건축용 법랑패널(법랑판넬)이라 함은 극저탄소강판(KS D 3518)의 금속 소지위에 무기질인 GLASS질의 유약을 한층 또는 수층에 걸쳐 소성 융착한 판넬을 의미합니다.건축 외장재에 요구되는 기능은 내후성, 내화성, 단열성, 차음성, 강도, 경도, 경량성, 디자인의 자유도, 색상의 다양성등 여러 가지가 있으며, 특히 내후성에 강하게 적용되는 스테인레스 가 있고 경량이 요구되는 것에는 알루미늄, 합성수지 및 FRP등이 있습니다. 하지만 이들 건자재는 색상선택이 자유롭지 않으며 내마모성 등이 약하다는 단점이 있습니다. 타 건자재에 비해서 법랑 PANEL은 내후성, 내산성, 경도(내마모성), 내열성, 색상의 다양성, 시공의 간편성 등 성능이 월등한 장점을 많이 지니고 있습니다.
대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다104253 판결 [손해배상(기)등] [공2012상,668]
판시사항
[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제3항의 위임에 따라 협의취득의 보상액 산정에 관한 구체적 기준을 정하고 있는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조가 대외적인 구속력을 가지는지 여부(적극)
[2] 한국토지주택공사가 甲 등에게서 토지를 협의취득하면서 ‘매매대금이 고의·과실 내지 착오평가 등으로 과다 또는 과소하게 책정되어 지급되었을 때에는 과부족금액을 상대방에게 청구할 수 있다’고 약정하였는데, 공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 한국감정평가업협회의 구 토지보상평가지침에 따라 토지를 지상에 설치된 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태로 평가한 사안에서, 위 약정은 감정평가기준을 잘못 적용하여 협의매수금액을 산정한 경우에도 적용되고, 위 협의매수금액 산정은 위 약정에서 정한 고의·과실 내지 착오평가 등으로 과소하게 책정하여 지급한 경우에 해당한다고 본 원심판결에 이유불비 등의 잘못이 없다고 한 사례
판결요지
[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제68조 제3항은 협의취득의 보상액 산정에 관한 구체적 기준을 시행규칙에 위임하고 있고, 위임 범위 내에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조는 토지에 건축물 등이 있는 경우에는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하도록 규정하고 있는데, 이는 비록 행정규칙의 형식이나 공익사업법의 내용이 될 사항을 구체적으로 정하여 내용을 보충하는 기능을 갖는 것이므로, 공익사업법 규정과 결합하여 대외적인 구속력을 가진다.
[2] 한국토지주택공사가 국민임대주택단지를 조성하기 위하여 甲 등에게서 토지를 협의취득하면서 ‘매매대금이 고의·과실 내지 착오평가 등으로 과다 또는 과소하게 책정되어 지급되었을 때에는 과부족금액을 상대방에게 청구할 수 있다’고 약정하였는데, 공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 한국감정평가업협회의 구 토지보상평가지침(2003. 2. 14.자로 개정된 것, 이하 ‘구 토지보상평가지침’이라 한다)에 따라 토지를 지상에 설치된 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태로 평가한 사안에서,
위 약정은 단순히 협의취득 대상토지 현황이나 면적을 잘못 평가하거나 계산상 오류 등으로 감정평가금액을 잘못 산정한 경우뿐만 아니라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)상 보상액 산정 기준에 적합하지 아니한 감정평가기준을 적용함으로써 감정평가금액을 잘못 산정하여 이를 기준으로 협의매수금액을 산정한 경우에도 적용되고,
한편 공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 대외적 구속력을 갖는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조에 따라 토지에 건축물 등이 있는 때에는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하여야 함에도, 대외적 구속력이 없는 구 토지보상평가지침에 따라 토지를 건축물 등에 해당하는 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태로 평가한 것은 정당한 토지 평가라고 할 수 없는 점 등에 비추어 위 협의매수금액 산정은 공사가 고의·과실 내지 착오평가 등으로 과소하게 책정하여 지급한 경우에 해당한다고 본 원심판결에 판단누락이나 이유불비 등의 잘못이 없다고 한 사례.
참조조문
[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제3항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조 / [2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제3항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 민법 제105조, 민사소송법 제208조, 제423조
가.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제68조 제3항은 협의취득의 보상액 산정에 관한 구체적 기준을 동법 시행규칙에 위임하고 있고, 그 위임의 범위 내에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조는 토지에 건축물 등이 있는 경우에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하도록 규정하고 있는바, 이는 비록 행정규칙의 형식이나 위 공익사업법의 내용이 될 사항을 구체적으로 정하여 그 내용을 보충하는 기능을 갖는 것이므로, 공익사업법의 규정과 결합하여 대외적인 구속력을 가진다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006두3742, 3759 판결등 참조).
나. 원심이 채택한 증거들에 의하면, ① 원고들 소유인 이 사건 토지들은 그 지상에 한국전력공사가 설치한 철탑과 고압송전선으로 인하여 이용제한을 받은 사실, ② 피고는 이 사건 토지들 일대에 국민임대주택단지를 조성하기 위하여 감정평가기관이 감정한 감정평가금액을 근거로 하여 원고들로부터 위 토지들을 협의취득한 사실, ③ 위 협의취득 당시 원고들과 피고는 ‘매매대금이 고의·과실 내지 착오평가 등으로 과다 또는 과소하게 책정되어 지급되었을 때에는 과부족금액을 상대방에게 청구할 수 있으며, 상대방이 청구한 금액을 즉시 지급 또는 반환하여야 한다’고 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)한 사실, ④ 그런데 피고는 이 사건 토지들에 관하여 공익사업법에 따른 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 위와 같이 대외적 구속력을 갖는 공익사업법 시행규칙 제22조에 따라 토지에 건축물 등이 있는 때에는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 평가하였어야 함에도 불구하고 공익사업법상의 보상액 산정 기준에 적합하지 아니한 감정평가기준인 한국감정평가업협회의 구 토지보상평가지침(2003. 2. 14.자로 개정된 것, 이하 같다) 제46조의2 제1항에 따라 이 사건 토지들에 관하여 건축물 등에 해당하는 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태대로 평가함으로써 감정평가금액을 과소하게 산정하였고, 이를 기준으로 협의매수금액을 산정한 사실 등을 알 수 있다.
그런데 공공사업을 위한 토지 등의 협의취득에서의 매매대금 산정의 기준 및 절차, 협의취득 당시 이 사건 약정을 특별히 규정한 취지 및 그 내용, 나아가 협의취득이 이루어지지 않을 경우 감정평가금액을 기준으로 하여 수용에 의한 취득 및 손실보상 절차가 예정되어 있는 등의 여러 사정에 비추어 보면, 이 사건 약정은 단순히 협의취득 대상토지의 현황이나 면적을 잘못 평가하거나 계산상의 오류 등으로 인하여 감정평가금액을 잘못 산정한 경우뿐만 아니라 공익사업법상의 보상액 산정 기준에 적합하지 아니한 감정평가기준을 적용함으로써 감정평가금액을 잘못 산정하여 이를 기준으로 협의매수금액을 산정한 경우에도 적용된다고 봄이 상당하다.
같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 공익사업을 위한 토지 등의 협의취득의 법적 성질 및 계약 해석과 관련된 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.
원심판결 이유에 피고가 협의매수대금을 과소하게 책정한 것이 고의·과실 내지 착오평가 중 어느 것에 해당하는지에 관하여 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지는 않지만, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고가 공익사업법에 따른 협의취득을 위한 보상액을 산정함에 있어 대외적 구속력을 갖는 공익사업법 시행규칙 제22조에 따라 토지에 건축물 등이 있는 때에는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하였어야 함에도, 대외적 구속력이 없는 구 토지보상평가지침에 따라 이 사건 토지들을 건축물 등에 해당하는 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태로 평가한 것은 정당한 토지의 평가라고 할 수 없는 점,
2009. 10. 28. 개정된 한국감정평가업협회의 토지보상평가지침 제46조의2 제1항에 의하면, ‘토지의 지상 공간에 고압선이 통과하고 있는 토지(선하지)에 대한 평가는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다’고 평가기준이 변경된 점 등의 사정에 비추어 볼 때, 이 사건의 경우 피고가 고의·과실 내지 착오평가 등으로 협의매수대금을 과소하게 책정하여 지급한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 이러한 판결 이유의 전반적인 취지는 공익사업법상의 보상액 산정 기준에 적합하지 아니한 감정평가기준이 적용됨으로써 감정평가금액이 잘못 산정되어 이를 기준으로 협의매수금액이 산정된 경우는 이 사건 약정에서 정한 착오평가에 해당한다고 판단한 것임을 알 수 있으므로, 원심판결에 판단누락이나 이유불비 등의 잘못이 없다.
3. 상고이유 제4점에 관하여
이 사건 고압송전선이 공익사업법 시행규칙 제22조 제2항의 ‘건축물 등’에 해당하지 않는다는 주장은 원심에서 주장하지 아니한 사실을 상고심에서 새롭게 주장한 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없다.
4. 상고이유 제5점에 관하여
신의성실의 원칙에 반한다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결등 참조).
같은 취지에서 원심이, 원고들이 이 사건 토지들에 관한 협의매수가 이루어진 후 수년이 경과한 후에 민사소송을 제기하였다고 하더라도 신의칙에 반한 권리행사라고 볼 수 없다고 판단하였음은 정당하고, 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리오해의 잘못이 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있으나 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있는 경우, 그 토지가 개별공시지가조사·산정지침상의 토지특성 중 '도로접면'의 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(한정 적극)
【판결요지】
구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제10조의2 제2항, 같은법시행령(2000. 5. 16. 대통령령 제16814호로 개정되기 전의 것) 제12조의3의 규정에 기하여 건설교통부장관이 정하는 개별공시지가조사·산정지침상의 토지특성 항목별 조사요령 중 '도로접면' 조건은 주로 그것이 건축과 교통 등의 면에서 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 그 지가형성요인으로 작용한다는 점에 근거하여 토지특성의 한 항목으로 조사되는 것으로서 거기서의 도로접면은 위에서 나온 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 소로한면으로 하고 리어카나 경운기의 통행이 불가능한 토지를 맹지로 구분케 규정되어 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있는 경우라도 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있게 하였다면 그러한 복개시설 등의 설치가 그 구조와 형태 등에 비추어 일시적·잠정적이라거나 혹은 소요비용이나 관련 법령상의 제한 등에 비추어 극히 예외적으로만 가능하다고 하는 등의 특별한 사정이 달리 나타나 있지 않는 한, 그 해당 토지는 도로로의 통행 등의 면에서 직접 도로에 접속하고 있는 경우와 다를 바가 없어 그로써 그 개별공시지가조사·산정지침상의 도로접면 조건을 갖춘 것으로 보아야 하고 따라서 토지가격비준표상의 가격배율도 그에 따라 적용하여야 한다.
1. 원심은, 원고가 1995. 11. 23. 지목이 답으로서 편도 1차로의 도로와 폭2~3m의 구거를 사이에 두고 마주 향하고 있던 이 사건 토지를 취득하여 같은 해 12월 1일 피고로부터 2층 차고 건물에 대한 건축허가를 받고 이를 준공하고 도로와 그 토지 사이의 구거 위에 차량통행 시설을 설치하여 1996. 4. 17. 사용검사를 마침과 아울러 그 토지의 지목을 잡종지로 변경하였는데, 피고는 위 건물신축을 위한 대지조성사업이 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호에서 정하는 개발부담금 부과대상사업이라고 하여 1997. 9. 5. 그 토지의 특성 중 도로접면 조건을 소로한면으로 보고 1.13의 배율을 적용하는 등 총가격배율을 1.582로 산출하여 그 판시 표준지의 공시지가에 곱하는 방법으로 결정한 이 사건 토지의 1997년도 개별공시지가에 터잡아, 부과종료시점지가를 산정하여 원고에게 이 사건 개발부담금부과처분을 하였다는 요지의 사실을 인정하였다.
원심은 나아가, 이 사건 토지 자체는 도로법 제2조 제1항의 규정에 의한 도로나 도로법의 적용을 받는 도로와 접하지도 아니하고 사도법 제3조에 의하여 사도법의 적용도 제외되는 시설을 통하여 도로와 접하게 되어 그 구거상의 시설물을 통하여 도로와 통행은 가능하나 도로접면 조건상 맹지로 보아야 할 것임에도 피고가 소로한면으로 토지특성을 조사하여 가격조정률을 적용·산출하여 개별공시지가를 결정한 것은 위법하고 따라서 이에 터잡은 이 사건 처분도 위법하다고 판단하였다.
2. 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제10조의2 제2항, 같은법시행령(2000. 5. 16. 대통령령 제16814호로 개정되기 전의 것) 제12조의3의 규정에 기하여 건설교통부장관이 정하는 원심판시의 개별공시지가조사·산정지침(이하 '산정지침'이라고 한다)상의 토지특성 항목별 조사요령 중 '도로접면' 조건은 주로 그것이 건축과 교통 등의 면에서 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 그 지가형성요인으로 작용한다는 점에 근거하여 토지특성의 한 항목으로 조사되는 것으로서 거기서의 도로접면은 위에서 나온 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 소로한면으로 하고 리어카나 경운기의 통행이 불가능한 토지를 맹지로 구분케 규정되어 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있는 경우라도 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있게 하였다면 그러한 복개시설 등의 설치가 그 구조와 형태 등에 비추어 일시적·잠정적이라거나 혹은 소요비용이나 관련 법령상의 제한 등에 비추어 극히 예외적으로만 가능하다고 하는 등의 특별한 사정이 달리 나타나 있지 않는 한, 그 해당 토지는 도로로의 통행 등의 면에서 직접 도로에 접속하고 있는 경우와 다를 바가 없어 그로써 그 산정지침상의 도로접면 조건을 갖춘 것으로 보아야 하고 따라서 토지가격비준표상의 가격배율도 그에 따라 적용하여야 할 것이다.
그런데 기록과 원심이 확정한 사실에 의하니, 이 사건 토지는 그 한쪽으로만 폭 8m 이상 12m 미만의 도로가 있고 그 사이에 폭 2~3m인 구거가 있으나, 원고가 이 사건 토지상에 차고 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받는 과정에서 건축법상의 도로접면 조건을 갖추기 위하여 그 구거에 대한 점·사용허가를 얻어 그 위로 그 도로와 그 토지의 지표면과 같은 높이에 차량이 통행할 수 있는 콘크리트 구조의 견고한 복개시설을 설치함으로써 이 사건 토지가 위 도로에 접하게 된 한편, 그 구거는 원래의 용도를 그대로 유지하고 있음을 알 수 있다.
그러하니, 비록 이 사건 토지가 원래 그 도로에 직접 접하고 있지 않았다고 하더라도 원고가 설치한 복개시설로써 연접하게 되었으니 그 시설이 일시적·잠정적인 것이라거나 혹은 그 설치가 극히 예외적으로 허용된 상태라고 볼 자료가 달리 나타나지 않는다면 위와 같은 복개시설의 설치로써 도로접면의 조건을 갖춘 것이라고 볼 여지가 있음에도 원심이 이 사건 토지가 도로접면의 조건을 갖추지 못하였다고 단정한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 개별공시지가 결정에 있어서의 토지특성에 관하여 견해를 달리한 결과라고 할 것이다.
이 점을 지적하는 뜻이 담긴 상고이유의 주장은 정당하기에 이를 받아들인다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.
민원인 - 농지전용신고를 하고 건축물에 대한 건축신고를 하기 전에 지목변경할 수 있는지 여부(「공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 시행령」 제67조제1항 등 관련)
안건번호18-0120
회신일자2018-07-09
1. 질의요지
토지소유자가 「농지법」 제35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하여 농지전용신고증을 받았고 농업인 주택 건축을 위한 토지의 형질변경이 경미한 경우, 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 있는지?
2. 질의배경
국토교통부에서 농지전용신고증이 있더라도 실제로 전용목적에 맞게 건축물을 건축하고 사용승인을 받은 다음 지목변경이 가능하다고 유권해석을 하자 이에 이견이 있어 민원인이 법령해석을 요청함.
3. 회답
이 사안의 경우 토지소유자는 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 없습니다.
4. 이유
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보관리법”이라 함)에 따른 지목은 토지의 지번ㆍ경계ㆍ좌표 및 면적 등과 함께 토지를 분류ㆍ표시하는 법률상의 명칭으로 토지의 사용목적 또는 용도에 대한 유권적 확인이자 표시로서1) 1) 헌법재판소 1999. 6. 24. 선고 97헌마315 결정례 참조
지목의 설정 기준은 토지의 주된 용도이므로(제2조제24호),토지의 용도에 변동이 있을 경우 이를 지목변경을 해야 할 토지의 이동으로 볼 것인지를 판단할 때에는 토지의 용도 변동이 종국적인지 여부가 중요한바2)2) 헌법재판소 2001. 1. 18. 선고 99헌마703 결정례 참조,
토지소유자가 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 했더라도 해당 주택에 대한 건축신고 후 공사를 완료하여 해당 토지의 주된 용도가 종국적으로 변경된 다음에 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.
그리고 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」(이하 “공간정보관리법 시행령”이라 함) 제67조제1항에 따르면 토지소유자는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우(제1호), 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우(제2호)에 지목변경을 신청할 수 있는데,
해당 규정의 입법 연혁을 살펴보면 종전에는 “준공절차가 있는 형질변경의 경우”에는 형질변경이 완료되었음을 증명하는 서류를, “준공절차가 없는 형질변경”의 경우에는 그 원인을 증명하는 서류를 각각 첨부하여 지목변경을 신청하도록 규정하던 것을 1995년 4월 6일 대통령령 제14568호로 개정된 「지적법 시행령」 제19조에서 현행 공간정보관리법 시행령 제67조제1항과 같이 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 토지(제1호), 건축물 또는 토지의 용도 등이 변경된 토지(제2호 및 제3호)로 구분하여 규정하였습니다.
이러한 공간정보관리법 시행령 제67조제1항의 규정 체계 및 입법 연혁에 비추어 볼 때, 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호는 “준공절차가 있는 형질변경, 즉 국토계획법, 「농지법」 등에 따른 공법적 규제를 받는 토지의 지목변경”을, 같은 항 제2호는 제1호의 적용대상이 되는 토지 이외의 토지의 지목변경을 규정한 것으로 보아야 합니다.3)3) 법제처 2007. 7. 20. 선고 07-0162 해석례 참조
그렇다면 토지소유자가 「농지법」 제35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택 등의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 경우에도 해당 토지에 건축물을 건축하기 위해서는 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받아야 하므로 이러한 경우 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호가 적용되어 토지소유자는 국토계획법 제62조제1항 본문에 따른 준공검사를 받은 후에 지목변경을 신청할 수 있고 같은 항 단서에 따라 건축물의 건축 행위에 대해서는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 통해 준공검사를 대신할 수 있으므로 해당 건축물의 사용승인을 받은 후에 비로소 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.
한편 공간정보관리법 제3조에 따르면 지적공부ㆍ부동산종합공부의 작성 및 관리에 관해 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 다른 법률을 적용할 수 있으므로 「농지법」 제41조에 따라 토지소유자가 같은 법 제35조에 따른 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우라면 「건축법」 제14조에 따른 건축신고를 하기 전이라도 지목변경이 가능하다는 의견이 있습니다.
그러나 「농지법」 제41조는 농지의 지목변경이 가능한 예외적 사유를 규정한 것일 뿐 지적공부의 작성ㆍ관리에 관한 특별한 규정으로 보기 어렵고 설사 「농지법」 제41조를 다른 법률에 따른 특별한 규정으로 보더라도 같은 조 제3호에서는 농지의 지목변경이 가능한 사유로 농지전용신고를 하고 농지를 “전용한” 경우를 규정하고 있는바, 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 것만으로는 부족하고 농지가 실제로 전용되어 지목을 변경하려는 목적에 맞게 사용됨을 증명해야 지목변경이 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제81조(지목변경 신청) 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」제67조(지목변경 신청) ① 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 2. 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우 3. 법 제86조에 따른 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 ② 토지소유자는 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.
「농지법」제35조(농지전용신고) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 전용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 1. 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다), 농수산물 유통·가공 시설 2. 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설 3. 농수산 관련 연구 시설과 양어장·양식장 등 어업용 시설 ②제1항에 따른 신고 대상 시설의 범위와 규모, 농업진흥지역에서의 설치 제한, 설치자의 범위 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.제41조(농지의 지목 변경 제한) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 전·답·과수원 외의 지목으로 변경하지 못한다. 1. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다)를 받거나 같은 조 제2항에 따라 농지를 전용한 경우 2. 제34조제1항제4호 또는 제5호에 규정된 목적으로 농지를 전용한 경우 3. 제35조 또는 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용한 경우 4. 「농어촌정비법」 제2조제5호가목 또는 나목에 따른 농어촌용수의 개발사업이나 농업생산기반 개량사업의 시행으로 이 법 제2조제1호나목에 따른 토지의 개량 시설의 부지로 변경되는 경우 5. 시장·군수 또는 자치구구청장이 천재지변이나 그 밖의 불가항력(不可抗力)의 사유로 그 농지의 형질이 현저히 달라져 원상회복이 거의 불가능하다고 인정하는 경우<관계 법령>
관계법령 -공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제67조 -농지법 제35조 -공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제3조
법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내
법제처의 법령해석은 정부 내 통일성 있는 법령집행과 행정운영을 위해 법령해석에 관한 지침을 제시하기 위한 것으로서 법원의 확정판결과 같은 기속력은 없는바, 법령 소관 중앙행정기관에서 구체적인 사실관계 등에 따라 일부 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 「헌법」 제 101조에 따라 사법권은 법원에 속하고, 「법제업무 운영규정」 제26조 제8항 제2호 및 제11항에 따라 정립된 판례가 있는 경우에는 법제처는 법령해석을 할 수 없는바, 법제처 법령해석과 상충되는 법원의 확정판결이 나온 경우에는 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.
대법원 2002. 7. 12. 선고 2001두7480 판결 [개발부담금부과처분취소] [공2002.9.1.(161),1966]
판시사항
면적의 대부분이 차고지로 사용되는 토지에 개발사업 당시에 시행되던 자동차운수사업법령상의 전세버스운송사업 등록기준 규정에 따른 시설을 갖추고 차량의 정비 및 관리, 배차 및 운행대기 등 버스운송사업자의 영업을 영위하고 있는 경우, 위 토지의 이용상황을 '상업용'에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례
판결요지
면적의 대부분이 차고지로 사용되는 토지에 개발사업 당시에 시행되던 자동차운수사업법령상의 전세버스운송사업 등록기준 규정에 따른 시설을 갖추고 차량의 정비 및 관리, 배차 및 운행대기 등 버스운송사업자의 영업을 영위하고 있는 경우, 위 토지의 이용상황을 '상업용'에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례.
원심은, 이 사건 토지에 건축된 사무실은 주로 보유차량의 배차관리 등을 위한 용도로 사용되고 있으며, 그 바닥면적도 133㎡에 불과하고 나머지 부분은 나지 상태의 차고지로 사용되고 있기는 하나, 이 사건 개발사업 당시에 시행되던 자동차운수사업법령상의 전세버스운송사업 등록기준 규정에 따른 시설을 갖추고 차량의 정비 및 관리, 배차 및 운행대기 등 버스운송사업자의 영업을 영위하고 있으므로, 이 사건 토지의 개발부담금을 산정함에 있어서 이 사건 토지의 이용상황을 '상업용'에 해당한다고 봄이 상당하고,이를 비교적 대규모 필지로서 거래사례가 극히 희소하고 일률적 가치측정이 어려운 토지이거나 기타 특수용도로 조성, 이용되고 있는 '특수토지'나 '특수기타'로 분류할 수는 없으며, 또 이 사건 토지는 전, 답, 임야 등이 주위를 둘러싸고는 있으나 전세버스운송사업을 위한 차고지 등으로 사용하고 있어 이를 전 또는 답과 동일하게 평가할 수는 없다고 판단하였다.
기록과 관계 법령의 규정에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 개별공시지가 산정에 있어서 토지이용상황에 관한 법리오해나 어떠한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유는 이유 없다.
2. 상고이유 제2점에 대한 판단
기록(특히 갑 제25호증의 1, 2, 을 제23호증)에 의하면, 원고가 피고를 상대로 제기한 수원지방법원 98구5408호, 99구7111호 각 개별공시지가결정처분취소 사건에서 이 사건 토지의 용도가 특수기타(차고지)에 해당한다고 판시하였고, 이에 피고가 항소를 포기하고 판결 내용대로 이 사건 토지의 개별공시지가를 평가함으로써 ㎡당 개별공시지가로 1998. 1. 1. 기준 101,000원, 1999. 1. 1. 기준 86,800원, 2000. 1. 1. 기준 92,200원, 2001. 1. 1. 기준 92,200원을 각 책정한 사실은 인정되나, 위 각 사건과 이 사건은 소송물을 달리하는 것임이 분명하고, 또 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항에 의하면, 개발부담금은 부과종료시점 당시의 표준지의 공시지가를 기준으로 산정한 지가에 따라 부과하는 것이지, 그 다음해의 당해 토지의 개별공시지가에 따라 부과하는 것이 아니므로, 원심이 이 사건에서 이 사건 토지의 용도를 상업(업무)용으로 인정하고 이 사건 표준지의 공시지가를 기준으로 이 사건 개발부담금 부과종료시점의 지가를 산정한 것이 적법하다고 판단한 것이 위법하다고 볼 수는 없다 할 것이다.
그리고 기록(특히 갑 제24호증)에 의하면, 한국감정원이 이 사건 토지에 관하여 1998. 1. 1. 기준으로 그 시가를 498,300,000원으로 감정한 사실은 인정되나, 개발부담금은 토지의 시가에 따라 부과하는 것이 아니고, 표준지의 공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 지가에 따라 부과하는 것이므로, 그 지가와 위 시가 감정 결과가 상이하다 하여 이 사건 개발부담금 부과처분이 위법하다고 볼 것도 아니라 할 것이다.
따라서 이 사건 토지의 토지이용상황을 업무용으로 보고 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정하여 부과종료시점 지가를 ㎡당 217,772원으로 산정한 후 이를 기초로 개발부담금을 부과한 이 사건 처분이 정당하다고 본 원심의 판단은 정당하다 할 것이고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유 역시 받아들일 수 없다.
3. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[1] 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다.
그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 요구된다.요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다.
그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다.
한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.
[2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 그 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미하고, 이와 달리 당사자 일방의 계약 목적, 경제적 부담이나 실제 거주 사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다.
표준지공시지가 조사평가업무요령 중 토지특성조사의 토지이용상황구분에 의하면 상가나 시장, 서비스업 등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물(예, 시장, 상가, 호텔, 휴게소, 목욕탕, 수영장, 극장, 병원, 주유소 등)은 "상업용"이라 함.
대법원 2001. 7. 13. 선고 99두10391 판결 [개발부담금부과처분취소] [공2001.9.1.(137),1864]
판시사항
[1] 비교표준지의 선정 방법
[2] 종전의 비교표준지를 바꾼 것만으로 비교표준지 선정에 위법이 있다고 할 수 있는지 여부(소극)
[3] 자동차운전학원 부지로 이용되는 토지의 이용상황을 개별공시지가조사·산정지침상의 '특수기타'가 아닌 상업용으로 적용함이 상당하다고 판단한 원심의 조치를 수긍한 사례
판결요지
[1] 비교표준지는 대상토지와 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지 중에서 선정하는 것이 가장 합리적인 선정 방법이다.
[2] 적합한 표준지를 비교표준지로 선정한 이상 종전의 비교표준지를 바꾼 것만으로는 비교표준지 선정에 있어 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.
[3] 자동차운전학원 부지로 이용되는 토지의 전체 면적이 다소 크기는 하나 자동차운전학원은 소규모의 도시에도 설치, 운영되고 있는 점 등에 비추어 개별공시지가조사·산정지침상의 비교적 대규모의 필지의 토지로서 거래사례가 희귀하거나 가치측정이 어려운 경우에 적용하는 '특수기타'를 적용하기는 어렵고, 오히려 '특수기타'의 예외로서 예시되는 녹지지역 및 비도시지역 내의 주유소, 골프연습장 등을 상업용으로 적용하는 점에 비추어 자동차운전학원 부지로 이용되는 토지의 이용상황을 상업용으로 적용함이 상당하다고 판단한 원심의 조치를 수긍한 사례.
참조조문
[1] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 제5조 , 제9조 , 제10조 , 구 개발이익환수에관한법률(1997. 8. 30. 법률 제5409호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 구 개발이익환수에관한법률시행령(1997. 11. 19. 대통령령 제15511호로 개정되기 전의 것) 제8조의2 제1항(현행 삭제) , 제2항(현행 삭제) / [2] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 제5조 , 제9조 , 제10조 , 구 개발이익환수에관한법률(1997. 8. 30. 법률 제5409호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 구 개발이익환수에관한법률시행령(1997. 11. 19. 대통령령 제15511호로 개정되기 전의 것) 제8조의2 제1항(현행 삭제) , 제2항(현행 삭제) / [3] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조 , 제5조 , 제9조 , 제10조 , 구 개발이익환수에관한법률(1997. 8. 30. 법률 제5409호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 구 개발이익환수에관한법률시행령(1997. 11. 19. 대통령령 제15511호로 개정되기 전의 것) 제8조의2 제1항(현행 삭제) , 제2항(현행 삭제)
비교표준지는 대상토지와 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지 중에서 선정하는 것이 가장 합리적인 선정 방법이라고 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 97누6636 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지 인근 및 동일 수급권 내 유사지역의 동일 용도지역의 표준지로는 천안시 성거읍 요방리 32의 4, 132, 195의 2, 207의 13, 283 등이 있으나, 위 195의 2 토지는 공업용으로서 이용상황이나 주위환경이 이 사건 토지와 다르고, 위 32의 4 및 283의 각 토지는 인근에 소재하고 있으나 유사가격권의 범위를 벗어나고, 위 207의 13 토지는 인근에 소재하나 지방도변의 토지로 주위환경이 다르며, 위 132 토지는 인근에 소재할 뿐 아니라, 용도지역이나 주위환경이 다른 표준지에 비하여 가장 유사하다고 하여 위 132 토지를 비교표준지로 선정한 피고의 조치를 적법하다고 판단하였다.
기록과 관계 법령 및 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 이와 같이 적합한 표준지를 비교표준지로 선정한 이상 종전의 비교표준지를 바꾼 것만으로는 비교표준지 선정에 있어 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결, 1997. 2. 11. 선고 95누13494 판결 등 참조). 따라서 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
2. 토지특성조사에 있어서의 위법 여부
원심은, 토지특성 중 토지이용상황에 있어서 이 사건 토지는 자동차운전학원 부지로 전체 면적이 다소 크기는 하나 자동차운전학원은 소규모의 도시에도 설치, 운영되고 있는 점 등에 비추어 개별공시지가조사·산정지침상의 비교적 대규모의 필지의 토지로서 거래사례가 희귀하거나 가치측정이 어려운 경우에 적용하는 '특수기타'를 적용하기는 어렵고, 오히려 '특수기타'의 예외로서 예시되는 녹지지역 및 비도시지역 내의 주유소, 골프연습장 등을 상업용으로 적용하는 점에 비추어 이 사건 토지에 대하여도 상업용으로 적용함이 상당하다고 판단하고 있다.
기록과 관계 법령의 규정에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 조치도 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 이 점에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
강원도·강원도 철원군 - 「농지법 시행령」 제44조제3항제2호 및 제8호에 따른 농지전용허가 제한대상시설의 범위(「농지법 시행령」 제44조제3항 등 관련)
안건번호19-0515
회신일자2019-12-12
1. 질의요지
「농지법 시행령」 제44조제3항제2호에 해당하는 시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시·군계획시설”이라 함)인 시설의 부지로 전용하려는 농지(각주: 「농지법」 제37조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 규정하고 있는 “「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지”가 아닌 경우로 한정하며, 이하 같음.)의 면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우, 「농지법 시행령」 제44조제3항제8호 단서에 해당하여 「농지법」 제37조제1항제3호에서 규정하고 있는 “대통령령으로 정하는 시설”에서 제외되는지, 아니면 「농지법 시행령」 제44조제3항제2호에 따라 「농지법」 제37조제1항제3호에서 규정하고 있는 “대통령령으로 정하는 시설”에 해당하는지?
2. 회답
이 사안의 경우 「농지법 시행령」 제44조제3항제2호에 따라 「농지법」 제37조제1항제3호에서 규정하고 있는 “대통령령으로 정하는 시설”에 해당합니다.
3. 이유
법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없습니다.(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조)
그런데 「농지법」 제37조제1항에서는 농림축산식품부장관이 전용을 허가할 수 없는 농지로 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설로서 대통령령으로 정하는 시설(제3호)의 부지로 사용하려는 농지를 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제44조제3항에서는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설을 각 호로 열거하여 규정하면서 같은 항 제1호부터 제7호까지에서는 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 시설별로 그 부지에 사용하려는 농지의 면적을 기준으로 구분하여 규정하고 있습니다.
그리고 「농지법 시행령」 제44조제3항제8호에서는 같은 항 제1호부터 제7호까지에 해당하지 아니하는 시설로서 그 부지로 전용하려는 농지의 면적이 1만제곱미터를 초과하는 것을 전용을 허가할 수 없는 농지로 규정(본문)하면서 그 시설이 도시·군계획시설에 해당되는 경우를 제외한다고 규정(단서)하고 있는바, 단서는 본문에 대한 예외를 규정하는 것이므로 「농지법 시행령」 제44조제3항제8호 본문에서 같은 항 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당되지 아니하는 시설일 것을 전제로 규정한 이상 같은 호 단서에서의 도시·군계획시설도 같은 항 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 시설 중 도시·군계획시설을 의미하는 것이 문언상 명백합니다.
따라서 이 사안과 같이 「농지법 시행령」 제44조제3항제2호에 해당하는 시설로서 도시·군계획시설인 시설인 시설의 부지로 전용하려는 농지의 면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우 「농지법 시행령」 제44조제3항제8호 단서가 아닌 같은 항 제2호가 적용되므로 「농지법」 제37조제1항제3호에서 규정하고 있는 “대통령령으로 정하는 시설”에 해당합니다.
※ 법령정비 권고사항
모든 도시ㆍ군계획시설을 「농지법」 제37조제1항제3호에서 규정하고 있는 “농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설”에서 제외할 필요성이 있다면 「농지법 시행령」 제44조제3항을 정비하여 명확히 규정할 필요가 있습니다.
「농지법」
제37조(농지전용허가 등의 제한) ①농림축산식품부장관은 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 결정할 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역ㆍ계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하더라도 전용을 허가할 수 있다.
1. 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 대기오염배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설
2. 「물환경보전법」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설
3. 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
② (생 략)
「농지법 시행령」
제44조(농지전용허가의 제한대상시설) ①ㆍ② (생 략)
③법 제37조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. (생 략)
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호, 제3호가목, 다목부터 마목까지 및 사목(지역아동센터만 해당한다), 제4호가목부터 사목까지, 차목부터 거목까지 및 러목, 제19호, 제20호가목ㆍ사목ㆍ아목 및 제26호에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 1천제곱미터를 초과하는 것
3. ∼ 7. (생 략)
8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당되지 아니하는 시설로서 그 부지로 전용하려는 농지의 면적이 1만제곱미터를 초과하는 것. 다만, 그 시설이 법 제32조제1항제3호부터 제8호까지의 규정에 따라 농업진흥구역에 설치할 수 있는 시설, 도시ㆍ군계획시설, 「농어촌정비법」 제101조에 따른 마을정비구역으로 지정된 구역에 설치하는 시설, 「도로법」 제2조제2호에 따른 도로부속물 중 고속국도관리청이 설치하는 고속국도의 도로부속물 시설, 「자연공원법」 제2조제10호에 따른 공원시설 및 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제3조에 따른 골프장에 해당되는 경우를 제외한다.
9. (생 략)
④ ～ ⑥ (생 략)
<관계 법령>
제주특별자치도 서귀포시·제주특별자치도·민원인 - 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 목 외의 부분 후단의 “해당 건물의 소유권”의 범위(「관광진흥법 시행령」 제24조 등 관련)
안건번호19-0567
회신일자2019-12-12
1. 질의요지
휴양 콘도미니엄업의 건물이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 구분소유 건물이고 해당 건물 전체에 대해 「건축법」 제22조에 따른 사용승인이 이루어진 경우, 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 목 외의 부분 후단에 따라 확보해야 하는 “해당 건물의 소유권”은 사용승인된 해당 휴양 콘도미니엄업의 건물 전체의 소유권을 의미하는지 아니면 해당 휴양 콘도미니엄업의 건물 중 분양하고자 하는 부분의 소유권을 의미하는지?
2. 회답
이 사안의 경우 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 후단에 따라 확보해야 하는 “해당 건물의 소유권”은 해당 휴양 콘도미니엄업의 건물 중 분양하고자 하는 부분의 소유권을 의미합니다.
3. 이유
「관광진흥법」 제20조제4항의 위임에 따라 휴양 콘도미니엄업 시설의 분양 기준 및 시기에 대해 정하고 있는 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호에서는 해당 관광숙박시설이 건설되는 대지의 소유권을 확보하도록 하면서(가목), 분양 당시 해당 휴양 콘도미니엄업의 건물이 사용승인된 경우에는 해당 건물의 소유권도 확보하도록 규정(각 목 외의 부분 후단)하고 있는바, 이는 휴양 콘도미니엄업의 건물을 분양하려는 자가 해당 건물에 대한 소유권이 없는 상태에서 분양계약을 체결할 경우 발생할 수 있는 피해로부터 수분양자를 보호하기 위한 것입니다.
그런데 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용을 받는 구분소유 건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있고 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있으므로(제1조), 이 사안과 같이 휴양 콘도미니엄업의 건물이 구분소유 건물인 경우 전체 건물 중 일부도 건물로서 소유권의 대상이 될 수 있고, 소유권을 확보하지 않은 부분은 분양할 수 없어 수분양자가 있을 수 없음에도 불구하고 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 목 외의 부분 후단에 따라 소유권을 확보해야 하는 범위를 보호해야 할 수분양자가 있을 수 없는 건물의 부분까지 포함하여 건물 전체로 확대하여 해석하는 것은 해당 사업자의 재산권을 지나치게 제한하게 되므로 타당하지 않습니다.
그리고 「관광진흥법 시행령」 제24조제2항제1호가목 및 「관광진흥법 시행규칙」 제26조에 따르면 휴양 콘도미니엄업의 건물이 완공되지 않은 상태에서도 총 공사 공정이 공정률 20퍼센트 이상 진행된 때에는 분양하려는 총 객실 중 공정률에 해당하는 객실을 대상으로 분양할 수 있는바, 아직 모든 객실이 완공되지 않은 상태에서도 공정률의 범위 내에서 분양이 가능함에도 불구하고 휴양 콘도미니엄업의 건물이 사용승인되었다고 해서 사용승인된 해당 건물 전체의 소유권을 확보해야 한다고 해석하는 것은 휴양 콘도미니엄업의 분양에 대해 규정하고 있는 관광진흥법령 체계에 부합하지 않습니다.
또한 「건축법」 제22조에 따른 사용승인은 건축물이 건축법령 및 건축행정목적에 적합하게 건축되었는지 여부를 확인하고 사용승인서를 교부함으로써 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 제도로서 관광진흥법령에 따른 휴양 콘도미니엄업의 분양 절차 및 소유권 확보 규정과는 입법목적을 달리하는 별개의 규정이므로 「관광진흥법 시행령」 제24조제1항제1호 각 호 외의 부분 후단에 따라 확보해야 하는 “해당 건물의 소유권”의 범위를 반드시 건물의 “사용승인”된 범위와 일치하도록 해석할 필요는 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
<관계 법령>
「관광진흥법」
제20조(분양 및 회원 모집) ①관광숙박업이나 관광객 이용시설업으로서 대통령령으로 정하는 종류의 관광사업을 등록한 자 또는 그 사업계획의 승인을 받은 자가 아니면 그 관광사업의 시설에 대하여 분양(휴양 콘도미니엄만 해당한다. 이하 같다) 또는 회원 모집을 하여서는 아니 된다.
②ㆍ③ (생 략)
④제1항에 따라 분양 또는 회원 모집을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 분양 또는 회원 모집의 기준 및 절차에 따라 분양 또는 회원 모집을 하여야 한다.
⑤ (생 략)
「관광진흥법 시행령」
제24조(분양 및 회원모집의 기준 및 시기) ① 법 제20조제4항에 따른 휴양 콘도미니엄업 시설의 분양 및 회원모집 기준과 호텔업 및 제2종 종합휴양업 시설의 회원모집 기준은 다음 각 호와 같다. 다만, 제2종 종합휴양업 시설 중 등록 체육시설업 시설에 대한 회원모집에 관하여는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.
1. 다음 각 목의 구분에 따른 소유권 등을 확보할 것. 이 경우 분양(휴양 콘도미니엄업만 해당한다. 이하 같다) 또는 회원모집 당시 해당 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 건물이 사용승인된 경우에는 해당 건물의 소유권도 확보하여야 한다.
가. 휴양 콘도미니엄업 및 호텔업(수상관광호텔은 제외한다)의 경우 : 해당 관광숙박시설이 건설되는 대지의 소유권
나.ㆍ다. (생 략)
2. ～ 6. (생 략)
② 제1항에 따라 휴양 콘도미니엄업, 호텔업 및 제2종 종합휴양업의 분양 또는 회원을 모집하는 경우 그 시기 등은 다음 각 호와 같다.
1. 휴양 콘도미니엄업 및 제2종 종합휴양업의 경우
가. 해당 시설공사의 총 공사 공정이 문화체육관광부령으로 정하는 공정률 이상 진행된 때부터 분양 또는 회원모집을 하되, 분양 또는 회원을 모집하려는 총 객실 중 공정률에 해당하는 객실을 대상으로 분양 또는 회원을 모집할 것
나. 공정률에 해당하는 객실 수를 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 경우에는 분양 또는 회원모집과 관련한 사고로 인하여 분양을 받은 자나 회원에게 피해를 주는 경우 그 손해를 배상할 것을 내용으로 공정률을 초과하여 분양 또는 회원을 모집하려는 금액에 해당하는 보증보험에 관광사업의 등록 시까지 가입할 것
2. (생 략)
