행정중심복합도시 토지공급제도 마련을 위한 연구 2007년 과거 자료 (택지비 평가에 대한 이론적 근거 잘 나와있음)

3	C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3
	택지조성원가 개념의 이론적 검토

 

 

 

이 장에서는 택지조성원가의 개념을 개관하고, 현행 택지조성원가 산정방법을 정리하며, 조성원가 관련 법률에서 규정한 공급가격 결정기준 등을 분석한다.

 

1. 택지조성원가의 개요

 

1) 택지조성원가의 개념

 

ㅇ 택지(宅地)는 주택생산의 기본요소이며, 택지개발은 미개발토지를 용도전환하여 주택을 건설하거나 또는 주택단지를 조성하기 위해 토지에 가해지는 일련의 부가가치 창출 행위로서 토지의 물리적, 사회적, 공간적, 경제적 속성의 변화를 가져옴

 

ㅇ 조성된 택지를 공급하는데 있어서 조성원가로 공급하는 법적 근거는 ｢택지개발촉진법 시행규칙｣이며, 이에 기초하여 한국토지공사가 제정한 ｢한국토지공사 용지규정｣ 제35조 및 ｢동규정의 시행세칙｣ 제51조･제52조가 있음

 

구 분	내 용
택지개발촉진법	국민주택건설용지를 조성원가 이하로 공급 가능하도록 규정
택지개발촉진법 시행규칙	조성원가의 산출근거 명시
한국토지공사 용지규정	조성원가의 구성항목 및 산출방법 명시
한국토지공사 용지규정 시행세칙	조성원가 산출을 위한 구체적 방법 명시

자료 : 안진회계법인. 2004. ｢택지 등 조성원가의 배부기준율 등 개선방안 검토용역 보고서｣.

 

ㅇ 조성원가는 조성사업의 준공 이전에 공급단가를 산출하기 위한 목적으로 조성사업으로 인하여 발생하였거나 발생할 것으로 예상되는 모든 비용을 합리적인 방법으로 추정하여 산정한 가격임

- 조성원가는 택지공급 시 공급가격의 기초로 삼는 원가로서, 공급가격 산정을 위한 관리원가이면서 동시에 조성사업의 준공 이전에 사전적으로 예측하여 산정하는 예정원가임

- 조성원가는 총 사업비를 유상공급 대상면적으로 나누어 산출하며, 유상공급 대상면적은 전체 사업면적에서 도로, 공원 등 무상으로 공급하는 면적을 제외한 면적을 말함

․ 조성원가 = (총 사업비 / 택지유상공급면적) (원/㎡)

․ 총 사업비 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 자본 비용 + 기타 비용)

․ 총 사업면적 = 실시계획상 사업지구의 면적, 다만 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 사업지구의 면적

․ 택지유상공급면적 = (총 사업면적 - 총 택지무상공급면적)

    

 

2) 시장가격 결정원리와 조성원가

 

ㅇ 시장가격은 수요자가 어떤 재화나 용역에 대하여 지불할 의사가 있는 비용과 공급자가 이들 재화나 용역의 생산비용 또는 사회적 효용을 고려하여 제시하는 가격이 일치하는 수준에서 결정됨

 

ㅇ 이를 택지의 경우에 적용하면, 수요자가 택지를 구입하고자 결정하는 것은 택지로부터 발생하는 효용과 택지공급자가 제시하는 가격을 비교하여 결정한다는 의미임

 

ㅇ 위와 같은 개념은 매우 추상적인 것으로 구체적인 결정기준을 설정하여야 하는 바, 이와 관련하여 ｢국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령｣ 제9조는 사회적으로 수용할 수 있는 가격 결정 준거기준을 마련해 놓고 있음

- 동법에서 규정하고 있는 바, 택지의 공급단가로 활용하기 위한 예정가격은 거래실례가격으로 산정하는 것이 원칙임

 

ㅇ 택지공급가격은 실거래가격 또는 이에 준하는 가격으로 결정하는 것이 원칙이겠지만, 국민생활 안정과 국가경쟁력 향상이라는 정책 목적을 위하여 공공택지의 경우 조성원가를 기준으로 공급가격을 결정하도록 하고 있음

- 조성원가에 포함되는 요소가격(개별 항목의 금액)은 사회적으로 납득할 만한 수준 안에서 발생된 비용으로 하며, 요소가격에 공급자의 적정이윤을 반영하여 조성원가를 결정함

 

｢국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률｣ 시행령   제9조 (예정가격의 결정기준) ① 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 다음 각호의 가격을 기준으로 하여 예정가격을 결정하여야 한다. 1. 적정한 거래가 형성된 경우에는 그 거래실례가격(법령의 규정에 의하여 가격이 결정된 경우에는 그 결정가격의 범위 안에서의 거래실례가격) 2. 생략 3. 공사의 경우 이미 수행한 사업을 토대로 축적한 실적공사비로서 중앙관서의 장이 인정한 가격 4. 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가격에 의할 수 없는 경우에는 감정가격, 유사한 물품·공사·용역 등의 거래실례가격 또는 견적가격 ② 생략 ③ 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 제1항의 규정에 의하여 예정가격을 결정함에 있어서는 계약수량, 이행기간, 수급상황, 계약조건 기타 제반여건을 참작하여야 한다. ④ 제1항 내지 제3항외에 예정가격의 결정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부장관이 정한다.

 

2. 현행 택지조성원가의 산정방법

 

1) 택지조성원가 산출방법의 변천

 

ㅇ 택지의 조성원가 산정방식을 규정하고 있는 ｢택지개발촉진법｣은 그동안 크게 세 차례 개정되었음

 

ㅇ 직접비는 직접 계상하고 간접비는 배부율을 사용한 점이 조성원가 산정방식의 특징이며, 다만 직접비 중 직접인건비는 배부율을 적용하여 산정함

 

구 분	내 용
제정～1983. 11	․용지비, 조성비에 공통비를 공통배부율에 기초하여 산정
1983. 11～1987. 6	․용지비와 조성비를 직접비로 분류 ․간접비배부율에 의한 간접비, 손실보전율에 기초한 손실보전액, 건설기간 동안 용지비와 선급조성비, 잔여직접비, 금융기관대출금리를 고려한 건설이자로 원가항목을 분류
1987. 6～1991. 6	․직접비와 간접비로 분류 ․직접비에 용지비와 조성비, 직접경비(직접경비율 적용), 이주대책비를 추가 ․간접비에 판매비와 일반관리비, 간접비용을 각 해당 배부비율에 기초하여 산정한 비목을 포함시킴
1991. 6～2006. 8	․공단용지에 자본비용을 추가
2006. 8～현재	․직접비와 간접비로 분류 ․직접비에 용지비, 조성비, 이주대책비, 직접인건비 ․간접비는 판매비와 일반관리비, 자본비용, 기타비용을 배부비율에 기초하여 산정

자료 : 한국토지공사. 2000. ｢택지조성원가 산정기준 및 택지공급가격결정체계 개선방안에 관한 연구｣

    

 

2) 원가항목 및 산출방법

 

ㅇ 직접비와 간접비

- 조성원가는 택지개발촉진법 제18조의2에 의거하여 택지개발 및 조성과정에서 사업시행자가 지불한 총 비용으로서 직접비와 간접비로 구성함

    

 

ㅇ 7개 비용항목

- 직접비는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비로 구성함

- 간접비는 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용 등으로 구성함

    

 

ㅇ 각 원가 항목별 세부내용을 살펴보면 다음과 같음

    

 

용지비

- 당해 사업지구 실시계획에 의거 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 손실보상비, 조사비, 제세공과금, 등기비 및 그 부대비용을 포함하여 산정

 

구성항목	세부항목	내 용
순용지비	토지취득비	․토지매입가격
	취득비용	․토지 취득에 소요되는 제반비용
보상비	지장물보상비	․건축물, 수목, 분묘, 전부, 농작물 및 기타 지장물
	용지부담금	․농지조성비, 농지보전부담금, 대체초지조성비 등 각종 용지전용을 위한 부담금
	간접보상비	․주거비, 주거대책비, 이사비, 이농･이어비, 휴직(실직)보상비, 실농보상비 등 각종 보상비
	권리보상비	․영업, 축산업, 어업권 등 각종 허가 또는 신고업의 권리보상비
부대비용	용지부대비	․용지매입 등에 따른 각종 법정부대비, 소모성부대비 및 업무추진비
	용지세제	․취득용지에 부과되는 각종 제세공과금 등 ․종합부동산세, 도시계획세, 교육세 및 종합부동산세분에 대한 농어촌특별세 등 ․용지취득에 따른 취득세 및 등록세 감면분에 대한 농어촌특별세

자료 : 안진회계법인. 2004. ｢택지 등 조성원가의 배부기준율 등 개선방안 검토용역 보고서｣.

    

 

조성비

- 당해 사업지구의 조성에 소요된 비용으로서 대지조성공사비(토목, 조경 등), 설계비, 자재비, 시공감리비, 각종 부담금(타 법령이나 인가조건에 의하여 국가 또는 지자체에 납부하는 부담금 포함), 공공시설 설치비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정

- 조성비에 포함되는 공공시설 등은 개발․실시계획에 근거하여야 하며 개발․실시계획에 반영되지 않은 공공시설 등의 설치비는 조성원가에 포함시키지 않음

    

 

구성항목	세부항목	비 고
도 급 공사비	기본시설공사비	․부지조성, 상･하수도, 포장, 통신, 가압펌프공, 배수지, 가로등, 전기, 가스공사비 등
	기타시설공사비	․토목, 구조물, 오수처리시설, 하수종말처리장, 조경공사비 등
시 설 부담금	용지시설부담금	-
	조성시설부담금	-
	용지지구시설부담금	․사업기간 내에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 용지시설부담금
	용지기타시설부담금	․현금납부부담금 및 사업기간 이후에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 용지시설부담금
	조성지구시설부담금	․사업기간 내에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 조성시설부담금
	조성기타시설부담금	․현금납부부담금 및 사업기간 이후에 직접 시행하는 간선시설 등에 대한 조성시설부담금
조 성 조사설계비	조성조사설계용역비	-
	조성조사설계부대비	-
부대비	조성교육훈련비	․IBRD차관과 관련한 교육훈련비
	확정측량비	-
	조성부대비	․부지조성공사 진행 등에 따른 각종 법정부대비, 소모성부대비 및 업무추진비

자료 : 전게서(2004)

    

 

직접인건비

- 직접인건비는 당해 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비로서 사업에 소요된 용지비와 조성비, 이주대책비의 합계액에 직접인건비율을 곱하여 산정함

- 직접인건비율은 사업시행자의 최근 5년간 조성사업관련부서의 직원에 대한 인건비와 급여성 복리후생비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비 합계액의 연평균액으로 나누어 산출함

 

 

이주대책비

- 택지개발촉진법과 용지규정에서 동일하게 규정한 이주대책비는 이주대책의 시행에 따른 손실액으로 구성됨

- 이주대책비를 산정하는 구체적인 방법은 한국토지공사의 ｢이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규｣제17조(공급가격)에서 규정하고 있음

 

 

판매비

- 광고선전비, 판매촉진비, 기타 판매에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분은 제외)으로서 당해 사업지구의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합과 판매비율의 곱으로 산정함

- 판매비율은 사업시행자의 최근 5년간 판매비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비, 직접인건비 합의 연평균액으로 나눈 값임

 

    

 

일반관리비

- 인건비․임차료․연구개발비․훈련비․그 밖에 일반관리에 소요된 비용을 포함하되, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고, 당해 사업지구의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합에 일반관리비율을 곱하여 산정함

- 일반관리비율은 사업시행자의 최근 5년간 일반관리비 집행액의 연평균액을 최근 5년간의 용지비, 조성비, 직접인건비의 합계액의 연평균액으로 나누어 산출함

- 일반관리비율은 ｢국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙｣ 제8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없음

 

 

자본비용

- 택지개발촉진법과 용지규정에서는 자본비용을 실시계획에 의한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 규정하고 있으며, 자본비용 산출을 위한 계산식 등 세부적이고 구체적인 사항은 조성원가 산정에 관한 지침에서 규정하고 있음

- 자본비용은 대금회수액을 감안한 사업비에 자본비용률과 투자기간을 곱하여 복리로 산출함

    

 

기타비용

- 영업활동 이외의 부수적인 활동의 결과로 인하여 발생한 비용으로서, ｢산업재해보상보험법｣에 의한 보험료 및 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 등을 포함함

- 한국토지공사의 용지규정에서는 용지비, 조성비, 직접인건비의 합계액에 기타비용률을 곱하여 산정하도록 규정하고 있음

- 기타비용률은 영업 외 수익과 영업 외 비용 항목 중 조성원가와 관련된 항목의 차액을 사업비집행액으로 나누어 산출함

    

 

3. 조성원가 관련법률

 

ㅇ 조성원가와 관련한 법률은 ｢택지개발촉진법｣, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣, ｢유통단지개발촉진법｣, ｢개발이익환수에 관한 법률｣, ｢신탁업감독업무시행세칙(신탁회계처리기준)｣등이 있음

    

 

ㅇ 이중 택지가격의 결정기준으로 조성원가 개념을 도입하고 있는 ｢택지개발촉진법｣, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣, ｢유통단지개발촉진법｣의 조성원가 산정기준에 대한 차이를 정리해보면 다음 <표 3-6>과 같음

    

 

ㅇ 택지가격의 결정기준으로 조성원가라는 개념을 도입하고 있는 3개 법률 중 ｢택지개발촉진법｣은 다른 2개 법률과 조성원가 산출방식 등에 있어서 차이를 보여주고 있는데 그 차이를 요약하면 다음과 같음

- ｢택지개발촉진법｣에서는 다른 2개의 법률과 달리 조성원가를 직접비와 간접비로 구분하고 있으나, 직접비의 경우 직접인건비를 제외하고는 그 산정방법 또는 기준을 명확히 제시하지 않고 있음

구 분		택지개발촉진법		산업입지 및 개발에 관한 법률	유통단지개발촉진법
분양가격		․감정가격에 의한 추첨방식 및 시행자가 정한 가격에 따라 경쟁입찰 방식으로 결정 ․다만, 국민주택건설용지 등 특별한 경우에는 조성원가 이하로 공급		․일반기준 - 조성원가 + 적정이윤 ․다만, 국민주택건설용지 등 특별한 경우에는 조성원가 이하로 공급	․일반기준 - 조성원가 + 적정이윤
조성원가		직접비	․용지비 및 그 부대경비 ․조성비 및 그 부대경비 ․직접인건비* ․이주대책비	․공사비: ｢국가계약법｣ ․조사비: ｢엔지니어링법｣ ․설계비: ｢엔지니어링법｣ ․보상비 ․기타비용 - 산재보험료: ｢산재보상보험법｣ - 일반관리비: ｢가계약법｣ - 자본비용 - 인가관련비용 - 천재지변 관련 피해액
		간접비	․일반관리비 ․판매비 ․간접비용(영업 외 수익-영업 외 비용) ․자본비용(자기자본비용, 타인자본비용)
비고	일 반 관리비	․일반관리비와 간접비용은 사업시행자의 총사업비에서 사업시행지구의 총사업비가 차지하는 비율에 따라 배분		․일반관리비는 ｢국가계약법｣의 규정에 따른 일반관리비용을 적용하여 산출
	적 정 이 윤	규정 없음		규정 없음	(조성원가 - 자본비용) × 5% 이내

주) 직접인건비 : 당해사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복지후생비

자료 : 한국토지공사. 2000. ｢택지조성원가 산정기준 및 택지공급가격결정체계 개선방안에 관한 연구｣. p70.

    

 

- 다른 2개 법률은 ｢국가계약법｣에 따라 개별사업을 기준으로 일반관리비의 수준을 제한하고 있는데 반해 ｢택지개발촉진법｣은 택지개발 사업시행자의 일반관리비를 총 사업비에 비례하여 배분하는 방식을 채택하고 있으며 인가관련 비용 등 직접비 항목을 별도로 고려하고 있지 않음

- ｢택지개발촉진법｣에서는 일반관리비와 간접비용은 사업시행자의 총 사업비에서 사업시행지구의 총 사업비가 차지하는 비율에 따라 배분하고 있음

- 또한 ｢택지개발촉진법｣에서는 자본비용을 타인자본비용과 자기자본비용으로 구분하고 있음

    

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