경매평가시 물건별 유의사항
감정평가사 2차 과목 중 실무는 현업에 종사하는 감정평가사 분들이 출제위원으로 선임 되는바 현업에서 문제되는 업무 등에 관심을 가지는 것은 실무득점에 있어 중요시됩니다.
따라서 지난호에는 담보평가업무와 관련해서 대상물건의 적격여부에 대해 현업에서 문제되고 있는 사례들을 정리했습니다.
이번호에는 경매?평가업무와 관련해서 대상물건과 평가시 물건별 유의사항에 대해 살펴보기로 하겠습니다.
1. 경매평가 대상
(1) 경매평가의 대상은 매수인이 취득할 물적 범위 즉, 압류의 효력이 미치는 물 적 범위와 일치한다. 따라서 매각물건과 그 부합물, 종물, 천연과실, 권리 등이 평가의 대상이 된다.
(2) 부합물은 주물의 일부로서 평가의 대상이 된다. 압류 후에 부합물로된 물건 도 이와 같으나. 타인의 권원에 의하여 부합시킨 경우에 그것이 독립성을 가 질 때에는 소유권이 타인에게 있으므로 평가의대상이 되지 아니한다.
(3) 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류 후의 종물 도 이와 같으나, 제3자의 소유에 속하는 종물에는 압류의 효력이 미치지 아 니한다.
(4) 압류의 효력이 미치는 부동산의 종된 권리에는 토지에 관하여는 지역권과 건 물에 관하여는 지상권이 있다. 평가당시 종된 권리로서 존재하고 있는 것은 아니지만 매각으로 인하여 건물의 매수인이 법정지상권을 취득하게 되어 있 는 경우, 그 장애의 법정지상권도 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.
(5) 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3 자에게 양도된 경우가 아니면 평가의 대상이 된다. 다만, 강제경매에서 천연 과실이 매각시까지 성숙기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외한다.
2. 경매평가 물건별 유의사항
1) 토지
(1) 법정지상권의 제한을 받는 토지
법정지상권은 경락인이 경락을 받아 토지소유권을 취득할 때 비로소 그 토지 의 부담이 되므로 매수신청가격의 기준역할을 하는 최저매각가격을 고려하는 점을 감안 부동산 경매평가시 고려해야 할 것이다.
① 법정지상권이 당해 부동산에 성립할 경우에 경락인의 지료청구권과 지상권의 존속기간 등을 고려하여 법정지상권에 의한 부담을 감가해야 한다.
② 그러나, 실무상 법정지상권 성립여부를 감정평가사가 판단하기에 용이하지 않으므로 나지상정으로 해당 토지를 정상평가하되, 제한받는 상태의 가격을 감정평가서에 병기하는 것이 보편적인 평가방법이다.
(2) 타인 점유부분의 평가
점유권원 유무, 점용료 지불여부 등을 고려하여 권리의 제한 내용에 따라 감 액하여 평가하되, 조사한 내용을 의견서에 표기한다.
(3) 도시계획선 저촉
대상 토지 중의 일부가 도시계획선에 저촉되는 경우에는 사용?수익이 제한 받 게되므로 이러한 사정을 감안하여 평가한다.
(4) 토지의 부합물
정원수, 정원석, 석등, 등이 있을 수 있으나, 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다. 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목”과 “명인방법을 갖춘 수목”이 아닌 한 부합물로서 평가의 대상이 된다.
(5) 공유지분에 대한 평가
2인 이상이 공동으로 소유하는 토지의 지분을 평가할 때는 목적물의 위치가 확인되면 그 위치에 따라 평가하고 위치확인이 곤란한 경우에는 전체의 가격 을 평가하여 지분비율에 따라 사정한다.
(6) 공부의 오류가 있는 토지의 평가
① 위치의 불부합
위치가 지적공부와 부합되지 않는 토지는 실제의 위치로 정정하는 것이 원칙 이므로 , 법원에 통보하여 정정 후 평가한다.
② 면적의 불부합
토지대장, 지적도 등 공부의 오류로 면적이 불부합되는 토지는 불부합 내용 을 기재하고 현황을 확인하여 조치 후 평가한다.
2) 건물
(1) 면적산출근거
공부상의 물건과 실측면적이 동일성을 인정할 수 있는 정도의 오차를 보일 경우 공부면적으로 사정하고, 동일성을 인정하기 곤란한 정도의 큰 차이를 보이면 실측면적으로 사정한다. 이때 의견란과 명세표상의 비고란에 실측사 정하였음을 기재한다.
(2) 건물의 부합물이나 종물
경매목적물에 부합물이나 종물이 있으면 그 부합물이나 종물도 경매로 인하 여 소유권이 이전되므로 경매 대상이 포함된다.
** 건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인지 여 부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기 능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유 권 객체가 될 수 있는지 여부 및 증축하여 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
** 종물은 토지 또는 주된 건물의 경제적 효용에 계속적으로 이바지하기 위하 여 부속시킨 동일 소유자의 독립된 건물을 말함.
(3) 다세대 주택의 실질을 갖춘 다가구용 단독주택의 공유지분의 평가
구조상 이용상의 독립성을 구비하고 실질적으로 여러 세대가 독립된 주거생 활을 영위하는 다세대용 공동주택에 해당되지만 구분건물등기가 경료되지 못 한 다가구용 단독주택의 공유지분등기는 일반등기와는 달리 특정 부분에 대 한 구분소유권을 표창한다고 할 것이다.
따라서 그 공유지분에 대한 감정평가는 민사소송법 제 649조 제 2항에 따 라 건물의 전체가격 중 공유지분의 비율에 따른 가격이 아니라 전체 건물 중 당해 구분건물이 점유하고 있는 위치를 반영한 가격이어야 할 것이므 로 당해 특정부분을 다른 부분의 거래가격을 참작하여 구분건물과 같이 토지 건물을 일체로 한 비준가격으로 평가하여야 한다.
(4) 특수한 건물의 평가
① 신축 중인 건물
신축 중인 건물이 사회통념상 독립된 부동산이라 할 수 없는 경우에는 건축 자재나 공작물 등으로 보아 평가 하는 것이 타당하며, 사회통념상 독립된 부 동산이라 할 수 있는 경우에는,
ⓐ 공사 중단된 투입된 원가를 합산하는 방법,
ⓑ 건물이 완성 되었을 경우를 상정하여 가격시점까지의 공정률을 곱하여 구하는 방법.
② 무허가건물
무허가 건물들은 평가하지 않는 것이 원칙이나, 경매평가의 경우 부득이 하 게 평가하는 경우 해당건물의 소유권, 사용승인 가능성 등을 참작하여 평가 하고 평가의견서에 무허가 건물임을 명시하여야 한다.
3) 구분건물의 경매평가
(1) 대지권이 없는 구분건물
대지권이 없는 구분건물은 대지권이 없는 사유 및 대지권 등재시 필요한 내 용을 조사하여, 대지권을 포함한 가격으로 평가할 것인지 건물만의 가격으로 평가할 것인지를 결정하고, 그 사유를 의견란에 기재해 주어야 한다.
- 평가명령서상 평가대상부동산이 구분건물임에도 대지권의 표시가 없는 경우 에는, 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는 지 여부를 조사하여 평가대상에 포함하여 평가하였는지 여부를 평가서에 기재하 여야 하고, 구분 건물의 분양자에게 대지사용권이 있고 수분양자가 대지사용 권까지 분양받은 경우에는 대지사용권을 평가대상에 포함시켜 평가하고, 경 락대금의 배분에 활용 될 수 있도록 건물과 토지의 가격배분비율을 명시하여 구분건물 평가명세표에 기재하여야 함.
- 또한 토지에 대한 소유권, 대지권이 배분되지 않은 원인을 예를 들어 신도시 아파트의 경우 지적 미정리, 시영아파트의 경우 분할, 합병, 소규모 다세대 주택의 경우 토지에 대한 분쟁 등을 확인 가능한대로 기재하는 것이 좋음.
(2) 부동산이 구분건물이라 할지라도 별도 토지등기가 존재하는 경우
- 이 경우 반드시 토지와 건물의 가격을 별도로 평가하여 기재하여야 함.
(3) 구분건물의 제시외 건물로서 감정평가에 포함되어야 할 주요 내용
① 최상층의 다락방
② 지하층에 배분된 전용면적
③ 구조변경으로 확장된 부분
(4) 구분건물의 경우 건물과 토지가 일체로 거래되므로 토지와 건물의 가격을 분 리하는 것이 곤란하지만, 경매의 목적상 부득이하게 건물과 토지의 대지권 가격배분이 필요한 경우가 있으므로, 감정평가명세표에 배분액을 기재하고 있다.
4)공장
- 공장재단을 구성하는 기계, 기구등 동산이라 하더라도 유체동산의 집행이 될 수 없고, 그 저당권의 목적물인 토지, 건물 등과 함께 부동산에 대한 집행방 법으로 경매를 하므로 매각 부동산이 공장재단의 일부를 구성하고 있을 때에 는 기계, 기구의 개별 집행은 금지된다.
- 여기서 평가의 대상이 되는 기계, 기구 그 밖의 공용물의 범위는 공장의 토 지 또는 건물에 대하여 공장저당권이 설정되어 있는 경우에 이에 부가되어 일체를 이루는 물건과 공장저당법 7조 소정의 기계 기구목록에 기재된 것에 한정되므로 기계, 기구목록을 확인하여 정확한 평가를 하여야 함. |