陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

질문1)============================================================
플러스 투자의사결정 3번문제 입니다.
대상 부동산 가격과 대상토지 건부감가액을 구하라는 문제인데요...
매번 풀 때마다 책에 있는 풀이는 잘 이해가 안가요.
이번에 오랜만에 새로 풀어봤는데 제 목차는요.

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I. 평가개요

II. 건부감가액
1. 나지상정평가액(최유효이용상정 평가액)
(1) 공시지가기준법
(2) 거래사례비교법
(3) 수익환원법(토지잔여법-최유효상정 수익자료 이용)
(4) 결정

2. 현황상태 토지가격(토지잔여법-현황 수익자료 이용)

3. 건부감가액(1-2)

III. 대상부동산 가치
1. 개별평가액
(1) 현황상태 토지가격
(2) 건물
(3) 계

2. 일체평가액
(현황 수익자료 이용한 순수익과 상기의 토지, 건물가격을
이용하여 부동산잔여법으로 구함)

3. 결정
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문제에서 대상부동산 가치와 건부감가액(나지상정-현황상태)에 충실하게 푼 풀이예요.^^; 근데 플러스 풀이는 부동산 가치도 따로 구하지도 않았고 현황상태의 토지가격을 부동산 잔여법으로 풀었거든요. 정리좀 해주세요.ㅠ.ㅠ
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답변)

먼저 플러스 문제의 요지를 살펴보겠습니다. 건부감가액을 구하는 문제로 부동산 전체가치를 구할 필요는 없습니다. 대상의 최유효이용을 상정한 토지가격을 구하고 현재의 토지가격(현황가격)을 차감함으로써 건부감가액을 산정할 수 있습니다.
<전제는 건부감가는 토지에만 발생한다 입니다.>

“최유효이용상정 토지가격 - 현황토지가격”

우선 팀원님의 목차를 살펴보면,

현황토지가격에서 토지잔여법을 적용하셨는데, 토지잔여법의 전제가정에 부합하지 못하기 때문에 토지잔여법을 적용할 수 없습니다.(신/토/최/적)

즉, 토지잔여법에 의한 건부감가액의 토지현황가격 산정은 잘못된 풀이방식입니다.

그리고 목차(III)은 왜 구하신 거죠???? 문제의 논점은 건부감가액을 구하는 것이고 따라서 대상부동산 전체의 가치는 필요없는 목차입니다. 즉 목차(II)만 있으면 충분하죠!

플러스 풀이방식의 요지를 설명드리자면,

(1) 최유효이용상정 토지가격 - 이부분은 똑같습니다.

(2) 현황토지가격
부동산 잔여법을 이용한 현황토지가격 산정방법이죠.

(현황가격을 산정하는 것은 정상가격과의 문제로 실제 실무에서 풀이하는 방법이 간단하지 않습니다.)

여기서 토지만의 현황가격을 추출해 내기 위해서 건물의 현재가격이 필요합니다.

즉, 건부감가는 건물에는 적용되지 않기 때문에 현재건물 가격을 그대로 산정하면 되며, 이 경우 적용되는 순수익은 대상의 현황수익을 적용하면 산식을 통해서 현황토지가격을 구할 수 있습니다.

또 다른 방법을 설명하자면 대상과 유사한 건부감가가 발생하고 있는 거래사례의 토지가격을 비준하면 간단합니다.(과연 사례로 주어질지는 ???^^)

(3) 결정 : 1-2

그래도 이해안가시면....^^ 스터디때 찾아오시구요~

 

보상관련하여 질문드립니다.

불법형질변경에 관한문제 입니다. 임야에서 전으로 형질변경된 경우
이를 불법형질변경이라고 봐야되나요...
건교부 질의회신에는 임야에서 전으로의 형질변경을 불법형질변경
으로 보았는데..

국계법에서는 개발행위 허가대상의 제외로 경작을 위한 형질변경의
경우에는 대통령령이(시행령 51조) 정하는 경미한 사항으로 되어
있습니다.

공익사업이 국계법에 해당하는 사업이라면 국계법을 먼져 적용하여
허가가 필요없는바 적법한 형질변경으로 봐야하지 않나요?

답변..

건교부 질의회신대로 불법형질변경으로 보시면 됩니다.
질문하신 경미한 사항으로 국계법 우선 적용 부분에 있어서..
3항을 보면

③제1항의 규정에 불구하고 제1항제2호 및 제3호의 개발행위중 도시지역 및 계획관리지역안의 산림에서의 임도의 설치와 사방사업에 관하여는 각각 산림법 및 사방사업법의 규정에 의하고, 보전관리지역,생산관리지역,농림지역 및 자연환경보전지역안의 산림에서의 제1항제2호 및 제3호의 개발행위에 관하여는 산림법의 규정에 의한다.

이부분을 확인하셔야 합니다. 즉, 산림법이 우선 적용됩니다.

그러므로 원칙적으로 임야를 전으로 형질변경 한 경우에는 우선 적법하게 볼 수는 없습니다.

그리고 '공익사업이 국계법에 해당하는 사업이라면 국계법을 먼져 적용하여 허가가 필요없는바 적법한 형질변경으로 봐야하지 않나요?'

이부분에 있어서

형질변경의 적법여부와 '국계법 해당하는 사업'은 관련이 없는 것 같군요

계속보유시와 매각에 대한 타당성판단문제에서 계속보유시 수익률이 대체투자시 수익률보다 크서 계속보유하는게 유리하다고 결정하고 계속보유시 위험률이 대체투자 위험률보다 커서 반드시 계속보유 수익률이 높다고 볼수없다.

이때 투자수익률 산정시 포함되는 위험률(조성법)과 위험률(수익의표준편차) 가 같은의미 인지요?

투자의사를 결정하는 기준으로는 자신의 요구수익률과 특정 투자에서 기대되는 (기대)수익률을 비교하는 방법이 있습니다.(잘 알고 계시지요?)

이때 요구수익률을 산정하는 방법에는 다양한 방법이 있을 수 있겠습니다. 말씀하신 조성법이나, 매기에 자신에게 요구되는 현금흐름을 상정하여 구하는 내부수익률법, CAPM 이나 APT, 배당평가모형등.... 조성법의 경우 국채수익률, 정기예금금리등 아무런 부담없이 획득할 수 있는 무위험률에 자신이 가지는 미래에 대한 불안감, 당해 투자안이 가지는 불안정성등을 고려하여 일정한 비율을 가산하게 되는데 이것이 조성법에서의 소위 "위험"이라고 할 수 있습니다.

기대수익률을 산정하는 방법은 (보통) 당해 투자에서 기대되는 현금흐름을 최초의 투자액과 일치시키는 내부수익률이 되겠습니다.(이것또한 익히 알고 계시리라 믿습니다). 그런데 이렇게 당해 투자안에서 기대되는 수익률은 안정적인 것은 아닙니다. 즉, 어떠한 상황등에 따라 변동이 가능하게 되는데 이것이 기대수익률의 오차범위(표준편차)라고 하겠습니다.

따라서, 투자자는 자신의 요구수익률과 대상 투자안의 기대수익률을 비교하고, 이때 기대수익률이 정상평균치에서 벗어날 범위를 고려하여 최종적인 의사결정을 하게 됩니다. 만약 위험회피자의 경우에는 오차범위가 낮은 투자안을 선호하게 되겠지요....

□ 비교표준지 소재 용도지역별 지가변동률 적용

 ㅇ 법령개정으로 종전 ‘평가대상토지 소재’ 기준에서 ‘비교표준지 소재’ 기준으로 변경

* 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행령』 제37조(지가변동률) 개정 [전문개정 2013.5.28]

* 『토지보상법 시행령』부칙 제2조: 개정된 제37조 규정은 영 시행 후 보상계획공고, 토지소유자 및 관계인에게 보상계획 통지하는 경우부터 적용

ㅇ 개정된 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제14조 제3항과 동일한 기준으로서 보상평가와 일반평가의 일관성 확보

□ 기타요인보정시 평가선례(거래사례) 소재 용도지역별 지가변동률 적용

 ㅇ 명시적 규정은 없으나 『토지보상법 시행령』제37조를 유추적용해야 할 것임.

* (예시) 비교표준지 또는 비교(평가·거래)사례 용도지역이 미세분 관리지역인 경우 유사한 용도지역, 동일 이용상황, 해당 시·군·구 평균 중 선택적용

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1. 관련 법령 (법적 측면)

감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호 "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

2. 간접법의 사고 (이론적 측면)

부동산은 그 자연적 특성으로 인하여 동일한 부동산이나 동일한 지역이 있을 수 없어 지역간 또는 부동산간 대체성이 인정되지 않는다. 그러나 인문적특성의 이용측면에서 대체성이 인정되고 부동산의 가치는 독자적으로 결정되는 것이 아니라 대체부동산의 영향을 받아 결정된다는 대체의 원칙이 간접법의 원리를 형성한다.

시장가치는 객관적 성격의 교환가치(exchange value)를 의미하므로

일단 대상물건의 거래사례는 객관성 요건을 위배하기 때문에 거래사례비교법을 적용할 수 없습니다.

또한 거래사례비교법의 정의를 보더라도 대상의 거래사례를 사례로 채택할 수는 없다고 할 것입니다.

이론적으로 봐도 거래사례비교법은 직접법의 논리가 적용되지 않습니다.

토지의 매후환대차 (sale- leaseback of the land)는 상업용 부동산의 자금조달방법중 하나로서, 토지와 건물을 동시에 개발 매입 투자하는 대신 건물은 소유하되 토지를 장기 임대차하여 투자자금을 줄이는 방식을 말합니다. 투자자가 이미 토지를 보유하고 있는 경우에는 임차를 조건으로 매각하는 계약을 맺으면 됩니다. 즉, 투자자가 토지를 보유하고 있든 아니든 토지분 투자자금 임차료(lease payment)를 지불하면서 차입하는 것과 같은 효과로 리스표는 원리금 (mortgage payment)과 같은 의미를 가집니다. 따라서 이 방식의 자금조달수단으로서의 효과성은 임차료와 토지가격의 상승시 기회손실의 크기에 달려 있습니다. 물론 토지가격 상승에 따른 기회손실을 임차기간 만료시점에 일정가격에 재매수하는 option을 넣어 회피(hedge)할 수 있습니다.

투자자의 입장에서는 ① 토지와 건물분 투자총액을 차입금으로 조달할 경우에 비하여 토지임차의 경우 실질적으로 토지분 투자자본을 100% 조달하는 수단으로 보다 많은 외부자금을 확보하는 장점이 있습니다.

② 특히, 임차료는 전액 손실과 비용(손비)으로 인정되기 때문에 이자분만 손비로 인정되는 일반대출에 비해 세금 감면효과가 더 큽니다. ③ 이에 반해 건물과 토지를 동시에 보유할 경우 건물은 감가상각의 대상이 되지만 토지는 감가상각의 대상이 되지 않아 건물만 보유할 경우에 비해 감가상각에 의한 세금감면효과는 차이가 없습니다. ④ 토지를 매각하는 투자자의 입장에서는 리스기간이 종료되는 시점에서 토지를 매수할 수 있는 option을 원할 경우 토지의 소유권을 되찾을 수 있습니다.

이 방식은 장기임대차가 일반화 되어있는 미국 혹은 정기차지권을 인정하고 있는 일본의 경우에나 효과가 있고 우리나라의 경우 정기차지권이 활성화 되어 있지 않아 토지부분만 별도로 리스하여 사용하기에는 법적안정성 등을 고려할 때 제약요건이 많습니다.

이론적으로만 알고 계시고, 수험실무로 문제가 출제확률은 현재 수험출제경향상으로는 매우 희박합니다.

임차 소유 분석의 경우

기업이 부동산을 소유하면 임대료 절감과 같은 부동산 투자자와 동일한 편익을 누릴 수 있습니다. 또한 감가상각에 따른 절세가 가능하며, 만일 매각 후 임대시 부동산을 매각하고서도 계속 이용할 수 있습니다. 그러나 부동산 소유에는 소유에 따른 기회비용(opportunity cost)이 들기 마련입니다. 그래서 기업이 부동산을 소유할 것인지, 임차할 것인지에 대하여 분석이 필요한데 이것이 바로 임차 vs 소유 분석입니다.

단순 임차-소유분석은 임차시 현금흐름에 대한 세후 IRR, 소유시 현금흐름에 대한 세후IRR 을 비교하는 형식을 취하지만,

임차-소유분석을 확장하면

1) 추가로 공간을 사용하기 위하여 기금을 투자하여 사업을 확장할 것인가

2) 공간이용을 위하여 공간을 매입할 것인지, 임차할 것인지에 대한 의사결정을 할 경우가 있습니다.

이때는 소유-임차의 증분현금흐름을 통해 분석할 수도 있을 겁니다.