지역분석과 지역요인 비교와 관련하여 필자가 작성했던 글

 

제기하신 질문에 부합할만한 출제위원 문제 및 해설이 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

다만, 이 내용은 2001년도에 작성된 것으로서 2002년 일본 부동산 감정평가기준의 개정으로 인하여 2012년 동일한 문제로 출제시 답안을 수정하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

<일본 부동산 감정평가기준의 주요 개정내용>

 

항목	개정시행전 (～2002년)	개정시행 후 (2003년~현재)
1. 수익환원법의 방법	직접환원법만 인정	직접환원법과 DCF법의 2가지 방법 제시   증권화를 위한 평가는 DCF법 적용을 원칙으로 함
2. 물건조사	㉠토지에 대한 조사 항목이 중심 (건물 등에 대해서는 조사항목이 추상적으로 규정되고 있음)   ㉡부동산 감정사의 조사 능력을 넘는 경우에 대한 기재가 없음	㉠ 가격형성요인과 관련되는 조사 사항으로서 건물이나 지중상태에 대한 항목을 구체적으로 명기   ㉡ 설비가능성 (정보통신대응, 공조설비 등)   ㉢ 수선 계획이나 관리의 양부 ㉣ 토양오염등의 지중상태등 ㉤ 부동산 감정사의 조사 능력을 넘는 경우에도 원칙적으로 전문가의 조사를 활용하는 것, 아무래도 분명히 할 수 없는 사항에 대해서는 전제조건설정이나 추정을 실시하는 것이 인정되는 경우를 명확히 규정함
3. 시장분석	대상 부동산이 존재하는 인근지역의 특성 (도심과의 거리, 가로의 상황, 주변의 토지 이용상황등)의 분석이 중심	대체 경쟁 관계에 있는 부동산이라는 비교 분석을 충실히 하기 위해서 대상 부동산이 존재하는 지역 뿐만 아니라 보다 광역적인 시장 특성의 분석을 중시
4. 시산가격(비준가격, 적산가격, 수익가격)의 조정	복수의 방법에 따라 요구한 시산가격을 동일하게 타당성이 있는 것으로서 존중해 감정평가액을 결정 (단순하게 평균한다고 하는 오해를 불식시키기 위함)	대상부동산(단독주택, 오피스 빌딩 등)의 특성등에 따른 복수의 방법에 따라 산정한 시산가격이 가지는 설득력의 차이를 적절히 방녕시켜 감정평가액을 결정
5. 감정평가보고서에의 기재	감정평가액의 결정이유의 기재 내용에 대해 추상적인 기재사항만이 열기(列記)되고 있기 때문에 결과나 산정 과정을 중심으로 기재하는 등 설명력이 부족한 측면이 있음	설명 책임을 강화하는 관점으로부터 결정한 감정평가액의 산정 과정에서 추가로 판단의 이유, 분석 내용, 전제조건 등에 대해 구체적 기재를 요구함

 

 

 

 

 

 

또한 지역분석과 관련한 가격형성과정에 대한 논의는 감정평가총론 분야에서 가장 중요한 부분 중 하나이므로 이에 대한 각종 응용문제 등에 대한 대비도 하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

이와 관련하여 논문도 있고, 한국감정원에서 <개별요인 비교의 객관화를 위한 연구 (2010년)> 에 이어서 지역요인 비교의 객관화를 위한 연구도 진행중이니 질문하신 내용은 그리 허접한 내용이 절대 아닙니다.

 

 

 

 

사견으로는

 

 

지역특성이라고 하는 것은 조사에 의해 객관적으로 추출되는 정적인 개념임에 반하여

 

 

 

지역요인은 동적(Dynamic)인 개념으로서 기존의 감정평가이론서와 부동산 감정평가기준에서 정적(Static)요소인 지역의 속성이 부동산 가치에 영향을 주어 능동적인 작용을 하는 것처럼 기술하고 있어 동적요인인 지역요인과 혼동이 생겨 자칫 순환론적인 문제에 빠질 수 있습니다.

 

(이 같은 문제점 때문에 서동기 평가사님이 이런 문제를 출제하신 것일지도 모르겠네요)

 

 

 

 

 

인근지역분석 → 지역특성의 분석 → 표준적사용의 판정 → 최유효사용의 판정 과정은 논리적 비약이 있다고도 보여집니다

 

 

(이는 입지분석과 지역분석의 차이점과도 연관되는 부분으로 주관적 성격의 입지주체와 토보침상 최유효이용의 의의상 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진이라는 차원에서도 굉장히 중요한 문제입니다. 이 부분에 대한 경응수 <감정평가론 4판>에서 이같은 입론(立論)에 대한 좀더 구체적이고 명확한 입장이 나오길 기대합니다.)

 

 

 

 

 

수험으로서 이 같은 내용은 아래 출제위원이 정리한 내용 정도만 이해해도 충분할 것으로 보입니다.

 

 

2번 문제에 대한 답은 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 부분에서 행하는 것이겠죠?

 

 

 

 

 

 

 

 

서동기 (12,18회 출제위원) 감정평가이론예해(2001년) 63번 문제

 

 

 

 

지역분석과 지역요인비교의 차이점을 설명하라.

 

 

 

 

Ⅰ. 의의

 

 

 

① 부동산은 그 자연적 특성인 부동성 때문에 지역성이 발생하고 지역성에 의거 다른 부동산과 함께 인근지역을 구성하고 나아가 유사지역을 구성하며 이를 통하여 유용성이 발휘된다.

 

 

 

② 따라서 부동산가격을 구하기 위해서는 당해 부동산이 속한 지역요인을 분석하고 인근지역과의 지역요인 비교를 통하여 가격수준을 구하고 최유효이용의 판단 방향을 제시한다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 차이점

 

 

1. 지역분석

 

지역분석은 인근지역의 지역요인을 분석하는 것으로, 인근지역의 사회적․경제적․행정적․자연적 요인의 추이와 장래동향을 분석․판정함으로써 인근지역의 표준적 이용을 파악하고 이를 통하여 가격수준을 구함을 목적으로 한다.

 

 

 

 

2. 지역요인 비교

 

 

 

① 지역요인비교는 감정평가방법의 적용시 사례자료가 동일수급권내 유사지역에 존재할 경우 지역요인간 비교를 통하여 지역간 격차를 수정하기 위하여 검토하는 작업을 말한다. 따라서 원칙적으로 사례자료가 인근지역에 소재하는 경우에는 지역요인 비교작업이 필요없다,

 

 

 

 

3. 비교

 

 

 

① 지역분석은 부동산이 속한 지역요인을 분석하는 작업이며, 지역요인비교는 지역분석을 전제로 하여 표준적 이용을 명확히 하기 위한 절차로서

 

 

 

② 원칙적으로 양자는 동일한 개념은 아니지만, 지역분석은 지역요인을 객관화시키기 위하여 지역요인 비교작업을 필연적으로 해야하고, 지역요인 비교시는 지역분석이 필연적으로 선행되어야 하기 때문에 양자는 이런 점에서 차이가 없다.

 

 

 

 

 

 

지역요인에 대한 최신논문 중 주목할만한 것으로

 

 

 

 

감정평가학 논집 제 16호 (www.kas.re.kr)

 

<부동산감정평가의 인근지역 분석>

 

 

 

서경규, 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 조교수/감정평가사

Neighborhood Analysis on Real Estate Appraisal

Seo, Kyung Kyu

 

 

 

을 참고하시길 바라며, 이 내용은 하우패스 손기영 평가사 3기 강의계획서 논문 리스트에도 나와 있으므로 추후에 손기영 평가사 논문 요약자료를 참조하는 것도 공부에 도움이 될 것입니다.

 

 

 

 

陰陽和平之人 이었습니다