陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

<관련 법령의 검토>

1. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조 제 1항 (토지등의 보전)

사업인정고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경이나 제3조제2호 또는 동조제4호에 규정된 물건을 손괴 또는 수거하지 못한다.

2. 토지보상평가지침 제5조【현황기준평가】

토지에 관한 평가는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 법시행령 제38조에서 규정한?일시적인 이용상황?으로 인정되는 경우

2. 법시행규칙 제24조(불법형질변경)와 제25조(미불용지)에 따른 평가의 경우

3. 제18조【지목 및 면적사정】

 ① 평가대상토지의 지목 및 면적사정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르되 실지조사결과 제시목록의 내용과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우에는 평가의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 제시목록을 다시 제출받아 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없는 때에는 당초 제시목록을 기준으로 평가하되, 비고란에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 평가가격을 따로 기재한다

4. 관련 질의회신

사업인정고시 후 형질변경된 토지의 평가기준

질의요지

사업인정 당시 “답”인 토지가 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 형질변경이 이루어져 가격시점 현재 “잡종지”인 경우 평가방법은?

<제1설>

토지수용법 제18조의2(토지등의 보전)는 ‘사업인정의고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장이 될 우려가 있는 형질의 변경 등을 하지 못한다’고 규정하고 있으므로 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 형질변경이 이루어졌다 하더라도 당해 형질변경에 의하여 보상비의 증가가 초래되는 등 사업에 지장이 될 우려가 있는 경우에는 사업인정 당시의 이용상황(답)을 기준으로 평가하는 것이 타당함.

<제2설>

사업인정의 고시가 있은 후에 이루어진 형질변경이 보상비의 증가 등을 초래함으로써 토지수용법 제18조의2(토지등의 보전)의 규정에 의한 ‘사업에 지장이 우려가 있는 형질변경’에 해당된다 하더라도 당해 형질변경이 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 이루어진 경우에는 현황기준평가의 원칙을 규정하고 있는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제2항의 규정에 따라 가격시점 현재의 현실이용상황(잡종지)을 기준으로 평가하는 것이 타당할 것임.

회신내용

토지수용법 제18조의2 제1항에서 “사업인정의 고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장이 될 우려가 있는 형질의 변경 등을 하지 못하도록” 규정하고 있음. 이는 사업인정고시된 토지가 불법형질변경됨으로 인해 보상비의 증액 등이 발생되는 것을 예방하는 취지이나 관계법령에 의한 허가 등을 받고 농지전용부담금을 납부하고 형질변경된 경우라면 귀 의견 중 “제2설”에 의해 평가함이 타당할 것이나 이는 사실판단에 관한 사항임.(건교부 토정 58342-1394<’98. 9. 3>)

<결론>

예를 들어 비교표준지가 하나는 보전관리지역(48%) 하나는 농림지역(52%) 두 개의 용도지역에 걸쳐있을 시 비교표준지 시점수정치 적용시 어떻게 시점수정을 적용하여야 하는가?

적용법령

1. 2013 개정 감정평가에 관한 규칙 제7조 (개별물건기준 원칙 등)

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

2. 감정평가실무기준(안)

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

2. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 별도로 산정하는 구분감정평가를 할 수 있다.

3. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분감정평가를 할 수 있다.

3. 개별공시지가 조사산정지침 (2009)

한 필지가 둘이상의 용도지역으로 구분지정된 경우 인근에 개별공시지가 산정을 위한 각각의 용도지역의 비교표준지가 없으면 개별필지와 같은 성격의 표준지를 비교표준지로 선정하여 각각의 용도지역별 가격을 기준으로 지가를 산정하여 가중평균한다".고 규정하고 있다.

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제8조【비교표준지의 선정】

① 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 일반적인 선정기준은 토지보상평가지침 제9조의 규정에 따른다.

② 제1항의 규정에 의한 비교표준지의 선정은 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 한다.

다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다.

주택재개발구역은 대부분 아파트를 신축한다. 따라서 이에 필연적으로 종상향 (ex) 제2종 일반주거지역 ->제3종 일반주거지역)변경되기 마련이며 

종(種)이 다른 표준지는 유사 표준지 이므로 동일표준지가 아니더라도 같이 사용하여도 무방함.

다만 개별요인 비교시 행정적조건에서 종 상이에 따른 격차를 비교하여야 한다.

토지보상법 제9조【비교표준지의 선정】

ⓛ 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에서 정한 용도지역이 같은 표준지를 선정한다.

1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제9조【종전자산의 평가】

① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분.

2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것.

③ 당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.

토지보상평가지침 제10조【적용공시지가의 선택】

제1항 제3호에서는. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.

② 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 당해 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가․지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령의 규정에 따라 당해 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다.

이는, 구역지정고시일이 계획 또는 시행을 국민들에게 공고 또는 고시하는것임.

③ 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시로 취득하여야 할 토지의 가격이 변동 되었다고 인정되는 경우”란 그 공고 또는 고시일 해당연도 초(1월1일)부터 제10조제1항제1호 또는 제2호에 따른 적용공시지가의 공시기준일까지의 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가 모두의 평균변동률이 같은 기간 동안의 당해 시․군․구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과 비교하여 당해 시․군․구 전체의 표준지 공시지가의 평균변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우로서 그 변동률 차이가 5퍼센트 이상 나는 경우를 말한다.