관찰감가법에 대한 판례

[상증] [임대료 환산가액은 상속증여일 현재의 임대료를 기준으로 산정하고 관리비는 포함시킬 수 없음]

[상증, 서울행정법원-2013-구합-50661 , 2014.03.14]

【판결요지】

임대료 환산가액은 상속개시일 이전 1년간 받은 임대료가 아니라 상속증여일 현재의 임대료를 기준으로 산정해야 하고, 관리비는 임대료 환산가액 산정시 포함시킬 수 없음

본문전체

【관련법령】

상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의평가】
상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의평가】

【주문】

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】

피고가 2012. 5. 1. 원고 채AA에게 한 000원(가산세 포함), 원고 채BB에게 한 000원(가산세 포함), 원고 채CC에게 한 000원(가산세 포함)의 각 상속세 부과처분을 취소한다.

【이유】

1. 처분의 경위
가. 서울 ○○구 ○○동 000-0 대 000㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/2 지분에 관하여 홍DD(이하 ‘망인’이라 한다), 남편인 원고 채AA 명의의 소유권이전등기가 마쳐져 있었다. 망인은 2011. 2. 8. 사망하였고, 원고 채AA, 딸인 원고 채BB, 채CC가 망인의 재산을 상속하였다. 원고들은 2011. 6. 27. 상속재산분할협의를 통해 원고 채BB, 채CC에게 각 1/4 지분씩 귀속시키기로 합의하였다.

 

나. 원고들은 2011. 2. 24. 주식회사 EE감정평가법인(이하 ‘EE’이라 한다)과 주식회사 FF감정평가법인(이하 ‘FF’라 한다)에 이 사건 부동산의 시가감정을 의뢰하였다. EE은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로, FF는 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로 평가하였다.

 

다. 이에 따라 원고들은 2011. 8. 29. 위 감정평가액의 평균인 000원{= (000원 + 000원) × 1/2, 이하 ‘원감정가액’이라 한다}을 이 사건 부동산의 가액으로 산정하고, 이를 포함한 상속재산가액을 000원으로 하여 상속세 000원을 신고한 뒤, 그 중 000원을 납부하고 000원을 연부연납허가받았다.

 

라. ○○지방국세청장은 2012. 1. 6.부터 2012. 4. 16.까지 원고들에 대한 상속세 조사를 실시하고, “신고가액이 임대보증금 환산가액의 89.87%에 불과하여 ‘상속세 및 증여세법’(이하 ‘상증세법’이라 한다) 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제2호 단서에 해당한다.”는 이유로, 주식회사 GG감정평가법인(이하 ‘GG’이라 한다)과 한국감정원에 이 사건 부동산의 재감정을 의뢰하였다.

 

GG은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로, 한국감정원은 이 사건 부동산의 가액을 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}으로 각 산정하였다. 이에 따라 ○○지방국세청장은 위 감정평가액의 평균인 000원{= (000원 + 000원) × 1/2, 이하 ‘재감정가액’이라 한다}을 이 사건 부동산의 가액으로 보아 피고에게 통보하였다.

 

마. 이에 따라 피고는 원고 채BB, 채CC가 추가로 납부하여야 할 세액을 000원으로 산정하고, 2012. 5. 1. 원고 채AA에게 000원(가산세 포함), 원고 채BB에게 000원(가산세 포함), 원고 채CC에게 000원(가산세 포함)의 각 상속세를 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 

바. 원고들은 이에 불복하여 2012. 7. 27. 심판청구를 하였으나, 2012. 12. 13. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다.
「인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 6, 7, 19호증(가지번호 포함), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

아래의 사정을 고려할 때, 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

 

(1) 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서는 원칙적으로 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정하되, 그 감정평가액이 개별공시지가, 기준시가, 또는 임대료 환산가액의 90%에 미치지 않은 경우에만 재감정을 실시하도록 규정하고 있다. 그런데 원감정가액은 이 사건 부동산의 개별공시지가를 기초로 산축된 가액의 165.57%이고, 상속개시시까지 실제로 수령한 임대료를 기준으로 관리비 등 실비변상적 비용을 제외한 임대료 환산가액의 96.49%, 상속개시시의 월 임대료를 기준으로 관리비 등 실비변상적 비용을 제외한 임대료 환산가액의 96.71%에 이르므로, 재감정 요건을 갖추지 못하였다.

 

(2) 설령 재감정 요건을 갖추었다고 하더라도, ① 이 사건 토지가 비교표준지인 ○○동 000-3 토지에 비해 획지조건 및 접근조건이 열세하고, ○○동 000-9 토지에 비해 가로조건, 접근조건, 획지조건이 열세함에도 GG, 한국감정원은 개별요인 격차율을 높게 산정하였고, ② GG은 기타요인 산정시 매매사례 및 평가선례로 선정한 ○○동 000-50, 000-21 토지가 비교표준지인 ○○동 000-3, 000-9 토지보다 우세하다고 볼 수 없음에도 개별요인 격차율을 지나치게 높게 산정하였을 뿐만 아니라, ○○동 000-50 토지의 거래 및 000-21 토지의 평가는 단발적인 사례에 불과하여 정상거래가격이라고 볼 수도 없으므로 1.70에 이르는 기타요인 격차율은 자의적으로 산정되었다. 또한 ③ 한국감정원은 기타요인 격차율 산정요인을 구체적으로 적시하지 않았고, 기타요인 격차율 산정시 이미 반영된 지역요인 및 개별요인을 반복하여 반영한 것으로 보인다. ④ 이 사건 건물은 1971. 10. 19. 사용승인을 받았는데 당시 건축기술 및 시공방법을 고려하면 총 내용연수는 45년으로 보는 것이 합리적이고, 관찰감가를 하더라도 객관적 수치인 경과연수를 임의로 줄일 수는 없는데도, GG과 한국감정원은 이를 간과하고 내용연수를 50년, 경과연수를 30년 또는 20년으로 산정하였으므로, 재감정가액은 위법하다.

 

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 서울 ○○구 ○○동 000-0 대 000㎡, 000-0 대 000㎡, 000-00 대 000㎡, 000-00 대 000㎡가 2011. 1. 6. 합병되어 이 사건 토지가 되었다. 이 사건 토지 중 000㎡는 일반상업지역, 000㎡는 준주거지역에 속한다.

2011. 1. 1. 기준 각 토지의 합병 전 개별공시지가는 각 000원이다.

(2) 이 사건 건물의 사용승인일자는 1971. 10. 19.이다. 이 사건 건물의 구조는 철근콘크리트조(지1층부터 3층까지) 및 경량철골조(4층) 평스라브 및 경사지붕, 용도는 근린생활시설이고, 연면적은 0,000.00㎡이다.

(3) 이 사건 건물의 임차인들과 망인, 원고 채AA가 이 사건 건물에 관하여 체결한 임대차계약상 임대료, 보증금, 관리비 내역은 아래와 같다.

(표 생략)
(4) 망인, 원고 채AA와 유HH, 권JJ 사이에 각 체결된 임대차계약 제6조에 의하면, “1. 임차인은 임차 물건에 대한 냉난방, 전기료, 수도, 가스요금, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등 각종 공과금 및 부담금을 부담한다. 만일, 전기료 및 수도세가 2개월 이상 연체된 경우 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다. 2. 임차인은 기타 건물 전체 관리에 소요되는 관리비를 임대인 및 기타 임차인과 분담하며 그 비용은 0원으로 한다.”고 기재되어 있다. 한편 유HH, 권JJ를 제외한 임차인들은 관리비 외에 냉난방, 전기료, 수도, 가스요금, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등 각종 공과금 및 부담금을 부담하였다.
(5) 원고 채AA와 망인은 임대료 외에 관리비를 별도로 받는 임차인에게 임대료, 관리비, 전기료에 관하여 각각 세금계산서를 발행하였고, 유HH, 권JJ에게 임대료, 전기료에 관하여 각각 세금계산서를 발행하였다.

(6) 원고 채AA는 2011년 1기 부가가치세 신고시 세금계산서 발급분을 000원으로 신고하였다.

(7) EE, FF, GG, 한국감정원은 이 사건 토지 중 일반상업지역 부분에 관하여는 서울 ○○구 ○○동 000-3 대 000㎡, 준주거지역 부분에 관하여는 서울 ○○구 ○○동 000-9 대 00㎡를 비교표준지로 선정하였다(이하 지번으로만 약칭한다).

000-3 토지의 ㎡당 공시지가는 000원이고, 000-9 토지의 ㎡당 공시지가는 000원이다.
이 사건 부동산에 관한 구체적인 감정평가내역은 아래와 같다.
<이 사건 건물에 대한 감정평가내역> (표 생략)
<인근 토지의 평가선례 및 매매사례 - 기타요인 격차율 산정 관련> (표 생략)
<이 사건 건물의 내용연수 등> (표 생략)
<이 사건 부동산에 대한 감정평가 결과> (표 생략)
(8) 전문심리위원인 지KK은 아래와 같은 의견을 제시하였다.

○ 이 사건 토지에 관하여 ▸준주거지역 부분의 개별요인 보정치에 관하여, EE, FF는 유사한 보정치를 적용하였으나, GG은 1.460을, 한국감정원은 1.870을 적용하였는바, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건에 있어 이러한 차이가 나는 것이 이례적인지 여부 - 준주거지역 개별요인 비교에서 격차율 합계가 EE, FF는 각각 1.714와 1.728이고, GG과 한국감정원은 각각 1.460과 1.870으로, 최고격차율인 1.870이 최저격차율인 1.460의 28%를 초과하므로 다소 이례적이라 할 수 있다. 그러나 기타요인 보정에서 최저격차율을 적용한 GG은 1.700을 적용하고, 최고 격차율을 적용한 한국감정원은 1.300을 적용하여 감정평가액에는 큰 차이가 없다. ▸준주거지역에 대한 GG과 한국감정원의 개별요인 보정치 산정근거를 보면, 가로조건은 1.20:1.30, 접근조건은 1.05:1.20, 환경조건은 1.10:1.00, 획지조건은 1.05:1.20, 행정적조건은 1.00:1.00, 기타조건은 1.00:1.00로 차이를 보이고 있는데, 이러한 차이가 적정하다고 볼 수 있는지 - 상기 6가지 각 조건 격차율 차이에서 가로조건, 환경조건, 행정적조건, 기타조건은 차이가 크지 않거나 동일하나, 접근조건과 획지조건에서 최고 격차율인 1.20이 최저 격차율인 1.05를 14% 정도 초과하므로 다소 차이가 있다고 볼 수 있다. 상기 6가지 조건 격차율 차이가 한국감정원 1.870, GG 1.460의 차이로 나타나고 있다. 원감정평가기관과 재감정평가기관의 개별요인 격차율 중 어느 것이 더 적정한 것인지 단순히 판단하기 어렵다. 4개 감정기관 중에서 3개는 큰 차이가 없으나, GG의 격차율이 다소 낮은 편으로 사료된다. 격차율이 낮다는 것은 감정평가액이 낮게 산정되는 결과를 가져오지만, 기타요인에서 반영비율이 높아 재감정기관의 감정평가 결과는 큰 차이가 없다. - 감정평가시 준수할 원칙과 기준을 정하고 있는 ‘감정평가에 관한 규칙’(2012. 8. 2. 국토해양부령 제508호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘감정평가규칙’이라 한다) 제17조 제1항, 제6항에 의하면, 토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역, 이용 상황, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다. 이때 ‘그 밖의 사항’에는 ‘기타 지가에 영향을 미치는 요인 등’이 있다. 4개 감정기관에서의 기타요인 보정은 이에 근거한 것이다. 감정평가규칙에는 기타요인 보정방법이 구체적으로 정해져있지 않으나, 감정평가 실무에서는 가격시점 현재 표준지 공시지가와 인근 지역의 정상적인 거래가격 수준간에 격차가 있는 등의 경우 이를 기타요인으로 반영하여 평가하고 있다 기타요인 보정시 인근 지역에서 거래된 매매사례 중 평가대상토지와 유사한 가격형성요인을 가진 매매사례를 분석하여 보정하고, 인근 지역에서 평가된 선례가격을 참고하는 경우가 있다. 한국감정평가협회 ‘보상평가지침’ 제16조는 기타요인의 보정방법으로 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작하여 이를 비율로 표시하되, 그 산출근거를 평가서에 기재하도록 규정하고 있다. 따라서 기타요인 보정치는 표준지 공시지가와 정상적인 거래가격 수준간의 격차에 의하여 결정되고, 표준지 공시지가를 기준으로 매매사례 분석을 통한 정상적인 가격 수준의 판단에 따라 기타요인 보정치를 산정하므로, 얼마의 보정치가 적정한가에 대하여는 답이 없다. EE은 인근 지역 평가선례, 매매사례, 지가 수준, 본건 토지의 개별공시지가, 해당 지역 경매 낙찰가율의 자료를 제시하고, 인근 지역의 지가수준 및 동향, 평가선례 등을 종합 고려하여 기타요인 보정치로 일반상업지역은 1.30, 준주거지역은 1.40을 보정하였다고 하면서 구체적인 보정치 산출근거가 없고, FF는 본건 일대 지가수준, 인근 지역 평가선례, 실거래 가격자료, 경매 낙찰정보분석 자료를 제시하고, 인근 지역의 정상적인 지가 수준과 평가선례와의 형평성, 최근 경기 및 지가동향, 입지조건 등을 참작하여 일반상업지역은 1.30, 준주거지역은 1.40을 보정하였다고 하면서 구체적인 보정치 산출근거가 없으며, GG은 인근 지역 평가선례 및 매매사례를 제시하고, 기타요인 보정치 산정방법으로 일반상업지역은 ○○동 000-50 매매사례를 분석하여 기타요인 보정치를 산정하고, 준주거지역은 ○○동 000-21의 경매평가 선례가격을 분석하여 기타요인 보정치를 산정하였는바, 일반상업지역 기타요인 보정치 산정시 정상적인 매매사례를 분석하여 1.70의 보정치를 산정한 것은 적정하나, 준주거지역 기타요인 보정치 산정을 인근 지역 경매평가 선례를 분석하여 1.70의 보정치를 산정한 것은 다소 부적정하다. 평가선례 중 보상평가 선례가격만이 보상감정평가시 기타요인 보정치로 산정될 수 있고, 그 외 평가선례가격은 가격균형유지 차원에서 참고자료로 활용하는 것이 타당하기 때문이다. 한국감정원은 인근 유사용도 토지의 평가선례, 인근 매매 및 방매사례, 인근 지가 수준 자료를 제시하고, 본건과 대체, 경쟁관계에 있는 인근 유사토지의 시세는 공시지가에 비해 높게 형성되어 있는바, 대상 부동산의 인근 평가선례, 인근 시세 등을 고려하여 현실적인 가격수준의 차이를 기타요인으로 보정한다고 하면서 구체적인 보정치 산출근거 없이 일반상업지역은 1.70, 준주거지역은 1.30의 보정치를 적용하였다. ▸재감정기관에서 기타요인 보정치의 산정근거로 삼은 ○○동 000-50 토지와 000-21 토지에 비하여 이 사건 표준지가 70%만큼 우세하다고 볼 근거가 있는지 - 기타요인 보정치로 반영한 70%가 이 사건 토지에 비하여 이 사건 표준지가 70% 우세하다는 의미는 아니다. 기타요인을 보정하는 것은 표준지 공시지가와 인근 지역의 정상적인 거래가격 수준간에 격차가 있는 등의 경우에 보정하는 것이기 때문이다. ○ 이 사건 건물에 관하여 ▸이 사건 건물의 내용연수를 50년으로 보는 것이 적정한지 - 건물의 내용연수는 구조, 사용자재, 재질, 시공상태 및 관리이용상태에 따라 차이가 있으나, 철근콘크리트조 슬래브지붕 근린생활시설(점포 및 상가) 건물의 내용연수는 45 ~ 55년을 적용한다. 이 사건 건물이 철근콘크리트조 슬래브지붕이므로, 내용연수를 50년으로 보는 것은 적정하다. ▸이 사건 건물의 경과연수를 30년 또는 20년으로 계산한 것이 적정한지 - 건물감정평가는 원가법으로 한다. 원가법은 평가시점 현재 건물의 재조달원가를 구하고, 감가수정을 하여 평가대상 건물의 감정가격을 산출하는 방법이다. 감가수정은 내용연수를 기준으로 감가를 하게 되는데, 일반적으로 실제 경과연수에 따라 내용연수에서 실제 경과연수를 차감하는 만년 감가수정을 하고 있고, 건물 개・보수 등으로 건물상태가 양호한 경우와 유지관리 상태가 양호하거나, 유지관리 상태가 불량한 경우에는 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 고려하여 평가자의 판단에 의하여 경과연수를 실제 경과연수보다 더 많게 하거나, 더 작게 하는 관찰감가를 실시하여 유효 경과연수로 조정할 수 있다. 원감정기관들은 내용연수 45년, 실제 경과연수 39년을 적용하여 잔존 내용연수 6년으로 평가하였고, 재감정기관들은 내용연수 50년, 건물 유지 관리상태를 고려하여 관찰감가를 실시하고, 유효 경과연수 30년을 적용하여 잔존 내용연수 20년으로 평가한 것이다. - 재감정기관들이 감가수정방법으로 건물 현상 및 관리상태 등이 양호한 점을 고려하여 관찰감가에 의하였다고 감정평가서에 기술되어 있으므로, 잘못 계산된 경과연수를 토대로 감정평가하였다고 단정할 수 없다. 다만 재감정기관들이 관찰감가를 적용한 이유를 알아볼 필요는 있다.

 

「인정근거] 갑 제1, 4, 6, 7, 10 내지 18호증(가지번호 포함), 을 제3, 4, 6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 재감정에 의한 평가의 적법성에 관한 판단

(1) 임대료 환산가액에 관하여

(가) 관련 법령

상증세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제60조제1항은 상속개시일 현재의 시가에 따라 상속재산의 가액을 평가하도록 규정하고, 제61조는 부동산에 대한 평가방법을 규정하면서, 제5항에서 “사실상 임대차계약이 체결된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 상증세법 시행령 제50조제7항, 동 시행규칙 제15조의2에 의하면, 이때 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액’(이하 ‘임대료 환산가액 이라 한다)은 ‘(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율 12%) + 임대보증금’의 산식에 따라 산정한다.

(나) ‘1년간의 임대료’ 산정방법

피고는 상속개시일 현재의 임대료에 12개월을 곱하여 1년간의 임대료를 산정하였고, 이에 대하여 원고는 ‘상속개시일 이전 1년간 받은 임대료’를 기준으로 1년간의 임대료를 산정하여야 한다고 주장한다.

살피건대, ① 상증세법 제60조제1항은 “상속재산의 가액 평가에 관하여 상속개시일 현재 시가에 의한다.”고 규정하고 있는 점, ② 임차권이 설정된 재산의 경우 일률적으로 상증세법 제61조제1항에서 정한 보충적 평가방법에 의하여 상속재산의 가액을 평가하게 되면 그 평가가액이 통상 실제가액을 기준으로 정해진 임대보증금채무 등에 미달하여 결과적으로 상속세를 부과할 수 없게 되는 부당한 결과가 생길 우려가 있을 뿐만 아니라, 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금 및 임대료가 정해지므로 임대보증금 및 임대료에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산의 가액을 이끌어낼 수 있어 이를 기준으로 상속재산의 가액을 평가하는 것이 상증세법이 규정하는 시가주의 원칙에도 부합한다는 데에 상증세법 제61조제5항의 취지가 있는 점(헌법재판소 2000. 6. 29. 선고 98헌바92결정 참조), ③ 원고의 주장대로 ‘상속개시일 이전 1년간 받은 임대료’를 기준으로 상속재산의 가액을 결정한다면, 이는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 의하여 상속재산의 가액을 평가하도록 규정하고 있는 상증세법 제60조제1항에 반할 뿐만 아니라, 부동산의 가격이 하락하는 경제적 상황에서는 ‘상속개시일 현재의 임대료’를 기준으로 할 경우에 비해 오히려 납세의무자에게 불리하게 되는 점 등을 고려할 때, 상증세법 시행령 제50조제7항의 ‘1년간의 임대료’란 ‘증여일 현재의 임대료’를 기준으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다.

(다) 관리비 공제

상증세법 시행령 제50조제7항의 ‘임대료’는 당해 부동산의 사용수익에 대한 대가를 의미하는 점, 임차인이 지급하여야 할 전기료, 수도료, 냉난방료, 청소비, 경비비 등의 관리비가 임대차계약시 임대료와 함께 정액으로 정해져 월 단위로 징수되더라도 당사자 사이에 임대료와는 별개의 것으로 받아들여지는 점, 그 액수도 임대목적물의 유지관리비 등을 고려하여 월정액으로 계산하여 정해지는 점 등을 고려할 때, 임대인이 임차인으로부터 임대건물을 유지관리하는데 필요한 비용(설비 유지비, 직원 인건비, 쓰레기 수거료 등)을 관리비 명목으로 받았더라도, 이는 당해 재산을 사용수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것에 불과하여 임대료 환산가액 산정시 임대료에 포함시킬 수 없다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2003두11575 판결 참조).

돌이켜 이 사건을 보건대, 원고들은 임대료에서 임대차계약서상 관리비를 공제하여야 하고, 임대차계약서상 관리비가 ‘0원’으로 되어 있는 유HH, 권JJ의 경우에도 나머지 임차인들의 관리비 합계를 전체 임대차 면적으로 나눈 ‘㎡당 관리비’를 기준으로 관리비를 산정하여 임대료에서 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 ① 피고는 이 사건 부동산에 대한 임대료 환산가액 산정시 계약서에 명시된 관리비를 제외하고 순수한 임대료를 기준으로 산정한 점, ② 원고 채AA와 망인은 임대료 외에 관리비를 별도로 받는 임차인들에게는 임대료, 관리비, 전기료 명목으로 3장의 세금계산서를 발행하였으나, 유HH, 권JJ에게는 임대료, 전기료 명목으로 2장의 세금계산서만 발행한 점, ③ 원고들은 2011년 1기 부가가치세 신고시 매출액을 000원으로 신고하였는데, 이는 2011. 2.분 임대료 000원과 관리비 000원의 합계 000원의 6개월분에 해당하는 금액인 000원(= 000원 × 6개월)과 거의 비슷하므로, 원고들이 매출액 신고시 임대료에서 관리비를 공제하지 않은 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 임대차계약서에 기재된 관리비만 제외하여 임대료 환산가액을 산정하는 것이 타당하다.

(라) 임대료 환산가액의 계산

상속개시일 현재 임대료를 기준으로 임대차계약서에 기재된 관리비만 제외하여 이 사건 부동산의 임대료 환산가액을 계산하면, 아래와 같이 000원이 된다.

 

◦1년간의 임대료: 000원 × 1/2 × 12개월 = 000원 ◦(1년간의 임대료 ÷ 12%) + 임대보증금 = (000원 ÷ 12%) + (000원 × 1/2) = 000원 + 000원 = 000원

 

(2) 재감정 요건에 관하여

(가) 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서는 ‘당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우’라고 규정하고 있고, 제5항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상증세법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”고 규정하고 있다. 이러한 법규정에 비추어 볼 때, 제5항에 따른 시가는 유사사례가액(동일, 유사 재산에 대한 감정가액 등)을 의미하고, 상증세법 제61조제5항(사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 상증세법 제61조제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액)에 의한 보충적평가액이 아니다. 따라서 상증세법 제61조제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 평가가액과 임대료 환산가액을 비교하여 그 중 큰 금액을 확인하고, 이를 유사사례가액의 90%와 비교하여 그 중 적은 금액과 감정평가액을 비교하여야 한다.

(나) 돌이켜 이 사건을 보건대, 이 사건 부동산을 상증세법 제61조제1항 제1호, 제2호, ‘국세청 건물 기준시가 산정방법’(2010. 12. 29. 국세청고시 제2010-38호)에 따라 평가하면 아래와 같이 000원{= (이 사건 토지 000원 + 이 사건 건물 000원) × 1/2}이고, 임대료 환산가액은 000원이므로, 상증세법 제61조제5항에 따라 더 큰 금액인 임대료 환산가액 000원이 시가가 된다. 나아가 상증세법 시행령 제49조제1항 제2호 단서에 의하여 임대료 환산가액과 유사사례가액을 비교하여야 하는데, 이 사건에서는 유사사례가액이 없으므로, 결국 임대료 환산가액이 기준이 된다.

 

<이 사건 토지의 평가> ◦(000원 × 000㎡) + (000원 × 000㎡) + (000원 × 000㎡) + (000원 × 000㎡) = 000원

<이 사건 건물의 평가> ◦기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡) ◦㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률 ◦이 사건 건물의 ㎡당 금액: 000원(= 000원 × 100% × 90% × 130% × 0.220 × 100% × 100%) ◦이 사건 건물의 기준시가: 000원(= 000원 × 0,000.00㎡)

 

따라서 원감정가액인 000원은 임대료 환산가액 000원보다 적으므로, 재감정요건에 해당한다.
(다) 한편, 원고는 유HH, 권JJ의 임대료에 관리비가 포함되어 있으므로, ㎡당 관리비를 산정하여 임대료에서 공제하여야 한다고 주장한다. 원고의 주장대로 유HH, 권JJ의 임대료에서 관리를 산출하여 공제하면 아래와 같이 000원이 되고, 이 금액도 원감정가액보다 많으므로, 재감정 요건을 충족한다.

◦유HH, 권JJ를 제외한 전체 임대차 면적: 0,000㎡(= 000㎡ + 00㎡ + 000㎡ + 000㎡ + 00㎡ + 000㎡ + 000㎡) ◦㎡당 관리비: 000원/㎡(= 000원/0,000㎡) ◦유HH에 대한 관리비: 000원(= 0,000원 × 00.00㎡) 권JJ에 대한 관리비: 000원(= 0,000원 × 000㎡) ⇨유HH의 순수 임대료: 000원(= 000원 - 000원) 권JJ의 순수 임대료: 000원(= 000원 - 000원) ◦총 임대료: 000원(= 000원 - 000원- 000원) ◦1년간의 임대료: 000원 × 1/2 × 12개월 = 000원 임대료 환산가액: (1년간의 임대료 ÷ 12%) + 임대보증금 = (000원 ÷ 12%) + (000원 × 1/2) = 000원

 

※ 소수점 이하 반올림하여 계산

마. 재감정평가액의 적법성에 관한 판단

아래의 사정을 고려할 때, GG, 한국감정원의 재감정평가가 위법하다고 볼 수 없으므로, 재감정가액은 적법하다.
① 감정 결과의 존중: 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).

② 감정절차 등의 준수: ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2013. 3. 12. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘감정평가법’이라 한다) 제31조의 위임에 따라 감정평가규칙은 부동산 감정평가시 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정하고 있다. 구체적으로, 감정평가시에는 실지조사를 통해 대상물건을 확인하여야 하고(제6조 제1항), 감정평가서에는 평가목적, 평가조건, 가격시점・조사기간 및 작성일자, 대상물건의 내용, 평가액, 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 대상물건목록의 표시근거 등을 기재하고, 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관하여 평가액 결정의 주된 방법과 그 산출과정, 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 평가대상토지의 비교내용, 건축물의 평가방법과 감가수정을 한 경우 그 근거와 내용, 기타요인 참작시 그 내용 등을 기재한 뒤 감정평가사가 서명날인하여야 하는데(제9조), GG과 한국감정원은 감정평가시 이러한 절차를 준수하였다.

③ 개별요인 격차율 산정: 감정평가규칙 제17조 제1항에 의하면 토지의 평가시 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 외에도 ‘그 밖의 사항’을 종합적으로 참작하여야 하고, 제6항 제7호에 의하면 ‘그 밖의 사항’에는 ‘기타 지가에 영향을 미치는 요인 등’이 포함된다.

이에 따라 GG, 한국감정원은 모두 가격시점 당시 이 사건 토지와 이용상황이 가장 비슷하다고 인정되는 ○○동 000-3, 000-9 토지를 비교표준지로 선정하여 그 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 및 생산자물가상승률, 지역요인, 개별요인 등을 비교하여 ㎡당 단가와 가격시점지가를 결정하였다. EE, FF는 이 사건 토지 중 일반상업지역 부분이 비교표준지인 ○○동 000-3 토지에 비하여 면적, 접면 너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 경사지 등의 획지조건에서 다소 열세하다고 본 반면, 한국감정원은 대등하다고 평가하였고, EE, FF, GG 한국감정원 모두 이 사건 , 토지가 ○○동 000-3 토지가 접근조건에서 대등하다고 평가하였다. 또한 EE, FF, GG, 한국감정원 모두 이 사건 토지 중 준주거지역 부분이 비교표준지인 ○○동 000-9 토지에 비해 가로조건, 접근조건, 획지조건이 우세하다고 판단하되, EE, FF, GG은 가로조건 격차율을 1.20으로, 한국감정원은 1.30으로 평가하였고, EE, FF, 한국감정원은 접근조건, 획지조건 격차율을 1.19 내지 1.20으로, GG은 1.05로 평가하였다.

이와 같이 원감정기관과 재감정기관의 감정결과에 가로조건, 접근조건, 획지조건 등 개별요인의 품등비교에 관하여 다소 견해를 달리하나, 감정평가이론과 평가경험, 전문지식에 따른 각 평가자의 판단에 차이가 있을 수 있고, 감정인이 개별요인의 비교 항목별로 어떠한 이유에서 어떻게 참작되었는지 알아볼 수 있을 정도로 기술하고 있는 이상 개별요인의 격차율에 대한 감정인의 판단은 구체적인 계량화와 정확한 수치로의 확정이 불가능한 점, 각 감정기관은 우세 및 열세 자체에 관하여는 견해가 일치하고 다만 격차율에만 차이가 있는데, 그 차이도 0.02 내지 0.15로 근소한 점, GG은 가장 격차율이 큰 ○○동 000-9 토지에 대한 접근조건 격차율 산정이유에 관하여 “○○동 000-9 토지보다 ○○역 및 노선버스 정류장과의 접근성에서 우세하다.”는 이유를, 획지조건 격차율 산정이유에 관하여 “소로한면(폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한 면이 접하는 경우를 의미한다)으로 ○○동 000-9 토지보다 우세하다.”는 나름대로의 근거를 제시한 점 등을 고려할 때, 각 감정기관 사이에 개별요인 격차율에 차이가 있다고 하여 재감정기관의 개별요인 평가가 위법하다고 볼 수 없다.
④ 기타요인 격차율 산정: 감정평가 실무에서는 감정평가규칙 제17조 제1항의 ‘그밖의 사항’을 근거로 가격시점 현재 표준지 공시지가와 인근 지역의 정상적인 거래가격 수준간에 격차가 있는 경우 등 지역요인이나 개별요인의 비교로 반영이 불가능한 합리적인 보정사유가 있을 경우 이를 기타요인으로 반영하여 평가한다.

이에 따라 EE, FF, GG, 한국감정원도 매매사례 및 평가선례를 분석하여 비교표준지와의 지리적 근접성 등 합리적 비교가능성이 있다고 판단되는 매매사례 또는 평가선례를 선정하여 기타요인 격차율을 산정한 점, EE, FF는 다수의 매매사례 또는 평가선례에서 어느 것을 선정하여 기타요인 격차율을 산정하였는지 구체적으로 밝히고 있지 않으나, GG, 한국감정원은 각 선정한 매매사례 또는 평가선례 및 이에 대한 기타요인 산출과정을 밝힌 점{다만 한국감정원은 감정평가서가 아니라 이 사건에 제출한 의견서(갑 제9호증)에 의하여 기타요인 격차율 산정근거를 밝혔다}, GG, 한국감정원은 거래 또는 평가된 단가의 유사성, 평가기준시점과의 시기적 근접성을 고려하여 기타요인 격차율 산정을 위한 사례를 선정하고, 해당지역 동일 용도지역의 지가변동률, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건 등으로 구성된 개별요인의 평가를 거쳐 기타요인 격차율을 산출한 점, 달리 GG, 한국감정원이 이미 반영한 지역요인이나 개별요인을 반복하여 기타요인 격차율 산정시 반영하였다고 볼 근거가 없는 점(더욱이 비교표준지는 이 사건 토지와 모두 같은 지역 내에 있으므로 지역요인은 모두 대등하다) 등을 고려할 때, GG, 한국감정원의 매매사례 또는 평가선례 선정 및 기타요인 격차율 산출이 위법하다고 볼 수 없다(전문심리위원 지KK은 “GG이 준주거지역 기타요인 격차율 산정시 보상평가 선례가격이 아닌 경매평가 선례를 선정한 것은 다소 부적정하다.”고 보았으나, GG은 준주거지역 부분에 대한 비교사례로 서로 지리적으로 붙어있고 단가도 유사한 ○○동 000-46 토지, ○○동 000-21 토지가 비교가능성 있다고 보고, 그 중 매매 또는 평가시점이 평가기준시점과 더 가까운 ○○동 000-21 토지를 선정하였으므로, 여기에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵다).

⑤ 감가수정의 방법: 감정평가규칙 제11조, 제18조에 의하면, 건물의 평가는 원가법(가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 가감수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법, 제4조 제3호 참조. ‘재조달원가’란 현존하는 부동산을 가격시점에서 새로 건축하거나 조성하는 것으로 간주하여 구하는 적정원가를 의미한다)에 의하고, 감가수정시 내용연수를 표준으로한 정액법・정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라서 하되, 이러한 방법에 의해 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 사용할 수 있다.

GG, 한국감정원은 실지조사시 이 사건 건물의 규모 및 이용상태, 유지관리상태, 마감재, 주변 환경, 엘리베이터 유무 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 건물의 양호하다고 판단하고, 이에 따라 관찰감가법을 적용하여 내용연수 및 잔존연수를 조정하게 된 점, 내용연수를 기준으로 하는 감가수정은 대상 부동산의 유용성이 지속되어 경제수익의 발생이 예상되는 사용기간을 산정한 후 매년 규칙적으로 일정액씩 감가한다고 가정하게 되므로, 개별적인 각 부동산의 실제 감가와 일치하지 않을 우려가 있는 반면,

 

관찰감가법은 대상 건물의 설계, 설비 등의 기능성, 유지관리 상태, 보수 상황, 부근환경과 적합상태 등 실태를 관찰하여 실제 감가액을 직접 구하는 방법이므로, 내용연수와 잔존 내용연수의 차이가 반드시 실제의 경과연수와 일치할 필요는 없는 점,

 

원고는 “관찰감가법에 의하더라도 감액만 가능하지 증액은 할 수 없으므로, 증액하기위하여 실제보다 짧은 경과연수를 적용할 수 없다.”고 주장하나(원감정가액에 비하여 증액할 수 없다는 취지로 보인다), 관찰감가법은 감가수정의 한 방법으로서 대상 건물의 재조달원가에서 물리적・기능적・경제적 요인에 의한 하락분을 공제하는 것이므로, ‘감가’의 기준은 재조달원가가 되어야 하지, 원감정가액이라고 볼 수 없는 점 등을 고려할 때, GG, 한국감정원이 관찰감가법에 의하여 이 사건 건물의 내용연수 및 잔존 내용연수를 산정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.