공인중개사 Q1. 왜 공인중개사인가? Q2. 학원은 어떻게 선택할까? Q3. 얼마나 해야 합격할까? Q4. 시험, 그리고 합격 후는?
감정평가사
Q5. 어떻게 감정평가사를 선택하게 되었나? Q6. 학원은 어떻게 선택할 것인가? Q7. 얼마나 해야 합격할까? Q8. 시험, 그리고 불합격, 합격은 어떻게? Q9. 합격 후 인생이 바뀌는 시험이란?
40대에 인생이 바뀌는 공부가 필요한 이유 _ 해야만 한다
Q10. 머무를 것인가, 나아갈 것인가? Q11. 어쩌면 마지막 기회일지도 모르는? Q12. 남편으로서, 아빠로서 옳은 선택인가? Q13. 살아남기 위한 공부, 선택인가 필수인가? Q14. 어쩌면 가장 확실하고 쉬운 길일 수도?
40대여 주저하지 말고 도전하라 _ 할 수 있다
Q15. 1등을 해본 적이 있는가? Q16. 전업으로 할 수 있는가? Q17. 경조사와 집안 대소사는? Q18. 당신의 기억력은 안녕하신가요? Q19. 내가 이렇게 멍청했는지 절망할 것인가? Q20. 수험비용은 어느 정도? Q21. 깔끔한 글씨는 40대의 무기인가? Q22. 언제까지 할 것인가? Q23. 최선을 다하면 그것으로 되는 것일까? Q24. 그럼에도 최선을 다한다는 것은 어떤 의미인가?
40대의 공부는 달라야 한다 _ 이렇게 한다
Q25. 40대 수험생의 사회적 지위와 체면은 무엇? Q26. 학문할 것인가, 수험할 것인가? Q27. 넓힐 것인가, 좁힐 것인가? Q28. 공부계획, 서브노트, 교재는? Q29. 혼자 또는 같이? Q30. 주 5일, 주 6일, 빨간 날은? Q31. 책상 위에 있어야 할 것과 없어야 할 것은? Q32. 어렵다. 그래서 필요한 것은? Q33. 점(占)을 볼까? Q34. 운동과 체력관리는? Q35. 비참한 멘탈 관리는? Q36. 슬럼프는 어떻게? Q37. 나만의 힐링은 무엇? Q38. 시험은 진짜 실력인가? Q39. 이미지 트레이닝이란? Q40. ( )
30개 자격증 소유자의 시험 합격비법 전격 공개! 수능 6등급에서 연세대학교 경제학과 최우등 졸업과 공인회계사·세무사·감정평가사 등 ‘전문직 5관왕’ 달성!
▶ 열등생에서 최우등생으로
합격의 신(神) 곽상빈을 만난다!
‘합격의 신(神)’, ‘자격증의 달인’, ‘공부 천재’ 모두 저자 곽상빈에게 붙여진 호칭이다. 연세대학교 경제학과 최우등 졸업, 자격증 30개 취득, 공인회계사 · 감정평가사 · 손해사정사 · 경영지도사 등 전문직 5관왕 달성 등 그가 이뤄낸 결과를 보면 누구나 수긍할 수밖에 없다. 그러자 저자는 “결과물만 보고 하는 이야기”라고 말한다. 덧붙여 “노력으로 모든 것을 바꿀 수 있다”고도 말한다.
공부를 처음부터 잘했던 사람은 열등생의 마음을 이해하기 어렵다. 사실 저자는 어릴 때부터 열등생이었던 데다 머리도 그리 좋은 편이 아니었다. 가난한 집안 형편에 IMF 금융위기로 아버지의 사업까지 망하면서 교육을 제대로 받을 수 없는 유년기를 보냈다. 초등학생 때부터 아르바이트를 시작했고, 중학생 때는 장사도 했으며, 실업계 고등학교에 진학해서는 벤처기업 창업이라는 도전과 실패도 경험했다. 그러다 정말 우연한 계기로 공부를 시작했고, 어떻게 하면 시험에 합격할 수 있을지 치열하게 고민했다.
끊임없이 ‘나만의 공부법’을 고민하고 시도한 결과 많은 시험에서 좋은 성적으로 합격의 영광을 얻었다. 남다른 그의 노력과 집중력이 더해졌기에 가능한 결과였지만, 단시간에 각종 시험에서 합격할 수 있었던 비결은 무엇일까?
이 책은 각종 자격증과 시험에서 합격할 수 있었던 저자만의 공부법을 담아냈다. 이 책의 1장과 2장에는 열등생이었던 저자가 최우등생으로 성장하면서 경험한 이야기가 실려있다. 각종 시험을 치르면서 겪은 에피소드와 숱한 고생 끝에 얻은 성공을 바탕으로 수험생들이 가장 궁금해하고 알고 싶어 할 부분을 추려서 실었다.
▶ 세상 모든 시험을 위한 공부 지침서 각종 자격증과 모든 시험 100% 합격한다!
치열한 시험 경쟁률과 합격을 갈망하는 수험생들, ‘시험 합격, 인생 역전’ 이야기는 어제오늘의 일이 아니다. 공부를 잘하기 위해 학원에도 가고 상담을 받기도 하며, 각종 공부법 책을 보면서 자신의 부족한 점을 채워 시험에 합격하려고 애쓴다. 시중에는 다양한 공부법 책이 나와 있지만 모든 시험, 모든 사람에게 적용될 수 있는 공부법은 찾아보기 어렵다. 이 책은 그에 대한 아쉬움에서 비롯되었다. 저자는 어떤 시험에서든 최대한 좋은 결과를 낼 수 있는 최고의 방법은 없을까 하는 고민에서 이 책을 쓰기 시작했다.
이 책은 시험과 합격에 대한 접근법이 다른 공부법 책과 다르다. 공부에 대한 본질적 질문에서부터 시작해 구체적인 공부 노하우까지 100문 100답 형식으로 꼼꼼히 담아냈다. 또한 ‘합격 통찰’, ‘공부 실험’ ‘전문직 인터뷰’ 등의 참고 문항을 넣어 저자의 공부법은 물론 각 분야에서 인정받는 또 다른 ‘공부법 대가’들의 노하우를 구성했다. 시험을 준비하는 수험생이라면 이 책에 담긴 다양한 공부법과 이야기들을 활용해서 반드시 합격할 수 있을 것이다.
[책 속으로 추가] 암기력이 높으면 높을수록 시험에 유리한 것은 사실이다. 우리나라의 시험은 대부분 암기력을 테스트한다. 심지어 수능이나 적성시험도 내용 암기가 많이 돼 있을수록 유리하다. 암기력을 높이려면 의미 단위를 덩어리로 묶어서 단순화시키는 노력이 필요하다. -〈042. 암기력을 높이는 덩어리 공부〉 중에서
요즘 회독수를 이용한 공부법이 많이 나오고 있다. 회독수를 높이면 높일수록 머릿속에 내용이 각인되고 시험장에서 이를 활용하는 속도도 빨라지는 것이 사실이다. 그러나 회독수를 늘리는 것만이 공부는 아니다. 의식적으로 암기하고 이해하는 과정도 중간중간 들어가야 한다. 고득점을 하려면 사고력을 요하는 문제도 맞혀야 하기 때문이다. -〈053. 단순히 많이 보는 것은 무의미하다〉 중에서
객관식 시험은 문제에서 물어보는 것에 가장 맞는 답을 고르는 것이 생명이다. 그러기 위해서는 배경지식을 최대한 덜 사용하고 문제에서 물어보는 것에만 집중하는 습관을 들여야 한다. 시험장에서는 의도적으로라도 그렇게해야 한다. 그리고 실수를 줄이는 자신만의 표시나 기호를 개발해서 미리 모의고사 때부터 연습해두어야 한다. -〈059. 객관식 시험장에서 점수 올리는 기술〉 중에서
키워드와 목차 암기의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 왜냐하면 채점위원들은 그 두 가지만 보고 답안지를 평가할 것이기 때문이다. 장황하게 써낸다고 해도 답안지에서 점수를 부여하는 포인트는 키워드다. 키워드가 빠진 답안지는 좋은 점수를 받을 수 없다는 것이 채점위원의 이야기다. 그래서 나는 키워드와 목차 노트를 따로 만들고 시간이 날 때마다 암기했다. -〈069. 키워드와 목차 노트 만들기〉 중에서
작성한 내용이 같을 경우 답안지의 형식만 제대로 갖추어도 논리 없이 작성한 답안보다 훨씬 높은 점수를 받을 수 있다. 또한 답안 형식이 좋지 않으면 내용이 아무리 좋아도 과락의 위험이 높아진다. 출제자와 채점자는 친절하지 않다. 1천 부에서 1만 부 가까이 되는 답안지를 일일이 채점하다보면 자세히 들여다볼 시간도 없다. 답안에도 풍기는 느낌이라는 것이 있고, 그 느낌에 따라서 점수가 왔다 갔다 할 수 있다. -〈070. 10점 이상 올려주는 답안작성 꿀팁〉 중에서
책속으로
공부를 잘하려면 먼저 내가 합격하고자 하는 시험을 왜 치러야 하는지를 알고 인생 전반에 대한 전략을 세워야 한다. 추상적으로 접근하지 말고 구체적으로 내가 무엇을 잘하고 어떤 시험이 내 적성에 맞는지, 어떤 일을 하려고 공부를 하는지를 직접 그려보는 것이 좋다. 이러한 작업은 분명 시간을 많이 줄여주고 인생에서 우리의 행복을 증진시켜줄 것이다. -〈003. 인생에 전략이 없다면 시험도 실패다〉 중에서
내가 원하는 목표가 합격이고 더 큰 일을 하는 것이라면 거기에 맞게 내 실력을 키워야 한다. 하면 할수록 는다는 것이 우리에게는 축복이다. 늘려서 필요한 수준까지 도달하면 될 것 아닌가. 반대로 늘어서는 안 되는 걱정과 나태함 등은 최대한 절제해야 한다. 그 훈련의 과정이 공부가 아닐까. -〈009. 뭐든지 많이 하면 늘게 된다고?〉 중에서
모든 시험에는 중요한 과목과 덜 중요한 과목이 있다. 모든 과목에 같은 강도로 접근하면 과목 간의 시너지 효과도 누리지 못할뿐만 아니라 1, 2차 시험으로 나뉘어 있는 시험의 경우 1차 시험을 붙고 2차 시험 합격에는 오래 걸리는 최악의 상황에 처하게 된다. 내가 많은 시험에서 동차 합격을 할 수 있었던 비결 가운데 하나도 가장 핵심적이고 투입 대비 효과가 좋은 과목부터 마스터했기 때문이 아닐까 생각한다. -〈017가장 효과가 좋은 과목부터 마스터하자〉 중에서
나는 고시라고 불리는 여러 개의 시험을 패스하면서 시행착오도 많이 겪었다. 결국 가장 빨리 합격하는 방법은 딱 세 가지를 충실히 이행하는 것밖에 없다는 결론을 내렸다. 기본서나 요약집을 반복해 내용을 최대한 흡수하고 문제집을 반복, 숙달하면서 근육을 키우는 것은 기본이다. 그리고 가장 중요한 것은 기출문제로 방향을 잘 잡으면서 위 두 가지를 지속하는 것이다. -〈031. 합격의 공식, 공부의 삼박자!〉 중에서
“수험생활은 일종의 항해와 같다. 무작정 길을 떠나면 길을 잃거나 좌초되어 비참한 최후를 맞게 된다. 지도와 나침반을 가지고 항해를 해야 길을 잃지 않는다. 결국 지도와 나침반은 기출문제다. 여기서 시작해야 시간을 단축할 수 있다. 기본서는 나중에 보는 것이다. 이 사실을 알고 남들과 다른 계획을 세울 때 초단기간에 합격할 수 있다.” -〈32. 거꾸로 생각하면 합격이 빨라진다〉 중에서
합격자 발표 날까지 일부러 불안한 마음에 바쁘게 하루하루 살아가고 있었습니다. 군대 내에서 회계학 강의를 하던 중 떨리는 마음으로 큐넷에 접속하여 ‘합격’임을 확인하고 눈을 의심했습니다. 다시 로그아웃하고 다시 확인해 보니 합격이 맞았습니다. 저는 합격을 예상하지 못하였기에 여러 사람들로부터 축하는 받고 있는 지금이 꿈만 같습니다.
감정평가에 대해서 저보다 많은 지식을 가진 수험자가 많음에도 이렇게 합격수기를 쓴다는 것이 조심스럽습니다. 그러나 혹시 누군가는 이 글을 읽고 도움을 받을지 모른다는 생각과 지금까지 제가 짧은 시간인 약 1년동안 업무를 하면서 하루 4시간씩 꾸준히 공부하여 달성한 합격인 만큼 제 공부방법에 대해서 몇자 적어보려 합니다.
2. 나의 전반적인 수험생활 이야기
공군재정장교로 군 입대 후에 혹독한 훈련을 마치고 재정교관으로 임무를 수행하면서 하루 4시간밖에 개인시간이 없음에도 시간을 효율적으로 배분하여 1년간의 공부 끝에 감정평가사 시험에 합격하였습니다. 저는 스트레스를 관리하면서도 어떻게 하면 최소의 시간과 노력 투입으로 최대의 공부효과를 낼 수 있는지에 대한 고민이 우선 선행되어야 합격이 빨라진다고 믿었습니다. 그래서 양을 최대한 줄이고 단권화하여 자주 출제되는 논점 위주로 무한반복하는 전략을 택했습니다. 그리고 자기가 오늘 하루 공부한 내용을 스스로의 언어로 누군가에게 설명할 수 있다면 그날 공부는 성공한 것이라고 생각해서 개별스터디 때 최대한 말로 설명하는 연습을 했던 것 같습니다.
저는 하루 종일 독서실에 앉아서 공부하지 못합니다. 저는 오히려 노래를 틀어놓고 편안한 상태에서 공부가 잘 되서 집에 누워서 공부하거나 책을 들고 산책을 하면서 공부하는 등 머리를 최대한 즐겁게 해주면서 공부하곤 했습니다. 그리고 여러사람들과 스터디를 조직해서 설명해주고 물어보면서 단기기억이 아닌 이해와 함께하는 장기기억으로 옮기는 작업을 매주 일정하게 수행해 왔습니다. 특히 2차 시험처럼 논술로 쓰는 시험의 경우 혼자 공부하는 것 보다는 최대한 자신과 잘 맞는 사람들과 스터디를 조직하여 서로 설명해주고 피드백 받는 식으로 공부하는 것이 단기간 내에 많은 내용을 이해하는데 도움이 된다고 생각합니다. 그리고 학원의 GS스터디를 통해서 시험장과 같은 분위기에서 꾸준히 쓰는 연습을 하는 것이 시험장에서 당황하지 않는 가장 좋은 방법이라고 봅니다.
첫해에 실무과락 및 이론, 법규의 저득점으로 실패를 경험했을 때, 서브노트의 중요성을 느끼고 과목별로 부족하지만 요약하여 서브노트를 만들기 시작했습니다. 서브노트가 가장 도움이 되는 과목은 법규라고 생각합니다. 법규는 GS스터디 팀장님이 내는 주요논점위주로 모범답안의 목차를 그대로 배껴 적되 자신의 생각에 중요하다고 생각하는 키워드와 조문으로 그 내용을 채워 넣는 것이 좋습니다. 저는 이렇게 정리하여 개별법과 행정법을 100가지 논점으로 요약하였고, 그 외의 논점은 나와도 기존의 논점에 포섭하자는 생각으로 과감하게 버렸습니다. 올해 시험장에서 정리한 100가지 논점에서 거의 출제되었으며 2번문제는 조금 생소한 판례였지만 그 논점의 논리속에 포섭하여 풀어낸 결과 무난하게 득점했다고 생각합니다.
수험생은 끊임없이 양을 줄이고 반복하는 것이 전부라고 생각하고 그게 단기합격의 지름길이라고 생각합니다.
3. 구체적인 과목별 공부방법
(1) 1차시험 공부법
1) 회계학에 대하여
저는 2013년부터 노량진의 로이즈학원이라는 곳에서 주관식과 객관식 모두 회계학강의를 했고, 지금 군대에서 재정분야 전문자격증인 회계관리1,2급 취득을 위한 강의를 하는 등 재무회계 강의를 4년째 진행하고 있습니다. 회계학은 누구보다도 자신 있는 과목이자 시험장에서 가장 효율적으로 문제 푸는 노하우를 보유하고 있습니다. 회계학 고득점을 위한 공부 방법을 말씀드리겠습니다.
우선, 회계학은 재무회계와 원가관리회계로 구성되어 있고, 재무회계가 75%, 원가관리회계가 25% 정도 출제되고 있습니다. 또한, 재무회계는 범위가 매우 넓은 편이고 말문제가 계산문제보다 큰 비중을 차지하고, 원가관리회계는 계산문제의 비중이 크지만 그 공부량은 많지 않습니다. 재무회계는 회계원리 -> 중급회계 -> 고급회계 중 파생상품, 외화환산, 지분법, 사업결합 중 영업권 일부내용의 순서로 공부하는 것이 좋습니다.
시험장에서 우선 말문제를 먼저 풀되 복잡한 문제는 나중에 푸는 전략이 중요합니다. 그리고 실제 시험을 보시면 아시겠지만, 시간이 매우 촉박하기 때문에 복잡한 계산문제는 그냥 3번으로 찍는 게 득점에 유리할 지도 모릅니다. 저의 경우에는 말문제를 먼저 풀고 재무회계의 계산문제를 푼 후에 시간이 남으면 원가회계의 앞 챕터(기초이론, 개별원가, 종합원가, ABC원가) 문제만 풀고 나머지 문제는 한 줄로 찍었습니다. 그리고 60점정도의 범위만 완벽하게 공부했어도 70점을 넘길 수 있는데, 이는 객관식시험이기 때문에 가능하다고 생각합니다.
2) 경제학에 대하여
경제학은 미시경제학과 거시경제학이 저의 반반의 비율로 출제되고 있습니다. 저는 개인적으로 김판기의 다이어트 경제학 미시편, 거시편 두 권이면 시험대비로는 충분하다고 생각합니다. 그리고 기본강의를 듣기보다는 요약강의와 문제풀이 강의를 통해서 빠르게 중요한 내용 및 문제 푸는 스킬을 빨리 익혀서 적용하는 연습을 반복하길 권합니다. 경제학은 깊게 공부하려면 끝도 없습니다. 하지만, 우리 시험은 제한된 시간 내에서 맞거나 틀린 지문을 고르는 것이기 때문에 출제되는 내용위주의 정리와 반복, 그리고 문제를 많이 풀어보는 것이 깊이있는 이해보다 중요합니다. 다이어트 경제학 책 5번정도 눈으로 보고 문제 풀어보는 정도면 경제학에서 60점 이상은 충분할 것 같습니다. 저는 이렇게 공부하여 경제학 80점대의 득점을 할 수 있었습니다.
3) 민법에 대하여
민법은 물권과 총칙이 시험범위인데, 총칙은 거의 판례에서 문제가 나옵니다. 시중에서 가장 얇고 잘 정리된 책을 찾다보니 이찬석 선생의 책이 눈에 띄길래 그 책만 반복해서 풀고 해설을 읽으면서 판례를 암기했습니다. 기본서까지 볼 시간이 없기 때문에 해설과 요약부분을 반복하면서 최대한 논리를 이해하려고 했고, 양이 많이 때문에 전범위를 빠르게 보려고 노력했습니다. 안 그러면 특정 부분만 숙달되고 큰 틀에서는 과락이 날 수도 있기 때문입니다. 그리고 상당부분은 기출에서 반복되는 경향도 있으니 기출문제 최근 5년치는 구해서 꼭 풀어보고 들어가시길 바랍니다.
4) 부동산관계법규에 대하여
저는 개인적으로 부동산관계법규(이하 ‘부관법’이라함)가 가장 힘들었습니다. 1차시험 1달전부터 이상곤의 요약집을 사서 형광펜으로 중요내용을 밑줄 쳤고, 국토의 계획 및 이용에관한 법률과 건축법 위주로 정리하면서 강의들을 시간이 없어서 눈으로 발랐던 기억이 납니다. 노래로 만들어서 강의하는 덕분에 암기가 잘되어 강의는 한번만 빠르게 듣고 멜로디 떠올리면서 요약집만 반복했습니다. 기출문제는 최근 3년치만 풀고 시험장에 들어갔고 다행히 62.5점이 나왔습니다. 이 과목은 단순 암기해야 하는 내용이 많아서 논리보다는 두문자를 만들어서 외우거나 노래를 만들어서 외우는 등 자기만의 방법을 개발하는 것이 좋다고 생각합니다.
(2) 2차시험 공부법
1) 2015년 9월 처음 본 2차 시험에서 실무과락으로 불합격
2차시험 공부는 초시생일 때는 개별스터디에 전적으로 의존했습니다. 기본강의를 들을 시간이 부족하여 진주에서 서울로 올라오는 고속버스안에서 4시간 동안 최대한 기본내용 강의를 듣고, 토요일과 일요일에 개별스터디 멤버 4명과 같이 실무, 이론, 법규 순서를 정해서 회독수를 늘린 기억이 납니다.
시간이 촉박하여 여러 책을 볼 엄두가 나지 않아 실무는 ‘Pass(여지훈 저)’책만 누더기가 될 정도로 20회정도 반복했고, 개인적으로 강한 파트인 DCF나 수익성분석, 컨설팅 쪽은 회독수를 줄이고 상대적으로 부족한 법정평가(보상 파트)를 더욱 비중 있게 공부했습니다.
실무는 기본서를 볼 필요가 없이 문제만 잘풀면 된다는 생각에 문제집을 계속 반복했고, 답안지에 손으로 풀 시간조차 부족하여 눈으로 답을 암기하는 형식으로 공부했습니다. 물론 이렇게 공부하여 실제 시험에서 20점대로 과락이 났습니다.
이론은 3개월의 시간동안 S+교재와 기출문제를 제가 보기 쉽게 단권화 하여 서브노트를 만들어서 그것만 암기하였습니다. 법규가 가장 힘들었는데, 우선 법전에서 가장 많이 나오는 조문을 따로 기출문제집에 가필하여 두고 기출문제를 반복해서 눈으로 발랐습니다. 기본강의를 들을 시간이 부족하여 절반밖에 못듣고 행정법은 포기한 상태에서 개별법만 보고 시험장에 갔습니다. 다행히 행정법이 거의 안 나와서 시험볼 때 모든 문제를 풀고 나올 수 있었습니다.
2) 2016년 주말마다 활용한 실무단과수업과 학원 GS스터디
다음 2차 시험에서는 같은 실수를 하지 말고 꼭 ‘감정평가실무’과목 위주의 학습을 해야겠다고 생각하여 2015년 11월 토요일마다 윤수연 평가사 문제풀이반을 수강하였고, 일요일에는 여지훈 평가사의 논점정리특강을 들었습니다. 저는 개인적으로 두 평가사님을 함께 듣길 잘했다고 생각했습니다. 윤수연 평가사님 강의를 통해서 제 답안 작성 시 길게 늘어지는 않좋은 습관을 교정할 수 있었고, 여지훈 평가사님 강의를 통해 만들고 있던 실무서브노트를 완성할 수 있었습니다.
2016년 1월부터 개강하는 한림GS1기 토요반에 다니기 시작해서 하루도 빠지지 말자고 다짐했습니다. 실무 감각이 무섭게 올라와 자신감이 생겼습니다. 원래 이론공부는 따로 하지 않고 글쓰기를 좋아하기 때문에 GS스터디때 방향만 잘 잡고 쓰는 연습을 하자는 생각으로 접근했습니다. 법규는 행정법을 한번도 제대로 정리하지 못하여 이때부터 정리하기 시작했습니다. 강평 때 찍어주는 논점만 공부하자는 생각으로 매주 정리한 결과 GS2기에 들어가기 전까지 저만의 서브노트를 완성할 수 있었습니다. 김선희 평가사님이 수험에 적합한 분량으로 답안을 정리해 주어 그 답안을 토대로 서브를 완성하였습니다. 매주 일요일은 서브노트를 만들고 부족한 부분을 개별스터디 하는데 시간을 사용하였습니다.
3) 2차 시험 직전 1개월 막판 스퍼트
저는 나름의 시험 노하우가 있습니다. 마지막 1달은 전 과목 전 범위가 머릿속에서 한 번에 정리되어야 시험장에서 흔들이지 않기 때문에 그 한 달을 미리 준비하는 것이 그것입니다. 미리 세과목 모두 서브노트를 완성해 두었고, 정리하지 않은 범위에서 나오면 틀려도 된다는 생각으로 파이널에 돌입했습니다. 그리고 한달동안은 주말 GS스터디는 답안작성 연습만 하고 나머지 시간은 서브노트만 반복하였습니다. 특히 혼자서 이 작업이 어렵기 때문에 함께 스터디를 했던 주현이형님과 함께 스터디룸을 잡아서 무한반복한 기억이 납니다. 그리고 시험장에서 이 주제가 나온다면 “목차를 어떻게 짜고 어떤 세밀한 내용을 쓸지” 까지 함께 고민하였습니다. 그리고 마지막 1주일은 시험장에서 모르는 문제가 나오면 어떻게 답안을 전개할지에 대해서까지 구체적으로 시뮬레이션 해보았습니다.
4. 올해 2차 시험장에서 실무, 이론, 법규의 구체적 문제풀이
(1) 논란의 중심인 실무의 경우 (46.5점 득점)
올해 실무 [문제1]의 경우 감정평가사가 부동산투자자에게 상업용 부동산 매수를 위한 컨설팅 평가에 대한 문제였다. (물음1)의 경우 시장가치에 기반하여 3방식을 활용하여 각각의 제시하는 물음에 따라서 개별합에 의한 가액, 일체비준에 의한 가액, 일체수익방식에 의한 가액을 목차로 뽑아 각각의 시산가액을 제시하는데 초점을 두고 풀이하였습니다. 시산가액조정을 해야하는지에 대해서 잠시 고민하였으나 물음에 충실하기 위하여 각 가액을 표로 정리하여 제시하면서 결론을 지었고 이 부분에서 좋은 인상을 준 것으로 보입니다.
특히 풀면서 어려웠던 것은 건물의 재조달원가 자료는 주어졌으나 개별합을 위해서는 감가수정을 해야하는 상황에서 내용연수가 주어지지 않았던 사실이었습니다. 내용연수는 경제적 내용연수라는 것에서 착안하여 주변의 경제적 부동산 수급상황을 사례자료를 통해서 파악하였으며, 사례3번의 경우 30년 경과 시 건물가치가 없다는 것이 눈에 띄어 주석을 달고 30년이 타당하다고 결론내리고 넘어갔습니다.
또한, 어려웠던 부분은 공시지가기준법 적용에 있어서 표준지의 선정에 있었는데, 전체 필지가 일단지를 구성함에 착안하여 물적 상황이 유사한 표준지 2번을 선정하여 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교과정을 거쳐 답을 내었습니다. 물론 인근지역의 표준지였으나 보정이 가능하다고 보고 물적 유사성에 집중하여 답안을 작성했습니다.
문제1번의 물음1의 경우 시산가액조정을 하지 않았음에도 불구하고 시장가격에 근거하여 개별합방법, 일체비준법, 일체수익방식을 각각을 제시하라는 물음에 충실하게 각각을 표로써 제시하였고 최대한 이 부분을 어필하기 위해서 노력했습니다. 그때 썼던 답안은 다음과 같습니다.
[문제1]의 (물음2)의 경우 NPV를 구하여 투자자문을 해주는 물음이었는데 현재 대상물건의 공실인 층이 있기에 그 공실이 3개월 이내에 해소될 가능성을 주석으로 언급하면서 그 불확실성에 따라 현금흐름을 2/3 수준으로 감액한다고 전문가적 의견을 서술하였습니다. 그리고 감액된 현금흐름으로 투자가치를 구해보니 3,200,000,000 정도가 나왔고 투자비용으로 제시된 4,200,000,000을 차감한 NPV가 (-) 1,000,000,000으로 도출되어 3년간 보유하는 투자안의 타당성이 없다고 결론 내렸습니다. 다만, 전문가적 의견으로서 시장가치는 복합부동산의 일체비준방식이 가장 시장성 측면에서 합리적이며 이 경우 4,200,000,000을 투자하여 시장가치인 4,800,000,000 처분하는 전략을 취할 경우 NPV는 (+)600,000,000이 되므로 이러한 차익거래 전략을 조언하면서 다각도로 접근하였습니다.
[문제2]의 경우 가장 당황스러웠던 문제입니다. 완전소유권의 가치와 전대권과 전차권의 가치합이 일치한다는 전제하에 물음을 풀어야 하기에 그 조건에 최대한 맞춰서 물음의 의도대로 풀이하였습니다. 처음에 읽어내려갔을 때 문제가 이해되지 않아 두 번 세 번 읽고 제 스스로 답지 작성은 물음에서 물어본 뉘앙스에 최대한 근접한 것이 무엇인지 고민하면서 최대한 빨리 치고 넘어가고자 노력했습니다. 우선, PGI를 구하였는데 운영경비와 기타 자료가 부실한 것을 발견하여 NOI와 PGI가 동일하다고 가정하고 그 자체를 투자수익으로 보고 거래사례를 통해 추출한 부동산가치를 투자가치로 보아 NOI/V 공식을 활용하여 투자수익율을 산정했고, 위험율을 고려하여 그 환원율로 할인하여 그 가치를 제시하였습니다. 기말복귀가액을 구할 때 할인율과 임대계약기간동안의 할인율이 다른 이유에 대해서 이론문제를 풀 때처럼 (1)운영리스크 측면, (2)경기변동적 측면, (3) 불확실성이 수익률에 미치는 영향, (4) 채무불이행위험의 영향 등 다각도로 서술해 주었습니다.
[문제3]의 경우 생각보다 평이한 논점이라 부가가치세는 공통으로 제외하고, 설치비는 해체처분가액에서는 고려하지 않으며, 각 경우의 수에 따라 주석으로 그 근거를 달며 풀이하였습니다. 후에 법정서식에 맞게 풀어야 한다는 이야기도 들었으나 일반적인 풀이처럼 양식에 상관없이 금액을 도출하였습니다.
[문제4]은 가장 못푼 문제인데, 일부이전에 대한 조문을 제대로 공부하지 않고 영업손실보상 중 휴업손실과 폐업손실만 공부하고 시험장에 들어간 탓에 휴업손실과 폐업손실을 구하고나서 폐업손실로 보상함이 완전보상원칙에 부합하다고 말도 안 되는 답을 내었습니다. 휴업손실로 영업이익, 영업이익감소액(영업이익의 20%), 고정경비, 이전비, 감손상당액, 부대비용을 합산하여 정확하게 구하였으나 폐업손실보상액을 구하여 이를 답으로 제시했습니다. 아마 여기서 상당부분 감점이 되었겠으나 10점의 작은 배점 덕분에 전체 점수에서 큰 타격은 없었을 것이라 생각됩니다.
(2) 감정평가이론의 경우 (56점 득점)
감정평가 이론은 문제 순서대로 써 내려 갔으며, 총 23페이지를 쓰는 등 양으로 승부를 본 과목입니다. 특히, 평소에 관심이 많고 재무론에 대한 다년간의 실제 업무경험과 다양한 지식을 통해서 다양한 내용을 서술하였습니다.
[문제1]의 경우 무형자산의 비중이 증가하고 있는 상황에서 계속기업가치(going concern)을 전제로 풀이하기 위해서 각각을 먼저 정의내리고 각 물을에 답하였습니다. 특히 무형자산은 그 회계기준상 정의가 물리적실체가 없으며 식별가능하고 통제(control)할 수 있어야 자산성이 있다는 요건을 통해 유형자산이나 다른 자산과 차이점에 중점을 두고 간략하게 설명하였고, 계속기업가치는 청산기업가치와 어떤 측면에서 다르며 평가에 있어서 순공정가치(Net Fair value)가 아닌 사용가치(Usable value)에 중점을 두고 고찰해야 한다는 것을 서에서 언급하였습니다.
(물음1)의 기업가치의 구성요소를 무형자산과 기타자산으로 구분하였고, 목차상으로 무형자산에 1) 특허권 등의 지식재산권, 2) 개발비와 연구비의 자산성, 3) 영업권으로 나누어 구체적으로 그 정의와 배분방법, 재무제표에 어떤 영향을 줄지 서술하였습니다. 또한, 기업가치평가시 유의사항으로는 기업가치평가시 식별가능한 무형자산과 기타자산을 별도로 공정가치로 평가하되 전체 기업가치를 산정하여 그 차액을 영업권이나 염가매수차익으로 별도 표시해야 한다는 것을 강조하여 적시하였습니다.
(물음2)의 경우 기업가치평가의 이론적 배경으로는 고전적 방법인 고든의 배당평가모형과 CAPM, APT(다요인모형), 하마다모형과 최근의 옵션평가모형인 블랙숄즈와 이항모형, 그리고 몬테카를로시뮬레이션 등 확률론적 기법으로 발전되는 양상을 제시하면서 결국 현금흐름할인방식이 그 중심을 이룬다는 것을 강조하면서 서술하였습니다. 또한 각 감정평가방법은 원가방식으로는 유형자산, 재고자산, 무형자산 등 각 자산의 평가방법을 제시하고 개별자산의 공정가치 합으로 구함을 설명하였고, 수익방식은 DCF법을 중심으로 FCFF와 FCFE의 차이점 OCF와 EBITDA의 차이 등을 언급하면서 그 현금흐름 산정시 재무제표 비현금흐름항목 조정방법을 유의사항으로 제시했습니다. 특히 감가상각비 절세효과등을 자세히 언급했습니다. 그리고 시장방식은 PER, PBR, PCR등의 시장배수와 EPS, BPS, CPS의 곱으로 자본가치를 구하고 부채를 평가하여 합산함에 있어서 고려할 요소들을 설명하였습니다.
(물음3)의 경우 기업가치의 감정평가시 시산가액조정은 수익방식이 가장 정밀하고 그것을 중심으로 다른 방식으로 합리성 검토를 해야한다는 논리로 서술하였습니다. 또한, 기업가치에 대한 구성요소별 배분방법은 개별자산의 공정가치평가 후 영업권이 전체 기업가치를 통해 도출되는 이유와 방법, 그리고 외부구입 영업권만 허용되는 이유, M&A과정에서 기업가치 배분과 자산 실사 시 구체적인 방법을 언급하여 마무리 했습니다.
[문제2]의 경우 (물음1)에서 공정가치와 시장가치의 정의를 먼저 서술하였고, 시장가치는 다수당사자간의 객관적인 가치임에 반해서 공정가치는 양 당사자간의 거래사정이나 특수한 시너지효과가 반영된 가치임에 착안하여 둘의 차이점과 연관성을 설명하였습니다. 공정가치는 보통 시장가치보다 재무모형을 많이 사용하여 추정(estimate)을 하는데, 그 방법으로 시뮬레이션 기법뿐만 아니라 통계적 기법들을 최대한 구체적으로 쓰고자 노력했습니다.
(물음2)에서는 예측기간동안의 할인율과 최종환원율의 관계에 대해서 리스크적 측면에서 접근하였으며, 예측기간동안에는 파산 위험과 채무불이행 위험, 그리고 기업 고유의 운영위험(Operation risk)를 분설하여 제시하였고, 그 척도로서 DOL(Degree of Operating Leverage), DFL(Degree of Financial Laverage)와 체계적 위험의 특정치로서 베타에 대해서 구체적으로 언급하였습니다. 그리고 기출환원율(Terminal rate)에 대해서는 미래의 불확실성을 반영하는 측면에서 거시경기변동 위험과 비체계적위험이 기출환원율에 가산되는 양상에 대해서 논리적으로 서술하였습니다. (물음3)은 구체적으로 기억이 나지 않네요.
[문제3]의 경우 소음 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대해서 최대한 예시를 들어 설명하고자 하였고, 감칙규정과 그 측정방법에 대해 원가방법, 비교방법, 수익방법, 판례에서 이용하는 방법 등을 균형있게 서술하려고 노력했습니다. 특히, 스티그마 효과에 대한 심리적 영향이 초기에 높게 형성되었다가 완만하게 하락하여 0에 가깝게 수렴하는 것을 그래프로 표현하면서 설명의 구체성을 높이기도 했습니다.
[문제4]는 이미 학원 스터디 등을 통해서 많이 연습하였으나 차별화된 답을 제시하기 위해서 수요공급과 장기, 단기로 틀을 잡고 풀이하는 것 뿐만 아니라 부동산 시장의 가치형성요인적 측면에 집중하여 일반요인, 지역요인, 개별요인에 각각 이자율 하락이 어떤 영향을 미치고, 부동산 가격에는 요인간의 상관관계에 거래비용이나 거래관행적 측면에서 어떻게 가격에 플러스 요인으로 작용하는지 구체적 대출 사례를 들어 설명하였습니다.
이론과목은 제가 가장 재미있게 공부했던 과목이었고, 23페이지나 쓴 만큼 최대한 아는 지식을 풍부하게 서술하려고 노력했습니다.
(3) 감정평가 및 보상법규의 경우 (49점 득점)
법규과목의 경우 마지막 시험장에 가기 전까지 가장 자신이 있었고, 암기력을 최대한 끌어올리고자 회독수를 높였던 과목이기에 3교시에 돌입하면서 자신 있는 논점부터 조문과 판례는 정확하게 그리고 분량을 많이 쓰고자 했습니다. 다른 과목과 달리 [문제4]부터 분석하여 [문제3], [문제1], [문제2]의 순서로 풀었고 오히려 이 전략이 좋았다고 생각합니다.
[문제4]의 경우 영업정지처분 기간이 도과된 후에 취소를 구할 법률상 이익을 묻는 문제로서 협의소익 논점이라는 것과 행정소송법 제12조 후문임을 생각하면서 GS스터디의 모범답안을 그대로 떠올리면서 작성하였습니다. 10점 배점인데 공부를 너무 넓게 했던 이유로 20점 분량을 쓰는 실수를 했으나 글 속도가 빠른 덕분에 15분정도에 마무리 할 수 있었습니다.
[문제3]의 경우 평소 김선희 평가사님이 강조했던 하자승계의 논점이라서 학원 모범답안 그대로 물음에 맞게 재구성하여 최대한 풍부하게 쓰고자 노력했습니다. 하자승계 학설, 판례, 검토 모두 완벽하게 서술했다고 자부하는 문제 중 하나입니다.
[문제1]의 경우에는 처음 보자마자 “이주대책에 대한 논점이 나왔구나”하면서 기뻐했던 기억이 납니다. 그런데 자세히 보니 실질은 사전통지와 이유제시를 거치지 않은 경우 절차하자와 그 독자적 위법성여부에 대한 문제라는 것을 깨달았습니다. 저는 절차하자가 있으며 그 독자적 위법성이 인정되어 취소소송 제기가 가능하다는 논리 구성을 위해서 사전통지 생략의 예외사유와 이유제시 생략의 예외사유를 참조조문을 활용하여 구체적으로 모두 검토하였고, 답을 마무리 할 수 있었습니다.
[문제2]가 가장 어려웠고 시간도 촉박했던 문제인데, (물음1)에서는 토지수용위원회의 각하 재결에 대해 행정소송 제기 전에 강구할 권리구제 수단을 가능한한 다양하게 제시하려고 했습니다. 그래서 이의신청(토지보상법 제83조), 가처분, 집행정지, 행정심판법상 임시처분까지 아는 대로 모든 수단을 제시했습니다. 그리고 (물음2)에서는 수용 청구를 각하하는 토지수용위원회의 재결에 대해 토지 소유자가 불복하는 소송의 형태와 피고에 대해서 묻는 문제였는데, 저는 소송형태는 토지보상법 제85조 1항의 취소소송을 언급하였고, 피고적격으로 행정소송법 제13조와 함께 토지수용위원회가 처분청이기 때문에 피고가 된다는 논리로 일관되게 서술하였습니다. 제 답이 최신 판례와 다를 수는 있지만 큰 틀에서 논리는 유지하였습니다.
5. 수험생들께 드리고 싶은 말씀
(1) 시간을 줄이기 위해서는 책은 가장 얇은 것으로 한권만
짧게 합격하기 위해서는 책을 늘리지 않는 것을 권하고 싶습니다. 저는 모든 시험에 임할 때 논문을 쓰는 것이 아닌 ‘고시’라는 사실에 초점을 맞추고 시험준비에 임했습니다. 우리는 제한된 시간안에 시험장에서 모르는 문제가 나와도 나만의 말로 풀어내는 것이 중요합니다. 책을 늘리게 되면 여러 가지 논리가 머릿속에 혼재되어 나만의 논리와 언어를 형성하는 것이 매우 힘들어지게 됩니다. 저는 어떠한 교재라도 합격에는 문제가 되지 않는다고 생각합니다. 자신에게 맞는 책을 고르되 끝까지 믿고 자신의 것이 될 때까지 길들이는 시간이 피요하다고 생각합니다. 그리고 정 불안하다면 서브노트를 만들어서 책에서 강조하는 논리들을 단권화하시길 추천드립니다.
(2) 학원GS스터디는 반드시 다닐 것
저는 작년에 불합격하던 해에는 학원에서 쓰는 연습을 거의 하지 않고 시험장에 갔습니다. PASS책을 20회독 정도 하였고, 너덜너덜한 교재가 될 때까지 전과목을 반복했으나 막상 2차시험장에서는 답안 작성 형식부터 헷갈리거나 숙달되지 못한 실수들을 많이 표출했습니다. 결국에는 실무에서 20점대의 점수로 불합격하였습니다. 저는 2차시험을 준비할 때는 답안작성 연습을 실전처럼 하셔야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 그러한 강제적 수단으로 학원 GS스터디는 나름 효율적이라고 생각합니다. 매일 할 필요도 없고 일주일에 한번만 자신이 시험을 보는 시뮬레이션을 할 수 있기 때문입니다.
(3) 완벽하고자하면 떨어질 것이요, 과감하면 붙을지어니
저는 주변사람들로부터 쉽게 도전하고 쉽게 성취하며, 어려운 것들을 쉽게 설명한다는 말을 듣곤 합니다. 그런데, 생각해보면 고시는 완벽한 사람을 뽑는 제도가 아닙니다. 시험장에 가는 그날까지 누구도 나는 100점짜리 완벽한 지식을 가지고 있다고 자부할 수 없을 것입니다. 다만, 용감하게 버릴 것을 버리고 사소한 오류나 논점에 흔들리지 않는 연습이 되어 있는 사람은 빨리 붙을 것이고, 사소한 논점에 합격이 좌우된다고 믿는 사람은 오래걸리게 되어있습니다. 전체적인 논리가 중요한 것이지 숫자 하나, 키워드 하나 쓰고 안쓰고가 합격에 큰 지장을 주지는 않는다고 말씀드리고 싶습니다. 공부하고 계신 지금도 대범하게 버리는 연습부터 하신다면 시험장에서 큰 틀에서는 완성도 높은 답안을 제출 할 수 있으실 겁니다.
5. 마지막으로
시험장에서 나오는 순간 합격했다고 생각했습니다. 그런데 신기하게도 강사님들의 모범답안을 보고 같이 공부했던 사람들의 이야기를 듣고 일주일 후부터 떨어졌다는 생각을 하게 되었습니다. 제가 작성한 답과 너무나도 달랐기 때문입니다. 그런데, 시험에 붙는 해에는 공통적으로 제가 쓴 논리가 정밀했고, 어떤 생각으로 답안을 작성했는지가 생생하게 떠올랐습니다. 지금 합격수기를 쓰고 있는 이 순간에도 시험장에서 어떻게 답을 작성했는지가 떠오릅니다. 제가 작성한 이 수기를 보시고 자신에게 적합한 방법은 취하시고 아니라고 생각하시는 부분은 과감히 버리셔도 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
진주에서 일하면서 주말마다 스터디가서 하루에도 몇번씩 자책하면서 당금질 했습니다. 누구보다 밀도있게 성실하게 공부했습니다. 맹장 터지고 안좋은 일들에 휘말리고 야근에 시달리면서도 포기하지 읺았습니다. 공부한 과정 생각하면 눈물납니다. 오늘 아침에 업무하다가 많이 울었습니다. 왜 수술실 들어가면서도 책보면서 목숨걸고 공부했나 이러면서 서글프기도 하더군요. 붙어서 다행이지 말입니다.
2년차로서 순수하게 준비한 기간은 1년이지만 적성에 맞다는것을 느꼈습니다. 누구나 노력하면 된다고 생각합니다.
이제 하산하였으니 까페엔 거의 안들어올겁니다.
인생에 다음 목표가 있기 때문입니다.
발표기다리면서 짧게 공부하여 불안했으나 공부기간은 중요하지 않다고 봅니다.
누구나 노력하면 된다는걸 보여주고 싶습니다.
한림 토요반 감사합니다.
곽평가사
고맙고, 팁장들은 팀원들의 답지 믿어주고 확인주는 일이 다인거 같어.
시험장에서 흔들리지 않은 실력 만드는건, 본인 역할이 다야.
무엇보다 본인의 실력을 믿어줘서 고맙고, 주위에서 다들 시간이 부족할꺼라는 편견을 들으며 공부했을 텐데, 그걸 무시하고 의지대로 공부해줘서 너무 고마워요
칭찬은 본인 스스로 해줘요. 스터디와서 재밌게 공부했음 그걸로 되요 잘했어요. 고생많았고
시간도 부족했을텐데, 나중에 한번 놀러와요. ^^
현역 공군장교 1년 만에 감정평가사 시험 합격
아크로팬 : 윤지영기자 | 기사입력 : 2016년 10월 06일 10시 03분
공군교육사령부에 근무하는 공군장교가 주경야독으로 감정평가사시험에 합격했다. 주인공은 재정교관으로 복부하고 있는 대위(진) 곽상빈(29세).
10월 5일 곽씨는 제27회 감정평가사 2차 시험 합격자(153명) 명단에 이름을 올렸다. 현역 장교 중 감정평가사 자격증을 취득하기는 그가 처음인 것으로 알려졌다.
그는 2003년에 16세의 나이로 벤처기업 데모닉스를 창업하여 화재를 모은 적 있다. 2011년에 공인회계사 시험에 합격하고 이듬해인 2012년에 경영지도사 시험에 동차 합격하였고, 2013년에는 업무를 하는 중에 국제공인투자분석사(CIIA) 3차 시험에 합격하고, 2014년도에 재물손해사정사시험에 동차 합격한 이력이 있다.
약 1년간 낮에는 공군재정교관으로서 군 내 회계학 강의 및 업무에 전념하고 밤에 혼자 책과 씨름한 결과 올해 감정평가사 시험에 최종 합격한 것으로 알려졌다.
그는 군내에서도 인정받는 교관이다. 2014년에 임관한 그는 약 2년간 재정교관으로 근무하면서 재정분야의 장병을 위해 "회계의 기술"등의 책을 집필하여 무료 배포하는 등 그 능력을 인정받고 있다. 곽씨는 가진 능력과 지식을 더 나누는 계기로 삼겠다고 합격의 소감을 전했다.
안녕하세요. 27회 감정평가사 시험에 합격하여 수기를 적게 되었습니다. 처음 공부를 시작할 때 아무 것도 몰라 헤메었던 기억이 있습니다. 다른 분들께 도움이 될 수 있을까 싶어 부끄럽지만 많은 내용을 남겨보려 했습니다. 저의 생각이 모두 맞지 않을 수도 있고 공부 방법들도 작은 예시에 불과한 것들이오니 가볍게 참고 정도로만 봐주셨으면 합니다.
II. 1차 시험 ( 15.01 - 15.06 )
저는 이공계에서 공과대학에 진학해 모든 과목에 배경지식이 없었습니다. 하지만 1차는 객관식 시험이고 전업으로 공부했기 때문에 6개월 동안 충분하게 준비할 수 있었습니다.
민법(김묘엽), 경제(김판기), 회계(황윤하) 모두 기본강의와 문제풀이 강의를 들었습니다. 교수님의 문제집을 각각 10회 이상 반복해서 풀고 손 필기로 요약집을 만들었습니다. 순공부 시간은 1~2월에는 5시간, 3~4월 이후로는 하루 9시간 정도였습니다.
민법 시험 2~3주 전에도 이해가 완전히 안된 판례 등을 모아 저만의 요약집을 만들었습니다. 요약집에 들어있는 문구는 키워드를 위주로 통째로 외웠습니다. 전체를 꼼꼼히 읽는데 5분 이하로 소요될 때까지 회독 수를 늘렸습니다. 이렇게 하니까 시험 당일 아침에 지하철 안에서 빠르게 5회독 이상을 할 수 있었습니다.
경제 처음에는 가장 어려웠지만 2차 과목과 그나마 관련이 높은 과목이라고 해서 적당히 할 수가 없었습니다. 문제집 2권을 지우개로 지우며 10회 이상 풀었고, 이해가 안되는 내용은 모든 경우의 수를 상정해 초자를 따서 외웠습니다. 덕택에 시험에서도 97.5점이라는 좋은 점수를 받을 수 있었습니다. 저는 김판기 교수님의 강의(CPA 대비 강의)를 추천 드립니다. 수업 내용도 훌륭했지만 그 이상으로 좋은 말씀도 많이 들을 수 있는 명강의였습니다. 다만 강의 분량이 많았습니다. 감정평가사 시험 대비용 강의도 시험 대비에 전혀 모자람이 없다고 들었습니다.
회계 계산기는 카시오를 사용했습니다. 어려운 부분이 5% 분량 정도 있었는데 아예 공부를 안 했습니다. 문제가 나올지도 확실하지 않은데 시간을 많이 들여 숙달할 필요가 없다고 생각했습니다. 대신 공부한 부분만은 어떤 문제가 나와도 풀 수 있게 반복 했습니다. 가볍게 공부해서 면과락만 하자는 목표였던 과목이라 시험장에서도 첫인상에 못 풀겠다고 판단되면 문제 전체에 X 표시를 하고 3번으로 찍었습니다. 황윤하 회계사님은 공부량을 상당히 줄일 수 있게 강의를 해주셔서 좋았습니다. 그래서 그런지 개인적으로 회계보다는 경제가 훨씬 어렵다고 느꼈습니다.
부관법 4월 중순에 이상곤 교수님의 스피드 이론 강의를 들었습니다. 시험이 얼마 안 남아서 다른 강의는 안 듣고 바로 문제집을 풀었습니다. 문제집은 7회 정도 반복 해 풀었습니다.교수님이 별표 쳐주신 내용을 위주로 워드로 요약집을 만들어 암기량을 줄였습니다. 그리고 시험 전 날에는 마무리 100선 강의를 몰아서 들었습니다. 그 강의에서 찍어주신 내용을 시험 직전까지 반복해서 봤습니다. 부관법 강의는 이상곤 교수님을 추천드립니다. 정말 좋았습니다.
저는 부관법을 시험 1~2달 전에 시작해도 된다는 말이 한 번 공부를 해본 분들에 해당되는 말이라는 것을 미처 몰랐습니다. 막상 시작하고 보니 내용이 생소해서 무척 당황했던 기억이 있습니다. 하지만 이상곤 교수님의 강의를 활용한다면 짧은 시간 내에도 충분히 대비를 할 수 있습니다. 부관법 만큼은 이상곤 교수님을 강하게 추천드리고 싶습니다. 다만 부관법을 늦게 시작하려면 다른 과목의 문제풀이가 어느 정도 진행이 되어 있을 필요는 있을 것 같습니다.
( 민법 90 / 경제 97.5 / 회계 67.5 / 부관법 82.5 )
III. 2차 시험 ( 15.07 – 16.07 )
1. 실무
(1) 강의
- 김사왕 평가사님 학원 강의 (전체)
- 하우패스 스터디 1,2,3기 (김승연 평가사님, 김사왕 평가사님)
- 한림 일요반 스터디 3기 (여지훈 평가사님)
(2) 과목개요
실무는 자료를 분석하는 과목입니다. 문제가 어떤 부동산의 가치 평가 등 일정한 상황을 상정하면서 제시하는 자료를 활용해, 문제가 요구하는 결론까지 도달하는 과정을 논리적으로 보여줘야 합니다.
보통 논술처럼 개요와 본론, 결론으로 구성됩니다. 그 과정에서 숫자 계산을 하기 때문에 산식이 등장하지만, 수학은 아닙니다. 문제의 요구사항에 대한 판단, 대상(제시상황)에 대한 판단, 어떤 자료를 어디에 왜 사용할 지의 판단, 사례를 선정하는 이유 제시, 법적인 근거 등의 표현이 필요합니다. 신속하게 유기적인 판단을 수행하고 이것들을 답안에 가시적으로 표현해야합니다.
과목의 특성 상 답안지에 글씨와 숫자가 혼재 되며 여러가지 정보가 올라가기 때문에 채점자의 시각에서도 보기 좋은 형식을 갖추는 것이 중요한 과목입니다. 같은 내용이라도 형식에 따라 내용의 전달력이 크게 달라집니다.
(3) 공부 방법
a. 초반에 문제 많이 풀기
맨 처음 실무입문 강의가 종강한 직후, 3주 동안 PLUS 중급책의 3방식 종합 부분까지를 평균적으로 10번 반복해서 풀었습니다.
처음 중급 책을 열었을 당시에는 아무 것도 할 수 없었습니다. 지문과 씨름하다가 답지를 베껴 쓰는 것만 계속했습니다. 그래도 계속 혼자 해보려는 시도를 했고, 3-4번 반복 하고 나니 문제를 분석하는 윤곽이 잡혔습니다. 5-6번 이후에는 답지를 보지 않고 답안지를 썼습니다.
이후 중요한 문제는 10회 이상으로 회독 수를 늘렸습니다. 문제를 매번 새롭게 보려고 했습니다. 같은 사례 선정에서 10번을 똑같이 틀리기도 했습니다.
그렇게 하고 나니 학원에서 등수도 1~2등으로 올라갔습니다. 실무는 감각과 형식이 중요하기 때문에 초반에 빠르게 연습을 하는 편이 여러 면에서 유리한 것 같습니다.
b. 스터디 문제지에 정리하기
중요한 스터디 문제는 이렇게 축소 복사해서 종이 여백에 해당 단원의 핵심 내용과 조문을 정리했습니다. 시험 1달 전부터 가장 중요하다고 생각하는 문제를 골라 이렇게 전체 내용을 정리했습니다. 저만의 언어로 정리한 내용을 시험 직전에 문제와 함께 한 눈에 볼 수 있어서 유용했습니다.
c. 문제 분석 순서 만들기 짧은 시간 내에 처음 보는 자료를 분석하여 논리적, 법적으로 타당한 결론에 이르는 것은 매우 어려운 일입니다. 그래서 해당 문제에서 어떤 자료가 제시될 것인지를 사전적으로 알고 문제 분석에 들어가는 것이 중요합니다. 문제의 지문에서 대상 물건의 종류, 평가 목적 등을 찾아내고, 문제가 요구하는 결론에 이르기 위해서는 앞으로 어떤 자료가 필요한지를 떠올려야 합니다. 그리고 이때 떠올린 자료들을 이하 문제지에서 찾아내는 식으로 접근해야 합니다.
그렇게 할 수 있도록 준비가 많이 필요한데, 저는 시험장에서 긴장을 많이 하는 편이기도 해서 최대한 철저하게 제가 시험장에서 해야할 일들을 외워 가기로 했습니다. 완전하게 암기 해놓는다면 긴장을 하더라도 그런 내용들에 의지해 문제를 풀어나갈 수 있을 거라고 믿었습니다.
내용적인 부분은 물론이고 스탑워치를 언제 누르는지 같이 세세한 부분까지 외웠습니다. 또, 출제되는 문제가 꼭 제가 연습한 대로만 나오리라는 법은 없기 때문에, 그런 원칙 속에서 최우선 하는 원칙은 유연성이고자 했습니다. 이 종이를 실무 단권화 파일의 맨 첫 페이지에 꽂아놓고 매일 실무를 풀기 직전에 정독했습니다.
d. 시산가액 조정 준비
시산가액 조정은 물건의 가격 대해 여러가지 방법으로 접근해 산출한 다수의 가액을 하나의 가치 결론으로 좁히는 단계입니다. 법 조문과 이론적인 내용 등을 충실하게 글로 적시할 필요도 있는 부분입니다. 처음 PLUS 중급을 풀 때는 시산가액 조정을 어떻게 쓰는지 몰라 막막했습니다. 그래서 이론책과 문제집 답안지의 모든 시산가액 조정 내용을 워드 파일 하나에 정리해보았습니다. 이렇게 하니 반복적으로 활용되는 문구,용어들이 보였습니다. 이를 토대로 제가 쓸 시산가액 조정 문구를 정리하기 시작했습니다.
2~3기 스터디 때는 사진처럼 단원물건 별로 꼭 적고 싶은 시산가액 조정 문구를 만들어 외웠습니다. 이론 기본서와 김사왕 평가사님의 자료에서 발췌한 내용을 위주로 짧지만 인상적일 수 있는 키워드를 뽑았습니다. 그 물건이 시험에 나오리라는 보장은 없지만 이렇게 외운 문구들은 내용이 정제되어 있어서 다른 곳에서도 두루 활용될 수 있는 점이 좋았습니다.
대신 시간이 없어서 답안에 못 쓰게 되더라도 준비한 것에 미련 갖지 말고 버리자고 포스트잇에 써놓고 다짐했습니다.
e. 형식 연습
저는 PLUS 중급 답지와 윤성찬 평가사님의 예시답안을 필사 했습니다. 윤성찬 평가사님의 26회 예시답안은 공부 기간 내내 십 수 번 필사했습니다. 필사로 공부 할 때는 띄어쓰기와 글자 수까지 따라했습니다. 답안지는 반드시 예뻐야 한다고 생각했습니다.
학원에서 들은 형식과 관련된 팁 들은 대부분 지켰습니다. 시험이 임박했을 때는 나름대로 정립한 '형식 모범답안'을 아침에 필사하며 하루를 시작했습니다.
f. 시간 관리와 문제 푸는 순서 시간관리 연습이 매우 중요하기 때문에 1기 스터디부터 모든 문제를 시간 내에 풀었습니다. 문제 푸는 순서는 2기까지는 1-2-3-4 순서를 지켰습니다. 1번은55분 내외, 4번을 5분 이상 쓰는 것을 지켰습니다.
3기부터는 문제 푸는 순서를 매 주 다르게 시도해봤습니다. 여러가지를 해본 결과 저는 4-1-2-3이 제일 좋았습니다.
4번은 보통 조금만 꼼꼼하게 적어도 득점을 하기가 쉬운 문제라서 아예 처음에 풀었습니다. 1번 문제를 52분동안 푸는 것과 55분 동안 푸는 것은 득점에 큰 차이가 나지 않지만, 4번 문제를 2분동안 푸는 것과 5분동안 푸는 것은 5점 이상의 차이까지도 날 수 있다고 봤습니다. 1번이 중요하다고는 하지만 결국 40점의 배점 밖에 없기 때문에 60분 이상을 1번에 투자해서는 안된다고 저는 생각합니다.
4번으로 워밍업을 하고 나서 1번 문제를 풀면 좀 더 객관적으로 접근할 수 있다는 점도 좋았습니다. 1번은 55분+a로 정했습니다. 이번 시험장에서는 긴장한 나머지 1번 문제를 불만족스럽게 풀었지만, 망친 1번을 수습하는데 더 시간을 들이기보다는 55분에 끊어버리고 2,3번 문제를 푸는 쪽을 선택했습니다.
2번은 통상 1번 문제 정도의 난이도이면서 배점은 10점이 낮기 때문에 시간 관리가 어렵습니다. 그래서 저는 1번 문제 풀이가 끝난 시점에 앞으로 남은 시간을 재고, 여기서 정확히 10분을 뺀 시간을 2번 문제에 할애하기로 했습니다. 살짝 촉박한 그 시간 내에 반드시 2번 문제를 모두 풀도록 연습했습니다. 어려운 문제일 수록 길게 시간을 들이는 것이 오히려 독이 될 수 있다고 생각했기 때문입니다.
그렇게 하면 3번(15~20점)은 적절하게 10분 동안 풀 수 있었습니다. 이번 시험장에서도 4-1-2-3으로 풀었습니다. 내용은 못났지만 시간 관리를 평소대로 해서 끝까지 완주는 할 수 있었습니다.
g. 스터디 자료 정리
다 보지도 못했는데 쌓여만 가는 스터디 자료 때문에 고민이 많았습니다. 그래서 3기부터는 문제 100점 당 A4 용지 1장으로 분량을 정해 그날 나온 문제의 핵심을 정리했습니다. 시험 직전에 빠르게 넘기며 볼 것을 대비해 글씨도 크고 굵게 썼습니다. 강평 자료에 중요한 판례 등이 실려 있으면 오려서 붙였습니다.
3기에는 아침 개별스터디로도 100점을 풀었기 때문에 다른 학원 팀장님들의 문제도 똑같이 정리했습니다. 다만 날짜 순으로 끼우지는 않았습니다. 유사한 단원이 나온 종이끼리 모았습니다. 여기에 견출지를 붙여 바로바로 열어볼 수 있게 했습니다. 어떤 단원의 문제가 공통적으로 많이 출제 되었는지도 한 눈에 볼 수 있어서 유용했습니다.
가장 중요한 부분은 견출지에 형광펜으로 색칠을 했습니다. 시험장에 들어가서 이 부분들을 열어서 빠르게 읽었습니다.
(4 ) 강의 활용
김사왕 평가사님의 강의에서는 단편적인 지식을 넘어서 문제에 접근하는 시각을 전달 받을 수 있어서 좋았습니다. 문제 분석 순서 / 캐치할 포인트들도 직접적으로 제시 해주셨습니다. 이를 토대로 실무 분석의 틀을 잡았습니다. 학원에 가기만 해도 반복적으로 그런 감각에 노출될 수 있다는 점에서 학원 강의가 좋았습니다.
자습을 할 때도 강의 자료의 용어목차단원 분류를 펼쳐놓고 공부 했습니다. 평가사님의 예시답안이나 자료에 나오는 용어가 가장 시험에 적합한 단어이기 때문에 가급적 이런 용어를 답안지에 쓰려고 했습니다. 답안 쓰기 연습을 할 때 자료에 있는 말을 따라서 썼습니다.
윤성찬 평가사님께선 매주 채점후기에서 공부 방향을 잡아주는 한편 수험생들을 위한 조언과 격려를 해주셨습니다. 저는 몇몇 문장을 복사해서 자료집 표지와 자취방 곳곳에 붙여놓기도 했습니다. 공부를 해도 실력이 차곡차곡 쌓이지 않아 매너리즘에 빠지기 쉬운 상황이었지만, 후기를 통해 알려주신 Quantum jump를 생각하며 정체기에도 조바심 내지 않고 공부를 할 수 있었습니다. 공부 내용을 넘어서 수험생으로서 마인드컨트롤에도 도움을 많이 받았습니다.
(5) 어려웠던 점
수업에서 배우지 않은 내용이 모의고사에 먼저 나올 때면 어떻게 공부해야 할지 몰라 어려웠습니다. 무엇부터 손을 대야 할 지도 모르고 주변에 물어볼 사람도 없어서 시행착오를 여러 번 했습니다. 도정법 문제는 시험 1~2달 전에도 온전히 자신 있지 못했습니다.
혹시 스터디 진도에 뒤쳐지는 듯 해 어려움을 겪는 2년차 분이 계시다면 조바심 내지 않고 차근차근 배워 나가도 늦지 않다고 말씀드리고 싶습니다. 돌이켜보면 진도에 뒤쳐졌던 것이 아니라 원래 그렇게 뒤늦게 정리되는 단원들이었던 것 같습니다.
(6) 소감
학원에서는 실무 점수가 좋았지만 그것이 곧 실력이라고 생각하지는 않았습니다. 시험장에서 긴장을 많이 하기 때문에 끝까지 실무 과락이 두려웠습니다. 시험에 많은 것이 걸려있다고 생각 하면 할 수록 긴장도 많이 됐습니다. 아니나 다를까 실제 시험장에서 우려했던 일들이 다 일어났습니다. 시험이 시작하자마자 3분만에 답안지를 교체했고 스터디에서 하던 수준의 반의 반도 쓸 수가 없었습니다.
하지만 항상 실무를 두려워하며 대비했기 때문에 그만큼이나마 긴장을 이겨낼 수 있었던 것이 아닐까 생각합니다. 심장이 쿵쾅대는 상황에서도 질리도록 외웠던 실무 공부내용들의 편린을 붙잡고 버틸 수 있었습니다.
뜬금 없지만... 시험장에서 긴장을 많이 하시는 분들은 우황청심원 중에 좀 비싼 제품을 꼭 드셔 보셨으면 합니다! 저에게는 효과가 있었던 것 같습니다.
2. 이론
(1) 강의
- 윤철신 평가사님 기본이론, 1·2순환
- 어정민 평가사님 실무기준해설서 강의 (동영상 강의)
- 최명근 평가사님 이론 특강
- 하우패스 스터디 1,2,3기 (김수유 평가사님)
- 한림 일요반 스터디 3기 (어정민 평가사님)
(2) 과목 개요
이론은 논술시험입니다. 감정평가학을 위주로 부동산, 경제학 분야를 아울러 문제가 출제됩니다. 감정평가 사례형 문제가 출제되기도 합니다. 무언가를 설명하는 문제가 주를 이루고 의견을 논하는 문제도 일부 출제됩니다. 4번은 통상 약술 문제입니다.
(3) 공부 과정
첫 6개월엔 학원에서 윤철신 평가사님의 기본, 순환 강의를 들었습니다. 기본적으로 외워야 할 서브 내용들은 그 시기에 많이 숙지했습니다. (3방식의 장단점, 일단지 예시, 시산가액조정의 필요성 등 정형화된 내용) 암기 내용을 전지에 한 번에 정리하거나 저만의 서브를 만들며 공부했습니다.
그러다 연초부터 늦봄까지 긴 슬럼프를 겪었습니다. 기본강의만 들은 후 2차 시험장에서 쓰고나온 이론 답안지가 생각보다 점수가 좋아 이론 공부의 방향성을 잃은 것이 원인이었습니다. 암기를 해야할 지, 기본서를 읽어야할 지 갈피를 못 잡았습니다. 한 번 이론 공부를 안 하기 시작하자 이론 공부량이 계속 줄었습니다. 비슷한 시기에 이론 공부를 어떻게 해야하는지로 고민하는 분들이 주변에도 많았습니다.
슬럼프는 시험 보기 2달 전 즈음 최명근 평가사님의 이론 특강을 들으면서 극복하게 되었습니다. 최명근 평가사님께서는 이론을 감정평가학과 서브 공부의 틀에서 벗어나, 부동산학과 경제학이라는 전체적인 구조 속에서 생각해야 한다는 화두를 던져 주셨습니다. 그를 토대로 이후 이론 공부에서 아래와 같은 나름의 길을 잡고 달렸습니다.
(4) 공부 방법
a. 개념-의의-정의 / 법 조문 / 감칙 암기
암기 내용은 이것만으로 국한시키기로 했습니다. 무엇이 나와도 개념, 의의, 정의, 관련 조문을 제대로 쓸 줄 안다면 수험을 위한 이론 공부는 상당히 완성된 것이라고 저는 생각합니다. 그 안에서 다른 목차와 내용도 모두 파생시킬 수 있기 때문입니다.
감칙은 실무 문제를 풀 때도 정확하게 암기할 필요가 있기 때문에 완전히 외웠습니다. 구석에 있는 조항도 조사와 띄어쓰기까지 외웠습니다. 특히 감칙 2조 정의는 단어 한개마다 초자 하나를 따서 통으로 외웠습니다.
b. 좋은 문장 스크랩
문학도가 처음에 글쓰기 연습을 할 때는 좋은 책을 필사 한다는 말을 들은 적이 있습니다. 그렇게 하면 그 문체를 따라간다고 했습니다. 저도 기본서 등의 좋은 문장을 모으고 필사 하면 문장력이 나아지지 않을까 생각했습니다.
그래서 일본기준 책의 총론 부분을 반복해 읽고 책의 좋은 문장을 스크랩 했습니다. 첫번째 챕터나 시산가액 조정 챕터 일부는 내용이 정말 좋아서 거의 모든 문장을 필사하며 공부했습니다. 경응수 저에서도 좋은 문장을 많이 스크랩했습니다.
시험 1~2주 전에는 김수유 평가사님의 1~3기 스터디 자료를 모두 모아놓고 문장을 스크랩 했습니다. 수험가에는 책의 내용을 복사한 것에 지나지 않는 스터디 자료도 있는데, 그와 달리 김수유 평가사님의 자료에서는 고유한 전문적인 시각을 느낄 수 있었습니다. 고민을 많이 하며 문제와 모범답안을 만드신다는 것이 자료에서 느껴졌습니다.
그리고 경제신문에서 반복적으로 나오는 금리, 주택시장의 이슈들은 오려서 방에 붙여놓았습니다.
시험 보기 직전에는 이렇게 모아놓은 문장들을 반복해서 읽었습니다. 실제로 시험장에서 ‘금리가 시장에 미치는 영향’을 물어 그동안 본 내용들을 다양한 목차에 녹여 많이 적었습니다.
c. 서브 암기 vs 기본서 읽기
저는 초반에는 서브의 내용을 외워야 한다고 생각합니다. 의견이 개입될 여지가 없는 수험가의 상식들은 외우고 있어야 하기 때문입니다. 그런 지식은 실무 문제를 풀 때도 필요한 부분입니다. 다만 초반에 그런 지식을 암기를 하고 후반에는 기본서 등으로 이해를 깊어지게 하는 것이 필요하다고 생각합니다. 쉬는 시간에 경제신문을 보면서 기본서의 내용을 확장시켜보는 시도도 이론 공부의 일환으로 했습니다.
d. 답안 작성 연습
답안 작성 답안 작성 연습은 스터디에서만 했습니다. 이론은 논술이라서 창작력을 소진하지 않기 위해서는 글을 자주 안 쓰는 편이 낫다고 생각했습니다.
저는 1~3번을 한번에 분석하고 목차를 잡은 뒤에 답안을 작성했습니다. 4번은 보통 즉흥으로 적었습니다.
목차는 Ⅰ - １ - (1) 까지 잡았습니다. 목차 이름은 안 잡고, 어떤 내용을 적을지 키워드만 2~3단어를 적었습니다. 나머지는 즉흥적으로 만들었습니다.
순서는 보통 1-2-3-4 로 풀었습니다. 컨디션에 따라 바꾸어 풀기도 했습니다. 어떤 문제를 먼저 풀던 득점에는 상관이 없다고 들었습니다. 다만 순서를 바꾸면 시간과 분량 관리가 안될 수 있기 때문에 가급적 1-2-3-4를 지키는 것으로 알고 있습니다.
연습은 1-2-3-4로 했지만, 막상 시험장에서는 2-1-4-3으로 풀었습니다. 자신이 있었던 2번을 먼저 쓰고, 잘 모르지만 제일 큰 문제라서 버릴 수는 없는 1번을 그 다음에 썼습니다. 4번은 그간 보아온 금융 관련 내용을 다 적고 싶어서 욕심껏 2배 분량으로 썼습니다. 마지막에 남은 시간 동안 3번을 배점에 맞게 썼습니다.
(5)소감
실제 시험장에서는 위기의식에 평소보다 많은 양을 썼습니다. 1,2,4번은 배점을 많이 넘겼고 3번만 분량에 맞게 썼습니다. 22 페이지 정도였던 것으로 기억합니다. 모의고사에서는 무언가를 쓸지 말지 고민될 때 배점을 고려해 내용을 취사선택 했지만… 시험장에서는 그럴 마음의 여유가 없었습니다. 생각나는 내용을 전부 적었습니다. 오늘 여기서 팔이 부러지고 나간다는 각오였습니다.
헌법, 행정법, 보상법규 관련 사례 문제 / 약술 문제를 푸는 과목입니다. 암기량이 매우 많고 수험생의 의견이 개입될 여지가 희박합니다. 문제의 논점을 제대로 잡지 못한다면 완전히 방향이 엇나갈 수 있어서 논점 분석이 중요합니다.
(3) 공부 과정
첫 6개월 동영상 강의 내용을 교수님의 농담까지 모두 필기한 다음 그 날 잠들기 전까지 반드시 복습을 하려고 했습니다. 필기를 꼼꼼히 하느라 동영상 시간보다 2배 이상 시간이 걸렸습니다. 필기한 내용을 노트에 바르게 정리하면서 수업 내용을 다시 이해했습니다.
그렇게 복습을 했지만 강의 분량이 엄청나다 보니 걸핏하면 내용이 과부하가 걸렸습니다. 그럴 때면 그때까지 진도 나간 내용 전체를 전지나 노트 하나에 한 번에 정리를 했습니다. 몇 시간이 걸리든 한 번에 했습니다. 그렇게 하고 나면 전체가 머릿속에 그려지고, 다음 내용을 부드럽게 받아들일 수 있었습니다.
이후 진도 내용을 따라가되, 그와 상관없이 자습으로 회독 수를 늘렸습니다. 주로 내용 전체를 노트나 A4용지에 정리하는 방식이었습니다. 눈으로 보기만 하는 공부는 남는 느낌이 안 들어서 선호하지 않았습니다. 워드로 자료를 만들어보기도 했고, 노트에 정리를 하기도 했습니다.
이후 1기 스터디 동안 슬럼프가 왔습니다. 제가 배운 교수님과 스터디 팀장님의 스타일이 너무 달라서 스터디를 따라 교수님을 바꿔야하나 심각하게 고민했습니다. 하지만 교수님을 바꾸기에는 너무 늦은 시기였기 때문에 결국 원래 듣던 조현 교수님을 따라가게 되었습니다. 그렇게 고민하는 와중에도 시간은 계속 흘렀고, 1기 스터디 초반에는 법규 답안지를 한 페이지도 못 쓰고 낸 적도 있었습니다.
그러다 3월에 조현 교수님의 5강짜리 행정법 특강을 들으면서 법규가 많이 늘었습니다. 그동안 회독 수만 늘렸던 내용들이 한번에 구조적인 틀로 정리 되었습니다. 지금 돌이켜봐도 그 강의를 듣지 않았으면 어떻게 되었을지 아찔합니다. 다만 조현 교수님의 커리큘럼을 따르지 않은 분들에게는 추천하기가 조심스럽습니다. 교수님의 스타일이 분명해서, 다른 강의를 들은 분이 들으시면 더 혼란스러울 수 있을 것 같습니다.
(4) 공부 방법
a. 강사님 마다 내용이 다를 때
어떤 책의 어떤 내용이 맞는지 여부를 판단하는 것은 법학의 기초도 닦은 적 없는 저로서는 가늠을 할 수가 없는 일이라고 생각했습니다. 일관된 논리만 있으면 된다고 봤기 때문에, 제가 들은 교수님의 책 내용대로만 외웠습니다.
b. 답안 작성 연습 조현 교수님의 “매일 하는 법규” 1기에서 답안 쓰기 연습을 했습니다. 조현 교수님께서는 채점을 정말 꼼꼼히 해주십니다. 요청하는 학생들에게 는 개별 면담을 해주셔서 좋았습니다. 학생에게 어떤 문제가 있는지, 어떤 공부가 부족한지, 뭘 외워야 하는지 등을 체계적으로 알려주셨습니다. 앞으로 어떻게 공부를 해야하는지 까지도 학생의 상황에 따라 알려주셨습니다. 조목조목 직설적으로 저의 수준을 알려주셔서 가슴이 섬찟 하기도 했지만 결과적으로 크게 도움이 되었습니다.
실이법 모두 공통적으로 답안 작성에서 어떤 지적을 받으면 반드시 당장 그 점을 고쳤습니다.
c. 초자 암기
[예시]
(판례 초자 예시) "...착공신고 반려행위가 이루어진 단계에서 당사자로 하여금 반려행위의 적법성을 다투어 법적 불안을 해소한 다음 건축행위에 나아가도록 함으로써 장차 있을지도 모르는 위험에서 미리 벗어날 수 있도록 길을 열어 주고, 위법한 건축물의 양산과 철거를 둘러싼 분쟁을 조기에 근본적으로 해결할 수 있게 하는 것이 법치행정의 원리에 부합하므로 행정청의 착공신고 반려행위는 항고소송의 대상이 된다고 보는 것이 옳다" = 장위미길 위건양철 조근해법
(파트 전체 초자 예시 - 기속력) 목차 초자 :의의 근거 기속력의법적성질 기속력의범위 내용 위반효과 = 의근성범내위
내용 초자 :
1. 의의 : 처분이나 재결을 취소하는 확정판결이 있는 경우 소송당사자인 행정청과 관계행정청이 그 판결의 내용에 따라 행동할 의무를 지우는 효력 = 처재취확 소당관행 판내행의
2. 근거 : 행소법30조
3. 기속력의 법적 성질 : 기판력의 부수적 효력에 불과하다는 견해와 법에 의해 인정되는 특수효력이라는 견해가 대립, 통설에 따라 특수효력
4. 기속력의 효력 범위 (1) 주관적 범위 : 소송당사자 및 관계 행정청에 미친다 = 소당 관행 (2) 객관적 범위 : 판결의 주문과 이유에 적시된 개개의 위법사유 및 기본적 사실관계의 동일성이 미치는 범위에 미친다 = 판이적개 기사동범 (3) 시간적 범위 : 위법판단의 기준시에 따라 처분시에 존재한 사유에 미치고 그 후에 생긴 사유에 대하여는 미치지 않는다. = 위기 처존사미 후생사미
저는 거의 모든 내용을 초자로 만들어 외웠습니다. 시험은 모두에게 평등하게 출제되니까 시간이 얼마 없더라도 반드시 모든 것을 암기해야한다고 생각했습니다.
처음에는 암기량이 터무니 없게 많아서 감당하기가 어려웠습니다. 10번을 필사한 내용도 헷갈려 하는 저 자신을 보고 나는 안되는 건가 싶었고, 우주 같은 막막함에 답답하기도 했습니다. 그래도 언젠가는 되겠지 하며 울며 겨자먹기 식으로 계속 반복할 수 밖에 없었습니다. 실무의 윤성찬 평가사님이 채점 후기에서 "고시는 반복에 강한자가 승리한다"고 써주신 것을 떠올리면서 완벽하게 외워질 때까지 계속 반복반복반복했습니다. 결국은 모두 외울 수 있었습니다.
조현 강사님의 핵심 요약집에 있는 B급 이상 논점들은 목차와 내용을 처음부터 끝까지 안 보고 쓸 수 있도록 외웠습니다. 법전, 의의, 정의, 학설, 판례까지는 책에 나와있는 그대로 똑같이 외웠습니다. 저만 알아보는 초자를 수없이 만들고 외우고 했습니다.
d. 법전 만들기 + 법전으로 단권화
1~3월 달에 답안 연습은 우왕좌왕 했지만 법전 연습은 열심히 했습니다. 법제처에서 법령을 다운받아서 워드로 보기 좋게 편집을 했습니다. 법-시행령-시행규칙을 관련된 내용끼리 묶어서 편집했습니다. 그리고 양 옆에 여백을 크게 둬서 여기에 모든 관련 내용, 판례를 정리했습니다. (첨부파일)
그 과정을 여러번 업데이트 했습니다. 컴퓨터를 붙잡고 있는 것이 시간 낭비는 아니었습니다. 오히려 워드로 법전을 편집하면서 법조문의 단어를 하나하나 음미할 수가 있었습니다. 이렇게 하면서 법전이 친숙해졌습니다. 직접 만든 법전이기 때문에 눈에 더 잘 들어왔고, 손도 많이 갔습니다.
그리고 시험 1~2달 전에는 시중의 법전 책을 사서 똑같이 암기 내용 정리를 다시 한 번 했습니다. 시험장에서는 활자가 딱딱하게 인쇄되어 나오니까 그런 환경에 익숙해지려고 시중의 법전을 활용했습니다.
e. 견출지 활용
견출지를 챕터마다 붙이고 중요정도에 따라 색칠을 했습니다. 공부할 때 뒤적거리는 시간을 단축할 수 있어서 좋았습니다. 어떤 위치의 견출지를 열면 어떤 풍경의 필기가 나오는지 시각적으로 각인되는 효과가 있어서 암기에 효과가 좋았습니다.
(5) 강의 활용
조현 교수님이 많은 암기를 요구하시는 것도 사실이지만 그 내용을 모두 외운다면 정말 체계적인 법규 공부를 할 수 있다고 생각합니다. 그리고 저희 시험 관련 법학 분야를 정말 많이 연구해서 강의를 준비해오시는 것이 매번 느껴졌습니다. 그 점도 감사했습니다.
덕택에 논리적인 수리영역처럼 제일 재미있는 과목도 법규였습니다. 다만 암기량이 많다는 것은 정말 단점일 수도 있습니다. 저는 수험 생활 내내 전체 공부의 7~8할 이상을 법규에 할애했습니다. 하지만 이건 2년차로서 어쩔 수 없는 부분이었다고 생각합니다.
(6) 소감
돌이켜보면 법규는 요령도 없이 공부했습니다. 그래도 나름대로 묘미를 느낀 좋은 경험이었습니다. 법규도 많이 적으면 점수가 좋지 않을까 싶어서 시험장에서도 20페이지 가량 적었습니다. 2번 문제에서 많이 시간을 뺏기기는 했지만 많이 적은 덕에 점수가 나왔던 것 같습니다.
4. 2차 공부에서 주의한 점
(1) 새로운 내용 / 세부적인 내용 / 어려운 내용 안 보기
합격을 위해 필요한 공부 범위는 크지 않은데 비해, 계속 반복을 하다 보니 매너리즘에 빠지기가 쉽습니다. 그런 현상을 피하고자 했습니다. 너무 세부적이거나 현실적인 논점들은 수업시간에는 귀담아 들었지만 평소 공부할 때는 깊게 보지 않았습니다. 기본적인 내용이라도 막상 백지에 모두 적으려고 하면 막히는 경우가 많습니다. 그런 기본을 다지는 쪽으로 공부를 더 했습니다.
(2) 계산기 대로 쓰기
두 번 세 번 계산 해도 같은 수치가 나온다면 숫자가 이상하더라도 임의로 바꿔 쓰지 않았습니다. 이번 시험장에서 내용년수 계산이 100년이 나왔을 때도 50년으로 바꿔쓰고 싶었지만 결국 100년을 적었습니다. 결과적으로 득점이었는지 실점이었는지 몰라도, 계산기 대로 쓰기로 한 것은 짧은 시간 내에 당장 스스로 답을 낼 수가 없는 판단에 시간을 들여서는 안 된다고 생각해서 지키기로 한 원칙이었습니다.
계산기 대로 쓰는 숫자가 이상한 경우에는 왜 그렇게 나왔는지를 생각해서 그 점을 적었습니다. ' ~해서 오류 가능성도 있으니 ~ 등 요소들을 추가적으로 고려할 필요가 있다고 사료됨' 등으로 마무리 지었습니다. 이런 내용을 쓰기 위해 시산가액 조정과 이론 공부의 뒷받침이 필요했습니다.
(3) 암기량 줄이지 않기
각기 다른 의미이기는 하지만 저는 실이법 세 과목이 모두 암기 과목이라고 생각합니다. 외워야 한다고 생각되면 분량이 많아도 피하지 않고 외웠습니다.
(4) 스터디 등수에 안주하지 않기
학원 등수에는 의미를 두거나 안주하지 않으려고 했습니다.
5. 기타
글씨
원래 글씨가 작아서 답안을 쓰기에는 부적합 했습니다. 그래서 1차 시험 직후 2차 수업 개강 전 열흘 동안 교정을 시작했습니다. 인터넷에서 백강고시체를 보고 따라 했습니다. 이후 노트 필기와 메모까지 어설프게나마 바꾼 글씨로 썼습니다. 3~4달 정도 과도기를 거치고 나서 글씨가 자리잡았습니다. 크고 시원한 가장형 우상향 글씨가 되도록 연습했습니다.
펜
사라사 0.7 / 라미 만년필 (5만원 내외, EF촉, 잉크는 파카 큉크…) 을 그때그때 컨디션에 따라 사용했습니다. 주변 분들도 이 펜을 많이 썼습니다. 시험장에서는 만년필로 썼는데, 학원에서 쓰던 답안지보다 잉크가 상당히 굵게 나왔습니다.
잠
운동량이 줄어드니 잠이 많아졌습니다. 어떻게든 수면시간 9시간을 채워야만 정신이 뚜렷했습니다. 잠이 모자라면 스터디를 쓰다가도 졸았습니다. 그래서 낮잠은 자고 싶을 때마다 잤습니다. 대신 깨어있는 동안 집중해서 공부했습니다.
순공부시간
화장실 가는 시간, 앉아서 딴 생각한 시간, 밥 먹는 시간 등을 모두 빼면 자습으로 완전히 집중한 시간은 8~10시간이었습니다. 동영상 강의를 들을 때는 통상 10~12시간이었습니다. 자습만으로는 15시간 이상을 딱 한 번, 12시간 이상을 두 세번 해봤는데 지속가능하진 않았습니다. 저는 꾸준히 일정한 집중 시간을 지키는 게 제일 나았습니다. 주말에 따로 쉬지는 않았습니다.
휴식
시간달리 할 게 없어서 영화를 봤습니다. 보고 싶은 영화가 나오면 개봉일에 심야영화로 봤습니다. 그리고 식사시간을 항상 1시간 정도 가졌습니다. 햇빛을 봐야 숙면이 된다고 해서 점심시간이나 오후에 햇빛을 보러 동네를 걸었습니다.
전자기기
공부할 때 전자기기를 소지하고 있으면 집중력이 떨어지는 것을 막을 방도가 없었습니다. 조현 교수님은 샘플 강의에서 “시험에 붙고 싶으면 스마트폰을 없애라”고 하셨는데…. 그때 의욕이 앞서서 스마트폰을 없앴습니다. 노트북도 자취 1달 만에 우연히 고장 났습니다. 전자기기가 없는 편이 공부에 훨씬 도움이 되었습니다.
학원 스터디
하우패스에서 계속 다녔습니다. 그런데 토요일에 스터디를 하고 나서 긴장이 풀리니 일요일을 허투루 보내게 되었습니다. 일요일을 흐지부지 보내고 나면 맥락이 끊겨서 다음 주의 공부에도 영향이 있었습니다. 그래서 3기에는 한림법학원의 일요반 스터디에 등록했습니다. 평소 풀던 문제와 판이하게 다른 문제를 볼 수 있어서 긴장감 있게 공부하는데 도움이 되었습니다.
실무와 이론은 1기부터 문제를 모두 풀었습니다. 법규는 매법에서 연습을 하고 나서야 100점을 쓸 수 있었습니다.
개별스터디
같은 시기에 공부를 시작한 분과 아침 실무 100점 스터디, 법규 암기 스터디 등을 했습니다. 독서실이나 카페에서 그 날 정한 공부를 각자 집중적으로 했습니다. 식사를 하거나 이동을 하는 도중에도 공부 관련된 얘기만 나눴습니다. 공부가 지루해질 때면 긴장이 풀어지는데 그럴 때마다 공부에 집중할 수 있도록 서로 도움이 되었습니다.
IV. 맺으며
중요한 시험에서 긴장으로 인해 시험을 못 본 적이 있었습니다. 감정평가사 시험에 도전을 결정한 이후로 끝까지 시험장에서의 긴장이 우려되었습니다. 그런 초조한 마음을 잊는 방법도 결국 공부에 몰입하는 길 밖에 없었습니다. 노력의 성과를 보게 되어 기쁜 마음이었습니다. 그리고 이번 수험생활에서는 좋은 분들을 많이 만나는 복도 따라주었습니다. 다행스럽고 또 감사합니다.
가르침을 주신 김사왕 평가사님과 김승연 평가사님, 김수유 평가사님, 윤철신 평가사님, 조현 교수님께 감사드립니다. 최명근 평가사님과 주옥 같은 채점후기를 써주신 윤성찬 평가사님께도 특별히 감사 드리고 싶습니다. 함께 공부한 동료들과, 학원에서도 집에 있는 것 같은 편안함을 느끼게 해주시고 한결 같이 응원해주신 하우패스 실장님께도 거듭 감사하는 마음을 전하고 싶습니다. 앞으로 계속 정진하도록 하겠습니다.
안녕하세요? 이번에 합격하게 된 27회 합격생입니다. 저는 14년도 1월부터 공부를 시작해서 3년차로 이번에 합격했습니다. 제가 했던 공부방법이 절대적으로 옳다고 생각하지 않습니다. 다만 공부를 처음 시작하시는 분들이나 공부방법에 대해 고민이 있는 분들께 조금이나마 도움을 드리고자 이렇게 합격수기를 쓰게 되었습니다. 이어질 내용 중에 제가 봤던 교재, 학원 이름, 강사님들 성함은 이니셜이 아니라 직접 언급하도록 하겠습니다. 최대한 솔직하게 적는 것이 읽는 분들께 조금이나마 도움이 될 것 같다는 생각에서 언급하게 되었습니다. 광고도 아니고 상업적으로 대가를 받은 것도 아니니 양해해 주시길 부탁 드립니다.
II. 1차 과목별 공부방법 및 교재
1. 개요
-1차과목의 경우 기본강의만 인터넷강의로 듣고, 그 후에는 객관식문제와 핵심요약집을 통해 혼자서 공부했습니다.
-저는 객관식문제집의 회독 수를 중요시 했는데, 답을 외우는 걸 방지하기 위해서 문제집에 직접 풀지 않고 다른 곳에 풀었고 정답여부만 문제번호 옆에 표시했습니다. 또 문제를 풀 때마다 바를 정(正)자로 획을 완성해갔습니다. 이때 오답의 경우에는 빨간색 획으로 표시했는데, 자주 틀리는 문제와 취약한 단원을 파악하는데 도움이 되었습니다.
-본인에게 유리한 과목과 단원을 판단하시고 전략적으로 준비하시되, 보수적으로 준비하시는 게 도움이 될 것 같습니다.
2. 민법
-교재 : 민법총칙(이찬석), 객관식민법(이찬석), 핵심요약민법(이찬석)
-먼저 이찬석선생님의 기본강의를 인강으로 듣고 전체적인 내용과 체계를 잡았습니다. 저 같은 경우에 민법이라는 과목에 익숙해지는데 시간이 많이 걸렸습니다. 객관식 문제집을 4회독, 5회독 할 때쯤에야 전반적인 내용이 머리 속에 들어오는 느낌이었습니다. 시험 한 달 전쯤에야 구체적인 내용까지 암기가 되었던 것 같습니다. 특히, 마지막 시기에는 이찬석 선생님의 핵심요약민법이 크게 도움이 되었습니다.
3. 경제학
-교재: 객관식 경제학 연습(박태천), 통합 객관식 경제학 기출문제집(신경수)
-저는 경제학을 전공했고 관련 자격증도 공부를 했던 경험이 있어서 기본강의는 듣지 않고 바로 객관식문제부터 풀었습니다. 경제학의 경우 기본이론과 계산문제로 나눌 수 있는 것 같습니다. 하루는 기본이론문제만 풀고, 다음날은 계산문제만 푸는 방법이 실력을 향상시키는 데 도움이 되었던 것 같습니다. 문제를 접했을 때는 먼저 미시와 거시 중 어느 파트인지를 먼저 빠르게 판단하고, 이론이나 경제학파의 주된 주장을 상기하면서 접근하시는 게 도움이 될 것 같습니다.
4. 회계
-교재: 수필같은 재무회계 및 원가관리회계 이론편·객관식(천승호), 최종점검 재무회계 및 원가관리회계(천승호)
-경영학을 복수전공 했기 때문에 회계학을 접해본 적이 있지만 수험적으로 문제를 풀기에는 많이 부족했습니다. 천승호 회계사님의 기본강의를 듣고, 객관식 문제집의 회독 수를 늘렸습니다. 회계사님께서 가르쳐주시는 속전속결법이라는 스킬이 도움이 많이 되었습니다. 회계학은 시간단축과 계산, 스킬이 중요하다고 생각해서 시험보기 직전까지 객관식문제로만 정리를 했고, 비계산 문제만 소책자로 별도로 공부했습니다. 또 휘발성이 강하기 때문에 매일 한 시간씩이라도 문제를 푸는 방법이 도움이 되었습니다.
5. 부동산관계법규(감정평가관계법규)
-교재: 신바람감평관계법규 기본서·객관식·최종점검(이상곤)
-이상곤 선생님의 기본강의를 듣고 객관식문제, 최종점검 책으로 공부했습니다. 암기할 내용이 많고 내용 간에 연관성이 없어서 암기가 버거웠는데, 이상곤 선생님께서 알려주신 두문자, 멜로디가 크게 도움이 되었습니다. 객관식 문제집의 경우네는 양이 방대하기 때문에 먼저 홀수페이지만 풀고, 다음에는 짝수페이지만 푸는 방법이 부담감을 줄여주었습니다. 암기과목인지라 계속해서 최종점검 책을 봤던 것 같습니다.
-부동산학원론은 제가 3년차인 올해 처음 시험제도에 들어온 과목이었습니다. 그 전에 2차과목인 감정평가이론을 접했기 때문에 부동산의 특성과 감정평가에 관한 전반적인 내용을 알고 있었습니다. 감정평가이론을 접한 적이 없으시거나 비전공자분 이라면 기본강의를 들으시는 것을 추천합니다. 한번 정리해놓으면 배경지식이 쌓이고, 1차에 합격하신 뒤에 2차공부를 시작하실 때도 큰 도움이 되기 때문입니다.
III.2차 과목별 공부방법 및 교재
1. 개요
-2차 공부방법은 워낙 다양하기 때문에, 합격생들 간에도 차이가 많이 있는 것 같습니다. 제가 했던 공부 방법도 그 중의 하나이기 때문에 참고하는 정도로만 읽어주세요~
-2년차때와 3년차때의 2차 공부방법이 다소 다르기 때문에 구분해서 적도록 하겠습니다.
-1차와 다르게 2차는 분명 조력자가 필요한 시험인 것 같습니다. 저는 평가사님, 강사님, 다년차 형님들로부터 정말 많이 배웠습니다. 지식적인 것 외에도 문제분석스킬, 답안작성능력, 슬럼프 극복, 시험장에서의 대처 등 생각해야 할 것이 정말 많은 시험이기 때문입니다.
- 2차를 시작하고 처음 6개월간은 김사왕 평가사님의 단과를 실강으로 들으며 일반평가와 보상평가의 내용을 익혔습니다. 내용에 익숙해지는 것이 중요하다고 생각해서 실강을 들은 뒤에는 학원실장님께 부탁 드려서 인강으로 반드시 한번 더 들었습니다(이 방법 추천합니다). 책상 앞에 목차를 적어놓고 세부 목차와 법조문을 상기하는 것과 Plus중급을 풀 때는 최대한 답을 안보고 풀려고 했습니다. 이 기간 동안 Plus는 4~5번 풀었던 것 같습니다.
- 15년 1월부터 하우패스 토요스터디가 시작되었는데 처음에는 100분에 40점짜리 1번문제도 제대로 풀지 못했고, 답답한 마음에 채점팀장님께 편지를 썼던 기억도 있습니다. 그 후에 다년차 형들로부터 문제분석 방법을 배우고 나니 3~4월부터는 100분에 70점~80정도 풀게 되었습니다. 문제의 난이도에 스트레스 받지 마시고, “배점 및 논점확인→자료제목만 읽기→대상물건확정→힌트자료보기→평가방법결정→소목차작성→답안작성”과 같은 자신만의 문제분석 방법을 확립하셨으면 좋겠습니다.
-5월부터 9월까지 김승연평가사님의 스터디 문제를 시간 내에 풀려고 노력했고(물론 힘들었습니다ㅜ), 강평 때 언급해주시는 내용을 그때 그때 챙기려고 했습니다. 김승연 평가사님 문제가 어렵다는 평이 수험계에 있지만, 실무는 어렵게 공부해야 남는다는 생각에 평가사님을 믿고 끝까지 따라갔습니다. 지금도 이런 생각에는 변함이 없습니다.
- 시험 직전에는 김사왕, 김승연 평가사님의 수업 내용과 여지훈 평가사님의 단과 내용을 챙기면서 시험에 나올만한 쟁점 위주로 복습을 했습니다. 이 때에도 오전시간에 문제분석 연습과 답안작성 연습을 나눠서 연습했고, 기본적인 내용들은 sub를 통해 복습했습니다.
(2) 이론
- 교재: 윤철신평가사님 Sub노트, 기본서(안정근,경응수), 일본기준
- 자료: 하우패스 스터디(윤철신), 지오 나쁜이론 단과(지오)
- 2차를 시작하고 처음 6개월간은 윤철신평가사님의 단과를 들으며 기본서와 일본기준을 각각 2~3회독 했습니다. 암기하겠다는 생각보다는 회독 수를 늘려가며 처음 접해보는 내용을 배워갔습니다. 해가 바뀌고 15년 2기까지는 윤철신 평가사님이 매주 Sub노트를 만드시고 강의를 하시면, 그 범위로 주말에 스터디에 가서 쓰는 커리큘럼을 따라갔습니다. 최대한 암기를 해서 가서 썼지만, 기억이 나지 않는 내용은 보고 썼던 기억도 있습니다. 대신 그대로 베끼기 보다는 최대한 나의 말로 바꾸어서 써서 쓰려고 했습니다.
-15년 3기부터 윤철신 평가사님의 Sub노트를 월요일부터 금요일까지 한번 회독할 수 있을 정도가 되었고 이런 회독주기를 시험 직전까지 유지했습니다. 이렇게 회독을 할 수 있게 되니, 스터디에 가서도 배점조절을 하며 안보고 쓸 수 있는 정도가 되었습니다. 또 지오 평가사님의 나쁜이론 단과를 들으면서 새로운 문제를 접했습니다. 윤철신 평가사님의 문제는 기본내용에 충실한 문제였던 느낌이 있었는데, 지오 평가사님의 문제는 고민을 해야 하는 기출문제를 푸는 듯한 느낌이 받아서 좋았습니다.
(3) 법규
-교재: 콕 감평법규 한권정리(이승민), 콕 final 감평법규 47선(이승민)
-자료: 하우패스 스터디(이승민)
-2년차 시기에 법규는 이승민 선생님의 교재와 자료만 보고 시험장에 들어갔습니다. 2년차니까 시간이 부족하다는 생각도 있었지만, 이승민 선생님의 교재와 자료만이라도 완벽하게 소화하고 들어가면 충분하겠다는 생각도 있었습니다. 특A급, A급, B급, C급으로 쟁점을 나눠서 강조해주시고 스터디 문제도 이에 따라 구성해주셔서 좋았고, 2년차로서 안심하며 공부할 수 있었습니다.
- 전반적인 스케줄은 앞에서 말한 이론의 스케줄과 비슷했습니다. 1~2기까지는 암기가 완벽하게 되어 있지 않아서, 시간 내에 못쓰기도 했지만 주중에 있는 단과와 스터디를 꾸준하게 따라갔습니다. 3기부터는 47선 교재를 월~금 동안 한번 회독할 수 있게 되었고, 스터디에서도 암기가 된 상태에서 생각을 하면서 쓸 수 있게 되었습니다.
(4) 소 결
-2년차 시절에는 기본내용 익히기에도 바쁘다는 생각에 봤던 자료와 교재만 계속해서 봤었습니다. 기본내용을 탄탄하게 할 수 있었지만, 지금 생각해보면 약간의 후회가 있습니다. 내가 보고 싶은 것만 계속 보게 되고, 시험장에서도 내가 알고 있는 것만 쓰고 나올 수 있기 때문입니다.
-막상 떨어지고 나니 막막하기도 하고 많이 힘들었던 기억이 납니다. 시험장에서는 항상 모르는 문제가 나온다는 점을 명심하게 되었고, 3년차 때는 공부의 범위를 넓히겠다고 다짐하게 되었습니다.
3. 3년차 시절
(1) 실무
- 교재: 분석감정평가실무(김사왕)
- 자료: 하우패스(김승연·김사왕), 서울법(유도은), 한림(여지훈), 감단기
- 2년차때와 가장 크게 달라진 점은 아침에 100점을 100분에 푸는 실무 개별 스터디를 시작했다는 점입니다. 2년차 실무에서 과락을 넘기긴 했지만 시험장에서의 기억은 ‘정말 그냥 막 풀었다’ 는 기억뿐이었습니다. 매일 실전처럼 문제를 푸는 연습을 하지 않았다는 점을 원인으로 생각하고, 이에 대한 개선으로 매일 아침 시험장에서처럼 거의 모든 학원별 스터디 문제를 풀었습니다.
- 1기스터디는 1월만 다니고, 1차를 본 뒤에 3월중순부터 하우패스 스터디에 다시 합류했습니다. 문제분석 루틴과 기본내용을 다시 정리하면서 최대한 실전 감각을 빨리 끌어올리려고 했습니다. 또 오답노트를 만들었는데, 노트나 책 형식으로 정리한 것이 아니라 포스트잇에 간단하게 정리해서 예시답안 가장 첫 페이지에 붙여놓는 형식으로 만들었습니다.
-크게 정리하면 3년차 실무 공부는 아침 개별스터디, 토요스터디, 오답정리로 요약할 수 있을 것 같습니다. 시험에 나올만한 쟁점은 김사왕, 김승연, 여지훈 평가사님 자료로 정리했고, 암기하려고 수시로 봤던 것 같습니다.
(2). 이론
- 교재: 윤철신평가사님 Sub노트
- 자료: 하우패스(김수유), 나쁜이론 단과(지오), 감단기(윤철신), 한림토·일 스터디
- 3월에 1차를 본 뒤에 4월초까지 윤철신평가사님의 Sub노트를 월에서 금 동안 한번 회독할 수 있게끔 기본내용을 다시 공부했습니다. 하우패스 스터디에 합류하면서, 김수유 평가사님의 스터디 문제를 처음 접했습니다. 고민하며 목차를 잡아야 했고 내용을 채우는 것도 만만하지 않았는데, 실제 시험장에서의 느낌과 비슷해서 좋았던 것 같습니다. 일요일 오후에는 지오 평가사님의 단과에서 100점을 풀었는데, 토요일과 일요일 집중적으로 이론을 푸는 것이 실전감각을 빨리 끌어올리는 데 좋았습니다.
- 2년차때와 다르게 시중에 있는 학원문제들을 구해서 거의 모두 풀어봤습니다. 실무처럼 100분에 100점을 풀지는 않았고, 혼자서 15~16분 내외로 소목차까지만 잡고 복기하는 식으로 하는 공부방법이 도움이 되었던 것 같습니다. 대신 복기는 예시답안은 보면서 꼼꼼하게 했습니다.
(3). 법규
- 교재: 콕 final 감평법규 47선(이승민)
- 자료: 하우패스(이승민), 감단기(도승하), 한림(김선희)
- 3월에 1차를 본 뒤에 4월초까지 이승민 선생님의 47선을 통해서 기본내용을 빠르게 복습했습니다. 스터디는 하우패스를 다녔지만, 제가 유독 개별법이 약했기 때문에 이를 보완하고자 도승하 평가사님의 단과를 신청해서 인터넷 강의로 들었습니다.
-법규는 강사님, 교재마다 논리도 다르고 내용도 차이가 있습니다. 저는 동차이기도 하고 아예 새로운 논리를 따라가는 것은 부담스러워서 2년차때부터 보던 교재를 기본으로 하여 살을 붙이는 식으로 공부했습니다. 시중에 있는 문제를 보고 목차를 잡을 때에도, 그 문제의 예시답안 내용을 다시 그대로 외우진 않았고, 저의 기본서 내용으로 어떻게 목차를 구성할 수 있을까 고민했습니다. 큰 틀과 논리가 벗어나지 않고, 세부 내용만 정확하고 깔끔하게 쓰면 안전하겠다고 생각했습니다.
-5월부터는 2년차 때 부족했던 개별법과 판례를 중점적으로 공부했고, 시험 직전까지 시중 문제를 목차와 문제의 소재, 학설과 판례를 간단하게 적는 식으로 공부했습니다. 이론처럼 보기는 예시답안을 보며 꼼꼼하게 했습니다.
(4) 소 결
-학원과 강사님들은 2년차 때와 같았지만, 스스로 공부하는 방법이나 스케줄이 달랐습니다. 결과론적일 수도 있지만 2년차 때의 공부방법을 그대로 고수하지 않은 것이 좋은 결과로 이어진 것 같습니다. 2년차 때에는 내용학습과 암기 위주의 공부였는데, 3년차에는 내가 가지고 있는 것을 끄집어 내는 식으로 공부했다고 볼 수 있습니다. 2차 시험은 결국 목차를 잡고 답안으로 현출하는 것임을 기억하시면 도움이 될 것 같습니다..
-2년차에 불합격한 뒤 한국산업인력공단에 가서 제가 시험장에서 쓴 답안지를 본 적이 있습니다. 시험장에서 제가 쓴 답안 형식과 글씨를 보고 형편이 없어서 충격을 받았던 적이 있습니다. 실제로 형식과 글씨가 크게 영향을 미친다고 합니다. 3년차 때에는 이를 깨닫고 항상 이를 염두 하면서 답안 작성 연습을 한 것도 합격에 큰 도움이 된 것 같습니다.
IV. 결
-저보다 뛰어난 분들도 많으실 텐데 이렇게 합격수기를 쓰려니 정말 부끄럽습니다. 막상 쓰고 나니 제가 합격수기를 쓸 자격이 있나 한번 더 생각해보게 되네요. 또 솔직하고 구체적으로 적어야지 하는 생각에 지나치게 개인적인 스케줄 위주, 특정 교재, 강사님을 언급한 것이 아닌가 싶습니다. 이해해 주시면 감사하겠습니다.
-올해 좋은 결과로 이어지지 못한 분들은 어떻게 위로가 될 지 모르겠습니다. 저도 떨어져 본 경험이 있기 때문에 얼마나 힘드실지 잘 압니다…. 떨어진 뒤 간 1기스터디 1주차에 김사왕 평가사님께서 ‘다년차들은 힘들더라도 열심히 했던 경험을 기억하면서 이겨내야 된다’ 라고 하신 게 기억납니다. 본인이 잘못해서 떨어졌다는 자책하는 마음대신에, 열심히 하셨던 경험들을 기억하시면서 힘내시라고 말씀 드리고 싶습니다. 힘내세요!!
-저는 감사하게도 2차 공부를 처음 시작하면서 지금까지 좋은 사람들을 정말 많이 만났습니다. 평가사님들, 강사님들, 실장님, 먼저 공부를 시작한 다년차 형님들, 2년차종합반 분들까지.. 이렇게라도 감사하다고 말하고 싶네요. 감사합니다! 공부시간이나 장소, 생활 같은 내용도 언급하고 싶었는데 너무 길어져서 이만 줄일게요ㅜ. 궁금한 점은 댓글로 적어주시면 답변해 드리겠습니다.
신한대 공법행정학과 김승욱 교수가 미국 조지아 주 공인 감정평가사 자격시험에 합격, 미국감정평가사 자격을 취득했다. 김 교수는 연구년제 교원으로 2015년 9월부터 1년간 미국 명문 듀크대학 유학중 자격증 취득시험에 합격, 미국 조지아 주가 공인하는 미국 감정평가사 자격증(REAB)을 취득했다고 4일 밝혔다.
미국 감정평가사는 토지나 건물과 같은 부동산의 가격을 추정하여 세금, 부동산수용, 부동산담보대출, 부동산개발활동 등에 의견을 제공하는 역할을 하며 변호사, 회계사 등 과 같은 전문직으로 평가되고 있다.
김 교수는 서울대 농경제학과를 졸업하고 서울대 행정대학원을 거쳐 건국대학에서 부동 부동산학 박사학위를 취득했다.
올해는 저도 풀면서 1,2번은 여전히 오류라고 생각하고 저도 엄청 시간 소비했었습니다..건물 88.몇년 나와서 거기서만 10분 이상 붙잡고 고민했죠..오류라는거 알았지만 도저히 가라칠수 없어서 그냥 88년인가 89년 인가로 처리하고 넘어갔어여..물론 4번부터 역순으로 풀어서 그게 가능했던거죠..사실 지금 복기해보라하면 못해여
이어서.. 강사님들 예시답안 훌륭하고 실력좋고 뛰어난 분들이고 수험생에게 도움주고 싶어서 강의하시는거 알죠..근데 시간압박 첫교시압박 기타등등 그 제한된 압박의 시간속에서 푼 답안이 아니자나여.. 그 상황 속에서 푼거..보이지 않는 문구들..맞춰지지 않는 퍼즐 조각들..여유가 있으면 우리 수험생들은 다 맞출 실력들이 있지여..매년 공부하면서 기출문제 풀어볼때면 그때 그때 컨디션이나 소위 말하는 꽂히는 부분에 따라 답안은 많이 달라지지 않던가여..매번 같다면 그건 그 문제만을 위한 또는 그유형만을 위한 암기가 돼버린 걸 수도 있죠..도움을 드린다고 했으니 욕을 먹을 수도 있지만 굳이 말씀드리겠습니다..
다시 이어서.. 오류는 언제든 있을 수 있고 모두가 같은 상황입니다.. 결국 과락을 넘어야하고 남들보다 배점을 조금이라도 더 받는 방식으로 가야해요..그러면 그나마 점수 순으로 조금이라도 앞쪽으로 갈 수 있겠죠..모든 항목엔 배점이 있다고 생각합니다..예를 들어 공시지가기준법 배점이 5점이라면 사례선정1점 시점수정1점 개별요인1점 답1점 기타 형식 문구1점쯤 되겠죠..저는 여기에 착안했어여..너무 당연하고 확실한건 그냥 가볍게 처리하세요.."제2종일반주거 주거용 사례2"이렇게요 "선정"이런말 시간 아깝죠..다 맞추는거 잖아여..여기서 개미같이 아낀시간 내가 답 못 맞추겠다 좀 불안하다 싶으면 전부 선정하고 다 풀어여..
또 이어서 빠진거 틀린건 배점을 못가져 가지만 다써서 그중에 분명 배점표 항목이 있다면 점수는 줄수밖에 없을거 같아여..그런 항목이 몇개나 되겠냐 하실수 있죠..개미같이 모아서 같은 방식으로 모든 문제에 적용하면 작지 않아여..16회인가 그때 실무가 엄청 어려워서 제대로 푼 사람이 거의 없었죠(물론 그땐 전 1년차..) 실무수석만 10명이상으로 기억합니다..근데 그때 수험계 실무가 이상하게 흘러갑니다..답은 어차피 못 맞춘다..썰을 장황하게 잘썼더니 점수가 잘 나오더라..등등..정작 그때 출제위원분은 단가 채점하고 점수가 너무 심각해서 뭐라도 껀덕지라도 찾아서 미미하게 점수줬다고 했어여(특강에서 직접 물어봄) 미미하게
또또 이어서 그리고 요즘 트렌드인가가 되버린 결에 출제의도도 아닌 썰을 억지로 찾아서 바르는거..저는 그거 16회때 워낙 점수줄게 없어서 뭐라도 말되는거 아주 약간 점수 줬다고 생각해여..실제 그때 출제위원이 말한 정답의 썰의 내용과 수험계에서 떠도는 예시답안의 썰이 완전 반대였어여..그리고 정작 그때 출제위원도 썰도 단가 처럼 맞아야 점수가 나가지 다른걸 그럴듯하게 썼다해도 점수주기 어렵다고 했어여..워낙 점수줄게 없어서 찾아서 줬다고..
실무는 이론이 아니잖아여.. 아무리 오류가 있고 답을 못 맞출 가능성이 많지만 미로에서 우연히 한방에 길을 찾으면 정답은 나오는 거겠죠..
또x3이어서
답을 숫자에서 찾아야지 썰에서 찾지마세요..물론 숫자는 논리가 있는 목차의 결과로 나오는 거고여..썰을 맞추실래여 아님 숫자를 맞추실래여?? 전 못맞춰도 숫자에 시간을 더 투자했어여..저 솔직히 1,2번 썰 정말 몇줄 안썼고 1,2번 답도 팀장님들 예시답안하고는 달라여..다만 숫자를 다 건드려서 풀었고 그건 썰을 줄인 시간이 있어 가능했던거죠..그리고 형식..이건 제가 특별히 준비한거기도하고 말하는 순간 더 이상 팁도 아니라 생략하겠습니다..러프하게 말하자면 평가서를 압축한 느낌..채점하기 편한 답안..그정도 형식으로 하면 좋은거 같아여..장황한 썰..그게 점수를 많이 받았는지 단가를 맞춘건지 누가 아나여.
제가 17회부터 2차를 경험한건 위에 글에서 알수있죠..수많은 0.5점 1점차 과락 평균은 남고 참 여러번 경험했습니다..건방진 2년차분들..다년차에 대한 비웃음..ㅎㅎ우습죠..전 전 수험기간을 봤을때 2년차때가 지금보다 실력이 좋았다고 생각해여..다 운때가 있는거 같아여..낙방하신분들 너무 낙심하지 마세요..다 운때가 있는거죠..다들 합격할 실력있다고 생각합니다..그게 더 힘든거죠..제가 말한 방식은 그냥 부동산의 개별성 정도로 생각하시고 본인이 생각하는 방식으로 하세요..그게 정답입니다..
또x5 이어서 다들 상심이 크셔서 어떤 말도 위로가 되지않고 분노가 큰 시점이죠..그래도 누군가는 불합리한 제도 안에서 붙어 나갑니다..억울하죠..그런데 출구는 있자나여..이겨내세요..힘내시고여..포기하지 마시고 본인이 틀리지않았다는걸 증명하실 기회가 아직 남았습니다..불합리한 제도에 힘빼지마시고 차라리 쉬면서 머리 식히면서 칼을 가는게 이로운거 같아여..처음 글을 쓰는데 글재주도 없고 익명이라 형편없는 글을 쓰게됐네여..떨어진건 여러분 잘못이 아닙니다..아직은여..힘내세여..주변에 시덥잖은 합격생 얘기에 열 올리지 마세요..수험기간에 전혀 이로울게 없자나여..추스르세여..기회는 내년에 다시옵니다..마칠께여..
민법_최종SUB!!!!!!!!!!!!!.docx