陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

8. 지역분석

가. 의의

지역분석이라 함은 대상부동산의 가격형성에 영향을 주는 지역요인을 분석하여 지역특성을 파악하고 표준적 사용과 장래동향을 명백히 함으로써 대상부동산이 속한 지역의 가격 수준을 판정하는 작업을 말함.

나. 지역분석의 필요성

(1). 지리적 위치의 고정성과 부동산의 지역성

(2). 가격형성요인의 변화

(3). 일반적 요인의 지역 지향성

다. 지역분석의 목적

(1). 표준적 사용과 장래 동향을 명백히 하여 가격 수준을 판정한다.

(2). 대상 부동산의 최유효사용 판정의 방향을 제시한다.

(3). 대상 부동산에 영향을 미치는 사례의 수집 범위를 파악한다.

라. 지역분석의 대상

(1). 인근지역

대상 부동산이 속한 지역으로, 대상 부동산의 가격형성에 직접적으로 영향을 미치는 지역을 말하며, 이러한 인근지역은 항상 변화(성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기, 슬럼화)함.

(2). 유사지역

인근지역의 지역 특성과 유사한 특성을 갖는 다른 지역을 유사지역이라 한다. 따라서 용도적 관점과 지가형성이 유사하며 인근지역과 대체성이 인정되는 지역이다.

(3). 동일수급권

(가). 동일수급권의 의의

동일수급권이란 대상부동산과 대체관계가 성립하고 가격형성에 있어서 상호 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역 및 유사지역을 포함하는 광역적인 지역을 말한다. 이러한 동일수급권은 대체, 경쟁의 원칙에 의한 수요, 공급이 가능한 지역으로 대체성원리가 성립되는 범위내의 지역이다.

(나). 용도지역별 동일수급권의 파악

1). 택지(주거지, 상업지, 공업지, 이행지)의 동일수급권

2). 농지의 동일수급권

3). 임지의 동일수급권

4). 예정지(후보지)의 동일 수급권

9. 개별분석

개별분석이란 감정평가에 있어서 부동산의 가격형성 요인 중 개별적 제요인을 분석하여 대상부동산의 최유효사용을 판정하는 작업을 말함. 이러한 개별분석은 부동산의 개별성에 착안하고 있으며, 부동산의 개별적 요인이 부동산의 가격형성에 어떤 영향을 주고 있는가를 분석하는 것임.

지역 및 인근지역분석

제1절 지역분석 (해당지역의 지역을 보는것)

 1. 지역분석의 의의

평가대상부동산이 속하는 지역내 부동산의 표준적인 이용을 판단하여 이의 가격수준을 판단하는 작업

지역분석에서 특히 중요한 것은 용도적 관점으로부터 구분된 용도지역 즉,

1) 인근지역

2) 유사지역 : 용도적으로 대체성이 있는 지역

3) 동일수급권 : 인근지역과 유사지역을 포함하고, 보다 광역적인 지역

이 있다.

인근지역 + 유사지역 => 용도적 지역(=용도지대)을 구성

지역분석은, 사례자료수집의 범위를 밝히는데 유효하다

지역분석은, 개별분석에 앞서서 실시하여야 한다

2. 지역분석의 필요성

1) 부동산의 지역성

2) 부동산이 존재하는 지역적 특성

3) 지역의 변화

3. 지역분석의 제요인

1) 일반적 요인

(1) 사회적 요인 : 사람/사회/관습/양식/문화

(2) 경제적 요인 : 돈/기술/교통

(3) 행정적 요인 : 법/제도

2) 자연적 제요인 :

(1) 자연자질 (광의의 개념)

(2) 자연자원 (협의의 개념)

4. 용도지역별, 지역요인 분석 : ( 부동산의 입지조건 참조)

1) 주거지역의 지역요인

2) 상업지역의 지역요인

3) 공업지역의 지역요인

4) 농업지역의 지역요인

5) 임업지역의 지역요인

6) 후보지/이행지지역의 지역요인

=> 전환이 시작되고 나면, 전환이후의 용도특징을 나타낸다

(전환전의 가격은, 소지가격으로 평가 - 소지평가 방법)

토지이용의 대분류

- 택지 : 주거, 상업, 공업

- 농지 : 전, 답, 과수원

- 임지 : 신탄림, 용재림, 경제림

- 후보지지역 : 용도지역의 전환 (택지,농업,임업지역 등)

=> 농지에서 택지로 가는것 (용도가 바뀜)

- 이행지지역 : 용도지역 내의 전환

=> 전에서 답으로 가는것 (활용방법이 비뀜)

제2절 인근지역의 분석

1. 인근지역의 의의

대상부동산이 속한 지역의 하나로서, 보다 커다란 규모와 내용을 가진 지역 (행정구역과 무관)

1) 도시 및 농촌 등 대상부동산이 속해있는, 지역의 일부분이며

2) 그 규모나 내용은, 도시/농촌 등과 같은 큰 구역을 의미하는 것이 아니고

3) 용도적으로 공통성을 갖고 있으며

4) 인근지역의 지역적 특성이, 그 지역 내 부동산의 가격형성에 직접(간접 ×) 영향을 미치는 지역이다.

5) 인근지역은, 유사지역과 함께 용도적지역을 구성한다

6) 인근지역은, 그 지역의 특성을 형성하는 지역요인의 추이/ 동향에 따라, 변화하게 된다

7) 인근지역은 하천등 자연적 경계와 토지 행정규제 등 공법상 규제에 의해 지역범위가 확정될수도

있다

2. 인근지역의 분석

인근지역은 평가대상부동산에 있어서는 외부의 시장상황이지만 평가대상부동산에 직접 관련한 주위의

상태로서 특히 중요하다.

인근지역에서 발생하는 사항은 평가대상부동산의 가치에 직접적으로 영향을 준다.

인근지역은 분석하기 위해서는 우선 인근지역의 범위를 확정하지 않으면 안된다.

3. 인근지역의 경계와 범위

인근지역의 경계와 범위는 이용도에 따라 그 경계가 물리적으로 명백히 구분되는 경우도 있고 그렇지

않은 경우도 있다.

물리적으로 그 경계가 명백히 나타나는 경우는 토지의 이용상태, 건축물의 특징, 도로, 하천 등을

중심으로 기능적인 측면에서 동질적이며 가격수준이 유사한 지역의 범위가 물리적으로 명백한 경우를

말한다.

- 물리적 경게가 분명하지 않은 경우는 표준적 사용을 중심으로 판단하여야 한다.

- 표준적 사용이란 그 지역에 가장 적합한 합리적인 사용방법을 말한다.

- 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어렵게 되고, 지나치게 축소되면 사례자료를

구하기가 힘들게 된다.

4. 인근지역의 제요인

- 쾌적성 및 수익성

- 자연적 요인

- 경제적, 재정적 요인

- 정치적, 행정적 요인

- 사회적 요인

5. 인근지역의 수명 : 지역변화사이클 (인근지역의 생애주기) => 100년

1) 성장기(개발기 : 신개발/재개발) : 지가상승

- 지역기능이 새로이 형성

- 지가상승

- 투기현상 발생 (투기가격상승의 3단계)

- 지역내의 경쟁이 치열

- 입주주민이 젊고, 높은 교육수준

2) 성숙기 : 지가안정/가벼운상승

- 지역을 구성하는 건물들이 => 안정단계

- 부동산 가격이나, 지역기능(지역주민의 사회적/경제적 수준) => 정점(peak)

- 지역내의 경쟁이 안정

- 지가가, 안정되거나 가벼운 상승만 나타난다

3) 쇠퇴기(노후화) : 초기하향여과

- 경제적내용년수의 경과로 => 노후화

- 하향여과 시작

- 지가는, 과거대비 불리

4) 천이기 : 하향여과,가벼운상승

- 본격적인 하향여과

- 수요에 자극되어, 가벼운 상승

5) 악화기 : 슬럼화,지가최저

- 재개발등의 지역개선의 노력 => 없음

- 슬럼기 직전의 단계

- 최저의 지가

제3절 유사지역의 분석

1. 유사지역의 의의

1) 인근지역이 가진 지역적특성과, 유사한 특성을 가진 지역

2) 인접유무는, 무제가 되지 않고 지역적 특성이 유사하다면, 모두 유사지역이다

3) 지리적위치는 다르나, 생리적/경제적/인구상태로 보아 용도적/기능적 특성이 유사한지역

2. 유사지역분석의 중요성

1) 인근지역에 사례자료가 없을때 => 유사지역의 사례자료 활용

2) 개별분석에 앞서서, 인근지역 & 유사지역 분석필요

제4절 동일수급권의 분석

1. 동일수급권의 의의

1) 인근지역 + 유사지역 (대체관계) 보다, 광역적인 범위이다

2) 대상부동산에서 원거리에 있는 부동산은, 대체성이 희박하다

2. 동일수급권의 파악 : 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 영향을 미치는 권역의 범위를

판단하는것

1) 주거지의 동일수급권 : 통근이 가능한 지역 (주거지의 동일수급권은, 지연적 선호도에 따라 좁히는

경향이 있다 )

2) 상업지의 동일수급권 : 상권이 유사한 지역(수익의 유사지역)

3) 공업지의 동일수급권 : 비용수준이 유사한 지역

4) 농지의 동일수급권 : 통작 가능한 거리의 약2배 범위

5) 임지의 동일수급권 : 지역요인이 개별요인보다 중요하다.

6) 후보지의 동일수급권 : 전환후 토지의 종별과 유사지역

7) 이행지의 동일수급권 : 전환 후 토지의 종별과 유사지역

제5절 개별분석

1. 개별분석의 의의

1) 대상부동산의 개별적요인을 분석하고 최유효이용을 판정하는 작업이다

2) 개별분석시, 대상부동산의 지역적요인을 가미해야하고 대상부동산의 개별적요인만을 분석해서는

안된다

2. 개별분석의 경우, 최유효이용의 판정

1) 최유효이용의 판정방법 (판정절차)

- 대상부동산의 최유효이용은 무엇인가 ?

- 현재의 사용은, 최유효이용인가?

- 최유효이용은, 앞으로 계속될 것인가 ?

- 최유효이용으로의 전환은 가능한가 ?

- 전환에 소요되는 비용은, 어느 정도인가 ?

2) 최유효이용의 판정시, 유의사항

- 양식과 통상의 사용능력을 가진사람이 채용할것으로 고려될수 있는 사용방법이어야 한다

- 사용이익이, 장래 상당의 기간에 지속해서 얻은 사용방법이어야 한다

- 효용을 충분히 발휘해서 얻을 시점이 예측할수없는 장래가 아니어야 한다

제6절 부동산의 입지조건

: 자연적조건 + 인문적조건(사회적,경제적,행정적요인)

1. 주거지의 입지조건 => 쾌적성  

1) 지역의 기상상태

2) 지역의 사회적환경 (사람과 관련되는것)

3) 가로의 폭/포장 등의 상태

4) 도심과의 거리 및 교통수단의 상태

5) 상점과의 배치상태

6) 상하수도/가스/전기 등, 공급/처리시설의 상태

7) 학교/공원/병원 등의 배치상태

8) 위험/혐오시설 등의, 유무

9) 재해발생의 위험성

10) 공해발생의 상태

11) 획지면적과 배치.이용 등의 상태

12) 지역의 자연적 환경

13) 토지이용에 관한 공법상의 규제상태

14) 접면가로의 계통/구조 등의 상태

15) 토지이용에 관한 공법상의 규제상태

16) 공공시설/상점과의 접근의 정도

2. 상업지의 입지조건 => 수익성

1) 배후지 및 고객의 질과 양

2) 고객의 교통수단의 상태

3) 영업의 종류 및 경쟁의 상태

4) 경영자의 창의와 자금력

5) 번영의 정도 및 성쇠의 상태

6) 접면너비/획지의 형상.면적.지반

7) 고저/각획지/기타 접면가로와의 관계

8) 접면가로의 계통.구조 등의 상태/위치관계

9) 번화가에의 접근성 (거리 등)

10) 고객의 통행패턴/적합성

11) 인접부동산등, 주위의 상점/부동산 등의 상태

3. 공업지의 입지조건 => 비용성

1) 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계

2) 간선도로/항만/철도 등, 수송시설의 정비상태

3) 동력자원 및 용.배수에 관한 비용

4) 노동력 확보의 난이

5) 연관산업과의 위치관계

6) 온도/습도/풍설 등의 기상상태

7) 수질의 오탁/대기오염 등, 공해발생의 위험성

8) 행정상의 조장/규제의 정도

9) 면적/형상/지반

4. 농업지의 입지조건 => 생산성

5. 임업지의 입지조건 => 생산성

지 역 분 석 조 서

2 0 1 3

Ⅰ. 지역개황

- 대상부동산 개요

- 지역설정

Ⅱ. 지역요인분석

가. 지역요인 개요

1. 자연적요인

2. 사회적요인

1) 자연환경

① 위 치

② 지형 및 지세

③ 기 후

④ 교 통

2) 인문환경

3. 경제적요인

1) 지역경제 현황

2) 경제환경변화

4. 행정적 요인

나. 지가동향 분석

Ⅲ. 지가형성요인분석

가. 가치형성요인 분석

1) 상업지대

(1) 가치형성요인 분석

∘사회적요인

∘행정적요인

(2) 표준적 사용 현황

(3) 지역성숙도 및 개발전망

∘개발계획 및 현황

(3) 지가수준 및 변동추이

∘상급지

∘중급지

∘하급지

2) 임야지대

(1) 가치형성요인 분석

(2) 표준적 사용 현황

(3) 지역성숙도 및 개발전망

(4) 지가수준 및 변동추이

∘상급지

∘중급지

∘하급지

Ⅳ. 기타 참고사항

가. 지가에 관한 사례수집

나. 개별요인에 대한 자료 수집

다. 기타 자료수집

Ⅴ. 결론

〈개 별 분 석〉

1. 조건별 분석

2. 최유효 이용

3. 시장가치 (공시지가 기준)

1. Feedback 관계를 인정하지 않는 논리

단기적 관점과 절차의 선후관계 및 피결정성 (지역분석으로 인한 가격수준을 바탕으로 개별분석으로 인한 부동산의 개별 ․ 구체적 가격이 결정된다는 것)를 바탕으로 하고 있습니다.

즉, 지역분석- 개별분석의 절차의 관점<만>을 고려했을 때 피드백 관계는 부정됩니다.

2. Feedback 관계를 인정하는 논리

장기적 관점(long-term)과 「지역성」을 근거로 하고 있습니다.

즉, 지역분석-개별분석의 결과중 하나인 <표준적사용 과 최유효사용>간의 관계에서는 지역성 및 창조적이용의 침입․계승이 일어날 경우 Feedback 관계(=상호 관련성)를 인정하고 있습니다.

3. Feedback 관계에 대한 문헌의 검토

1) 김흥수 : 부동산 감정평가론 (2008) p289 291

지역요인 변동으로 지역특성이 바뀐 결과 표준적 사용과 최유효사용이 불일치한 경우에도 다소 장기간이 걸리더라도 서로 일치하려는 feed back 관계를 가지려는 것이 부동산의 속성이다.

2) 최태규 : 감정평가실무연습 (1999) p240

최유효이용은 그 지역의 특성(표준적 사용)에 따라 결정되는 피결정성이 있으면서도 부동산의 지역성에 의거 부동산의 가치는 상호관계를 통해 형성되기 때문에 양자는 서로에게 영향을 준다. 그러나 양자가 항상 일치하는 것은 아니다.

3) 일본 부동산감정사 문제 1972년 3번 문제

예시답안 중 일부

즉 부동산은 지역성을 가지고 있는데 기인하여 대상부동산과 그 속하는 지역 또는 그 지역의 다른 부동산과의 의존, 보완, 협동과 대체, 경쟁등의 상관관계가 있고, 대상부동산의 위치와 최유효사용은 그 지역내의 다른 부동산과 함께 그 지역의 특성을 결정하는 요인이 된다.

따라서 지역분석에 있어서는 그 지역내의 개개의 부동산의 위치, 최유효사용의 상태등을 파악하고 그 집약적․평균적인 부동산의 위치, 표준적 사용과 가격수준 등을 분석하게 되며, 개별분석에 있어서는 지역분석을 통하여 분석 판정한 그 지역의 집약적․평균적인 부동산의 위치, 표준적 사용, 가격수준과의 관련에 있어 개별적 요인을 분석하고 최유효사용을 판정하게 되는 것이다.

이와 같이 지역분석과 개별분석은 상호 관련성이 있는 것이다.

4) 우리나라 감정평가이론 기출문제의 경우

<우수 합격자 예시답안>

1. 意 義

2. 地域分析과 個別分析의 必要性

3. 지역분석과 개별분석의 상호관계

(1) 성립근거상의 차이

부동산은 다른 부동산과 지역을 형성하고, 지역의 구성분자로서, 타부동산과 대체․경쟁․보완․협동관계를 통해 위치가 결정된다는 지역성은 지역분석의 근거가 되며, 부동산의 개별성, 용도의 다양성은 개별분석의 이론적 근거가 된다.

(2) 절차상의 차이

최유효사용은 표준적 사용하에서 결정되므로 地域分析은 個別分析에 先行하나, 지역분석 자체가 목적이 될 수도 있다.

(3) 範圍上 意義

지역분석은 전체적이며, 개별분석은 부분적이다.

(4) 지역분석과 개별분석의 Feedback 관계

地域分析은 개개 부동산의 위치, 최유효사용등을 파악하여 집약적, 평균적인 부동산의 표준적 사용과 가격수준을 밝히고, 개별분석은 이와 관련하여(제약하에서) 최유효사용을 판정하게 되는 바, 지역분석은 개별분석을 지배하지만, 최유효사용의 집단적, 평균적인 사용이 표준적 사용이므로 상호 Feedback 관계에 있기는 하나, 개별성으로 인하여 양자가 항상 일치하지는 않는다.

< 강 평 >

이 문제에서 후술부분인 地域分析과 個別分析의 상호관계는 자세하게 상술하여 비교적 양호하였으나 前述부분에서 地域分析의 필요성과 個別分析의 필요성을 구분하여 서술하였다면 論点整理가 보다 잘 되었을 것이다.

→ Feedback 관계에 대해 잘못되었다는 특별한 언급이 없음. 따라서 Feedback 관계를 인정하는 것으로 볼 수도 있음

<우수합격자 답안>

Ⅲ. 개별분석과의 상관관계

1. 개별분석의 의의

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제로 가격형성의 개별적 요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효사용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 구체화, 개별화시키는 작업을 말한다.

2. 지역분석과 개별분석의 상관관계

⑴ 부동산의 특성

지역분석은 토지의 지리적 위치의 고정성에 따른 지역성을 근거로 하여 용도지역의 분석이 이루어지며, 개별분석은 토지의 개별성에 의하여 개별부동산을 판단한다.

⑵ 분석범위

지역분석은 대상지역에 대한 전체적, 거시적 분석인데 반하여 개별분석은 개별 부동산에 대한 국지적, 미시적 분석이다.

⑶ 절차상 선후관계

지역분석에 따른 표준적사용은 개별분석시 최유효사용의 판단기준이 되므로 부동산의 감정평가시 먼저 지역분석을 행하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 후에 개별분석을 행하여 그 가격수준 중에 있는 개개부동산의 가격을 판정한다.

이창석 교수님 강평

그 예를 예시하면 다음과 같다.

교수님 강평에서는 Feedback 관계를 언급하지 않은 관계로 이를 근거로 지역분석과 개별분석간 Feedback 관계를 인정할 수 없다고 주장할 수 있으나,

교수님 강평에서는 <그 예를 예시하면 다음과 같다>라고 하여 예시적으로 언급할 뿐 Feedback 관계를 인정하지 않는다고 단정할 수 없다.

이후의 이창석 교수님의 저서에서는 지역분석 개별분석 (정확히 애기하면 표준적 사용과 최유효사용간의 Feedback 관계)의 Feedback 관계를 인정하고 있음

3. 결론

1) 표준적사용 – 최유효사용간의 관계에서는 Feedback 관계를 인정

2) 순수한 지역분석- 개별분석의 절차적 관점을 서술시에는 Feedback 관계 불인정으로 철저히 구분하여 답안에 서술하면 될 것입니다.

지역분석과 개별분석의 관계.hwp

제기하신 질문에 부합할만한 출제위원 문제 및 해설이 있으니 참고하시길 바랍니다.

다만, 이 내용은 2001년도에 작성된 것으로서 2002년 일본 부동산 감정평가기준의 개정으로 인하여 2012년 동일한 문제로 출제시 답안을 수정하여야 할 것입니다.

<일본 부동산 감정평가기준의 주요 개정내용>

또한 지역분석과 관련한 가격형성과정에 대한 논의는 감정평가총론 분야에서 가장 중요한 부분 중 하나이므로 이에 대한 각종 응용문제 등에 대한 대비도 하여야 할 것입니다.

이와 관련하여 논문도 있고, 한국감정원에서 <개별요인 비교의 객관화를 위한 연구 (2010년)> 에 이어서 지역요인 비교의 객관화를 위한 연구도 진행중이니 질문하신 내용은 그리 허접한 내용이 절대 아닙니다.

사견으로는

지역특성이라고 하는 것은 조사에 의해 객관적으로 추출되는 정적인 개념임에 반하여

지역요인은 동적(Dynamic)인 개념으로서 기존의 감정평가이론서와 부동산 감정평가기준에서 정적(Static)요소인 지역의 속성이 부동산 가치에 영향을 주어 능동적인 작용을 하는 것처럼 기술하고 있어 동적요인인 지역요인과 혼동이 생겨 자칫 순환론적인 문제에 빠질 수 있습니다.

(이 같은 문제점 때문에 서동기 평가사님이 이런 문제를 출제하신 것일지도 모르겠네요)

인근지역분석 → 지역특성의 분석 → 표준적사용의 판정 → 최유효사용의 판정 과정은 논리적 비약이 있다고도 보여집니다

(이는 입지분석과 지역분석의 차이점과도 연관되는 부분으로 주관적 성격의 입지주체와 토보침상 최유효이용의 의의상 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진이라는 차원에서도 굉장히 중요한 문제입니다. 이 부분에 대한 경응수 <감정평가론 4판>에서 이같은 입론(立論)에 대한 좀더 구체적이고 명확한 입장이 나오길 기대합니다.)

수험으로서 이 같은 내용은 아래 출제위원이 정리한 내용 정도만 이해해도 충분할 것으로 보입니다.

2번 문제에 대한 답은 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 부분에서 행하는 것이겠죠?

서동기 (12,18회 출제위원) 감정평가이론예해(2001년) 63번 문제

지역분석과 지역요인비교의 차이점을 설명하라.

Ⅰ. 의의

① 부동산은 그 자연적 특성인 부동성 때문에 지역성이 발생하고 지역성에 의거 다른 부동산과 함께 인근지역을 구성하고 나아가 유사지역을 구성하며 이를 통하여 유용성이 발휘된다.

② 따라서 부동산가격을 구하기 위해서는 당해 부동산이 속한 지역요인을 분석하고 인근지역과의 지역요인 비교를 통하여 가격수준을 구하고 최유효이용의 판단 방향을 제시한다.

Ⅱ. 차이점

1. 지역분석

지역분석은 인근지역의 지역요인을 분석하는 것으로, 인근지역의 사회적․경제적․행정적․자연적 요인의 추이와 장래동향을 분석․판정함으로써 인근지역의 표준적 이용을 파악하고 이를 통하여 가격수준을 구함을 목적으로 한다.

2. 지역요인 비교

① 지역요인비교는 감정평가방법의 적용시 사례자료가 동일수급권내 유사지역에 존재할 경우 지역요인간 비교를 통하여 지역간 격차를 수정하기 위하여 검토하는 작업을 말한다. 따라서 원칙적으로 사례자료가 인근지역에 소재하는 경우에는 지역요인 비교작업이 필요없다,

3. 비교

① 지역분석은 부동산이 속한 지역요인을 분석하는 작업이며, 지역요인비교는 지역분석을 전제로 하여 표준적 이용을 명확히 하기 위한 절차로서

② 원칙적으로 양자는 동일한 개념은 아니지만, 지역분석은 지역요인을 객관화시키기 위하여 지역요인 비교작업을 필연적으로 해야하고, 지역요인 비교시는 지역분석이 필연적으로 선행되어야 하기 때문에 양자는 이런 점에서 차이가 없다.

지역요인에 대한 최신논문 중 주목할만한 것으로

감정평가학 논집 제 16호 (www.kas.re.kr)

<부동산감정평가의 인근지역 분석>

서경규, 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 조교수/감정평가사

Neighborhood Analysis on Real Estate Appraisal

Seo, Kyung Kyu

을 참고하시길 바라며, 이 내용은 하우패스 손기영 평가사 3기 강의계획서 논문 리스트에도 나와 있으므로 추후에 손기영 평가사 논문 요약자료를 참조하는 것도 공부에 도움이 될 것입니다.

陰陽和平之人 이었습니다

안녕하세요?

이런 제목의 글에 코멘트를 달면 왠지 스스로 이론 고수라 밝히는 것 같아 오글거리지만(;;;)

이론 고수가 아닌, 그냥 지나가는 사람 1인으로서 밑에 음양화님의 친절하고 깊이있는 해설에 감명받아 

허접하지만 감히 부연하고자 합니다.

1. 지역분석과 "지역요인 분석" 은 다른 것인가요?

지역분석은 감정평가의 과정 중 하나의 절차이고, 지역요인 분석은 감정평가 과정의 한 절차로서 구체적으로

감정평가3방식 적용시 활용/적용 됩니다. 지역분석은 가격형성요인중 대표적으로 지역요인을 분석하는 작업입니다.

크게 거론하지는 않지만 일반요인을 분석하는 작업을 '일반분석' 이라고도 합니다. 따라서 지역요인의 분석은 지역분석의

세부 과정이라고도 할 수 있습니다. 하지만 지역분석하고는 별도로 구체적인 3방식 적용시에도 지역요인은 분석됩니다.

거래사례비교법 적용시 사례의 선정, 사례의 비교(지역요인 비교), 원가법 적용시 재조달원가(간접법), 감가수정(경제적감가)

수익환원법 적용시 수익 및 비용의 추계(간접법/인근의 표준적 수준), 환원율의 산정(시장추출법 등) 등 구체적인 3방식

적용시 개별요인 분석과 더불어 지역요인(사회적, 경제적, 행정적) 요인의 분석은 필수적 과정이 됩니다.

지역분석은 토지의 지리적 위치의 고정성과 이에 기인하는 부동산의 지역성으로 말미암아 평가대상 부동산이 소재한

지역의 자연적 제특성과 상관결합된 지역요인을 분석함으로서 지역내 인문조건과 자연조건을 상호간에 공유하여

그 이용상황이 유사해짐으로서 발현되는 지역 부동산의 표준적인 이용을 판별하고, 유사한 이용과 기능에 따라 나타나는

대체의 원칙에 근거하여 표준적 이용의 부동산의 가격수준, 더불어 그 변화추이를 동태적으로 분석하는 작업입니다.

지역분석은 개별분석과 더불어 가격형성요인을 분석하고 결론적으로 부동산의 최유효이용을 판별하는 감정평가의 과정입니다.

즉 지역분석-개별분석을 통하여 가격형성요인과 최유효이용을 판정하고 최유효이용을 전제로 평가3방식을 적용하여 도출된

시산가격을 조정(합리성을 검토)하여 최종 감정평가액을 결정하는 것이 현 감칙상 규정하고 있는 감정평가의 이론적 과정입니다.

이러한 지역분석-개별분석으로 이어지는 평가과정은 시장분석을 통하여 최유효이용과 가격형성요인을 분석하는 AI의

평각과정과 이론상 동일한 과정입니다. 단, 평가과정상 중시하는 관점에서 양 국가의 "토지관"이 차이가 있는데

AI는 토지의 개별성을 중시한 토지의 생산성분석(개별요인, 개별성)을 시작으로 가격형성요인과 최유효이용을 분석해

나가는 과정임에 비해, 우리나라와 일본은 토지의 지리적 위치의 고정성(다시말해 지역성)을 중시하여 평가대상 부동산이

소재한 지역을 중심으로 가격형성요인과 최유효이용을 분석해 나갑니다. 이론상 시장분석은 지역분석과 개별분석을 포함하는

원스톱 분석과정임과 동시에 개념적으로도 보다 광범위한 부동산분석체계라고 할 수 있습니다.

밑에 음양화님이 지적하셨듯이, 지역분석과정과 개별분석의 과정이 분석과정상 선후관계에 있습니다. 이는 이론적으로

부동산의 지역성으로 인해 개별 부동산의 최유효이용이 그가 속한 지역의 표준적 이용의 제약하에 있다고 일반적으로

인정되기 때문이고, 개별요인 자체가 지역에 따라 서로 다르게 분석되기 떄문입니다. (예를 들어 같은 중로의 도로라도 도심과

시골외곽의 경우 가치에 미치는 영향이 다를 수 있음) 하지만 부동산의 개별성이 강조되고 있는 시점에 이런씩의 분석과정에

관하여 비판적인 관점으로 접근하는 견해도 분명 있습니다. 이 점은 AI의 시장분석과정을 검토해 보시면 이해가 가실 겁니다.

결국, 지역요인 분석은 지역분석의 한과정이긴 하지만, 지역분석에만 국한되지 않고 감정평가 3방식의 적용 및 시산가격 조정시

에도 폭넓게 활용되는 분석이라고 생각됩니다.

2. 지역분석은 아래의 감정평가절차 중 어느단계에서 하는 것인가요?

 지역분석과 개별분석은 수집한 자료를 바탕으로 가격형성요인을 분석하는 과정입니다. 따라서

감칙 제8조상 자료 검토 및 가격형성요인 분석에 속하는 과정입니다.  보통 일반분석이라고 따로 명시하지는 않기 떄문에

지역분석을 통하여 지역요인을 포함한 일반요인도 같이 분석해야 한다고 생각됩니다.

밑에 음양님이 말씀하신 논문을 한번 보시는 것도 도움이 되실 것 같습니다.

이상 현문우답이었습니다.

감칙개정안의 하나인 비교표준지 기준 지가변동률을 적용에 있어서

왜 이게 이론적으로 타당한지 모르겟어요.ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

개별요인이랑 지역요인이 완전히 동일한 대상부동산A와 비교표준지B에서

비교표준지B의 2012년 가격이 1,000,000원 일때

대상부동산의 2012. 6 6일 가격 을 구한다면

비교표준지의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 0%

대상부동산의 (2012.1.1~6.6) 지가변동률 100% (지역사업등으로.. 좀 비약이 심하긴하지만 이해를 위해...)

이라면

대상부동산이 속한 지가변동률을 적용해서 2,000,000원이 되어야 하는게 아닐까요...왜냐면 대상부동산이 속한 곳의 지가가 변동했기 때문에...

아 고수님들의 기똥찬 답변 기다릴게요..(아 어제 줄리엔강이랑 박지선 키스 당황)

즐건 주말 보내세요~

지역요인이랑 시점수정이 일치성 있게 비교되는 걸 생각해보시면 됩니다. 비표지역 가격수준이 100, 비표도100, 대상지역도 100에서 시작해서 대상지역만 그사이2배 상승한걸 가정해보겠습니다. 감칙개정안 기준으로 시점수정이 된 뒤에도 100이니까 가격시점기준으로 지역요인을 비교해줘야 2배 상승된 대상지역수준으로 조정이 될 수 있습니다. 반대로 현감칙기준으로는 시점에서 2배수준이 고려되니까 지역요인비교는 공시기준일 기준으로 비교가 되어야합니다. 근데 지역요인을 가격시점으로 현업서 하고 있으니까 개정안이 이론상 일치되게 조정된 것 같네요.

(저도 다른 평가사님께 듣고 이해했는데 맞게 예시한건지 모르겠네요)

그리고 이게 유사지역에서 선정할때 문제인데... 흔치 않으니까 너무 고민은 말라고도 하셨어요

기존 감칙이나 토보침에서 대상 속한 지역으로 지가변동률을 적용하라는게 이론적으로는 안 맞지만, 공시지가는 대부분 인근지역 것을 선정한다는 가정 하에 어차피 표준지가 속한 지역도 같을 거라는 안일함(?)이라고 해야 할까요? 어쨌든 이론적으로는 틀린 규정이었습니다..