陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다.

이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.



‘지적도’나 ‘임야도’

현장조사시 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다.

토지의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류이다.

지적도란 측량, 수로 및 지적에 관한 법률에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는 공적 서류를 말한다. 대한민국 토지(대략 3000여만 필지)라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.

현장조사시 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점<사진참조>을 찾아야 한다.

기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다. 대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다.

현장 답사 때는 먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다. 확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의 농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.

이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 확인했으면 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다.

그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지, 또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다. 이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m, 1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다.

인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로 이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다. 
 

▲ 현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점을 찾아내 이를 지적도와 일치시키는게 중요하다.

 

대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지 여부다.

현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.

때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다.

답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없다. 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.

해당 지자체 들러 최종 확인해야

대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다.

그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다. 

 이때 반드시 체크해야 할 사항으로는

 

 공법상의 이용 및 거래 규제 (토지이용계획확인서)

 

 

 민법상의 소유권 및 재산권 제한 (등기사항전부증명서) 등이다.

민법 219, 220 둘다 사실상 사도인가요?

아니면 219조만 사실상 사도인가요?

잘 모르겠어요 ㅠ_ㅠ

사실상 사도는 토지보상법 시행규칙 26조 2항에서 예시하고 있습니다.

 1. 도로개설 당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

 2. 토지소유자가 그 의사에 따라 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

 3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

 4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

민법 제219조와 민법 제220조는 주위통행권 관련 조문입니다.

상기 조항에 따르면 2호에 "타인의 통행을 제한할 수 없는 도로"가 되어 두 조항 모두 사실상 사도라 볼 여지는 있습니다.

다만 판례에 따라 평가액의 1/3이내로 평가하기 위해서는 법률상, 사실상 통행을 제한하는 것이 곤란하다고 인정되어야 합니다.

(2006두 18492 판결)

<감정평가에 관한 규칙>

제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

<감정평가실무기준(안)>

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

3.2.4 복합부동산의 감정평가방법

① 토지와 건물은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

② 제1항 단서에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

③ 토지와 건물을 일괄하여 감정평가한 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

3.1.4 구분소유 부동산의 감정평가방법

① 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물(전유부분과 공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

② 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별·위치별 효용요인을 반영하여야 한다.

③ 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

구분소유건물의 경우에도 대지권과 전유면적을 일체로 이용하고, 거래하고, 평가하는 경우는 사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세)으로 합리적이라면 용도상 불가분관계가 인정되는것이 아닌가 하는 것에 대해서

구분건물 (아파트 혹은 상가)의 경우 일괄평가를 원칙으로 하는 것은 토지부분, 건물부분을 별도로 평가를 하면 층별, 위치별, 향별 효용도를 반영할 수 없고 실제 거래관행도 토지 따로 건물 따로 식이 아닌 토지의 대지사용권과 건물부분이 일체로 거래되므로 상기 규칙 제16조에 의거 평가하는 것이 현실성이 있고 설득력이 있기 때문입니다.

구분건물을 일괄평가 하는 것은 용도상불가분의 관계에 있기 때문이 아니라 대지사용권과 건물부분의 분리불가능성 때문에 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래될 수 밖에 없기 때문이 아닌가 생각합니다.

대지사용권과 건물부분의 분리불가능성의 관점을 용도상 불가분의 관계로 해석하신 것 같은데요. 님의 의견도 타당합니다. 제 생각이 맞다는 것은 아니구요.

사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세) 관점도 맞는 말입니다.

저는,

구분소유권 평가가 용도상 불가분의 관계로 해석될 수 있다면 감정평가에 관한 규칙을 세분화한 감정평가실무기준(안)에 그 내용이 나와야 하는데 구분소유권 파트를 살펴보면 용도상 불가분의 관계에 대한 내용이 별도로 나와있지 않고

용도상 불가분의 관계에 대한 판례나 법령 질의회신 등에서는 일단지(토지)에 대해서만 이를 언급하고 있고

판례 및 법령에서 말하는 용도상 불가분의 개념은 감정평가상 최유효이용의 판단기준을 法的관점에서 해석한 것으로 볼 수 있습니다.

최유효이용은 원래 토지에만 적용하는 개념입니다. 개량물 있는 상태에서의 최유효이용은 원래 전통적 개념의 최유효이용에는 적용되지 않으나 현실적 필요성에 의해 후대에 학자들에 의해서 그 개념이 확장된 것입니다.

제 생각에는 용도상 불가분의 관계는 전통적 최유효이용 (토지에만 적용)의 관점에서 이를 法的으로 해석한 것으로 보입니다.

대상물건은 토지 등 이라고 감칙에서 정의하고 있고

감칙에서 이를 동일하게 대상물건이라고 하여 복합부동산(구분건물)에도 용도상 불가분의 관계라고 생각할 수 있지 않나, 용도상 불가분의 관계에 대한 규정은 예시규정으로 봐야 한하지 않을까. 라고 볼 수 있습니다.

이런식으로 규정한 것에 대하여

감정평가에 관한 규칙에는 일단지의 개념이 규정되어 있지 않고, 일단지 평가의 규정을 별도로 하지 않고 용도상 불가분의 관계라는 문구로 삽입하여 처리한 것이 아닐까? 라는 것이 제 생각입니다.

이상의 제 의견은

용도상 불가분의 관계에 대하여 토지 외 물건에 대하여 다른 예를 들 수 있다면 틀린 것이 될 것입니다.

사실, 이런 논의는 수험생들끼리 짧은 지식으로 이러쿵 저러쿵 해봤자 해결되지 않는 것 같습니다.

1. 일단지 평가의 근거 및 필요성

일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적 · 최유효이용의 결과로 볼 수 있으며, 일반적으로 거래도 일단으로 이루어진다고 볼 수 있으므로 표준지 평가의 평가의 경우에 이를 반영하여 1필지의 토지로 보고 평가하는 것이 현실에 부합되며, 일단지 중에서 선정된 표준지를 지적공부상의 개별적인 토지로 보고 평가하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 평가될 수 있다.

2. 일단지 조사 · 평가의 범위

1) 용도상 불가분의 관계의 판정

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계의 범위와 직접 관련된다. 용도상 불가분의 관계의 판정은 용도상 불가분의 관계의 현실적이고 외부적인 인식 및 사회관념에의 적합성 등을 참작하여 개별적인 토지용도별로 구체적으로 판정될 수 있다.

2) 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상 지목과의 관계

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계를 기준으로 판정하므로 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상의 지목 개념과는 반드시 일치하는 것은 아니다. 용도상 가치가 명확하게 구분되어 사회통념상 가치형성이 달라 용도상 불가분의 관계가 명확하지 않다고 인정되는 경우에는 용도상 불가분의 관계로 볼 수 없다.

3) 토지소유권과의 관계

일단으로 이용되고 있는 2필지 이상의 토지는 일반적으로 토지소유자가 1인이거나 공유관계에 있는 것이 대부분이지만, 각각의 토지소유자가 다른 경우에는 토지의 최유효이용의 결과로서 표준지 조사평가기준 제20조 제2항의 규정에 따라 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일단지로 평가한다.

4) 일단지와 일시적인 이용상황

일시적인 이용상황은 표준지 조사 · 평가시에 배제하고 있으므로 현재의 이용상황이 주위환경 등의 사정으로 보아 일시적인 것으로 인정되는 경우에는 일단지의 판정기준이 되는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.

5) 건축중인 토지의 일단지 조사 · 평가 적용시점

표준지 조사 · 평가기준 제20조 제4항에 의하여 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사 · 평가하게 되며, 토지특성 중 이용상황을 나지상태로 조사하지 아니한다. 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가와 같은 법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물 (부속건축물을 포함한다) 등의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 “공사에 착수한 때”로 본다.

3. 토지용도 유형별 일단지의 범위

1) 일반용도의 토지

① 주거용지는 주로 아파트부지 등 공동주택용지가 일단지 평가의 대상이 된다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업이나 재건축사업에 의하여 기존 건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사 · 평가한다.

② 상업·업무 용지는 주로 광대로변의 고밀도 상가지대 또는 업무지대에서 일단지로 이용되는 경우가 많다.

- 각기 소유자가 다른 여러필지의 토지 위에 하나의 건축물을 건축하여 그 건물을 수평적으로 구분하여 소유·이용하고 있는 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 지상건물이 공유지분으로 등기되어 있으나 일부 소유자가 소유토지에 지상건물을 수직적으로 구분하여 소유 · 이용하고 있어 건물 외관상으로 다른 소유자의 건물과 구분이 가능한 경우에는 가치형성상 구분여부를 판단하여 일단지 조사 · 평가범위를 판정한다.

- 상업 · 업무용지의 건축물의 준공된 이후에 후면에 있는 토지를 매입하여 부족한 주차장 용지로 이용하고 있어 그 후면지가 건축물의 대지면적에 포함되어 있지 아니한 경우에는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 가치형성상 구분되므로 일단지로 조사 · 평가하지 아니한다.

③ 공업용지가 2필지 이상의 하나의 사업체의 부지로서 일단으로 이용되고 있는 경우에는 일단지 조사 · 평가의 대상이 된다.

④ 전· 답 등의 농경지와 임야는 특별한 경우를 제외하고는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 일단지의 범위를 판정하기가 곤란하므로 일단지의 조사 · 평가 대상이 되기 어렵다.

- 다만, 과수원으로서 지상에 과수목이 있어 용도상 불가분의 관계의 범위구분이 명확한 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 이 경우에 과수원내에 있는 주거용 건물의 부지는 용도상 명확히 구분되므로 일단지의 조사·평가의 범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

2) 특수토지

표준지 조사 · 평가기준 제3조 제5호의 특수토지는 일반적으로 수 필지 이상의 토지가 일단으로 이용되는 경우가 많고 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 그 중 1필지가 표준지로 선정되고 있다.

① 염전부지 (표준지 조사 · 평가기준 제38조)

- 염전부지는 염생산가능면적과 부대시설면적의 비율 등을 고려하여 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지의 범위를 판정하고, 면적비율에 의한 평균가격으로 공시지가를 조사 · 평가하게 된다.

- 일단지의 범위는 “조사·평가시점의 지적공부에 등재되어 있는 염전지목”과는 다른 것으로 염전, 유지, 잡종지, 구거 등이 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계를 이루고 있는 경우에는 이를 일단지의 조사·평가범위에 포함된다. 염전시설내에 있는 토지라 하더라도 염 생산 용도로 이용되지 아니하여 잡종지 상태 등으로 방치되어 있는 토지 (일시적인 상태는 제외한다)는 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계에 있지 아니하므로 일단지의 조사·평가범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

- 일단지의 범위는 일률적으로 판정되기가 어려우므로 개별적인 필지에 대한 보상평가나 일반 감정평가에 표준지 공시지가가 평가 기준으로 적용되는 경우에는 공시지가가 평균가격으로 조사 · 평가되는 점이 감안되어야 할 것이다. 개별공시지가의 경우, 표준지 공시지가의 일단지 조사·평가가 준용되므로 표준지 조사·평가가는 개별공시지가 산정에 대한 검증시에 일단지의 적용범위를 고려해야 한다.

- 관련 법규정

※ 舊「염관리법 제2조」現 소금산업 진흥법 제2조 제 3호 (2012.11.23 시행)

“염전(鹽田)”이란 소금을 생산·제조하기 위하여 바닷물을 저장하는 저수지, 바닷물을 농축하는 자연증발지, 소금을 결정시키는 결정지 등을 지닌 지면을 말하며, 해주·소금창고 등 농림수산식품부령으로 정하는 시설을 포함한다.

※ 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」시행령 제58조 제7호

바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

② 골프장용지   (표준지 조사 · 평가기준 제41조)

○ 골프장용지는 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제 20조 제2항의 규정에 의하여 등록된 면적(체육시설업의 등록신청서상의 부지면적을 말하며, 조성공사 중에 있는 골프장용지는 같은법 제12조의 규정에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말함)으로 한다.

※ 현실적으로 지적공부상, 골프장용지로 등록된 부지면적전체가 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하고 구분등록 대상토지(같은법 시행령 제 20조 제3항의 의하여 구분등록된 토지로서 골프코스, 주차장 및 도로, 조정지, 조경지, 관리시설의 부속토지, 골프장의 유지･관리를 위한 토지를 말함)의 전부 또는 일부만이 체육용지로 되어 있으며, 나머지 원형보존상태에 있는 부분 등은 임야로 지적등록되어 있는 경우가 많이 있으므로 주의하여야 한다.

→ 골프장용지 중 원형보존상태의 임야 등의 토지는 「골프장의 입지 기준 및 환경보전 등에 관한 규정(2005. 2. 19 문화관광부고시 제 2005-3)」 에 의하여 필수적으로 확보하여야 할 토지로서 용도상 불가분의 관계에 있는 부분임

→ 따라서 공시기준일 현재 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하여도「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제20조 제1항의 규정에 의하여 골프장용지로 등록된 부지면적 전체에 대한 실제 지목은 체육용지로 보는 것이 타당함

○ 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 개정이전에 등록되었거나 사업계획승인을 받은 골프장으로서 원형상태로 있는 임야 등의 면적이 많아 그 등록 부지면적이 같은 법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호로 개정되어 2005. 2. 19 대통령령 18711호로 개정되기 이전) 제9조에서 정한 부지면적의 제한을 현저히 초과하는 경우에도 그 전체 등록부지면적(등록신청서상의 부지면적)을 일단지로 조사･평가하게 된다. [골프장부지에 대한 면적제한은 골프장의 입지기준 및 환경보전 등에 관한규정(2005. 2. 19) 문화관광부 고시 제 2005-5) 제2조제4호에서 원형보전지 확보율(골프장사업계획지의 100분의 20이상 또는 100분의 25이상)을 규정하고 있음]

→ 이 경우에도 같은법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 부칙 제 2조에서 경과조치를 두어 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1994년 개정시행령 및 현행 시행령) 제20조의4항의 규정에 의하여 체육시설업의 변경등록을 할 수 있으므로 변경등록 절차(등록신청서상의 부지면적 변경등록 절차)가 이행되지 않는 한 공시기준일 현재 같은법시행령 제20조제1항의 체육시설업등록신청상에 등록되어 있는 부지면적 전체를 일단지로 보고 조사･평가하게 된다.

○ 같은법 제14조의 규정에 따라 체육시설의 회원제골프장에 대중 골프장이 병설되어 있는 경우, 대중골프장은 회원제골프장의 등록면적에 포함되어 있지 아니한 별도의 체육시설이므로 각각 표준지를 선정하여 조사한다.

○ 골프장용지의 일단지 조사방법은 스키장 기타 이와 유사한 체육시설용지에 대한 일단지 조사시 이를 준용한다.

③ 유원지

○ 유원지는 일정한 구역에서 일반공중의 위락･휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지로서 수필지 이상의 토지가 일단을 이루어 유기적으로 시설을 갖추어 이용되므로 그 유원지 전체토지를 일단지로 본다.

→ 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유의 것에 한한다)로 지목이 분류되는 것은 일단지의 조사범위에서 제외되는 것이 타당하다.

"개별요인"이라 함은 부동산의 가격형성요인중 하나로 대상부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건등의 개별성에 기인한 가격형성요인을 말하며 대상부동산의 특성을 드러내는 요인인 동시에 대상 부동산의 가격을 개별화, 구체화시키는 제요인입니다.

감정평가액은 표준지공시지가와 개별요인의 격차율과 기타요인보정치에 따라서 달라지므로 한국감정원에선느 개별요인의 비교치를 객관화시킨다고 하며 감사기관에서도 기타요인보정치와 개별요인의 격차율에 대하여 타당성여부를 중점적으로 감사한다고 하니 특히 보상평가시 각별히 유념해야 될 부분이라고 생각됩니다.

따라서 개별요인의 격차율이나 기타요인의 보정치는 단순히 숫자만 나열해서는 안될 것이며 구체적인 이유를 밝혀야 할 것입니다. 본건의 경우 "개별요인"중 "기타조건"에 2.00이라면 보기드문 평가사례로서 2.00을 적용한 구체적인 언급이 있을 것이며 만약에 없다면 잘못된(*위법한) 평가서이므로 담당평가사에게 구체적인 이유를 문의하는게 좋겠다고 생각됩니다.

도로나 구거인 경우 토지보상법시행규칙 제26조 제1항의 규정에 의거 "인근지가의 1/3이내로 평가"하여야 하므로 필지별 산출근거 작성시 "개별요인"중 "기타조건"에서 "0.33"으로 많이 표시하고 있음(*인근지가x1/3=얼마라는식으로 표시하는 것은 잘못된 것이며 도로나 구거도 "표준지공시지가x시점수정x지역요인비교x개별요인비교x기타요인보정=토지단가"식으로 구체적인 산출근거를 표시하여야 함)

그리고 임야보상평가시 표준지선정에 대하여 표준지는 대체로 상(上), 중(中), 하(下)로 구분되어 있는데 하단부 일부가 편입시 표준지는 임야중에서 "상(上)급 임야"표준지를 선정하여야 함에도 가깝다는 이유로 가까운 거리에 위치한 산꼭대기 임야(下)표준지를 선정하여 평가하는 평가사도 있는데 여기서 "가깝다"는 의미는 "지리적으로 가까운 표준지"보다 "가격이 가까운(유사한) 표준지"를 선정하여 평가하여야 할것입니다.

개별요인 비교에 대한 근거가 미흡한 경우 위법한지
...표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다.[대법원 1991.10.11. 선고 90누10087 판결]

서울행정법원 2009.3.11. 선고 2008구합41335 판결

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다

격차율 산정 조건의 내용 및 기준

[1999.07.21 기획 0100-1013 ]

가. 지역요인이 동일한 비교대상토지들에 대한 개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율은 선정하는 조건에는 어떤 것이 있는지
나. 위 격차율을 산정하는 각 조건의 내용과 세부적 기준은 무엇인지 (질의자 : 서울행정법원)

 관련 판례

• 일단지의 판단기준

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

[대법원 2005.5.26. 2005두1428]

판시사항

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

판결요지

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고,

여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

금오동 150-64 잡종지 121㎡(이하 ‘금오동 150-64 토지’라 한다)는 원고들이 1992.7.29. 일괄 매수하여 그 지상의 벽돌제조용 작업장 건물 및 종업원 숙소 등 용지로 사용하여 온 점, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지를 별개로 이용하는 경우, 이 사건 토지는 면적에 비하여 도로 접면 부위가 협소하여 개별요인이 불리해지고, 금오동 150-64 토지 역시 주변의 적정 이용면적보다 과소하고 형상에서도 폭이 좁아 효용도가 떨어지는 점 등에 비추어,

이 사건 토지와 금오동 150-64 토지는 일단의 토지로 이용하는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보이므로, 같은 취지에서 이 사건 토지 및 금오동 150-64 토지를 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'에 해당한다고 보아 일단지로 평가한 원심 감정인의 감정평가결과를 채용하여 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 감정평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

참조조문

[1] ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣ 제9조, 제10조, 제10조의2,

｢감정평가에 관한 규칙｣ 제15조

참조판례

대법원 1997.10.24. 선고 96누18298 판결(공1997하, 3655),

대법원 1998.12.22. 선고 97누3125 판결(공1999상, 245),

대법원 2000.9.29. 선고 98두9448 판결,

대법원 2001.7.27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983)

<최신 법령해석>

일단지 평가 근거 등

감정평가할 때 일단지 평가의 근거 및 「표준지 조사‧평가 기준」제20조(일단지의 평가)의 적용여부

「감정평가에 관한 규칙」 제15조에1항은 ‘평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 대상 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지라면, 일괄하여 평가할 수 있습니다.

한편, 「표준지 조사‧평가 기준」 제20조는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의한 지가의 공시를 위하여 영 제5조의 규정에 의하여 선정된 표준지의 적정가격의 조사‧평가에 적용되므로 지자체의 공유재산 매각을 위한 감정평가시에는 적용되지 않습니다.

회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 부동산평가과(02-2110-6253, 담당 이충수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다. 끝.

(부동산평가과-3524, 2010.11.17)