2019.03.28 선고 2018다44879(본소), 44886(반소) 임차보증금반환(본소), 건물인도(반소) (가) 상고기각

2019.03.28 선고 2018다44879(본소), 44886(반소) 임차보증금반환(본소), 건물인도(반소) (가) 상고기각

[임차인은 임의경매절차 매수인을 상대로 임차보증금의 지급을 구하고, 임의경매절차 매수인은 임차인을 상대로 주택의 인도를 구하는 사건]

◇임대인이 주택을 신탁법상 신탁하였음에도 임차인과 임대차계약을 체결하였고 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득한 경우에 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하는 시기◇

1. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.

2. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).

임대인이 주택을 신탁법상 신탁하였음에도 임차인인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 함)와 임대차계약을 체결하였고 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득하면서 근저당권을 설정하였음. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 함)는 위 근저당권자가 신청한 임의경매절차에서 주택을 매수하였음. 원고는 주택에 관하여 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 취득하였다고 하면서 피고를 상대로 임차보증금의 반환을 구하고, 피고는 원고가 피고에게 대항할 수 없다고 하면서 주택의 인도를 구한 사건에서, 원고는 임대인이 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 위 근저당권자의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 피고에게 대항할 수 있다고 판단하여 피고의 상고를 기각한 사안임