陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1) 법적근거

토지보상법 시행령 제7조 제5항과 동법 시행규칙 별표5 (물건조서 내용)

4. 공부(公簿)상 면적과 실측(實測) 면적이 다른 경우에는 공부상 면적을 "비고"란에 적습니다.

2) 물건조서 개관

「토지보상법」제26조제1항에 따라 사업시행자는 사업인정 고시가 있은 후 같 은 법 시행규칙 제5조의 양식에 따라 물건조서를 작성하여 이에 서명 또는 날인하고 소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 함.

다만, 같은 법 같은 조 제2항에 따라 사업인정전에 작성한 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 사업인정을 받은 후 다시 작성을 하지 아니할 수 있음.

물건이 건축물인 경우에는 건축물의 연면적과 편입면적을 기재하고 일부 편 입의 경우 실측평면도에 편입부분을 표시하여 첨부

3) 작성요령〔양식 참조〕

① 공익사업의 종류 및 명칭 : 토지조서 작성방법과 동일

② 사업인정의 근거 및 고시일 : 토지조서 작성방법과 동일

③ 사업시행자 성명 또는 명칭, 주소 : 토지조서 작성방법과 동일

④ 물건소유자 성명 또는 명칭, 주소 : 토지조서 작성방법과 동일

⑤ 물건의 내역

㉠ 소재지 : 물건이 있는 토지의 시․군․구․읍․면․동(리)의 법정지명을 기재

㉡ 지번 : 물건이 위치하는 토지의 지번 기재

㉢ 물건의 종류 : 사물의 명칭은 표준어를 사용하여야 하고 이름을 정확하게 알지 못하는 경우 감정평가서에 기재된 물건 명을 기재

예) “미상” “미상나무”등 사물명칭이 확인되지 않은 것은 사용하지 말 것

㉣ 구조 및 규격 : 건축물일 경우 그 구조를 기재하고 그 밖의 물건의 경우 규격 등을 기재

㉤ 수량(면적) : 물건의 체적, 중량, 개수 등 적합한 단위와 결합하여 사용하고, 건축물은 그 편입면적을 기재

예) 분묘 2기, 수목 45주 등

㉥ 관계인 성명 또는 명칭․주소․권리의 종류 및 내용 : 건축물일 경우 건물등기부등본을 열람하여 관계인을 파악하여 기재

⑥ 서명․날인을 거부하거나 서명․날인을 할 수 없는 사유 : 토지 조서 작성방법과 동일

⑦ 그 밖에 보상금산정에 필요한 사항 : 토지조서와 동일

⑧ 년 월 일 : 물건조서 작성일자를 기재

⑨ 사업시행자 ? : 토지조서와 동일

⑩ 물건소유자 (서명 또는 인) : 토지조서와 동일

⑪ 관계인 (서명 또는 인) : 성명은 위의 관계인 성명 또는 법인명과 일치시키고 ⑩과 같은 요령으로 작성

4) 유의사항

① 물건조서의 작성요령도 토지조서와 동일

② 물건의 종류가 많아 물건명세서를 별지에 작성할 시는 간인

③ 물건 중 건축물인 경우 허가건물인 경우에는 등기부등본 또는 건축물관리대장 등으로 소유자를 확인하면 되나, 무허가

건물인 경우에는 무허가건축물관리대장(과세대장) 또는 소유사실 확인서에 의하여 그 소유자를 확인

④ 토지 및 물건조서의 작성시점은 사업인정고시일(혹은 개별법에 의한 행위제한일)을 기준으로 조사․작성하여야 하고 조사당시를 기준으로 토지 및 물건조서를 작성하여서는 아니 됨. 즉 「토지보상법」제25조에는 사업인정고시가 있은 후에는 토지의 형질변경 등이 금지되고 이를 위반한 경우에는 보상대상에서 제외 (위반건축물 등재 등)

협의취득과 일부 취소에 따른 효과

보상과 관련하여 협의에 의한 계약에 있어서 중대한 하자가 있을시 계약을 취소할 수 있는지 여부에 대하여 판례가 있어서 소개 한다.

 
 
1. 발단

사업시행자 : 시장
사업명 : 도로개설공사
회보일자 : 95. 1. 26.
내용 :
가. 도로예정부지 중 11필지가 용도지역 착오로 인하여 평가액 수정통보.
나. 도시계획상 자연녹지, 개발제한구역인데 생산녹지(인근이 대부분 생산녹지)로 평가.
다. 평가금액 : 당초 75,000에서 40,500원으로 수정.
결과 :
가. 1995. 1. 26일 회보한 후 4. 28일 착오 발견 후 즉시 사업시행자에게 통보.
나. 착오발견 통보시 11필중 7필지는 수정전 가격으로 협의하고 보상금 지급하고 소유권이전 등기 완료.
다. 4필지는 수정된 가격으로 협의.
라. 기협의된 7필지소유자와 사업시행자간 약 8개월 간에 걸쳐 재계약 협의하였으나 1필지 소유자만 재계약 협의에 응하고 차액 등 반납하였음.

 
 
2. 사업시행자의 대응

사업시행자는 장기간에 걸쳐 소유자와 협의하였으나, 협의 불성립으 로 인하여 소송키로 함.
- 원고 : 사업시행자( 시장, 이하갑)
- 피고 : 토지소유자(이하을)
- 청구취지 :
① 용도지역을 잘못 안것은 착오이며, 이는 법에 의한 보상에 있어, 그 보상액을 결정하는데 있어 중요부분이라 할 것이므로 그 초과 보상된 부분에 대하여는 착오에 의한 의사표시이므로 취소하고 과다보상 부분을 법률상 원인도 없이 부당이득한 것이므로 반환하라.
② 11필지 중 5필지는 실제가격으로 보상하고 6필지는 과대평가된 가액으로 보상하는 것은 선량한 풍속, 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 불공평하며, 불공정한 법률행위이므로 과다보상받을 부분은 반환되어야 한다.
- 답변 :
① 피고들은 원고와 매매계약을 하고 그 매매대금을 수령한 것이고, 공특법에 따른 보상이 아니므로 기각되어야 한다.
② “착오이므로 취소한다”는 주장에 대하여 착오를 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우에는 취소할 수 없다. (민법 제 109조 제 1항단서) 또한 표의자인 원고에게 중대한 과실이 있는 이상 함부로 착오라고 취소한다는 것은 있을 수 없거니와 피고 등의 신뢰와 법적안정성을 뒤흔드는 회사는 결코 허용해서는 안될 것 이다.

서울민사지방법원 (93가합53998 : 93. 12. 28)

원고 : 000
피고 : 서울특별시
1988. 6. 4 : 마곡유수지, 배수펌프장 시설결정, 지적승인
1990. 3. 19 : 보상평가
1991. 2. 5 : 협의 취득
1991. 4. 24 : 대상토지가 하천구역에 편입된 토지임에불구하고, 하천구역에 편입되지 아니한 인근 토지로 착각하여 표준지 중 잘못선정한 가격을 평가한 사실을 알고 원고 등에게 착오를 이유로 약정을 취소하고 정정된 금액으로 수령할 것을 통보판결.
위 협의 취득약정은 공공용지취득및손실보상에관한특례법에 의하여 공공사업에 필요한 토지 등을 토지수용법에 정한 절차에 의하지 아니하고 협의에 의하여 취득하는 약정으로서 사법상 매매계약과 동일한 성질의 것이라고 한 것이므로 이 사건 각 부동산에 대한 협의취득약정을 취소하기 위하여는 위 약정의 중요부분에 착오가 있 어야 할 것인데, 피고주장과 같이 위 감정평가인들이 이 사건 각 부동산이 하천구역에 편입된 토지임에도 불구하고 하천구역에 편입 되지 아니한 인근토지로 착각하여 표준지를 잘못 선정, 가격을 평가하였고 이에 근거하여 피고가 취득가격을 산정하여 원고와 위 협 의 취득 약정을 체결하였다고 하더라도, 위 각 감정평가는 지가공시및토지들의평가에관한법률 위 법 제 21조 제 1항에 의하여 지방자 치단체인 피고가 토지의 매입을 위하여 감정평가업자에게 의뢰한 결과 나온 것이고 위 특례법 제 4조 제 1항에 의하면 보상액의 결정 에 있어서 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결당시의 가격을 ‘기준’으로 산정하도록 되어 있으므로 위와같이 감정평가업 자에게 토지의 감정평가를 의뢰하여 그 감정결과를 기준으로 위 각 부동산을 협의취득하였다고 하더라도 위 감정평가는 위 협의취득 에 있어서 가격을 결정하는 일응의 기준일 뿐 계약상대방인 원고에 대하여 법적 구속력을 가지는 것은 아니므로 위와같은 잘못된 감 정평가는 피고가 이 사건 각 부동산을 협의취득하려는 의사를 결정함에 있어서 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오가 있다고 할 수 없다.
따라서 피고의 위 약정 취소의 의사표시는 나머지 점에 대하여는 살필 필요없이 부적법하다.

서울고등법원 (94나4976 : 1994. 9. 28)

이 사건 토지들에 관한 위 매매계약은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의하여 공공사업에 필요한 토지 등을 토지수용법에 정한 절차에 의하지 아니하고 협의에 의하여 취득하는 것을 내용으로 하는 계약으로서 사법상 매매 계약과 동일한 성질의 것이라 할 것으로서 착오를 이유로 위 계약을 취소하기 위하여서는 그 착오가 법률행위 내용의 중요부분에 관 한 착오이어야 하고 만일 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이의 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하 여 이를 취소할 수 있다 할 것인 바, 피고의 위 주장과 같이 위 감정평가기관들이 이 사건 토지들의 감정평가에 있어 이를 인근 토지로 착각하고 실제 가격보다 고액으로 평가한 결과 피고가 착오에 빠져 이 사건 토지들의 매매대금을 부당하게 높게 정하여 이건 매매 계약을 체결하였다 하더라도, 위 특례법 제 4조 제 1항에 의하면 보상액의 결정은 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결 당 시의 가격을 ‘기준’으로 산정하도록 되어 있고, 또한 위 특례법 시행령 제 2조의 10 제 8항에 의하면 보상액의 산정은 지가공시및 토지등의평가에관한법률 소정의 감정평가업자 2인 이상의 평가액의 산술평균치를 ‘기준’으로 하도록 규정되어 있는 점에 비추어 보면 위 감정평가는 위 협의취득에 있어서 그 대금을 결정하는 일응의 기준이 될뿐 그것이 협의취득 당사자에 대하여 법적 구속력 을 가진다거나 당연히 협의취득에 있어서의 계약 내용에 포함되는 것은 아니라 할 것이므로, 그와 같이 잘못된 감정평가에 의하여 이 사건 토지들의 가격에 대한 착오에 빠져 이 사건 매매계약을 체결하였다는 피고의 위 주장은 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 원·피고 사이에 위 감정평가를 매매대금결정의 기준으로 삼기로 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피고가 위 매매대금을 결 정하게 된 단순한 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 볼 수는 없다 할 것인데, 위 매매대금이 위 특례 법 소정의 감정평가기관의 감정평가액을 산술평균한 금액으로 결정된다는 내용에 관하여 피고가 계약 체결 이전인 1990. 12. 6경 이미 원고들에게 그 내용을 담은 손실보상협의요청 공문(을제 10호증)을 송달하였다거나 계약체결 당시에 이를 설명함으로써 그것 을 이 사건 매매계약의 내용으로 삼았다는 피고의 위 주장사실에 부합하는 당심증인 ○○○의 증언은 믿기 어렵고 을제 10호증(손 실보상협의요청)의 기재만으로는 그 수신처가 원고들의 피상속인인 위 ○○○로 되어 있고 1990. 12. 6자 발송인만 찍혀 있어 이로 써 원고들에게 도달되었다고 인정하기에 부족하며 달리 위 감정평가를 기초로 매매대금을 결정한다는 것을 이 사건 매매계약의 내 용으로 삼았음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 결국 감정평가의 잘못으로 말미암은 매매대금의 착오가 이 사건 매매계약상의 중요 부분에 관한 착오라거나 표시된 동기의 착오임을 전제로 한 피고의 위 주장은 그 이유 없다 할 것이다.
이와 결론을 같이 한 원심판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

인천지방법원 (94가합18177 : 95. 4. 6)

원고 : 사업시행자( 시장)
피고 : 피수용자
원고는 피고가 운영하는 낚시터는 원고로부터 사용허가를 받아 개설한 것으로서 낚시터 의 석축 (제방)을 비롯한 시설물들은 피고가 영업상의 필요에 의해 설치한 것일뿐 가액의 증가를 가져오는 유익비 반환의 대상이 되 지않을 뿐만 아니라 원고가 그 사용허가를 취소하는 경우 피고로서 그 낚시터 시설물을 철거하여 원상회복할 의무를 부담하게 되므 로 낚시터 시설물이나 이를 이용한 휴업손실등 영업권은 공공사업시행에 따른 보상대상 물건이 아님에도 불구하고 대상물건 여부 에 관한 관계공무원의 착오로 인하여 위법 부당하게 보상이 이루어진 것이고 또한 피고에게 지급할 보상액을 평가함에 있어서 낚시 터의 휴업보상을 영업손실과 구분하여 평가하지 않고 각 부대시설과 일괄 평가함으로써 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙 제 5조의 4, 및 같은 규칙 제 12조 제 5항에 위배되어 위법 부당한 보상이 이루어진 것이므로 결국 피고는 법률상 원인없 이 위 부당지급된 보상금 상당의 이득을 얻었고 이로 인하여 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입었으므로 피고는 위 금원 상당의 부 당이득금을 반환해줄 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 위 갑제3호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 원고가 피고에게 위 낚시터부 지의 사용수익을 허가할 당시 사용자는 선량한 권리자의 주의로써 사용허가 재산의 보존의 책임을 다하여야하고 어떠한 경우에도 재산의 원형변경은 불가하며 그 사용에 필요한 보수를 하여야 할 뿐 아니라 관리청이 승인 없이는 사용목적을 변경하거나 사용허가 재산의 원상을 변경하는 행위를 하지 못하며, 공공, 공공용 또는 공익사업에 필요한 때는 언제든지 사용허가한 재산의 전부 또는 일부에 대하여 그 사용허가를 취소할 수 있다는 조건을 부여한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로 원고가 위 허가조건을 들어 피고에 대하여 위 낚시터부지의 사용수익허가를 취소할 수 있다고 하더라도 원고가 이를 취소하지 아니한 채 공공용지의취득및손 실보상에관한특례법의 각 규정에 의거하여 낚시터의 시설물 및 영업권을 협의 매수한 이상 그에 대한 보상금이 법률상 원인없이 지 급된 것이라고는 볼 수 없을 것이고, 또한 위 특례법의 규정들은 공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득의 경우에 보상하여 야 할 손실보상에 관한 기준과 방법을 정한 것에 불과한 것이고 그 협의에 의한 취득의 법률적 성질은 사법상의 매매계약과 다를 바 없으므로 일단 보상대상물건의 소유자나 권리자와 사업시행자간에 협의가 성립된 경우에는 계약상의 하자를 다루는 것은 별론으 로 하고 위 법령상의 산정방법이나 보상기준에 위반되었다는 이유만으로 그 협의의 효력에 영향을 미칠수 없다고 할 것이므로 피고 의 주장을 나아가 판단할 필요도 없이 원고의 위 주장은 모두 그 이유없다.

인천지방법원 (96가합11514 : 96. 12. 19)

원고는 공공용지의 협의취득에 있어 보상기준을 정하고 있는 위 특례법시행규칙 제 6조 제 4항에 의하면 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법 상 제한이 당해공공사업의 시행을 직접목적으로하여 가해진 경우를 제외하고는 제한받는 상태대로 평가하되, 제한의 정도를 감안 하여 적정하게 감가하여 평가하도록 규정되어 있는데 이 사건 각 토지의 용도지역은 자연녹지 개발제한구역으로 이를 적용하여 적 정하게 평가한 감정평가결과에 의하면 평방미터당 금 40,500원을 기준으로하여 보상금액을 산정하여야 함에도 불구하고 소의 감정 평가법인들이 이를 생산녹지로 잘못 적용하여 감정가액을 평가함으로써 원고는 이에 따라 피고들에게 평방미터당 금 75,000원씩으 로 계산한 별지 목록 취득가액란 기재 각 금원을 보상하였는바, 다음과 같은 이유로 피고들은 원고에게 위 각 금원 중 위 법령상의 보상기준을 초과하여 지급된 청구취지 기재 각 금원(각 평방미터당 34,500원(=금 75,000 - 금 40,00원) × 면적)을 반환할 의무가 있다고 주장하므로 차례로 판단한다.
가. 원고는 먼저 공공용지의 취득을 위한 협의는 위 특례법 및 그 시행령에 정하여진 보상액 의 범위내에서 이루어져야 하는 것이므로 피고들에게 지급된 보상금 중 청구취지 기재 각 금원에 대한 협의는 위 법령에 저촉되어 무효임에도 피고들이 위와 같이 법률상 보상금액보다 과다하게 보상받음으로써 결국 법률상 원인없이 동액 상당의 이득을 얻었고 이로 인하여 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입게 되었으므로 피고들은 위 금원 상당의 부당이득금을 반환해 줄 의무가 있다는 취 지의 주장을 하나 보상기준에 관한 위 법령상의 규정들은 협의취득의 경우에 사업자가 토지소유자에게 시행하여야할 보상의 기준 을 정한 것에 불과한 것으로서 동 법령상의 보상기준을 초과한 경우에도 일단 토지소유자의 사업 시행자간에 협의가 성립된 경우에 는 그 협의의 효력에는 아무런 영향이 없다고 할 것이고, 또한 토지소유자와 사업시행자 사이에 위 특례법에 의한 협의가 성립된 경 우에는 위 협의취득은 사법상 매매계약과 같은 성질을 가지게 되는 것이므로 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 보상 금을 별지 목록 취득가액란 기재 각 금원으로 정하여 협의가 성립된 이상 위 보상금은 이 사건 각 토지 전체에 대한 매매대금으로서 의 성질을 가지게 되므로 피고가 위 보상금 중 일부를 법률상 원인없이 지급받았다는 원고의 위 주장은 어느모로 보나 이유없다.나. 원고는 다시, 원고는 소의 감정평가법인들의 잘못으로 인하여 이 사건 각 토지의 용도지역을 잘못 알아 피고들에게 청구취지 기 재 각 금원과 같이 과다보상하게 된 것이므로 원고와 피고간의 이사건 협의취득에 관한 의사표시 중 위와 같이 과다보상된 부분에 대한 의사표시는 원고의 착오에 의한 의사표시이므로 이 사건 소장 부본의 송달로써 이를 취소한다고 주장하므로 살피건대 위와 같 이 원고가 소의 감정평가법인들의 보상금액 산정과정상의 착오로 인하여 과다 산정된 보상금으로 이 사건 토지를 협의 취득하였다 고 하더라도 그와 같은 착오는 동기의 착오에 해당되는 것이므로 당사자 사이에 특히 그 동기를 계약의 내용으로 삼은 경우에 한하 여 이를 이유로 당해 계약을 취소할 수 있다고 할 것인 바, 증거 서류와 기재와 증인 ○○○의 증언만으로는 위 협의취득시에 이러한 사정을 제약의 내용으로 삼았음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장도 이유없다.다. 원고는 또한 피고들과 같이 원고의 보상금 과다산정으로 인하여 과다보상을 받았던 소의 ○○○은 과다보상받은 부분을 원고에게 반환 하였고, 이 사건 각 토지와 인접하여 용도지역이 이 사건 각 토지와 같은 토지의 소유자들인 소의 ○○○등은 원고로부터 평방미터 당 금 40,500원씩으로 산정한 보상금을 지급받았는데 피고들만이 그보다 훨씬 높은 가격으로 산정된 보상금을 지급받은 것은 불공 정한 법률행위로서 무효라는 취지의 주장을 하나, 불공정한 법률행위가 성립되기 위해서는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현 저히 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경 우에 한하여 성립하는 것인 바, 우선 그 주관적요건에 관하여 살펴보건대 개발대상지역으로 편입된 토지의 보상업무를 주로하면서 사실상 시인에 비하여 우월한 지위에 있는 원고가 이 사건 협의취득 당시 궁박 또는 무경험의 상태에 있었다고 보기는 어려울뿐만 아니라 원고가 소의 감정평가법인들의 감정평가결과를 그대로 믿고 이 사건 협의에 나아간 것이 경솔한 것이었다 하더라도 피고들 이 그러한 원고의 사정을 알고 이를 이용하려는 의사가 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 객관적 요건에 관하여는 나 아가 살펴볼 필요도 없이 위 주장은 이유없다.결론
따라서 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유없어 이를 모두 기각하기로하여 주문과 같이 판결한다.


서울고등법원 (97나3448 : 97. 9. 4)


가. 원고의 청구원인의 요지원고는 위 사실들을 토대로 하여, 다음과 같은 세 가지 사유를 근거로 들면서 위 과다지급액 및 그에 대한 지연손해금의 반환을 청구한다.첫째로, 원고는 감정평가법인들이 용도지역을 잘못 인식하여 과다하게 평가한 감정결과에 따라 피고들에게 과다지급한 것으로서, 그 협의취득 의사표시 중 과다 지급된 부분에 대한 의사표시는 원고의 착오에 의한 의사표시이고 이는 대금액을 결정하는데 있어 중요부분이므로, 이사건 소장 부본의 송달로써 이를 취소한다고 주장한다.둘째로는, 피고들은 법률상 보상액보다 과다하게 보상받음으로써 결국 법률상 원인 없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고 이로 인하여 원고에게 손해를 가한 것이므로, 피고들은 같은 금액 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.셋째로, 피고들과 같이 과다지급받았던 소의 ○○○은 과다지급액 부분을 원고에게 반환하였고 이사건 토지들과 인접한 토지 소유자인 소의 ○○○ 등은 원고로부터 ㎡당 금 40,500원씩으로 산정한 대금액을 지급받았는데, 피고들만이 그보다 휠씬 높은 가격으로 산정된 대금액을 지급받은 것은 불공정한 법률행위로서 무효라고 주장한다.그런데 위 세가지 주장은 선택적 관계에 있으므로, 먼저 착오로 인한 취소 주장에 관하여 살핀다.나. 매매대금 결정의 경위 및 협의매수 계약의 내용⑴ 원고는 1995. 2. 21경 피고들에 대한 협의 요청시, 공특법이 정한 방법에 따라 두 개의 감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액을 기준으로 결정한다는 점 및 그에 따라 ㎡당 금 75,000원씩으로 산출한 금액을 서면으로 통지, 제시하였다.⑵ 원고는 그 후 피고들과 각 협의매수 계약시 그러한 내용을 설명하였고, 매매계약서 ‘물건의 표시’란에 그 대금 결정 내역에 관하여 단가와 면적을 기재함과 아울러, 대금 결정 방법에 관하여도 매매계약서 제 1조 제 1항에 가격은 공특법 제 4조 및 동법시행령 제 2조 관련조항의 규정에 따라 산정된 단가를 쌍방 협의에 의하여 정하였음을 명시하였다.⑶ 한편, 피고들과 함께 과다지급을 받았던 소의 ○○○은 원고의 반환요청에 따라 과다지급액 부분을 원고에게 반환하였고, 이 사건 토지들과 인접한 토지 소유자인 소의 ○○○ 등은 피고들과의 협의매수 이후 원고로부터 ㎡당 금 40,500원씩으로 산정한 대금액을 지급받았다.다. 착오로 인한 취소 주장에 대한 판단.⑴ 원고는 두 감정기관의 평가액을 근거로 ㎡당 시가의 산술평균액이 금 75,000원인 것으로 잘못 알고 착오에 빠져, 이를 기준으로 매수가액을 제시하여 그 금액으로 협의매수 계약을 체결하였는바, 이러한 착오는 목적물의 시가에 관한 착오로서 이른바 동기의 착오에 해당한다.⑵ 그런데, 원고는 피고들에 대한 협의매수 요청시 서면으로 위와 같은 매수가액 결정 방법에 관하여 통지하였고, 피고들도 그러한 사정을 인식하고 그 대금 결정의 기준과 계산 내역 및 그 방법을 매매계약서에 명시함으로써, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았다.⑶ 매매대금은 매매계약의 중요부분인 목적물의 성질에 대응하는 것이기는 하나 분량적으로 가분적인데다 시장경제하에서 가격은 늘 변동하는 것이어서, 설사 매매대금액 결정에 있어서 착오로 인하여 다소간의 차이가 나더라도 보통은 중요부분의 착오로 되지 않는다. 그러나 이 사건은 정당한 평가액을 기준으로 무려 85％나 과다하게 평가된 경우로서 그 가격 차이의 정도가 현저할 뿐만 아니라, 원고는 지방자치단체로서 법령의 규정에 따라 정당하게 평가된 금액을 기준으로 협의매수를 하고 또한 협의가 성립되지 않는 경우 수용 등의 절차를 거쳐 사업에 필요한 토지를 취득하도록 되어 있다.이러한 사정들에 비추어 볼 때, 원고 시로서는 위와 같은 동기의 착오가 없었더라면 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수 계약을 체결하지 않았으리라는 점은 명백하다. 따라서 원고의 매수대금액 결정의 동기는 이 사건 협의매수 계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당 하다.라. 피고의 항변 : 중대한 과실의 존부이에 대하여 피고는, 원고 시는 관할 행정관청으로서 이 사건 토지들의 용도 및 현상을 누구보다도 잘 알 수 있고, 감정의뢰시 감정기관에 평가를 위한 모든 자료를 건네주었을 뿐만 아니라, 감정평가서를 수령한 후 약 한달간에 걸쳐 이를 충분히 검토한 다음 협의매수 계약을 체결하고 나서 또 한달이 지난 뒤에야 그 대금을 지급하였는바, 원고 시가 그러한 여러 단계의 과정과 충분한 시간 동안의 검토를 거치면서도 감정가액의 잘못을 발견하지 못하였다면, 이는 원고 시에게 위 착오에 관하여 중대한 과실이 있는 것이므로, 원고는 그 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소하지 못한다고 주장한다.그러므로 앞서 든 증거들에 의하여 살피건대, 원고 시가 비록 관할 행정관청이기는 하나 이 사건 토지들 이외에도 같은 사업에 의하여 도로로 편입될 예정인 토지들이 수백 필지나 되어 그 토지들의 용도 및 현황들에 일일이 대조·검토하기가 쉽지 않고, 또한 토지의 시가검정은 평가기관의 전문 영역으로서 토지의 용도뿐만 아니라 공시지가, 지가변동율, 지역요인, 개별요인 등 여러 가지 요인들을 고려하여 평가하기 때문에 비전문가인 원고 시의 담당자들로서도 그 평가액의 적정 여부를 검토하여 착오를 발견하기는 매우 어려우며, 더욱이 이 사건과 같이 두 개의 감정평가 기관 이 동시에 착오에 빠져 둘 다 비슷한 평가액을 낸 경우에는 원고 시로서는 사실상 이를 신뢰할 수밖에 없으리라는 사정을 엿볼 수 있다.이러한 사정들에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 토지들의 용도 및 감정평가서의 내용 등을 면밀히 검토하여 그 잘못된 점을 발견해 내지 못한채 두 감정기관의 감정서 내용을 그대로 믿고 이를 기준으로 협의매수 계약을 체결하였다는 사정만을 내세워, 원고에게 위 착오를 이르킨 데 대하여 중대한 과실이 있다고 보기는 어렵다.따라서 피 고들의 위 주장은 받아들이지 아니한다.마. 취소의 의사표시 및 그 효과그렇다면, 원고는 위 착오를 이유로 이 사건 협의매수 계약 중 과다지급 금액 부분에 관한 의사표시를 취소할 수 있고, 원고가 이를 이유로 과다지급 금액 부분에 대한 의사표시를 취소한 募 취지의 뜻이 담긴 소장 부본이 피소들에게 송달된 날임이 기록상 명백한 별지 원고별 매도내역표 중 소장송달일란 기재 날짜에 위 과다지급 금액 부분에 대한 협의매수 의사표시는 각 적법하게 취소되었다. 나아가, 취소의 효과에 대하여 보건대, 이 사건 협의매수의 의사표시 중 과다지급된 대금 부분에 관한 의사표시가 취소됨으로 말미암아 그 부분에 관하여 계약이 소급적으로 무효가 되었고, 따라서 일부 무효의 법리에 의하여 특단의 사정이 없는 한 그 계약의 전부가 무효가 됨이 원칙이라 하겠다. 그러나, 앞서 든 증거들 및 변론의 전취지에 의하면, 이 사건 토지들은 도로부지로 포함될 예정이어서 피고들로서는 어차피 이를 협의 매도하거나 또는 수용당할 처지에 있고, 주변의 다른 토지들에 비하여 이 사건 토지들에 대한 정정된 감정평가액이 부당하게 저렴하지도 아니하며, 피고들도 협의매수 자체의 성립을 다투고 있지는 아니하다, 또한 원고 시의 위 과다지급 부분에 대한 매수 의사표시 부분을 취소하더라도 그 나머지 부분만으로도 원고와 피고들 사이의 이 사건 협의매수 계약 목적의 달성이 가능하다.그러므로, 원고와 피고들 사이의 이 사건 협의매수 계약은 원고의 위 착오를 이유로 한 의사표시의 일부 취소로 말미암아 각 그 해당 범위 내에서만 소극적으로 무효가 되었다.결론그렇다면, 원고에게, 피고들은 별지 피고별 매도내역표 중 각 과다지급액란 기재 금액 및 각 이에 대하여 같은 표 기재 소장송달일란 실재 날짜의 다음날부터 피고들이 그 이행의무의 존부에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 항소심 판결 선고일인 1997. 9. 4까지는 민법에 정한 연 5푼의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 2할 5푼의 각 비율로 셈한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.따라서, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하 고, 나머지 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 이와 일부 결론을 달리한 제1심판결은 그 범위 내에서 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위 인정 금액 부분에 대한 윈고 패소 부분을 취소하고 그에 해당하는 청구를 인용하되, 원고의 나머지 항소는 이유없어 이를 기각한다.


대법원 (97다 44797 : 98. 2. 10)


1. 제1점에 관하여


가. 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만(대법원 1989. 12. 26선고 88다카31507 판결, 1995. 11. 21. 선고 95다5516 판결참조). 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 할 것이다(대법원 1989. 1. 17. 선고 87다카1271 판결, 1996. 3. 26 선고 93다55487 판결참조). 다만 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 할 것인데, 여기서 ‘중대한 과실’이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미한다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 26. 선고 94다25964 판결참조)


나. 원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다.

다. 원심은 위 사실관계를 기초로하여 다음과 같이 판단하였다.

⑴ 원고는 두 감정기관의 평가액을 근거로 ㎡당 시가의 산술평균액이 금 75,000원인 것으로 잘못 알고 착오에 빠져, 이를 기준으로 매수가액을 제시하여 그 금액으로 협의매수 계약을 체결하였는바, 이러한 착오는 목적물의 시가에 관한 착오로서 이른바 동기의 착오에 해당하는데, 원고는 피고들에 대한 협의매수 요청시 서면으로 위와 같은 매수가액 결정 방법에 관하여 통지하였고, 피고들도 그러한 사정을 인식하고 그 대금 결정의 기준과 계산 내역 및 그 방법을 매매계약서에 명시함으로써, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았다.


⑵ 매매대금은 매매계약의 중요부분인 목적물의 성질에 대응하는 것이기는 하나 분량적으로 가분적인 데다가 시장경제하에서 가격은 늘 변동하는 것이어서, 설사 매매대금액 결정에 있어서 착오로 인하여 다소간의 차이가 나더라도 보통은 중요부분의 착오로 되지 않는다.

그러나 이 사건은 정당한 평가액을 기준으로 무려 85％나 과다하게 평가된 경우로서 그 가격 차이의 정도가 현저할 뿐만 아니라, 원고는 지방자치단체로서 법령의 규정에 따라 정당하게 평가된 금액을 기준으로 협의매수를 하고 또한 협의가 성립되지 않는 경우 수용 등의 절차를 거쳐 사업에 필요한 토지를 취득하도록 되어 있다.

이러한 사정들에 비추어 볼 때, 원고 시로서는 위와 같은 동기의 착오가 없었더라면 그처럼 과다하게 잘못 평가된 금액을 기준으로 협의매수 계약을 체결하지 않았으리라는 점은 명백하다. 따라서 원고의 매수대금액 결정의 동기는 이 사건 협의매수 계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하다.

⑶ 원고 시가 비록 관할 행정관청이기는 하나 이 사건 토지들 이외에도 같은 사업에 의하여 도로로 편입될 예정인 토지들이 수백 필지나 되어 그 토지들의 용도 및 현황 등을 일일이 대조, 검토하기가 쉽지 않고, 또한 토지의 시가감정은 평가기관의 전문영역으로서 토지의 용도뿐만 아니라 공시지가, 지가변동율, 지역요인, 개별요인 등 여러 가지 요인들을 고려하여 평가하기 때문에 비전문가인 원고 시의 담당자들로서도 그 평가액의 적정여부를 검토하여 착오를 발견하기는 매우 어려우며, 더욱이 이 사건과 같이 두 개의 감정평가기관이 동시에 착오에 빠져 둘 다 비슷한 평가액을 낸 경우에는 원고 시로서는 사실상 이를 신뢰할 수밖에 없으라라는 사정을 엿볼 수 있는데, 이러한 사정에 비추어볼 때 원고가 이사건 토지들의 용도 및 감정평가서의 내용 등을 면밀히 검토하여 그 잘못된 점을 발견해 내지 못한채 두 감정기관의 감정서 내용을 그대로 믿고 이를 기준으로 협의매수 계약을 체결하였다는 사정만을 내세워, 원고에게 위 착오를 일으킨데 대하여 중대한 과실이 있다고 보기는 어렵다. 라. 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으 로 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할수 없다. 논지는 이유 없다.


2. 제2점에 관하여


하나의 법률행위의 일부분에만 취소사유가 있다고 하더라도 그 법률행위가 가분적이거나 그 목적물의 일부가 특정될 수 있다면, 나머지 부분이라도 이를 유지하려는 당사자의 가정적 의사가 인정되는 경우 그 일부만의 취소도 가능하다고 할 것이고, 그 일부의 취소는 법률행위 의 일부에 관하여 효력이 생긴다고 할 것이다(대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카7460 판결, 1992. 2. 14. 선고 91다36062 판결참조).원심이 판시와 같은 이유를 들어 원고와 피고들 사이의 이 사건 협의매수계약은 원고의 위 착오를 이유로 한 의사표시의 일부 취소로 말미암아 각 그 해당범위내에서만 소급적으로 무효가 되었다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고 거기에 소론 과 같은 법리오해, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[상증] [임대료 환산가액은 상속증여일 현재의 임대료를 기준으로 산정하고 관리비는 포함시킬 수 없음]

【판결요지】

임대료 환산가액은 상속개시일 이전 1년간 받은 임대료가 아니라 상속증여일 현재의 임대료를 기준으로 산정해야 하고, 관리비는 임대료 환산가액 산정시 포함시킬 수 없음

【관련법령】

상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의평가】
상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의평가】

【주문】

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】

피고가 2012. 5. 1. 원고 채AA에게 한 000원(가산세 포함), 원고 채BB에게 한 000원(가산세 포함), 원고 채CC에게 한 000원(가산세 포함)의 각 상속세 부과처분을 취소한다.

【이유】

1. 처분의 경위
가. 서울 ○○구 ○○동 000-0 대 000㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/2 지분에 관하여 홍DD(이하 ‘망인’이라 한다), 남편인 원고 채AA 명의의 소유권이전등기가 마쳐져 있었다. 망인은 2011. 2. 8. 사망하였고, 원고 채AA, 딸인 원고 채BB, 채CC가 망인의 재산을 상속하였다. 원고들은 2011. 6. 27. 상속재산분할협의를 통해 원고 채BB, 채CC에게 각 1/4 지분씩 귀속시키기로 합의하였다.

나. 원고들은 2011. 2. 24. 주식회사 EE감정평가법인(이하 ‘EE’이라 한다)과 주식회사 FF감정평가법인(이하 ‘FF’라 한다)에 이 사건 부동산의 시가감정을 의뢰하였다. EE은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로, FF는 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로 평가하였다.

다. 이에 따라 원고들은 2011. 8. 29. 위 감정평가액의 평균인 000원{= (000원 + 000원) × 1/2, 이하 ‘원감정가액’이라 한다}을 이 사건 부동산의 가액으로 산정하고, 이를 포함한 상속재산가액을 000원으로 하여 상속세 000원을 신고한 뒤, 그 중 000원을 납부하고 000원을 연부연납허가받았다.

라. ○○지방국세청장은 2012. 1. 6.부터 2012. 4. 16.까지 원고들에 대한 상속세 조사를 실시하고, “신고가액이 임대보증금 환산가액의 89.87%에 불과하여 ‘상속세 및 증여세법’(이하 ‘상증세법’이라 한다) 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제2호 단서에 해당한다.”는 이유로, 주식회사 GG감정평가법인(이하 ‘GG’이라 한다)과 한국감정원에 이 사건 부동산의 재감정을 의뢰하였다.

GG은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로, 한국감정원은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로 각 산정하였다. 이에 따라 ○○지방국세청장은 위 감정평가액의 평균인 000원{= (000원 + 000원) × 1/2, 이하 ‘재감정가액’이라 한다}을 이 사건 부동산의 가액으로 보아 피고에게 통보하였다.

마. 이에 따라 피고는 원고 채BB, 채CC가 추가로 납부하여야 할 세액을 000원으로 산정하고, 2012. 5. 1. 원고 채AA에게 000원(가산세 포함), 원고 채BB에게 000원(가산세 포함), 원고 채CC에게 000원(가산세 포함)의 각 상속세를 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 원고들은 이에 불복하여 2012. 7. 27. 심판청구를 하였으나, 2012. 12. 13. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다.
「인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 6, 7, 19호증(가지번호 포함), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

아래의 사정을 고려할 때, 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

(1) 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서는 원칙적으로 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정하되, 그 감정평가액이 개별공시지가, 기준시가, 또는 임대료 환산가액의 90%에 미치지 않은 경우에만 재감정을 실시하도록 규정하고 있다. 그런데 원감정가액은 이 사건 부동산의 개별공시지가를 기초로 산축된 가액의 165.57%이고, 상속개시시까지 실제로 수령한 임대료를 기준으로 관리비 등 실비변상적 비용을 제외한 임대료 환산가액의 96.49%, 상속개시시의 월 임대료를 기준으로 관리비 등 실비변상적 비용을 제외한 임대료 환산가액의 96.71%에 이르므로, 재감정 요건을 갖추지 못하였다.

(2) 설령 재감정 요건을 갖추었다고 하더라도, ① 이 사건 토지가 비교표준지인 ○○동 000-3 토지에 비해 획지조건 및 접근조건이 열세하고, ○○동 000-9 토지에 비해 가로조건, 접근조건, 획지조건이 열세함에도 GG, 한국감정원은 개별요인 격차율을 높게 산정하였고, ② GG은 기타요인 산정시 매매사례 및 평가선례로 선정한 ○○동 000-50, 000-21 토지가 비교표준지인 ○○동 000-3, 000-9 토지보다 우세하다고 볼 수 없음에도 개별요인 격차율을 지나치게 높게 산정하였을 뿐만 아니라, ○○동 000-50 토지의 거래 및 000-21 토지의 평가는 단발적인 사례에 불과하여 정상거래가격이라고 볼 수도 없으므로 1.70에 이르는 기타요인 격차율은 자의적으로 산정되었다. 또한 ③ 한국감정원은 기타요인 격차율 산정요인을 구체적으로 적시하지 않았고, 기타요인 격차율 산정시 이미 반영된 지역요인 및 개별요인을 반복하여 반영한 것으로 보인다. ④ 이 사건 건물은 1971. 10. 19. 사용승인을 받았는데 당시 건축기술 및 시공방법을 고려하면 총 내용연수는 45년으로 보는 것이 합리적이고, 관찰감가를 하더라도 객관적 수치인 경과연수를 임의로 줄일 수는 없는데도, GG과 한국감정원은 이를 간과하고 내용연수를 50년, 경과연수를 30년 또는 20년으로 산정하였으므로, 재감정가액은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 서울 ○○구 ○○동 000-0 대 000㎡, 000-0 대 000㎡, 000-00 대 000㎡, 000-00 대 000㎡가 2011. 1. 6. 합병되어 이 사건 토지가 되었다. 이 사건 토지 중 000㎡는 일반상업지역, 000㎡는 준주거지역에 속한다.

2011. 1. 1. 기준 각 토지의 합병 전 개별공시지가는 각 000원이다.

(2) 이 사건 건물의 사용승인일자는 1971. 10. 19.이다. 이 사건 건물의 구조는 철근콘크리트조(지1층부터 3층까지) 및 경량철골조(4층) 평스라브 및 경사지붕, 용도는 근린생활시설이고, 연면적은 0,000.00㎡이다.

(3) 이 사건 건물의 임차인들과 망인, 원고 채AA가 이 사건 건물에 관하여 체결한 임대차계약상 임대료, 보증금, 관리비 내역은 아래와 같다.

(표 생략)
(4) 망인, 원고 채AA와 유HH, 권JJ 사이에 각 체결된 임대차계약 제6조에 의하면, “1. 임차인은 임차 물건에 대한 냉난방, 전기료, 수도, 가스요금, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등 각종 공과금 및 부담금을 부담한다. 만일, 전기료 및 수도세가 2개월 이상 연체된 경우 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다. 2. 임차인은 기타 건물 전체 관리에 소요되는 관리비를 임대인 및 기타 임차인과 분담하며 그 비용은 0원으로 한다.”고 기재되어 있다. 한편 유HH, 권JJ를 제외한 임차인들은 관리비 외에 냉난방, 전기료, 수도, 가스요금, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등 각종 공과금 및 부담금을 부담하였다.
(5) 원고 채AA와 망인은 임대료 외에 관리비를 별도로 받는 임차인에게 임대료, 관리비, 전기료에 관하여 각각 세금계산서를 발행하였고, 유HH, 권JJ에게 임대료, 전기료에 관하여 각각 세금계산서를 발행하였다.

(6) 원고 채AA는 2011년 1기 부가가치세 신고시 세금계산서 발급분을 000원으로 신고하였다.

(7) EE, FF, GG, 한국감정원은 이 사건 토지 중 일반상업지역 부분에 관하여는 서울 ○○구 ○○동 000-3 대 000㎡, 준주거지역 부분에 관하여는 서울 ○○구 ○○동 000-9 대 00㎡를 비교표준지로 선정하였다(이하 지번으로만 약칭한다).

000-3 토지의 ㎡당 공시지가는 000원이고, 000-9 토지의 ㎡당 공시지가는 000원이다.
이 사건 부동산에 관한 구체적인 감정평가내역은 아래와 같다.
<이 사건 건물에 대한 감정평가내역> (표 생략)
<인근 토지의 평가선례 및 매매사례 - 기타요인 격차율 산정 관련> (표 생략)
<이 사건 건물의 내용연수 등> (표 생략)
<이 사건 부동산에 대한 감정평가 결과> (표 생략)
(8) 전문심리위원인 지KK은 아래와 같은 의견을 제시하였다.

「인정근거] 갑 제1, 4, 6, 7, 10 내지 18호증(가지번호 포함), 을 제3, 4, 6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 재감정에 의한 평가의 적법성에 관한 판단

(1) 임대료 환산가액에 관하여

(가) 관련 법령

상증세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제60조제1항은 상속개시일 현재의 시가에 따라 상속재산의 가액을 평가하도록 규정하고, 제61조는 부동산에 대한 평가방법을 규정하면서, 제5항에서 “사실상 임대차계약이 체결된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 상증세법 시행령 제50조제7항, 동 시행규칙 제15조의2에 의하면, 이때 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액’(이하 ‘임대료 환산가액 이라 한다)은 ‘(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율 12%) + 임대보증금’의 산식에 따라 산정한다.

(나) ‘1년간의 임대료’ 산정방법

피고는 상속개시일 현재의 임대료에 12개월을 곱하여 1년간의 임대료를 산정하였고, 이에 대하여 원고는 ‘상속개시일 이전 1년간 받은 임대료’를 기준으로 1년간의 임대료를 산정하여야 한다고 주장한다.

살피건대, ① 상증세법 제60조제1항은 “상속재산의 가액 평가에 관하여 상속개시일 현재 시가에 의한다.”고 규정하고 있는 점, ② 임차권이 설정된 재산의 경우 일률적으로 상증세법 제61조제1항에서 정한 보충적 평가방법에 의하여 상속재산의 가액을 평가하게 되면 그 평가가액이 통상 실제가액을 기준으로 정해진 임대보증금채무 등에 미달하여 결과적으로 상속세를 부과할 수 없게 되는 부당한 결과가 생길 우려가 있을 뿐만 아니라, 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금 및 임대료가 정해지므로 임대보증금 및 임대료에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산의 가액을 이끌어낼 수 있어 이를 기준으로 상속재산의 가액을 평가하는 것이 상증세법이 규정하는 시가주의 원칙에도 부합한다는 데에 상증세법 제61조제5항의 취지가 있는 점(헌법재판소 2000. 6. 29. 선고 98헌바92결정 참조), ③ 원고의 주장대로 ‘상속개시일 이전 1년간 받은 임대료’를 기준으로 상속재산의 가액을 결정한다면, 이는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 의하여 상속재산의 가액을 평가하도록 규정하고 있는 상증세법 제60조제1항에 반할 뿐만 아니라, 부동산의 가격이 하락하는 경제적 상황에서는 ‘상속개시일 현재의 임대료’를 기준으로 할 경우에 비해 오히려 납세의무자에게 불리하게 되는 점 등을 고려할 때, 상증세법 시행령 제50조제7항의 ‘1년간의 임대료’란 ‘증여일 현재의 임대료’를 기준으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다.

(다) 관리비 공제

상증세법 시행령 제50조제7항의 ‘임대료’는 당해 부동산의 사용수익에 대한 대가를 의미하는 점, 임차인이 지급하여야 할 전기료, 수도료, 냉난방료, 청소비, 경비비 등의 관리비가 임대차계약시 임대료와 함께 정액으로 정해져 월 단위로 징수되더라도 당사자 사이에 임대료와는 별개의 것으로 받아들여지는 점, 그 액수도 임대목적물의 유지관리비 등을 고려하여 월정액으로 계산하여 정해지는 점 등을 고려할 때, 임대인이 임차인으로부터 임대건물을 유지관리하는데 필요한 비용(설비 유지비, 직원 인건비, 쓰레기 수거료 등)을 관리비 명목으로 받았더라도, 이는 당해 재산을 사용수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것에 불과하여 임대료 환산가액 산정시 임대료에 포함시킬 수 없다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2003두11575 판결 참조).

돌이켜 이 사건을 보건대, 원고들은 임대료에서 임대차계약서상 관리비를 공제하여야 하고, 임대차계약서상 관리비가 ‘0원’으로 되어 있는 유HH, 권JJ의 경우에도 나머지 임차인들의 관리비 합계를 전체 임대차 면적으로 나눈 ‘㎡당 관리비’를 기준으로 관리비를 산정하여 임대료에서 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 ① 피고는 이 사건 부동산에 대한 임대료 환산가액 산정시 계약서에 명시된 관리비를 제외하고 순수한 임대료를 기준으로 산정한 점, ② 원고 채AA와 망인은 임대료 외에 관리비를 별도로 받는 임차인들에게는 임대료, 관리비, 전기료 명목으로 3장의 세금계산서를 발행하였으나, 유HH, 권JJ에게는 임대료, 전기료 명목으로 2장의 세금계산서만 발행한 점, ③ 원고들은 2011년 1기 부가가치세 신고시 매출액을 000원으로 신고하였는데, 이는 2011. 2.분 임대료 000원과 관리비 000원의 합계 000원의 6개월분에 해당하는 금액인 000원(= 000원 × 6개월)과 거의 비슷하므로, 원고들이 매출액 신고시 임대료에서 관리비를 공제하지 않은 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 임대차계약서에 기재된 관리비만 제외하여 임대료 환산가액을 산정하는 것이 타당하다.

(라) 임대료 환산가액의 계산

상속개시일 현재 임대료를 기준으로 임대차계약서에 기재된 관리비만 제외하여 이 사건 부동산의 임대료 환산가액을 계산하면, 아래와 같이 000원이 된다.

(2) 재감정 요건에 관하여

(가) 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서는 ‘당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우’라고 규정하고 있고, 제5항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상증세법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”고 규정하고 있다. 이러한 법규정에 비추어 볼 때, 제5항에 따른 시가는 유사사례가액(동일, 유사 재산에 대한 감정가액 등)을 의미하고, 상증세법 제61조제5항(사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 상증세법 제61조제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액)에 의한 보충적평가액이 아니다. 따라서 상증세법 제61조제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 평가가액과 임대료 환산가액을 비교하여 그 중 큰 금액을 확인하고, 이를 유사사례가액의 90%와 비교하여 그 중 적은 금액과 감정평가액을 비교하여야 한다.

(나) 돌이켜 이 사건을 보건대, 이 사건 부동산을 상증세법 제61조제1항 제1호, 제2호, ‘국세청 건물 기준시가 산정방법’(2010. 12. 29. 국세청고시 제2010-38호)에 따라 평가하면 아래와 같이 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}이고, 임대료 환산가액은 000원이므로, 상증세법 제61조제5항에 따라 더 큰 금액인 임대료 환산가액 000원이 시가가 된다. 나아가 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서에 의하여 임대료 환산가액과 유사사례가액을 비교하여야 하는데, 이 사건에서는 유사사례가액이 없으므로, 결국 임대료 환산가액이 기준이 된다.

따라서 원감정가액인 000원은 임대료 환산가액 000원보다 적으므로, 재감정요건에 해당한다.
(다) 한편, 원고는 유HH, 권JJ의 임대료에 관리비가 포함되어 있으므로, ㎡당 관리비를 산정하여 임대료에서 공제하여야 한다고 주장한다. 원고의 주장대로 유HH, 권JJ의 임대료에서 관리를 산출하여 공제하면 아래와 같이 000원이 되고, 이 금액도 원감정가액보다 많으므로, 재감정 요건을 충족한다.

※ 소수점 이하 반올림하여 계산

마. 재감정평가액의 적법성에 관한 판단

아래의 사정을 고려할 때, GG, 한국감정원의 재감정평가가 위법하다고 볼 수 없으므로, 재감정가액은 적법하다.
① 감정 결과의 존중: 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).

② 감정절차 등의 준수: ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2013. 3. 12. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘감정평가법’이라 한다) 제31조의 위임에 따라 감정평가규칙은 부동산 감정평가시 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정하고 있다. 구체적으로, 감정평가시에는 실지조사를 통해 대상물건을 확인하여야 하고(제6조 제1항), 감정평가서에는 평가목적, 평가조건, 가격시점・조사기간 및 작성일자, 대상물건의 내용, 평가액, 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 대상물건목록의 표시근거 등을 기재하고, 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관하여 평가액 결정의 주된 방법과 그 산출과정, 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 평가대상토지의 비교내용, 건축물의 평가방법과 감가수정을 한 경우 그 근거와 내용, 기타요인 참작시 그 내용 등을 기재한 뒤 감정평가사가 서명날인하여야 하는데(제9조), GG과 한국감정원은 감정평가시 이러한 절차를 준수하였다.

③ 개별요인 격차율 산정: 감정평가규칙 제17조 제1항에 의하면 토지의 평가시 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 외에도 ‘그 밖의 사항’을 종합적으로 참작하여야 하고, 제6항 제7호에 의하면 ‘그 밖의 사항’에는 ‘기타 지가에 영향을 미치는 요인 등’이 포함된다.

이에 따라 GG, 한국감정원은 모두 가격시점 당시 이 사건 토지와 이용상황이 가장 비슷하다고 인정되는 ○○동 000-3, 000-9 토지를 비교표준지로 선정하여 그 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 및 생산자물가상승률, 지역요인, 개별요인 등을 비교하여 ㎡당 단가와 가격시점지가를 결정하였다. EE, FF는 이 사건 토지 중 일반상업지역 부분이 비교표준지인 ○○동 000-3 토지에 비하여 면적, 접면 너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 경사지 등의 획지조건에서 다소 열세하다고 본 반면, 한국감정원은 대등하다고 평가하였고, EE, FF, GG 한국감정원 모두 이 사건 , 토지가 ○○동 000-3 토지가 접근조건에서 대등하다고 평가하였다. 또한 EE, FF, GG, 한국감정원 모두 이 사건 토지 중 준주거지역 부분이 비교표준지인 ○○동 000-9 토지에 비해 가로조건, 접근조건, 획지조건이 우세하다고 판단하되, EE, FF, GG은 가로조건 격차율을 1.20으로, 한국감정원은 1.30으로 평가하였고, EE, FF, 한국감정원은 접근조건, 획지조건 격차율을 1.19 내지 1.20으로, GG은 1.05로 평가하였다.

이와 같이 원감정기관과 재감정기관의 감정결과에 가로조건, 접근조건, 획지조건 등 개별요인의 품등비교에 관하여 다소 견해를 달리하나, 감정평가이론과 평가경험, 전문지식에 따른 각 평가자의 판단에 차이가 있을 수 있고, 감정인이 개별요인의 비교 항목별로 어떠한 이유에서 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있을 정도로 기술하고 있는 이상 개별요인의 격차율에 대한 감정인의 판단은 구체적인 계량화와 정확한 수치로의 확정이 불가능한 점, 각 감정기관은 우세 및 열세 자체에 관하여는 견해가 일치하고 다만 격차율에만 차이가 있는데, 그 차이도 0.02 내지 0.15로 근소한 점, GG은 가장 격차율이 큰 ○○동 000-9 토지에 대한 접근조건 격차율 산정이유에 관하여 “○○동 000-9 토지보다 ○○역 및 노선버스 정류장과의 접근성에서 우세하다.”는 이유를, 획지조건 격차율 산정이유에 관하여 “소로한면(폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한 면이 접하는 경우를 의미한다)으로 ○○동 000-9 토지보다 우세하다.”는 나름대로의 근거를 제시한 점 등을 고려할 때, 각 감정기관 사이에 개별요인 격차율에 차이가 있다고 하여 재감정기관의 개별요인 평가가 위법하다고 볼 수 없다.
④ 기타요인 격차율 산정: 감정평가 실무에서는 감정평가규칙 제17조 제1항의 ‘그밖의 사항’을 근거로 가격시점 현재 표준지 공시지가와 인근 지역의 정상적인 거래가격 수준간에 격차가 있는 경우 등 지역요인이나 개별요인의 비교로 반영이 불가능한 합리적인 보정사유가 있을 경우 이를 기타요인으로 반영하여 평가한다.

이에 따라 EE, FF, GG, 한국감정원도 매매사례 및 평가선례를 분석하여 비교표준지와의 지리적 근접성 등 합리적 비교가능성이 있다고 판단되는 매매사례 또는 평가선례를 선정하여 기타요인 격차율을 산정한 점, EE, FF는 다수의 매매사례 또는 평가선례에서 어느 것을 선정하여 기타요인 격차율을 산정하였는지 구체적으로 밝히고 있지 않으나, GG, 한국감정원은 각 선정한 매매사례 또는 평가선례 및 이에 대한 기타요인 산출과정을 밝힌 점{다만 한국감정원은 감정평가서가 아니라 이 사건에 제출한 의견서(갑 제9호증)에 의하여 기타요인 격차율 산정근거를 밝혔다}, GG, 한국감정원은 거래 또는 평가된 단가의 유사성, 평가기준시점과의 시기적 근접성을 고려하여 기타요인 격차율 산정을 위한 사례를 선정하고, 해당지역 동일 용도지역의 지가변동률, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건 등으로 구성된 개별요인의 평가를 거쳐 기타요인 격차율을 산출한 점, 달리 GG, 한국감정원이 이미 반영한 지역요인이나 개별요인을 반복하여 기타요인 격차율 산정시 반영하였다고 볼 근거가 없는 점(더욱이 비교표준지는 이 사건 토지와 모두 같은 지역 내에 있으므로 지역요인은 모두 대등하다) 등을 고려할 때, GG, 한국감정원의 매매사례 또는 평가선례 선정 및 기타요인 격차율 산출이 위법하다고 볼 수 없다(전문심리위원 지KK은 “GG이 준주거지역 기타요인 격차율 산정시 보상평가 선례가격이 아닌 경매평가 선례를 선정한 것은 다소 부적정하다.”고 보았으나, GG은 준주거지역 부분에 대한 비교사례로 서로 지리적으로 붙어있고 단가도 유사한 ○○동 000-46 토지, ○○동 000-21 토지가 비교가능성 있다고 보고, 그 중 매매 또는 평가시점이 평가기준시점과 더 가까운 ○○동 000-21 토지를 선정하였으므로, 여기에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵다).

⑤ 감가수정의 방법: 감정평가규칙 제11조, 제18조에 의하면, 건물의 평가는 원가법(가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 가감수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법, 제4조 제3호 참조. ‘재조달원가’란 현존하는 부동산을 가격시점에서 새로 건축하거나 조성하는 것으로 간주하여 구하는 적정원가를 의미한다)에 의하고, 감가수정시 내용연수를 표준으로한 정액법・정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라서 하되, 이러한 방법에 의해 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 사용할 수 있다.

GG, 한국감정원은 실지조사시 이 사건 건물의 규모 및 이용상태, 유지관리상태, 마감재, 주변 환경, 엘리베이터 유무 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 건물의 양호하다고 판단하고, 이에 따라 관찰감가법을 적용하여 내용연수 및 잔존연수를 조정하게 된 점, 내용연수를 기준으로 하는 감가수정은 대상 부동산의 유용성이 지속되어 경제수익의 발생이 예상되는 사용기간을 산정한 후 매년 규칙적으로 일정액씩 감가한다고 가정하게 되므로, 개별적인 각 부동산의 실제 감가와 일치하지 않을 우려가 있는 반면,

관찰감가법은 대상 건물의 설계, 설비 등의 기능성, 유지관리 상태, 보수 상황, 부근환경과 적합상태 등 실태를 관찰하여 실제 감가액을 직접 구하는 방법이므로, 내용연수와 잔존 내용연수의 차이가 반드시 실제의 경과연수와 일치할 필요는 없는 점,

원고는 “관찰감가법에 의하더라도 감액만 가능하지 증액은 할 수 없으므로, 증액하기위하여 실제보다 짧은 경과연수를 적용할 수 없다.”고 주장하나(원감정가액에 비하여 증액할 수 없다는 취지로 보인다), 관찰감가법은 감가수정의 한 방법으로서 대상 건물의 재조달원가에서 물리적・기능적・경제적 요인에 의한 하락분을 공제하는 것이므로, ‘감가’의 기준은 재조달원가가 되어야 하지, 원감정가액이라고 볼 수 없는 점 등을 고려할 때, GG, 한국감정원이 관찰감가법에 의하여 이 사건 건물의 내용연수 및 잔존 내용연수를 산정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

개인사찰이 경매에 들어왔습니다..

1) 등록 문화재 확인 방법

https://www.heritage.go.kr/heri/cul/culRegionView.do?pageNo=1_1_3_1 

2) 사찰 보상평가 저가평가 논란 

사찰 감정평가액이 1억, 불교계 비대위 꾸려 항의

시, 소하천 정비위해 보상협의, 가정집처럼 처리 ‘물의’
사찰 이전 비용 26억 수준 예상, 시 평가액과 큰 차이

이신재 기자 

 | 기사입력 2021/05/12 [14:07]

 

사찰의 보상가를 일반 가정집 보상가 기준으로 책정한 화성시의 감정평가에 불교계가 술렁이며 비상대책위원회까지 꾸려지는 일이 벌어졌다.

팔탄면 율암리에 있는 ‘법륜사’는 소하천에 자리를 잡은 사찰로 14년간 그 자리를 지키며 지금도 600여명의 불교 신도가 마음의 안정을 찾는 곳이다. 그러나 사찰 자리가 소하천에 있어 늘 불안했다. 홍수에 의해 사찰이 훼손되거나 화성시의 각종 정비사업으로 갑자기 이전해야 할 상황이 벌어질 수도 있기 때문이다.

결국, 일이 터졌다. 화성시가 지난해 11월에 ‘소하천 정비사업 보상협의 요청’이라는 내용의 공문을 보내 ‘사찰을 이전할 것’을 요구하며 그 보상액을 산정할 것이라고 통보한 것이다.

그리고 얼마 되지 않아, 화성시는 이전을 위한 사전 작업으로 사찰의 ‘가치평가’를 염두에 두지 않은 ‘감정평가’만을 위한 전문가를 보내 그 액수를 평가했다.

화성시가 작성한 ‘밤뒤천 지장물조서’ 내용에 따르면 사찰에 있는 각종 시설은 ‘벽돌가옥’ ‘컨테이너’ ‘가설창고’ ‘수목’ ‘공작물’로 인식해 금액을 산정했다. 불당과 불상을 일반 가옥처럼 처리한 것이다. 그리고 감정평가액을 총 1억441만1000원으로 확정해 사찰에 통보했다.

법륜사 측은 즉각 반발했다. 도저히 수용할 수 없는 금액이기 때문이다. 이 금액으로는 사찰을 옮길 때 기본으로 하는 예식(이운식)의 일부 금액만 충당할 수준일 뿐 사찰을 폐쇄하라는 뜻으로밖에 읽히지 않기 때문이다.

법륜사가 자체적으로 산정한 사찰 이전 비용만 최소 26억2260만원 수준이다. 이 비용은 크게 이운식, 이전비, 손실비에 대한 것으로 각각 14억, 7억920만원, 5억1340만원이 필요할 것으로 예상했다.

사찰 이전을 위한 행사인 이운식은 사찰 경내에 있는 불상(500여 기)과 탱화, 법종, 탑들을 옮길 때 해야 할 예식으로 스님 세 분이 진행하며 불상과 탱화, 법종, 탑의 개수에 따라 경비가 달라진다.

이전비는 비슷한 규모의 사찰 건축비, 불상 및 탱화 조성, 봉안 위패, 인등, 석불 및 자연석 운반비 등을 합산한 것이며, 손실비는 이전에 따른 신도감소와 기타손실(새로운 사찰 건축에 따른 1년 손실 포함)에 대한 것이다.

법륜사 측이 시가 제시한 감정평가액에 크게 반발하자 최근 그 액수를 1억441만1000원에서 1억 2760만원으로 약 2319만원 올리기도 했지만 사찰의 총 이전 비용과는 여전히 큰 차이다.

법륜사는 스님 및 신도 28명으로 비대위를 구성해 시의 일방적인 감정평가액에 대응한다는 방식이다. 종단협의회에 속한 400여명의 스님과 3개 단체(경기도 맑은물 지킴이, 화성환경단체협의회, 대한불교유가종종단협의회)도 움직일 태세다.

사찰 측의 현순환 비대위원장은 “화성시는 단순 감정평가가 아닌 불교시설에 관한 가치평가와 그에 따른 현실적 이전 비용을 산출해야 한다”며 “사찰의 단청과 탱화 등 불교 문화에 대해 무지한 사람이 감정평가를 한다는 것 자체가 말이 안된다. 법륜사에는 여덟 분의 스님이 계시는데 이대로라면 거리로 나앉을 수밖에 없다”고 말했다. 아울러 “이 모든 것을 불교탄압으로 규정해 단식 농성은 물론 청와대와 국회 방문을 계획하고 있다.”며 “보상이 제대로 이루어지지 않는다면 수백명의 스님이 시위하는 일도 발생할 것”이라고 강조했다.

한편 화성시는 이와 관련해 “사찰을 회사처럼 영업 손실에 대해 보상할 수 있는지 국토부에 질의해 회신을 받았으나 ‘대상이 아니다’라는 유권해석이 내려졌다”며 “지금으로선 감정평가액을 따르는 것 외는 방법이 없다”고 말했다.

3) 거대 불상 등의 경우 물건가격(=취득가격)으로 보상해야 한다

제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한) ① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.

② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.

③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.

[전문개정 2011. 8. 4.]

대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 토지수용재결처분취소등

[공1994.3.15.(964),838]

판시사항

가. 수용대상토지의 보상액 산정에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격을참작할 수 있는 경우

나. 인근유사토지의 정상거래가격의 의미 및 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다는 점에 대한 입증책임

다. 재개발사업을 사업시행지구별로 분할 시행하는 경우 각 지구별사업이 별개의 사업인지 여부


라. 수용보상액 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도

판결요지

가. 구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙(1989.12.31.자 건설부령 제460호) 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.


나. 인근유사토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.


다. 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다.


라. 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.

대법원판결

주문

상고를 각 기각한다.

상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.

이유

1. 원고의 상고이유를 본다.

가. 표준지의 선정에 관하여

원심판결은 그 이유설시에서, 이 사건 토지에 대한 적절한 표준지는 (주소 1 생략) 대지로서 이 표준지에 대하여 건설부장관이 1991.1.1.을 기준일로 하여 공시한 공시지가는 평방미터당 금 14,500,000원이라고 하면서도, 지역요인 및 개별요인의 품등비교를 함에 있어서는 또 다른 표준지인 (주소 2 생략) 대지와 비교를 한 원심감정인의 품등비교를 그대로 채용하고 이 사건 토지의 평방미터당 적정가격을 산출함에 있어서 평방미터당 공시지가도 (주소 1 생략) 대지의 공시지가가 아닌 (주소 2 생략) 대지의 공시지가인 평방미터당 금 14,700,000원을 기준으로 시점수정치와 품등비교치를 차례로 적용하는 방식으로 하였는바, 기록에 대조하여 살펴볼 때 이는 원심이 표준지를 (주소 2 생략) 대지로 선정하면서도 다만 그 표시를 (주소 1 생략) 대지로 잘못하였음이 명백하다 할 것이어서 이는 판결경정사유가 된다 할 것이고, 이와 같은 경우에는 판결경정절차를 통하여 시정할 수 있을 뿐 상고로 다툴 성질의 것은 아니라 할 것이므로(당원 1993.7.13.선고 92누15222 판결 참조), 논지는 결국 이유없음에 돌아간다.

나. 인근유사토지의 정상거래사례 참작에 관하여

구토지수용법 제46조 제2항(1991.12.31.법률 제4483호로 개정되기 전의 것), 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제9조, 제10조, 감정평가에 관한 규칙(1989.12.31.자 건설부령 제460호) 제17조 제1항 제6항등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다

고 할 것이고(당원 1992.10.27.선고 91누8562 판결 참조), 한편 "인근유사토지의 정상거래가격"이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 한다 할 것이며(당원 1992.2.25.선고 91누2397 판결 참조), 나아가 그와 같은 인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 그 입증책임이 있다고 할 것이다.

그런데 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 원심감정인이 인근유사토지의 거래사례로 보아 기타사항으로 참작한 (주소 3 생략) 대지의 매매사례는 이 사건 사업으로 인한 개발이익이 포함되지 아니하였다고 단정하기 어렵고, 이 사건 토지와 지적, 형태, 위치등에 있어서 차이가 있어 인근유사토지의 정상거래사례로 보기 어렵다 하여 동인의 감정평가 중 그 부분의 감정결과를 채용하지 아니하고 나머지 감정결과만을 믿어 보상액을 산정하였다.

기록에 비추어 볼 때 우선 위 거래사례토지와 이 사건 토지 사이에 지적, 형태, 위치등에 있어 별다른 차이가 있는 것으로 보여지지 아니하므로 원심이 그러한 차이점이 있음을 들어 인근유사토지의 정상거래사례로 볼 수 없다고 설시한 점은 잘못이라 하겠다.

그러나, 한편 기록에 의하면 이 사건 토지와 위 거래사례토지는 모두 1973.9.6.서린재개발구역으로 지정되었다

가 1976.4.7. 그 사업계획결정에 의하여 이 사건 토지는 서린구역 제6재개발지구로, 거래사례토지는 서린구역 제12재개발지구로 각 지구지정을 받았으며, 위 서린구역 제6재개발지구에 대해서는 피고 스타다스터산업주식회가 1988.11.28. 재개발사업시행인가를 받아 그 사업시행에 착수하였고, 위 서린구역 제12재개발지구에 대해서는 소외 주식회사 영풍이 1983.1.3. 재개발사업시행인가를 받아 사업시행에 착수하였음을 알 수 있는바, 위 거래사례는 이 사건 토지가 속한 서린 제6재개발지구에 대한 사업시행이 인가된 1988.11.28. 이후에 이루어진 인근에 있는 토지에 관한 것이어서 여기에는 위 사업에 따른 개발이익이 포함되지 아니하였다고 단정하기 어렵다 할 것이니, 그 점만으로도 위 거래사례는 인근유사토지의 정상거래사례로 삼기에 부적절한 것으로 인정하기에 충분하다 할 것이므로, 결국 원심이 위 거래사례를 배척하고 보상액을 산정한 조치는 정당한 것이라 할 것이고, 원심판결 중 위에서 본 것과 같은 일부 설시상의 잘못은 판결결과에 영향이 없는 것이라 할 것인즉, 원심판결에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 또는 채증법칙위배등의 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 특히 이 사건에 있어서 위 거래사례토지는 서린구역 제12재개발지구에 속하는 것으로서 수용대상토지에 대한 개발사업인 서린구역 제6지구 재개발사업과는 전혀 별개의 사업이므로 그 거래사례가격에 제12지구 재개발사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있다 하더라도 이를 이유로 그 가격의 참작을 배제할 것은 아니라는 취지의 주장을 하고 있는바, 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있음은 소론이 지적하는 바와 같다 할 것이나, 한편 원심판결 이유를 기록에 대조하여 살펴볼 때 원심판결의 이유설시에는 다소 미흡한 점이 있기는 하지만, 요컨대, 원심은 서린구역 제12지구 재개발사업을 이 사건의 당해 사업인 서린구역 제6지구 재개발사업과 동일한 사업으로 보았거나 또는 그와 다른 사업으로 보면서도 그 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례도 배제되어야 한다는 취지의 판단을 한 것이 아니라, 당해 사업인 서린구역 제6지구 재개발사업으로 인한 개발이익이 인근에 있는 위 거래사례토지에 반영된 것으로 보아 이를 배제한다는 취지의 판단을 한 것으로 볼 수 있다 할 것이고, 원심의 그러한 조치는 위 법리에 배치되지 아니한다 할 것이어서 결국 위 논지 역시 이유없음에 귀착된다 할 것이다.

논지는 또 원심이 위 서린구역 재개발지구지정 및 사업시행인가경위등에 관한 원심판시와 같은 피고의 주장에 대해 원고가 이를 자백한 것으로 인정한 조치를 탓하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 기록에 나타난 증거들에 의해 그러한 사실들이 모두 그대로 인정되므로 설사 원심의 그와 같은 판시에 소론이 지적하는 바와 같은 잘못이 있다 할지라도 그로 인해 판결에 영향을 미친 것이라고 할 수는 없을 것이다. 논지 역시 이유 없다.

다. 기타 보정요인의 참작에 관하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이의재결의 기초가 된 감정의 하나인 대한감정평가법인의 감정평가에서는 1990년도의 이 사건 토지 일대의 지가변동율이 종로구 상업지역의 지가변동율에 비하여 상대적으로 높은 점을 감안하여 기타요인으로 8%의 보정율을 적용하였으나 위와 같은 1990년도의 이 사건 토지 일대의 지가변동율의 상대적 우세는 당해 사업의 영향으로 인한 것으로 볼 것이어서 이를 기타요인으로 보정하는 것이 적절치 않다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 채증법칙위배나 석명권불행사의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 피고들의 상고이유를 본다.

가. 품등비교에 관하여

토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다

(당원 1993.9.14. 선고 93누3318 판결 및 1992.9.14. 선고 91누8722 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가는 지역요인 및 개별요인등의 품등비교를 함에 있어서 그 각 요인들이 구체적으로 어떠하고 가격형성에 어떠한 영향을 미치는지를 명시하지 아니하여 위법하고, 원심이 보상액 산정의 기초로 삼은 원심감정인 소외인의 감정평가는 지역요인 및 개별요인을 비교함에 있어 가격산정요인을 구체적으로 특정, 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 충분히 알 수 있게 되어 적법한 것이라고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 위 법리에 따른 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같이 보상액 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그리고 이의재결의 기초가 된 감정기관의 감정평가에 위와 같은 품등비교 방법상의 잘못이 있는 한 그 품등비교율에 있어서 원심감정인의 감정평가와 근소한 차이가 있는데 불과하다 하여 그것이 잘못이 아니라고 할 수 없고, 나아가 설사 그러한 비교율의 차이를 소론과 같이 평가자의 주관적인 평가관의 차이에서 생기는데 불과한 것으로 본다 하더라도 그 각 감정평가 중 어느 것을 취신하는가 하는 것은 사실심법원의 재량에 속한다고 할 것이므로(당원 1993.6.29.선고 92누14779 판결 및 1993.8.27.선고 93누5987 판결등 참조), 같은 취지에서 원심이 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가를 배척하고 원심감정인의 감정평가를 채택한 조치에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

나. 표준지의 선정에 관하여

논지는, 원심판결이 이 사건 토지에 대한 표준지로는 (주소 1 생략) 대지가 적절하고 그 공시지가는 평방미터당 금 1,450만원이라고 하면서도 그 구체적인 지가계산 근거에서는 이와 다른 표준지의 공시지가 및 품등비교치를 적용한 것은 잘못이라는 취지이나, 원심판결에 표준지의 표시에 오류가 있음이 명백하여 그러한 잘못은 판결경정절차를 통하여 시정할 수 있을 뿐 상고로 다툴 성질의 것이 아니라는 점은 앞서 원고의 상고이유에 대한 판단에서 본 바와 같으므로 논지는 이유 없다.

3. 그러므로 원고와 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 각 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김주한(재판장) 배만운 김석수 정귀호(주심)

토지수용재결처분취소

[대법원 1994. 11. 11., 선고, 93누19375, 판결]

【판시사항】

가. 토지수용법 제14조 소정의 사업인정의 법적 성격과 효력

나. 토지수용위원회가 사업의 시행이 불가능하게 되는 것과 같은 재결을 행할 수 있는지 여부

【판결요지】

가. 토지수용법 제14조의 규정에 의한 사업인정은 그후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 하여 일정한 내용의 수용권을 설정해 주는 행정처분의 성격을 띠는 것으로서 그 사업인정을 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권으로 하여금 목적물에 관한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의 효력을 발생시킨다.

나. 토지수용법은 수용·사용의 일차 단계인 사업인정에 속하는 부분은 사업의 공익성 판단으로 사업인정기관에 일임하고, 그 이후의 구체적인 수용·사용의 결정은 토지수용위원회에 맡기고 있는바, 이와 같은 토지수용절차의 2분화 및 사업인정의 성격과 토지수용위원회의 재결사항을 열거하고 있는 같은 법 제29조 제2항의 규정 내용에 비추어 볼 때, 토지수용위원회는 행정쟁송에 의하여 사업인정이 취소되지 않는 한 그 기능상 사업인정 자체를 무의미하게 하는, 즉 사업의 시행이 불가능하게 되는 것과 같은 재결을 행할 수는 없다.

【참조조문】

가.나.
토지수용법 제14조
가.
광업법 제89조 제2항
나.
토지수용법 제2조 제1항
,
제29조

【참조판례】

가.
대법원 1987.9.8. 선고 87누395 판결(공1987,1583),
1988.12.27. 선고 87누1141 판결(공1989,246),
1993.9.28. 선고 92누10852 판결

【전문】【원고, 피상고인】

정연학

【피고, 상고인】

중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 김세권 외 1인

【원심판결】

서울고등법원 1993.7.21. 선고 92구15675 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다. 

1.  제1점에 대하여

광업법 제89조 제2항의 규정에 의하면, 같은 법 제88조 제1항의 규정에 의한 동력자원부장관의 인정은 토지수용법 제14조의 규정에 의한 사업인정으로 보도록 규정하고 있는바, 그러한 사업인정은 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 하여 일정한 내용의 수용권을 설정해 주는 행정처분의 성격을 띠는 것으로서 그 사업인정을 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권으로 하여금 목적물에 관한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의 효력을 발생시킨다고 할 것이다(당원 1993.9.28. 선고 92누10852 판결 참조).

같은 취지의 원심의 판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 사업인정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.

 
2.  제2점에 대하여

토지수용법은 수용·사용의 일차 단계인 사업인정에 속하는 부분은 사업의 공익성 판단으로 사업인정기관에 일임하고 그 이후의 구체적인 수용·사용의 결정은 토지수용위원회에 맡기고 있는바, 이와 같은 토지수용절차의 2분화 및 사업인정의 성격과 토지수용위원회의 재결사항을 열거하고 있는 토지수용법 제29조 제2항의 규정내용에 비추어 볼 때 토지수용위원회는 행정쟁송에 의하여 사업인정이 취소되지 않는 한 그 기능상 사업인정 자체를 무의미하게 하는 즉, 사업의 시행이 불가능하게 되는 것과 같은 재결을 행할 수는 없다 할 것이다.

같은 취지에서 원심이, 광업법 제88조 제1항에 의하여 토지수용의 인정을 받은 이 사건에서 설사 피고의 주장과 같이 그 수용의 필요성이 약하다고 하더라도 피고가 위 수용인정을 무의미하게 하고 이 사건 수용목적사업인 광업개발이 불가능하도록 토지수용신청 자체를 기각할 수는 없다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 토지수용위원회의 재결범위에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

 
3.  제3점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고는 이 사건 토지의 수용인정신청 전에 그 소유자인 소외 박용성에게 이 사건 토지를 임대 또는 매도하여 줄 것을 1989.9.29. 및 같은 해 10.9.에 각 요청하였으나, 위 박용성은 아무런 응답이 없었고, 이 사건 토지의 수용인정을 위한 충청남도지사의 협의요청에 대하여도 응하지 아니하였으며, 1990.5.10.에는 이 사건 토지의 수용을 반대하는 의견을 보내오기까지 한 사실, 원고는 이 사건 토지수용인정 후에도 토지수용법 제25조 및 같은법시행령 제15조의2 제1항에 따라 1990.8.31. 및 같은 해 11.24. 2차에 걸쳐 토지소유자와의 협의를 위한 통지를 하였으나, 박용성은 위 2차 통지서에서 제시한 협의기한인 1991.1.15.까지도 아무런 협의에 응하지 아니한 사실등을 인정한 다음, 이에 의하면 원고는 박용성과 토지에 관한 권리를 취득하기 위하여 협의를 하려고 하였으나 박용성이 처음부터 수용에 응할 의사가 없어 협의에 응하지 아니한 것이므로 원고에게 더이상 성실한 협의를 거칠 것을 요구할 수는 없고 / 가사 원고가 박용성과 협의를 요청함에 있어 그 보상금을 ‘박용성이 1986.12.31. 서산군수로부터 매입한 금액’으로 하고 보상금 지급시기를 ‘협의성립 후 4개월’로 하였다고 하더라도 이는 일응의 기준을 제시한 것으로서 그것만으로 원고가 박용성과 성실한 협의를 할 의사가 없었다고 단정할 수는 없으므로 원고는 그 재결신청전에 거쳐야 할 협의절차를 적법하게 이행하였다고 인정·판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 협의절차에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지 역시 이유가 없다.

 
4.  제4점에 대하여

소론이 지적하는 점에 관한 원심의 인정·판단은 원심이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 결국 원심의 전권에 속하는 증거의 취사판단과 사실의 인정을 비난하는 것에 지나지 아니하므로 받아들일 수 없다.

 
5.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈