지역, 개별분석 일반론

지역 및 인근지역분석

 

제1절 지역분석 (해당지역의 지역을 보는것)

 

 1. 지역분석의 의의

 

평가대상부동산이 속하는 지역내 부동산의 표준적인 이용을 판단하여 이의 가격수준을 판단하는 작업

지역분석에서 특히 중요한 것은 용도적 관점으로부터 구분된 용도지역 즉,

 

 

1) 인근지역

 

2) 유사지역 : 용도적으로 대체성이 있는 지역

 

3) 동일수급권 : 인근지역과 유사지역을 포함하고, 보다 광역적인 지역

이 있다.

 

 

 

 

 

인근지역 + 유사지역 => 용도적 지역(=용도지대)을 구성

지역분석은, 사례자료수집의 범위를 밝히는데 유효하다

지역분석은, 개별분석에 앞서서 실시하여야 한다

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 지역분석의 필요성

 

1) 부동산의 지역성

2) 부동산이 존재하는 지역적 특성

3) 지역의 변화

3. 지역분석의 제요인

 

1) 일반적 요인

(1) 사회적 요인 : 사람/사회/관습/양식/문화

(2) 경제적 요인 : 돈/기술/교통

(3) 행정적 요인 : 법/제도

2) 자연적 제요인 :

(1) 자연자질 (광의의 개념)

(2) 자연자원 (협의의 개념)

 

4. 용도지역별, 지역요인 분석 : ( 부동산의 입지조건 참조)

 

1) 주거지역의 지역요인

2) 상업지역의 지역요인

3) 공업지역의 지역요인

4) 농업지역의 지역요인

5) 임업지역의 지역요인

6) 후보지/이행지지역의 지역요인

=> 전환이 시작되고 나면, 전환이후의 용도특징을 나타낸다

(전환전의 가격은, 소지가격으로 평가 - 소지평가 방법)

 

 

 

 

 

 

 

 

토지이용의 대분류

- 택지 : 주거, 상업, 공업

- 농지 : 전, 답, 과수원

- 임지 : 신탄림, 용재림, 경제림

- 후보지지역 : 용도지역의 전환 (택지,농업,임업지역 등)

=> 농지에서 택지로 가는것 (용도가 바뀜)

- 이행지지역 : 용도지역 내의 전환

=> 전에서 답으로 가는것 (활용방법이 비뀜)

 

 

 

 

 

 

 

 

제2절 인근지역의 분석

 

1. 인근지역의 의의

대상부동산이 속한 지역의 하나로서, 보다 커다란 규모와 내용을 가진 지역 (행정구역과 무관)

 

 

 

1) 도시 및 농촌 등 대상부동산이 속해있는, 지역의 일부분이며

2) 그 규모나 내용은, 도시/농촌 등과 같은 큰 구역을 의미하는 것이 아니고

3) 용도적으로 공통성을 갖고 있으며

4) 인근지역의 지역적 특성이, 그 지역 내 부동산의 가격형성에 직접(간접 ×) 영향을 미치는 지역이다.

5) 인근지역은, 유사지역과 함께 용도적지역을 구성한다

6) 인근지역은, 그 지역의 특성을 형성하는 지역요인의 추이/ 동향에 따라, 변화하게 된다

7) 인근지역은 하천등 자연적 경계와 토지 행정규제 등 공법상 규제에 의해 지역범위가 확정될수도

있다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 인근지역의 분석

 

 

인근지역은 평가대상부동산에 있어서는 외부의 시장상황이지만 평가대상부동산에 직접 관련한 주위의

상태로서 특히 중요하다.

인근지역에서 발생하는 사항은 평가대상부동산의 가치에 직접적으로 영향을 준다.

인근지역은 분석하기 위해서는 우선 인근지역의 범위를 확정하지 않으면 안된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 인근지역의 경계와 범위

 

인근지역의 경계와 범위는 이용도에 따라 그 경계가 물리적으로 명백히 구분되는 경우도 있고 그렇지

않은 경우도 있다.

 

물리적으로 그 경계가 명백히 나타나는 경우는 토지의 이용상태, 건축물의 특징, 도로, 하천 등을

중심으로 기능적인 측면에서 동질적이며 가격수준이 유사한 지역의 범위가 물리적으로 명백한 경우를

말한다.

 

- 물리적 경게가 분명하지 않은 경우는 표준적 사용을 중심으로 판단하여야 한다.

- 표준적 사용이란 그 지역에 가장 적합한 합리적인 사용방법을 말한다.

- 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어렵게 되고, 지나치게 축소되면 사례자료를

구하기가 힘들게 된다.

 

 

 

 

 

4. 인근지역의 제요인

 

- 쾌적성 및 수익성

- 자연적 요인

- 경제적, 재정적 요인

- 정치적, 행정적 요인

- 사회적 요인

 

 

 

 

 

 

5. 인근지역의 수명 : 지역변화사이클 (인근지역의 생애주기) => 100년

 

1) 성장기(개발기 : 신개발/재개발) : 지가상승

- 지역기능이 새로이 형성

- 지가상승

- 투기현상 발생 (투기가격상승의 3단계)

- 지역내의 경쟁이 치열

 

- 입주주민이 젊고, 높은 교육수준

 

 

 

 

 

2) 성숙기 : 지가안정/가벼운상승

- 지역을 구성하는 건물들이 => 안정단계

- 부동산 가격이나, 지역기능(지역주민의 사회적/경제적 수준) => 정점(peak)

- 지역내의 경쟁이 안정

- 지가가, 안정되거나 가벼운 상승만 나타난다

 

 

 

 

 

 

 

3) 쇠퇴기(노후화) : 초기하향여과

- 경제적내용년수의 경과로 => 노후화

- 하향여과 시작

- 지가는, 과거대비 불리

 

 

 

 

 

 

 

4) 천이기 : 하향여과,가벼운상승

- 본격적인 하향여과

- 수요에 자극되어, 가벼운 상승

 

 

 

 

 

 

 

5) 악화기 : 슬럼화,지가최저

- 재개발등의 지역개선의 노력 => 없음

- 슬럼기 직전의 단계

- 최저의 지가

 

 

 

 

 

 

 

 

제3절 유사지역의 분석

 

1. 유사지역의 의의

1) 인근지역이 가진 지역적특성과, 유사한 특성을 가진 지역

2) 인접유무는, 무제가 되지 않고 지역적 특성이 유사하다면, 모두 유사지역이다

3) 지리적위치는 다르나, 생리적/경제적/인구상태로 보아 용도적/기능적 특성이 유사한지역

 

 

 

 

2. 유사지역분석의 중요성

1) 인근지역에 사례자료가 없을때 => 유사지역의 사례자료 활용

2) 개별분석에 앞서서, 인근지역 & 유사지역 분석필요

 

 

제4절 동일수급권의 분석

 

1. 동일수급권의 의의

1) 인근지역 + 유사지역 (대체관계) 보다, 광역적인 범위이다

2) 대상부동산에서 원거리에 있는 부동산은, 대체성이 희박하다

 

 

 

 

 

 

 

2. 동일수급권의 파악 : 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 영향을 미치는 권역의 범위를

판단하는것

1) 주거지의 동일수급권 : 통근이 가능한 지역 (주거지의 동일수급권은, 지연적 선호도에 따라 좁히는

경향이 있다 )

2) 상업지의 동일수급권 : 상권이 유사한 지역(수익의 유사지역)

3) 공업지의 동일수급권 : 비용수준이 유사한 지역

4) 농지의 동일수급권 : 통작 가능한 거리의 약2배 범위

5) 임지의 동일수급권 : 지역요인이 개별요인보다 중요하다.

6) 후보지의 동일수급권 : 전환후 토지의 종별과 유사지역

7) 이행지의 동일수급권 : 전환 후 토지의 종별과 유사지역

 

 

 

 

 

 

제5절 개별분석

 

1. 개별분석의 의의

1) 대상부동산의 개별적요인을 분석하고 최유효이용을 판정하는 작업이다

2) 개별분석시, 대상부동산의 지역적요인을 가미해야하고 대상부동산의 개별적요인만을 분석해서는

안된다

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 개별분석의 경우, 최유효이용의 판정

 

 

 

 

 

1) 최유효이용의 판정방법 (판정절차)

- 대상부동산의 최유효이용은 무엇인가 ?

- 현재의 사용은, 최유효이용인가?

- 최유효이용은, 앞으로 계속될 것인가 ?

- 최유효이용으로의 전환은 가능한가 ?

- 전환에 소요되는 비용은, 어느 정도인가 ?

 

 

 

 

2) 최유효이용의 판정시, 유의사항

- 양식과 통상의 사용능력을 가진사람이 채용할것으로 고려될수 있는 사용방법이어야 한다

- 사용이익이, 장래 상당의 기간에 지속해서 얻은 사용방법이어야 한다

- 효용을 충분히 발휘해서 얻을 시점이 예측할수없는 장래가 아니어야 한다

 

 

 

 

 

제6절 부동산의 입지조건

 

: 자연적조건 + 인문적조건(사회적,경제적,행정적요인)

 

 

 

 

 

 

 

1. 주거지의 입지조건 => 쾌적성  

1) 지역의 기상상태

2) 지역의 사회적환경 (사람과 관련되는것)

3) 가로의 폭/포장 등의 상태

4) 도심과의 거리 및 교통수단의 상태

5) 상점과의 배치상태

6) 상하수도/가스/전기 등, 공급/처리시설의 상태

7) 학교/공원/병원 등의 배치상태

8) 위험/혐오시설 등의, 유무

9) 재해발생의 위험성

10) 공해발생의 상태

11) 획지면적과 배치.이용 등의 상태

12) 지역의 자연적 환경

13) 토지이용에 관한 공법상의 규제상태

14) 접면가로의 계통/구조 등의 상태

15) 토지이용에 관한 공법상의 규제상태

16) 공공시설/상점과의 접근의 정도

 

 

 

 

 

 

2. 상업지의 입지조건 => 수익성

1) 배후지 및 고객의 질과 양

2) 고객의 교통수단의 상태

3) 영업의 종류 및 경쟁의 상태

4) 경영자의 창의와 자금력

5) 번영의 정도 및 성쇠의 상태

6) 접면너비/획지의 형상.면적.지반

7) 고저/각획지/기타 접면가로와의 관계

8) 접면가로의 계통.구조 등의 상태/위치관계

9) 번화가에의 접근성 (거리 등)

10) 고객의 통행패턴/적합성

11) 인접부동산등, 주위의 상점/부동산 등의 상태

 

 

 

 

 

3. 공업지의 입지조건 => 비용성

1) 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계

2) 간선도로/항만/철도 등, 수송시설의 정비상태

3) 동력자원 및 용.배수에 관한 비용

4) 노동력 확보의 난이

5) 연관산업과의 위치관계

6) 온도/습도/풍설 등의 기상상태

7) 수질의 오탁/대기오염 등, 공해발생의 위험성

8) 행정상의 조장/규제의 정도

9) 면적/형상/지반

 

 

 

4. 농업지의 입지조건 => 생산성

 

5. 임업지의 입지조건 => 생산성