<일단지>와 관련한 조문 해석 ((구) 감칙 제 15조 및 표준지 조사 평가기준 제20조)

 

 

일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며

 

 

용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 

일단지에 대한 근거규정은

 

 

"(구) 감정평가에 관한 규칙" 제15조 제1항 "평가는 대상물건 (토지는 필지별) 마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할수 있다"는 규정에 근거한다.

 

 

세부적으로

 

 

표준지조사평기준 제20조(일단지의 평가) 제3항에서는 

 

 개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계법령에 의한 당해 사업계획의 승인이나 토지보상법 (다른 법률의 규정에 의하여 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다)이 있기 전에는 이를 일단지로 보지 아니한다. 라고 규정하고 있다.

 

이는 , 당해 사업계획의 승인이나 토지보상법에 의한 사업인정고시 이전에는 당연히 일단지로 보지 아니한다는 의미이며

 

 

 

제 4항에서는

 

2필지 이상의 토지에 하나의 건축물 (부속건축물을 포함한다)이 건립되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 일단지로 본다. 고 규정하고 있다.

 

 

 

"일단지 적용시점"은 표준지조사평가기준 제20조 제4항에 의하여 하나의 건축물이 건립되어 있거나 건축중에 있는 토지와 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한때에는 일단지로 조사평가하게 되며,

 

 

"공사를 착수한때"란 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가와 동법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 말한다.

 

 

 

 

 

 관련 판례

 

 

• 일단지의 판단기준

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

[대법원 2005.5.26. 2005두1428]

 

판시사항

 

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

 

 

판결요지

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고,

 

여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

 

금오동 150-64 잡종지 121㎡(이하 ‘금오동 150-64 토지’라 한다)는 원고들이 1992.7.29. 일괄 매수하여 그 지상의 벽돌제조용 작업장 건물 및 종업원 숙소 등 용지로 사용하여 온 점, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지를 별개로 이용하는 경우, 이 사건 토지는 면적에 비하여 도로 접면 부위가 협소하여 개별요인이 불리해지고, 금오동 150-64 토지 역시 주변의 적정 이용면적보다 과소하고 형상에서도 폭이 좁아 효용도가 떨어지는 점 등에 비추어,

 

이 사건 토지와 금오동 150-64 토지는 일단의 토지로 이용하는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보이므로, 같은 취지에서 이 사건 토지 및 금오동 150-64 토지를 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'에 해당한다고 보아 일단지로 평가한 원심 감정인의 감정평가결과를 채용하여 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 감정평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

 

참조조문

[1] ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣ 제9조, 제10조, 제10조의2,

｢감정평가에 관한 규칙｣ 제15조

참조판례

대법원 1997.10.24. 선고 96누18298 판결(공1997하, 3655),

대법원 1998.12.22. 선고 97누3125 판결(공1999상, 245),

대법원 2000.9.29. 선고 98두9448 판결,

대법원 2001.7.27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983)

 

 

 

 

 

<최신 법령해석>

 

 

일단지 평가 근거 등

 

 

감정평가할 때 일단지 평가의 근거 및 「표준지 조사‧평가 기준」제20조(일단지의 평가)의 적용여부

 

 

「감정평가에 관한 규칙」 제15조에1항은 ‘평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 대상 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지라면, 일괄하여 평가할 수 있습니다.

 

감정평가실무기준(안) 2012.8.30 기준     2.3 개별물건기준 원칙   감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.     1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.     2. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 별도로 산정하는 구분감정평가를 할 수 있다     3. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분감정평가를 할 수 있다.

 

한편, 「표준지 조사‧평가 기준」 제20조는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의한 지가의 공시를 위하여 영 제5조의 규정에 의하여 선정된 표준지의 적정가격의 조사‧평가에 적용되므로 지자체의 공유재산 매각을 위한 감정평가시에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 부동산평가과(02-2110-6253, 담당 이충수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다. 끝.

 

 

(부동산평가과-3524, 2010.11.17)