陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

실물옵션을 통한 부동산의 최적 투자시점에 관한 연구.pdf

한국 부동산 학보 (www.reacademy.org)

전환기의 국내 부동산 개발사업 현상과 문제점 및 개선방안.pdf

부동산 개발사업 단계별 개발위험 관리방안에 관한 연구.pdf

부동산신탁의 이해

□ 부동산신탁의 정의

√ 수탁자가(신탁회사)가 신탁계약을 통하여 위탁자로부터 토지와 그 정착물, 즉 부동산을 수탁 받아

√ 수익자의 이익을 위하여 또는 신탁의 특정목적을 위하여 그 부동산을 관리, 운용하거나 처분하고

√ 그로부터 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 일련의 법률관계 또는 계약관계

※ 법적근거 : 신탁법 및 신탁업법, 신탁업감독규정

□ 신탁의 특성

√ 신탁재산의독립성

신탁이 성립되면 신탁재산은 위탁자의 일반재산과 분리․독립되어 수탁자에게 이전되고 신탁법에 의하여 수탁자의 고유재산과 구분(신탁법 제30조)이 되며, 따라서 위탁자의 법정관리․화의․파산시에도 보전처분대상 재산에서 제외(별제권이 인정)될 뿐만 아니라 강제집행(가처분․가압류 포함)을 할 수 없음(신탁법 제21조)

√ 신탁재산의 물상대위성

신탁재산은 그 관리, 멸실, 훼손 기타의 사유로 재산의 형태가 변형되더라도 최초 신탁재산의 변형에 불과하게 되어 신탁재산의 동질성을 계속 유지하게 됨(신탁법 제19조)

따라서 민법상 물상대위권을 행사하기 위해서는 사전에 보험금 또는 보상금 등의 청구권을 압류하여야 하지만, 신탁효력으로서 물상대위는 신탁재산 그 자체의 동질성을 뜻하기 때문에 사전 압류 등의 절차 없이 직접 수취할 수 있으므로 민법상 물상대위보다 강력하고 우수한 효력을 발휘하게 됨

□ 부동산신탁의 종류

ㅇ 수탁할 수 있는 재산

※ 현행 법령상 금전에 대한 신탁 불가 : Reits(부동산투자회사법), 부동산펀드(간운법) 등에 비해 불리

∵ BIS 8%이상, 신탁회사의 자금 차입 한도(자기자본의 5배 이내, 해당사업 소요자금의 70%) 등

※ BIS 자기자본 비율 : 자기자본 / 위험도에 따라 평가한 위험가중자산

※ 위험가중치 : 대출자별 OECD 국가 0%, OCED 국가의 은행 20%, 주택담보대출 50%, 기업대출 100%

⇒ 신탁업법 개정 진행 중 : 제한적 특정 금정신탁 허용

ㅇ 일반적으로 이용되는 신탁방식

√ 임대형 토지신탁 : 부동산의 개발 및 임대운용을 목적 (ex. 임대아파트)

√ 분양형 토지신탁 : 부동산의 개발 및 처분을 목적 (ex. 분양아파트)

√ 갑종 관리신탁 : 부동산의 종합적 관리를 목적 (ex. 빌딩 유지, 임대차 관리)

√ 을종 관리신탁 : 부동산의 소유권 관리를 목적 (신탁에 의한 소유권이전)

√ 처분신탁 : 부동산의 효율적 처분을 목적

√ 담보신탁 : 부동산의 담보제공 및 자금조달을 목적

√ 자금관리 대리사무 : 부동산개발사업의 분양대금 등 현금흐름의 관리

□ 부동산신탁 종류별 사업구도

ㅇ 토지신탁 (임대형/분양형)

√ 토지소유자(위탁자)가 토지의 효율적 개발을 통해 수익을 실현할 목적으로 토지를 신탁회사(수탁자)에 신탁하고, (신탁회사가 시행사임)

√ 신탁회사는 신탁계약의 정한 바에 따라 개발자금의 조달, 건축물의 건설 및 분양(임대), 건축물의 유지관리 등을 수행하여,

√ 그 관리, 운영을 통해 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 것.

① 지주(위탁자)와 신탁회사간 신탁계약 체결

② 신탁회사가 지주에게 수익권증서 발급

③ 신탁회사와 시공사간 공사도급 계약

④ 은행으로부터 신탁회사가 자금차입

⑤ 수분양자와 신탁회사간 분양계약, 시공사는 건물신축, 신탁회사는 시공사에게 공사비 지급

⑥ 대출기관에 원리금 지급

⑦ 준공후 소유권 보존등기하고 수분양자에게 소유권 이전

⑧ 사업비 정산후 위탁자에게 개발수익을 돌려줌

√ 당사자별 사업 Risk

- 토 지 주 : 사업수익 저조시 토지비 손실 위험 有(신탁사업은 원본 보전 불가)

- 시 공 사 : 단순 공사 수급자의 지위 RISK 小, 공사비는 최소 기성의 70%까지 현금 보장, 30% 대물지급

- 신탁회사 : 건축주로서 무한책임, risk 大

√ 신탁사업의 장점

- 시 공 사 : 공사 수급자로 분양율과 상관없이 최저 70%까지 공사비를 현금 확보

- 수분양자 : 신탁사 개입으로 준공리스크 RISK 無, 공동주택의 경우 대한주택보증의 분양보증, 공동주택 이외의 경우 사업의 경우 사업안전장치 부족, 신탁사업으로 진행시 토지에 신탁등기하므로서 근저당, 담보 등 제한물권으로부터 토지 보전 가능.

√ 신탁보수 : (토지비 + 공사비)의 4%, 매출액 1%

※ 전체 총 매출액의 약 3~5%수준. 규모에 따라 보수 조정 가능

ㅇ 담보신탁

√ 부동산소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁.

√ 신탁회사(수탁자)는 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 일정기간 동안 채권자 (우선 수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지보전 되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원. 만약, 채무가 불이행 되면 신탁회사가 수탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변제 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부.

① 신탁계약체결 / 수익권 증서 발급

- 신탁회사는 물건조사 및 감정평가(평가법인에 의뢰) 등의 절차를 거쳐 유효 담보가격 파악 및 금융기관에 신탁계약 조건 확인후, 수익권증서금액을 기재하여 수익권 증서 발급, 신탁등기를 통한 소유권 이전

② 대출실행( LTV 50%~60%정도, PF성격의 금융인 경우 담보가격의 100%이상 가능)

③ 토지주가 금융기관에 대출금 상환

④ 신탁계약 해지

대출금 미상환시(Default)

⑤ 금융기관은 신탁회사에 신탁재산 환가요청

⑥ 환가 및 정산 : 신탁회사는 공매 등의 방법을 통해 신탁재산을 환가하여 금융기관에 정산

√ 담보신탁의 장점

√ 담보신탁과 근저당과의 비교

- 제도 비교

- 비용 비교

․ 담보신탁 : 수익권증서 금액의 0.55%이내(통상 0.20%～0.40% 수준에서 결정)

․ 근저당설정 : 기본비용 125천원 + 필지당 12.6천원 + 채권최고액 대비 0.4406%(최소)

ㅇ 관리신탁

√ 갑종 - 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 종합관리업무를 수행하고, 발생한 신탁수익을 교부하는 신탁.

√ 을종 - 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 소유권만을 관리하는 신탁으로, 위탁자가 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁.

√ 관리신탁보수

ㅇ 처분신탁

√ 부동산소유자(위탁자)의 부동산을 신탁사가 수탁 받아 다양한 처분활동을 수행하고, 부동산이 처분되면 발생한 처분대금을 수익자에게 교부하는 신탁

√ 처분신탁보수

※ 처분기간중에는 관리신탁 보수 적용

ㅇ 처분신탁 실무활용

√ 부동산 매도인과 매수인과의 거래 안정성을 확보하기 위한 처분신탁

- 매수인은 매도인과의 부동산매매계약 후 매도인의 이중계약 혹은 매도인의 신용악화 등으로 매매대상 부동산에 제한물권이 설정되거나 강제집행 될 가능성을 우려함.

- 이 경우, 부동산매매거래의 안정성을 확보하기 위해 매도인이 신탁회사에 처분신탁을 의뢰(신탁회사에 소유권 이전)하고, 신탁회사는 매수인이 매도인에게 매매대금의 지급이 완료된 것이 확인된 경우, 즉시 매도인에게 동 부동산의 소유권을 이전.

√ 부동개발금융과 관련하여 대출금융기관의 채권확보를 위한 처분신탁 등.

- 담보신탁과 유사한 구조이며, 신탁겸영은행이 대출을 실행하고 스스로 신탁을 수탁하고자 하는 동기에 의해 사용되는 신탁구조임.

- 금융기관은 시행사(위탁자)에게 부동산개발사업과 관련한 토지매입비 및 사업비를 대출하고, 시행사(위탁자)로 하여금 신탁회사(수탁자)에 동 토지를 처분신탁하게 함.

- 처분신탁계약 내용에 시행사의 부도, 파산, 채무 불이행시 등의 사유를 열거하고, 이에 해당할 경우에는 당해 토지를 처분하도록 하는 조문을 기재함.

- 대출금융기관은 담보물로서, 처분대금에 대한 질권(채권최고액 상당액)을 보유함.

□ 최근 부동산신탁상품 동향

ㅇ 조건부 토지신탁 구도

※ 위탁자의 신용위험 발생시 소멸 (전형적인 토지신탁 업무로 전환)

ㅇ 부동산Fund(간운법)와 부동산신탁 연계상품

√ 부동산개발사업의 대출 Risk Hedge (P/F 형 부동산 Fund 구조)

- 부동산개발사업부지 담보신탁(한국자산신탁)

- 시행사(문일주택산업개발)의 차입금에 대한 시공사(벽산건설)의 원리금 지급보증

- 시행사의 관계회사 및 시행사의 대표이사 개인의 연대지급보증

ㅇ 분양보증신탁

√ 개념 : 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원활한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있는 신탁제도

√ 장점 : 사업대지에 대한 분양율 향상 기능 및 입주예정자들의 재산권 보호

ㅇ Escrow 기능과 연계한 부동산신탁상품

√ Escrow Service 개념

- 중립적인 제3자 또는 기관이 매도자∙매수자의 쌍방대리인 자격으로 보증금, 매매대금과 서류일체를 계약조건이 종료(소유권이전)될 때까지 Escrow Account 및 권원보험을 통해 안전하게 보관하는 제도

√ 근거 법령

- 부동산중개업법 제19조의2 (계약금 등의 반환채무이행의 보장)

- 부동산중개업법 시행령 제28조 (계약금의 예치∙관리)

√ 정부정책 방향

- 2004. 6. 11 부동산 거래 신용확립 관련 전문가회의 개최

- 2004. 6. 29 부동산 거래 보증제도 도입에 대한 국무회의

☞ 정부는 안전한 부동산 거래방식을 제공하는 대국민서비스를 계획

√ 국내은행 및 부동산신탁회사 취급현황

√ 대한공인중개사협회 Escrow 구조

√ 하나은행, 신한은행 Escrow 구조

ㅇ 환불조건부 부동산개발신탁(생보부동산신탁)

√ 개념 : 일정 분양률 달성을 조건으로 하여 사업을 수행하는 개발신탁

√ 선 분양 부동산 소비자의 RISK 축소 + 투자 RISK, RETURN의 확정이 가능한 부동산 개발 상품

√ 상품 구조

* 분양계약 체결 및 분양률 공시 (예:분양기간 1개월 / 목표 분양률 80%)

* 목표 분양률 미달 시 (1개월 후 80% 미달) : 환불 및 사업 중단

* 목표 분양률 도달 시 (1개월 후 80% 도달) : 대출실행 및 사업진행

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지목(개별계획)의 법률적 이해와 토지개발실무

✔전(田)ㆍ답(沓)ㆍ과(果) ⇒ 농지 → 농지법/농어촌발전특별조치법/농어촌정비법 등.

⦁ 공간계획(주거, 상업, 공업, 관리지역 등)에서 개발을 허용하면 농지이므로 개별

  계획을 지정한 개별법,즉 농지법에의거 농지전용허가를 받아 건축법에 의거 개발

  하는 것이다.

⦁ 관리용지에 해당하는 농업진흥지역내의 농지도 관심을 기우려 볼만한데 관리지역

  이 아닌 관리용지를 말하는데 관리용지란 미래공간계획을 위해 도시기본계획상

  지정된 예비용 토지로서 이해를 하셔야한다.

⦁ 과수원도 농지로서 농지법이 적용된다.

다시 한 번 강조하자면 공간계획이 우선하는 것으로 개별계획인 농지계획은 공간계획에서 허용해야만 개별계획에서 행위를 할 수가 있다는 애기인데…….

예를 들자면 농지에서 숙박시설을 짓고 싶다면 농지법(개별법)이 아니고 공간계획인 국토계획법에서 허용하는 용도지역에서 허용할 때 그 다음 개별계획법령인 농지법에 의해 전용허가를 받아 개발할 수가 있다는 말이다. 만약 임야라면 개별법인 산지관리법으로 또한 목장이라면 초지법을 적용하라는 것이다.

농어촌정비법(농정법)이 있는데 이 법령은 개별법이고 그래서 개별계획이 있는데 그것이 유명한 농어촌개발사업 중 하나인 주말농장, 관광농원, 민박, 관광휴양단지사업과 한계농지 등이다.

즉, 주말농장을 하고 싶다면 우선 공간계획(용도지역)에서 허용해야 하고 그다음에 농어촌정비법을 적용하여 지목이 농지이므로 농지법에 의거 농지전용을 받는 것이다.

만약 지목이 임야이면 농지법이 아닌 산지관리법에 의거 임야훼손허가를 받으면 되는 것이다.

✔목(牧) ⇒ 목장용지 → 초지법/축산법/낙농진흥법 등

⦁ 목장용지를 관리하는 법령은 초지법이고 개별계획은 초지계획이며 다른 지목으로 전용할 때에는 대체초지조성비용을 납부해야한다.

⦁ 초지는 임야에도 초지조성을 해놓은 경우가 있는데 이때는 초지법과 산지관리법을 동시에 적용한다.

초지라 함은 다년성 개량목초의 재배에 이용되는 토지와 사료작물재배지와 목장도로․진입도로․축사 및 부대시설을 위한 토지를 말하며 초지도 농지의 사촌으로 이해하시라.

✔임(林) ⇒ 임야 → 산지관리법/산림법

⦁ 임야를 관리하는 개별법령이 산림법과 산지관리법이다.

⦁ 관리용지에 해당하는 경사도가 15%이하를 기준으로 하는 임야나 21%이하의 임지중에서는 임목본수도를 세밀하게 분석하라.

⦁ 토지적성평가에서 영급이라는 용어가 있는데 이는 나무의 나이를 말하는 것으로 1영급은 10년생이고 3영급은 30년생 나무를 말하는 것이다.

⦁ 4영급, 즉 40년생 나무가 생육하는 임야는 경사도와는 관계없이 토지적성평가에서 절대평가 즉, 평가에서 제외되므로 보전관리지역으로 지정되는 것이다.

토임(土林)이라 하는 것은 토지대장에 있는 임야를 말하는 것으로 그래서 土林이라 하는 것이다.

이런 경우는 축적 때문에 발생하는데 임야는 임야이지만 임야대장이 아닌 토지대장에 등재된 경우가 가끔씩 나온다.

문제가 있는 토지는 아니다. 그렇다고 무조건 좋다고도 할 수 없는데 공간계획에서 허용해야 하기 때문이다.

우리나라는 28개 지목 중에서 임야를 제외하고는 토지대장에 땅에 대한 내용을 기재해야 하는데 임야는 임야대장에 등재 시킨다.

그 이유는 축적에 관련하기 때문인데 임야대장에는 1/3000과 1/6000축적도면을, 토지대장에는 1/500, 1/600, 1/1200을 등재한다. 토임은 임야이나 토지대장에 등재하는데 그 이유는 축적이 임야의 축적이 아니기 때문으로 토지대장임야이다.

또한 바다의 매립지가 임야대장에 등재되는 이유는 최초 지적 공부에 등재될 때 축적이 임야의 축적인 1/3천, 또는 1/6천이기 때문으로 간혹 이 매립지를 임야로 알고 산림훼손을 신청하는 경우가 있으나 이는 아니다.

✔대(垈) ⇒ 대지 → 특별한 법령이 없고 건축법이 대표적인 법령이다.

⦁ 지목변경의 목표는 대지이다.

⦁ 지목이 대지인 경우는 개별법은 없고 공간계획과 건축법에 의한 행위만 하면 된다.

⦁ 형질변경사업의 목표는 결국 대지이다.

농지가 형질변경이 되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니다.

형질변경 후 건축물의 건축을 완공한 후 준공검사가 나와야 가능한 것이다.

✔광(鑛) ⇒ 광천지 → 온천법/먹는물관리법/지하수법

⦁ 이는 온천법 또는 먹는물관리법에 의해 개별법이 적용된다.

⦁ 온천이 나온다고 대박을 꿈꾸는 것은 호랑이 담배피우던 시절의 얘기이다.

⦁ 무조건 온천시설(목욕․숙박시설)로 개발하는 것이 아니고 도시계획시설에 의한 도시계획사업으로 개발을 진행하여야 한다.

⦁ 복잡할 뿐아니라 주변의 동의 등 까다로운 내용으로 최근에는 온천수가 나오면...

⦁ 그냥 대형목욕탕이나 찜질방으로 건축허가를 받아 단독 개발해 버린다.

온천개발이나 시판용 생수개발에서는 광천지로 지정이 되어야 하나 온천은 도시계획과 같은 도시계획사업임을 잊지 마시라.

그러나 온천수나 석유를 일정장소로 운송하는 송수관 송유관 등의 부지는 아니다.

✔염(鹽) ⇒ 염전 → 공유수면관리법/공유수면매립법

⦁ 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 부지를 말하는데 다만 천일제염방식에 의한 부속토지를 말하는 것이다.

⦁ 염전은 공유수면관리법의 적용임을 유의하시고

⦁ 일반토지의 염전은 개별법과 공간계획에 의한 개발로 종료된다.

염전은 육지도 바다도 아닌 중간자로 이해하시라.

최대만수위가 공유수면이기 때문인데 따라서 공유수면관리계획에 의한 염전은 공유수면매립절차가 별도로 필요하다.

그래서 간혹 일반 염전이 아닌 공유수면으로 관리되는 이런 염전은 주변가격의 1/2정도에서 형성되기도 한다.

서해안에서 간혹 바다를 메운 양식장이 매물로 나오는 경우가 있는데 이때는 공유수면매립절차에 의해 허가를 받아야만 육지로 바뀔 수가 있다.

이런 경우 개발비용만큼의 토지만 개발자가 가져가고 나머지는 개발이익으로 환수되는 경우가 있으니 유의하시길….

✔장(場) ⇒ 공장 → 공업배치법/산업입지개발법/환경보전법(수질․대기․소음) 등

⦁ 공장용지는 위험시설이기에 아파트 등 공동주택이 인접하여 건축하는 행위는 규제를 받으므로 주의하시고

⦁ 공장건물은 법인이므로 건물에는 부가가치세가 발생함에 주의하시길

공장용지라고 해서 반드시 지목이 “공장(場)”일 필요는 없는 것으로 대지나 잡종지여도 무관하다. 다만 지상의 건축물을 공장으로 인허가를 받아 공장건물로 건축하면 공장이 되는 것이다.

필자의 경험으로는 도시토지에서 공업지역은 대부분 공장으로 되지만 비도시지역에서의 공장은 지목이 잡종지나 대지로 되어 있다.

✔학(學) ⇒ 학교용지 → 학교보건법/학교시설사업촉진법

⦁ 학교용지는 도시기반시설임을 잊지 마시고

⦁ 이 기반시설로 결정 후 10년간 미집행 때는 장기미집행시설로 결정된다.

⦁ 다만 학교용지는 도시계획으로 결정되는 경우가 있는데 학교용지의 매입매각은 반드시 관할교육청의 허가가 있어야 한다.

장기미집행시설이란 무엇인가?

도시계획시설에는 도로용지, 공원용지, 학교용지, 종교용지 등 53개 종류가 있는데 이 용지는 시설결정에 따라 집행되어야 하나 계획대로 집행되지 아니하는 경우 기능발휘 등에 지장을 초래하고 소유권행사를 제약함으로서 민원이 많이 발생하고 있다.

따라서 2000년 7월부터는 도시계획시설로 결정된 날로부터 10년이 경과된 시설 중 사업이 시행되지 아니한 경우 2001년 12월 31일까지 도시계획시설의 폐지여부를 검토하여 단계별 집행계획을 수립하도록 하고 있다. 따라서 장기미집행시설의 기준년도는 2001년 12월 31일이다.

또한 2022년 7월 1일이 2000년 7월 1일 이전 지정된 미집행시설에 대한 일몰제 끝점일이다.

✔철(鐵) ⇒ 철도용지 → 철도법

⦁ 철도용지의 경계로부터 10m이내에는 철도시설을 보호하기 위한 시설녹지로 지정되어 개발이 제한된다.

⦁“완충녹지지역”이란 녹지를 기능에 따라 세분한 것의 하나로 대기오염․소음․진동․악취기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지지역이다.

⦁“시설녹지지역”은 도시계획구역내에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해방지를 통하여 양호한 도시경관의 향상을 위해 지정한 용도지역이다.

⦁ 시설녹지로 결정되면 건축이 규제되고 주로 공공시설보호를 위해 지정하나 국토계획법이나 건축법상의 용도지역은 아니다.

⦁ 주로 철도도로 등의 연도에서 10～20m 내에서 지정된다.

⦁“경관녹지지역”은 녹지의 기능분류중 하나로 도시자연환경을 보전하거나 이를 개선함으로서 도시의 경관을 향상시키기 위해 지정한다.

⦁ 주로 도시경관이 양호한 지역에서 지정된다.

필자의 경험에 의하면 시설녹지로 결정된 경우 도로로 사용하고자 하여도 허가가 쉽지 아니함을 많이 봐 왔다.

따라서 개발하려는 경우 도로계획이 시설녹지에 설치하려는 경우 반드시 해당 시, 군에 문의해 보시기 바란다.

✔도(道) ⇒ 도로 → 도로법/고속국도법/사도법 등.

⦁ 도로라함은 원칙으로 4m 이상으로서 일반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.

⦁ 도로의 종류는 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로로 구분한다.

⦁ 도로의 정의는 4m의 폭이상으로서 일반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.

⦁ 건축법상 도로는 보행과 자동차통행이 가능한 구조로 원칙은 너비가 4m 이상이어야 한다.

접도구역이라 함은 도로구조에 대한 손괴, 미관의 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 20m를 초과하지 아니하는 범위 안에서 접도구역으로 지정하고 고속국도의 경우는 50m내를 접도구역으로 지정한다.

“도로에 저촉”이란 도시계획에 의한 도시계획도로선이 대상토지를 침범한 상태를 말하며 건축이나 형질변경 등 토지이용에서 제한을 받는다.

반면에“접함”이란 대상토지가 도로계획선을 침범하지 아니하고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말한다.

접함도 아니고 저촉도 아닌 경우는 필지 전체가 모두 포함된다는 말로서

개발제한구역이 그대로 나오면 모두가 그린벨트라는 말이다.

✔유(溜) ⇒ 유지, 연못 → 내수면어업법/사유수면관리규칙

⦁ 연못은 옛날에는 저수지로서의 기능을 했으나 이제는 낚시터로서의 레저개념으로 임의로 유지로 변경하는 경우가 많다.

⦁ 과거 도시의 기원이 대부분 사라지고  이제는 도시외곽의 낚시터가 인기가 있는데 이런 경우“유지”가된다.

지목이 유지와 잡종지와 대지가 농촌지역에 있다면 물론 주변환경에 따라 다를 수가 있지만 필자는 유지인 토지를 찍을 것이다.

그 이유는 개발에 따른 개발환경검토에서 유리한 점이 많기 때문이다.

지목이 유지로 된 경우 굳이 지목변경 없이 우선 검토하시라.

✔구(溝) ⇒ 구거, 도랑 → 하천법/하수도법 등.

⦁ 구거는 지적법상 음용(飮用)이 불가한 소규모의 수로부지로서 공용구거와 사유구거가 있다.

⦁ 이때 사유구거라함은 건축행위시 하수도로 사용하기 위해 일정한 토지를 하수용도로 사용할 때이다.

⦁ 구거는 쉽게 하수도라고 생각하시면 되는데 건축허가시 상수계획과 함께 하수처리계획을 수립해야 할 때 구거가 필요하다.

⦁ 다만 구거는 변경이 원칙적(자연유수에의한유로변경)으로 가능하지만 필자의 경험으로는 쉽지는 아니하다.

공용구거는 두 개의 종류가 있다고 생각하시라.

즉, 관리주체에 따라 일반구거와 농업용구거가 있는데 특히 농업용구거의 관리자는 농업기반공사에서 관리하고 있는데 전원주택이나 기타 건축행위시 하수로 설치에서 농업용구거와의 연결시는 불허가 처리된다.

구거의 용도폐지신청은 인접토지소유자의 동의가 필요하며 “자연유수”(장마 등)로 유실되는 경우도 유로변경신청이  가능하다.

✔천(川) ⇒ 하천 → 하천법/소하천정비법 등.

⦁ 하천은 28개지목 중에서 유일하게 지번이 없는 지목이며 그러나 구거는 지번이 있다.

⦁ 또한 하천용지로 결정되면 등기부도 폐쇄해 버린다.

⦁ 즉, 하천법상의 하천은 등기부도 지번도 없는 토지이다.

만약 하천으로 지목이 표시된 토지가 토지대장상에 있다면 대상토지는 하천이면서 아직 하천법에 의한 토지보상이 이뤄지지 아니한 토지로 보시면 된다.

✔제(堤) ⇒ 제방 → 하천법/소하천정비법 등.

⦁ 방수제, 방조제, 방파제, 방사제등의 부지로 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위한 시설의 부지를 말한다.

⦁ 제방시설을 보호하기 위해 제방의 경계로부터 일정한 거리내에는 시설녹지로 결정된다.

⦁ 따라서 시설을 보호하기 위한 행위는 허용되지만 기타의 행위는 원칙적으로 제한된다.

시설녹지 내에서는 건축물의 건축, 형질변경 등 제한사항이 지방자치단체의 조례로 있으니 반드시 검토를 해야 한다.

✔수(水) ⇒ 수도용지 → 수도법/지하수법/환경정책기본법/한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등.

⦁ 여기서의 수도용지는 상수시설을 보호하기 위해 지목을 수도용지로 하고 행위규제를 원칙으로 한다.

⦁ 또한 광역상수도계획에 의한 상수원보호를 위해“수변구역”으로 지정한 지역이 있는데 수도권 시민의 한강상수원(팔당 인근)을 보호하기 위해

⦁ 남양주, 가평, 양주, 광주 등  한강수계 500m이내의 지역에 설치한 지역으로 개발형질변경 등 각종행위가 제한되고 있다.

강 옆이라고 좋아하기보다는 수변구역에 포함되는지의 여부부터 살펴야 한다.

또한 특별대책지역(환경정책기본법)의 경우에는 1킬로미터 이내의 지역에서 모든 개발행위가 제한된다.

✔체(體) ⇒ 체육시설용지 → 체육시설의설치및이용에관한법률 등.

⦁ 골프장, 운동장, 체육관 등을 생각하시라.

⦁ 도시지역이 아닌 농촌지역에서는 골프장 등은 관리용지로 결정되는데--

⦁ 관리용지와 관리지역은 내용이 다르며 관리용지는 현재 이용되고 있거나--

⦁ 도시기본계획상 앞으로 이용을 해야할 지역에서의 토지는 관리용지로 지정하고 있다.

✔공(公) ⇒ 공원 → 도시공원법/자연공원법 등.

⦁ 지목이 공원이라는 얘기이지 법률(도시공원법/자연공원법)상의 공원은 아니지만 공원으로 지정되면“공원”으로 표시되는 것이 원칙인데--

⦁ 다만 공원용지에서는 지목이 임야(林)로 표시되는 것이 정석이다.

⦁ 도시지역내에 있는 공원은 도시공원법으로 도시지역외(비도시=농촌)에 있는 공원은 자연공원으로 이해하시라.

⦁ 좁은 의미의 공원용지는 법령상 공원이고 넓은 의미의 공원은 법령상 공원용지와 테마공원, 하천, 농경지, 문화재를 포함한 광역의 개념이다.

공원용지는 이제부터 장기미집행시설로 2021년 7월부터는 일몰제 즉, 무조건 해제된다고 보시라.

공원은 “자연공원법”의 적용을 받는“국립,”“도립”,“군립공원”의 자연공원과“도시공원법”의 적용을 받는“도시자연공원”,“근린공원”,“어린이공원”,“묘지공원”,“체육공원”의 도시공원으로 구분된다.

다만 지목상 공원은 지적법에서의 규정이고 공원지역에서 표시될 뿐이다.

쉽게 이해하자면 도시외의 지역 즉, 농촌지역의 공원을 자연공원이라 이해하자.

✔원(園) ⇒ 유원지 → 관광기본법/관광진흥법/국토계획법

⦁ 유원지로 결정되면 무조건 유원지로 개발할 수 있는 것이 아니고 도시계획처럼 계획을 수립한 후 개발해야한다.

⦁ 도시지역이 아닌 지역에서의 유원지는 관리용지인데“관리용지”는 누누이 설명한대로 앞으로 이용될 토지를 도시기본계획상 지정한 용어이다.

즉, 유원지로 지목이 되어 있는 경우에 유원지시설을 설치해 준다는 말이 아니고 도계획시설사업으로 결정되어야 개발이 가능하다는 말이다. 이때 아직 개발이 관리계획에 의해 결정되지 아니한 경우 도시기본계획에서는 유원지로 개발을 이용할 것을 전제한다면 바로“관리용지”로 도시기본계획상 구상한다는 말이다.

지목에서의 유원지는 지목으로서의 유원지와 도시계획시설로서의 유원지의 2가지가 있음을 유의하실 것.

✔잡(雜) ⇒ 잡종지

⦁ 아무곳에도 속하지 아니한 땅이다.

⦁ 공장, 주택 등을 지을 수 있으며 대지와 같이 개별법은 없으며--

⦁ 공간계획에서 허용되는 행위는 건축법 등에 의해 행위를 할 수 있다.

✔종(宗) ⇒ 종교용지 → 전통사찰보전법/국토계획법

⦁ 교용지도 도시계획시설용지로 일정기간(10년)이상이 넘으면 미집행시설용지로 보시라.

⦁ 미집행시설은 일정기간이 넘으면 장기미집행시설로 되고 일정기간이지나면 용도가 자동 해지된다.

✔묘(墓) ⇒ 묘지 → 장사에관한법률 등

⦁ 분묘기지권 지하의 건축물로 생각하라.

⦁ 즉 지상권이 바로 분묘기지권이라 생각하시되 다만 분묘기지권은 등기능력이 없는 권리이다.

⦁ 도시공원법에 의해 결정된 묘지공원도 지목은 묘지이다.

✔사(史) ⇒ 사적지 → 문화재보호법/향교재산법

⦁ 일정 거리내에서의 문화재보호구역은 건축․형질변경 등 행위제한이 있다.

⦁ 목조, 석조건물은 처마로부터 20m～100m 이내의 구역

⦁ 석탑, 전탑은 지대석에서 10m～25m 이내의 구역

⦁ 당간, 석등, 노주 등은 10m 이내의 구역

⦁ 기타 국보나 보물 등 중요민속자료는 필요하다고 인정되는 구역에서 행위가 제한된다.

「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령」 제58조

제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 전

물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지

2. 답

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지

3. 과수원

사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지

다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

 나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지

 다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야

산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지

6. 광천지

지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.

7. 염전

바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

8. 대

 가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지

 가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

 나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지

 다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지

학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

11. 주차장

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만,

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.

 가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)

 나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지

다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다.

 가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

 나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지

물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

14. 도로

다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.

 가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

 나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지

 다. 고속도로의 휴게소 부지

 라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지

교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지

16. 제방

조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지

17. 하천

자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

18. 구거

용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

19. 유지(溜池)

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(소유지)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

20. 양어장

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

21. 수도용지

물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

22. 공원

일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지

23. 체육용지

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외한다.

24. 유원지

일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.

25. 종교용지

일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

26. 사적지

문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.

27. 묘지

사람의 시체나 유골이 매장된 토지,「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지

다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.

 가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

 나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

 다. 다른 지목에 속하지 않는 토지  

제13차_월례workshop_발표자료.pdf

부동산 개발 방법론.pdf

不動産 開發事業 段階別 開發危險 管理方案에 關한 硏究 황재연.pdf

개발 타당성 분석.hwp

1. 서

- 재개발 시기 

기존 토지의 용도에 따른 장래 순수익의 기대가치 < 정지(재개발)된 부지의 자본환원가치 인 때

- 현재가치 : (수익 - 비용)의 합 일 때 / 수익은 점차 감소하는 경향이 있으며, 미래로 갈수록 예측 위험은 높아짐 / 비용은 물리적 악화, 감모, 기능저감 등 유지, 관리, 수리비 증가

- 정지가치 : 가장 수익적인 대안 - 정지비 - 건축비

- 따라서 재개발의 시기는 현재용도의 가치와 정지가치의 과소에 의해 구체적으로 결정

2. 이자율의 영향

(1) 이자율 상승이 양가치에 동일한 영향을 주지는 않으며

1) 직접적 비용증가로서

2) 할인율, 최저필수수익률로서 할인율에 영향

(2)

1) 현재 용도의 가치보다 차선용도의 가치를 더 많이 할인(감소)

2) 성숙비, 대기비용을 증가사켜 차선가치를 감소

3) 이자액 상승 뿐 아니라 부가된 추가적 이익을 의미

(3) 따라서 이자율의 상승은 개발시기를 연장 (차선가치를 보다 많이 감소시키므로) / 하락은 그 반대

3. 건설비용의 영향

(1) 건설비용은 정지 후 가치에 작용 / 지출로서의 비용 성격

(2) 비용증가는 부지가치에서 차감되는 비용을 증가시키므로 개발시기를 연장, 지연시킴 / 감소는 그 반대

4. 결

* 수인의 딜레마 (Prisoner's Dilemma)

- 불량주택은 기능저하, 운영비 수리비 유지비 증가 , 수익저감 / 궁극적으로 수익성의 하락으로 가치하락을 가져오며 / 이는 age -cycle 등을 고려할 때 재개발이 됨이 보통

- 그러나 용도전환, 구조변경 등으로 운영비의 최소화, 임료의 고정, 또는 운영비의 미지출로 임료의 하락분을 상쇄하는 등  NOI 수준을 유지할 수 있다.

- 결국, 이러한 논의는 저급주택의 환경만을 계속 약화시키고 / 재개발, 재투자는 이루어지지 않거나 적정시점을 초과, 지연시키는 요인이 된다.

- 원인 1) 공급자 : 추가, 재개발 등의 자금의 지출을 막을 수 있는 반면, 수익은 유지 가능

          2) 수요자 : 보다 궁극적인 원인, 임료증가를 원치 않는 저소득층이 존재하기 때문