陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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1. 개요

흔히들 실무과목을 난공불락의 과목으로 여긴다. 실제로 시험에서 실무과목이 당락을 좌우하지. 1년을 죽어라 실무만 풀어도 제대로 득점을 못하는 경우가 허다하지. 매일 신림동 독서실 스터디룸에서 100분씩, 심지어는 200분씩 풀어도 정복 못하는 과목이라면 시험이 문제이던지. 공부하는 방법이 문제이던지 둘 중 하나다.

2. 실무 교과서 및 문제집 흐름

1, 2회에 합격한 친구말 들어보면 일본문제집 중심으로 감정원 직원을 핵으로 하여 구성된 개별스터디에서 다룬 문제들이 개별적으로 전해지며 이것을 복사해서 공부했다고 한다. 그뒤 4회 5회를 거치면서 문제를 모아 책으로 나온 것이 이상주 (2018 현재 나라 본사) 문제집이고 이어 3인공저 (신종웅, 백일현, 백영준 공저) 책이 출판되어 최초의 기본서로서 선을 보였지. 이책이 최근에 까지 바이블로 통했는데 .. 증보판을 내지 않는 사이 신체계 감정평가실무 (故홍병각), 핵심 감정평가실무 (이정훈), 플러스 감정평가실무 (김성중, 20148 現 김사왕) 문제집을 잇달아 내어 문제집의 홍수시대라 할까?

여기에 출제위원급으로 이창석교수가 공저로, 나상수씨가 문제집을 내고 신종웅 3인공저도 학원팀장이 가세하여 4인공저(양우석) 로 증보되고 , 이어 이홍규가 나상수를 업고 문제집을 내었지. 그뿐인가 감정원에서 교재가 있고, 우리가 풀어야할 문제는 학원 스터디 자료(서울, 한성(현재 없어짐), 한교(현재 없어짐)), 출제위원(?) 특강자료, 감정원 모의고사 문제, 2년간 부동산고시문제... 이것들을 쌓아 놓으면 우리 키만큼은 될거다.

3. 대부분이 공부하는 방법

(1) 학원가 경향

실무교재가 춘추전국 시대처럼 우후죽순처럼 쏟아지고 그에 따라 초심자가 교재 선택하기가  무척 어렵다. 보상평가등 법정평가는 법에 정해진대로 하면되지만 일반평가는 일반평가이론에 근거하여 평가사가 합리적인 방법으로 평가하기 때문에 대체적인 방법이 많아 같은 문제도 풀이 방법이 다를 수 밖에 없다. 뿐만아니라  이러한 실무과목을 준비하는 수험생의 요구을 충족시켜줄 명 강사도 찾아보기 힘들다는 느낌(?)이다. 그러기에 이 강의, 저강의 기웃거리고, 학원 스터디에 따라가기 급급하다.

(2) 공부경향

실무의 첫출발(9,10월)은 기본강의 또는 동영상으로 시작하나 과목이 방대한 관계로 2달 들어도 별 남는게 없다. 11.12월까지는 문제집을 답을 봐가면서 혼자서 풀고 다음해 1월 스터디를 하면서 개별스터디를 시작한다. 그러기에 12월 중순 학원스터디 선발시험에서 기초적인 문제도 못푸는 사람이 대부분이다. 학원스터디가 시작되면  실력에 한계를 느끼고, 다년차와의 격차에 맥이 빠진다. 아침에 눈만 뜨면 실무문제를 100분씩 풀어내어 6월이 되면 안푼문제가 없다. 더풀 문제가 없는가 문제를 찾는다. 푼 문제 파일링이 채곡채곡 쌓인다. 푼 양으로 따진다면 전원 합격이다.

그런데 결과는 어떤가 실무과락이 속출한다.

(3)문제점

교재와 학원 강사문제는 논외로 하고 문제는 공부방법이다. 문제를 기계적으로 푸는 데만 급급하고, 공부를 평면적으로 한다. 국내에 나온 문제들이 90%정도 같은 문제로 편집되어 있는데도 이것을 다푼다는 식으로 덤벼든다. 어제 푼 문제 또 틀리고 하루 손을 놓으면 자신이 알고 며칠 손 놓으면 남이 안다고 한다. 철거비는 어떨 때는 더하고 어떨 때는 빼고 부호도 헷갈린다. 그때 어떻게 풀었더라......... 문제를 받고 한숨만 쉰다. 틀린 걸 x표하고 심지어는 욕이 그침없이 튀어 나온다.

개별스터디는 필수이지만 너무 형식적으로 임한다. 못풀면 부끄러워(쪽팔려) 참가 못하고 쓸데없는데 자존심을 걸고 논쟁한다. 시간은 가는데 실력은 늘지 않고 시험일만 다가온다. 법규와 이론에도 신경쓰다보면 실무는 제자리 걸음하고 법규이론은 점수가 좀 나올 것 같은데 실무만 나온다면 기대도 해본다. 그런데 실무점수는 40점 안팎이다. 법규 이론을 매일 100점씩 썼더라면 80점은 받으리라.  

4. 공부방법 제안

책은 한권만 보라. 우리는 이홍규책을 선택했다.

(1) 이책 내용은 완전히 이해하고 달달달하자.

  문제도 암기하자. 해답의 숫자를 암기하자는 게 아니다. 풀이방식 즉 목차를 암기해야 한다.   

(3) 단계적 학습을 하자

처음 공부할 때는 용어 조차도 낯설다. 이단계에서 암기는 무리지 않은가. 강의진도에 따라 큰 흐름을 잡고 개념(정의)도 이해해 보고 중요하다는 곳에 밑줄도 치자. 예제도 풀어보고 기본문제는 홀짝 순으로 접근해 보자. 개념이 안잡히면 이론 파트를 읽자. 형광펜도 사용하고 색연필도 사용하여 책을 꾸미자. 마음에 드는(추천하는) 풀이 방법이라면 답에 칼라플하게 꾸며 반복하여 책장을 넘길 때 읽히도록 하자. 실력이 쌓이면 종합문제도 풀고...

(2) 반복학습하자

수업시간 제일 강조한 것이 이거다. 매일 본인이 진도 나간 페이지 까지 책을 넘기고 진도를 나가자. 책장을 넘길 때 주요 목차, 정의만 읽어도 좋다. 줄치고 메모하고 색칠하며 꾸민부분은 반드시 읽자.

(4)숲을 보며 공부하자.

3방식, 평가대상물건(토지.......) 목적별(담보.....) 매일 큰 틀 속에서 생각하며 공부하자.

지금 어디 공부하는지, 시험에 어떤 식으로 응용되는지 생각하자. 실무의 틀이 잡히면 못접한 문제도 평가이론(우리가 이 책에서 읽은 내용 그 자체)을 생각하며 전개하면 된다.

실제 시험에는 점수 줄려고 낸 기초적인 문제가 40점이 넘는다. 우린 정작 욕심을 내다보니 쉬운 문제도 못푸는 오류를 범하고 있다. 기초에 충실하자.

(5) 내가 평가사라고 생각하며 문제를 대하라

내가 평가사라면 공장평가시 무슨 자료를 수집해야 하는가, 어떤 것에 유의해야 하는가, 어떻게 평가해야 하는가를 실제 인근지역에  있는 공장의 모습을 떠올리며 공부하라. 그러면 머리에 잘 들어오고 기억이 오래갈 것이다. 

(6)목표의식을 가져라

내가 왜 이 공부를 하는가를 생각하라. 단순히 돈 많이 번다는 소문 때문인가. 이 공부하는 것을 장식으로 생각하는가. 목표의식이 약하면 성취도 없다. 철저한 승부사가 되라. 그런 용기와 자신감이 없다면 지금 포기하라. 프로선수들은 자기가 노력한 만큼 대우받는다. 초특급투수가 되려면 자기만의 비밀 병기를 부단히 개발해야 한다. 구질이 타자에 읽히는 순간 줄줄이 안타요 한순간 방심은 홈런이다. 그동안 노력은 물거품. 감독의 사인이 떨어지고 강판 당한다.

승부의 세계는 경기에 앞서 철저한 자기관리, 실전을 방불케하는 시뮬레이션, 두둑한 배짱이 필수이다. 자만은 금물이다. 한순간 방심은 패전으로 돌아오고 관중은 그를 외면하여 신문 뒷줄로 사라진다.

수험계도 마찬가지. 각자 자신이 처한 현실, 공부하는 이유, 재정적 여건등이 다를지라도  시험장에선 합격, 불합격 둘 밖에 없다.

퍼펙트로 이어온 9회말 마지막 마운드. 모두 기립하여 공하나 하나에 열광하는 관중을 향해 마지막 타자를 삼진잡고 주먹을 불끈 쥐며 화답하는 자신의 모습을 가슴에 새기자.

5. 결론

위에서 언급한 것 중 제일 중요한 것은 강한 목표의식과 실천이다. 수험생활도 단순화 정형화해야하고 주변도 과감히 정돈해야 한다. 남과 똑같이 하면서 과실을 얻으려 한다면 말이 되겠는가? 설령 운이 좋아 결과를 얻더라도 이는 불로소득으로 환수(?)되어야 한다. 인생에 있어서 다른 쪽에서 환수당할 수 있다.  좋은 결과 뒤에는 그에 상응하는 과정이 있기 마련이다. 

어렵게 만난 멤버들이니까 타인에게 피해를 끼치지 않음은 물론 더 나아가 팀워크가 잘 발휘되어 모두가 좋은 결과를 얻고, 전국에 하나 밖에 없는 독특한 우리 스터디가 합격자 배출의 산실이 되도록 각자 각오를 다지는 계기가 되었으면 한다. 

이쯤에서 보통 2년차는 자신이 공부를 정말 열심히 했다면, 정말 2백점 꾸준히 풀어왔다면

속도가 올라오는게 정상이다. (정상이 아니라면 본인이 현재 시중 기본서를 사만점 이상 안풀거나, 이것저것 건드리건 안치기로 하자.. 노력부족이라고 말하고 싶다)

다만, 속도가 안올라온다면, 그건, 답지에 적을 내용과 답지가 적어서는 안되는 내용에 대한 고민이 전혀 없다는 건데, 방법은 하나다.

최대한 전달력을 높이는 방법.

그 방법으로는 정확한 이론의 숙달, 그리고, 복기(반드시 복기는 철저히, 문제 풀때는 존나 빠르게~ 문제 분석이 끝났다는 전제하에)

그리고, 실무퇴고다.

실무퇴고라고 하면 다들 의아해한다.

나는 묻고싶다. 채점자가 과연 당신 답안을 몇분동안 볼것 같나?

아니 십분이상 투자할까? 우리 팀원이니, 이것도 써줬네..하면서 가점을 줄까?

팀장시절, 철저히 답지를 체크하다보면, 또는 지금 답지를 들고와서 봐달라는 분들 보면

와..일번 이정도로 썼네..라는 분 치고 2~3번은 대충 풀었겠구나..라는 느낌이 들면서, 역시

일번 역시, 논점을 맞춘 전제한에 고득점을 한 게 아니라면,  그 이후의 점수는 정말, 펜값 점수만 주게된다.

특히 나는 어려운 문제보다, 쉬운 문제나 기출문제를 풀은 답지를 들고오라고 하는데,실무에 겁을 먹거나,

실력이 되어도(스터디 실무 10등 이내: 이 정도 분들은 솔직히 어느 반을 가도 그정도 이상 점수 나온다). 실전에서는 과락을 맞는 어처구니 없는 분들..보면

글이 많다.  해설서도 아니고, 읽기 싫다.

아.. 이것도 쓰셨군요. 네. 답지를 봐서 그런 이론까지 써서 너무나 감사하니. 펜값점수도 드리겠습니다. 1점 가점?

본인이 느리다면, 나는 본인 답지에서 안써도 되는 말이 뭔지 빼는 연습을 반드시 했으면 좋겠다.

산식에 드러나 있는 부분은 굳이 안써도 된다.

다만, 판단 부분과 애매한 부분은 원칙을 쓰되, 이유만 한줄 정도내외로 짧게 끊어쓰면 된다.

왜. 설사 틀리더라도, 부분점수가 있기에 어느정도 점수는 가져간다.

4만점 이상 푼들에게 스터디문제 푸는 방법론을 말씀드리자면,

스터디 문제는 문제를 내고, 답지와의 수정, 답의 철저함, 논리적 오류의 실수해결 등등

베타팀과의 적절한 조화안에서 철저한 해설서용 답이 나온다.

(안그러는 팀장이 있다..ㅠㅠ 생략하겠다. )

문제는 출제위원급이 과연 베타팀이 있을까 한다.

그들은 답지를 내줄 의무가 없다. 당신들에게, 우리들에게..

걍, 자신이 했던 획기적인, 또는 평가하면서 고민했던 부분을 우리에게 던진다.

" 너라면 어떻게 하겠니? "

물론, 정답이 있다. 하지만, 내가 합격했을 떄에도. 나와 전혀 다른 답을 쓰고도, 편하게 자신의 논리를

펼친 분들은 당시 48점 만점 컷 시절에 55점 내외로 나왔다.  22회 합격생도 내용연수 가라치고도, 붙었다. 시산가격조정 부분을 충분히 관련자료통해 이해를 시켰단다.

2차답지는 객관식처럼 답이 없다.

그래서 보다 더 깔끔한 , 이쁜 목차, 형식, 그리고 내용, 질적인 부분을 간결히 보여줘야한다.

그러한 간결함은 복기의 철저함. 그리고 자신이 쓴 실무 답지에서 빼버릴 부분은 없는지 살펴야 한다.

그리고, 시간이 부족한 분들 묻고 싶다.

오바 하는건 없는지??

본인이 사만점 이상 풀었다면,

본인은 이제 배운걸 풀고, 문제에 집중해야 한다. 어느정도 기계가 되었다면, 이제는 머리를 유연히 해야한다.

방법은 하나다. 소설쓰지말고, 묻는 것에만 집중하라.

작년에 BTCF 쓰고 과락 넘은 분들 많다. 생각하면 너무나 이상한거 같지만, 다만, 자신이 한 실수 이외에 부분은그냥 묻는 답에 대한 액션을 취하려고 애는 썼단다. 그러한 부분에 애를 쓴건, 그 부분에 대한 부분점수는 가져간다.

만일 논점을 맞추려고 애를 쓴다면, 문제분석하는 시간 내(1번은 15분 투자) 이외의 시간에 해결하면 안된다.

반드시 문제분석시간내에 끝내고 분석이 끝난뒤는 미친년처럼 달려야한다. 중간에 풀다가 멈추면, 논리 틀어지고(물론, 본인이 카바할 수 있는 자신감이 있다면 상관없다. ) 소설이 되기 시작한다. 그리고 공부가 되면, 본인 논리에 맞춰 실무가 보여진다.

아..아름답게 실무가 보이는 순간, 대부분 과락이 나온다.  문제에 맞춰 푼게 아니라, 본인이 공부한 걸 쓰고 바르고 나오는 경우다.

난..이론이 그렇게 보였다. 항상 .ㅠㅠ 그러게 보이는 순간, 이론은 고작 40이다.

암튼, 즉문즉답으로 실무를 해결하고, 간결한 답지( 17회 실무수석답안참고) 등을 활용했으면 좋겠다.

점점 실무 평균 점수가 적게 나온다. 올해도 평균이 42점 내외로 되지 않을까한다.

보다 보수적으로, 하지만, 묻는 것에는 철저한 답지를 써내는 표현의 기술을 좀더 연마했으면 한다.

마지막으로 묻고 싶은 것은 이거다.

실전가서 본인이 배운 지식을 써먹은 해가 있었냐? 말이다. 공황상태업이, 본인 배운 지식을 백프로

써먹었다면 그분은 무조건 붙는다.  실제 써먹은 지식 얼마였지?

한 10%?  하지만 손의 놀림, 표현의 방법은 항상 100프로 써먹었다.

대 시 목  방  / 가  조 의 용 (기본사항 확정)

1) 대상물건

2) 기준시점

3) 평가목적

4) 평가방법

5) 기준가치

6) 조건

7) 의뢰인

8) 용역 자문

기 처 대 자 / 가 방 결 (절차평가)

1) 기본사항확정(개별성)

2) 처리계획

3) 대상물건 확정(고정성)

4) 자료수집(부관법)

5) 가형요, 가발요 분석, 자료검토

6) 방법및 시산가액조정

7) 결정(평가액)

두문에 따라서 대상물건 기준시점 요인자료 나오면 다 외버려라.. 사례자료도 머리에 박고..

요인비교치 나오면 숫자 다다닥 집어넣어서 풀어라..

(최대한 대가리에 집어넣어라.. 종이 넘겼다. 돌렸다., 말고..

순간 암기력을 최대한 키우는 훈련을 해라.

대표문제(기출) 뽑아서 졸라 여러번 반복해서 문제형성원리만 익혀라.

졸라 다양한 문제 풀지 말고...

자료배치 어캐 됬나.. 유의해서 보구...

(개정전문)감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2014-813호, 20141212).hwp

감정평가 실무기준 일부개정안

1. 개정이유

실무기준 시행 이후 논란의 소지가 있는 부분들을 명확히 하고, 제정 당시 일부 오류를 바로 잡는 한편, 평가에 대한 심사자의 역할을 명시하고 평가사의 재량을 합리화하는 등 감정평가의 공정성을 강화하며, 관련 법령의 개정사항을 즉시 반영함으로써 감정평가 서비스 수준을 제고하고자 함

2. 주요 개정 내용

가. 고시의 근거규정 명확화(안 100-1)

목적에 실무기준의 근거가 되는 조항을 명시하여 법령의 위임을 받은 사항임을 명확화

나. 3방식 병용 등 시산가액 조정 강화(안 400-4-② 단서)

물건의 특수성 등으로 3방식 병용 배제시 그 사유를 기재하도록 하여 3방식 병용 또는 시산가액 조정의 업계 정착화 기여

다. 평가에 대한 심사자의 역할 명시(안 500-4-③)

감정평가서 심사자의 심사사항을 명시하여 심사자로서의 책임감을 높이고 부실평가를 방지

라. 공시지가기준법 적용시 평가사의 재량 제한(안 610-1.5.2.5-②․③)

공시지가기준법 적용시 그 밖의 요인의 보정 방법을 구체화하여 평가사 개인의 재량을 제한함으로써 자의성 개입 여지를 최소화

마. 토지보상법령 개정사항 등 반영

1) 토지보상평가 시점수정시 생산자물가상승률 적용 의무화(안 610-1.5.2.3.2-②)

2) 보상평가 정의 상 ‘나지’ 개념에 대한 토지보상법 시행규칙 문구(‘건축물 등이 없는 상태’)로 정리하여 논란 해소(안 810-3-1, 810-5.4)

3) 영업보상 평가기준 변경(휴업기간 4개월로 확대) 등 토지보상법 개정 내용을 추가(안 840-6.1～6.3)

바. 그 밖에 인용조항 표기 체계를 통일하고 오류사항 및 오타를 정정하는 한편 알기 쉬운 법령 정비기준에 맞게 일부 조항들을 개정

3. 참고사항

가. 관계법령 : 생 략

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합 의 : 기획재정부 등과 합의되었음

라. 기 타 : 1) 신․구조문대비표, 별첨

2) 행정예고(2014. 11. 10. ～ 11. 30.) 결과, 특기할 사항 없음

email40748-2.hwp

1. 물음을 정확히 읽어라 (평가목적, 평가범위 등)

2. 기본적 사항의 확정을 충실히

- 대상물건을 확실히 기억하자

(암기하고 이미지를 떠올려라)

(ex. 토지 - 상업지역/소로한면/장방형/평지/400)

3. 자료제목부터 두껍게 밑줄을 그어가라

=> 대강의 논점, 뉘앙스 파악을 위해

4. 기타사항을 꼼꼼히 본다

=> 문제의 실마리, 자료의 배분

5. 시점수정치, 요인비교치를 확인

=> 구체적 사례를 선정하기 위해 필요

6. 정독!! 문제 파악은 천천히 그리고 꼼꼼히

=> 20분까지 투자해도 좋다

7. 문제의 논리를 파악하기 전에 절대 덤비지 말라.

=> 시간이 없다면 목차를 중심으로 답안작성

(숫자는 "2,000,000 * 1 * 시 * 지 * 개"로 쓰는 한이 있더라도 논리가 우선이다.)

8. 반드시 1번 목차는 잡아라

=> 답안 작성 과정에서 목차의 논리가 뚜렷하게 up된다.

9. 무조건 결론을 맺어라.