8. 지역분석

 

 

8. 지역분석

가. 의의

지역분석이라 함은 대상부동산의 가격형성에 영향을 주는 지역요인을 분석하여 지역특성을 파악하고 표준적 사용과 장래동향을 명백히 함으로써 대상부동산이 속한 지역의 가격 수준을 판정하는 작업을 말함.

 

나. 지역분석의 필요성

(1). 지리적 위치의 고정성과 부동산의 지역성

(2). 가격형성요인의 변화

(3). 일반적 요인의 지역 지향성

 

다. 지역분석의 목적

(1). 표준적 사용과 장래 동향을 명백히 하여 가격 수준을 판정한다.

(2). 대상 부동산의 최유효사용 판정의 방향을 제시한다.

(3). 대상 부동산에 영향을 미치는 사례의 수집 범위를 파악한다.

 

라. 지역분석의 대상

(1). 인근지역

대상 부동산이 속한 지역으로, 대상 부동산의 가격형성에 직접적으로 영향을 미치는 지역을 말하며, 이러한 인근지역은 항상 변화(성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기, 슬럼화)함.

(2). 유사지역

인근지역의 지역 특성과 유사한 특성을 갖는 다른 지역을 유사지역이라 한다. 따라서 용도적 관점과 지가형성이 유사하며 인근지역과 대체성이 인정되는 지역이다.

(3). 동일수급권

(가). 동일수급권의 의의

동일수급권이란 대상부동산과 대체관계가 성립하고 가격형성에 있어서 상호 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역 및 유사지역을 포함하는 광역적인 지역을 말한다. 이러한 동일수급권은 대체, 경쟁의 원칙에 의한 수요, 공급이 가능한 지역으로 대체성원리가 성립되는 범위내의 지역이다.

(나). 용도지역별 동일수급권의 파악

1). 택지(주거지, 상업지, 공업지, 이행지)의 동일수급권

2). 농지의 동일수급권

3). 임지의 동일수급권

4). 예정지(후보지)의 동일 수급권

9. 개별분석

개별분석이란 감정평가에 있어서 부동산의 가격형성 요인 중 개별적 제요인을 분석하여 대상부동산의 최유효사용을 판정하는 작업을 말함. 이러한 개별분석은 부동산의 개별성에 착안하고 있으며, 부동산의 개별적 요인이 부동산의 가격형성에 어떤 영향을 주고 있는가를 분석하는 것임.