지역분석과 개별분석의 피드백(feed back) 관계 여부

 

1. Feedback 관계를 인정하지 않는 논리

 

단기적 관점과 절차의 선후관계 및 피결정성 (지역분석으로 인한 가격수준을 바탕으로 개별분석으로 인한 부동산의 개별 ․ 구체적 가격이 결정된다는 것)를 바탕으로 하고 있습니다.

 

즉, 지역분석- 개별분석의 절차의 관점<만>을 고려했을 때 피드백 관계는 부정됩니다.

 

 

 

 

2. Feedback 관계를 인정하는 논리

 

장기적 관점(long-term)과 「지역성」을 근거로 하고 있습니다.

 

즉, 지역분석-개별분석의 결과중 하나인 <표준적사용 과 최유효사용>간의 관계에서는 지역성 및 창조적이용의 침입․계승이 일어날 경우 Feedback 관계(=상호 관련성)를 인정하고 있습니다.

 

 

 

3. Feedback 관계에 대한 문헌의 검토

 

 

1) 김흥수 : 부동산 감정평가론 (2008) p289 291

 

지역요인 변동으로 지역특성이 바뀐 결과 표준적 사용과 최유효사용이 불일치한 경우에도 다소 장기간이 걸리더라도 서로 일치하려는 feed back 관계를 가지려는 것이 부동산의 속성이다.

구 분	지역분석	개별분석
대상범위	거시적, 전체적	미시적, 국지적
선후관계	선행분석	후행분석
목 적	표준적사용과 가격수준 판정	최유효이용과 구체적 가격 판정
종별관계	종별에 따른 표준적사용과 가격수준	유형에 따른 최유효이용과 구체적 가격
일치여부	최유효이용은 개별성으로 인해 표준적사용과 반드시 일치하지는 않음
최유효이용의 피결정성	최유요이용은 표준적사용에 의한 피결정성
피드백 관계	양자는 피드백 관계로 서로 영향 미침

 

 

 

 

 

 

 

 

2) 최태규 : 감정평가실무연습 (1999) p240

 

최유효이용은 그 지역의 특성(표준적 사용)에 따라 결정되는 피결정성이 있으면서도 부동산의 지역성에 의거 부동산의 가치는 상호관계를 통해 형성되기 때문에 양자는 서로에게 영향을 준다. 그러나 양자가 항상 일치하는 것은 아니다.

 

 

 

3) 일본 부동산감정사 문제 1972년 3번 문제

개별분석에 대하여 (1) 그 의의를 기술하고 (2) 「지역분석」과의 관련을 언급하여라.

 

 

 

 

 

예시답안 중 일부

 

 

즉 부동산은 지역성을 가지고 있는데 기인하여 대상부동산과 그 속하는 지역 또는 그 지역의 다른 부동산과의 의존, 보완, 협동과 대체, 경쟁등의 상관관계가 있고, 대상부동산의 위치와 최유효사용은 그 지역내의 다른 부동산과 함께 그 지역의 특성을 결정하는 요인이 된다.

 

따라서 지역분석에 있어서는 그 지역내의 개개의 부동산의 위치, 최유효사용의 상태등을 파악하고 그 집약적․평균적인 부동산의 위치, 표준적 사용과 가격수준 등을 분석하게 되며, 개별분석에 있어서는 지역분석을 통하여 분석 판정한 그 지역의 집약적․평균적인 부동산의 위치, 표준적 사용, 가격수준과의 관련에 있어 개별적 요인을 분석하고 최유효사용을 판정하게 되는 것이다.

 

이와 같이 지역분석과 개별분석은 상호 관련성이 있는 것이다.

 

 

 

4) 우리나라 감정평가이론 기출문제의 경우

 

4회 [문제 3] 지역분석 및 개별분석의 필요성과 그 상호관계를 설명하시오 (10점).

 

<우수 합격자 예시답안>

 

1. 意 義

2. 地域分析과 個別分析의 必要性

 

3. 지역분석과 개별분석의 상호관계

(1) 성립근거상의 차이

부동산은 다른 부동산과 지역을 형성하고, 지역의 구성분자로서, 타부동산과 대체․경쟁․보완․협동관계를 통해 위치가 결정된다는 지역성은 지역분석의 근거가 되며, 부동산의 개별성, 용도의 다양성은 개별분석의 이론적 근거가 된다.

 

(2) 절차상의 차이

최유효사용은 표준적 사용하에서 결정되므로 地域分析은 個別分析에 先行하나, 지역분석 자체가 목적이 될 수도 있다.

 

(3) 範圍上 意義

지역분석은 전체적이며, 개별분석은 부분적이다.

 

(4) 지역분석과 개별분석의 Feedback 관계

地域分析은 개개 부동산의 위치, 최유효사용등을 파악하여 집약적, 평균적인 부동산의 표준적 사용과 가격수준을 밝히고, 개별분석은 이와 관련하여(제약하에서) 최유효사용을 판정하게 되는 바, 지역분석은 개별분석을 지배하지만, 최유효사용의 집단적, 평균적인 사용이 표준적 사용이므로 상호 Feedback 관계에 있기는 하나, 개별성으로 인하여 양자가 항상 일치하지는 않는다.

 

< 강 평 >

이 문제에서 후술부분인 地域分析과 個別分析의 상호관계는 자세하게 상술하여 비교적 양호하였으나 前述부분에서 地域分析의 필요성과 個別分析의 필요성을 구분하여 서술하였다면 論点整理가 보다 잘 되었을 것이다.

 

→ Feedback 관계에 대해 잘못되었다는 특별한 언급이 없음. 따라서 Feedback 관계를 인정하는 것으로 볼 수도 있음

 

 

 

11회 [문 2] 감정평가에 있어 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오.(20점)

 

<우수합격자 답안>

 

Ⅲ. 개별분석과의 상관관계

1. 개별분석의 의의

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제로 가격형성의 개별적 요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효사용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 구체화, 개별화시키는 작업을 말한다.

 

2. 지역분석과 개별분석의 상관관계

⑴ 부동산의 특성

지역분석은 토지의 지리적 위치의 고정성에 따른 지역성을 근거로 하여 용도지역의 분석이 이루어지며, 개별분석은 토지의 개별성에 의하여 개별부동산을 판단한다.

 

⑵ 분석범위

지역분석은 대상지역에 대한 전체적, 거시적 분석인데 반하여 개별분석은 개별 부동산에 대한 국지적, 미시적 분석이다.

 

⑶ 절차상 선후관계

지역분석에 따른 표준적사용은 개별분석시 최유효사용의 판단기준이 되므로 부동산의 감정평가시 먼저 지역분석을 행하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 후에 개별분석을 행하여 그 가격수준 중에 있는 개개부동산의 가격을 판정한다.

 

 

이창석 교수님 강평

 

그 예를 예시하면 다음과 같다.

 

구분	지역분석	개별분석
범위	지역적	당해부동산
분석방법	전반적분석	개별적분석
절차	선행분석	후행분석
이용관계	표준적이용	최유효이용
가격관련	가격수준	가격 판정
주요가격원칙	적합의원칙	균형의원칙

 

교수님 강평에서는 Feedback 관계를 언급하지 않은 관계로 이를 근거로 지역분석과 개별분석간 Feedback 관계를 인정할 수 없다고 주장할 수 있으나,

 

교수님 강평에서는 <그 예를 예시하면 다음과 같다>라고 하여 예시적으로 언급할 뿐 Feedback 관계를 인정하지 않는다고 단정할 수 없다.

 

이후의 이창석 교수님의 저서에서는 지역분석 개별분석 (정확히 애기하면 표준적 사용과 최유효사용간의 Feedback 관계)의 Feedback 관계를 인정하고 있음

 

 

 

 

3. 결론

 

1) 표준적사용 – 최유효사용간의 관계에서는 Feedback 관계를 인정

 

2) 순수한 지역분석- 개별분석의 절차적 관점을 서술시에는 Feedback 관계 불인정으로 철저히 구분하여 답안에 서술하면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

지역분석과 개별분석의 관계.hwp

 

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