토지 보상평가시 나지를 상정하여 평가하는 이유?

 

 

1.

 

 

공익사업에 필요한 것은 원칙적으로 토지이고 그 지상정착물이 아니므로 토지의 평가기준과 지장물의 평

 

가기준을 서로 다르게 하여야 하기 때문이다. 예를 들면 토지상의 과수목이 있는 과수원과 토지상에 미수확

 

기의 농작물이 있는 농지가 보상대상이 된 경우 토지는 적정가격으로, 과수목은 이전비로, 농작물은 투하비

 

용으로 각각 평가하는 경우와 같다.

 

 

 

 

2.

 

토지는 건부감가요인이 작용하기 때문이다.

 

(실제 부동산 평가에서 건부감가를 적용하는 지에 대해서는 논외로 한다. 일반적 감정평가이론으로 인정되는 건부감가를 기준으로 함)

 

 

부동산가치는 적합의 원칙, 균형의 원칙, 최유효이용의 원칙 등에 의해 형성되고 유지되는 것이다. 그러므

 

로 부동산평가에 있어서 토지와 지상건물의이용이 주위환경에 부적합 하다던가, 서로 균형을 유지하지 못

 

하는 경우에는 그 유용성(utility)이 저하되므로 이 건물 등으로 인한 제약분, 즉 건부감가요인을 토지가격에

 

서 감가처리하게 된다. 이를 건부감가라고 한다.

 

일반적으로 보상의 대상이 되는 토지 및 건축물 등은 그 공익사업의 시행계획의 영향을 받게되어 사용가치

 

의 증가를 기대할 수 없으므로 제한을 받지 않는 인근의 토지, 건물보다 노후, 쇠퇴하여 최유효이용이 되지

 

못하거나 건부감가요인이 많이 작용하게 된다. 그러나 이를 전부 토지 등 소유자의 부담으로 하는 것은 공

 

평의 원칙에 위배되고  헌법 제23조 제3항에서 규정하고 있는 정당한 보상이 될 수 없으므로 토지를 평가함

 

에 있어서는 건부감가요인을 고려함이 없이 인근의 최유효이용의 나지상태를 상정하여 평가하도록 하는

 

것이다.