陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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"나는 최고의 남자다" 라는 어처구니 없는 말은 어디서 나왔을까?

 

그딴식으로 살면 앙~대요

[토지보상법 시행령, 시행규칙]

 

 

 

1. 일시적 이용상황의 의의 (시행령38조) 및 예

⇒법적근거와 정확한 의의를 글자하나 빠지지 않게 암기해서 차별화

⇒공익사업에 편입되는 토지의 평가에 있어서 일시적 이용상황(토평7회)

 

 

 

2. 보상평가서 심사사항(★) : (시행규칙15조5항)

⇒법적근거와 정확한 암기

⇒실제로 여기에 맞춰서 보상평가서를 검토할수 있을 정도로 준비

 

 

 

1. 보상평가서의 위산.오기 여부

 

2. 대상물건이 관계법령이 정하는 바에 의하여 적정하게 평가되었는지 여부

 

 

3. 대상물건에 대한 평가액의 타당성

 

 

 

 

 

3. 도로 및 구거부지의 평가 (법67조,68조,70조 시행규칙26조)

(1) 도로의 의의

(2) 도로의 평가방법

1)근거

2)사도법상사도

3)사실상사도 (사도의보상평가 토평6회)

4)이외의 도로(공도,예정공도등)

(3) 구거부지의 평가

 

 

 

 

4. 토지에 관한 소유권 외의 권리의 평가방법

(1) 법령에 따른 평가방법

1)근거 : 법76조, 시행규칙 28조

2)평가방법

가. 원칙 : 거래사례비교법

나. 예외(양도성이 없는 경우)

①당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는

②권리설정계약을 기준

(2) 이론상 평가방법(토보침규정 포함)

가. 권리의 설정비율에 의한 방법

나. 귀속소득을 할인 또는 자본환원하는방법

다. 특별히 구분지상권의 경우 입체이용저해율을 곱하여 구하는 방법

 

 

 

 

4-1. 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가(★)

 

 

평가방법과 그 취지를 정확히 쓸수 있도록 준비

 

 

⇒ 토지소유자는 토지의 사용수익이 제한되고 지상권같은 경우는 통상의 건물가격보다 높은 가격으로 거래되므로 지상권자의 권익보호와 토지소유자의 불로소득을 방지하기 위한 취지.

 

 

 

5. 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 안되는 공작물등(용기반대)(★)

 

 

시행규칙 제36조2항 각호를 정확하게 암기하고 약술이 나오면 정확히 쓸수 있도록 하고 보상문제로 나와서 제외할 일이 있으면 잘 골라낼수 있도록 준비

 

 

 

 

6. 과수 등의 평가(★)

 

7. 입목 등의 평가

 

 

 

8. 농작물의 평가

 

(1) 근거 : 법75조2항, 칙41조

(2) 평가방법

 

 

1)파발묘 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액

2)그외 농작물

예상총수입의 현가액 - 장래투하비용의 현가액 - 보상당시 상품화가능농작물금액

⇒ 농작물 보상평가에 있어서 파종기, 발아기, 성장기별 평가방법(토평7회)

 

 

 

 

9. 농업의 손실에 대한 평가 (11회1번)

(1) 근거 : 법77조 2항, 칙48조

(2) 평가방법

(3) 보상방법

1)자경농지

2)자경농지가 아닌 농지

 

 

 

가. 농지의 소유자가 당해지역거주농민인 경우

①협의성립된 경우

②협의불성립된 경우

 

 

 

나. 농지의 소유자가 당해지역거주농민 아닌 경우

 

 

다. 실제의 경작자가 자의이농, 임대계약해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작하고 있지 아니하는 경우 농지의 소유자가 당해지역 거주농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상

(4) 실제 경작자 인정기준

 

 

 

 

10. 간접보상의 대상과 기준

(출제가능성 작지만 좀 찜찜하니까 외우자, 어업피해의 경우 법령해석 有)

 

⇒간접보상대상과 기준을 설명하시오(토평8회)

 

 

 

1. 대지

 

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여 ①교통두절, ②경작불능, ③소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정 보상액, 도로등 설치비용 비교후 낮은 금액으로 보상

 

 

 

2. 건축물

(1) 요건

①소유농지 대부분, 건출물의 대지, 잔여농지 편입

②건축물만이 사업지구 밖에 남을것

③건축물의 매매 불가능

④이주 부득이

⑤소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정하여 보상

 

 

 

 

3. 소수잔존자보상

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

①1개 마을 주거용 건축물 대부분 편입

②잔여주거용 건축물 거주자 생활환경 현저히 불편

③이주 부득이

④소유자의 청구

(2) 보상방법

편입상정하여 보상

 

 

 

4. 공작물

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

① 본래의 기능을 다할 수 없게 될것

② 소유자의 청구

(2) 보상방법 : 편입되는 것으로 보아 보상

 

 

 

5. 어업

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

① 어업피해 발생

② 사업인정고시일등 이전 어업권

③ 실제 피해액 확인가능

(2) 보상방법

취소처분손실액을 한도로 보상

 

 

 

6. 영업손실

(1) 요건

공익사업의 시행으로 인하여,

 

 

 

①배후지의 3분의2이상이 상실되어 그 장소에서 영업을 계속할 수 없거나,

 

 

②진출입로의 단절, 그밖의 부득이한 사유로 인하여 일정한 기간 동안 휴업하는 것이 불가피한 경우

 

 

 

③영업자의 청구

 

 

(2) 보상방법 : 편입되는 것으로 보아

 

 

(3) 보상금환수

 

그 영업장에서 보상받은 기간이내에 동일한 영업을 하는 경우에는 실제 휴업기간에 대한 보상금을 제외한 영업손실에 대한 보상금을 환수

⇒영업폐지 및 휴업에 대한 손실의 평가방법과 유의사항(토평7회)

 

 

 

 

7. 농업손실

(1) 요건 : 공익사업에 편입됨으로 인하여,

① 경작하고 있는 농지의 3분의2이상 편입

② 당해토지의 소재지와 동일한 시.군 또는 읍.면 그리고 이와 연접한 시.군또는읍.면 지역에서

③ 영농을 계속할 수 없게 된 ④ 농민일 것

 

 

 

(2) 보상방법

칙48조 1항 내지 3항 및 4항2호의 규정에 의한 영농손실액보상(자경농지인 경우 농지의 소유자에게 지급하는게 당연하고, 자경농지가 아닌경우는 실제경작자에게 보상금 지급한다는 말)

11. 그밖에 토지의 평가와 관련하여 법적근거, 평가기준과 방법

(1)근거

(2)평가기준(법70조1,2항)

70조6항에 국토해양부령으로 정하도록 위임한건 방법들이니까 70조 1항이 기준이되고 실제 감정평가서상 평가기준의 기재내용과도 일치

(3)평가방법(시행규칙과 토보침의 내용기술)

 

 

⇒답안지에 이형식 그대로 간단하게 쓰되 법70조1항의 문구는 그대로 암기해서 기술할수 있게 준비

 

 

 

 

 

12. 어업권보상평가

(1)어업처분손실 : 취소(면서, 허가.신고), 제한, 정지(면허,허가.신고), 이전

(2)어업피해손실 : 어업권소멸손실(면허), 어업권폐지손실(허가.신고), 부분손실, 이전손실

(3)내수면어업법 제11조 제2항에 의한 신고어업과 수산관련 영업의 손실 : 영업손실보상에 따름.

(4)관행입어 : 신고어업을 유추하여 보상(判例)

(5)한정어업 : 보상대상 X

(6)손해배상 : 유류오염 손해배상보장법에 의함.

⇒허가어업 취소손실보상 (감평12회)(★)

 

 

 

 

13. 주거용보상특례

(1) 적법건물을 전제하는 경우 : 주거이전비, 이주정착금, 재편입가산금, 최저보상액

(2) 위적법을 전제하지 않는 경우 : 거래사례비교법 적용, 세입자 주거이전비, 동산의 이전비(이사비)

 

 

 

 

 

[토지보상평가지침에서]

 

 

 

1. 개발이익

(1)의의

(2)개발이익배제방법 (3)개발이익환수방법

 

 

 

2. 현황기준 평가

(1)의의

(2)예외(일.건.무.불.미.도)

일시적이용.건부지를 나지상정,무허가건물부지.불법형질변경토지.미불용지.도로중 공도부지

 

3. 나지상정평가(토보침6조)

 

 

(1)의의

(2)예외(일.소.지.구)

일관거래관행, 소유권외의 권리의 목적이 되는 토지평가,

지상건물의 소유자가 상이한 경우, 구분지상권이 설정된 경우

 

 

 

4. 기타요인의 보정사항(★)

(1)의의

(2)보정사항-관.도.공.은.기

 

 

 

 

5. 보상선례의 참작요건(★)

 

 

 

⇒보상선례 등을 적용하여 기타요인 보정률을 산출하는 방법과 보상선례의 참작에 대하여

약술하시오.(감평13회)

 

 

⇒위 문제가 진화되면 각 방법의 문제점과 가장 타당한 방법을 물어볼수 있음.

 

 

 

기존의 방법의 문제점은 ①명문의 법적근거 부재, ②산정방법 부재, ③기존의 보상선례 기준방법은 외형상 공시지가기준법이 아니라 선례기준법처럼 보이고, 대표필지를 무엇을 잡느냐에 따라 기타요인보정치가 다양하게 산정될 수 있으므로 일관성에 문제가 있다.

 

 

 

따라서 최근에는 보상목적에 부합되는 표준지의 적정가격을 평가선례를 기준으로 평가한 단가를 가격시점으로 시점수정한 표준지 공시지가로 나누어서 구하고 있는데, 명문의 법적근거는 여전히 없더라도 산정방법상 가장 타당한 방법이라고 평가되고 있다.

 

 

 

6. 공법상제한의 구분 ⇒ 공법상 제한의 받는 토지의 평가(토평7회)

 

 

7. 개발제한구역안 토지의 평가(★) ⇒ (감평13회)

 

 

8. 개발제한구역의 우선해제대상지역안 토지의 평가(★)

(1)우선해제대상지역

(2)조정가능지역

 

 

 

9. 최유효건물층수 결정방법(토보침 51조2항5호, ★★★★) : (공감11회, 감평11회)

(1) 이.지.성.잠.경

(2) 입.형.지.건

(3) 건.국.관계.규.범

 

 

10. 개간비의 평가(★) (11회1번)

(1)의의 (2)취지 (3)요건 (4)개간지 평가방법

 

 

11. 불법형질변경토지의 판단기준(15회)

 

 

 

12. 임야를 농지로 개간한 경우 이용상황판단(19회 기호3토지 - 판단만 하도록 하고 산정배제)

⇒국토부 공문상 농지원부 유무와 무관하게 임야로 평가하도록 함(토지침34조4항과 상이)

 

 

 

약술이외의 나머지는 편집된 토지보상평가지침으로 보면됨.

 

 

 

 

[담보평가지침에서]

 

 

 

1. 준수사항(★) : (18회)

성.기.산.직.자.윤

 

 

2. 받는서류 (기출)

 

 

3. 반려사유(★)

반.거.방.실.기

 

 

4. 감정평가서 적정성 검토(★) (18회)

 

 

5. 특수용도로 사용되는 토지의 평가방법(★) (13회2번)

 

 

(1)원칙 : 평가제외

 

 

(2)용도전환 전제로 평가의뢰된 경우

용도전환후의 토지가격 - 용도전환에 소요되는 통상비용 등

 

 

(3)현황을 기준 조건으로 의뢰된 경우

 

 

①가격이 형성되어 있을 경우 : 그 가격을 기준으로 평가

②형성된 가격을 알수 없을 경우

-. 정상적인 투자비용을 기초한 적산가격으로 결정

-. 인근 일반용도 토지의 적정가격 × 비준표상의 가격배율

 

 

 

6. 지상권이 설정된 토지의 평가방법(★) (이론20회)

(1)설정된 상태의 가격 알수 있는 경우

그 가격을 기준으로 평가

(2)설정된 상태의 가격 알수 없는 경우

①[토지의 적정가격 - 지상권가격]에 의하거나,

②토지의 적정가격 × 0.7

 

 

 

⇒지상권이 설정된 토지의 평가방법 (토평8회)

 

 

7. 지상건축물의 소유자가 다른 토지의 평가방법(★)

 

 

8. 제시외 건축물이 있는 토지의 평가방법(★)

 

 

9. 토지평가제외(★) (16회3번, 20회)

 

 

10. 제시외 건물의 평가방법(처리방법)(★) (16회3번)

⇒제시외건물의 종류 :　무허가, 사용미필, 채권자 대위권등기건물, 미등기건물(건축물대장이 있는 경우가 있고 없는경우도 있는데 없는 경우는 무허가 건물로서 종물 및 부합물 포함됨), 부합물,종물

 

 

11. 건물의 평가제외(★)

 

 

12. 공장에서 평가제외(★) (18회,20회)

 

 

13. 기타 물건에서 평가제외

 

 

14. 평가제한

 

 

15. 담보평가시 물적불일치가 있는 경우 그 처리방법(공감3회, 감평12회5번)(★★★★)

⇒①지적불일치,②지목의 불일치,③위치의 불일치,④정착물의 불일치,⑤건물의 면적 및 구조

 

 

16. 공장평가시 일반토지에 해당조사사항이외의 유의할 조사사항(공감3회)(★★★★)

⇒사원재생규생생예입경

 

⇒사업체 요항표에 들어가는 것들.

 

 

①사업체의 개요 ②원료의 수급관계 ③제품의 시장성 ④생산능력 및 규모의 적정성 ⑤생산공정의 적부 ⑥생산실적 및 예상 ⑦입지조건 ⑧경영 및 기술능력에 애로사항여부 등을 조사하여 사업의 적부를 판단하며, 구성요소로서의 토지,건물,기계기구,공작물 및 무형자산등도 실지조사한다.

 

 

17. 담보평가시 건물의 재조달원가 및 내용년수 산정방법과 부대설비의 평가방법(나오지는 않을 것 같지만 조금 찜찜해서 그러니까 담침 22조 3,4,5항 한번 읽어봐 실제로도 이렇게 하고 있거든)

 

 

 

 

 

 

[경매]

 

 

1. 경매평가시 감정평가의견에 기재할 핵심적인 사항(감평13회)

: 경매평가명령서를 그대로 암기해서 전체를 쓸 것.

 

 

2. 경매평가시 대지권이 없는 아파트 평가의견과 기재사항

: 경매평가명령서에서 골라서 쓸 것.

 

이런종류의 질문형식에서는 평가명령서를 떠올려서 간단하게 쓰면 될거야, 외워버려

경매평가대상이 보통 토지만의 경매, 건물만의 경매, 토지.건물 경매, 집합건물, 공장, 자동차등이니까 해당물건별로 1,2,3은 공통사항이 되고 나머지는 골라서 쓰면됨!

 

경매평가명령서(=경매평가서 필수적 기재사항)

 

 

1. 사건의 표시(2011타경12345)

 

 

2. 부동산의 표시(아파트, 다세대주택등 집합건물의 경우 평형 표시)

 

 

3. 부동산의 평가액 및 평가연월일

 

 

 

가. 집합건물인 경우에는 건물 및 토지의 배분가액 표시

 

 

나. 제시외 건물이 있는 경우에는 반드시 그 가액을 평가하고, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권의 행사를 제한받는 경우에는 그 가액도 평가

 

 

다. 등기부상 지목과 현황이 다른 토지의 경우는 등기부상 지목 및 현황에 따른 각 평가액을 병기

 

 

 

4. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적(공부상 및 실제면적), 법령에 의한 규제의 유무 및 그 내용과 공시지가 기타 평가에 참고가 된 사항(도시계획확인원등 첨부)

 

 

5. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류, 구조, 평면적(공부상 및 실제 면적), 추정되는 잔존내구연수등 평가에 참고가 된 사항)

 

 

6. 평가액의 구제적 산출과정

 

 

7. 대지권등기가 되어 있지 아닌한 집합건물인 경우에는 분양계약내용, 분양대금 납부 여부, 등기가 되지 아니한 사유

 

 

8. 기타(현업에서는 상기의 사항 이외에 평가진행시에 법원 경매계장과 협의하여 어떻게 평가하기로 한 경우에 그 내용을 “귀 법원의 요청에 의거하여~”라고 기재)

 

 

 

사/표/액집제등/토/건/구대기

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[주택재개발.재건축에서]

 

 

1. 가격시점(★)

 

①종전자산평가

 

②종후자산평가

 

③무상양도.무상귀속을 위한 감정평가

 

④국공유재산의 처분을 위한 감정평가(우선매각)

 

⑤3년이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국.공유재산의 평가(감정12회)

 

⑥현금청산금액 산정을 위한 감정평가

 

 

 

2. 종전자산의 평가시 배제하는 개발이익

3. 국.공유재산의 처분을 위한 평가

4. 무상양도.무상귀속을 위한 평가(★)

5. 청산가격의 평가

6. 매도청구에 따른 평가

 

 

 

 

[표준지 선정 및 관리지침에서]

1. 표준지 선정 및 관리의 기본원칙(★)

2. 표준지의 선정기준

3. 표준지의 교체.삭제사유

4. 표준지의 선정의 제외대상

5. 개발이익(★)

6. 조사.평가절차

7. 가격자료(자료 및 요건)

8. 인근지역의 범위를 정하는 경우 확인사항

9. 표준지의 평가기준

10. 개발이익 반영평가

(1)반영하는 개발이익

(2)공익사업지구안의 토지

 

 

 

11. 일단지의 평가(★) : 일단의 개념과 판단기준 및 평가방법(기출12회4번)

12. 상업.업무용지 평가시 고려사항(배영고번당번)

13. 표준지 수익가격 평가모형의 산식

14. 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지와 택지개발사업시행지구 안의 토지의 평가비교

 

 

15. 골프장용지의 평가방법(★)

(2011.5.16 업무정지 6월 처분 : 리조트 및 돔스키장 건설 사업용지를 담보평가시 비교표준지를

잘못 선정하여 업무정지 처분받음)

 

16. 종교용지등의 평가방법

 

17. 공공용지등

 

18. 주거용지(22조) : 1,2항 전부 암기(유력)

 

 

 

[공동주택의 조사 및 산정지침]

1. 외부요인. 건물요인. 개별요인

2. 가격산정방법

3. 대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택가격의 산정(★)

4. 임대주택가격의 산정(★)

 

 

 

[표준주택의 선정 및 관리지침]

 

 

1. 표준주택의 선정기준

2. 표준주택의 제외기준(★)

 

[표준주택 조사.평가 기준]

 

1. 평가기준

2. 거래유형

 

[광업권보상평가지침]

⇒광산의 감정평가시 사전조사 및 현장조사사항(공감3회, 감평13회)

⇒광산의 감정평가시 사용되고 있는 환원이율과 축적이율 비교설명(감정13회 첫출)

 

[어업권등

 

 보상평가지침]

어선평가방법과 사전조사 및 실지조사사항(12회기출), 어업손실보상시 조사사항,조사자료

 

 

 

[영업손실보상 평가지침]

올해 다시나와도 이상하지 않음.(영업손실 가부를 시점과 관련하여 그 가부를 묻는 문제는 아직

미기출이니까 그것만 챙겨두면 좋을 듯)

 

 

 

[분묘에 대한 보상액의 산정지침]

 

 

[선하지의 공중부분사용에 따른 손실보상 평가지침]

 

 

[감정평가에 관한 규칙]

 

 

1. 산림평가방법(20조)

(1)원칙 : 입목과 입지를 구분하여 평가

(2)임지의 평가 : 감칙17조 적용 공시지가기준평가

(3)입목의 평가

거래사례비교법 원칙으로하되, 소경목림의 경우 원가법에 의할 수 있다.

(4)기타

별도의 경제적 가치가 없는 활.잡목은 임지에 포함하여 평가(현업에서 쓰는말)

 

2. 공장의 평가(22조)

3. 광산의 평가(23조)

4. 어업권의 평가(28조)

5. 그밖의 무형자산의 평가(29조)

⇒감정평가할 수 있는 무형고정자산의 종류 10가지 이상을 열거하라(10점, 공감3회)

: 영업권,특허권,상표권,저작권,의장권,실용신안권,광업권,어업권,가입전화사용권,전용측선이용권

6. 채권평가(31조)

7. 31조의2

 

 

 

 

[참고사항]

 

약술의 질문유형

⇒개념, 유의사항, 판단기준, 처리방법, 그 이유는, 조사자료, 조사사항, 평가기준, 평가방법, 선정원칙, 권리분석, 의견을 기술하시오, 비교, 처리방침을 기술하시오,

 

그리고 약술로 명확하게 기출된 것이 그대로 다시 나왔을 때 똑바로 쓰지 못하면 크게 감점될 것 같으니까 기출된건 다시 나오게 되어 있다고 믿고 준비하는게 맞는거 같다.

 

 

 

  실무약술.hwp

 

실무약술.hwp

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목차구성요령

 

<30점 이상의 배점인 경우 (토지만 보상평가시)>

 

Ⅰ. 평가개요 → 가격시점이 모호한 경우 밝혀준다.

 

Ⅱ. 기본사항의 확정

 

1. 적용공시지가 → “법 제70조 3항,4항”을 명시하여 결정

법 제70조 5항에 근거 모두 소급적용 可

2. 비교표준지 선정

<문제에서 “비교표준지를 선정”하라고 요구한 경우>

(1) 선정기준 (토보침 제9조)

(2) 구체적 비교표준지의 선정

1)<#1>

→ numbering: ① 공법상제한 ② 이용상황 ③ 기타 ④ 표준지 선정

(개발이익 배제를 목적으로 한다는 것을 반드시 적시 : 김원보 평가사님 강조)

:

<문제에서 “비교표준지를 선정”하라고 요구하지 않은 경우>

선정기준만을 정리하고 구체적 보상액 산정시 그 근거를 차용

 

3.시점수정

(1)지가변동률

① 녹지

② 주거

 

(2)생산자물가지수

(3)결정 → “생산자물가지수는 국지적인 물가의 변동을 반영하기 어 려운바 배제한다”의 문구로 지가변동률로 결정(법 70조 ①, 령 37조 명시)

Ⅲ. 구체적 보상액 산정

 

 

<30점 미만의 배점인 경우 (토지만 보상평가시)>

Ⅰ.평가개요

 

Ⅱ.토지보상액

1.적용공시지가 선정

2.구체적 보상액 → 비교표준지는 줄처리로, 시점수정은 각주처리

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 책 소개 ■

전면 개정판을 내면서

가치는 장기적 균형 하에서 가격의 기대값과 일치한다고 볼 수 있다. 시장가치(market value)를 구한다고 하는 것은 주어진 거래조건하에 교환거래를 상정할 경우 그 결과로 나타날 수 있는 값(price)을 찾아내는 과정으로 설명 할 수 있고 그 값을 표시하는 행위, 즉 평가는 평가대상물건의 총액을 산정하여 그 결과치를 가액(estimated amount)으로 표시하는 과정이라고 한다. 가치와 가격, 가격과 가액, 시장가치와 시장가격, 적정가격과 시장가치, 가격형성요인과 가치형성요인 등의 의문에 대한 논의를 거쳐 국제적 흐름을 반영한다는 취지 아래 ｢감정평가에 관한 규칙｣에서는 시장가치를 도입하였으나 독자들이 장기간에 걸쳐 익숙해진 용어를 지우는 데는 상당기간 소요될 것으로 보인다.

 

자산가격을 결정하는데 있어서 미래의 기대수익만큼이나 중요한 요소가 미래수익의 불확실성 또는 위험성이다. 효율적시장을 주장하는 유진 파마 등에 따르면 자산의 현재 가격에는 이미 정보가 반영돼 있고 자산가격은 새로운 정보의 도달에 의해 변동된다고 본다. 이러한 주장의 바탕은 투자자들이 이성적이고 시장은 효율적이라는 데 두고 있다. 하지만 이에 대한 반박논쟁은 끊임없이 이어져왔고 행동금융학자들은 투자자가 비이성적이고 시장은 비효율적이라고 주장하며, 학문이 진보하게 되었지만 양 학파의 논쟁은 아직까지도 진행형이라고 볼 수 있다. 이 논쟁의 핵심은 자산가격이 어떻게 결정되느냐에 대한 것이었다. 견고한 기초이론(Firm Foundation Theory)에 근거한 근본적 분석학파는 자산의 가치는 미래에 창출할 가치들을 현재의 가치로 환원한 것이라는 것이고 공중누각이론(Castle in The Air Theory)에 근거한 기술적 분석학파는 자산가격에 보다 큰 영향을 미치는 것이 본질적 가치보다는 투자자들의 심리라는 것이어서, 시장에서 낙관적인 심리가 형성되면 본질적인 가치에서 벗어나 거품이 형성되기도 하고 반면 불안심리가 작용하면 본질적인 가치 아래로 추락하기도 한다는 것이다. 효율적 시장 가설에 대한 논쟁은 우리나라 부동산 시장에 대해서도 적용된다고 볼 수 있다. 2000년 이후 급격하게 상승한 국내 부동산 가격이 거품가격인지, 본질적 가치의 상승인지에 대한 논쟁이 국내에서도 존재하고 있는 것이다.

 

지난해 유진 파마와 함께 노벨경제학상을 공동수상하고, 스탠더드앤푸어스(S&P) 케이스-쉴러지수를 개발한 것으로 유명한 로버트 쉴러 교수가 있다. 그는 부동산 등의 자산가격은 정치·사회·심리 등 다양한 비이성적 요인에 영향을 받으며 인간의 비합리적인 판단과 행동이 시장의 왜곡을 초래한다고 주장하였는데, 이것은 사람들이 시장의 수요와 공급을 감안하여 합리적으로 행동하며 이에 따라 시장이 균형을 찾아간다는 효율적 시장 가설과 대비되는 이론이다. 이것은 감정평가업계에도 시사하는 바가 크다. 감정평가의 정의와 일치하는 근본적 분석학파의 자산가치 이론만으로는 한계가 있을 수 있다고 보고 최근 들어 감정평가업계에서는 기술적 분석의 유형이라고 볼 수 있는 통계적인 감정평가기법에 대한 관심이 매우 높아졌고 통계적 기법으로 감정평가를 대체할 수도 있다는 주장까지 표출되고 있는 것 같다. 그러나 통계학 내부에서도 확률과 관련하여 빈도론파와 베이즈파의 대립이 있고 부동산시장의 합리적 시장과 비합리적 시장이라는 경계영역을 밝혀내기가 어렵다고 본다면, 통계적 기법만으로 부동산시장에서 정상적인 수요와 공급의 균형을 찾기란 쉽지 않은 사실 또한 깊이 되새겨야 할 것이다. 따라서 통계적 기법뿐만 아니라 비이성적 요인에 따른 부동산시장의 왜곡을 어떻게 찾아내고 분석할 것인지에 대한 연구 또한 필요하다고 본다. 부동산시장이 다양한 스펙트럼과 변수들에 의해 움직여가고 있다고 본다면, 감정평가는 본래기능인 시장가치에 대한 정보제공기능이 제대로 작동되어야만 빅데이터를 통한 데이터마이닝 등의 기술적 분석이 사회적으로 부동산 시장의 정상화에 기여할 수 있고 감정평가의 존재목적 또한 유지될 수 있기 때문이다. 부동산 경쟁시장은 수요와 공급이 균형을 이루는 안정되어 모든 시장의 정보가 가격에 바로 반영되는 효율적 시장(efficiency market)으로 정의하는 것이 어렵고 시장 참여자 별로 정보비용의 차이가 발생하는 점 등에 비추어 보면 현실적으로 불완전 경쟁시장의 성격을 가진다고 보아야 할 것이다. 왜냐하면, 부동산 시장은 소수의 구매자와 매도자가 시장에 참여하고, 물품간 비동질성, 공개정보의 부족, 높은 거래비용, 비이동성, 상대적 공급의 비탄력성 등 때문에 효율적 시장으로 보기 어려우나, 일부 연구에 의하면 부동산 시장은 주식시장보다는 효율적이지는 못하지만 상대적인 효율성을 갖고 있는 것으로 보고 있기 때문이다.

 

감정평가업계는 본서 6판이 출간되던 2010년 이후 현재까지 외부적으로는 감사원의 보상실태감사, 금융권의 자체평가확대 문제, 재무보고목적의 감정평가(자산재평가)문제, 무형자산 감정평가에서의 업무영역 문제, 동산평가문제 등이 부각되었고 내부적으로는 한국감정원의 법적지위문제, 지가변동률 등 공적평가영역의 업무영역 갈등문제 등에 따른 혼란이 지속되고 가중되어 왔다. 국내 부동산 시장은 2008년 미국발 금융위기이후 십수차례에 걸친 정부의 강력한 부동산 부양책에도 불구하고 뚜렷한 반전의 기미가 보이지 않는다. 간단히 말해 어느 분야이든 성장기에는 수면 아래에 묻혀있던 다양한 문제들이 쇠퇴기가 되면 돌출되기 마련이다. 최근 3년간의 변화가 지난 30년의 변화와 같다는 의미를 달리 바라보면, 지난 30년 동안의 성장기에 최근 3년 그리고 앞으로 몇 년이 될지 모를 쇠퇴기를 준비하지 못했다는 반증이기도 하다. 감정평가업계가 지난 30년간 준비했어야 할 쇠퇴기에 대한 대비를 이제와 급하게 하려다 보니 갈 곳을 모르는 난파선처럼 우왕좌왕하고 있는 것은 아닌지 우려스러운 면도 보인다.

 

본서 6판 출간이후 새롭게 탄생하면서 본서의 형식을 유지하였지만 내용면에서는 ‘전면개정’이라는 용어만이 어울릴 만한 큰 변화가 있었다.

 

먼저, 2012년 8월 2일(시행 2013년 1월 1일) ｢감정평가에 관한 규칙｣이 전면 개정되면서 가격, 가치, 가액에 대한 논쟁이 있었고 정상가격을 시장가치로, 특정가격을 삭제하면서 시장가치와 비시장가치로 구분하게 되었으며 가격시점을 기준시점으로 그리고 임료를 임대료로 용어정리하게 되었다. 시산가액 조정을 도입하면서 공시지가기준법을 별도의 평가방법으로 도입하였고 감정평가 실무기준의 제정근거를 마련하는 등 많은 변화가 있었다. 본서에서는 되도록 개정된 ｢감정평가에 한 규칙｣에서 정하고 있는 용어를 기준으로 기술하되, 필요성이 있는 경우에는 개정전 용어와 개정후 용어를 병용하여 독자들의 혼돈을 줄여보고자 노력하였다.

 

둘째, 2013년 10월 22일 제정되어 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 ｢감정평가 실무기준｣의 내용을 정리하여 본서에 반영하였다. 특히 구 ｢감정평가에 관한 규칙｣과 비교하여 상이한 내용들은 비교표 등을 제시하여 쉽게 이해할 수 있도록 하였으며 또한 감정평가와 관련된 제반법령들을 최대한 정리하여 본서에 반영하였다.

 

셋째, 내용면에서는 감정평가 용어에 대한 정의를 보다 구체화 및 명확히 하였고 최근 활발히 논의되고 있는 기술가치 등에 대하여도 반영하였으며 보상평가에 있어서는 2010년도에 이뤄졌던 감사원의 전반적인 보상실태감사결과가 반영된 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의 개정내용을 모두 반영하였고 이외에도 관련 판례나 질의회신 등을 통해 변화된 보상관련 내용을 반영하여 실무상 활용할 수 있도록 하였다. 또한 실무적으로 필요한 법령이나 내용들은 표나 그림으로 정리하여 이해하기 쉽도록 하였다.

 

 

넷째, 내용의 이해를 위해 추가적으로 필요한 예제는 되도록 기출문제를 발췌하여 추가하였다. 그리고 실무적으로 논란이 되고 있는 내용에 대하여는 각각의 주장과 장단점 등을 정리하여 논란의 핵심을 파악할 수 있도록 하였으며 ｢감정평가에 관한 규칙｣ 및 ｢감정평가 실무기준｣ 등의 개정에서 일부 혼란이 있을 수 있는 부분 또한 정리하여 제시하였다. 하지만 조만간 공개될 예정인 ｢감정평가 실무기준 해설서｣의 경우 내용상 깊이의 층화가 심하여 모두 반영하는데 한계가 있었고 일부는 해설서의 내용과 충돌 할 수 있는 여지도 있을 수 있으나 그러한 경우는 독자들의 영역을 넘는 부분으로서 논쟁의 여지가 있는 영역임을 밝히고 싶다.

 

 

 

 

그리고 지금까지 ｢감정평가실무강의｣라는 이름으로 출간되었던 본서의 명칭을 이번 전면개정판부터는 ｢감정평가강의 - 이론 및 실무｣로 개정하였다. 이는 본서의 내용이 실무뿐 만아니라 이론도 포괄하고 있다는 의미에서 실무라는 용어 보다는 ‘이론 및 실무’라는 용어가 본서의 내용과 보다 어울린다는 판단 때문이다.

 

 

지난 3년의 감정평가시장 변화는 저자들에게도 많은 과제를 남겨 주었다. 그 과제를 해결하기 위해 저자 또한 본서에 대한 개정작업을 서둘러 왔다. 하지만, 노력만으로는 해결되지 않는 한계가 있었는데, 감정평가와 직접 연관된 ｢감정평가에 관한 규칙｣과 ｢감정평가 실무기준｣ 제정이 너무 오래 소요되어, 개정작업을 시작하고 마무리하는데 1년 6개월이라는 긴 시간이 필요했다. ｢감정평가 실무기준｣은 해설서의 내용이 감정평가시장에서 안정화되면 실무기준에 반영될 것으로 보여, 개정작업은 지금도 진행형의 상황이라고 볼 수도 있을 것이다. 이러한 모든 변화를 한권의 책으로 담아내기에는 어려움이 많아 일부 부족한 부분에 대한 우려도 있다. 그럼에도 불구하고 저자가 본서의 개정작업에 몰두한 것은 본서의 출간을 기대하고 있을 독자들과의 약속 때문이었다. 이유야 어찌되었건 출간일정을 몇 번이나 연기하면서 독자들을 의식하지 않을 수 없었다. 그 약속이 어렵게나마 본서의 개정판을 내는 원동력이 되었다고 생각한다. 아직도 보완하고 싶은 부분이 많지만, 그러한 부분은 독자들과의 소통을 통해 앞으로 지속적으로 수정․보완해나가리라 약속한다. 마무리라는 것은 또 다른 시작임에 틀림없다. 따라서 저자는 언제든지 독자들과의 토론과 논쟁을 기대하고 있다.

 

■ 목차 ■

1장
감정평가실무기초이론


1절 감정평가(鑑定評價)의 개요 ∙ 23
Ⅰ. 개설 ∙ 23
Ⅱ. 감정평가업무 ∙ 25
Ⅲ. 감정평가의 필요성과 기능 ∙ 28
Ⅳ. 감정평가사의 기본윤리와 손해배상책임 ∙ 28

기본문제
∙ 38

2절 부동산(不動産)의 개요 ∙ 39
Ⅰ. 부동산의 개념 ∙ 39
Ⅱ. 부동산의 종류와 권리 ∙ 40
Ⅲ. 부동산의 특성 ∙ 43
Ⅳ. 부동산가치 ∙ 45
Ⅴ. 부동산가치의 형성과정 ∙ 49
Ⅵ. 지역분석과 개별분석 ∙ 55

기본문제
∙ 58

3절 감정평가실무의 기본사항 ∙ 59
Ⅰ. 측정단위 등 ∙ 59
Ⅱ. 토지관련 기본사항 ∙ 64
Ⅲ. 건축관련 기본사항 ∙ 107
Ⅳ. 부동산관련 세금 ∙ 141
Ⅴ. 감정평가와 회계원리 ∙ 151

기본문제
∙ 157

4절 화폐의 시간가치 등 ∙ 163
Ⅰ. 개설 ∙ 163
Ⅱ. 화폐가치계수 ∙ 165
Ⅲ. 상환비율과 잔금비율 ∙ 175
Ⅳ. 수열의 기초 ∙ 177

기본문제
∙ 178







2장
감정평가방법


1절 감정평가의 원칙과 절차 및 감정평가3방식 개설 ∙ 189
Ⅰ. 감정평가의 원칙 ∙ 189
Ⅱ. 감정평가의 절차 ∙ 191
Ⅲ. 감정평가3방식 개설 ∙ 209
Ⅳ. 3방식 병용과 시산가액(시산가치) 조정 ∙ 212

기본문제
∙ 214

2절 거래사례비교법 ∙ 215
Ⅰ. 개설 ∙ 215
Ⅱ. 거래사례의 비교방법 ∙ 215
Ⅲ. 토지평가 ∙ 217
Ⅳ. 건물평가 ∙ 255
Ⅴ. 일괄평가(복합부동산) ∙ 258
Ⅵ. 공시지가기준법 ∙ 262

기본문제
∙ 270

3절 원가법 ∙ 292
Ⅰ. 개설 ∙ 292
Ⅱ. 재조달원가 ∙ 292
Ⅲ. 감가수정(감정평가상 감가상각) ∙ 301
Ⅳ. 원가법에 의한 토지가치산정 ∙ 321

기본문제
∙ 325

4절 수익환원법 ∙ 347
Ⅰ. 개설 ∙ 347
Ⅱ. 순수익(순영업소득, NOI) 산정 ∙ 350
Ⅲ. 자본환원율 산정 ∙ 373
Ⅳ. 환원방법 ∙ 391
Ⅴ. 소득·재산모델(AI기준에 의한 수익환원법) ∙ 409

기본문제
∙ 416

5절 임대료의 평가방법 ∙ 443
Ⅰ. 임대료의 구성 ∙ 443
Ⅱ. 신규임료의 평가방법 ∙ 447
Ⅲ. 계속임료의 평가방법 ∙ 455
Ⅳ. 임대차 평가 ∙ 457

기본문제
∙ 461







3장
기타평가방법


1절 개설 ∙ 485

2절 노선가식평가법 ∙ 486
Ⅰ. 개요 ∙ 486
Ⅱ. 노선가 산정방법(채점식) ∙ 487
Ⅲ. 평가방법 ∙ 488
Ⅳ. 노선가식 평가법 종합 ∙ 491

기본문제
∙ 492

3절 회귀분석법 ∙ 500
Ⅰ. 개요 ∙ 500
Ⅱ. 선형회귀분석 ∙ 500
Ⅲ. 다중회귀분석 ∙ 502

기본문제
∙ 504

4절 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM)과 대쌍비교법 ∙ 508
Ⅰ. 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM) ∙ 508
Ⅱ. 대쌍비교법 ∙ 509

기본문제
∙ 510


4장
유형별평가


1절 개설 ∙ 517

2절 토지평가 ∙ 519
Ⅰ. 개요 ∙ 519
Ⅱ. 토지의 감정평가방법 ∙ 523
Ⅲ. 병합(합필)토지의 평가 ∙ 524
Ⅳ. 정착물에 따른 평가 ∙ 526
Ⅴ. 권리에 따른 평가 ∙ 529
Ⅵ. 현황에 따른 평가 ∙ 532
Ⅶ. 예정지와 이행지의 평가 ∙ 534
Ⅷ. 규모에 따른 평가 ∙ 536
Ⅸ. 공법상 제한에 따른 평가 ∙ 537
Ⅹ. 특수토지 ∙ 549
Ⅺ. 과수원 ∙ 561

기본문제
∙ 564

3절 건물평가 ∙ 627
Ⅰ. 개설 ∙ 627
Ⅱ. 건물의 구조·설비 및 이용상황 ∙ 628
Ⅲ. 건물평가 ∙ 646

기본문제
∙ 651

4절 토지·건물일괄평가 ∙ 663
Ⅰ. 개요 ∙ 663
Ⅱ. 일괄평가의 장단점 ∙ 663
Ⅲ. 평가방법 ∙ 664
Ⅳ. 일괄평가 후 토지와 건물가치의 배분문제 ∙ 665

기본문제
∙ 666

5절 구분소유권평가 ∙ 678
Ⅰ. 개요 ∙ 678
Ⅱ. 구분소유권의 성립요건 ∙ 680
Ⅲ. 구분소유권평가의 대상물건 ∙ 681
Ⅳ. 층별·위치별(부분별)효용비율 및 지가배분비율 ∙ 683
Ⅴ. 구분소유권의 평가방법 ∙ 689

기본문제
∙ 700

6절 기계기구평가 ∙ 710
Ⅰ. 개요 ∙ 710
Ⅱ. 국내제작기계 ∙ 710
Ⅲ. 도입기계 ∙ 711

기본문제
∙ 723

7절 의제부동산(자동차, 건설기계, 선박, 항공기) ∙ 738
Ⅰ. 개설 ∙ 738
Ⅱ. 자동차 ∙ 738
Ⅲ. 건설기계 ∙ 742
Ⅳ. 선박 ∙ 747
Ⅴ. 항공기 ∙ 751

기본문제
∙ 754

8절 유가증권 및 동산평가 ∙ 758
Ⅰ. 유가증권 ∙ 758
Ⅱ. 동산 ∙ 763

기본문제
∙ 766

9절 무형자산평가 ∙ 775
Ⅰ. 개념 ∙ 775
Ⅱ. 영업권평가 ∙ 777
Ⅲ. 광산 및 광업권 ∙ 781
Ⅳ. 어장 및 어업권 ∙ 792

기본문제
∙ 796

10절 공장평가 ∙ 807
Ⅰ. 개요 ∙ 807
Ⅱ. 자산별(물건별) 평가 ∙ 808
Ⅲ. 수익환원법 ∙ 810

기본문제
∙ 812


11절 구분지상권평가 ∙ 823
Ⅰ. 개요 ∙ 823
Ⅱ. 토지의 입체이용 ∙ 823
Ⅲ. 구분지상권의 평가방법 ∙ 825
Ⅳ. 지하, 지상공간을 한시적으로 사용시(매년 지불액 산정) ∙ 826
Ⅴ. 보상대상지역의 분류와 관련용어 ∙ 826
Ⅵ. 관련규정 ∙ 829

기본문제
∙ 833

12절 산림평가 ∙ 838
Ⅰ. 개요 ∙ 838
Ⅱ. 산림의 평가 ∙ 840
Ⅲ. 산지의 평가 ∙ 844
Ⅳ. 입목의 평가방법과 적용 ∙ 847

기본문제
∙ 860

13절 소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 평가 ∙ 866
Ⅰ. 개요 ∙ 866
Ⅱ. 감정평가기준 ∙ 866
Ⅲ. 구체적인 유형 ∙ 867
Ⅳ. 토양오염 부동산의 평가방법 ∙ 867
Ⅴ. 일조·조망권 침해에 대한 평가 ∙ 870

기본문제
∙ 874

보충 논의ㅣ농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비 ∙ 882
Ⅰ. 농지보전부담금 ∙ 882
Ⅱ. 대체산림자원조성비 ∙ 883
Ⅲ. 대체초지조성비 ∙ 885










5장
투자의사결정


1절 타당성분석(feasibility analysis) ∙ 889
Ⅰ. 개요 ∙ 889
Ⅱ. 부동산의 투자위험 ∙ 889
Ⅲ. 시장참여자 ∙ 891
Ⅳ. 부동산투자결정과정 ∙ 892
Ⅴ. 분석방법 ∙ 893

기본문제
∙ 902

2절 최고최선의 이용분석 ∙ 932
Ⅰ. 개념 ∙ 932
Ⅱ. 최고최선의 이용분석 ∙ 932
Ⅲ. 특수상황의 최고최선의 이용 ∙ 935

기본문제
∙ 937

3절 기업가치(Value of a firm)평가 ∙ 951
Ⅰ. 개요 ∙ 951
Ⅱ. 기업가치평가의 기본접근방법 ∙ 951
Ⅲ. 기타 기업가치평가법 ∙ 953
Ⅳ. 잉여현금흐름(FCF, Free cashflows) 할인모형 ∙ 955
Ⅴ. 경제적 부가가치(EVA)법 ∙ 961

기본문제
∙ 967

4절 리츠(REITS)의 평가 ∙ 974
Ⅰ. 개설 ∙ 974
Ⅱ. 리츠의 가치 측정지표 및 요소 ∙ 975
Ⅲ. 리츠의 자산가치 평가기준과 접근방식 ∙ 977

기본문제
∙ 982

5절 Sales-lease back(매후환대차) 등 ∙ 985
Ⅰ. Sales-lease back(매후환대차) ∙ 985
Ⅱ. 부동산의 관리와 기증 ∙ 986

기본문제
∙ 987


6절 기술가치평가 ∙ 990
Ⅰ. 지식재산 ∙ 990
Ⅱ. 기술과 기술평가 ∙ 991
Ⅲ. 기술가치평가 ∙ 992

기본문제
∙ 997







6장
목적별평가


1절 담보평가 ∙ 1001
Ⅰ. 개설 ∙ 1001
Ⅱ. 담보평가의 대상물건 등 ∙ 1003
Ⅲ. 물적사항 등의 확인과 처리방법 ∙ 1006
Ⅳ. 물건별 유의사항 ∙ 1008
Ⅴ. 감정평가서 적정성 검토 ∙ 1013
Ⅵ. 동산담보 ∙ 1013

기본문제
∙ 1024

2절 경매·소송평가 ∙ 1046
Ⅰ. 경매평가 ∙ 1046
Ⅱ. 소송평가 ∙ 1055

기본문제
∙ 1058

3절 국·공유재산평가 ∙ 1070
Ⅰ. 개설 ∙ 1070
Ⅱ. 국·공유재산의 구분 ∙ 1071
Ⅲ. 국·공유재산의 사용 및 대부 ∙ 1072
Ⅳ. 국·공유재산 처분 ∙ 1083
Ⅴ. 국·공유재산의 교환 ∙ 1089
Ⅵ. 국·공유재산 감정평가시 유의사항 ∙ 1091

기본문제
∙ 1092


4절 도시정비평가 ∙ 1099
Ⅰ. 개설 ∙ 1099
Ⅱ. 정비사업 ∙ 1099
Ⅲ. 재개발평가 ∙ 1109

기본문제
∙ 1126

5절 표준지공시지가평가 등 ∙ 1132
Ⅰ. 개요 ∙ 1132
Ⅱ. 공시지가표준지의 선정 및 관리 ∙ 1135
Ⅲ. 표준지 토지특성 조사요령 ∙ 1139
Ⅳ. 표준지공시지가조사 및 평가 ∙ 1151
Ⅴ. 개별공시지가검증 ∙ 1174

기본문제
∙ 1178

6절 표준주택 ∙ 1200
Ⅰ. 개설 ∙ 1200
Ⅱ. 표준주택가격 조사·평가 절차 ∙ 1201
Ⅲ. 표준주택의 선정과 표준주택의 가격결정 ∙ 1201
Ⅳ. 개별주택가격 검증 ∙ 1209

기본문제
∙ 1216

7절 지가변동률 ∙ 1220
Ⅰ. 개요 ∙ 1220
Ⅱ. 지가변동률 조사․평가 ∙ 1221
Ⅲ. 지가지수 및 지가변동률 산정방법 ∙ 1223

기본문제
∙ 1228

8절 임대사례조사(부동산수익률추계) ∙ 1231
Ⅰ. 개설 ∙ 1231
Ⅱ. 종합수익률 산출 ∙ 1233

기본문제
∙ 1238

9절 공동주택 분양가격산정을 위한 택지비 평가(분양가상한제) ∙ 1241
Ⅰ. 개설 ∙ 1241
Ⅱ. 주택의 분양가격 제한 등 ∙ 1242
Ⅲ. 분양가격의 구성 ∙ 1242
Ⅳ. 택지가격의 감정평가방법 ∙ 1244

기본문제
∙ 1251

10절 개발부담금 ∙ 1258
Ⅰ. 개요 ∙ 1258
Ⅱ. 대상사업과 부과기준 ∙ 1258
Ⅲ. 기준시점 ∙ 1259
Ⅳ. 종료시점지가 및 개시시점지가의 산정 ∙ 1263
Ⅴ. 정상지가상승분(인가시점~준공시점) ∙ 1266
Ⅵ. 개발비용 ∙ 1267
Ⅶ. 부담률 등 ∙ 1268

기본문제
∙ 1271







7장
보상평가


1절 손실보상 ∙ 1281
Ⅰ. 개설 ∙ 1281
Ⅱ. 손실보상절차 ∙ 1290
Ⅲ. 손실보상 종류와 기준 등 ∙ 1310
Ⅳ. 보상업무 등의 위탁과 보상협의회 ∙ 1319

2절 토지의 평가 ∙ 1325
Ⅰ. 개설 ∙ 1325
Ⅱ. 토지 보상평가의 기준 ∙ 1326
Ⅲ. 토지보상절차 ∙ 1331
Ⅳ. 공법상제한을 받는 토지의 평가 ∙ 1352
Ⅴ. 특수토지에 대한 평가 ∙ 1360
Ⅵ. 기타 토지에 관한 평가 ∙ 1394

3절 건축물 등 물건의 평가 ∙ 1418
Ⅰ. 개설 ∙ 1418
Ⅱ. 건축물의 평가(담장, 우물 등의 부대시설 포함) ∙ 1418
Ⅲ. 공작물 등의 평가 ∙ 1429
Ⅳ. 수목의 평가 ∙ 1430
Ⅴ. 농작물의 평가 ∙ 1440
Ⅵ. 분묘에 대한 보상액의 산정 ∙ 1441

4절 권리의 평가 ∙ 1447
Ⅰ. 광업권의 보상평가 ∙ 1447
Ⅱ. 어업권의 보상평가 등 ∙ 1457

5절 영업의 손실 등에 대한 평가 ∙ 1471
Ⅰ. 영업손실보상평가 ∙ 1471
Ⅱ. 농업의 손실에 대한 보상 ∙ 1486
Ⅲ. 축산업의 손실에 대한 평가 ∙ 1498
Ⅳ. 잠업의 손실에 대한 평가 ∙ 1502
Ⅴ. 휴직 또는 실직보상 ∙ 1503

6절 이주대책 ∙ 1504
Ⅰ. 개요 ∙ 1504
Ⅱ. 이주대책의 절차 ∙ 1504
Ⅲ. 이주대책의 내용 ∙ 1504
Ⅳ. 이주대책의 실시요건 ∙ 1505
Ⅴ. 이주대책대상자에서 제외하는 경우 ∙ 1505
Ⅵ. 공장에 대한 이주대책의 수립 등 ∙ 1506

7절 이주정착금 등의 보상 ∙ 1507
Ⅰ. 이주정착금 ∙ 1507
Ⅱ. 주거이전비의 보상 ∙ 1507
Ⅲ. 동산의 이전비와 이사비 등 ∙ 1509
Ⅳ. 이농비 또는 이어비의 보상 ∙ 1510
Ⅴ. 사업폐지 등에 대한 보상 ∙ 1510
Ⅵ. 주거용 건축물 등의 보상에 대한 특례 ∙ 1511

8절 공익사업지구밖의 토지 등의 보상 ∙ 1513
Ⅰ. 공익사업시행지구밖의 대지 등에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅱ. 공익사업시행지구밖의 건축물에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅲ. 소수잔존자에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅳ. 공익사업시행지구밖의 공작물등에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅴ. 공익사업시행지구밖의 어업의 피해에 대한 보상 ∙ 1514
Ⅵ. 공익사업시행지구밖의 영업손실에 대한 보상 ∙ 1514
Ⅶ. 공익사업시행지구밖의 농업의 손실에 대한 보상 ∙ 1514

9절 경과조치 ∙ 1515
Ⅰ. 토지보상법 ∙ 1515
Ⅱ. 토지보상법 시행령 ∙ 1517
Ⅲ. 토지보상법 시행규칙 ∙ 1519

기본문제
∙ 1522

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한국감정원 수익 방식 평가지침.hwp

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기출 제18회 1번문제 (교재Q13 : 이용훈 외 감정평가실무 기출문제 분석)에서 건물을 원가법으로 평가할 때, 증축부분은 잔가율 10% 적용을 안 하는 이유가 별도로 있는지요?

 

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증축부분은 사실상 직원 숙소로 쓰고 있으며, 구조, 용도상 나중에 실제 폐재가치가 없다고 판단하는 것이 합리적인 것 같습니다.

 

 

밑에 철큰콘크리트 부분은 철근 등등 나중에 팔수 있어서 그나마 잔가율(사실상 없다고 봅니다만..^^)이 그나마 있지만, 증축부분 구조상 나중에 폐재가치로 쓸만 한 것들이 없다고 판단하신 듯 합니다. 본인이 판단하에 그래도 나는 잔가율이 어느 정도 있는 것 같다라고 생각하지면 쓰셔도 무관합니다만, 보통 옥탑방으로 쓰고 있는 부분에서 과연 얼만큼의 폐재가치가 나올지는 근거가 미약합니다.~  지가나시면서 불법 증축한 옥탑방의 구조 부분을 이후에 나중에 팔수 있을까를 고민하면서 들어가시구요.

 

 

답지에 쓰기 애매하거나, 써봤자 시간만 날릴 것들은 복귀만 하시고,, 답지에는 각주로 간단히 처리하셔도 됩니다.

 

좋은 질문 감사합니다. 답변이 되었는지 궁금하네요~

 

 

 

 

“실거래가 활용 객관평가 가능” “담보액 고무줄 평가 우려” 은행서 사실상 자체 감정평가 논란   은행서 사실상 자체 감정평가 논란   ‘담보물평가 정비안’ 토지·주택 대부분 은행서 평가토록 부동산업계 “객관·공정성 문제” 은행쪽 “전문인력 전담”           ‘주택 구입을 위해 은행에 대출을 신청했는데 담보 평가액이 턱없이 낮게 나온다면?’ 정부가 부동산 담보대출 때 필요한 담보물 가치평가 업무를 사실상 은행의 손에 전면적으로 넘기려하는 데 대해 감정평가업계가 반발하면서 논란을 낳고 있다. 은행이 담보물 가치평가를 스스로 할 수 있는 재량권을 대폭 늘려주게 되면 경기상황이나 영업전략에 따라 실제보다 높거나 낮게 평가해 대출을 과도하게 확대하거나 축소시킬 우려가 있다는 지적이 나온다. 30일 금융당국과 감정평가업계의 말을 종합하면, 금융위원회는 최근 글로벌 금융위기 이후 부각됐던 은행산업의 문제점을 개선하기 위한 ‘은행업감독규정’ 개정안을 마련하면서 담보물건 평가제도 정비에 나섰다. 은행의 담보물 자체평가 기준을 분명히 해 객관성과 공정성을 높이겠다는 게 취지다. 금융위의 담보물 평가제도 정비안을 보면, 은행이 대출 신청인(차주)의 의뢰로 담보물을 최초로 평가할 때 △객관적인 시세자료가 있는 경우 △예상 감정가액이 20억원 이하인 경우 △대출 신청금액이 예상 감정가액의 30% 이하인 경우 △차주가 해당 담보물을 매입하거나 준공할 목적으로 대출을 신청하는 경우 가운데 어느 하나에 해당하는 때는 은행이 자체적으로 평가할 수 있도록 재량권을 대폭 허용했다. 반드시 외부 감정평가법인에 평가를 의뢰해야 하는 것은 차주가 요청하는 경우로 못박았고, 이 때도 은행이 차주의 서면동의를 얻으면 자체평가를 할 수 있도록 했다. 이같은 방안은 그동안 감정평가기관이 맡던 담보물 평가를 은행에 넘기는 것이나 다름없다는 지적이 나온다. 담보대출 대상 부동산의 대부분은 자체평가를 허용하도록 한 네 가지 조항 가운데 하나에 해당하기 때문이다. 실제 지난해 은행 담보물 감정평가 건수의 90%는 20억원 이하 부동산이 차지했다. 또 개정안이 객관적인 시세 자료의 유형으로 정한 국토해양부 공시지가와 주택공시가격, 국민은행 부동산시세 등을 적용하면 웬만한 토지와 주택은 모두 자체평가 대상이 되는 게 현실이다. 한국감정평가협회 박병우 정책연구 이사는“지난해 금융감독원이 담보물건 평가제도 정비에 나서 협회가 의견을 전달할 당시에는 은행 자체평가를 적정한 선에서 규제하려는 뜻도 있었는데 최근 금감위가 내놓은 개선안은 방향이 확 바뀌어 당혹스럽다”고 말했다. 은행권이 담보물 자체평가를 확대하려는 배경에는 수수료 문제가 자리잡고 있다. 대법원 판결에 따른 은행업 표준약관 개정에 따라 지난해 7월부터 그동안 대출 소비자가 부담하던 근저당권 설정비용을 은행이 떠안게 됐기 때문이다. 지난해 14개 시중은행이 담보물 평가 수수료로 감정평가사(법인)에게 지급한 수수료는 1483억원에 이른다. 이에 대해 은행연합회 관계자는 “해마다 공시되는 토지와 주택가격, 국토해양부 실거래가격 등을 활용해 충분히 객관적인 담보물 평가가 가능해졌다”면서 “자체평가라 해도 전담부서에 소속된 전문인력이 맡게 된다”고 말했다. 부동산업계는 독립성을 갖춘 외부기관을 제쳐두고 은행이 스스로 부동산 담보물 을 평가하면 객관성·공정성이 떨어질 우려가 있다고 본다. 특히 요즘과 같은 부동산 불황기에 부실채권 위험을 예방하기 위한 은행이 평가액을 실제보다 낮추는 쪽으로 치우칠 경우 금융소비자의 재산권이 침해될 수 있다는 염려도 제기된다. 시가 5억원짜리 담보 주택을 은행이 3억원으로 평가하고, 여기에 다시 60%의 주택담보대출비율(LTV)를 적용하면 실제 차주가 받을 수 있는 대출금액은 1억8000만원으로 뚝 떨어지게 된다. 금융위 개정안에서는 차주가 원한다면 외부 감정평가기관에 담보물 평가를 의뢰하도록 했지만, 대출을 받아야 하는 약자의 지위에 있는 차주가 은행이 자체감정 동의를 요구하는 경우 이를 거부하기 어려운 게 현실이다. 학계에서는 금융기관 건전성 측면에서 이 문제를 봐야 한다고 본다. 지난 2008년 금융위기를 촉발한 미국 서브프라임모기지 사태의 원인 중 하나는 감정평가사에 대한 금융기관의 과도한 영향력 행사였고 이후 독립된 담보평가의 중요성이 부각됐다는 것이다. 민태욱 한성대 교수(부동산대학원장)은 “은행 한곳당 연간 100억원대의 비용을 아끼기 위해 담보물 평가시스템을 건드리는 것은 은행 스스로를 위해서도 바람직하지 않다”면서 “이는 대출기관과 감정평가사간 절대적인 독립성을 유지하도록 하는 금융선진화 추세를 거스르는 것”이라고 말했다. 최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr