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국토교통부 - 감정평가사가 1인 법인을 설립해서 부동산매매업을 하는 것이 금지되는지 여부(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조 등 관련)

안건번호18-0575

회신일자2019-03-07

1. 질의요지

감정평가사 1명이 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 경우, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 함) 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등[주석: 토지 및 그 정착물, 동산, 저작권ㆍ산업재산권ㆍ어업권ㆍ광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리 등과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말하며(감정평가법 제2조제2호 및 같은 법 시행령 제2조 참조), 이하 같음. ]의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당하는지?

2. 회답

이 사안의 경우 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당합니다.

3. 이유

감정평가법에 따른 감정평가업은 타인의 의뢰에 따라 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 업으로서 감정평가업무는 국민의 법률관계에 적지 않은 영향을 미치고[주석: 헌법재판소 2009. 7. 30. 결정 2007헌마1037 결정례 참조 공공적 성격을 가지고 있으므로, 감정평가법에서는 감정평가업무에 대한 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 법적 수단으로 감정평가사 자격제도(제11조)를 도입하고, 감정평가업자가 토지등의 매매업을 직접 하지 못하도록 감정평가업자의 겸직 제한(제25조) 등을 규정하고 있습니다.[주석: 헌법재판소 1996. 8. 29. 결정 94헌마113 결정례 참조

그리고 감정평가업자의 겸직 제한에 대한 입법 연혁을 살펴보면, 구 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」[주석: 구 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」은 2005. 1. 14. 법률 제17335호로 전부개정되어 구 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 제명이 변경되었고, 2016. 1. 19. 법률 제13782호 및 법률 제13796호로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「부동산 가격공시에 관한 법률」로 분법되었음. 제정 당시 제27조제4항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업·중개업 또는 그 대리업을 직접 영위하거나 이들 업무에 종사해서는 안 된다고 규정하고 있었으나, 1999년 3월 31일 법률 제5954호로 일부개정되면서 감정평가업계에 대한 불합리한 규제를 개선하기 위해 토지등의 중개업·대리업의 경우 겸직 금지를 삭제하면서도 감정평가업의 본질과 상충되는 매매업의 경우 직접 영위하는 것은 계속하여 금지하도록 하였습니다.[주석: 1999. 3. 31. 법률 제5954호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 개정 이유 참조

이러한 점에 비추어 볼 때 감정평가업자에게 토지등의 매매업을 금지하는 것은 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 핵심적인 제도이므로 실질이 감정평가사가 부동산매매업에 종사하는 것과 동일하여 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없다면 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 것으로 보아야 합니다.

그런데 이 사안과 같이 감정평가사 1명이 설립한 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인은 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 부동산매매업을 하는 경우 법인의 의사를 결정하는 자는 그 법인의 유일한 구성원이자 토지등의 이용 및 개발에 대해 전문적인 정보를 가지는 감정평가사가 되고,[주석: 감정평가법 제10조제7호 참조 부동산매매업을 통한 법인의 이익 실현은 곧 감정평가사에게도 영향을 미치게 되므로, 이는 결국 법인의 형태를 빌리는 것에 지나지 않고 그 실질은 감정평가법 제25조제3항에 따른 제한을 회피하기 위한 수단으로 인정[주석: 법제처 2018. 5. 11. 회신 18-0152 해석례, 대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결례, 대법원 1998. 4. 10. 선고 97도58 판결례 등 참조 됩니다. 그렇다면 감정평가사 1명이 설립한 1인 법인이 부동산매매업에 종사하는 경우 그 법인의 설립자인 감정평가사에게 더 이상 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없는 결과를 초래하게 되므로 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.

※ 법령정비 권고의견 감정평가법 제25조제3항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 해서는 안 된다고만 규정하고 있어서 감정평가사가 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 경우가 금지되는지 여부에 대해서는 법 해석상 논란의 여지가 있을 수 있으므로 명확한 규정을 둘 필요가 있습니다.

<관계 법령> ○「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조(성실의무 등) ① 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다. ② 감정평가업자는 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 이를 감정평가하여서는 아니 된다. ③ 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다. ④ 감정평가업자는 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다. ⑤ 감정평가사는 둘 이상의 감정평가법인 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없다.

• 질의요지

  
  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제27조에 따라 국토교통부장관에게 감정평가사무소의 개설신고를 하고 감정평가업을 영위하는 감정평가업자에 대하여,
  
  국토교통부장관이 같은 법 제42조의3제1항에 따라 업무정지처분을 갈음하여 부과한 과징금처분이 같은 법 제42조의2제1항에 따른 징계처분에 해당하는지?
  
  ※ 질의배경
  
  ○ 「부동산가격 조사·평가를 위한 감정평가업자 선정기준」(2013. 5. 3. 국토교통부고시 제2013-222호로 일부개정된 것) 제3조제1항 각 호에서 부동산가격 조사·평가를 위한 감정평가업자 선정기준 제외사유에 영무정지처분이나 징계는 명시하고 있으나 과징금은 명시되어 있지 아니한데, 감정평가사인 민원인은 업무정지처분에 갈음하여 명하는 과징금 처분이 징계의 하나인 영업정지처분에 해당하는지에 대하여 국토교통부에 질의함
  
  ○ 이에 국토교통부가 징계처분과 과징금처분은 별개의 행정제재로서 징계에 과징금이 포함되지 아니한다고 회신하자, 이 건 법령해석을 요청함
  
  

• 회답

  
  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제27조에 따라 국토교통부장관에게 감정평가사무소의 개설신고를 하고 감정평가업을 영위하는 감정평가업자에 대하여, 국토교통부장관이 같은 법 제42조의3제1항에 따라 업무정지처분을 갈음하여 부과한 과징금처분은 같은 법 제42조의2제1항에 따른 징계처분에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
  
  

• 이유

  
  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 함) 제23조제1항에 따르면 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 감정평가사의 자격이 있다고 규정하면서, 각 호에서 감정평가사 제1차 시험 및 제2차 시험에 합격한 사람(제1호), 대통령령으로 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람으로서 감정평가사 제2차 시험에 합격한 사람(제2호)을 규정하고 있고, 같은 법 제26조의2제1항에 따르면 제23조에 따른 감정평가사 자격이 있는 자가 제29조제1항 각 호의 업무를 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이상의 실무수습을 마치고 국토교통부장관에게 등록하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제27조제1항에 따르면 제26조의2에 따라 등록을 한 감정평가사가 감정평가업을 영위하려는 때에는 국토교통부장관에게 감정평가사사무소의 개설신고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  
  그리고, 감정평가법 제38조제1항에 따르면 국토교통부장관은 감정평가업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 설립인가를 취소(제28조에 따른 감정평가법인에 한함)하거나 2년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제42조의3제1항에 따르면 국토교통부장관은 감정평가업자가 제38조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되어 업무정지처분을 하여야 하는 경우로서 그 업무정지처분이 제3조에 따른 표준시공시지가의 조사·평가나 제16조제1항에 따른 표준주택가격의 조사·평가 등의 업무의 정상적인 수행에 지장을 초래하는 등 공익을 해칠 우려가 있는 경우에는 업무정지처분에 갈음하여 5천만원(감정평가법인인 경우는 5억원) 이하의 과징금을 부과할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  
  한편, 감정평가법 제42조의2제1항에 따르면 국토교통부장관은 감정평가사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정평가사징계위원회의 의결에 따라 제2항 각 호의 징계를 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 따르면 징계의 종류는 자격의 취소(제1호), 등록의 취소(제2호), 2년 이하의 업무정지(제3호), 견책(제4호)이라고 규정하고 있는바,
  
  이 사안에서는 감정평가법 제27조에 따라 국토교통부장관에게 감정평가사무소의 개설신고를 하고 감정평가업을 영위하는 감정평가업자에 대하여, 국토교통부장관이 같은 법 제42조의3제1항에 따라 업무정지처분을 갈음하여 부과한 과징금처분이 같은 법 제42조의2제1항에 따른 징계처분에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.
  
  살피건대, 감정평가법 제42조의3의 과징금제도는 감정평가업자에 대한 업무정지처분을 갈음하여 과징금을 부과할 수 있도록 한 것으로서, 이와 같은 과징금 제도의 취지는 행정법규 위반에 대하여 업무정지를 명하여야 하는 경우 행정법규위반자인 사업자의 업무를 정지함으로써 시민 등이 더 큰 불편을 겪거나 국민경제에 적지 않은 피해를 주는 등 공익을 해할 우려가 있는 경우에 그 업무정지로 인하여 초래될 공익에 대한 침해 등의 문제를 고려하여 업무정지를 하지 않고 그 대신 그 업무로 인한 이익을 박탈하려는 제도로서 영업정지처분과는 별개의 독립된 행정제재라고 할 것입니다.
  
  또한, 감정평가법 제42조의2의 징계제도는 감정평가사의 결격사유를 강화하고 그 자격을 등록하게 하는 등 감정평가사가 위법한 행위를 한 경우 엄정한 절차에 따라 징계처분이 이루어지도록 할 필요가 있어서 도입된 것으로서, 징계절차는 국토교통부장관이 감정평가사징계위원회의 의결에 따라 행하고 있는 점, 징계대상은 감정평가사인 점, 국토교통부장관이 감정평가업자에 대하여 감정평가법 제42조의3에 따른 과징금을 부과한 경우 이를 감정평가사에 대한 징계로 간주하는 명문의 규정이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 감정평가법 제42조의3에 따른 과징금 부과처분은 감정평가사에 대한 징계와는 별개의 행정제재라고 할 것입니다.
  
  아울러, 감정평가법 제42조의2제2항에서는 감정평가사에 대한 징계의 종류를 자격의 취소(제1호), 등록의 취소(제2호), 2년 이하의 업무정지(제3호), 견책(제4호)으로 한정하여 규정하고 있는바, 법문언상으로도 감정평가업자에 대한 과징금 부과처분을 감정평가사에 대한 징계처분으로 해석될 여지는 없다고 할 것입니다.
  
  따라서, 감정평가법 제27조에 따라 국토교통부장관에게 감정평가사무소의 개설신고를 하고 감정평가업을 영위하는 감정평가업자에 대하여, 국토교통부장관이 같은 법 제42조의3제1항에 따라 업무정지처분에 갈음하여 부과한 과징금처분은 같은 법 제42조의2제1항에 따른 징계처분에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
  

법조단체

[청년변호사 Q&A] <4> 유한 법무법인과 별산제 법무법인

손현수 기자  boysoo@lawtimes.co.kr 입력 : 2016-01-28 오후 2:57:16

Q. 새내기 변호사입니다. 법무법인 입사를 준비하다 일반 법무법인 외에 별산제 법무법인과 유한 법무법인이 있다는 사실을 알게 됐습니다. 두 법무법인의 차이는 무엇인가요.

A. '별산제 법무법인'과 '유한 법무법인'은 설립요건 및 구성원 변호사의 책임범위 등에서 차이가 있습니다.

우선 별산제 법무법인은 별개의 법률사무소들을 한데 묶어 하나의 법무법인 형태로 만들어 놓은 것입니다. 쉽게 말해 3명 이상의 변호사가 모여 법무법인을 설립해 사무실 임차료와 사무직원 임금, 그밖의 공동경비 등을 함께 내지만 사건은 따로 수임하는 것입니다. 변호사들이 각자 업무를 처리하고 그에 따른 수익도 각자 차지하는 것이죠. 별산제는 단독개업을 하는 것보다 경비를 절감할 수 있고, 대외적으로 법무법인의 형태를 띄기 때문에 의뢰인들에게 신뢰를 심어줄 수 있다는 장점이 있습니다. 요즘은 변호사 한명이 처리하기에 부담스러운 사건들을 맡는 경우도 있어 소위 '반(半)별산제 법무법인'도 등장했습니다. 기본적으로는 별산제 구조를 띄지만 특정사건에 한해 업무를 공유하고 해당 수익을 나누는 방식입니다.

(=> 감정평가사 여러명이 사무소를 한곳에서 하여 운영하는 방식과 유사함)

변호사들은 별산제 운영에서 가장 중요한 점은 구성원 변호사들간 신뢰를 구축하는 것이라고 입을 모으고 있습니다. 경비를 공동으로 내고 사무직원을 공유하기 때문에 갈등이 생길 수 있기 때문입니다. 동업자들끼리 사소한 문제라도 허심탄회한 대화를 나눠 감정의 골이 깊어지지 않게 유의해야 한다고 조언합니다. 또 갈등이 발생했을 때 구심점을 잡아줄수 있는 대표를 두는 것도 좋은 방법입니다.

반면 유한 법무법인은 '고용-피고용' 구조로 운영되는 로펌입니다. 변호사들이 입사해 월급을 받고 승진을 하는 전형적인 법률서비스 회사입니다.

(=> 일반 감정평가법인의 형태)

별산제와 유한 법무법인의 첫번째 차이점은 설립요건입니다. 별산제는 유한 법무법인에 비해 설립이 용이한 장점이 있습니다.

유한 법무법인은 최소 7명 이상의 구성원 변호사가 있어야 설립이 가능합니다. 이 가운데 2명 이상은 10년 이상 법조경력을 가진 사람이어야 합니다. 또 유한 법무법인은 3명 이상의 이사를 둬야하고 5억원 이상의 자본금이 있어야 합니다.

이에 반해 별산제는 5년 이상의 법조경력을 가진 변호사 1명을 포함해 최소 3명 이상의 구성원 변호사만 있으면 설립할 수 있습니다. 유한 법무법인과 같은 이사나 자본총액에 관한 요건은 아예 없습니다.

하지만 별산제는 구성원 변호사가 '무한연대책임'을 져야한다는 치명적인 약점을 갖고 있습니다. 변호사법 제58조 1항은 법무법인에 상법 중 '합명회사' 규정을 준용하고 있는데, 별산제도 법무법인의 일종이기 때문에 사건수임과 계산의 방식이 별산이더라도 책임은 일반 법무법인과 같은 무한연대책임을 지는 것입니다(서울고법 2013나42689 판결 등 참고). 따라서 별산제 구성원 변호사들은 법인의 채무에 대해 무한연대책임을 져야 합니다. 반면 유한 법무법인은 상법상 '유한회사'의 규정을 준용하기 때문에 특정 사건에 관여한 변호사만 손해배상 책임을 지고, 구성원 변호사는 유한 법무법인에 투자한 비율에 따라 책임이 제한됩니다.

별산제에서는 변호사마다 개별 수임이 이뤄지기 때문에 내가 모르는, 내가 관여하지 않은 사건도 많습니다. 이때문에 자신도 모르는 사고가 발생하는 경우가 가끔 있습니다. 이런 경우에도 별산제 구성원 변호사는 무한연대책임을 져야하기 때문에 각별한 주의가 요구됩니다. 최근에는 일부 별산제 로펌들이 어쏘 변호사로 고용한 청년 변호사에게 구성원 등기를 강요해 물의를 일으키기도 했습니다.

2015. 11. 27. 선고 2015다34154 판결 〔해고무효확인등〕

[1] 징계위원에 대한 수 개의 기피신청이 있는 경우, 기피신청을 당한 징계위원이 다른 위원에 대한 기피의결에 참여할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

[2] 기피신청이 기피신청권의 남용에 해당하여 허용되지 않는 경우 및 이때 기피신청의 대상이 된 징계위원이 기피결정에 관여하는 것이 금지되는지 여부(소극) / 기피신청이 징계절차의 지연을 목적으로 함이 명백한 경우에 해당하는지 판단하는 기준

[1] 기피신청은 원래 징계위원 개개인에 대한 것으로서 기피신청에 대한 의결 역시 기피신청에 대하여 개별적으로 이루어지는 것이므로, 징계위원에 대한 수 개의 기피신청이 있는 경우라도 신청을 당한 징계위원은 자신에 대한 의결에만 참여할 수 없을 뿐 다른 사람에 대한 의결에는 참여할 수 있으나, 기피사유가 공통의 원인에 기인하는 경우에는 자신에 대한 의결뿐만 아니라 다른 사람에 대한 의결에도 참여할 수 없다.

[2] 피징계자가 징계위원 전원 또는 대부분에 대하여 동시에 기피신청을 함으로써 징계위원회를 구성할 수 없거나 징계위원회의 결정 자체가 불가능한 경우, 기피신청이 징계절차의 지연을 목적으로 함이 명백한 경우 등에는 신청 자체가 기피신청권의 남용에 해당하여 부적법하므로, 이러한 신청은 허용될 수 없다. 따라서 이러한 경우에는 기피신청의 대상이 된 징계위원이 기피결정에 관여하는 것이 금지되지 않는다. 나아가 기피신청이 징계절차의 지연을 목적으로 함이 명백한 경우에 해당하는지는 징계에 이르게 된 경위, 징계위원회 출석 여부 등 피징계자가 징계절차에서 취한 행태, 기피신청의 시기와 횟수, 기피신청으로 주장하는 기피사유의 내용 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

2015. 11. 27. 선고 2014도191 판결 〔부동산가격공시및감정평가에관한법률위반〕

공인회계사법 제2조에서 정한 ‘회계에 관한 감정’의 의미 및 타인의 의뢰를 받아 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이 정한 토지에 대한 감정평가를 행하는 것이 공인회계사의 직무범위에 포함되는지 여부(소극) / 감정평가업자가 아닌 공인회계사가 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이 정한 토지에 대한 감정평가를 업으로 행하는 것이 같은 법 제43조 제2호에 의하여 처벌되는 행위인지 여부(적극) 및 위 행위가 형법 제20조가 정한 ‘법령에 의한 행위’로서 정당행위에 해당하는지 여부(원칙적 소극)

공인회계사법의 입법 취지와 목적, 회계정보의 정확성과 적정성을 담보하기 위하여 공인회계사의 직무범위를 정하고 있는 공인회계사법 제2조의 취지와 내용 등에 비추어 볼 때, 위 규정이 정한 ‘회계에 관한 감정’이란 기업이 작성한 재무상태표, 손익계산서 등 회계서류에 대한 전문적 회계지식과 경험에 기초한 분석과 판단을 보고하는 업무를 의미하고, 여기에는 기업의 경제활동을 측정하여 기록한 회계서류가 회계처리기준에 따라 정확하고 적정하게 작성되었는지에 대한 판정뿐만 아니라 자산의 장부가액이 신뢰할 수 있는 자료에 근거한 것인지에 대한 의견제시 등도 포함된다. 그러나 타인의 의뢰를 받아 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)이 정한 토지에 대한 감정평가를 행하는 것은 회계서류에 대한 전문적 지식이나 경험과는 관계가 없어 ‘회계에 관한 감정’ 또는 ‘그에 부대되는 업무’에 해당한다고 볼 수 없고, 그 밖에 공인회계사가 행하는 다른 직무의 범위에 포함된다고 볼 수도 없다.

따라서 감정평가업자가 아닌 공인회계사가 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산공시법이 정한 토지에 대한 감정평가를 업으로 행하는 것은 부동산공시법 제43조 제2호에 의하여 처벌되는 행위에 해당하고, 특별한 사정이 없는 한 형법 제20조가 정한 ‘법령에 의한 행위’로서 정당행위에 해당한다고 볼 수는 없다.

2013. 10. 31. 선고 2013두11727 판결 〔징계(업무정지)처분취소〕

감정평가사가 자신의 감정평가경력을 부당하게 인정받는 한편, 소속 법인으로 하여금 설립과 존속에 필요한 감정평가사의 인원수만 형식적으로 갖추게 하거나 법원으로부터 감정평가 물량을 추가로 배정받을 수 있는 자격을 얻게 할 목적으로 자신의 등록증을 사용한 경우, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제37조 제2항이 금지하는 자격증 등의 부당행사에 해당하는지 여부(적극)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다) 제37조 제2항에 의하면, 감정평가업자(감정평가법인 소속 감정평가사를 포함한다)는 다른 사람에게 자격증⋅등록증 또는 인가증(이하 ‘자격증 등’이라 한다)을 양도 또는 대여하거나 이를 부당하게 행사해서는 안 된다. 여기에서 ‘자격증 등을 부당하게 행사’한다는 것은 감정평가사 자격증 등을 본래의 용도가 아닌 다른 용도로 행사하거나, 본래의 행사목적을 벗어나 감정평가업자의 자격이나 업무범위에 관한 법의 규율을 피할 목적으로 이를 행사하는 경우도 포함한다. 따라서 감정평가사가 감정평가법인에 가입한다는 명목으로 자신의 감정평가사 등록증 사본을 가입신고서와 함께 한국감정평가협회에 제출하였으나, 실제로는 자신의 감정평가경력을 부당하게 인정받는 한편, 소속 감정평가법인으로 하여금 설립과 존속에 필요한 감정평가사의 인원수만 형식적으로 갖추게 하거나 법원으로부터 감정평가 물량을 추가로 배정받을 수 있는 자격을 얻게 할 목적으로 감정평가법인에 소속된 외관만을 작출하였을 뿐 해당 감정평가법인 소속 감정평가사로서의 감정평가업무나 이와 밀접한 관련이 있는 업무를 수행할 의사가 없었다면, 이는 감정평가사 등록증을 그 본래의 행사목적을 벗어나 감정평가업자의 자격이나 업무범위에 관한 법의 규율을 피할 목적으로 행사함으로써 자격증 등을 부당하게 행사한 것이라고 볼 수 있다.

2013. 10. 24. 선고 2013두727 판결 〔징계처분취소〕

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제37조 제2항에서 정한 ‘자격증 등을 부당하게 행사’한다는 의미 및 감정평가사가 감정평가법인에 적을 두었으나 당해 법인의 업무를 수행하거나 운영 등에 관여할 의사가 없고 실제 업무 등을 전혀 수행하지 않았다거나 소속 감정평가사로서 업무를 실질적으로 수행한 것으로 평가하기 어려운 경우, 자격증 등의 부당행사에 해당하는지 여부(적극)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다) 제37조 제2항에 의하면, 감정평가업자(감정평가법인 소속 감정평가사를 포함한다)는 다른 사람에게 자격증⋅등록증 또는 인가증(이하 ‘자격증 등’이라고 한다)을 양도 또는 대여하거나 이를 부당하게 행사해서는 안 된다. 여기에서 ‘자격증 등을 부당하게 행사’한다는 것은 감정평가사 자격증 등을 본래의 용도 외에 부당하게 행사하는 것을 의미하고, 감정평가사가 감정평가법인에 적을 두기는 하였으나 당해 법인의 업무를 수행하거나 운영 등에 관여할 의사가 없고 실제로도 업무 등을 전혀 수행하지 않았다거나 당해 소속 감정평가사로서 업무를 실질적으로 수행한 것으로 평가하기 어려울 정도라면 이는 법 제37조 제2항에서 정한 자격증 등의 부당행사에 해당한다.

□ 함진규 의원안 주요 내용

가. 감정평가사가 감정평가사 자격을 등록하지 않거나 갱신등록하지 않고 업무를 수행한 경우 또는 국토교통부장관이 결정한 수수료의 요율과 실비의 범위를 준수하지 않은 경우 국토교통부장관이 징계를 할 수 있게 함(안 제42조의2제1항제3호 및 제10호 신설)

나. 감정평가사에 대한 징계의 종류에 감정평가사 자격의 취소를 추가하되, 감정평가사의 자격증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우에만 적용할 수 있도록 함(안 제42조의2제2항제1호 신설)

【참고】이노근 의원 발의안(‘13. 3. 19)

제안 이유

감정평가사 자격의 취소는 자격 등록의 취소와 달리 현행법상 징계의 종류에서 누락되어 있어 징계위원회의 심의를 거치지 않고 국토교통부장관이 단독으로 자격 취소 처분을 결정하고 있음.

또한 자격 등록을 하지 않고 업무를 수행한 경우와 국토교통부장관이 정한 수수료·실비의 기준을 위반한 경우가 감정평가사에 대한 징계의 사유에서 누락되어 있음.

이에 감정평가사에 대한 징계의 종류에 자격 취소를 추가하여 징계위원회의 심의에 따라 자격 취소 처분이 내려지게 하고, 자격 등록을 하지 않고 업무를 수행한 경우와 국토교통부장관이 정한 수수료·실비의 기준을 위반한 경우를 징계 사유에 추가하여 감정평가사의 의무 이행을 확보하려는 것임.

주요내용

가. 감정평가사가 감정평가사 자격을 등록하지 않거나 갱신등록하지 않고 업무를 수행한 경우 또는 국토교통부장관이 결정한 수수료의 요율과 실비의 범위를 준수하지 않은 경우 국토교통부장관이 징계를 할 수 있게 함(안 제42조의2제1항제3호 및 제10호 신설).

나. 감정평가사에 대한 징계의 종류에 감정평가사 자격의 취소를 추가함(안 제42조의2제2항제1호 신설).

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 일부개정법률안

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 일부를 다음과 같이 개정한다.

제26조제1항을 다음과 같이 한다.

① 국토교통부장관은 감정평가사가 부정한 방법으로 감정평가사의 자격을 얻은 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다.

제42조의2제1항 각 호 외의 부분 중 “제2항에서 정하는”을 “제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는”으로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설하며, 같은 항 제8호 및 제9호를 각각 제11호 및 제12호로 하고, 같은 항 제2호부터 제7호까지를 각각 제4호부터 제9호까지로 하며, 같은 항에 제2호ㆍ제3호 및 제10호를 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제2항제1호부터 제3호까지를 각각 제2호부터 제4호까지로 하며, 같은 항에 제1호를 다음과 같이 신설하고, 같은 항 제2호(종전의 제1호)를 다음과 같이 하며, 같은 조 제4항 중 “자격등록”을 “자격이 취소된 자는 자격증과 등록증을 국토교통부장관에게 반납하여야 하고, 같은 항에 따라 자격등록”으로 하고, 같은 조 제5항을 다음과 같이 한다.

다만, 제2항제1호의 징계는 제2호를 위반한 경우에만 할 수 있다.

2. 감정평가사의 자격증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우

3. 제26조의2제1항과 제2항에 따른 등록이나 갱신등록을 하지 아니하고 제29조제1항 각 호의 업무를 수행한 경우

10. 제35조에 따른 수수료의 요율 및 실비의 범위를 준수하지 아니한 경우

1. 감정평가사 자격의 취소

2. 감정평가사 자격등록의 취소

⑤ 제2항제1호에 따른 자격의 취소를 하는 경우에는 제26조제2항을 준용하고, 제2항제2호에 따른 자격등록의 취소를 하는 경우에는 제26조의4제2항 및 제3항을 준용한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(감정평가사 자격의 취소에 관한 적용례) 제42조의2제2항제1호의 개정규정은 이 법 시행 전에 발생한 사유로 같은 개정규정에 따른 자격의 취소를 하는 경우에도 적용한다.

제3조(징계에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 발생한 제42조의2제1항제3호 또는 제10호의 개정규정에 따른 징계사유에 대하여는 종전의 규정에 따른다.