[시그널] '황금알 낳는 거위' 부동산 신탁사 인가 혈투…금융지주 VS 부동산운용 최후의 승자는

[편집자註] 이 기사는 2018년 10월 25일 15:55 프리미엄 컨버전스 미디어 에 표출된 기사입니다.  

부동산 개발 컨설팅 사례에 관한 논문.PDF

[단독] 국토부 "변호사 '99만원' 부동산 중개서비스는 불법"

"공인중개사 자격증 가진 사람만이 중개업" vs "변호사도 부동산매매와 관련된 법률사무 가능" 논란

변호사들로 구성된 부동산 중개서비스업체 '트러스트부동산' 홈페이지에 올라온 광고문구. / 자료=홈페이지 캡처 정부가 변호사 부동산중개 서비스 '트러스트'에 대해 불법이라는 결론을 내렸다. 변호사들은 법적인 문제가 전혀 없다는 입장이어서 논란이 예상된다. 21일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 한국공인중개사협회가 제출한 건의에 대한 회신을 통해 "변호사들이 중개사무소 개설등록을 하지 않고 트러스트를 설립해 중개행위를 할 경우 공인중개사법에 위반된다"고 밝혔다. 국토부는 회사명에 '부동산' 명칭을 사용하는 것에 대해서도 "중개사무소 개설 등록을 하지 않고 부동산 명칭을 사용할 경우 공인중개사법 규정에 위반될 소지가 크다"고 회신했다. 공인중개사법 제18조 2항의 규정에 따르면 개업공인중개사가 아닌 자는 '공인중개사무소', '부동산 중개' 또는 이와 유사한 명칭을 사용해서는 안 된다고 명시하고 있다. 국토부는 지난해 7월 있었던 대법원 판례(2014도 13437)를 들어 일반인으로 하여금 개업공인중개사로 오인될 위험성이 있다는 이유를 들고 있다.   '트러스트부동산'는 변호사들로 구성된 부동산 중개서비스업체로, 올해 1월부터 영업을 개시했다. 중개수수료를 최대 99만원으로 책정해 소비자들로부터 높은 관심을 받고 있다. 현재 법정 중개료는 6억~9억원 주택 매매의 경우 0.5%가 적용돼 300만~450만원 가량이다. 이를 감안하면 수백만 원을 아낄 수 있는 셈이다. 이에 반발한 공인중개사협회는 지난달 초 트러스트에 영업 중단을 요구하며 응하지 않을 경우 법정 소송까지 불사하겠다는 입장을 밝혔다. 지난 9일 공인중개사들로 구성된 '민주공인중개사모임'은 '트러스트부동산' 사옥 앞에서 집회를 열기도 했다. 공인중개사들은 "변호사가 공인중개업을 하는 것은 공인중개사 자격증을 가진 사람만이 중개업을 하도록 제한한 현행법을 위반한 것"이라며 "변호사의 법률서비스가 일반적 공인중개사들의 서비스보다 탁월한 것처럼 홍보하는 것도 문제"라고 지적했다. 이에 대해 변호사들은 적절한 가격에 양질의 서비스를 제공하기 위한 활동일 뿐 법적으로 문제 될 게 없다는 입장이다. 특히 매수·매도자 간 직거래를 유도하기 때문에 중개업무가 아니라 법률자문이라는 것이다. 공승배 트러스트법률사무소 대표 변호사는 "중개수수료를 받고 중개를 하는 것이 아니라 직거래를 하고, 계약의 법률 자문 서비스를 제공하는 것이므로 합법"이라고 강조했다. 대한변협 법제연구원도 최근 연구자료를 통해 "변호사의 주요 업무 중 하나가 부동산매매와 관련된 법률사무를 업으로 처리하는 것"이라면서 "부동산매매계약 자문과정의 일환으로 중개행위 내지 알선은 당연히 할 수 있고 이러한 행위는 일반 법률사무의 부수적이고 부대되는 자연스러운 것"이라고 설명했다. 변호사의 중개업무는 부동산거래에 대한 변호사의 법률사무와의 밀접성 내지 일체성을 가지므로 변호사는 공인중개사 자격이 없어도 중개업무를 할 수 있다는 게 연구원의 입장이다. 하지만 공인중개사들의 반발도 만만치 않다. 민주공인중개사모임 관계자는 "변호사가 할 수 있는 법률중개인 역할만 하는 것이 아니라 공인중개법인을 차리고 대리로 공인중개사를 고용한 다음 실제로 공인중개업을 하고 있다"며 "실물을 거래하는데 계약만 중개하니 문제가 없다는 건 말이 되지 않는다"고 지적했다.

기업재무3_6-1 백재승,윤동진,양진용.pdf

부동산 신탁의 현황과 은행의 진출방향.hwp

「주택법 시행령」개정․공포 (2014. 2. 6, 대통령령 제25154호)

 주요내용으로는

ㅇ 주택관리업의 등록대상 및 등록기준 (제69조의2 및 별표 8의2 신설)

- 100호 이상의 자기관리형 주택임대관리업을 하려는 자는

a) 2억원 이상의 자본금과

b) 변호사, 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사 등으로서 해당 분야에 2년 이상 종사하거나 부동산

관련 분양의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 전문인력을 2명 이상

갖추도록 함

300호 이상의 위탁관리형 주택임대관리업을 하려는 자는

a) 1억원 이상의 자본금과

b) 전문인력을 1명 이상 갖추도록 하는 등 주택임대관리업의 등록대상 및 등록기준을 구체적으로 정

간단히 애기하면

집주인을 대신해 세입자로부터 임대료를 징수하고 전·월셋집을 유지·보수하는 일을 하는 업종이 생겨난

것이다.  집주인은 전문업체를 통해 임대주택을 체계적으로 관리할 수 있게 됐다.

FM은 시설관리(facility management)의 약자다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리 실 정도 역할이라고 할 수 있다. FM업체는 부동산에서 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지관리, 보안, 가구나 집기 등 관리에 대한 관리시스템을 운영한다. 시설 사용자나 사용과 관련한 부문의 요구에 단순히 대응하게 된다. 그동안 주택에서는 부동산중개인이나 집주인이 직접 해왔던 영역이기도 하다.

PM은 재산관리(property management)를 말한다. FM에서 임대·재무·인력관리 영역까지 확대된 영역이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간배치, 임대료책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산 관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 길가에 있는 여러 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.

주택임대관리업은 빌딩관리의 PM의 개념을 도입한 것이다.

PM회사는 집주인을 대신해 주택의 세입자를 유치하거나 관련 업무를 처리하게 될 전망이다.

자산관리(asset management)의 약자인 AM은 자산으로서 파생되는 모든 이익관리를 말한다.

AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고 있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사, 금융문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안 등까지 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융상품과의 연계 등 전반적인 개인의 자산포트폴리오를 관리하는 형태다.