(구) 플러스 감정평가실무 건부감가 문제 질문

질문1)============================================================
플러스 투자의사결정 3번문제 입니다.
대상 부동산 가격과 대상토지 건부감가액을 구하라는 문제인데요...
매번 풀 때마다 책에 있는 풀이는 잘 이해가 안가요.
이번에 오랜만에 새로 풀어봤는데 제 목차는요.

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I. 평가개요

II. 건부감가액
1. 나지상정평가액(최유효이용상정 평가액)
(1) 공시지가기준법
(2) 거래사례비교법
(3) 수익환원법(토지잔여법-최유효상정 수익자료 이용)
(4) 결정

2. 현황상태 토지가격(토지잔여법-현황 수익자료 이용)

3. 건부감가액(1-2)

III. 대상부동산 가치
1. 개별평가액
(1) 현황상태 토지가격
(2) 건물
(3) 계

2. 일체평가액
(현황 수익자료 이용한 순수익과 상기의 토지, 건물가격을
이용하여 부동산잔여법으로 구함)

3. 결정
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문제에서 대상부동산 가치와 건부감가액(나지상정-현황상태)에 충실하게 푼 풀이예요.^^; 근데 플러스 풀이는 부동산 가치도 따로 구하지도 않았고 현황상태의 토지가격을 부동산 잔여법으로 풀었거든요. 정리좀 해주세요.ㅠ.ㅠ
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답변)

먼저 플러스 문제의 요지를 살펴보겠습니다. 건부감가액을 구하는 문제로 부동산 전체가치를 구할 필요는 없습니다. 대상의 최유효이용을 상정한 토지가격을 구하고 현재의 토지가격(현황가격)을 차감함으로써 건부감가액을 산정할 수 있습니다.
<전제는 건부감가는 토지에만 발생한다 입니다.>

“최유효이용상정 토지가격 - 현황토지가격”

 

 

우선 팀원님의 목차를 살펴보면,

 

현황토지가격에서 토지잔여법을 적용하셨는데, 토지잔여법의 전제가정에 부합하지 못하기 때문에 토지잔여법을 적용할 수 없습니다.(신/토/최/적)

 

즉, 토지잔여법에 의한 건부감가액의 토지현황가격 산정은 잘못된 풀이방식입니다.

 

 

그리고 목차(III)은 왜 구하신 거죠???? 문제의 논점은 건부감가액을 구하는 것이고 따라서 대상부동산 전체의 가치는 필요없는 목차입니다. 즉 목차(II)만 있으면 충분하죠!

 

 

 

플러스 풀이방식의 요지를 설명드리자면,

 

(1) 최유효이용상정 토지가격 - 이부분은 똑같습니다.

 

 

(2) 현황토지가격
부동산 잔여법을 이용한 현황토지가격 산정방법이죠.

 

(현황가격을 산정하는 것은 정상가격과의 문제로 실제 실무에서 풀이하는 방법이 간단하지 않습니다.)

 

여기서 토지만의 현황가격을 추출해 내기 위해서 건물의 현재가격이 필요합니다.

 

즉, 건부감가는 건물에는 적용되지 않기 때문에 현재건물 가격을 그대로 산정하면 되며, 이 경우 적용되는 순수익은 대상의 현황수익을 적용하면 산식을 통해서 현황토지가격을 구할 수 있습니다.

 

 

또 다른 방법을 설명하자면 대상과 유사한 건부감가가 발생하고 있는 거래사례의 토지가격을 비준하면 간단합니다.(과연 사례로 주어질지는 ???^^)

 

 

(3) 결정 : 1-2

그래도 이해안가시면....^^ 스터디때 찾아오시구요~