2016년 27회 감정평가사 합격수기 (3년차 합격)

I.   서

안녕하세요? 이번에 합격하게 된 27회 합격생입니다. 저는 14년도 1월부터 공부를 시작해서 3년차로 이번에 합격했습니다. 제가 했던 공부방법이 절대적으로 옳다고 생각하지 않습니다. 다만 공부를 처음 시작하시는 분들이나 공부방법에 대해 고민이 있는 분들께 조금이나마 도움을 드리고자 이렇게 합격수기를 쓰게 되었습니다. 이어질 내용 중에 제가 봤던 교재, 학원 이름, 강사님들 성함은 이니셜이 아니라 직접 언급하도록 하겠습니다. 최대한 솔직하게 적는 것이 읽는 분들께 조금이나마 도움이 될 것 같다는 생각에서 언급하게 되었습니다. 광고도 아니고 상업적으로 대가를 받은 것도 아니니 양해해 주시길 부탁 드립니다.

 

II. 1차 과목별 공부방법 및 교재

1. 개요

-1차과목의 경우 기본강의만 인터넷강의로 듣고, 그 후에는 객관식문제와 핵심요약집을 통해 혼자서 공부했습니다.

    -저는 객관식문제집의 회독 수를 중요시 했는데, 답을 외우는 걸 방지하기 위해서 문제집에 직접 풀지 않고 다른 곳에 풀었고 정답여부만 문제번호 옆에 표시했습니다. 또 문제를 풀 때마다 바를 정(正)자로 획을 완성해갔습니다. 이때 오답의 경우에는 빨간색 획으로 표시했는데, 자주 틀리는 문제와 취약한 단원을 파악하는데 도움이 되었습니다.

    -본인에게 유리한 과목과 단원을 판단하시고 전략적으로 준비하시되, 보수적으로 준비하시는 게 도움이 될 것 같습니다.

 

2. 민법

    -교재 : 민법총칙(이찬석), 객관식민법(이찬석), 핵심요약민법(이찬석)

    -먼저 이찬석선생님의 기본강의를 인강으로 듣고 전체적인 내용과 체계를 잡았습니다. 저 같은 경우에 민법이라는 과목에 익숙해지는데 시간이 많이 걸렸습니다. 객관식 문제집을 4회독, 5회독 할 때쯤에야 전반적인 내용이 머리 속에 들어오는 느낌이었습니다. 시험 한 달 전쯤에야 구체적인 내용까지 암기가 되었던 것 같습니다. 특히, 마지막 시기에는 이찬석 선생님의 핵심요약민법이 크게 도움이 되었습니다.

 

3. 경제학

    -교재: 객관식 경제학 연습(박태천), 통합 객관식 경제학 기출문제집(신경수)

    -저는 경제학을 전공했고 관련 자격증도 공부를 했던 경험이 있어서 기본강의는 듣지 않고 바로 객관식문제부터 풀었습니다. 경제학의 경우 기본이론과 계산문제로 나눌 수 있는 것 같습니다. 하루는 기본이론문제만 풀고, 다음날은 계산문제만 푸는 방법이 실력을 향상시키는 데 도움이 되었던 것 같습니다. 문제를 접했을 때는 먼저 미시와 거시 중 어느 파트인지를 먼저 빠르게 판단하고, 이론이나 경제학파의 주된 주장을 상기하면서 접근하시는 게 도움이 될 것 같습니다. 

 

4. 회계

    -교재: 수필같은 재무회계 및 원가관리회계 이론편·객관식(천승호), 최종점검 재무회계 및 원가관리회계(천승호)

    -경영학을 복수전공 했기 때문에 회계학을 접해본 적이 있지만 수험적으로 문제를 풀기에는 많이 부족했습니다. 천승호 회계사님의 기본강의를 듣고, 객관식 문제집의 회독 수를 늘렸습니다. 회계사님께서 가르쳐주시는 속전속결법이라는 스킬이 도움이 많이 되었습니다. 회계학은 시간단축과 계산, 스킬이 중요하다고 생각해서 시험보기 직전까지 객관식문제로만 정리를 했고, 비계산 문제만 소책자로 별도로 공부했습니다. 또 휘발성이 강하기 때문에 매일 한 시간씩이라도 문제를 푸는 방법이 도움이 되었습니다.

 

5. 부동산관계법규(감정평가관계법규)

    -교재: 신바람감평관계법규 기본서·객관식·최종점검(이상곤)

    -이상곤 선생님의 기본강의를 듣고 객관식문제, 최종점검 책으로 공부했습니다. 암기할 내용이 많고 내용 간에 연관성이 없어서 암기가 버거웠는데, 이상곤 선생님께서 알려주신 두문자, 멜로디가 크게 도움이 되었습니다. 객관식 문제집의 경우네는 양이 방대하기 때문에 먼저 홀수페이지만 풀고, 다음에는 짝수페이지만 푸는 방법이 부담감을 줄여주었습니다. 암기과목인지라 계속해서 최종점검 책을 봤던 것 같습니다.

 

6. 부동산학원론

    -교재: 전병식 부동산학원론 객관식·최종점검(전병식), 감정평가 부동산학원론 기출문제집(송우석)

    -부동산학원론은 제가 3년차인 올해 처음 시험제도에 들어온 과목이었습니다. 그 전에 2차과목인 감정평가이론을 접했기 때문에 부동산의 특성과 감정평가에 관한 전반적인 내용을 알고 있었습니다. 감정평가이론을 접한 적이 없으시거나 비전공자분 이라면 기본강의를 들으시는 것을 추천합니다. 한번 정리해놓으면 배경지식이 쌓이고, 1차에 합격하신 뒤에 2차공부를 시작하실 때도 큰 도움이 되기 때문입니다.

 

III.  2차 과목별 공부방법 및 교재

1. 개요

-2차 공부방법은 워낙 다양하기 때문에, 합격생들 간에도 차이가 많이 있는 것 같습니다. 제가 했던 공부 방법도 그 중의 하나이기 때문에 참고하는 정도로만 읽어주세요~

    -2년차때와 3년차때의 2차 공부방법이 다소 다르기 때문에 구분해서 적도록 하겠습니다.

-1차와 다르게 2차는 분명 조력자가 필요한 시험인 것 같습니다. 저는 평가사님, 강사님, 다년차 형님들로부터 정말 많이 배웠습니다. 지식적인 것 외에도 문제분석스킬, 답안작성능력, 슬럼프 극복, 시험장에서의 대처 등 생각해야 할 것이 정말 많은 시험이기 때문입니다.

 

2. 2년차 시절

(1) 실무

  - 교재: 분석감정평가실무·Plus중급 감정평가실무연습(김사왕), 유형목적별 기출분석(이용훈)

  - 자료: 하우패스 스터디(김승연), 하우패스 단과(김사왕), 한림 단과(여지훈)

  - 2차를 시작하고 처음 6개월간은 김사왕 평가사님의 단과를 실강으로 들으며 일반평가와 보상평가의 내용을 익혔습니다. 내용에 익숙해지는 것이 중요하다고 생각해서 실강을 들은 뒤에는 학원실장님께 부탁 드려서 인강으로 반드시 한번 더 들었습니다(이 방법 추천합니다). 책상 앞에 목차를 적어놓고 세부 목차와 법조문을 상기하는 것과 Plus중급을 풀 때는 최대한 답을 안보고 풀려고 했습니다. 이 기간 동안 Plus는 4~5번 풀었던 것 같습니다.

- 15년 1월부터 하우패스 토요스터디가 시작되었는데 처음에는 100분에 40점짜리 1번문제도 제대로 풀지 못했고, 답답한 마음에 채점팀장님께 편지를 썼던 기억도 있습니다. 그 후에 다년차 형들로부터 문제분석 방법을 배우고 나니 3~4월부터는 100분에 70점~80정도 풀게 되었습니다. 문제의 난이도에 스트레스 받지 마시고, “배점 및 논점확인→자료제목만 읽기→대상물건확정→힌트자료보기→평가방법결정→소목차작성→답안작성”과 같은 자신만의 문제분석 방법을 확립하셨으면 좋겠습니다.

-5월부터 9월까지 김승연평가사님의 스터디 문제를 시간 내에 풀려고 노력했고(물론 힘들었습니다ㅜ), 강평 때 언급해주시는 내용을 그때 그때 챙기려고 했습니다. 김승연 평가사님 문제가 어렵다는 평이 수험계에 있지만, 실무는 어렵게 공부해야 남는다는 생각에 평가사님을 믿고 끝까지 따라갔습니다. 지금도 이런 생각에는 변함이 없습니다.  

- 시험 직전에는 김사왕, 김승연 평가사님의 수업 내용과 여지훈 평가사님의 단과 내용을 챙기면서 시험에 나올만한 쟁점 위주로 복습을 했습니다. 이 때에도 오전시간에 문제분석 연습과 답안작성 연습을 나눠서 연습했고, 기본적인 내용들은 sub를 통해 복습했습니다.

 

(2) 이론

  - 교재: 윤철신평가사님 Sub노트, 기본서(안정근,경응수), 일본기준

  - 자료: 하우패스 스터디(윤철신), 지오 나쁜이론 단과(지오)

  - 2차를 시작하고 처음 6개월간은 윤철신평가사님의 단과를 들으며 기본서와 일본기준을 각각 2~3회독 했습니다. 암기하겠다는 생각보다는 회독 수를 늘려가며 처음 접해보는 내용을 배워갔습니다. 해가 바뀌고 15년 2기까지는 윤철신 평가사님이 매주 Sub노트를 만드시고 강의를 하시면, 그 범위로 주말에 스터디에 가서 쓰는 커리큘럼을 따라갔습니다. 최대한 암기를 해서 가서 썼지만, 기억이 나지 않는 내용은 보고 썼던 기억도 있습니다. 대신 그대로 베끼기 보다는 최대한 나의 말로 바꾸어서 써서 쓰려고 했습니다.

-15년 3기부터 윤철신 평가사님의 Sub노트를 월요일부터 금요일까지 한번 회독할 수 있을 정도가 되었고 이런 회독주기를 시험 직전까지 유지했습니다. 이렇게 회독을 할 수 있게 되니, 스터디에 가서도 배점조절을 하며 안보고 쓸 수 있는 정도가 되었습니다. 또 지오 평가사님의 나쁜이론 단과를 들으면서 새로운 문제를 접했습니다. 윤철신 평가사님의 문제는 기본내용에 충실한 문제였던 느낌이 있었는데, 지오 평가사님의 문제는 고민을 해야 하는 기출문제를 푸는 듯한 느낌이 받아서 좋았습니다.

 

(3) 법규

-교재: 콕 감평법규 한권정리(이승민), 콕 final 감평법규 47선(이승민)

  -자료: 하우패스 스터디(이승민)

 -2년차 시기에 법규는 이승민 선생님의 교재와 자료만 보고 시험장에 들어갔습니다. 2년차니까 시간이 부족하다는 생각도 있었지만, 이승민 선생님의 교재와 자료만이라도 완벽하게 소화하고 들어가면 충분하겠다는 생각도 있었습니다. 특A급, A급, B급, C급으로 쟁점을 나눠서 강조해주시고 스터디 문제도 이에 따라 구성해주셔서 좋았고, 2년차로서 안심하며 공부할 수 있었습니다.

- 전반적인 스케줄은 앞에서 말한 이론의 스케줄과 비슷했습니다. 1~2기까지는 암기가 완벽하게 되어 있지 않아서, 시간 내에 못쓰기도 했지만 주중에 있는 단과와 스터디를 꾸준하게 따라갔습니다. 3기부터는 47선 교재를 월~금 동안 한번 회독할 수 있게 되었고, 스터디에서도 암기가 된 상태에서 생각을 하면서 쓸 수 있게 되었습니다.

 

(4) 소 결

-2년차 시절에는 기본내용 익히기에도 바쁘다는 생각에 봤던 자료와 교재만 계속해서 봤었습니다. 기본내용을 탄탄하게 할 수 있었지만, 지금 생각해보면 약간의 후회가 있습니다. 내가 보고 싶은 것만 계속 보게 되고, 시험장에서도 내가 알고 있는 것만 쓰고 나올 수 있기 때문입니다.

-막상 떨어지고 나니 막막하기도 하고 많이 힘들었던 기억이 납니다. 시험장에서는 항상 모르는 문제가 나온다는 점을 명심하게 되었고, 3년차 때는 공부의 범위를 넓히겠다고 다짐하게 되었습니다.

 

3. 3년차 시절

(1) 실무

  - 교재: 분석감정평가실무(김사왕)

  - 자료: 하우패스(김승연·김사왕), 서울법(유도은), 한림(여지훈), 감단기

  - 2년차때와 가장 크게 달라진 점은 아침에 100점을 100분에 푸는 실무 개별 스터디를 시작했다는 점입니다. 2년차 실무에서 과락을 넘기긴 했지만 시험장에서의 기억은 ‘정말 그냥 막 풀었다’ 는 기억뿐이었습니다. 매일 실전처럼 문제를 푸는 연습을 하지 않았다는 점을 원인으로 생각하고, 이에 대한 개선으로 매일 아침 시험장에서처럼 거의 모든 학원별 스터디 문제를 풀었습니다.

-  1기스터디는 1월만 다니고, 1차를 본 뒤에 3월중순부터 하우패스 스터디에 다시 합류했습니다. 문제분석 루틴과 기본내용을 다시 정리하면서 최대한 실전 감각을 빨리 끌어올리려고 했습니다. 또 오답노트를 만들었는데, 노트나 책 형식으로 정리한 것이 아니라 포스트잇에 간단하게 정리해서 예시답안 가장 첫 페이지에 붙여놓는 형식으로 만들었습니다.

-크게 정리하면 3년차 실무 공부는 아침 개별스터디, 토요스터디, 오답정리로 요약할 수 있을 것 같습니다. 시험에 나올만한 쟁점은 김사왕, 김승연, 여지훈 평가사님 자료로 정리했고, 암기하려고 수시로 봤던 것 같습니다.  

 

(2). 이론

- 교재: 윤철신평가사님 Sub노트

  - 자료: 하우패스(김수유), 나쁜이론 단과(지오), 감단기(윤철신), 한림토·일 스터디

  - 3월에 1차를 본 뒤에 4월초까지 윤철신평가사님의 Sub노트를 월에서 금 동안 한번 회독할 수 있게끔 기본내용을 다시 공부했습니다. 하우패스 스터디에 합류하면서, 김수유 평가사님의 스터디 문제를 처음 접했습니다. 고민하며 목차를 잡아야 했고 내용을 채우는 것도 만만하지 않았는데, 실제 시험장에서의 느낌과 비슷해서 좋았던 것 같습니다. 일요일 오후에는 지오 평가사님의 단과에서 100점을 풀었는데, 토요일과 일요일 집중적으로 이론을 푸는 것이 실전감각을 빨리 끌어올리는 데 좋았습니다.

- 2년차때와 다르게 시중에 있는 학원문제들을 구해서 거의 모두 풀어봤습니다. 실무처럼 100분에 100점을 풀지는 않았고, 혼자서 15~16분 내외로 소목차까지만 잡고 복기하는 식으로 하는 공부방법이 도움이 되었던 것 같습니다. 대신 복기는 예시답안은 보면서 꼼꼼하게 했습니다.

 

 (3). 법규

- 교재: 콕 final 감평법규 47선(이승민)

- 자료: 하우패스(이승민), 감단기(도승하), 한림(김선희)

- 3월에 1차를 본 뒤에 4월초까지 이승민 선생님의 47선을 통해서 기본내용을 빠르게 복습했습니다. 스터디는 하우패스를 다녔지만, 제가 유독 개별법이 약했기 때문에 이를 보완하고자 도승하 평가사님의 단과를 신청해서 인터넷 강의로 들었습니다.

-법규는 강사님, 교재마다 논리도 다르고 내용도 차이가 있습니다. 저는 동차이기도 하고 아예 새로운 논리를 따라가는 것은 부담스러워서 2년차때부터 보던 교재를 기본으로 하여 살을 붙이는 식으로 공부했습니다. 시중에 있는 문제를 보고 목차를 잡을 때에도, 그 문제의 예시답안 내용을 다시 그대로 외우진 않았고, 저의 기본서 내용으로 어떻게 목차를 구성할 수 있을까 고민했습니다. 큰 틀과 논리가 벗어나지 않고, 세부 내용만 정확하고 깔끔하게 쓰면 안전하겠다고 생각했습니다.

-5월부터는 2년차 때 부족했던 개별법과 판례를 중점적으로 공부했고, 시험 직전까지 시중 문제를 목차와 문제의 소재, 학설과 판례를 간단하게 적는 식으로 공부했습니다. 이론처럼 보기는 예시답안을 보며 꼼꼼하게 했습니다. 

  

(4) 소 결

-학원과 강사님들은 2년차 때와 같았지만, 스스로 공부하는 방법이나 스케줄이 달랐습니다. 결과론적일 수도 있지만 2년차 때의 공부방법을 그대로 고수하지 않은 것이 좋은 결과로 이어진 것 같습니다. 2년차 때에는 내용학습과 암기 위주의 공부였는데, 3년차에는 내가 가지고 있는 것을 끄집어 내는 식으로 공부했다고 볼 수 있습니다. 2차 시험은 결국 목차를 잡고 답안으로 현출하는 것임을 기억하시면 도움이 될 것 같습니다..

-2년차에 불합격한 뒤 한국산업인력공단에 가서 제가 시험장에서 쓴 답안지를 본 적이 있습니다. 시험장에서 제가 쓴 답안 형식과 글씨를 보고 형편이 없어서 충격을 받았던 적이 있습니다. 실제로 형식과 글씨가 크게 영향을 미친다고 합니다. 3년차 때에는 이를 깨닫고 항상 이를 염두 하면서 답안 작성 연습을 한 것도 합격에 큰 도움이 된 것 같습니다. 

 

IV. 결

- 저보다 뛰어난 분들도 많으실 텐데 이렇게 합격수기를 쓰려니 정말 부끄럽습니다. 막상 쓰고 나니 제가 합격수기를 쓸 자격이 있나 한번 더 생각해보게 되네요. 또 솔직하고 구체적으로 적어야지 하는 생각에 지나치게 개인적인 스케줄 위주, 특정 교재, 강사님을 언급한 것이 아닌가 싶습니다. 이해해 주시면 감사하겠습니다.

-올해 좋은 결과로 이어지지 못한 분들은 어떻게 위로가 될 지 모르겠습니다. 저도 떨어져 본 경험이 있기 때문에 얼마나 힘드실지 잘 압니다…. 떨어진 뒤 간 1기스터디 1주차에 김사왕 평가사님께서 ‘다년차들은 힘들더라도 열심히 했던 경험을 기억하면서 이겨내야 된다’ 라고 하신 게 기억납니다. 본인이 잘못해서 떨어졌다는 자책하는 마음대신에, 열심히 하셨던 경험들을 기억하시면서 힘내시라고 말씀 드리고 싶습니다. 힘내세요!!

-저는 감사하게도 2차 공부를 처음 시작하면서 지금까지 좋은 사람들을 정말 많이 만났습니다. 평가사님들, 강사님들, 실장님, 먼저 공부를 시작한 다년차 형님들, 2년차종합반 분들까지.. 이렇게라도 감사하다고 말하고 싶네요. 감사합니다! 공부시간이나 장소, 생활 같은 내용도 언급하고 싶었는데 너무 길어져서 이만 줄일게요ㅜ. 궁금한 점은 댓글로 적어주시면 답변해 드리겠습니다.