스킬이 어느해보다도 요구됬던 시험이라고 생각됨

16~17회 시험 경험 있으신분들이 거의 없으시니, 빨리풀거나 가라스킬같은 실무근육 없으신분들은 상당히 힘들게 실무 풀었을거라 생각되구요, 이론같은경우는 서술의 구체성과 사안포섭을 요구한 문제라서 어렵게 느껴졌습니다. 법규는 법조문과 판례를 캐치만 하셨다면 서술하는데 큰어려움 없었을것이라 생각됩니다.(작년때문에 행정법 위주로 공부했다면 아주 힘들었을거라고 봅니다)

2. 실무

1번문제 스타일은 누구나 접근가능한 문제, 하지만 누구나 접근 가능하기에 아마도 잘 푸려고 욕심부리다 65분 70분 이상 소요한 분들이 의외로 많을거라 예상됨. 이런문제는 강약조절이 핵심, 통계분석 적용했다는 목차와 시산가액 조절 목차만 쓰고 나머지는 빠르게 각주처리식으로 넘어가고, 시장상황을 풍부하게포섭해 결론 꼭 맺는 방법으로 접근하고 55분 이하로 끊어야 뒷문제에 큰 지장없는 19회나 23회 1번 스탈일 인것같습니다.

2번문제는 구분지상권 관련 최근 이슈와 관련해서 각 방법 장단점에 논문이나 책에서 나온 키워드 안쓰면 점수 받기 힘들듯 합니다.(예를 들어 입체이용저해율 기준으로 구분지상권평가시 '자산가치 상승분 고려'되는 단점) 

그리고 선하지관련 구분지상권 산정방법이 상당히 여러가지가 있고, 그 각각 방법 안에서도 또 방법이 또 나뉨. 기설정된 가액으로 하는 경우도 상각할지 말지 견해나뉘고, 입저율 기준할때도 추가보정률 가산할지 말지 견해 나뉨. 

이런걸 목차로 보여줘야 점수획득 가능할것이라 판단됨.

관련 법조문 내용은 반드시 언급 필수고, 선하지보상으로 풀었거나 위 이슈내용없이 그냥 풀었다면 배점의 40프로도 받기 힘들거라 생각됩니다.

3번문제는 논란의 여지가 없는문제,(채점자 입장에서 채점 무지 쉽게 하실듯) 설문1은 70조5항 적용여부만 깔끔하게 목차화 처리했다면 점수 잘 받을것입니다. 단, 배점이 10점이라 시간save가 관건.

설문2는 계산 틀리면 점수받기 힘들거라고 봄. 계산도 쉬울뿐더러 맞추는분이 엄청 많을거임.

칙48조4항을 정확히 적용했다면 좋은 득점 받을것이라고 봅니다.

추가해서 보상대상여부는 사실상농지라는 키워드와 사회적으로 용인될 수준 문구 써주면 좋은 답안이라고 생각됩니다

4번문제는 먼저 푸신분 아니라면 다들 멘붕상태서 풀었을거라고 생각됩니다. 문제에서 요구한것만 가라 형식으로 보여줬다면.

좋은 점수는 못받더라도 합격에 지장없는 점수는 줄듯.

4번 문제 먼저 푸셨다면 아마 다른문제에 시간적인 측면에서 타격이 있을거라고 생각됨.

3.이론

1번문제는 도저히 이론문제 쓰듯이 쓰면 서론부터 작성하기가 힘들었음. 그래서 밥규처럼 논점의 정리로 목차잡고, 문제되는 법조문과 논점만 서론에서 캐치. 본론에서는 누구나 쓴것처럼 개별평가, 부분평가, 법정지상권, 조건부평가 구체적으로 포섭하려고 노력함.

노력만 했지 어떻게 서술했는지는 잘 기억안납니다.

2번문제는 전형적인 키워드문제인것 같습니다. 보상평가의 정당보상과, 보상평등. 경매의 최저입찰가액. 담보의 환가성.

이 키워드를 중심으로 물건별 차이 썼다면 무난한 점수 받을것이라고봄.

설문2는 성숙도 언급도 필요하다고 생각되고, 보상의 경우 칙57조 언급등 법조문도 언급해야된다고 생각됨.

일률적으로 무엇이 적절하다고 결론내리는거 보단. 성숙도, 목적 모든것 종합해서 평가해야된다고 쓰는게 방어적인 서술이라고 생각됨

3번문제는 3방식 일반론 쓰면 바로 골로가는 문제. 실무기준의 지식재산권 3방식 평가같은 구체적 방법을 응용해서 쓰면 배점 20점 채우기 수월했을것이라고 생각됨. 물론 각 방식의 유용성 한계 꼭 써야되고, 시산가액 조정도 결에서 꼭 보여줘야된다고 생각됩니다.

개인적으로 1번급 문제라고 생각됨.

4번문제는 경제학적으로 접근(수요,공급, 균형분석)해서 일반적인 서술하고 덧붙여서 부동산은 특성때문에 지역마다 물건마다 그 영향이 다르다고 서술하면 깔끔하게 쓸 수 있는 문제라고 생각됩니다. (결이나 서에서 과거 노무현정부때 부동산과열 막고자 종부세 도입한것 언급해서, 과열을 막는것, 가격상승 억제가 일반적인 영향이다 언급하면 좋은 답안이 될것이라고 생각됩니다)

4. 법규

1번의 소물음 1번은 실무기준의 성질이 왜 법령보충적행정규칙인지 목차잡고 보여줘야 된다고 봄. 수권규정 부감법 31조 감칙28조 언급 필수. 그리고 토지보상법에 수권규정 없는 문제 쓰면 가점 포인트라고 생각(물론 저는 셤장에서 토지보상법은 생각못함)

위법성 여부는 법규명령으로 볼 경우, 행정규칙으로 볼경우 나누어 쓰는게 득점에 유리할것이라고 보구요.

행정규칙으로 볼경우 저는 보상금 결정은 재량행위 언급해서 재량 일탈남용도 목차 1개정도 잡고 썼네요

소물음 2번은 의의랑 취지(분쟁 1회적해결) 무조건 써야되며. 명시적으로 형식적 당사자 소송인점, 확인급부 소송인점 써주고,

일반적인 행정소송법상 소송과 어떤점이 어떻게 다른지 법조문 판례 위주로 소송요건,심리,효과를 각 목차잡고 쓰면 20점 딱 들어오게 깔끔하게 쓸 수 있다고 봅니다.

2번문제는 시간save용 문제라고 봅니다. 설문1은 재산권 충족여부 관련해서, 헌법23조 재산권 내용 한계는 법률로 정한다고 써주고.

그 법률이 건축법과 토지보상법에서 규정. 건축법 내용 간단히 써주고, 토지보상법 25조와 판례 언급해서 써주면 될듯함.