陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

제가 쓴글에 답글을 달수가 없게 되어있네요.ㅠㅠ

손기영평가사님 답글 감사드립니다.

제가 드린질문은 DCF법의 근본적인 질문입니다.

DCF법은1938년 John burr Willams의 저서에 처음등장 하잖아요.

미래의 현금흐름을 추정하여 현재의 가치를 구하는건데

FCF와 복귀가치가 시장가치를 구하는 주요항목이고

저당기치는 지분가치를 구하기 위한 한방편으로 사용하는걸로 외국책에나 금융서적에는 설명되어 있습니다.

그런데 경응수 평가사님책에서도 앞에 공식에서는 DS를 빼주는 저당지분환원법처럼 쓰여 있지만

문제풀이에서는 Fisher책의 풀이로 풀었습니다.

안정근교수님책에서는 DCF법을 저당지분환원법의 확장으로 보는듯 한데

금융서적어디에도 DCF법을 부채부분으로 시장가치를 구하는지는 않습니다.

Valuation4판을 한번 보시기 바랍니다.

DCF법을 쓰는 이유는 시장가치를 구하기 위해서라고 생각되는데 책의 풀이는 시장가치를 임의로 구해서 거꾸로 답을 풀고 있다는

것입니다. 시장에 프라임빌딩이 매물로 나왔을때 이 부동산의 가치를  구해주는게 DCF법인데 시장가치를 임의로 구하면 말이 안되잖아요. 그리고 우리나라 책에서는 실제적인 사례를 가지고 문제를 못내는 이유가 뭔지 답답합니다.

외국책에서는 실제사례로 문제를 풀어 놓으니 이게 맞는지 증명을 할 수가 있지 않겠습니까?

실제 사례를 가지고 안정근교수님이론으로 시장가치를 구했을때와 금융이론에 나오는 DCF법으로 시장가치를 구했을때의 시장가치를 비교한게 있는지 궁금합니다

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먼저 제가 질문을 잘 이해하고 답하는지 걱정이 됩니다만, 우선 답을 하도록 하겠습니다.

1. 부동산 감정평가를 위한 DCF 분석법

부동산 감정평가를 위한 DCF 분석법은 크게 ① 순수익 모형 ② 세전현금흐름 모형 ③ 세후현금흐름 모형이 있습니다. 일반적으로 DCF 분석법이라 하면 세후현금흐름 모형을 말합니다. 세전현금흐름모형은 저당지분환원법이 되며, 순수익모형은 부동산잔여법과 유사합니다.

DCF 분석법은 시장가치를 이하와 같이 구합니다.

 시장가치 = (매기 세후현금흐름의 현가액 + 기말 세후지분복귀가격의 현가) + 저당가치

              = (PVATCF + Reversion) + Vm

즉 시장가치은 (지분가치 + 저당가치)로 이루어집니다. 이는 부동산의 물리적 가치(physical value) 측정의 비판으로 경제적 가치(economic value) 측정의 접근에서 이루어진 것입니다.

이는 감정평가의 대상이 부동산의 완전 소유권(경제적 편익을 모두 향유하는)을 감정평가 대상으로 하기에, 지분투자자에게 귀속되는 편익의 합(지분가치)와 저당투자자에게 귀속되는 편익의 합(저당가치)의 합으로 구성된다는 사고 입니다.

2. 기업가치 Valuation를 위한 DCF 분석법

기업가치 Valuation를 위한 DCF 분석법에서는 부동산 시장가치를 지분가치와 저당가치의 합으로 구하지 않습니다.

그 대신 경제적 수익과 자본비용을 기업가치의 자기자본가치를 구하는가, 총기업가치를 구하는냐에 따라 달리 적용합니다.

총기업가치를 구하기 위해서는 기업잉여현금흐름 할인모형(FCFF Model)이 사용됩니다. FCFF모형은 총기업가치를 영업가치와 비영업가치의 합으로 구합니다. 이중 영업가치는 예측기간의 가치와 잔존가치의 합으로 구성되는데, 이 부분은 부동산 감정평가와 유사합니다. 예측기간가치는 영업투자자본의 잉여현금흐름(FCCIC)을 가중편균자본비용(WACC)로 할인하여 구하게 되며, 잔존가치는 예측기간 이후의 현금흐름을 통하여 구하고 이를 현가하여 영업가치를 구하게 됩니다.   비영업가치는 영업외 현금흐름을 할인하여 구하게 됩니다.

자기자본가치를 구하기 주주잉여현금흐름할인모형(Equity FCF Model)이 사용됩니다. 이는 자기자본 잉여현금흐름을 자기자본비용으로 할인하여 구하게 됩니다.

3. 양자의 비교

부동산 감정평가를 위한 시장가치는 저당가치와 지분가치의 합으로 구성이 됩니다. 그러나 기업가치의 Valuation에서는 총합가치를 구할때 지분가치와 저당가치를 합산하지 않고, 부동산 감정평가 DCF의 NOI모형 같은 유사한 방법으로 (공정)시장가치를 구하게 됩니다. 이 양자의 차이로 질문하신 분이 혼란을 일으키고 있는 것이 아닌가 하는데. 아마 Valuation 쪽 배경지식을, 부동산 감정평가에 적용되는 DCF에 적용하시다 보니 나타나는 가정상 혼돈이 아닌가 합니다.

부동산 개발 사업 등 현업에서 적용되는 DCF은 금융조건이 이미 결정된 상태에서 투자가치를 구하는 방법으로 보다 사용된다는 이해하시면, 지분수익률 달성 여부 등 투자의사 결정의 도구로서 유용성을 아실 수 있을 것이라 봅니다.

전세월세.pdf

□‘전월세전환율*’이란 보증금을 월세로 전환시 적용되는 비율로 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택 및 월세계약시 기회비용을 계산하는 지표로 활용

* 전월세전환율은 [{월세/(전세금 -월세보증금)}×100]으로 산정된 월세이율을 연이율로 환산(월세이율x12)하여 산정

* (예시) 전세금 1억원의 주택을 보증금 1천만원과 월세 50만원으로 계약 체결시 전월세전환율은 6.7%임 (월세이율 0.55%=50만원/(1억원-1천만원), 연 월세이율은 6.7%)

ㅇ 예를들어 동일단지․면적의 유사한 아파트 월세매물 중 전월세 전환율이 높은 건은 낮은 건 보다 상대적으로 월세부담이 크다는 의미

<사례 전월세전환율 분석>

(단위 ; ㎡, 천원, %)

□전월세거래정보 시스템에 집계된 아파트 월세계약건(보증금, 월세)에 동일단지․면적의 전세계약건의 중위값 전세금*을 해당 월세계약건의 추정전세금으로 반영하여 계산

ㅇ 개별 월세계약건의 전월세전환율을 산정한후, 시도별, 시군구별 중위전월세전환율을 산정하되 거래건수의 등락으로 인하여 안정적인 전환율을 산출하기 위하여 6개월 이동평균으로 산출

<전월세전환율 산정 프로세스>

<개별 월세계약건의 전월세전환율 산정 예시>

(단위 ; ㎡, 천원, %)

□전월세전환율은 동일시점에 해당 물건의 적정 전세보증금과 월세보증금, 월세액 3가지 가격정보를 기초로 작성하여야 가장 정확한 계산이 가능하나, 전세 실거래를 활용하여 추정전세금을 반영하는 한계를 지니고 있는바, 각종 발표되고 있는 전월세전환율은 참고용으로만 활용하고 실제 계약하는 월세계약건과 최근 사례를 계산하여 적정성을 비교하는 것이 바람직

ㅇ현재 각종 발표되고 있는 전월세전환율(평균․중위값)은 계약하고자 하는 물건의 월세가 상대적으로 높고 낮음을 판단하는 단순 참고자료임

ㅇ동일시점의 동일단지, 동일면적이라도 임대인의 요구수익률에 따라 전월세전환율은 상당한 차이가 있을 수 있음

□실거래 정보를 활용한 전월세전환율은 매기 거래건의 특성(가격, 물적특성 등)에 따라 장기 시계열상으로는 등락이 발생 할 수 있음

ㅇ예를 들어, 특정시점(t)에 소형 또는 보증금액이 적은 건을 중심으로 계약되어 전환율이 높게 나오고, 다음 시기(t+1)에는 중대형 또는 보증금액이 큰 건을 중심으로 계약되어 전환율이 낮아질 수 있음

ㅇ동일지역이라도 시계열상으로는 1% 내외의 등락을 보일 수 있음

* 전월세전환율 1% 차이는 1억원을 월세로 전환시 100만원/년의 차이를 보임

(예시 : 전환율 7% → 8%, 1억원 기준 월세 700만원/년 → 800만원/년)

□추정전세금 적용방식, 가격정보 이상치 제거 기준 및 실거래 데이터 활용율 등에 따라 전월세전환율 산정결과는 차이가 있을 수 있으며

ㅇ 서울시의 경우 월세계약건에 전세금 추정방식의 한계를 고려하여 전세→월세로 전환*된 계약 건만을 반영하고 있으나,

* 전환된 계약건만이 반영되어 실거례 활용도가 낮고 전세금은 과거(통상 2년전) 가격을 기준 또는 시점수정하였으나 월세 계약시점의 전세금과 차이가 있음

ㅇ 금번 산정자료는 전체 월세계약건 중 전세금 실거래가 있다면 이를 추정전세금으로 반영하여 전월세전환율을 산정함으로써 월세 실거래 정보를 최대한 활용하는 방식으로 산정

□금번 산정자료는 실거래가격 정보를 직접 활용하여 작성된 가공통계인 반면, 월세가격동향조사는 조사통계로서 8개시도 3천개 표본의 계산된 전월세전환율을 시도별 주택종합 전월세전환율로 작성 공표하여, 전환율이 상대적으로 높은 단독주택 표본이 많고 가중치 또한 크므로 전월세전환율이 높게 나타나, 아파트 전월세전환율과 비교하여 시장체감도의 차이가 있음

□비아파트의 경우 아파트에 비하여 거래가 적고 개별요인 차이가 크며 실거래 기초정보의 정제에 보다 많은 노력이 소요되어 추정전세금 산정을 위한 다양한 시도를 통해 연구중에 있음

ㅇ 아파트는 동일주택 가정(동일단지내 동일면적군)에 의한 중위전세값을 추정전세금으로 반영하여 상대적으로 수월하나,

ㅇ 추정전세금 산정이 어려운 단독/다가구의 경우 적정한 추정전세금 산정을 위하여 다양한 방안을 시도중으로 안정화 후 공개예정

① 월세계약시점에 전세금 정보가 있어야 전월세전환율 산정 가능

② 매매계약의 경우 지자체에 신고하여야 하지만 전월세계약은 의무적인 사항이 아니므로 동 정보를 활용하여 산정된 전월세전환율은 전체 전월세계약 정보를 반영한 것은 아님

③ 추정 전세금 산정시 거래가 적거나, 거래사례가 있더라도 특수한 사정 등이 있는 경우 전월세전환율이 불안정함

④ 전월세거래정보 시스템의 금액단위 입력오류, 월세를 연세로 입력, 입력항목 오기, 누락 등 다양한 오류로 발생하는 이상치 제거에 상당한 시간과 노력 소요되어 시스템 개선 필요

☞ 시군구별, 규모(전용면적)별 상세한 자료는 별도 제공되는 파일 또는 부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr)를 참조하시기 바랍니다.

주) 상기 전월세전환율은 분기로 표시되었으나, 매분기 말월 기준(예, 2014년 3q는 9월)

150204_(보도자료)_한국감정원-전월세전환율 확대발표.hwp

전월세전환율은 운영과 가격상승률 고려한 총자본수익률로 해석가능.pdf

13383_2_10_2407.pdf

13383_2_10_2408.pdf

13383_2_10_2409.pdf

13383_2_10_2410.pdf

(최종)수익환원법에_적용되는_환원이율_산정.pdf

적산법시 영업경비 항목

수익환원법 환원이율 논의에 도움이 되는 내용

(0929)임대사례조사사업_효율화방안연구.pdf

수익률 (受益率(rate of return)) (안정근)

1) 개설

모든 종류의 受益率(rate of return)은 所得率(income rate)과 收益率(yield rate)의 두 가지 범주로 나뉘어 진다. 부동산 평가에서의 return, income, yield는 서로 다른 개념을 지니고 있는 용어이다.

소득 접근법에서 적정한 수익률의 산정, 적용은 부동산 가격 산출의 적합성 제고를 위한 필수과제로서 먼저 수익률의 개념과 성격, 종류에 대해 명확히 이해할 필요성이 있는 바, 이하 소득률 및 수익률에 대해서 알아본다.

2) 소득률 (Income rate)

(1) 의의

소득률이란 한 해의 소득이나 여러 해의 안정적 평균소득을 대상물건의 가격과 비교한 비율이며 소득이란 단어 자체에는 수입의 의미를 지니고 있으므로 따라서 소득은 어느 기간 단위를 전제로 산출한다. 감정평가에서는 일반적으로 1년의 기간을 상정한다. 즉 소득률은 단기에 적용되는 수익률(rate of return)이다.

(2) 성격

부동산가격 대비 1년 또는 여러 해의 평균소득비율로 소득 및 경비의 안정화과정을 거친 이율이다.

(3) 종류

① 종합환원율

종합환원율이란 소득을 가치로 변환시키는 비율이다. 부동산평가에서는 전체가치에 대한 순영업소득의 비율을 종합환원율이라 한다. 종합환원율은 그 성격상 자본수익률(rate of return on capital)과 자본회수율(rate of return of capital)을 합한 것으로 되어있다.

종합환원율 = 자본수익률+자본회수율 = 이자율(할인율) + 자본회수율’ 이다.

자본수익률은 할인율로서 대상 부동산이 가지고 있는 위험에 따라 변화한다. 왜냐하면 대상 부동산에 대한 위험이 높을수록 투자자는 투자자본에 대해 더 높은 대가를 요구하기 때문이다. 자본회수율은 기간말 부동산가치가 증가하면 감소하고 가치가 감소하면 증가하며 때로는 (-)가 될 수 있다.

따라서 종합환원율은 기간 말의 대상 부동산의 가치가 증가하면 감소하고, 가치가 감소하면 증가하는 성질을 가진다.

② 지분환원률

지분환원률은 한 해의 세전현금수지와 지분투자액과의 비율을 의미한다. 지분환원률은 지분배당률, 현금수지율 또는 현금 대 현금률이라고 부른다.

③ 기타 소득률에는 저당환원율(=저당지불액/저당투자액), 토지환원이율, 건물환원이율이 있다. (자본환원이율도 소득률)

3) 수익률 (yield rate : 보수이익률)

(1) 의의

수익률이란 개별적인 소득의 흐름의 현재가치를 구하기 위해서 일련의 개별적인 소득에 적용되는 비율을 말한다. 즉 복기에 적용되는 수익률(rate of return)이다.

(2) 성격

현재시점에서의 투하자본과 미래수익의 현재가치를 같게 만드는 내부수익률의 성격을 가진다. 자본회수율이 포함되지 않거나(할인율, 지분수익률) 명시적으로 드러나지 않는다. (종합수익율)

(3) 종류

① 이자율과 할인율

이자율은 현재가치를 미래가치로 변환하는 비율이다. 엄격한 의미에서 이자율은 지분자본이 아닌 부채자본에 적용되는 개념이다. 할인율은 미래가치를 현재가치로 변환하는 비율이다.

② 내부수익률

내부수익률이란 투자자본의 현재가치와 매 기간마다 창출되는 소득의 현재가치를 같게 만드는 할인율이다. 투자자본은 부채자본과 지분자본으로 구성된다.

③ 지분수익률, 저당수익률

지분자본의 현가와 매기간의 세전현금수지의 현가를 같게 만드는 내부수익률이 지분수익률이며, 저당수익률은 저당대부액의 현가와 매기간의 부채서비스액 및 기간말의 저당복귀액의 현가를 같게 만드는 내부수익률이다.

④ 종합수익률

투자된 모든 자본에 대한 수익률로서 기간중 순영업소득의 변화와 기간말 복귀액의 변화를 모두 고려한 내부수익률이다. 이는 지분수익률과 저당수익률의 가중평균이 된다.

4) 양자의 관계

(1) 수익률(yield rate)적용의 우수성

시장행태(지분액에 대한 관심, 대상수익은 무한대가 아님)를 고려할 때 수익과 기말가치를 불명확하게 내포하는 소득률(income rate)보다 지분수익률과 기말가치를 별도로 합산하는 수익률이 더 우수하다.

(2)양자의 동일가능성

만약 소득률(income rate)에서 기말가치 변동이 없다면 소득률 = 수익률(yield) = 자본환원이율(자본수익률+자본회수율)이 된다.

즉 소득률 = 수익률(yield) + 회수율(=0) = 수익률(yield) 이 된다.

5) 결어

상기의 수익률은 부동산의 수익가격 산정에 적용되나 평가의 목적 등에 따라 각기 개별 구체적으로 적용되어야 할 것이다. 특히 시장가격 산정은 기대수익률에 의하고 요구수익률은 투자가격 산정에 사용해야 하며 지분수익률, 환원율의 엄격한 구별적용으로 평가 목적에 부합하는 신뢰성, 타당성 있는 감정가격의 도출이 중요시 된다.

3. 수익률 (rate of return)의 종류로서 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률

1) 기대수익률(expected rate of return)

투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률이다. 예를 들어, 어떤 땅을 현재 5,000만원에 사서 1년 후에 경비를 제하고도 5,500만원에 팔 수 있다고 하면, 이것에 대한 기대수익률은 10%가 된다.

2) 요구수익률(required rate of return)

(1) 의의

투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률을 의미한다.

(2) 구성

“요구수익률 = 시간에 대한 비용 + 위험에 대한 비용 = 무위험률 + 위험할증률”

요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 들어 있는데 위험에는 대상부동산만이 갖는 특수한 위험, 유동성위험과 같은 일반적 위험 그리고 시장위험과 인플레 위험 등이 있다.

무위험률은 채무불이행이 위험이 없는 국공채 등에 적용되는 이자율로서, 안전율ㆍ순수율이라고도 하며 일반경제상황에 따라 그 크기가 변화한다.

3) 실현수익률(realized rate of return)

투자가 이루어지고 난 후에, 현실적으로 달성된 수익률이다. 투자가 이루어진 후에야 알 수 있는 것이기 때문에 사후수익률 즉 역사적 수익률이다. 다른 말로 실제수익률이라고도 한다.

4) 기대수익률과 요구수익률과의 관계

① 투자자는 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 투자결정을 한다.

② 기대수익률 〉요구수익률 : 기꺼이 투자를 하려고 할 것이다.

③ 기대수익률 = 요구수익률 : 시장이 균형을 이루고 있을 경우에 양자는 같게 된다.

④ 기대수익률〈 요구수익률 : 투자하려고 하지 않을 것이다. 그에 따라 수요가 줄어들게 되고, 수요가 줄어듦에 따라 대상부동산의 가치는 점점 하락하게 된다. 부동산의 가치가 하락하게 되면 기대수익률은 점점 커지게 되고, 양자가 일치하는 선에서 균형을 이루게 된다.

4. 자본환원율의 결정방법 (시조투엘부)

환원이율

일본 부동산감정평가기준 (p 363)

환원이율은 직접환원법의 수익가격 및 dcf법의 복귀가격을 산정할 때 1기간의 순수익에서 대상부동산의 가격을 직접 구할 때 이용하는 율이며, 장래 수익에 영향을 미치는 요인의 변동예측과 예측에 수반한 불확실성을 포함한다.

할인율은 dcf법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재시점의 가치로 환산할 때 이용하는 율이며, 환원이율에 포함되는 변동예측과 예측에 따른 불확실성 중, 수익예상에서 고려된 연속하는 복수기간에 발생하는 순수익과 복귀가격의 변동예측에 관한 것을 제외한 것이다.

일본의 부동산평가기준에는 환원이율의 구조를 다음과 같이 보고 있습니다.

환원이율 = ①시간에 대한 비용 + ②위험에 대한 비용 + ③투하자본에 대한 회수

*위험에 대한 비용 = ㉠변동예측 + ㉡예측에 대한 불확실성

즉 환원이율 =시간에 대한 비용 +변동예측 +예측에 대한 불확실성 + 투하자본에 대한 회수

환원이율에 대한 이론 중 미국의 소득접근법식 이론은 토지와 건물에 대해 다른 환원이율을 사용하는 것은 최유효이용(최고최선의 이용)에 반하므로 타당하지 않다는 비판이 있습니다. 따라서 이에 의하면 건물의 상각후환원이율 = 토지환원이율이 성립해야합니다.

그러나 일본식 환원이율 구조에 비추어 보면,

여기에서 ②와 ③은 토지와 건물이 반드시 같다고 볼 수는 없습니다. 그리고 ③이 반드시 상각률만을 의미하는 것도 아닙니다. 그러나 문제에서 환원이율이 상각전·후로 나누어서 주어지면 고민하지 마시고 그대로 푸시는 것이 좋을 듯 합니다.

단 아무런 언급이 없으면 (토지와 건물의 환원이율이 다른 경우) 건물의 경우 상각전환원이율로 봐도 무난 할 듯 합니다.(단, 반드시 주석처리-건물환원이율에는 상각률이 포함된 것으로 보아 상각전환원이율로 봄)

미국식 (안정근 부동산감정평가이론)

자본환원이율 =자본수익률 + 자본회수율

1. 자본회수와 자본수익

투자자들이 바라는 대가 = 투자자본의회수 + 투자자본에대한수익

(return of capital) (return on capital)

부동산에 투자한 자본은 어떻게 회수되는가에 대해서 다음의 두 가지 경우를 생각할 수 있다.

1) 경제적 수명동안 투자자가 대상부동산을 보유하고 있는 경우

(1) 전통적 소득접근법

① 가정

토지가치는 불변이지만 건물가치는 시간이 지남에 따라 하락한다고 가정하고 있어 기간말에는 0이 되므로 따라서 매기간의 순영업소득은 건물가치게 대한 자본회수분을 포함하고 있어야 한다.

② 회수방법

순영업소득에서 감가상각분을 제한 “상각후 순영업소득”을 감가상각률을 포함하지 않는 자본환원율로 환원하여 대상부동산의 가치를 추계하거나, “상각전 순영업소득”을 감가상각률을 포함한 자본환원율로 환원하여 대상부동산의 가치를 추계한다.

오늘날은 후자의 방법만 사용되며 이 방법으로 자본회수를 처리하는 방법에는 직선법, 호스콜드법, 인우드법 등이 있다. 주의할 것은 이같은 방법들은 자본회수율을 결정하는 방법이지 자본환원율을 결정하는 방법은 아니라는 사실이다.

(2)오늘날

① 가정

부동산평가란 대상부동산이 가지고 있는 부동산권익의 경제적 가치를 평가하는 것으로서, 부동산가치는 시간이 지남에 따라 증가할 수도, 감소할 수도 있다.

② 회수방법

기간 말 부동산의 전체가치가 불변이거나 처음보다 증가했다면 순영업소득의 일부를 자본회수분으로 간주하는 것이 불필요하다.

2) 일정기간 보유후 처분했을 경우

① 만약 기간말의 재매도가격이 매수가격과 같거나 이를 초과한다고 하면, 기간 중에 자본회수의 문제를 고려할 필요는 없다.

② 저당지분환원법이나 할인현금수지분석법에서는 보유기간말에 대상부동산을 처분함으로써 투자자본을 회수하는 것으로 가정하므로 별도로 회수율을 계산하지 않는다.

<관련문제>

Ⅰ. 개설

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 대상물건의 경제적 가치를 구하는 평가방식을 수익방식이라 할 때, 순수익 또는 미래의 현금흐름을 자본환원하는 율로는 환원이율과 할인율로 구분할 수 있는 바, 이하 양자에 대해 알아보도록 한다.

Ⅱ. 환원이율과 할인율의 차이점

1. 의의

환원이율이라 함은 한해 또는 여러 해의 평균 순수익 즉, 단기(1기간)의 순수익을 평가시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 소득률이며, 할인율은 매기간 장래 순수익의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 매기간의 현금흐름 즉, 복기에 적용하는 수익률을 말한다.

2. 양자의 차이점(cf. 같은점: 위험에 비례, 가치에 반비례, 위험 및 화폐의 시간가치 고려)

가. 소득률/수익률: 전자는 한해의 소득이나 여러 해의 안정화된 소득(평균소득)을 가치와 비교한 이율, 즉 단기에 적용되는 이율로서 소득률(income rate)에 해당된다 할 수 있고, 후자는 여러 해의 소득의 현재가치를 구하기 위해 일련의 개별적 소득에 적용되는 율로서 복기에 적용되는 수익률(yield rate)이라 할 수 있다.

나. 적용되는 환원방법 : 환원이율은 직접환원법 및 DCF의 복귀가치 산정에, 할인율은 할인현금수지분석법에 대표적으로 사용된다.

다. 구성요소의 차이(일본기준p.184): 회수율 포함여부가 핵심

1) 환원이율 = ①시간에 대한 비용 + ②위험에 대한 비용 + ③투하자본에 대한 회수

* ②위험에 대한 비용 = ㉠변동예측 + ㉡예측에 대한 불확실성

2) 할인율 = ①시간에 대한 비용 + ㉡예측에 대한 불확실성 = ① + ② - ㉠ 변동예측

할인율의 대상이 되는 매기간의 현금흐름(수익)에는 이미 변동예측이 반영되어 있으므로 할인율은 변동예측을 포함하지 않으며, 기간말 처분을 통해 자본회수를 가정하는 바, 자본회수율이 포함되지 않는다.

Ⅲ. 양자의 관계

환원이율이 자본수익률에 자본회수율을 더한 개념이라 할 때 자본수익률은 할인율이라 할 수 있으므로 할인율에 자본회수율을 더한 개념이 환원이율이 된다. 할인율은 대상부동산이 갖는 위험에 따라 변화하는 경향이 있다. 즉 대상부동산에 대한 위험이 높을수록 할인율은 이에 비례하여 커지게 되며, 통상적인 경우 동시에 환원이율은 커지게 된다.

Ⅰ. 서

부동산 투자의 패러다임이 변화하고 부동산 시장이 개방화 글로벌화 되면서 수익방식에 대한 필요성이 제기되었다. 이런 변화에 부응하여 감칙역시 제12조에서 자본환원방법에 대하여 직접환원법 뿐만 아니라 할인현금수지분석법등을 도입하도록 규정하고 있다. 수익방식의 정확성은 특히 환원이율의 정확성에 밀접한 관련이 있기에 환원이율을 구성하는 이자율과 수익률의 개념파악이 무엇보다도 선행되어야 할 것이다.

Ⅱ. 이자율과 수익률의 차이점

1. 이자율의 개념 및 종류

이자율(interest rate)이란, 원금에 대한 비율을 말한다. 이율은 원금에 대한 백분율로 표시하는 것을 통례로 하며, 이율의 결정은 당사자간의 약속으로 정해지는 것이 보통이지만, 법률로 정해지는 경우도 있다.

이자율(금리)의 종류에는, 명목금리, 실질금리, 실세금리등이 있다.

명목금리는 외적으로 표현되는 금리를 지칭하며, 원금과 이자의 단순비율이다.

실질금리는 명목금리에 물가상승률을 고려한 것으로서, 명목금리에서 인플레이션율을 차감하여 구한다.

실세금리는 금융시장의 사정을 반영하는 대표적인 금리로서 시중금리라고도 불린다. 실세금리와 실질금리의 차이점은 실질금리는 일정기간 금리가 확정됨을 전제로 하는데에 반해 실세금리는 시시각각 수요공급에 의해 이자율이 변화함을 반영한다는데에 있다.

2. 수익률의 개념 및 종류

수익률(rate of return)이란, 투자행위로 인해 얻을 수 있는 모든 수익과 투자원금에 대한 비율을 말한다. 통상 수익이라 함은 자산을 보유함으로 인해 발생하는 income gain과 기간말 가치상승에 따라 발생하는 capital gain을 모두 포함한다.

수익률의 종류에는 실효수익률, 유통수익률, 총수익률, 연평균수익률 등이 있다.

실효수익률은 통상 1년을 기준으로 계산하며, 투자원금과 이로 인하여 얻어지는 모든 수익과의 비율을 연단위로 환산한 비율을 말하며, 만기가 되기 전에 발생하는 이자는 재투자됨을 가정하여 결정된다.

유통수익률은 매출된 증권등이 유통시장에서 계속 매매되는 과정에서 시장의 여건에 따라 형성되는 수익률을 의미하며, 통상 실세금리라고도 한다.

총수익률은 만기 원리금을 투자원금으로나눈 비율이며,

연평균수익률은 만기 미래가치를 투자원금인 현재가격으로 나누어 이를 연단위 단리 수익률로 도출한 것을 의미한다.

3. 이자율과 수익률의 차이점

(1) 이자율과 수익률의 차이점

우선 이자율과 수익률은 기간말 가치변동에 대한 고려를 하였는지 여부에 따라 구별될 수 있다. 이자율의 경우는, 매기간 발생하는 이자와 투자원금과의 비율인 바 이는 기간말 가치변동에 대한 고려를 하지 않는 개념이다. 한편, 수익률이란 매기간 발생하는 수익(이자를 포함)과 기간말 가치변동에 따른 수익을 모두 고려한 개념이므로, 이자율과 차이를 보인다.

이자율과 수익률은 보편적 관점에서 차이를 보인다. 이자율은 시중은행간, 금융상품간 다른 값을 지니기는 하나, 이자율의 결정에 있어서 기준이 되는 보편적인 금리가 존재하며, 이를 바탕으로 각각의 이자율이 결정된다. 기준이 되는 보편적 금리로는 주로 금융기관간 단기 자금의 금리인 콜금리(한국은행발표) CD 금리등이 이용된다. 한편, 수익률은 각각의 투자상품에 따라 각각의 수익구조가 형성되며 따라서 각각의 수익률이 결정되어 이자율보다 개별성이 강하게 나타나는 경향이 있다.

(2) 이자율과 수익률과의 관계

이자율과 수익률은 구별되는 개념이나, 어떤 경우에 있어서는 양자가 동일하게 사용되기도 한다. 그 대표적인 경우는 기간말 가치변동이 없는 경우라 할 것이다. 즉, 이자율과 수익률의 차이가 기간말 가치변동을 고려하였는지 여부에서 비롯되듯이 기간말 가치변동이 없는 투자자산의 경우는 결국 이자율과 수익률이 동일하게 사용될 수 있을 것이다.

이자율과 수익률은 자본조달과 관련하여 밀접한 관계를 지닌다. 즉, 수익률은 투자를 통해 얻을 수 있는 모든 수익과 총 투자비용과의 비율이라 할 수 있는데, 여기서 총 투자비용이라 함은 투자원금과 투자원금을 조달하기 위해 소요되는 비용을 포함한다. 이때 비용은 결국 자금시장에서 대출을 받을 경우에는 대출금리를, 자기자본을 이용한 경우는 기회비용으로서의 예금금리가 적용될 것이다. 따라서 이자율이 높은 경우, 투자를 통한 수익률은 낮아질 수 있으며, 반면 이자율이 낮을 경우는 수익률이 높아질 수 있다.

Ⅲ. 이자율과 수익률의 구체적 적용사례

1. 이자율의 적용사례

이자율이 적용되는 대표적인 경우는. 금융기관에서의 자금에 대한 수요와 공급의 조절과 관련된 경우이다. 즉, 자금의 수요자는 금융기관에서 대출을 받게 되고, 이때 대출금리를 그 비용으로 지출하게 된다. 한편 자금의 공급자는 금융기관에 예금등의 형식으로 자금을 공급하고 그 대가로 예금금리를 받게 된다. 자금에 대한 수요와 공급이 모두 금융기관일 경우는 시중금리보다 다소 저리의 금리가 적용되며, 이대 적용되는 금리가 콜금리이다. 콜금리는 거시경제상황, 물가수준, 상대국가의 금리등을 모두 고려하여 한국은행에서 결정, 발표한다. 이자율은 자금의 수요, 공급의 조절기능 뿐만 아니라 나아가 투자자의 포트폴리오에의 예금 비율과 타 자산(주식, 채권, 부동산등)과의 비율을 변화시키는 역할을 수행하게 된다.

2. 수익률의 적용사례

수익률은 투자가능한 모든 자산에 적용이 가능하다. 대표적인 경우로는 채권에 대한 채권수익률과 주식에 대한 수익률, 부동산에 대한 수익률이다.

채권수익률의 경우는, 채권을 만기까지 보유했을 때 얻을 수 있는 수익을 원금에 대한 비율로 나누어 환산했을때의 수익률로 채권수익률은 채권의 가격을 나타내는 수단으로 활용된다. 이는채권의 가격이 채권 수익률과 역의 상관관계를 갖는 까닭이며, 채권수익률이 상스하면 채권의 가격이 하락하고, 수익률이 하락하면 가격이 상승한다.

채권수익률은 크게 발행수익률, 시장수익률, 실효수익률로 구분된다.

주식수익률의 경우는 주식의 보유에 따른 수익인 배당과 기간말 환가시의 가치변동에 따른 capital gain

을 주식 매수시의 투자 비용고 비교하여 결정되는 수익률이다. 그러나 현실적으로 개별적인 주식보유에 따른 수익률보다는 간접적으로 펀드에 투자하였을 때의 수익률이 보다 널리 이용되고 있다.

부동산 수익률의 경우는 부동산으 보유에 따라 발생하는 수익인 임대수익등과 기간말에 발생하는 수익인 capital gain과 부동산 매수시의 총 투자비용과의 비교를 통해 결정되는 수익률이다. 그러나 임대 부동산의 외의 경우는 실제로 보유에 다른 수익창출이 어려워, 객관적인 수익률 평가가 어렵다는 한계가 있다.

Ⅳ. 결

부동산 시장환경의 변화는 평가기법에 있어 글로벌 스탠다드를 요구하고 있으며, 업계의 낙후된 비교 방식위주의 평가관행에 대한 반성이 요구되고 있는 실정이다.

따라서 수익방식의 활성화를 위한 각종 수익지표에 대한 연구와 자료축적 및 법적 근거의 보완이 요구된다.

감가삼각은 조금씩 의견이 달라서 더 공부를 해야 할 것 같아요, 수익률에서 1%를 빼는 경우도 있습니다.

미래가치를 평가하는 것이 중요하니까 상권분석은 필수입니다.

미래가치를 결정하고 옳은 상가투자를 위해서는 입지 선정이 필수임을 배워갑니다. 공부가 필요한 이유 명심하기

수익률은 특히 서울은 낮은 편입니다.

미래가치가 현재의 수익률을 모두 생각해서 결정해야 합니다. 미래가치도 있고 수익률도 좋은 건 매매가가 높겠죠?^^

수익방식 보증금 이영호.pdf