陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

일본에서의 DCF 적용.ppt

수익환원법 자본환원이율 한계.pdf

<수익방식 기출문제>
          

일본기출
        

*수익환원법에 대하여 다음 물음에 답하시오.
1)원가법과 거래사례비교법을 대비하여 이 방법의 이론적 특징에 대하여 기술하시오.
2)순수익을 구하는 경우에 유의해야 할 기본적인 방법에 대해 기술하시오.

*부동산의 순수익을 환원이율로 환원하는 방법중 소위 inwood법에 대하여 다음 물음에 답하시오
1)이 수법의 필요성을 기술하고 어떠한 경우에 적용되는가 구체적인 예를 하나 들으시오
2)이 수법과 소위 hoskold수법과의 상이점을 기술하시오

*수익환원법과 수익분석법이 부동산감정평가를 하는데 유효한 것은 어떠한 경우인가. 또 그 유효한 이유는 무엇인가에 대하여 기술하시오(85.2)

*임대용부동산의 감정평가를 하는 경우에 순수익의 산정방법과 산정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실무)

한국기출
*최유효사용의 원칙과 수익환원법과의 관련성을 설명하시오.(10점)
*감정평가에 있어 수익환원법을 적용할 수 있는 기본적 요건을 약술하시오.(10점)
*순수익의 의의 및 구하는 방법에 대해 약술하시오.(10점)
*수익환원법에서 예측의 원칙이 적용되는 이유를 설명하라.(10점)
*건물잔여법이 건물투자액의 과대 또는 과소를 검토하는데 유효한 이유를 설명하라(15점)
*수익환원법 중 inwood 방식에 대해 설명하시오 (20점)
*수익환원법에서 장래의 수익을 중요시하는 이유를 설명하시오 (10점)
*임대용 부동산의 순수익을 구하는 방법에 관해 설명하시오 (10점)
*inwood법과 hoskold법을 비교하시오 (10점)
*수익성부동산의 가격과 임료의 평가시 유의사항을 설명하시오 (10점)
*부동산 감정가격을 구하는 3방법 중 수익환원법의 특징을 설명하시오 (10점)
*잔여법의 의의 (10점)
*환원이율이 낮으면 감정가격이 높고 환원이율이 높으면 낮게 평가되는 이유를 설명(10점)
*토지잔여법을 적용시 유의할 사항을 기술하시오 (10점)
*환원이율을 구하는 방법에 관하여 논하시오 (20점)
*토지와 건물의 복합부동산에서 순수익을 환원하여 가격을 구하는 방법을 설명하시오 (20점)
*수익사례와 그에 의한 감정평가방법에 관하여 논하시오 (10점)
*최유효사용의 원칙과 수익방식과 관련성을 설명하시오 (10점)
*토지 및 건물잔여법에 관하여 약술하시오 (10점)
*순수익과 순임료의 차이점을 설명하시오 (10점)
*부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오(3회40점)
1)자본환원이론의 발전과정
2)수익가격과 가격원칙과의 관계
3)자본환원이율의 구조이론
4)동태적 부동산시장에서의 자본환원이율의 결정방법을 논하고 감칙에서 정한 기준 언급

*6계수의 명칭과 의의 그리고 용도 또는 적용례를 설명하시오 (4회30점)
*최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치 평가 방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고, 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(9회30점)

*수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오(10회10점)
*자본회수율과 자본회수방법(12회10점)

*최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오(13회40점)
1)수익방식의 성립근거와 유용성
2)환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계
3)할인현금수지분석법의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법
4)수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

*수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지와 순운영소득을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오(14회20점)
1)두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오
2)담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오

*동적DCF분석법과 정적DCF분석법의 비교(18회10점)

교수님문제
*DCF법을 이용한 담보가치추정방법에 대해 설명하시오(20.노태욱)
*수익환원법에서 환원이율을 구하는 방법에 관하여 논하시오(40.김갑열)
*부동산 임대수익을 결정하는 순영업소득에 영향을 미치는 요인들을 설명하시오(20.김갑열)
*할인현금흐름법(DCF)이란 무엇이고, 언제,어떻게 적용하여야 하는가를 부동산시장개방과 연관하여 기술하시오(20.김태훈)
*소득접근법을 적용할 때에 고려해야 할 평가원칙에 대하여 설명하시오(30.노태욱)
*수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대하여 설명하시오(20.노태욱)
*높은 이자율은 수익률 측면에서 고-자본/저-유지비 건물에 대해 저-자본/고-유지비 건물 비해 상대적으로 유리하다’라는 명제를 해석해 보시오(10.노태욱)
*소득접근법의 감정평가원칙들에 대해 설명하시오(15.노태욱)
*수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대해 설명하시오(15.노태욱)
*최종환원이율(Terminal Cap-Rate)(10.경응수)
*수익환원법에서 환원방법을 결정할 때 주의하여야 할 점과 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법은 무엇인가를 기술하시오(40.김태훈)
*DCF에 관하여 상술하고,우리나라 부동산시장 개방과 연관하여 그 긍정적 또는 부정적인 효과여부에 관하여 기술하시오(30.김태훈)

*수익방식에 있어서 미래소득의 불확실성을 처리하는 방법에 대해 간단히 논하고, 저당지분환원법에서 미래소득이 일정한 패턴으로 변할 것으로 예상되는 경우, 이것을 종합환원율에 반영시키는 방법을 구체적으로 설명하라(20. 김상한)
*종합환원율과 수익률(나상수)
*감정평가에 적용되는 자본환원율 결정방법(나상수)