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C H A P T E R 3

택지조성원가 개념의 이론적 검토

 

 

 

이 장에서는 택지조성원가의 개념을 개관하고, 현행 택지조성원가 산정방법을 정리하며, 조성원가 관련 법률에서 규정한 공급가격 결정기준 등을 분석한다.

 

1. 택지조성원가의 개요

 

1) 택지조성원가의 개념

 

택지(宅地)는 주택생산의 기본요소이며, 택지개발은 미개발토지를 용도전환하여 주택을 건설하거나 또는 주택단지를 조성하기 위해 토지에 가해지는 일련의 부가가치 창출 행위로서 토지의 물리적, 사회적, 공간적, 경제적 속성의 변화를 가져옴

 

조성된 택지를 공급하는데 있어서 조성원가로 공급하는 법적 근거는 택지개발촉진법 시행규칙이며, 이에 기초하여 한국토지공사가 제정한 한국토지공사 용지규정35조 및 동규정의 시행세칙5152조가 있음

 

구 분

내 용

택지개발촉진법

국민주택건설용지를 조성원가 이하로 공급 가능하도록 규정

택지개발촉진법 시행규칙

조성원가의 산출근거 명시

한국토지공사 용지규정

조성원가의 구성항목 및 산출방법 명시

한국토지공사 용지규정 시행세칙

조성원가 산출을 위한 구체적 방법 명시

자료 : 안진회계법인. 2004. 택지 등 조성원가의 배부기준율 등 개선방안 검토용역 보고서.

 

조성원가는 조성사업의 준공 이전에 공급단가를 산출하기 위한 목적으로 조성사업으로 인하여 발생하였거나 발생할 것으로 예상되는 모든 비용을 합리적인 방법으로 추정하여 산정한 가격임

- 조성원가는 택지공급 시 공급가격의 기초로 삼는 원가로서, 공급가격 산정을 위한 관리원가이면서 동시에 조성사업의 준공 이전에 사전적으로 예측하여 산정하는 예정원가임

- 조성원가는 총 사업비를 유상공급 대상면적으로 나누어 산출하며, 유상공급 대상면적은 전체 사업면적에서 도로, 공원 등 무상으로 공급하는 면적을 제외한 면적을 말함

조성원가 = (총 사업비 / 택지유상공급면적) (/)

총 사업비 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 자본 비용 + 기타 비용)

총 사업면적 = 실시계획상 사업지구의 면적, 다만 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 사업지구의 면적

택지유상공급면적 = (총 사업면적 - 총 택지무상공급면적)

    

 

2) 시장가격 결정원리와 조성원가

 

시장가격은 수요자가 어떤 재화나 용역에 대하여 지불할 의사가 있는 비용과 공급자가 이들 재화나 용역의 생산비용 또는 사회적 효용을 고려하여 제시하는 가격이 일치하는 수준에서 결정됨

 

이를 택지의 경우에 적용하면, 수요자가 택지를 구입하고자 결정하는 것은 택지로부터 발생하는 효용과 택지공급자가 제시하는 가격을 비교하여 결정한다는 의미임

 

위와 같은 개념은 매우 추상적인 것으로 구체적인 결정기준을 설정하여야 하는 바, 이와 관련하여 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령9조는 사회적으로 수용할 수 있는 가격 결정 준거기준을 마련해 놓고 있음



- 동법에서 규정하고 있는 바, 택지의 공급단가로 활용하기 위한 예정가격은 거래실례가격으로 산정하는 것이 원칙임

 

택지공급가격은 실거래가격 또는 이에 준하는 가격으로 결정하는 것이 원칙이겠지만, 국민생활 안정과 국가경쟁력 향상이라는 정책 목적을 위하여 공공택지의 경우 조성원가를 기준으로 공급가격을 결정하도록 하고 있음


- 조성원가에 포함되는 요소가격(개별 항목의 금액)은 사회적으로 납득할 만한 수준 안에서 발생된 비용으로 하며, 요소가격에 공급자의 적정이윤을 반영하여 조성원가를 결정함


 

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령

 

9(예정가격의 결정기준)

각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 다음 각호의 가격을 기준으로 하여 예정가격을 결정하여야 한다.

1. 적정한 거래가 형성된 경우에는 그 거래실례가격(법령의 규정에 의하여 가격이 결정된 경우에는 그 결정가격의 범위 안에서의 거래실례가격)

2. 생략

3. 공사의 경우 이미 수행한 사업을 토대로 축적한 실적공사비로서 중앙관서의 장이 인정한 가격

4. 1호 내지 제3호의 규정에 의한 가격에 의할 수 없는 경우에는 감정가격, 유사한 물품·공사·용역 등의 거래실례가격 또는 견적가격

생략

각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 제1항의 규정에 의하여 예정가격을 결정함에 있어서는 계약수량, 이행기간, 수급상황, 계약조건 기타 제반여건을 참작하여야 한다.

1항 내지 제3항외에 예정가격의 결정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부장관이 정한다.

 

2. 현행 택지조성원가의 산정방법

 

1) 택지조성원가 산출방법의 변천

 

택지의 조성원가 산정방식을 규정하고 있는 택지개발촉진법은 그동안 크게 세 차례 개정되었음

 

직접비는 직접 계상하고 간접비는 배부율을 사용한 점이 조성원가 산정방식의 특징이며, 다만 직접비 중 직접인건비는 배부율을 적용하여 산정함

 

구 분

내 용

제정1983. 11

용지비, 조성비에 공통비를 공통배부율에 기초하여 산정

1983. 111987. 6

용지비와 조성비를 직접비로 분류

간접비배부율에 의한 간접비, 손실보전율에 기초한 손실보전액, 건설기간 동안 용지비와 선급조성비, 잔여직접비, 금융기관대출금리를 고려한 건설이자로 원가항목을 분류

1987. 61991. 6

직접비와 간접비로 분류

직접비에 용지비와 조성비, 직접경비(직접경비율 적용), 이주대책비를 추가

간접비에 판매비와 일반관리비, 간접비용을 각 해당 배부비율에 기초하여 산정한 비목을 포함시킴

1991. 62006. 8

공단용지에 자본비용을 추가

2006. 8현재

직접비와 간접비로 분류

직접비에 용지비, 조성비, 이주대책비, 직접인건비

간접비는 판매비와 일반관리비, 자본비용, 기타비용을 배부비율에 기초하여 산정

자료 : 한국토지공사. 2000. 택지조성원가 산정기준 및 택지공급가격결정체계 개선방안에 관한 연구

    

 

2) 원가항목 및 산출방법

 

직접비와 간접비

- 조성원가는 택지개발촉진법 제18조의2에 의거하여 택지개발 및 조성과정에서 사업시행자가 지불한 총 비용으로서 직접비와 간접비로 구성함

    

 

7개 비용항목

- 직접비는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비로 구성함

- 간접비는 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용 등으로 구성함

    

 

각 원가 항목별 세부내용을 살펴보면 다음과 같음

    

 

용지비

- 당해 사업지구 실시계획에 의거 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 손실보상비, 조사비, 제세공과금, 등기비 및 그 부대비용을 포함하여 산정


 

구성항목

세부항목

내 용

순용지비

토지취득비

토지매입가격

취득비용

토지 취득에 소요되는 제반비용

보상비

지장물보상비

건축물, 수목, 분묘, 전부, 농작물 및 기타 지장물

용지부담금

농지조성비, 농지보전부담금, 대체초지조성비 등 각종 용지전용을 위한 부담금

간접보상비

주거비, 주거대책비, 이사비, 이농이어비, 휴직(실직)보상비, 실농보상비 등 각종 보상비

권리보상비

영업, 축산업, 어업권 등 각종 허가 또는 신고업의 권리보상비

부대비용

용지부대비

용지매입 등에 따른 각종 법정부대비, 소모성부대비 및 업무추진비

용지세제

취득용지에 부과되는 각종 제세공과금 등

종합부동산세, 도시계획세, 교육세 및 종합부동산세분에 대한 농어촌특별세 등

용지취득에 따른 취득세 및 등록세 감면분에 대한 농어촌특별세

자료 : 안진회계법인. 2004. 택지 등 조성원가의 배부기준율 등 개선방안 검토용역 보고서.

    

 

조성비


- 당해 사업지구의 조성에 소요된 비용으로서 대지조성공사비(토목, 조경 등), 설계비, 자재비, 시공감리비, 각종 부담금(타 법령이나 인가조건에 의하여 국가 또는 지자체에 납부하는 부담금 포함), 공공시설 설치비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정


- 조성비에 포함되는 공공시설 등은 개발실시계획에 근거하여야 하며 개발실시계획에 반영되지 않은 공공시설 등의 설치비는 조성원가에 포함시키지 않음

    

 

구성항목

세부항목

비 고

도 급

공사비

기본시설공사비

부지조성, 하수도, 포장, 통신, 가압펌프공, 배수지, 가로등, 전기, 가스공사비 등

기타시설공사비

토목, 구조물, 오수처리시설, 하수종말처리장, 조경공사비 등

시 설

부담금

용지시설부담금

-

조성시설부담금

-

용지지구시설부담금

사업기간 내에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 용지시설부담금

용지기타시설부담금

현금납부부담금 및 사업기간 이후에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 용지시설부담금

조성지구시설부담금

사업기간 내에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 조성시설부담금

조성기타시설부담금

현금납부부담금 및 사업기간 이후에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 조성시설부담금

조 성

조사설계비

조성조사설계용역비

-

조성조사설계부대비

-

부대비

조성교육훈련비

IBRD차관과 관련한 교육훈련비

확정측량비

-

조성부대비

부지조성공사 진행 등에 따른 각종 법정부대비, 소모성부대비 및 업무추진비


자료 : 전게서(2004)

    

 

접인건비


- 직접인건비는 당해 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비로서 사업에 소요된 용지비와 조성비, 이주대책비의 합계액에 직접인건비율을 곱하여 산정함


- 직접인건비율은 사업시행자의 최근 5년간 조성사업관련부서의 직원에 대한 인건비와 급여성 복리후생비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비 합계액의 연평균액으로 나누어 산출함

 

 

이주대책비


- 택지개발촉진법과 용지규정에서 동일하게 규정한 이주대책비는 이주대책의 시행에 따른 손실액으로 구성됨


- 이주대책비를 산정하는 구체적인 방법은 한국토지공사의 이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규17(공급가격)에서 규정하고 있음

 

 

판매비


- 광고선전비, 판매촉진비, 기타 판매에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분은 제외)으로서 당해 사업지구의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합과 판매비율의 곱으로 산정함


- 판매비율은 사업시행자의 최근 5년간 판매비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비, 직접인건비 합의 연평균액으로 나눈 값임

 

    

 

일반관리비


- 인건비임차료연구개발비훈련비그 밖에 일반관리에 소요된 비용을 포함하되, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고, 당해 사업지구의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합에 일반관리비율을 곱하여 산정함


- 일반관리비율은 사업시행자의 최근 5년간 일반관리비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합계액의 연평균액으로 나누어 산출함


- 일반관리비율은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없음

 

 

자본비용


- 택지개발촉진법과 용지규정에서는 자본비용을 실시계획에 의한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 규정하고 있으며, 자본비용 산출을 위한 계산식 등 세부적이고 구체적인 사항은 조성원가 산정에 관한 지침에서 규정하고 있음


- 자본비용은 대금회수액을 감안한 사업비에 자본비용률과 투자기간을 곱하여 복리로 산출함

    

 

기타비용


- 영업활동 이외의 부수적인 활동의 결과로 인하여 발생한 비용으로서, 산업재해보상보험법에 의한 보험료 및 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 등을 포함함


- 한국토지공사의 용지규정에서는 용지비, 조성비, 직접인건비의 합계액에 기타비용률을 곱하여 산정하도록 규정하고 있음


- 기타비용률은 영업 외 수익과 영업 외 비용 항목 중 조성원가와 관련된 항목의 차액을 사업비집행액으로 나누어 산출함

    

 

3. 조성원가 관련법률

 

조성원가와 관련한 법률은 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 유통단지개발촉진법, 개발이익환수에 관한 법률, 신탁업감독업무시행세칙(신탁회계처리기준)등이 있음

    

 

이중 택지가격의 결정기준으로 조성원가 개념을 도입하고 있는 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 유통단지개발촉진법의 조성원가 산정기준에 대한 차이를 정리해보면 다음 <3-6>과 같음

    

 

택지가격의 결정기준으로 조성원가라는 개념을 도입하고 있는 3개 법률 중 택지개발촉진법은 다른 2개 법률과 조성원가 산출방식 등에 있어서 차이를 보여주고 있는데 그 차이를 요약하면 다음과 같음


- 택지개발촉진법에서는 다른 2개의 법률과 달리 조성원가를 직접비와 간접비로 구분하고 있으나, 직접비의 경우 직접인건비를 제외하고는 그 산정방법 또는 기준을 명확히 제시하지 않고 있음


구 분

택지개발촉진법

산업입지 및 개발에 관한 법률

유통단지개발촉진법

분양가격

감정가격에 의한 추첨방식 및 시행자가 정한 가격에 따라 경쟁입찰 방식으로 결정

다만, 국민주택건설용지 등 특별한 경우에는 조성원가 이하로 공급

일반기준

- 조성원가 + 적정이윤

다만, 국민주택건설용지 등 특별한 경우에는 조성원가 이하로 공급

일반기준

- 조성원가 + 적정이윤

조성원가

직접비

용지비 및 그 부대경비

조성비 및 그 부대경비

직접인건비*

이주대책비

공사비: 국가계약법

조사비: 엔지니어링법

설계비: 엔지니어링법

보상비

기타비용

- 산재보험료: 산재보상보험법

- 일반관리비: 가계약법

- 자본비용

- 인가관련비용

- 천재지변 관련 피해액

간접비

일반관리비

판매비

간접비용(영업 외 수익-영업 외 비용)

자본비용(자기자본비용, 타인자본비용)

비고

일 반

관리비

일반관리비와 간접비용은 사업시행자의 총사업비에서 사업시행지구의 총사업비가 차지하는 비율에 따라 배분

일반관리비는 국가계약법의 규정에 따른 일반관리비용을 적용하여 산출

적 정

이 윤

규정 없음

규정 없음

(조성원가 - 자본비용) × 5% 이내

) 직접인건비 : 당해사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복지후생비

자료 : 한국토지공사. 2000. 택지조성원가 산정기준 및 택지공급가격결정체계 개선방안에 관한 연구. p70.

    

 

- 다른 2개 법률은 국가계약법에 따라 개별사업을 기준으로 일반관리비의 수준을 제한하고 있는데 반해 택지개발촉진법은 택지개발 사업시행자의 일반관리비를 총 사업비에 비례하여 배분하는 방식을 채택하고 있으며 인가관련 비용 등 직접비 항목을 별도로 고려하고 있지 않음


- 택지개발촉진법에서는 일반관리비와 간접비용은 사업시행자의 총 사업비에서 사업시행지구의 총 사업비가 차지하는 비율에 따라 배분하고 있음

- 또한 택지개발촉진법에서는 자본비용을 타인자본비용과 자기자본비용으로 구분하고 있음

    


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택지비 감정평가 가산항목(부담금 등)의 검토

 

 

1. 문제 제기

  

택지비에 관한 감정평가를 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙11(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) 등에 의거 행하고 있는데, 동 조에는 10조에 따른 감정평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다. 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다로 규정되어 있음.



이와 관련하여 각 시군구에서는 분양가상한제 심의시 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제3장 분양가격 산정방식 등등에 의거 택지의 종류에 따라 제8, 9, 9조의2 등에 따라 심의를 하고 있는 실정이나,



각종 분담금 및 부담금에 대하여 택지비(감정평가액)에 포함되어 있는 것인지 여부에 대해 주택법령상 명시적인 규정이 없어 각 시군구에서는 분양가심의 관련법규혹은 분양가제도개선 관련 교육자료(국토해양부 2008.08)’ 등을 자의적으로 해석하여 논란이 되고 있으며, 이에 따라 일부 시군구에서는 감정평가한 택지비에 분담금 및 부담금(이하 부담금 등)이 포함되어 있는지를 질의하여 분양가심의를 하고 있음.


 

따라서 택지비평가에 있어서 신중함이 필요하고, 어떤 부담금 등이 택지비에 포함되어 있고, 어떤 부담금 등이 택지비에 포함되어 있지 않은지를 명확하게 할 필요가 있으며, 여기서는 이번에 질의가 들어온 광역교통시설부담금, 지역난방부담금 및 학교용지부담금을 살펴보고자 함.

 

 

2. 택지비 감정평가와 부담금 등과의 관계



감정평가의 방식은 크게 비교방식, 원가방식, 수익방식이 있는데,



비교방식은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례(공시지가표준지)와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법으로 거래사례 혹은 공시지가표준지에 따라 거래사례비교법 혹은 공시지가비교법 등으로 불리우고 있고,



원가방식은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말하여, 수익방식은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말하는데,



현재 택지비에 관한 감정평가는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제1110조에 따른 감정평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가한다.’는 조항에 따라 비교방식의 일종인 공시지가비교법을 주방식으로 선택하여 평가하고 있음.



이러한 평가방식은 대지조성이 완료된 표준지공시지가에 시점수정, 지역요인 및 개별요인과 기타요인을 고려하여 산정하고, 택지조성 완료를 전제로 평가하므로 부담금 등에 대한 별도의 논의가 필요 없다고 하겠으며, 이러한 각종 부담금 등은 조성원가 혹은 건축원가처럼 감정평가이론상에서는 원가방식에서 논의되어야할 내용임.



하지만 분양가심의과정에서는 각종 부담금 등이 택지비에 가산항목인지의 여부에 대해 논의가 이루어지고 있는데, 택지비에 포함되어 있는 부담금 등으로 분류가 된다면 택지비 가산항목으로 인정할 수 없지만 택지비에 포함되어 있지 않는 부담금 등으로 분류된다면 택지비에 가산항목으로 인정할 수도 있으므로 구분에 대한 실익이 있음.

 

 

3. 택지조성 완료의 의미



공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙11(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) 항에는 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다로 규정되어 있어 택지와 대지가 다른 개념임을 알려주고 있으나,



대지는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 근거한 토지분류의 한 유형으로 28개 지목중 하나인 ''인 토지를 의미하며, 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화 시설과 이에 접속된 부속 시설물의 부지 및 정원과 도시계획사업 등 관계 법령에 의한 택지 조성 사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지를 말하며.



택지(宅地)라는 용어에 대한 정의는 택지개발촉진법이 법에서 정하는 바에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다라고 되어있는데, 동 법 제14조에는 간선시설에 관하여 주택법 제23(간선시설의 설치 및 비용의 상환)를 준용하도록 되어 있어 통상적으로 주택, 점포, 공장 등의 건물 부지로 건축할 수 있는 토지에 간선시설이 설치된 토지를 의미한다고 할 수 있으며, ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에서는 택지 개발 사업 또는 이와 유사한 대지 조성 사업 등으로 조성된 부지 중에서 당해 사업의 사업계획에 의해 주택을 건설할 수 있는 토지를 의미한다고 할 수 있음.

    


 

일반적으로 대지와 택지는 동일 또는 유사한 개념으로 많이 혼용하여 사용하면서도 건물이 있는 토지를 부를 때는 대지 보다는 택지라고 하는 것이 정확한 의미가 되므로 택지개념이 대지개념보다는 좁은 개념이라고 할 수 있음.



공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙택지조성 완료의 의미에 대하여 여러 학설이 있는데, 혹자는 소지상태의 토지에 택지화에 필요한 간선시설이 설치된 상태로 보기도 하고, 혹자는 토지가 이미 건축에 적합한 상태로 대지화되어 있어 그 형질을 외형상으로 사실상 변경시킴이 없이 건축 부분에 대한 허가만을 받아 그 설치를 위한 토지의 굴착만으로 건설이 가능한 경우라고 정의하기도 하는데,



측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58(지목의 구분) 8.에 의하면 . 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지, . 국토의 계획 및 이용에 관한 법률등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지라고 정의 되어 있는 바



택지조성의 의미는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령에 따르면 상기 의 기준에 가깝다고 할 수 있음.

 

 

4. ‘택지조성부담금 등과의 관계



소지상태의 토지에서 공동주택의 준공이후까지 택지조성 및 건축관련 부담금 등에는 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 광역교통시설부담금, 지역난방부담금 및 학교용지부담금 등이 있는데 이는 각 개별법에서 부과대상 및 부과(산정)기준, 부과시기 등을 규정하고 있으며, 이중 일부는 개발전에 일부는 개발후에 부과하게 되어 부과시기는 택지조성과 관련성이 적다고 볼 수 있음. 따라서 택지조성과 관련된 비용인가 여부는 부담금 등의 성격, 부과대상, 부과(산정)기준 등을 종합적으로 살펴야 함.

    


 

택지조성의 의미는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령에 따르면 상기 의 기준에 가깝다고 할 수 있고, 특히 택지개발촉진법 제14조에서 간선시설에 관하여 준용하고 있는 주택법 제23조에 의하면 도로 및 상하수도시설은 지방자치단체가, 전기시설, 통신시설, 가스시설 또는 지역난방시설은 해당 지역에 전기,통신,가스 또는 난방을 공급하는 자가 설치의무자이고, 그 비용은 설치의무자가 부담하도록 되어 있으므로 간선설치비용에 해당하는 분담금은 비용측면에서는 당해 사업주체가 부담해야할 비용은 아닌 것으로 판단되므로 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용으로 보기 어려우며,



다만, 이러한 부담금 등은 각 개별법에 의거 일정 규모이상일 경우 사업주체에게 부과하고 있는데, 간선시설의 비용부담자는 원칙적으로 지방자치단체 등이므로, 택지비 감정평가상 택지조성이 완료되었다고 상정하더라도 그 내용은 지방자치단체 등에서 간선시설을 설치하였다는 의미이지 간선시설설치비용까지 부담하였다는 의미는 아닌 것으로 해석해야 타당할 것으로 판단되는 바 실제 소요되는 비용중 택지조성에 직접적으로 소요된 비용만이 감정평가서상 택지비에 포함되어 있다고 보아야 할 것임.

 

 

5. 본건(xxxxx에서 의뢰한 택지비 평가건)의 경우



   xxxx에서 의뢰한 택지비 감정평가건은 2009.03.31일에 처음 접수되었고, 접수된 토지 중 일부는 2005.12.15일 xx동 xxxx번지에서 분할(분할 당시 지목 ’)되었으며, 일부는 200x.0x.xx일 및 200x.xx.xx일 매립준공에 의거 모두 이미 지목상 로 등록되어 있는 상태였음. 실제로 택지비평가 의뢰된 토지는 모두 평탄하게 정지되어 있고 간선도로 등이 정비되어 있어 본건의 경우 토지가 이미 건축에 적합한 상태로 대지화되어 있어 그 형질을 외형상으로 사실상 변경시킴이 없이 건축 부분에 대한 허가만을 받아 그 설치를 위한 토지의 굴착만으로 건설이 가능한 경우에 해당되고 있음.



또한 본 토지중 일부는 종전토지에서 일부는 공유수면매립준공에 의해 지목이 로 변경된 상태이므로, ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58(지목의 구분) 8.대 나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지에 해당된다고 하겠음.


따라서 이후에 부과되는 각종 부담금 등은 택지조성과 관련된 비용이 아니라 건축과 관련된 비용으로 볼 수 있으나 개발부담금처럼 개발완료후에 부과되는 부담금 등도 있으므로 부담금 등의 성격, 부과대상, 부과(산정)기준 등을 살펴볼 필요성이 있음.


통상 택지비 감정평가서상에 택지조성이 완료된 상태를 상정하여 평가하였다는 문구가 삽입되고 있지만 이는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제11(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다에 의한 것임. 이 조항을 살펴보면 택지조성이 완료되지 아니한 소지상태의 토지인 경우에 한하여 택지조성이 완료된 상태를 상정하라고 규정되어 있는바 실제로 대지로 준공되어 있는 토지는 사실상 필요가 없는 문구라고 하겠음.


따라서 앞으로는 택지조성이 완료된 것인지의 여부를 검토한 후 택지조성이 완료된 상태를 상정하여 평가하였다는 문구의 삽입여부를 결정하여야 할 것임.



 

 

 

6. 광역교통시설부담금

1)부과근거

구분

근거법령

규정내용 요약

1.법률

대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법

11(광역교통시설부담금의 부과대상)

1. 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업

2. 도시개발법에 따른 도시개발사업

3. 주택법에 따른 대지조성사업 및 법률 제6916호 주택건설촉진법개정법률 부칙 제9조에 따라 종전의 규정에 따르도록 한 아파트지구개발사업

4. 주택법에 따른 주택건설사업(다른 법령에 따라 사업 승인이 의제되는 협의를 거친 경우를 포함한다)

5. 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업. 다만, 도시환경정비사업의 경우에는 20세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다.

6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

11조의2(부담금의 감면)

11조의3(부담금의 산정기준) 11조제1호부터 제5호까지의 사업에 대한 부담금은 다음 각 호의 계산식으로 계산한 금액으로 한다.

1. 11조제1호부터 제3호까지의 사업에 해당하는 부담금 {1당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200)} 공제액

2. 11조제4호 및 제5호의 사업에 해당하는 부담금 = {1당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적} 공제액

11조의4(부담금의 부과 징수 및 납부기한 등)

2.시행령

대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령

15(광역교통시설부담금의 부과대상 지역 등)

16(부담금의 감면)

16조의2(부담금의 산정기준)

17(부담금의 부과 징수 및 방법 등)

    


 

2)검토의견


광역교통시설부담금은 대도시권의 교통문제를 광역적인 차원에서 효율적으로 해결하기 위하여 부과되는 부담금으로, 도로 등 간선시설의 확충의 의미를 지니고 있고, 간선시설의 설치의무자는 지방자치단체 등이므로 택지조성에는 직접적인 소요되었다고 보기는 어려움.



부담금의 산정기준을 보면 토지개발면적에 부과하는 것과 건축연면적에 부과하는 것이 있는데 인천경제자유구역청에서 부과하는 것은 동 사업이 제11조 제4호에 해당하여 건축연면적에 부과하고 있어 당해 부담금은 토지관련 비용이 아니라 건축관련 비용이나 간접비에 해당한다고 할 수 있음.


따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.



7. 집단에너지 공급시설 건설비용부담금(지역난방 부담금)


1)부과근거

구분

근거법령

규정내용 요약

1.법률

집단에너지사업법

18

(건설비용의 부담금)

사업자는 공급시설 건설비용의 전부 또는 일부를 그 사용자에게 부담하게 할 수 있다.

1항에 따른 부담금의 산정기준, 부과, 징수방법 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2.시행령

집단에너지사업법

시행령 제19조의2

법 제18조제1항에 따른 부담금은 용도별 부과 대상 단위에 단위당 기준단가를 곱한 금액으로 산정한다

집단에너지사업법

시행령 제13조의3

사업자가 법 제18조제1항에 따라 사용자에게 부담금을 부과하려는 경우에는 부담금액, 산정내역, 납부방법 및 납부기한 등을 명시하여 사용자에게 서면으로 통지하여야 한다.

3.시행

규칙

집단에너지사업법

시행규칙 제19

법 제17조제1항의 규정에 의한 공급규정에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

5. 법 제18조제1항의 규정에 의한 공급시설의 건설비용의 부담금

4.규정

지역난방공사

열공급 규정

35(공사비부담금의 부과기준 등)

1항의 규정에 의한 부과기준중 부과단위는 다음 각호의 1과 같이 산정합니다.

1. 계약면적

(각 세대의 전용면적의 합계) (전용면적 이외에 열공급이 되는 면적의 합계)

2. 연결열부하

열사용시설기준에서 정하는 바에 따라 산정하되, 착공일로부터 14일 이내에 설계부하가 제출되지 않을 경우에는 다음에 따라 산정부과한 후, 42조의 규정에 따라 정산합니다. 이와 관련하여 주차장이 여러 용도로 사용되어 주차장면적만을 산정할 수 없을 경우에는 열공급 여부와 관계없이 주차장면적에 포함하며, 사용자가 요청할 경우에는 층별 또는 동별로 구분하여 단위연결열부하를 적용할 수도 있습니다.

(건축연면적 - 주차장면적) × 단위연결열부하(별표4) × 0.8

    


 

2)검토의견


지역난방부담금은 집단에너지사업법에 의해 부과되는 부담금으로 성격상 간선시설로 볼 수 있으나, 중앙난방방식이나 개별난방방식의 경우 입주자가 난방설비 건설비용을 부담하고 있으며, 지역난방의 경우에는 사업자가 중앙난방방식이나 개별난방방식 대신 지역난방설비를 하는 것이므로 건축비용의 일부인 특성도 지니고 있으나 택지조성에 직접적인 소요되는 비용이라고 보기 어려움. 산정방식에도 건물 전용면적과 건물연면적을 기준으로 산정하므로 따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.



8. 학교용지부담금


1)부과근거

구분

근거법령

규정내용 요약

1.법률

학교용지 확보 등에 관한 특례법

5(부담금의 부과 징수)

5조의2(부담금의 산정기준) 5조제1항에 따른 부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하고, 단독주택을 건축하기 위한 토지인 경우에는 단독주택 용지의 분양가격을 기준으로 부과한다.

1항에 따른 부담금은 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다. <개정 2009.5.28>

1. 공동주택 : 가구별 공동주택 분양가격×1천분의 8

2. 단독주택을 건축하기 위한 토지 : 단독주택지 분양가격× 1천분의 14

    

 

2)검토의견


"학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "·도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말하는데 학교용지를 조성하는데 간접적으로 소요되는 경비이므로 택지조성에 직접적인 소요되는 비용이라고 보기 어려움. 부담금의 산정기준에도 공동주택의 분양가격부과금의 산정방식에도 건물 전용면적과 건물연면적을 기준으로 산정하므로 따라서 감정평가서상의 택지비에는 포함되어 있지 않다고 해야 함.

 

    

 

9. 맺음말


1)택지비 감정평가의 근거인 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙11(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) 항에는 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다로 규정되어 있는데



이는 택지란 개념을 정립하고 있는 택지개발촉진법을 볼 때 간선시설이 설치되어 있는 대지라고 할 수 있으나, 택지개발촉진법과 주택법을 종합할 때 간선시설 설치의무자를 사업주체가 아닌 지방자치단체 등으로 하고 비용부담도 지방자치단체 등으로 하고 있으며, 설사 사업주체가 부담하였다고 하더라도 지방자치단체 등에게 그 비용의 상환을 요구할 수 있으므로 원칙적으로 간선시설의 비용은 택지조성의 완료조건에 포함되지 않는다고 하겠다.



따라서 택지조성이 완료된 상태의 의미는 간선시설이 설치되어 있음을 전제한다는 뜻이지 간선비용이 포함되어 있다는 뜻은 아니라고 하겠음.



그러므로 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 택지개발과 관련한 부담금분담금 등은 모두 감정평가금액에 포함되어 있다고 할 것이나 이 외의 부담금분담금 등은 감정평가금액에 포함되어 있지 아니함.

    

 

2)xxxx에서 의뢰한 택지비 감정평가건은 20xx.xx.xx일에 처음 접수되었고, 접수된 토지 중 일부는 20xx..12.xx일 xx동 xxx번지에서 분할(분할 당시 지목 ’)되었으며, 일부는 20xx.xx.xx일 및 20xx.xx.xx일 매립준공에 의거 모두 이미 지목상 로 등록되어 있는 상태였는데, 매립준공이란 공유수면을 매립하여 당해 목적에 맞도록 대지조성 및 간선시설설치가 끝나, ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 동시행령 제58(지목의 구분) 8.대 나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지로 등록되었음을 의미하며, 따라서 택지비 감정평가의뢰된 토지들은 이미 택지조성공사가 준공된 토지임.

    

 

3)최근 xxxx에서 부과하고 있는 광역교통시설부담금’, ‘지역난방부담금’, ‘학교용지부담금등은 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용이 아니라 공동주택사업자에게 공동주택사업과 관련하여 부과하는 비용으로 판단되나, ‘광역교통시설부담금같은 경우 부과기준을 보면 택지개발단계에서도 부과되고 있고, ‘학교용지부담금같은 경우는 단독주택용지의 공급가격에도 부과하고 있어 각 부담금의 명칭보다는 부담금의 성격 및 부과기준 등에 의해 택지조성에 직접적으로 소요되는 비용인지를 판단하여야 할 것임.

    

 

4)상기와 같이 광역교통시설부담금’, ‘지역난방부담금’, ‘학교용지부담금등은 택지비 감정평가금액에 포함되어 있지는 않으나 택지비 가산항목으로 인정여부는 부담금 등의 성격 및 부과기준 등을 고려하고, 주택사업과의 직접 관련성 여부 근거법의 취지상 비용발생 원인이 입주자에게도 있는지 여부 택지감정평가결과에 반영되어 있는지 여부 도로망 구축 정도, 간선시설 수요량 및 형태 등의 사업 여건 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 것임.

    


 

<참고>


제목 : 감정평가서(택지비)에 대한 문의에 대한 회신

내용 : 하수도 원인자부담금 및 상수도 원인자부담금은 비용의 성격상 택지조성과는 무관한 별도의 사안임으로 택지비 감정평가액에 포함되지 않습니다.

 


제목 : 택지비 평가 관련 사실조회에 대한 회신

내용 : 민간 택지의 조성과 관련하여 사업주체에게 부과되는 부담금 등의 비용은 택지비 감정평가액에 포함되어 있습니다. 다만, 비용의 성격상 건물이나 시설물에 부과되는 부담금 등은 택지 조성과는 무관한 별도의 사안임으로 택지비 감정평가액에 포함되어 있지 않습니다.




택지비_감정평가_가산항목_검토.hwp


택지비_감정평가_가산항목_검토.hwp
0.03MB


201112,공동주택부지 가격형성요인에 관한 연구-공동주택가격 및 용적률을 중심으로(최경관,조주현).pdf




201112,공동주택부지 가격형성요인에 관한 연구-공동주택가격 및 용적률을 중심으로(최경관,조주현).pdf
0.52MB

2015. 12. 23. 선고 201417206 판결 부당이득금반환



[1] 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우, 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비(=임대주택 건설용지의 조성원가에 택지개발업무처리지침이 정한 할인율을 적용한 택지공급가격)



[2] 대한주택공사가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 최초 국민주택건설 사업계획 승인을 받았다가 그 후 사업계획 변경승인을 받아 임대주택을 건설한 경우, 택지비 산정 기준(=최초 주택건설 사업계획 승인 무렵 시행되는 택지개발업무처리지침이 정한 공급가격)



[3] 임대사업자가 스스로 택지를 개발하여 공공건설임대주택을 건설한 경우, 택지공급이 의제되는 시점의 추정 조성원가에 할인율을 적용하여 택지비를 산정한 것이 택지개발촉진법령 또는 임대주택법령을 위반한 것인지 여부(원칙적 소극) / 사후적으로 확정된 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못하여 추정 조성원가 중 실제 조성원가를 초과하는 부분이 분양전환가격에 반영된 경우, 그 범위 내에서 분양전환계약이 무효인지 여부(소극)



[4] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비에서 실제로 투입된 건축비의 의미 및 특정한 항목의 금전이 실제로 투입된 건축비에 해당하는지 판단하는 방법



[5] 자기자본비용이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 실제로 투입된 건축비에 포함되는지 여부(소극)



[6] 정상이윤이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 실제로 투입된 건축비에 포함되는지 여부(소극)




[1] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 3조의3 1[별표 1] 등은 대한주택공사 등 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으나, 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 및 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우와의 형평성 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 1[별표 1]과 택지개발촉진법 등 관련 법령을 유추적용하여 임대주택 건설용지의 조성원가에 택지개발업무처리지침이 정한 할인율을 적용한 택지공급가격이다.




[2] 구 택지개발촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5454호로 개정되기 전의 것) 18조 제2, 구 택지개발촉진법 시행령(1999. 6. 11. 대통령령 제16395호로 개정되기 전의 것) 7조 제5항의 위임에 따른 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-390 1997. 7. 23. 개정) 13조 제1, 3항 본문, 3항 단서 제5, 구 임대주택법 시행규칙(2002. 9. 11. 건설교통부령 제330호로 개정되기 전의 것) 2조의3 1호의 문언취지체계 등에 비추어 보면, 대한주택공사가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 최초 국민주택건설 사업계획 승인을 받았다가 그 후 사정변경에 의하여 주택건설 사업계획 변경승인을 받아 동일한 택지 위에 임대주택을 건설하게 된 경우에도, 최초 주택건설 사업계획 승인을 받을 무렵 택지의 공급이 있었다고 봄이 타당하므로, 그 무렵 시행되는 택지개발업무처리지침이 정한 그 용도의 택지에 대한 공급가격 기준에 따라 택지비를 산정하여야 한다.




[3] 구 임대주택법령 및 택지개발촉진법령 등 관계 법령의 문언취지 등에 더하여, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 3조의3 1[별표 1] 2()(2)()택지비에 관하여 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발공급하는 택지의 경우에는 그 공급가격이라고만 정하고 있을 뿐 택지조성원가의 산정 기준 등에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한 점, 구 택지개발촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5454호로 개정되기 전의 것) 18조 제3, 구 택지개발촉진법 시행규칙(1999. 6. 11. 건설교통부령 제196호로 전부 개정되기 전의 것) 8[별표] ‘택지조성원가산정표는 택지조성원가의 구성요소와 산정방식을 구체적으로 정하고 있는데,



택지개발촉진법령은 사업완료 이전 추정 조성원가에 의한 택지공급을 금지하고 있지 아니할 뿐만 아니라 추정 조성원가와 실제 조성원가가 상이한 경우 정산에 관한 규정도 두고 있지 아니한 점,



한편 임대사업자가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 임대주택을 건설한 경우 택지개발촉진법령을 유추적용하여 할인율을 적용하도록 한 취지는 특정한 시점을 기준으로 당시 시행 중인 법령에 의한 상한가격으로 택지의 공급을 의제하는 것이고,



만약 택지공급이 의제되는 시점이 택지조성사업이 완료되기 이전이라면 당시에는 실제 조성원가가 존재할 수 없으므로 사전에 산출한 추정 조성원가에 의할 수밖에 없는 점 등을 종합하면,



임대사업자가 스스로 택지를 개발하여 공공건설임대주택을 건설한 경우 추정 조성원가 산정 과정에 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 택지공급이 의제되는 시점에 존재하는 추정 조성원가에 할인율을 적용하여 택지비를 산정하였다고 하여 택지개발촉진법령 또는 임대주택법령에 위반된다고 볼 수 없다. 따라서 사후적으로 확정된 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못하여 추정 조성원가 중 실제 조성원가를 초과하는 부분이 분양전환가격에 반영되었더라도 그 범위 내에서 분양전환계약이 무효라고 볼 수 없다.




[4] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비(이하 실제 건축비라 한다)를 의미하는데, 여기에서 실제 건축비는 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위하여 투입한 직간접의 비용 전부를 의미하고, 특정한 항목의 금전이 실제 건축비에 해당하는지는 금전의 성격, 일반적인 회계처리의 기준 등을 종합적으로 고려하여 구체적개별적으로 판단하여야 한다.




[5] 타인의 자본을 임대주택 건설에 투입하기 위해서는, 실제 투입한 비용 이외에 타인의 자금을 조달하기 위한 이자라는 비용이 발생하는 반면, 자기자본을 건설에 투입하는 경우에는 이러한 비용이 발생하지 아니하므로 양자를 달리 취급할 합리적인 이유가 있는 점, 기업회계기준에서도 자기자본비용을 금융비용으로 산정하지 아니하고, 자기자본비용이 경제학적 의미에서 기회비용에 해당한다 하더라도 임대주택 건축에 실제 투입된 비용으로 보기는 어려운 점, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 3조의3 1[별표 1]이 건축비와 택지비를 서로 다른 기준에 의하여 산정하도록 정하고 있으므로, 택지개발촉진법령의 규정에 의하여 택지비에는 자기자본비용이 산입된다 하더라도 이러한 규정이 없는 건축비의 산정 방법을 택지비의 그것과 동일하게 보아야 할 필요는 없는 점 등을 고려하면, 자기자본비용이 실제로 투입된 건축비에 포함된다고 볼 수 없다.



[6] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비의 의미를 실제로 투입한 건축비로 해석하는 이상, 정상이윤이 임대주택의 건설에 실제로 투입한 비용으로 보기 어려운 점, 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 3, 구 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 6조 제1항은 모두 임대주택의 건설공급 및 관리에 관하여 임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법을 적용하도록 규정하고 있고, 구 임대주택법령이 공공임대주택의 분양전환가격에 관하여 상세히 규정하고 있는 이상, 임대주택의 분양전환가격 산정에 관하여 구 주택법 제38조의2 1항에서 정한 분양가 상한제가 적용되지 않으므로, 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 공시항목에 이윤이 포함되었다 하여 임대주택의 실제로 투입된 건축비에도 이윤이 포함되어야 한다고 볼 수 없는 점 등을 고려하면, 정상이윤이 실제로 투입된 건축비에 포함된다고 볼 수 없다.


2015. 8. 27. 선고 201381224, 81231 판결 공사대금공사대금

 

 

 

[1] 발주자, 원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의한 경우, 발주자가 수급사업자의 직접 지급청구권 발생 후 원사업자에 대하여 생긴 사유로 수급사업자에 대항할 수 있는지 여부(소극)

 

 

 

[2] 공사도급계약상 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권이 동시이행 관계에 있는지 여부(원칙적 소극)

 

 

 

[1] 발주자원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의하여 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2014. 5. 28. 법률 제12709호로 개정되기 전의 것) 14조 제1, 2항에 따라 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 경우에, 발주자가 직접지급의무를 부담하게 되는 부분에 해당하는 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권은 동일성을 유지한 채 수급사업자에게 이전되고, 발주자는 수급사업자의 직접 지급청구권이 발생하기 전에 원사업자에 대하여 대항할 수 있는 사유로써 수급사업자에게 대항할 수 있으나, 수급사업자의 직접 지급청구권이 발생한 후에 원사업자에 대하여 생긴 사유로는 수급사업자에게 대항할 수 없음이 원칙이다.

 

 

[2] 공사도급계약상 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권은 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 수 없다.

2015. 5. 28. 선고 2013203901, 203918 판결 부당이득금부당이득금

 

 

구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 1[별표 1] 2()목에서 정한 분양전환 당시의 건축비의 의미(=분양전환 당시의 표준건축비를 기준으로 산출된 건축비)

 

 

 

구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 3조의3 1[별표 1](이하 ‘[별표 1]’이라 한다) 1(), (), 2(), (), (), ()(1)의 체계 및 문언, [별표 1] 1()목에서 임대주택 분양전환가격의 산정기준을 정하면서 같은 항 ()목에서 상한을 별도로 설정한 취지 등에 비추어 보면, [별표 1] 2()목에서 말하는 분양전환가격의 상한을 산정하기 위한 산정가격에 반영되는 건축비는 같은 항 ()(1)에서 정한 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비를 가리키고, 결국 산정가격의 기초가 되는 분양전환 당시의 건축비란 같은 항 ()(1)에 따라 분양전환 당시의 표준건축비를 기준으로 산출된 건축비를 의미한다.

2015. 4. 23. 선고 2013211193 판결 부당이득금

 

 

 

[1] 임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 택지에 전용면적 85이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설하였으나 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우, 분양전환가격의 구성요소인 택지비 산정방법

 

 

 

[2] 공사가 구 주택건설촉진법에 따라 직접 조성한 택지에 국민주택기금의 자금을 지원받아 전용면적 50초과 60이하의 공공건설임대주택으로 건설한 아파트를 임대의무기간이 지난 후 임차인에게 우선 분양전환하였는데, 분양전환가격의 구성요소인 건축비의 상한가격 산정이 문제 된 사안에서, 건축비 상한가격은 아파트 전체 계약면적 중 지하주차장을 포함한 지하층 면적을 제외한 면적에 대하여 건설교통부 고시인 구 공공건설임대주택 표준건축비에서 정한 공공건설임대주택의 1당 건축비 상한가격을 적용하여 산정한 가격에 지하층 면적에 대한 표준건축비를 가산한 금액이라고 한 사례

 

 

 

[1] 구 임대주택법 시행규칙(2009. 12. 16. 국토해양부령 제194호로 개정되기 전의 것) 9조 제1[별표 1]공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’(이하 ‘[별표 1]’이라 한다)은 공공건설임대주택의 분양전환가격의 구성요소인 택지비에 관하여 해당 택지가 공공택지인 경우와 사업자보유택지인 경우를 구분하여 산정방법을 달리 정하고 있는데, [별표 1] 2()2)의 가)호 규정(이하 ‘[별표 1] )호 규정이라 한다)은 문언상 임대사업자가 국가지방자치단체공공기관 등으로부터 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발된 공공택지를 공급받는 경우에 직접 적용된다. 임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 택지에 전용면적 85이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설하였으나 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급과 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우에도 이러한 택지를 [별표 1] )호 규정의 공공택지와 달리 보기 어려우므로, 임대주택의 부지가 사업자보유택지임을 전제로 하는 [별표 1] 2()2)의 나)호 규정을 적용할 수 없고 [별표 1] )호 규정을 유추 적용하여야 한다. 그러나 이때 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 이상 [별표 1] )호의 공급가격부분을 그대로 적용할 수 없으므로, 택지의 취득에 소요된 비용만을 분양전환가격에 반영하게 함으로써 임대사업자에게 택지와 관련된 초과 수익이 발생하지 아니하게 하면서 임차인으로 하여금 임대사업자가 손실을 입지 아니하는 범위 내에서 가능한 한 낮은 가격에 임대주택을 분양전환받을 수 있도록 하고자 하는 [별표 1] )호의 입법 취지 등에 비추어 볼 때 [별표 1] )호 규정의 공급가격택지의 조성원가로 보아 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함이 타당하다.

 

 

 

[2] 공사가 구 주택건설촉진법에 따라 직접 조성한 택지에 국민주택기금의 자금을 지원받아 전용면적 50초과 60이하의 공공건설임대주택으로 건설한 아파트를 임대의무기간이 지난 후 임차인에게 우선 분양전환하였는데, 분양전환가격의 구성요소인 건축비의 상한가격 산정이 문제 된 사안에서, 최초 입주자 모집 당시 시행되던 구 공공건설임대주택 표준건축비’(2002. 12. 2. 건설교통부고시 제2002-72, 이하 표준건축비 고시라 한다)에서 정한 공공건설임대주택의 1당 건축비 상한가격이 지하주차장 건설에 투입되는 비용을 제외한 것인 점,

 

 

 

     표준건축비 고시의 근거가 되는 구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 3조의3 1[별표 1] 2()(1)()호 이하에서 ()호의 건축비 상한가격으로서 표준건축비에 대한 가산항목을 정하면서 ()호에서 지하층 면적에 대한 가산에 관하여 특별히 규정하고 있는 점에 비추어 보면,

 

 

 

    건축비 상한가격은 아파트 전체 계약면적 중 지하주차장을 포함한 지하층 면적을 제외한 면적에 대하여 표준건축비 고시에서 정한 공공건설임대주택의 1당 건축비 상한가격을 적용하여 산정한 ‘()호에 의한 건축비 상한가격‘()호에 의한 지하층 면적에 대한 표준건축비를 가산한 금액이라고 한 사례.

 

산업단지개발_업무편람(201110)-한국토지주택공사.pdf

 

 

 

 

농공단지의 개발 및 운영에 관한 통합지침.hwp

 

 

 

 

6. 산업입지의 개발에 관한 통합지침 개정 전문(120518).hwp

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산업단지 조성원가 구성요인 중요도 분석을 통한 공급체계 개선에 관한 연구.pdf

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