【감정평가】《구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

<구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가>

감정평가서에 매각대상이 공부와 다르게 호수가 바뀌어 표시되어 있는 경우

여러 동의 집합건물의 외벽에 동 표시가 공부와 다르게 표시되어 채무자 등이 공부가 표시하는 물건이 아닌 실제 표시된 현황을 기준으로 잘못 점유하고 있다고 기재되어 있는 경우

이 경우 매각목적물을 정하는 기준이 무엇인지에 관해

판례는 등기가 표상하는 건물과 현황 상의 표시가 불일치한다고 되어 있는 경우 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현횡을 공시하는 등기로서의 효력 이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다고 하여 공부기준설과 같은 입장이다 (대법원 2015. 3. 26. 2014다13082).

매각대상 건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 일단 신청채권자나 채

무자에게 건축물대장 변경 등을 통해 이를 일치시키는 등의 적절한 조치를 취하도록 보

정명령을 하고, 상당한 기간이 경과된 이후에도 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 일

치되지 않은 경우에는 공부를 기준으로 매각목적물을 특정하여 경매절차를 진행하는 게

다수의 실무례이다.

 

판시사항

 

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 甲은 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례

 

 

 

등기부 및 건축물대장의 현황

(1) 위 다세대주택의 각 전유부분에 관하여 지층 01호, 101호, 201호는 면적이 각 50.44㎡, 대지권 비율 각 261분의 32.695로, 지층 02호, 102호, 202호의 면적이 각 52.03㎡, 대지권 비율 각 261분의 33.726으로 각 소유권보존등기가 되어 있다.

 

 

(2) 위 다세대주택 중 건물번호 지하 01호, 건물내역 50.44㎡로 소유권보존등기가 되어 있는 등기부에 원고가 2002. 6. 12. 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있다.

 

 

(3) 위 다세대주택의 건축물대장에는 지층 1호의 면적이 50.44㎡로, 지층 2호의 면적이 52.03㎡로 각 기재되어 있다.

 

 

점유 현황

 

(1) 원고는 현재 위 다세대주택 지하 왼쪽에 있는 출입문 바깥쪽에 지층 01호로 표시되어 있고, 면적이 52.03㎡인 부동산(이하 '원고 점유 부동산'이라 한다)을 점유하고 있다.

 

(2) 위 다세대주택 왼쪽에 있는 101호, 201호에는 건물번호 101호, 201호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이, 오른쪽에 있는 102호, 202호에는 건물번호 102호, 202호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이 각 점유하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

판결요지

 

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 甲은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.

 

 

참조조문

민법 제186조, 부동산등기법 제40조

원고, 피상고인	원고 (소송대리인 법무법인 로투스 담당변호사 김명근 외 1인)
피고, 상고인	피고
원심판결	서울서부지법 2014. 1. 16. 선고 2013나7626 판결

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

 

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 서울 마포구 (주소 생략) 소재 3층 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다) 지하 입구 왼쪽에 위치한 원심판시 원고 점유 부동산 및 그 입구 오른쪽에 ‘지하 02호’로 표시된 부동산이 있는바, 피고가 서울서부지방법원 2008타경100887호 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라 한다)에서 매수한 부동산의 등기부상 표시 내용이 원고 점유 부동산과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치한다고 보기 어렵고, 오히려 위 등기부에 표시된 내용은 위 ‘지하 02호’로 표시된 부동산과 동일성이 인정되어 이를 표상하는 등기로서의 효력이 있다는 이유로, 피고가 이 사건 임의경매절차에서 매수한 부동산이 원고 점유 부동산임을 전제로 원고에게 그 인도를 명한 원심판시 이 사건 인도명령은 부당하다고 판단하였다.

 

 

원심은 나아가, 인도명령 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고가 허용되므로 이는 민사집행법 제56조 제1호에 의하여 집행권원이 되고, 따라서 상대방은 실체상의 이유에 의하여 인도명령의 집행력을 배제할 사유가 있는 경우에는 민사집행법 제44조에 따라 청구에 관한 이의의 소를 제기할 수 있다는 이유로, 이 사건 소가 적법하다고 판단하였다.

 

 

2. 가. 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 소를 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 민사집행법 제136조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

 

 

나. 그러나 원심이 이 사건 인도명령이 부당하다고 판단한 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

 

 

(1) 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다(대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 등 참조).

 

 

(2) 기록에 의하면, ① 이 사건 다세대주택의 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 위 각 층 입구 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 모두 방 3개, 거실·주방·욕실 각 1개씩이나 그 구조, 면적 등이 상이한 사실, ② 이 사건 다세대주택 각 세대에 관한 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 각 층 입구 오른쪽의 면적이 작은 세대가 각 층 01호로, 입구 왼쪽의 면적이 큰 세대가 각 층 02호로 기재된 사실, ③ 그런데 실제 이 사건 다세대주택의 각 세대 현관문에는 위 도면 기재와 달리 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 각 층 입구 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있는 사실, ④ 피고는 이 사건 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사실을 알 수 있다.

 

 

위 법리 및 위와 같은 사실관계 등에 비추어 살펴보면, 이 사건 다세대주택에 관한 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 입구 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것으로 봄이 상당한바, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임의경매절차에서 그 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호, 즉 원고 점유 부동산을 매각받은 것으로 보아야 한다.

 

 

(3) 그렇다면 피고는 원고 점유 부동산의 소유자에 해당하므로 이를 전제로 한 이 사건 인도명령은 정당하다고 할 것이다. 결국 이 사건 인도명령이 부당하다고 본 원심판결은 부동산등기의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

 

 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

재판장 

 

대법관 

 

김신 

 

주심 

 

대법관 

 

민일영 

 

 

대법관 

 

박보영 

 

대법관 

 

권순일 

1)

대법원 1992. 4. 10. 선고 91다46151 판결 [건물명도] [공1992.6.1.(921),1549]

판시사항

공동주택의 공용부분인 공동대피소로 건축된 부분을 주거용 방실로 개조하여 주거용으로 사용케 한 경우 구분소유의 목적이 되는지 여부(소극)

판결요지

건물 일부가 준공 당시 이미 구조상 공동주택 소유자들을 위한 공동대피소로 건축되었다면, 당시 이미 시행되고 있던 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조 제1항, 제10조 제1항 및 제13조 등 제 규정에 의하여 집합건물 중 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유자전원의 공유에 속할 뿐 구분소유의 목적으로 할 수 없고, 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없는 것이므로 건물 일부인 위 공용부분을 주거용 방실로 개조하여 이를 매도하여 주거용으로 사용케 하였다 하더라도 그 부분이 따로 구분소유의 목적이 되는 것은 아니다.

2)

대지권 지분 이전등기 등

[대법원 2013. 1. 17., 선고, 2010다71578, 전원합의체 판결]

【판시사항】

[1] 구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부(소극)

[2] 집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분행위의 효력(무효)

[3]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자의 의미

[4] 甲이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 토지에 관하여 乙 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안에서, 신탁등기를 마친 당시 아파트 각 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었고, 甲이 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분행위의 존재도 인정되므로, 아파트 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 토지만에 대한 부동산담보신탁계약은 무효이므로 신탁등기는 말소되어야 한다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례

【판결요지】

[1] [다수의견] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

[대법관 김창석, 대법관 김신의 반대의견] 구분소유권은 물권의 기본적 성격인 배타성과 대세적 효력이 있으므로 그에 관한 법률관계는 이해당사자들이 쉽게 인식할 수 있도록 명확하게 정해져야 한다. 구분소유권이 성립하여 건물과 그 대지인 토지가 일체화되는 시기와 일체화된 법률관계의 내용을 명확하게 정하는 것은 거래의 안전에 매우 중요한 의미를 갖게 되며, 그러한 점에서 명료한 기준 설정의 필요성이 강력하게 요청된다. 법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위해서는, 부동산 소유권의 내용을 변경시키는 법적 행위로서 구분행위가 부동산 물권변동에서 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 명료한 공시기능을 갖추는 것이 반드시 필요하다. 집합건축물대장의 등록은 1동의 건물이 독립한 부동산으로 존재하고 1동에 존재하는 전유부분이 구조상·이용상 독립성이라는 물리적 요건이 구비되었음을 전제로 건물의 소유자와 같이 처분권한 있는 자가 건물의 단독소유권을 구분소유권으로 변동시키는 구분행위의 필수적인 방식으로 보아야 하며, 이러한 확정적 구분행위인 집합건축물대장 등록이 이루어지기 전에 이루어진 건축허가신청, 분양계약 등의 행위에서 어떤 구분의사가 표시되었는지는 구분소유권의 성립에 영향을 미치지 않는다. 따라서 구분소유권은 대법원이 여러 차례 밝힌 바와 같이 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점에 성립하고, 다만 예외적으로 건축물대장에 등록되기 전에 등기관이 집행법원의 등기촉탁에 의하여 미등기건물에 관하여 소유권 처분제한의 등기를 하면서 구분건물의 표시에 관한 등기를 하는 경우에는 등기된 시점에 구분소유권이 성립한다.

[2]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다.

[3] 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다. 이러한 사정을 고려하면,
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

[4] 甲이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 토지에 관하여 乙 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안에서, 신탁등기를 마친 당시 아파트 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어져 건물 내부의 각 전유부분이 구조상·이용상의 독립성을 갖추었고, 그보다 앞서 甲이 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시하였으므로 구분행위의 존재도 인정된다고 보아, 아파트의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 부동산담보신탁계약은

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 위배되어 무효이므로 신탁등기는 말소되어야 하고, 신탁계약 체결 당시 아파트가 집합건물로서 모습을 갖춘 점 등에 비추어 乙 회사는 위 토지가 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알고 있었다고 보이므로 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례.

3)

대법원 2018. 2. 13. 선고 2016다245289 판결 [건물명도] [공2018상,561]

판시사항

[1] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위한 요건 및 여기서 ‘구분행위’의 의미

[2] 집합건물 중 전유부분 소유자들이 함께 사용하는 것이 일반적인 건물부분에 관하여 구분의사의 표시행위가 있었는지 판단하는 방법 및 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 건축한 지하층에 관하여 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시되지 않은 경우 공용부분으로 추정되는지 여부(적극)

판결요지

[1] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 독립성을 갖추어야 하며, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기에서 구분행위는 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시기나 방식에 특별한 제한은 없지만, 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다.

[2] 집합건물 중에서 전유부분 소유자들이 함께 사용하는 것이 일반적인 건물부분의 경우에는 구분소유권의 성립 여부가 전유부분 소유자들의 권리관계나 거래의 안전에 미치는 영향을 고려하여 구분의사의 표시행위가 있었는지를 신중하게 판단하여야 한다. 다세대주택의 지하층은 구분소유자들이 공동으로 사용하는 경우가 적지 않은데, 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 지하층을 건축하였다면 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정하는 것이 사회관념이나 거래관행에 부합한다.

4)

2015다77212 건물명도 (다) 파기환송(일부)

[공유부분의 전유부분으로의 개조 사건]

◇구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 공용부분이었던 부분을 전유부분으로 개조하여 공부에 등록한 경우 해당 부분이 전유부분으로 되는지 여부◇

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적․물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상․이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적․물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).

한편, 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조).

따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다.

대법원 1994. 4. 22.자 93마719 결정 [부동산경락허가결정] [공1994.6.15.(970),1601]

판시사항

가. 택지소유상한에관한법률시행령 제13조 제5호가 모법에 반하는지 여부

나. 택지소유상한에관한법률 제10조, 제14조의 위헌 여부

다. 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 건축공사를 시행할 경우에 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 부동산을 평가함에 있어 고려하여야 한다고 한 사례

판결요지

가. 택지소유상한에관한법률시행령 제13조 제5호가 경매에 의한 택지의 취득을 계약 외의 원인으로 보고 있는 것은 경매는 일면에 있어서는 사법상의 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사에 관계없이 소유자의 소유물을 처분하는 공법상의 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있다는 점에 근거한 것이므로 위 규정이 계약 외의 원인으로 경매를 해당시켜 택지취득의 제한을 받지 않도록 하고 있는 택지소유상한에관한법률 제14조를 적용하게 한 것은 정당하고 그것이 모법에 반하여 무효인 것이라고 볼 수 없다.

나. 택지소유상한에관한법률 제10조와 제14조의 규정은 모든 개인이나 법인에게 적용되는 것으로서 다만 개인이나 법인의 택지취득의 방법 여하에 따라 그 법적 규율을 달리하고 있는 것에 불과함이 그 문언상 명백하고 따라서 경매에 의하여 같은 법에 의한 제한을 받지 아니하고 택지를 취득할 수 있는 가능성은 누구에게나 개방되어 있다고 할 것이며 달리 위 규정이 일정한 개인이나 집단을 유리하게 할 목적으로 제정되었다거나 그 규정의 실제 적용에 있어서 일정한 개인이나 집단만을 유리하게 하는 효과를 가진다고 보여지지도 아니하여 위 규정이 계약에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인과 경매에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인을 차별하는 것이라고는 할 수 없으므로 위 규정이 헌법 제11조 소정의 평등의 원칙에 어긋나는 것은 아니다.

다. 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 부동산을 평가함에 있어서는 이를 고려하여야 한다고 한 사례.

참조조문

가.나. 택지소유상한에관한법률 제10조 , 제14조 , 같은법시행령 제13조 제5호 / 나. 헌법 제11조 / 다. 민사소송법 제615조 , 제633조 제6호 , 민법 제256조

(중략)................

2. 최저경매가격의 결정이 부당하다는 점에 대하여

원심은 이 사건 부동산에 대한 감정인의 감정가격이 시가보다 현저히 저렴하여 부당한데도 경매법윈이 위 감정가격에 기초하여 시가보다 저렴한 가격으로 경락허가결정을 한 것은 위법하다는 재항고인들의 각 항고이유에 대하여, 기록상 경매법원이 위 부동산을 평가함에 있어 어떤 잘못을 저질렀다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 만큼 위 주장은 단순히 경매부동산의 경락가격을 다투는 것으로서 적법한 항고이유가 될 수 없다고 판단하였다.

그러나 경매법원의 명을 받은 감정인이 이 사건 부동산에 관하여 작성한 감정평가서의 기재에 의하면 이 사건 부동산은 모두 도시재개발사업지역으로 지정되어 채무자가 도시재개발사업시행자로서 위 부동산 지상에 지상 20층의 건물을 신축하기 위하여 그 신축공사를 도급주어 위 감정평가 당시 이 사건 부동산의 일부에는 지하 7층의 깊이까지 굴착하여 바닥에 콘크리이트 공사를 완료하였으나 나머지 공사가 중단된 상태임을 알 수 있고, 또 경매법원도 이와 같은 사정을 감안하여 이 사건 부동산 43필지에 관하여 일괄경매의 결정을 한 것으로 보인다.

그렇다면 위와같이 이 사건 부동산에 관하여 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐 아니라 이 사건 부동산을 경락받은 사람이 이 사건 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 이 사건 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 이 사건 부동산을 평가함에 있어서는 이를 고려하지 않으면 안 될 것이다. 

그런데 위 감정평가서에는 이 사건 부동산의 감정가격산출근거에 관하여, 이 사건 부동산의 위치, 형태, 도로여건과 이용상태 및 인근토지거래시세 등을 참작하여 유추가격으로 평가하였다고만 기재되어 있어 과연 위와 같은 사정을 참작하였는지가 불분명하고 오히려 이 사건 부동산의 감정평가액을 공시지가 등과 비교하여 보면 이와 같은 사정은 참작되지 않았음을 알 수 있다.

이처럼 이 사건 부동산의 평가에 있어서 위와 같은 사정이 참작되지 않은 것이라면 경매법원이 위 감정인의 평가액인 금43,324,947,713원을 최저경매가격으로 정하여 경매절차를 진행한 것은 위법하다고 할 것이고, 위 가격을 최저경매가격으로 한 제1차경매기일에서 경매가 불능되자 위 제1차경매기일에서의 최저경매가격의 결정이 적법한 것을 전제로, 최저경매가격을 금 34,659,958,170원으로 저감하여 신경매기일을 정하고 그 신경매기일의 절차를 진행한 것은 결국 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에 해당한다고 할 것이니 경매법원으로서는 민사소송법 제728조에 의하여 이 사건 경매에 준용되는 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호 소정의 경락불허가사유가 있다 하여 이 사건 경락을 허가하지 않았어야 할 것이다. 그러함에도 경매법원이 그에 이르지 아니하고 위 신경매기일에서 금34,659,960,000원의 매수신고를 한 채권자에게 이 사건 경락을 허가한 것은 위법이라 할 것이고 이는 경락허가결정에 대한 적법한 항고사유가 된다고 보아야 할 것이다.

그러므로 원심이 이와 같은 점을 심리하지 아니한 채 만연히 재항고인들의 위 항고이유를 단순히 경매부동산의 경락가격을 다투는 것으로만 받아들여 이를 배척한 것은 최저경매가격결정의 하자에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하여 결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이라 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 이에 나머지 재항고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판장 

대법관 

박만호 

주심 

대법관 

김상원 

대법관 

윤영철 

대법관 

박준서 

대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결

[청구이의][공2015상,620]

【판시사항】

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 갑이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 갑은 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례

【판결요지】

다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 갑이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 갑은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.

【참조조문】

민법 제186조, 부동산등기법 제40조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 로투스 담당변호사 김명근 외 1인)

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울서부지법 2014. 1. 16. 선고 2013나7626 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 서울 마포구 (주소 생략) 소재 3층 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다) 지하 입구 왼쪽에 위치한 원심판시 원고 점유 부동산 및 그 입구 오른쪽에 ‘지하 02호’로 표시된 부동산이 있는바, 피고가 서울서부지방법원 2008타경100887호 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라 한다)에서 매수한 부동산의 등기부상 표시 내용이 원고 점유 부동산과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치한다고 보기 어렵고, 오히려 위 등기부에 표시된 내용은 위 ‘지하 02호’로 표시된 부동산과 동일성이 인정되어 이를 표상하는 등기로서의 효력이 있다는 이유로, 피고가 이 사건 임의경매절차에서 매수한 부동산이 원고 점유 부동산임을 전제로 원고에게 그 인도를 명한 원심판시 이 사건 인도명령은 부당하다고 판단하였다.

원심은 나아가, 인도명령 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고가 허용되므로 이는 민사집행법 제56조 제1호에 의하여 집행권원이 되고, 따라서 상대방은 실체상의 이유에 의하여 인도명령의 집행력을 배제할 사유가 있는 경우에는 민사집행법 제44조에 따라 청구에 관한 이의의 소를 제기할 수 있다는 이유로, 이 사건 소가 적법하다고 판단하였다.

2. 가. 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 소를 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 민사집행법 제136조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

나. 그러나 원심이 이 사건 인도명령이 부당하다고 판단한 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

(1) 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다(대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 등 참조).

(2) 기록에 의하면, ① 이 사건 다세대주택의 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 위 각 층 입구 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 모두 방 3개, 거실·주방·욕실 각 1개씩이나 그 구조, 면적 등이 상이한 사실, ② 이 사건 다세대주택 각 세대에 관한 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 각 층 입구 오른쪽의 면적이 작은 세대가 각 층 01호로, 입구 왼쪽의 면적이 큰 세대가 각 층 02호로 기재된 사실, ③ 그런데 실제 이 사건 다세대주택의 각 세대 현관문에는 위 도면 기재와 달리 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 각 층 입구 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있는 사실, ④ 피고는 이 사건 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사실을 알 수 있다.

위 법리 및 위와 같은 사실관계 등에 비추어 살펴보면, 이 사건 다세대주택에 관한 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 입구 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것으로 봄이 상당한바, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임의경매절차에서 그 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호, 즉 원고 점유 부동산을 매각받은 것으로 보아야 한다.

(3) 그렇다면 피고는 원고 점유 부동산의 소유자에 해당하므로 이를 전제로 한 이 사건 인도명령은 정당하다고 할 것이다. 결국 이 사건 인도명령이 부당하다고 본 원심판결은 부동산등기의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일

(출처 : 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결 [청구이의] > 종합법률정보 판례)

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Q)

법면의 경매평가는 어떻게 하나요?

담보감정평가에서는 전부 평가외 처리 하였습니다.

도로는 통상 1/3 정도로 보는데, 법면은 어떻게 감가율을 적용해야 할까요?

A) 

1)

한국감정원 감정평가세부평가기준 [2015.06.16]이 하나의 참고사항이 될 수 있다

2) 감정평가사례 (경매평가) 

www.redauction.co.kr/gam/000270/2016/000270_20160130013836.pdf

   3) 감정평가 질의회신

감정평가 시 법면부분의 처리방법(공공지원팀-1811: 2012-09-21 )

생활가전부터 사무용품까지 다 파는 ‘동산경매’

압류 현장에서 입찰…호가(呼價) 방식으로 진행
골프회원권·유가증권·귀금속은 법원에서 매각

126호 2015년 04월 01일

경매는 복수의 사람이 경쟁을 벌여 가격을 결정하는 가장 원초적인 판매방식이다. 기본 구조상으로는 최초 시작가보다 값이 높아질 수밖에 없다. 그러나 경쟁이 전혀 없는 물건은 반대로 싸게 살 수 있다는 이점을 갖고 있다. 특히 부동산경매는 매수자를 결정짓지 못할 경우 법원이 강제적으로 가격을 20~30% 낮춘다. 입찰자를 찾지 못해 경매가 2~3번만 연기돼도 입찰가는 시작 대비 50% 수준으로 떨어질 수 있다. 경매라고 하면 으레 ‘부동산’을 떠올리기 십상이다. 그러나 법원은 원활한 채권회수를 위해 채무자가 보유한 실물자산, 즉 동산도 강제로 매각하고 있다. 이른바 ‘동산경매’로 불리는 실물자산 구입요령에 대해 살펴봤다.

(상) 지난 2003년 10월2일 서울 연희동 전두환 전(前) 대통령 사저에서 진행된 동산경매 장면.
(하) 전두환 전 대통령 사저에서 진행된 동산경매에 나온 물건들.

에너지업종 중소기업을 운영하고 있는 A씨는 지난해 3월에 열린 김찬경 전(前) 미래저축은행 회장(구속) 소장품 경매에 참석했다. 김 전 회장은 수천억원대 부실대출을 지시하고 회사 돈을 횡령한 혐의 등으로 지난 2012년 구속, 기소됐다. 서울 서초동 중앙지법 집행관실에서 열린 이날 경매에는 김 전 회장이 소유했던 고가의 귀금속, 명품시계, 골드바, 10억원 상당의 달러 등이 나왔다. 달러와 골드바는 모 금융회사가 입찰에 참여해 낙찰 받았다. A씨는 “귀금속과 고가 시계는 채무자가 임의대로 빼돌릴 수 있기 때문에 통상 관할법원 집행관 사무실에서 열린다”고 말했다. 그는 이날 경매에서 김 전 회장이 소유한 스위스 명품시계를 시세의 70% 수준에 매입했다. 그는 “김 전 회장이 평소 명품시계를 수집하는 취미가 있다고는 들었는데 실제로 경매에 나온 것을 보니, 이름만 대면 알만한 명품시계는 거의 다 갖고 있었다”고 말했다.  

주인 못찾아 입찰 연기되면 가격 20% 하락
동산(動産)이란 말 그대로 움직이는 재산이다. 땅, 건물 등 부동산과 정반대 개념이다. 즉, 동산경매란 경매라는 경쟁입찰방식으로 실물자산을 매각하는 절차를 말한다. 실물자산이 경매로 나오는 과정은 일반 부동산경매와 비슷하다. 은행 등 금융회사나 개인이 빌려준 돈을 돌려받지 못하면 채권회수를 위해 법원에 경매를 신청한다. 이때 법원은 채권자인 금융기관의 경매 신청이 적법하다고 판단할 경우, 동산에 대한 공개매각을 결정한다.

예를 들어 A씨는 지금 B씨에게 빌려준 돈을 받아내야 할 처지에 있다고 치자. 현재 B씨는 빌린 돈을 갚을 상황이 못 된다. 이럴 경우 A씨는 B의 전 재산에 가압류를 신청할 수 있다. 가압류란 소송 전 B가 A 몰래 돈 되는 물건을 빼돌리는 것을 막기 위한 법률적 행위로, 만약 법원으로부터 가압류 신청이 받아들여지면 B의 모든 실물자산에는 ‘파란딱지’라고 불리는 가압류통지서가 붙는다. 이후 법원이 A가 신청한 소송에서 채권자의 손을 들어주면 B의 재산에 걸린 가압류 통지서는 드라마나 영화에 볼 수 있는 ‘빨간딱지’라는 압류통지서로 돌변한다.

동산경매에 나오는 물건은 말 그대로 돈 되는 것들이다. 가구, 오디오, 세탁기, TV, 컴퓨터부터 사무용품 등 모든 제품이 나온다. 업무용은 사무용품 일체가 여기에 해당된다. 만약 양식장, 어시장 등이 경매 신청되면 물고기도 동산으로 간주된다. 경우에 따라서는 입던 옷도 매각절차가 진행된다. 3월18일 서울 역삼동 S빌라에서 진행된 동산경매에는 원피스, 블라우스 등 의류 17점이 매각 절차를 밟았다. 감정 평가된 금액은 총 1200만원으로, 3회 유찰돼 감정가는 614만4000원부터 시작됐다. 3월23일에는 서울 서초구 방배동에서 시가 266만원짜리 사우나 도크가 입찰에 나왔다. 유명 그림과 조각상 등도 동산경매에 자주 등장하는 물건이다. 골프장 회원권과 유가증권 등도 나온다.

부동산경매와 마찬가지로 동산경매에서 가장 중요한 것은 가격(낙찰가)이다. 개시 결정이 떨어지면 법원이 지정한 감정기관은 해당 물품가를 책정하는데, 이것이 바로 감정가다. 감정평가 작업이 완료되면 법원은 공고를 통해 경매 일자를 확정짓는데, 경매 신청으로부터 첫 입찰까지 걸리는 시간은 보통 2~3개월이다. 일반 부동산경매가 5~6개월 소요되는 것에 비하면 상당히 빠르다. 

최초 경매는 감정가에서부터 시작하며, 해당 입찰일에 적당한 매수자를 찾지 못하면, 부동산경매와 마찬가지로 값이 20%씩 떨어진다. 동산경매로 나오는 물건은 중고품이 대부분인데다 감정가도 시세의 70~80% 수준이어서 일반 중고시장에서 구입하는 것보다 훨씬 싸다.

처리방식은 일괄매각이 기본이다. 해당 물품을 하나씩 매각하다 보면 채권회수가 원활하지 않을뿐더러 걸리는 시간도 만만치 않다. 이 때문에 모든 물건을 하나로 묶어 일괄 처리하는 것이 원칙이다. 따라서 동산경매는 부동산경매와 달리 현장에서 입찰이 열린다. 다만 귀중품과 유가증권, 골프장 회원권은 법원 내 집행관 사무실에서 입찰을 진행한다. 또 경우에 따라서는 부동산경매가 열리는 법정에서 매각절차를 밟기도 한다. 3월17일 서울 중앙지법 별관 경매법정에서 진행된 동산경매에는 채무자인 함양리조트가 보유한 스카이뷰컨트리클럽 회원권이 매물로 나왔다.

- 동산경매는 매각방식이 일반 부동산경매와 비슷하다.

대법원, 온라인으로 동산 정보 제공
동산경매는 특별한 입찰자격을 두고 있지 않다. 도장과 주민등록증만 갖고 있으면 누구나 입찰 참여가 가능하다. 대법원은 해당 물건의 경매날짜가 확정되면 법원 내 집행관 사무실과 대법원 법원경매 정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 물건을 2주 전에 공고한다.

하지만 부동산경매와 다른 점도 분명히 있다. 부동산경매가 서류로 입찰가를 적어내는 방식을 채택하고 있는 것과 달리, 현장에서 열리는 동산경매는 일반 미술경매에서 볼 수 있는 호가제(呼價制)를 적용하고 있다. 가격 흥정을 붙이는 가장 원초적인 방식이다. 이런 이유로 동산경매는 일부 브로커들의 온상이 되고 있다는 지적도 나온다. 지역마다 전문 브로커가 있어 개인 투자자들의 입찰을 방해하고 있는가 하면, 실제로 구매할 의사가 없는 상황임에도 가격만 높여 실구매자에게 손해를 입히는 일이 종종 발생하고 있다. 익명을 요구한 한 동산경매 전문가는 “만약 맘에 드는 물건이 있다면 현장에서 동산경매 브로커에게 ‘입찰에 참여하지 말아달라’며 뒷돈을 주는 것이 일종의 관행이 됐다”고 말했다. 법무법인 참진의 황지현 경매실장은 “원활한 채권회수와 공정경쟁이라는 제도 도입의 취지를 살리기 위해서라도 동산경매 역시 부동산경매와 같은 서류입찰방식으로 바꿀 필요가 있다”고 설명했다.

그렇다면 동산경매로 물건을 구입하는 사람들은 누구일까. 경매업계에서는 대체로 채무자의 부탁을 받은 제3자가 물건을 싸게 낙찰 받아 이를 다시 채무자에게 돌려주는 경우가 가장 많다고 말한다. 지난 2003년 10월에 있은 전두환 전(前) 대통령 소유 동산경매가 좋은 예다. 당시 전 전 대통령 관련 동산경매에는 냉장고, 텔레비전, 병풍, 동양화 등 1억2000여만원어치가 한꺼번에 입찰에 부쳐져 모두 골동품 애호가인 김모씨 품으로 돌아갔다. 생활용품뿐만 아니라 기르던 진돗개까지 매각 물품에 포함됐다. 하지만 이후 낙찰자 김씨는 진돗개를 전 전 대통령에게 돌려줬다. 지금도 이러한 광경은 일반 동산경매 현장에서 쉽게 볼 수 있는 모습이다. 강은현 EH경매연구소장은 “가령 사무실을 처음 내는데 각종 사무기기가 필요하다고 생각하는 개인고객이 있다면 인근 지역에서 나오는 동산경매 물건을 구입하는 것도 좋다”고 말했다. 황지현 실장은 “서울 강남권의 고가아파트에서 열리는 동산경매 입찰에서는 고급 오디오 등 생활용품을 시세보다 비교적 저렴하게 구입할 수 있다”고 조언했다. 

현장 브로커들 가격담합 주의해야
동산경매는 철저히 실수요 개념으로 접근해야 한다. 부동산처럼 구입 후 시세차익을 노리는 것은 쉽지 않다. 오래된 유명 오디오나 명품은 감정기관이 책정한 감정가가 낮아 예상 외 수익을 올릴 수 있지만 이 같은 물건을 찾기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 경매가 열리는 현장을 수시로 방문해야 하며 관련 품목에 대한 안목이 마니아 수준에 도달해야 한다.

서울 압구정동에서 무역업을 하는 김정산씨는 지난해 폐업처리된 모 중소가전업체의 공기청정기와 비데 500여대를 동산경매 방식으로 매입했다. 500여대를 낙찰 받는 데 들어간 돈은 3000여만원이었다. 김씨는 이 물건을 몽골에 내다팔아 수천만원의 수익을 냈다. 김씨는 “경기 불황으로 대규모 의류 할인세일 행사가 종종 열리는데 여기서 판매되는 물건 중 상당수가 동산경매를 통해 나온 것들”이라고 설명했다. 동산경매는 현장에서 전액 현금을 내야 소유권이 이전된다. 경매 법정에서 진행되는 물건도 마찬가지로 현장에서 현금을 내야 소유권을 넘겨받는다.

[동산경매 절차]

사건번호 옆 매각장소 반드시 숙지

대법원 홈페이지를 방문하면 첫 화면 중간에 ‘빠른 물건 검색’이라는 코너가 나온다. 부동산과 동산으로 구분할 수 있는데 여기서 동산을 클릭하고 해당 지방법원을 선택하면 된다. 만약 자신이 관심을 가지고 있는 지역의 지방법원을 모른다면 바로 아래 시도, 시군구, 읍면동 별로 지역을 선택해 검색하면 된다. 대법원이 제공하는 물건 정보는 법원 경매와 형식이 비슷하다.

우선 사건번호는 반드시 기억해야 한다. 사건번호는 주민등록번호와 같다. 사건번호 옆에는 매각장소와 목록내역이 나와 있다. 부동산경매가 법원에서 입찰이 열리는 것과 달리 동산경매는 현장에서 매각절차가 진행된다. 매각장소 아래에는 어떤 동산 물건이 나오는지 나와 있다. 물건 목록을 바로 클릭하면 관련 정보를 쉽게 제공 받을 수 있다.

[자동차 경매]

중고차 시세 70% 수준에서 매각돼

자동차는 물건 특성만 놓고 보면 동산경매에 가깝지만 법원은 현재 부동산경매와 한꺼번에 처리하고 있다. 이 때문에 경매방식이나 특성 등은 부동산경매와 유사하다. 자동차는 포클레인, 굴삭기 등 중장비와 함께 분류되고 있다. 현재 대법원은 자동차 경매와 관련된 정보를 일반 부동산 경매 정보와 비슷한 형태로 일반에 공개하고 있다. 

경매로 자동차를 구입하는 사례는 조금씩 늘고 있다. 경매정보 제공업체 지지옥션에 따르면, 지난 2월 말 전국에서 경매로 나온 자동차는 686대였으며 이 가운데 306대가 주인을 찾았다. 낙찰률은 44.5%, 평균경쟁률은 4.9대 1을 기록했다. 감정가에서 낙찰가가 차지한 비율인 낙찰가율은 76.4%였다. 대략 감정가의 70% 선에서 매각됐다는 소리다. 경기침체를 보여주듯 지난해 같은 기간 462대가 경매로 나온 것과 비교하면 다소 늘어났다. 지난 2월25일 경기도 수원지법 경매11계에서 열린 2012년식 쉐보레(1998cc) 입찰에는 총 31명이 참가해 감정가(2100만원)의 71%인 1485만1000원에 최종 낙찰됐다. 이 차의 주행거리는 1만4572㎞였다.

자동차 경매는 입찰에 부쳐지기 전까지 전 소유주가 실제로 타던 차가 나오기 때문에 차체 결함이 비교적 덜하며 감정기관이 평가한 금액 역시 일반 중고차 시세에 비해 저렴하다. 대법원 사이트를 방문하면 현재 차량상태, 주행거리 등을 알 수 있다. 만약 사고 여부 등을 알고 싶다면 민간 경매정보업체가 제공하는 정보를 적극 활용하는 것이 좋다. 지지옥션(www.ggi.co.kr)은 등록 회원들에게 자동차 경매 정보 내 보험개발원과 연계돼 차량사고 이력을 제공한다. 이 코너에서는 해당 차량의 사고 유무와 소유자 변경 여부 등이 자세하게 소개돼 있다. 도로교통, 침수, 도난 사고 등을 당했는지 직접 알아보고 싶다면 보험개발원 사이트(www.kidi.or.kr)를 방문해 조회해 볼 수 있다. 

자동차 경매는 일반적으로 2회 이상 유찰되는 경우가 거의 없다. 1회 유찰 후 보통 감정가의 70% 선에서 주인이 가려진다. 연식이 좋은 차라면 첫 입찰에서 바로 낙찰된다. 하지만 자동차 경매는 시동을 켜거나 엔진 상태를 입찰 전 확인할 수 없는 것이 단점이다. 해당 보관소를 방문해 외관으로만 확인이 가능하다. 이 때문에 만약 자신이 낙찰 받은 차량이 감정평가서와 다른 상태임을 확인했다면 법원에 즉시 불허가나 낙찰대금 감가(減價)를 신청해야 한다.

송창섭 기자 / 사진 : 조선일보 DB

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감정평가에 관한 규칙상 건설기계 감정평가방법으로 원가법 적용을 원칙으로 하고 있다. 그러나 건설기계 재조달원가를 알 수 있는 방법이 제한적이라 다수의 감정평가법인 등은 자동차와 유사한 동산으로 간주하고 거래사례비교법으로 평가하는 경우가 대부분이다.

그러나, 관련 규정상 원가법 적용이 원칙이다.

2.3 건설기계의 감정평가방법

① 건설기계를 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 원가법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.

③ 건설기계를 원가법으로 감정평가할 때에는 정률법으로 감가수정한다. 다만, 필요하다고 인정되는 경우 사용정도·관리상태·수리여부 등을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

④ 건설기계로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

건설기계관리법

[시행 2020. 10. 8.] [법률 제17220호, 2020. 4. 7., 일부개정]

1. "건설기계"란 건설공사에 사용할 수 있는 기계로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

건설기계관리법 시행령

[시행 2020. 10. 8.] [대통령령 제31103호, 2020. 10. 8., 일부개정] 

제2조(건설기계의 범위) 「건설기계관리법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제1호에 따른 건설기계는 별표 1과 같다.  <개정 1999. 9. 9., 2007. 7. 18.>

덤프트럭 등의 재조달원가 자료가 나온 공식 책자 등은 현재까지는 없고 판매가격 혹은 시가표준액 등의 자료를 참작하여 시산조정하여 결정하는 방법이 현재까지는 최선이다. 

<감정평가 예시1>

<감정평가 예시2>

2019.03.28 선고 2018다44879(본소), 44886(반소) 임차보증금반환(본소), 건물인도(반소) (가) 상고기각

[임차인은 임의경매절차 매수인을 상대로 임차보증금의 지급을 구하고, 임의경매절차 매수인은 임차인을 상대로 주택의 인도를 구하는 사건]

◇임대인이 주택을 신탁법상 신탁하였음에도 임차인과 임대차계약을 체결하였고 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득한 경우에 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하는 시기◇

1. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.

2. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).

임대인이 주택을 신탁법상 신탁하였음에도 임차인인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 함)와 임대차계약을 체결하였고 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득하면서 근저당권을 설정하였음. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 함)는 위 근저당권자가 신청한 임의경매절차에서 주택을 매수하였음. 원고는 주택에 관하여 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하였다고 하면서 피고를 상대로 임차보증금의 반환을 구하고, 피고는 원고가 피고에게 대항할 수 없다고 하면서 주택의 인도를 구한 사건에서, 원고는 임대인이 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 위 근저당권자의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 피고에게 대항할 수 있다고 판단하여 피고의 상고를 기각한 사안임