2014년 제25회 감정평가사 시험 수석합격자 부현숙 감정평가사 합격수기

안녕하세요. 25회 합격생 부현숙입니다.

 

발표일 이후에 정신없이 보내다 이제 좀 여유가 생겨서, 저도 감히 합격수기를 올려봅니다.

 

저는 실무 72.5 / 이론 60 / 법규 52점을 받았구요~

 

평소 실무가 자신 있었지만, 생각보다 너무 좋은 점수를 받아서 정말 놀랬고 운이 좋았다고 생각합니다.

 

제가 수험기간 동안 느낀 점 및 중요하게 생각했던 점 위주로 가급적 자세하게 쓰려고 했는데, 그러다보니 내용이 너무 길어졌네요. ^^;;;

 

그래도 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

<학원 선택>

 

작년부터 2년 동안 서울법학원 스터디에 참여했습니다.

처음 서울법학원을 선택했던 이유는 접근성이 좋아서였구요~ ^^

올해 다시 선택했던 이유는 기본에 충실한 문제 및 강의가 마음에 들었기 때문입니다.

지나치게 내용이 방대하지 않고, 적절한 논점의 수 등 특히 입문자에게 적합한 스터디인 것 같았습니다.

그래서 스터디에서 성취감을 느낄 수도 있구요~

일주일 동안 열심히 공부했는데 스터디에서 좌절을 느낀다면 우울하잖아요.

그리고 최근 출제경향에도 부합한다고 생각합니다.

 

특히 유도은 평가사님의 실무문제는 분석, 판단은 쉽지 않은 반면에 답안 작성은 깔끔하게 끝낼 수 있는, 제가 좋아하는 스타일이어서 더 열심히 했던 것 같습니다.

최근 출제경향과 유사하고, 특히 올해는 더욱 비슷했던 것 같습니다.

 

 

 

<실무>

 

1. 기본적인 공부 방법

 

유도은 평가사의 기본강의와 문제풀이를 들은 후에, 개별 스터디를 하며 매일 100점씩 풀었습니다.

유도은 종합문제 3회, 권소현 3500점 2회, 기출 4~5회, 그외 각 학원 스터디 문제를 구해서 풀었습니다.

개별 스터디는 100점씩 풀고, 각자 채점을 한 후에 점심을 먹으면서 주요 논점이나 궁금한 점을 토론하는 형식으로 진행했습니다.

 

 

 

 

2. 실무 따라잡기

 

작년에 1차 준비를 시작하면서도 2차 학원 스터디에 참석했습니다.

사실 말은 1,2차 병행이지만 시간 부족으로 이론과 법규는 거의 따라가지 못했는데, 그래도 실무만은 꾸준히 공부했습니다.

작년 1차 시험 1주일 전까지도 매일 실무 100점씩 풀었습니다.

상당한 부담은 있었지만, 그 결과 실무가 빨리 안정화되어 수월한 2년차를 보낼 수 있었던 것 같습니다.

 

저는 많은 양을 풀기보다는 100점이라도 제 힘으로 풀어보는 것을 좋아해서 시간에 구애 없이 풀었습니다.

그래서 처음 종합문제를 풀 때에는 100점을 200분 가까이 풀었던 적도 있습니다.

그래도 많이 고민하고 분석했던 점이 개인적으로 도움이 되었다고 생각합니다.

 

3. 100분 안에 들어오기

 

어느 정도 공부가 되면 몰라서 풀지 못한다기 보다, 시간 부족으로 다 풀지 못하게 되는 경우가 많게 됩니다.

 

 

그래서 실무를 풀 때마다 각 문제 별로 <①문제 분석, ②답안 작성, ③계산>시간을 파악해서 문제 분석시간이 많이 소요되는 경우에는 어떠한 논점 파악에서 오래 걸렸는지, 답안 작성 시간이 과할 경우에는 답안에 불필요한 부분이 없는지 등을 확인했습니다.

 

 

그리고 어떤 순서가 100분 안에 가장 많은 점수를 확보할 수 있는지도 고민했습니다.

 

 

저는 40분 까지 문제 분석 및 목차 작업(간단한 계산 포함), 80분까지 답안 작성, 나머지 20분 동안 계산으로 시간을 분배하는 계획으로 문제를 풀었습니다.

 

 

계산을 마지막에 한꺼번에 한 이유는 시간이 절약되기도 하고, 잘못 풀었다는 생각이 들어도 이미 돌이킬 수 없는(?) 상황을 만들어서 최대한 마무리를 하려는 의도였습니다. ^^;;;

 

 

 

4. 오답 노트 작성

 

오답 노트의 필요성에 대해서는 많이 얘기하지만 정작 오답노트를 만드는 것은 쉽지 않은 것 같습니다.

 

 

특히 처음에는 대부분의 내용이 모르는 것이고, 거의 풀이를 그대로 옮겨야 하는 상황이기 때문에 더욱 힘들죠.

 

 

그래서 저는 따로 오답 노트를 만들지 않고, 문제 해답을 활용하여 필요한 부분을 형광펜으로 체크하고 내용을 보충하여 오답 노트화 하였습니다.

 

그리고 매일 반복해서 보았고 일정량이 넘어가면 앞의 오답노트는 보지 않았습니다.

 

 

문제 해답을 활용하면 나중에 다시 해당 문제를 풀 때, 예전에 고민했던 부분이나 반복되는 실수도 확인할 수 있어서 나름 유용한 것 같습니다.

 

 

그리고 ‘이런 것도 몰랐다니…’ 하면서 나름 향상된 실력에 뿌듯해 할 수도 있구요. ^^

 

5. 실무에 대한 개인적인 생각

 

개인적으로 실무 풀이시 <수험적>으로 접근하려고 했습니다.

 

출제자는 평가사가 아니라 <수험생>을 대상으로 하고, 틀리게 하려는 것이 아니라 정답을 찾게 하려고 문제를 내는 것이라고 생각합니다.

 

 

그래서 현업에서 실제로 어떻게 평가하는지에서 답을 찾는 것이 아니라, 출제자가 해당 문제에서 제시한 자료와 내용들에서 출제 의도와 문제 풀이 방향을 찾으려고 노력 했습니다.

 

 

2016년 제27회 감정평가사 시험 <감정평가실무 채점평>   물음1-1) 감정평가 3방식은 감정평가사로서 활용할 수 있는 기초적인 평가방식이므로, 관련규정과 이론에 따라 산출근거를 적시하고 시산가격을 제시하여야 하며, 주어진 자료를 정확하게 분석하되, 제시된 자료가 없다면 관련규정과 이론에 따라 적용할 수 있어야 한다.

 

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예를 들어 이번 시험 1번의 경우, 보상평가와 시가평가를 엄청 고민했었는데요.

 

 

착공일자가 주어진 점, 매매사례의 거래시점이 최근이고, 거래사례에 개발이익 미포함에 대한 언급이 없다는 점 등에서 시가평가라고 유추하고 풀었습니다.

 

 

어떻게 보면 기본적 사항을 먼저 확정하고 판단해야 하는 평가 절차에 벗어나지만, 실제 평가가 아니고 시험이라는 점에서 유용한 TIP이 될 수 있다고 생각합니다.

 

 

 

<이론>

 

1. 기본적인 공부 방법

 

이충길 평가사의 기본 강의를 들었고, A+교재와 학원에서 주는 자료를 A+의 목차에 맞게 정리하여 매일 일정 분량 반복해서 봤습니다.

 

 

처음부터 굳이 이해나 암기를 하려고 하지는 않았고, 회독수를 늘리려고 노력했습니다(한달에 1회독 목표).

 

 

일정 회독 수 이상이 되어도 이해가 잘 되지 않는 부분은 교수님 책들이나 인터넷을 통해 찾아보고 따로 정리를 하였습니다.

 

 

그리고 필요한 경우에는 제가 이해한 대로 표현을 바꾸거나 목차를 바꿔서 정리를 하기도 하였습니다.

 

 

 

2. 100분 안에 들어오기

 

저는 서술력이 부족한 편이고 글씨 쓰는 속도가 느려서 시간 부족에 대해서 정말 고민을 많이 했습니다.

사실 서술력과 관련해서 공부가 어느 정도 되면, 본문의 내용을 채우는 것은 크게 어려운 것 같지는 않습니다.

 

 

다만, 서와 결에서는 머뭇거리면서 펜이 멈춰있게 되는 경우가 많았고, 그래서 중요한 논점에 대해서는 서에 쓸 내용을 1번 문제의 배점 수준으로 미리 준비를 하여 유용하게 활용했습니다.

 

 

글씨 쓰는 속도는 정말 고치기 어려운 부분인 것 같습니다.

 

 

학원 스터디 동안 거의 대부분 5분~10분 정도 초과했습니다. 그래서 아예 14페이지만 쓰기로 결심하고, 마지막 두번의 스터디는 14페이지를 기준으로 연습을 했습니다.

 

 

14페이지를 쓰기 위해서는 욕심을 부리면 안 되는데, 잘 아는 논점이 나오더라도 간단히 쓰려고 의식적으로 노력해야 했습니다.

 

 

그래서 시험장 책상에 <간단히, 목차 하나씩 빼기, 욕심부리지 않기>라고 적어놓고 시험을 보았습니다.

 

 

실제 시험에서 1번은 40점이라서 일반적으로 6페이지를 작성하는데, 저는 5.5페이지 정도 작성했습니다.

 

 

그리고 후반부에 여유가 생겨서 3~4번 문제에서 분량을 늘려 최종 15페이지를 채웠습니다.

 

 

그래도 60점을 받은 것을 보니 분량이 꼭 중요한 것은 아닌 것 같습니다.

 

 

 

3. 논문 활용법

 

팀장님께서 주신 논문과 감정평가학회에서 발간된 논문은 챙겨 보았는데, 어려운 부분은 skip하고 이해되는 부분만 가볍게 읽었습니다.

 

 

제가 논문을 본 목적은 이해도를 높이거나 범위를 넓히기 위한 것이 아니라, 이충길 평가사님이 강조하시는 차별화 포인트 +α 를 찾기 위해서였습니다.

 

 

논문을 보면서 써먹을 만한 것을 찾아 A+에 따로 정리해두었습니다.

 

 

예를 들어 상가권리금 관련 논문을 보면서 <상가권리금의 법제화에 있어 권리금의 객관적 가치 평가가 중요하다.

 

 

객관적 가치 평가가 결여될 경우 임차인을 내쫓는 합법적 수단으로 전락할 우려가 있다>라는 내용을 미리 준비해놓았었고, 이번 시험 4번의 결에서 활용하였습니다.

 

 

 

<법규>

 

1. 기본적인 공부 방법

 

정희웅 평가사의 기본강의와 조현 핵심요약강의를 들었습니다.

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리고 그 후에는 조현 사례집 및 학원 스터디 문제를 구해 매일 50점 정도를 목차만 잡고, 해당 내용을 읽어보면서 필요한 부분은 암기하고 정리했습니다.

 

 

2. 법규 공부에서의 반성

 

행정법 기본서를 따로 보지는 않았는데, 시험보고 나서 가장 후회했던 부분이었습니다.

 

 

사실 처음에 1,2차를 병행하다 보니 특히 생소했던 법규는 잘 따라가지 못했고 공부 방향을 제대로 잡지 못했습니다.

 

 

그런 상황에서 사례집을 보게 되었고, 사례집에만 상당히 의존했던 것 같습니다.

 

 

사례집에는 상당수의 논점이 나와 있고 목차 잡는 법을 배우기에는 유용하지만, 새로운 논점이 나오거나 사례가 아닌 행정법 기본 내용이 나오면 기본기 부족으로 당황을 하게 되는 것 같습니다.

 

 

그래서 이번에 시험보고 나서 제일 후회했던 부분이 행정법 기본서를 보지 않은 것이었습니다.

 

 

 

3. 시험장에서

 

저는 법규의 경우 40점이면 약 18개의 목차를 잡았었는데, 1번의 경우 18개보다 한참 못 미치는 목차가 나와서 무언가를 놓치고 있구나 싶었고, 3번의 경우도 ‘재판관’이라는 점 때문에 국가배상의 일반적 요건만 검토해서는 부족하다는 생각이 들었습니다.

 

 

하지만 더 고민해도 소용없다는 생각이 들어서 과감히 제가 아는 수준에서 마무리를 짓고 넘어갔습니다.

 

 

지금 생각해보면 당시 멘붕에 빠지지 않고, 과감하게 처리할 수 있었던 것이 정말 다행이라는 생각이 듭니다.

 

 

 

<법전과 실무기준해설서>

 

1. 법전

 

매일 30분~1시간 정도 법전을 보았고, 각 법조항과 관련된 판례를 간략하게 법전에 옮겨놓아 연결시켜 보았습니다.

 

 

그리고 암기가 필요한 법조항 및 조문 제목은 유사한 내용이나 절차 등으로 구조화하여 일주일에 한번씩 암기하였습니다.

 

2. 실무기준해설서

 

해설서를 4회 정도 보았습니다. 해설서 발간일을 고려한다면 많이 본 편이었는데요.

 

 

여러 번 볼 수 있었던 것은 암기를 하기보다는 쓸 만한 내용을 찾아서 A+에 옮겨놓는 수준으로 가볍게 읽었기 때문입니다.

 

 

개인적으로 법전이나 해설서는 기본서를 2회독 이상 하고 나서 보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

기본적인 공부가 되고 나서 법전이나 해설서를 보면 내용별로 중요도나 연결고리를 알 수 있고, 나름 강약조절이 되어 좀 더 효율적으로 볼 수 있었던 것 같습니다.