陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

           토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오. (20점) - 12회 기출 (서동기, 경응수, 윤창구)

Ⅰ. 서

토지의 경우 재생산이 불가능하고 독자적으로는 수익을 창출하지 않기 때문에 감정평가에 있어서는 비교방식이 중추적으로 사용되고 있다. 비교방식의 경우 공개시장의 협상가격을 이용하여 가격을 추계하므로 객관적이라는 점과 수익방식 적용시 순수익이라든가 환원이율 결정에서 오는 주관성의 배제, 그리고 원가방식의 경우 재조달원가 산정시 주관성을 배제할 수 있다는 장점이 있으나 일반재화와 다른 부동산의 특성으로 인하여 부동산 시장이 왜곡되고 왜곡된 사장에서 수집한 자료를 이용하여 비교방식으로 토지의 가격을 산출함에는 현실적인 어려움이 많다. 이하에서는 부동산시장의 특성과, 거래사례비교법의 한계, 그리고 사정보정의 필요성과 그 타당성을 검토하기로 한다.

Ⅱ. 부동산 시장의 특성

1. 의 의

부동산시장이란 “부동산에 대한 수요와 공급이 상호작용하여 가격을 형성하는 장소“또는 ”유사한 부동산과 대체․경쟁의 과정에서 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역“으로 정의된다.

2. 특 성

부동산 시장은 첫째, 시장의 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않고, 조절하는 데도 시간이 많이 걸린다. 따라서 “가격의 왜곡”이 발생할 가능성이 높다. 둘째, 부동산 시장은 고도로 국지화 되어 있다. 따라서 지역에 따라 여러 개의 부분시장으로 나누어지며 부분시장에 따라 다른 가격수준이 형성된다. 셋째, 부동산의 지리적 위치의 고정성은 시장을 불완전하게 만든다. 따라서 지역에 따라 수요초과인 경우도 있고 공급초과시장인 경우도 있다.

Ⅲ. 거래사례비교법의 한계

1. 의 의

거래사례비교법이란 시장성의 원리 및 대체의 원리에 근거한 비교방식 중 협의의 가격을 구하는 방법으로, 이는 유사부동산의 거래가격으로부터 대상부동산의 가격을 평가하는 방법을 말한다.

2. 한 계

(1) 이론상 한계

거래사례비교법은 과거에 발생한 거래사례가격을 기준으로 대상부동산의 가격을 도출하는 방법이므로 “부동산가치는 미래편익의 현재가치“라는 가치의 본질에 부합하지 못한다는 한계가 있다.

(2) 적용상 한계

첫째, 부동산 거래의 비공개성으로 적절한 사례의 수집이 곤란하다. 사례의 선택시 위치적, 물적, 시간적 유사성이 있어야 하나 부동산의 개별성은 더욱더 유사한 사례의 수집을 어렵게 한다. 둘째, 거래의 개별성․은밀성, 편의적 거래 등으로 사정보정이 어렵다. 셋째, 시점수정의 한계이다. 지가변동률은 거시적․총체적 지가체계에 의해 측정되는데 개별부동산에의 적용은 무의미할 수 있으며, 실무상 지가변동률을 획일적으로 적용하고 있다.

Ⅳ. 사정보정의 요인 및 타당성 여부

1. 의 의

사정보정이란 가격의 산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 게재되어 있거나 시장상황에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 아니하였을 때에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.

2. 보정요인

거래사례비교법에서 비교부동산이 비전형적인 매매상황에 의한 비시장가격인 경우 전형적인 시장가격으로 수정하여야 한다. 즉, 부당한 압력, 특수한 동기는 물론 거래조건, 시장의 상황, 매매상황, 금융조건 등 다양한 조건을 정상적인 거래형태로 보정하여야 정상가격을 도출할 수 있다.

3. 보정의 타당성 여부

감정평가에서 구하는 가격은 원칙적으로 정상가격 또는 적정가격이다.

정상가격이란 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격이며 적정가격이란 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 의미하므로 정상가격 또는 적정가격을 구할 때는 특별한 사정을 보정해야 할 것이다.

Ⅴ. 결

이상에서 살펴본 바와 같이 토지의 경우 거래사례비교법이 주도적으로 감정평가에서 이용되고 있으나 토지의 고유한 특성과 이로 인한 부동산 시장의 한계는 거래사례비교법 적용에서 한계와 주의점으로 작용한다. 거래사례의 선택시 당사자의 특수한 사정이나 개별적인 동기는 정상화시켜서 정상가격의 산정이 가능하도록 보정하여야 할 것이다.

< 출제의도 및 강평 >

사정보정이란 적정가격(또는 정상가격)을 도출하기 위한 감정평가방식을 적용할 경우에 사용되는 작업의 하나로서 비정상적인 요인을 제거하는 작업이다. 즉, 가격산출기초로 제공되는 거래사례, 순수익, 재조달원가에 비정상적인 요인이 개입되어 있을 경우 비정상적인 요인을 제거한 후 비교작업, 수익환원작업, 감가수정작업을 행함으로써 감정평가의 적정화를 기하기 위한 것이다. 사정보정은 감정평가방법을 본격적으로 적용하기 전에 행하여지는 사전 정제작업이라고 보면 된다.

이 문제에서는 거래사례에 관련된 문제이므로 그 범위를 3방식으로 넓히지 말고 거래사례비교법을 중심으로 사정보정을 설명하면 될 것이다. 이 문제에서는 세 가지 질문을 답하도록 요구하고 있다. 첫째는 보정을 요하는 요인을 나열하여 약술하는 것이고, 둘째는 보정요인의 의의를 설명하는 것이고, 셋째는 보정의 타당성 여부를 논하는 것이다. 당연히 이 세 가지 질문은 상호 밀접한 연관성을 가지고 있다.

첫째 보정을 요하는 요인은 매수인과 매도인의 정보부재에서 나오는 거래, 부당한 압력에 의한 거래, 정상을 벗어나는 금융조건에 의한 거래, 우연적 개발이익과 관련된 거래, 투기성 거래, 공공사업적 제한으로 인한 거래, 친인척간의 거래 등을 설명하고, 둘째 이에 대한 의의 즉, 거래사례가 비정상적으로 이루어질 수밖에 없는 이유는 부동산의 특성상 불완전경쟁시장이라는 점에서 찾아볼 수 있고, 비정상적 요인을 제거하는 이유는 감정평가가 적정가격(또는 정상가격)을 추구하고 있기 때문이다. 정상가격의 개념을 설명해 주어야 보정해 주는 의의를 찾을 수 있을 것이다. 셋째 이들 보정요인들은 반드시 비정상적인 요인이라고 단정지을 수는 없으며, 비정상적이라는 점을 제시하면서 보정의 타당성 여부를 논하여야 할 것이다. 특히 사정보정 시에는 감정평가사의 주관성이 개입될 여지가 많으므로 이에 대한 언급도 필요하다.

결론은 앞에서 설명한 내용을 간략히 언급한 다음 사정보정을 최소화, 또는 적정화시키기 위한 방안(예를 들면, 가능한 한 다수의 거래사례를 수집하여 특별한 사정이나 동기가 개입되어 있지 않은 사례를 채택한다든가, 또는 거래사례를 그 지역에 적합하게 표준화보정을 하는 등 여러 가지가 있을 것임)을 한 두 가지 논하는 것이 적합한 답안이 될 것이다.

그 외

보정요인과 비교요인을 구분하지 못하고 있는 답안이 상당수 있었다. 보정요인은 정상화하는 요인이고 비교요인은 정상화된 상태에서 비교하는 것이다. 정상화된 요인을 가지고 비교해야만 적정한 감정평가액을 도출할 수 있다. 예를 들면 지역요인 비교와 개별요인 비교는 적정한 보정이 이루어지고 난 이후에 이루어지는 작업으로서, 정상화가 전제되지 않고는 비교하는 것이 무의미하다. 다음으로 보정요인을 나열했으면 그에 대한 최소한의 설명은 해야 하는데 그렇지 못한 답안이 꽤 있었으며, 특히 보정요인의 의의와 타당성 여부는 제대로 서술한 답안을 찾아보기 힘들었다.

보정요인은 나타나는 형태가 너무나 다양하고 많기 때문에 수험생들이 그 동안 공부한 지식을 최대한도로 동원하여 찾아내야 한다. 대부분의 답안에서 교과서에서 나열하고 있는 천편일률적이고 암기에 의존한 보정요인을 접하다가 간혹 창의적인 보정요인을 설명하는 답안을 볼 때 사막에서 오아시스를 만난 느낌이었다.

보정요인이 생길 수밖에 없는 이유를 부동산시장의 특성에서 찾았다는 것은 득점요인이나, 이 부분을 보정요인의 의의부분에서 설명하였더라면 보다 논리적인 서술이 되었을 것이다. ‘거래사례비교법의 한계’를 별도의 목차로 삼을 만큼 지면의 여유가 없을 것 같은데, 이는 시간의 낭비이고 정작 문제에서 요구하는 내용을 제대로 언급하는데 시간적 어려움이 따를 것이다.

문제의 취지가 사정보정의 요인, 그 의의, 그 타당성 여부인 점에 비추어 이 부분에 대한 설명이 너무 적어 목차 구성을 잘못 하였을 뿐만 아니라, 내용구성도 정밀하지 못하다. 보정의 각 요인을 목차로 잡아 설명한 후 그 의의와 타당성 여부를 설명하는 순서로 목차를 잡는 것이 좋았을 것이다. 답안이 문제에서 요구하는 내용과 먼 내용을 언급하기 시작할 때, 이는 시험 답안이 아니라 자칫 잘못하면 동문서답이 될 가능성이 커진다. 이럴 경우 당연히 좋은 점수를 얻기는 어려울 것이다.

결론에서도 보정요인을 최소화시키는 방안 또는 보정을 잘하기 위한 방안 등을 언급하는 것이 논하라는 문제의 취지에 맞지 않나 생각한다. 물론 어떻게 보정요인을 최소화시킬 것인가 또는 보정을 잘하기 위한 방안을 구체적으로 제시하는 것은 수험답안에서 쓰기는 무리이기 때문에 성의표시 만으로도 충분하다.