지역요인 지역요인 비교와 관련된 글

 

안녕하세요?

 

이런 제목의 글에 코멘트를 달면 왠지 스스로 이론 고수라 밝히는 것 같아 오글거리지만(;;;)

 

이론 고수가 아닌, 그냥 지나가는 사람 1인으로서 밑에 음양화님의 친절하고 깊이있는 해설에 감명받아 

 

허접하지만 감히 부연하고자 합니다.

 

 

 

1. 지역분석과 "지역요인 분석" 은 다른 것인가요?

 

 

지역분석은 감정평가의 과정 중 하나의 절차이고, 지역요인 분석은 감정평가 과정의 한 절차로서 구체적으로

 

감정평가3방식 적용시 활용/적용 됩니다. 지역분석은 가격형성요인중 대표적으로 지역요인을 분석하는 작업입니다.

 

크게 거론하지는 않지만 일반요인을 분석하는 작업을 '일반분석' 이라고도 합니다. 따라서 지역요인의 분석은 지역분석의

 

세부 과정이라고도 할 수 있습니다. 하지만 지역분석하고는 별도로 구체적인 3방식 적용시에도 지역요인은 분석됩니다.

 

거래사례비교법 적용시 사례의 선정, 사례의 비교(지역요인 비교), 원가법 적용시 재조달원가(간접법), 감가수정(경제적감가)

 

수익환원법 적용시 수익 및 비용의 추계(간접법/인근의 표준적 수준), 환원율의 산정(시장추출법 등) 등 구체적인 3방식

 

적용시 개별요인 분석과 더불어 지역요인(사회적, 경제적, 행정적) 요인의 분석은 필수적 과정이 됩니다.

 

 

지역분석은 토지의 지리적 위치의 고정성과 이에 기인하는 부동산의 지역성으로 말미암아 평가대상 부동산이 소재한

 

지역의 자연적 제특성과 상관결합된 지역요인을 분석함으로서 지역내 인문조건과 자연조건을 상호간에 공유하여

 

그 이용상황이 유사해짐으로서 발현되는 지역 부동산의 표준적인 이용을 판별하고, 유사한 이용과 기능에 따라 나타나는

 

대체의 원칙에 근거하여 표준적 이용의 부동산의 가격수준, 더불어 그 변화추이를 동태적으로 분석하는 작업입니다.

 

 

지역분석은 개별분석과 더불어 가격형성요인을 분석하고 결론적으로 부동산의 최유효이용을 판별하는 감정평가의 과정입니다.

 

즉 지역분석-개별분석을 통하여 가격형성요인과 최유효이용을 판정하고 최유효이용을 전제로 평가3방식을 적용하여 도출된

 

시산가격을 조정(합리성을 검토)하여 최종 감정평가액을 결정하는 것이 현 감칙상 규정하고 있는 감정평가의 이론적 과정입니다.

 

 

이러한 지역분석-개별분석으로 이어지는 평가과정은 시장분석을 통하여 최유효이용과 가격형성요인을 분석하는 AI의

 

평각과정과 이론상 동일한 과정입니다. 단, 평가과정상 중시하는 관점에서 양 국가의 "토지관"이 차이가 있는데

 

AI는 토지의 개별성을 중시한 토지의 생산성분석(개별요인, 개별성)을 시작으로 가격형성요인과 최유효이용을 분석해

 

나가는 과정임에 비해, 우리나라와 일본은 토지의 지리적 위치의 고정성(다시말해 지역성)을 중시하여 평가대상 부동산이

 

소재한 지역을 중심으로 가격형성요인과 최유효이용을 분석해 나갑니다. 이론상 시장분석은 지역분석과 개별분석을 포함하는

 

원스톱 분석과정임과 동시에 개념적으로도 보다 광범위한 부동산분석체계라고 할 수 있습니다.

 

 

밑에 음양화님이 지적하셨듯이, 지역분석과정과 개별분석의 과정이 분석과정상 선후관계에 있습니다. 이는 이론적으로

 

부동산의 지역성으로 인해 개별 부동산의 최유효이용이 그가 속한 지역의 표준적 이용의 제약하에 있다고 일반적으로

 

인정되기 때문이고, 개별요인 자체가 지역에 따라 서로 다르게 분석되기 떄문입니다. (예를 들어 같은 중로의 도로라도 도심과

 

시골외곽의 경우 가치에 미치는 영향이 다를 수 있음) 하지만 부동산의 개별성이 강조되고 있는 시점에 이런씩의 분석과정에

 

관하여 비판적인 관점으로 접근하는 견해도 분명 있습니다. 이 점은 AI의 시장분석과정을 검토해 보시면 이해가 가실 겁니다.

 

 

결국, 지역요인 분석은 지역분석의 한과정이긴 하지만, 지역분석에만 국한되지 않고 감정평가 3방식의 적용 및 시산가격 조정시

 

에도 폭넓게 활용되는 분석이라고 생각됩니다.

 

 

 

 

2. 지역분석은 아래의 감정평가절차 중 어느단계에서 하는 것인가요?

 

 

 지역분석과 개별분석은 수집한 자료를 바탕으로 가격형성요인을 분석하는 과정입니다. 따라서

 

감칙 제8조상 자료 검토 및 가격형성요인 분석에 속하는 과정입니다.  보통 일반분석이라고 따로 명시하지는 않기 떄문에

 

지역분석을 통하여 지역요인을 포함한 일반요인도 같이 분석해야 한다고 생각됩니다.

 

 

 

밑에 음양님이 말씀하신 논문을 한번 보시는 것도 도움이 되실 것 같습니다.

 

 

이상 현문우답이었습니다.