전월세전환율에 대한 전반적 설명 (출처 : 한국감정원)

1. ‘전월세전환율’이란 무엇인지?

□‘전월세전환율*’이란 보증금을 월세로 전환시 적용되는 비율로 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택 및 월세계약시 기회비용을 계산하는 지표로 활용

* 전월세전환율은 [{월세/(전세금 -월세보증금)}×100]으로 산정된 월세이율을 연이율로 환산(월세이율x12)하여 산정

* (예시) 전세금 1억원의 주택을 보증금 1천만원과 월세 50만원으로 계약 체결시 전월세전환율은 6.7%임 (월세이율 0.55%=50만원/(1억원-1천만원), 연 월세이율은 6.7%)

ㅇ 예를들어 동일단지․면적의 유사한 아파트 월세매물 중 전월세 전환율이 높은 건은 낮은 건 보다 상대적으로 월세부담이 크다는 의미

<사례 전월세전환율 분석>

(단위 ; ㎡, 천원, %)

전용면적	계약일자	전세금	보증금	월세	전월세전환율
39.9	2014.08.01	85,000	10,000	360	5.76
	2014.08.26	85,000	5,000	430	6.45
	2014.09.11	85,000	5,000	420	6.30
	2014.09.02	85,000	5,000	400	6.00

2. 금번 산정한 ‘전월세전환율’은 어떻게 산정되었는지?

□전월세거래정보 시스템에 집계된 아파트 월세계약건(보증금, 월세)에 동일단지․면적의 전세계약건의 중위값 전세금*을 해당 월세계약건의 추정전세금으로 반영하여 계산

ㅇ 개별 월세계약건의 전월세전환율을 산정한후, 시도별, 시군구별 중위전월세전환율을 산정하되 거래건수의 등락으로 인하여 안정적인 전환율을 산출하기 위하여 6개월 이동평균으로 산출

<전월세전환율 산정 프로세스>

① 최근 6개월 전세 및 월세 계약건 중 동일단지 동일면적 대상 추출 ② 동일단지․면적 전세계약건의 중위전세금을 추정전세금*으로 산정 * 전세거래가 없는 월세계약건은 추정전세금 산정이 불가능하여 전환율 산정에서 제외 ③ 추정전세금을 월세계약건에 적용하여 전월세전환율 산정 ④ 시도별, 시군구별 중위값의 전월세전환율 산정

<개별 월세계약건의 전월세전환율 산정 예시>

(단위 ; ㎡, 천원, %)

전용 면적	계약월	실거래 전세금	중위값 전세금	보증금	월세	전월세 전환율
50.38	2014.7월	130,000 135,000 125,000 130,000	130,000	10,000	750	7.5
	2014.8월			40,000	500	6.7
	2014.9월			60,000	350	6.0
	2014.9월			20,000	600	6.5

3. ‘전월세전환율’ 이용시 유의사항?

□전월세전환율은 동일시점에 해당 물건의 적정 전세보증금과 월세보증금, 월세액 3가지 가격정보를 기초로 작성하여야 가장 정확한 계산이 가능하나, 전세 실거래를 활용하여 추정전세금을 반영하는 한계를 지니고 있는바, 각종 발표되고 있는 전월세전환율은 참고용으로만 활용하고 실제 계약하는 월세계약건과 최근 사례를 계산하여 적정성을 비교하는 것이 바람직

ㅇ현재 각종 발표되고 있는 전월세전환율(평균․중위값)은 계약하고자 하는 물건의 월세가 상대적으로 높고 낮음을 판단하는 단순 참고자료임

ㅇ동일시점의 동일단지, 동일면적이라도 임대인의 요구수익률에 따라 전월세전환율은 상당한 차이가 있을 수 있음

□실거래 정보를 활용한 전월세전환율은 매기 거래건의 특성(가격, 물적특성 등)에 따라 장기 시계열상으로는 등락이 발생 할 수 있음

ㅇ예를 들어, 특정시점(t)에 소형 또는 보증금액이 적은 건을 중심으로 계약되어 전환율이 높게 나오고, 다음 시기(t+1)에는 중대형 또는 보증금액이 큰 건을 중심으로 계약되어 전환율이 낮아질 수 있음

ㅇ동일지역이라도 시계열상으로는 1% 내외의 등락을 보일 수 있음

* 전월세전환율 1% 차이는 1억원을 월세로 전환시 100만원/년의 차이를 보임

(예시 : 전환율 7% → 8%, 1억원 기준 월세 700만원/년 → 800만원/년)

4. 서울시 발표자료와 어떻게 다른지?

□추정전세금 적용방식, 가격정보 이상치 제거 기준 및 실거래 데이터 활용율 등에 따라 전월세전환율 산정결과는 차이가 있을 수 있으며

ㅇ 서울시의 경우 월세계약건에 전세금 추정방식의 한계를 고려하여 전세→월세로 전환*된 계약 건만을 반영하고 있으나,

* 전환된 계약건만이 반영되어 실거례 활용도가 낮고 전세금은 과거(통상 2년전) 가격을 기준 또는 시점수정하였으나 월세 계약시점의 전세금과 차이가 있음

ㅇ 금번 산정자료는 전체 월세계약건 중 전세금 실거래가 있다면 이를 추정전세금으로 반영하여 전월세전환율을 산정함으로써 월세 실거래 정보를 최대한 활용하는 방식으로 산정

5. 월세가격동향조사의 월세이율과 금번 산정한 ‘전월세전환율’은 어떻게 다른지?

□금번 산정자료는 실거래가격 정보를 직접 활용하여 작성된 가공통계인 반면, 월세가격동향조사는 조사통계로서 8개시도 3천개 표본의 계산된 전월세전환율을 시도별 주택종합 전월세전환율로 작성 공표하여, 전환율이 상대적으로 높은 단독주택 표본이 많고 가중치 또한 크므로 전월세전환율이 높게 나타나, 아파트 전월세전환율과 비교하여 시장체감도의 차이가 있음

6. 아파트외 주택유형의 전월세전환율 산정 계획은?

□비아파트의 경우 아파트에 비하여 거래가 적고 개별요인 차이가 크며 실거래 기초정보의 정제에 보다 많은 노력이 소요되어 추정전세금 산정을 위한 다양한 시도를 통해 연구중에 있음

ㅇ 아파트는 동일주택 가정(동일단지내 동일면적군)에 의한 중위전세값을 추정전세금으로 반영하여 상대적으로 수월하나,

ㅇ 추정전세금 산정이 어려운 단독/다가구의 경우 적정한 추정전세금 산정을 위하여 다양한 방안을 시도중으로 안정화 후 공개예정

7. 전월세전환율 산정시 장애요인 및 애로사항?

① 월세계약시점에 전세금 정보가 있어야 전월세전환율 산정 가능

② 매매계약의 경우 지자체에 신고하여야 하지만 전월세계약은 의무적인 사항이 아니므로 동 정보를 활용하여 산정된 전월세전환율은 전체 전월세계약 정보를 반영한 것은 아님

③ 추정 전세금 산정시 거래가 적거나, 거래사례가 있더라도 특수한 사정 등이 있는 경우 전월세전환율이 불안정함

④ 전월세거래정보 시스템의 금액단위 입력오류, 월세를 연세로 입력, 입력항목 오기, 누락 등 다양한 오류로 발생하는 이상치 제거에 상당한 시간과 노력 소요되어 시스템 개선 필요

붙임2

지역별 아파트 전월세전환율

☞ 시군구별, 규모(전용면적)별 상세한 자료는 별도 제공되는 파일 또는 부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr)를 참조하시기 바랍니다.

연도 분기 지역	11.1q	11.2q	11.3q	11.4q	12.1q	12.2q	12.3q	12.4q	13.1q	13.2q	13.3q	13.4q	14.1q	14.2q	14.3q
전국	8.4	8.4	8.1	8.0	7.8	7.7	7.7	7.5	7.3	7.2	7.0	6.8	6.5	6.4	6.4
수도권	8.1	8.1	8.0	7.8	7.6	7.5	7.5	7.4	7.2	7.0	6.9	6.6	6.3	6.1	6.0
지방	8.8	8.8	8.6	8.3	8.1	8.0	8.0	7.8	7.6	7.5	7.3	7.1	7.0	7.0	6.9
5대광역시	7.8	7.8	7.5	7.3	7.2	7.1	7.0	6.9	6.8	6.7	6.5	6.3	6.2	6.0	6.0
8개도	10.0	10.0	10.0	9.6	9.3	9.1	9.0	8.9	8.6	8.6	8.2	8.0	8.0	7.9	7.7
서울	7.4	7.4	7.2	7.1	7.0	6.9	6.9	6.7	6.6	6.5	6.4	6.1	5.9	5.8	5.8
강북권역	7.5	7.5	7.4	7.2	7.2	7.1	7.0	6.9	6.8	6.7	6.5	6.3	6.0	6.0	5.9
강남권역	7.2	7.2	7.2	7.0	6.9	6.9	6.8	6.6	6.4	6.4	6.2	6.0	5.8	5.7	5.6
도심권	7.3	7.3	7.3	7.1	7.1	7.0	6.9	6.9	6.7	6.5	6.4	6.0	5.8	5.8	5.8
동북권	7.5	7.5	7.4	7.3	7.2	7.1	7.1	7.0	6.9	6.7	6.6	6.3	6.0	6.0	5.9
서북권	7.3	7.3	7.2	7.0	7.0	6.9	6.7	6.7	6.6	6.5	6.2	6.1	6.0	6.0	5.9
서남권	7.3	7.3	7.2	7.1	7.1	6.9	6.9	6.7	6.7	6.6	6.4	6.3	6.0	5.9	5.9
동남권	7.2	7.2	7.1	6.9	6.8	6.8	6.7	6.5	6.2	6.2	6.1	5.9	5.6	5.5	5.5
부산	7.5	7.5	7.2	7.2	6.9	6.8	6.7	6.7	6.5	6.4	6.2	6.0	6.0	6.0	6.0
대구	7.6	7.6	7.4	7.1	6.9	6.8	6.7	6.6	6.4	6.3	6.1	6.0	5.8	5.7	5.5
인천	8.8	8.8	8.8	8.7	8.6	8.4	8.3	8.3	8.3	8.0	7.8	7.5	7.2	7.0	6.9
광주	9.0	9.0	8.4	8.0	7.9	7.8	8.0	7.6	7.6	7.5	7.2	7.1	7.0	6.7	6.5
대전	7.6	7.6	7.5	7.4	7.4	7.4	7.4	7.1	7.0	6.9	6.7	6.5	6.2	6.3	6.4
울산	8.7	8.7	8.4	8.0	7.8	7.5	7.5	7.4	7.3	7.1	7.2	7.1	6.5	6.5	6.5
세종							8.0	8.0	7.8	7.0	7.0	6.8	6.0	6.5	6.4
경기	8.7	8.7	8.4	8.3	8.0	8.0	8.0	7.8	7.5	7.3	7.2	6.9	6.5	6.3	6.3
강원	11.9	11.9	11.5	11.0	9.9	9.9	10.0	9.9	9.8	9.6	9.4	9.3	9.2	9.3	8.8
충북	11.0	11.0	10.9	9.6	10.3	10.3	9.2	8.7	9.2	9.5	8.9	8.2	8.7	9.1	8.8
충남	10.9	10.9	10.8	10.3	10.0	9.6	9.3	9.4	9.0	8.6	8.6	8.5	8.0	7.6	7.5
전북	9.7	9.7	9.5	9.2	9.2	9.3	9.2	8.0	7.7	8.0	7.4	7.1	7.6	7.6	7.6
전남	12.1	12.1	12.0	12.0	12.0	12.0	11.2	10.5	10.0	11.2	10.1	9.6	10.0	9.5	8.0
경북	10.3	10.3	10.5	10.2	9.9	10.7	9.2	9.9	10.3	10.2	9.8	9.6	8.8	8.6	8.8
경남	8.5	8.5	8.3	8.3	8.0	8.0	8.0	7.8	7.3	7.2	7.2	7.1	7.0	6.9	6.7
제주	9.1	9.1	8.7	7.5	8.3	7.9	7.8	7.8	7.8	7.8	7.6	7.5	6.9	6.6	7.1

 

주) 상기 전월세전환율은 분기로 표시되었으나, 매분기 말월 기준(예, 2014년 3q는 9월)

 

 

 

150204_(보도자료)_한국감정원-전월세전환율 확대발표.hwp

 

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